5月以来，房地产板(bǎn)块(kuài)个(gè)股(gǔ)多出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地产指数本月涨幅约(yuē)为2％。而以公募基金为(wèi)代表(biǎo)的(de)机(jī)构对于(yú)这(zhè)一板块(kuài)已经在悄然布局。数据显(xiǎn)示，以(yǐ)南(nán)方和(hé)华夏的两只(zhǐ)老(lǎo)牌ETF基金为(wèi)例，5月9日时(shí)所(suǒ)公布的总(zǒng)份额均较4月(yuè)28日时(shí)有小(xiǎo)幅增(zēng)长。根据基(jī)金一季报统计，龙头与地方国(guó)企央企获得增持，持仓数量占流通股比重增幅五只个股分别为华发股份(fèn)+3.40％、滨江(jiāng)集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产(chǎn)+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公(gōng)、私募配置(zhì)房地产(chǎn)或“底部回升”

　　行业红利时代(dài)已过 精耕细作成共(gòng)识

　　从公募基金对房地产的(de)配置看，2019年末(mò)，公募所(suǒ)持有(yǒu)的(de)房地产行业标(biāo)的市(shì)值约1188亿(yì)元，占其所持股票市值的4.66％左右(yòu)；2020年(nián)市(shì)场表现出色，但(dàn)公募所持(chí)房地产公司市(shì)值在(zài)股(gǔ)票资产中的占比(bǐ)却断崖式下(xià)跌至1.85％；2021年，这一数值更(gèng)是进(jìn)一步降至(zhì)1.56％。

　　不(bù)过(guò)2022年终于出现(xiàn)了(le)三年来的首次回升，年底这一数(shù)值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房地产行(xíng)业的持(chí)股(gǔ)比例也同步回(huí)升(shēng)，从2021年底的(de)6.94％提高到2022年末(mò)的7.03％。

　　这(zhè)样的(de)势头似乎(hū)在今(jīn)年一季度(dù)得以(yǐ)延续。数据统计显示，公募重仓持(chí)有(yǒu)房地产板块一季度市值TOP15门槛为1.6亿元(yuán)，较2022年四季度提(tí)升6.71％。持仓(cāng)市值前五个股分(fēn)别为保利发展、招商蛇口、万科A、华发(fā)股份、滨江集(jí)团，持仓(cāng)市值占(zhàn)板块比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现，公募对于房地产的(de)投资(zī)愈(yù)发(fā)有(yǒu)集中于(yú)龙头的趋势(shì)。Wind显(xiǎn)示，在公募基金(jīn)一(yī)季报汇总的(de)重仓(cāng)股中，房地产板块排名最高的是保利发展，在基金重仓第33位。排名(míng)第二的是招商蛇口，排在第78位。而老(lǎo)牌龙头(tóu)股万(wàn)科A排在(zài)第96位。对(duì)比(bǐ)去年四季报，变化之(zhī)处首(shǒu)先(xiān)在(zài)于几只房地(dì)产(chǎn)龙(lóng)头股从排位上(shàng)看均有退步，尤其是万科最为明显(xiǎn)；其次是金地集团(tuán)退出百大之列。但考虑到房地产(chǎn)是(shì)复(fù)苏链上最(zuì)后一环，且首季并(bìng)非行(xíng)业(yè)销售(shòu)旺季，其传导到二级市(shì)场乃至机(jī)构(gòu)持仓上还需要时间周(zhōu)期。

　　形(xíng)成共识的是(shì)，经济圈(quān)判(pàn)断房地产已经进入大分化时代，一二线城(chéng)市好于三四线城市(shì)。而(ér)映射到二级(jí)市场(chǎng)投资上(shàng)，配置房地产(chǎn)行(xíng)业轻松收获行业贝(bèi)塔的红利(lì)期一(yī)去不返了。“如果按(àn)照(zhào)产(chǎn)业周(zhōu)期来分类，包括房地产等几类行业在(zài)盖(gài)特纳曲(qū)线里属于成熟期或(huò)者衰(shuāi)退期(qī)的行业，传统(tǒng)认知上没(méi)有什么(me)投资(zī)机会的。但在这几(jǐ)年特殊(shū)的行(xíng)情里包括煤炭、电(diàn)解铝等类似(shì)的行业也出现(xiàn)了一些机会(huì)，背(bèi)后的逻辑是(shì)供给侧发生(shēng)了更(gèng)大(dà)的(de)变化。”一不(bù)愿具(jù)名的上海公募基金经理指出。

　　不(bù)过也有公募人士持谨(jǐn)慎乐(lè)观态(tài)度：“行(xíng)业前几(jǐ)年17亿(yì)～18亿平方米的年销(xiāo)售面积很难再出现了，2022年光(guāng)是居民存款(kuǎn)数量增加了15万亿元。中国存量有400亿平方米建筑面积，考虑存量地产(chǎn)的更(gèng)新(xīn)，也有(yǒu)近10亿平方(fāng)米。需(xū)求端(duān)还(hái)需要有一(yī)定(dìng)的政策出来去刺激购房(fáng)。”

　　宝盈基金房地产(chǎn)研究员吕功绩也指出：“时至今日(rì)，无论从城镇化的进程，还是人均住房面(miàn)积（接近30平/人），我国均(jūn)已告(gào)别住(zhù)房(fáng)短缺时代，而目前(qián)居民(mín)的杠杆率和房(fáng)价收入也(yě)不支(zhī)撑每年18万亿元的销售额，以及过(guò)快上行(xíng)的房(fáng)价，因而行业高增的时代已经过去(qù)，未来行业的需(xū)求或将(jiāng)回落，在此过程中，伴(bàn)随(suí)着(zhe)地产(chǎn)的(de)高杠(gāng)杆属性，就很(hěn)容易出现信用风险(xiǎn)问题（类(lèi)似2022年的(de)民营地产(chǎn)爆雷），行业进入到供给侧出清的过程(chéng)。这个过(guò)程中，综合(hé)竞争力(lì)强(qiáng)的公司就能够通(tōng)过大鱼(yú)吃小鱼的方式，获得市占率(lǜ)的提升。当行(xíng)业需求见(jiàn)顶回落时，行(xíng)业的贝塔已经(jīng)过去了，但不代表没有投资机会，机会在于(yú)城市、位置、产(chǎn)品的阿(ā)尔法，而对(duì)应到股票投资，就(jiù)是(shì)强竞争力公司的阿尔(ěr)法。”

　　或许也是基于这样的认识转变，精(jīng)耕细作个股成为公募(mù)乃(nǎi)至整体(tǐ)机构的务(wù)实之举。

　　机(jī)构配置房地产“风(fēng)物长宜放(fàng)眼量”

　　头部央国企、优质(zhì)区域(yù)性标的成(chéng)香饽饽

　　5月(yuè)以(yǐ)来(lái)，房(fáng)地产(chǎn)板(bǎn)块个(gè)股多出现小(xiǎo)幅上涨，截至5月10日(rì)收盘(pán)，中信房地产指数本(běn)月(yuè)涨幅(fú)约为2％。从具体(tǐ)的个(gè)股来看，《红周刊》利用Wind统(tǒng)计申(shēn)万房地产(chǎn)板块个股(gǔ)，在纳入统计的124只房地产类(lèi)标的(de)股中，本月(yuè)以来实现(xiàn)股价上涨(zhǎng)的达到了81家。

　　其中，上(shàng)述(shù)时间段恰好排名前(qián)五(wǔ)的公司月内涨幅超过了10％，它(tā)们分别是上(shàng)实发展、浦东金桥、*ST泛(fàn)海、华夏幸福、荣安地产。排名第(dì)一的(de)上实(shí)发展，五一假期归(guī)来后日成交量明显放大(dà)，4日、5日连(lián)续两个(gè)交易日收出(chū)涨停。从该股的(de)基本(běn)面(miàn)来看(kàn)，上实发展的主营业(yè)务为房地(dì)产开发与(yǔ)经营。公司的主要产品及服(fú)务为(wèi)房地产销售(shòu)、房地产(chǎn)租赁、物业管理服务(wù)、工程项(xiàng)目(mù)、酒(jiǔ)店经营。从业(yè)绩数(shù)据来看(kàn)，2022年，其(qí)实现营业(yè)收入52.48亿元，比(bǐ)上期(qī)减少47.85％，归(guī)母净利(lì)润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季度，其实现营业总收入27.87亿元，同(tóng)比增长183.02％；归(guī)母净(jìng)利(lì)润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过(guò)从十大流通股股东来看，各类机构都有对其布局的例子。以3月31日时的(de)首(shǒu)季十(shí)大流通股(gǔ)股东来看， 具体包(bāo)括公募的上银(yín)基金、私(sī)募的迎水文(wén)龙、中央汇金、长城资产(chǎn)管理公司等(děng)都跻身前十的行(xíng)列。

　　巧合的是，涨幅暂时排名第二的浦东金桥也是上海(hǎi)本地房企，其第一季度的收入(rù)利润规模(mó)大幅度(dù)复苏。究其(qí)原(yuán)因，一方面(miàn)是该公(gōng)司后疫情时代出租率复(fù)苏至近年(nián)来最高，另一方面则是公司拿(ná)地(dì)结算持续性向(xiàng)好，从数字(zì)上(shàng)看，一季度新增虹口135、138住宅地(dì)块，总建筑面积(jī)约54万平(píng)方米。

　　在这样的业绩势(shì)头向好背景下，自然也吸引了知名(míng)机构在其中(zhōng)持续驻(zhù)足(zú)。从第一(yī)季度十(shí)大流通股股东来看，知名私(sī)募高毅邓晓峰的两只产品依然在前十中，这也是连续第(dì)三个季(jì)度他有的两只产品(pǐn)杀入前十。同时榜单中还(hái)有一支大(dà)名鼎鼎的QFII阿布扎比(bǐ)投(tóu)资局，其当季还小幅增加了持(chí)股。

　　除去(qù)上(shàng)述两家上海区域性(xìng)地产公(gōng)司外，荣安地产则(zé)是(shì)主要布局在深圳的地产公司(sī)，一季(jì)报交出的也(yě)是一份报喜的成绩单：首季公司实现(xiàn)营(yíng)业收入51.85亿元(yuán)，同比增长35.51％。归属(shǔ)于(yú)上市公司股(gǔ)东(dōng)的净(jìng)利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊》注意到两只公(gōng)募指基首季新杀入十大流通股股(gǔ)东行列。具体(tǐ)说来， 南方中证全指房地产ETF上(shàng)榜排名第七位，富国中证指(zhǐ)数1000增强则排名第九位(wèi)，此外(wài)联袂出现的(de)机构还(hái)有QFII高盛国际和私募迎水聚宝。

　　接受《红周刊(kān)》采(cǎi)访时(shí)，兴证(zhèng)全球基金相(xiāng)关人士分析：“经历过行业洗(xǐ)牌和(hé)兼并(bìng)重(zhòng)组后，龙头的价值(zhí)更为笃定突出；从拿地端(duān)看，2022年土地(dì)市(shì)场(chǎng)大幅降温，优质土地供给较多（券商测算对应潜在毛利率在25％以上，目前房企的利开曼群岛属于哪个国家 开曼群岛是国家吗润(rùn)率(lǜ)仅20％），绝大多数房(fáng)企受限于(yú)信用问(wèn)题或者资金紧张(zhāng)没法拿地(dì)，龙头房(fáng)企趁机(jī)获取低成本土地，龙(lóng)头房企的(de)拿地力度（拿地金(jīn)额/销售金额(é)）基本在30％以上；从融资上看，龙头(tóu)房企杠杆(gān)率较低，净负债率基本在(zài)70％以(yǐ)下(xià)，而其他房企的(de)净负债率普遍都在100％以上，加杠杆空间(jiān)有(yǒu)限，从(cóng)融资(zī)成本看，龙头房企的融(róng)资成本不断下滑，基本(běn)在(zài)3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙(lóng)头房企明显跑赢(yíng)行业，1～4月百强房企的销售(shòu)额增速为9％，而(ér)TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强调的是，在当前中特估的浪潮下，央国企地产股或存在发展的大好机会。中信证券指出：“房地(dì)产行业的结构性机会(huì)依然存在，少(shǎo)部分公司(sī)尤其(qí)是央企(qǐ)占据(jù)显著优势，其主要又体现为库存的优势。央企地产公司，现阶段表(biǎo)现出(chū)较低的融资成本，优质的(de)开发资源和良好的不动产资产运营(yíng)能力的多重(zhòng)竞争优势。”

　　“即使没有中特估，国央企相较于民营(yíng)地产公(gōng)司(sī)也是更有优势的(de)。”吕功绩强调，“对于减值、土地资源(yuán)债权债务(wù)关系(xì)等问(wèn)题，市场(chǎng)对民营房开企(qǐ)业(yè)的资产会有更多担忧和质疑，所以在这一轮行业出清的过程(chéng)中，央(yāng)国企相较(jiào)于民企来(lái)说估值的(de)修复(fù)更明显。中特估(gū)的(de)角度从(cóng)中长期(qī)的维度(dù)看，行业的逻辑在(zài)于集中度提升后，行业进(jìn)入高质量(liàng)发(fā)展阶段，具备较快速发展阶段更稳定且可(kě)预期(qī)的盈利和现金流创造能(néng)力，以此带来估值中枢的(de)提升，应该关(guān)注估值相对较低，企业自身(shēn)资产的质(zhì)量好(hǎo)、运(yùn)营能力强(qiáng)、可以创造持续(xù)现金流的企业(yè)。”

　　“存量时代中行业普涨(zhǎng)的概率比较(jiào)低，行业内部将(jiāng)出现(xiàn)分化，要关注将受益于行业(yè)集中(zhōng)度提升的头部公司。”星石投(tóu)资首席研(yán)究官方磊(lěi)也表示。

　　顺应机构(gòu)这一(yī)思路(lù)的话，或许还是(shì)保(bǎo)利发(fā)展、招商蛇口等国资背景龙头前(qián)途更为光(guāng)明。不(bù)过国投瑞银基(jī)金投资部副总监綦傅鹏表示：“需要客观(guān)地去持(chí)续观察国(guó)企央(yāng)企(qǐ)在三个方(fāng)面是否可(kě)以维(wéi)持(chí)，首先(xiān)是融资成本保持低位，其次是销售份额持续提升，再次是拿地份(fèn)额持续提(tí)升。”

　　复苏(sū)速度缓慢

　　机构需要多(duō)给(gěi)一些耐心

　　而(ér)《红周刊》也根据房企一季报(bào)梳(shū)理发现，对于(yú)2022年的业绩(jì)出现的整体下滑(huá)，2023年一季度的(de)业绩分化更趋明显(xiǎn)，保利(lì)发展、滨江集(jí)团等房企(qǐ)营(yíng)收、净利均实(shí)现了业(yè)绩的回正，甚至是(shì)较(jiào)大增速的增长。而这些公司也是机构的重仓(cāng)对象。

　　对此，知名房地产业内人士(shì)张宏伟向《红周刊》分(fēn)析表示，业绩出现明显改善的房企，主要是因(yīn)为(wèi)过去两三年时间，尤其是在(zài)2021年下半年(nián)民营房企不怎么投(tóu)资拿地之后，国有企业仍在持续性地拿地，且主要集(jí)中在核心城市，投(tóu)资力度较大。投资的(de)驱动(dòng)能够推(tuī)动房企销售业绩的增长，从(cóng)而在(zài)2023年一季度市场恢复但仍处于调(diào)整的过程中，能够保有(yǒu)一个正(zhèng)增长。

　　不过张(zhāng)宏伟同(tóng)时开曼群岛属于哪个国家 开曼群岛是国家吗也提醒表示(shì)，在房地产的复苏过程中，还面临着一些(xiē)不确定性。其实整个市场从四月份开(kāi)始又(yòu)在往下掉。除(chú)了杭州(zhōu)、成都等极个别(bié)城市四月环比三月相对表现较好之外，包括(kuò)北京、上海在内的绝大多(duō)数城市都(dōu)出现环(huán)比(bǐ)下滑(huá)的情况。而现在五(wǔ)月(yuè)的市场(chǎng)表现也不太乐(lè)观。按(àn)照现在的经济状况、收(shōu)入情况，以及市场(chǎng)的去库存压力、企业(yè)的(de)资(zī)金面压力，可能(néng)会出现(xiàn)，到六月份房企(qǐ)为(wèi)了(le)半年报冲业(yè)绩出(chū)现市(shì)场的短期反弹外的(de)一(yī)个市场乏力现象。也就是说(shuō)，第二季度(dù)、第(dì)三季度增长不(bù)确定性的(de)压力仍(réng)旧较(jiào)大。

　　上海利(lì)檀投(tóu)资董事(shì)长陈昊扬(yáng)也(yě)向《红周刊(kān)》指出，现在(zài)整个房地产以及其上下游产业链的复苏速度都比想象(xiàng)的要慢很多，我们要多给一些耐(nài)心(xīn)，这个时候，在房地产以及上下游(yóu)就不是赚快钱的(de)时候(hòu)，只能赚他(tā)基本(běn)面的钱。但(dàn)这也(yě)意(yì)味(wèi)着(zhe)，只有极为少数(shù)的、做得比同行(xíng)好(hǎo)得多的企业(yè)，会(huì)伴(bàn)随整个(gè)行业(yè)的(de)弱复苏(sū)，业绩会逐步体(tǐ)现出(chū)来。所(suǒ)以只能耐心地去等(děng)待(dài)它(tā)的基(jī)本面不断地(dì)凸显出来，这需(xū)要时(shí)间。

　　（本文已刊(kān)发(fā)于5月13日《红周刊(kān)》，文(wén)中提及个股仅为举例分析，不做买(mǎi)卖(mài)推荐(jiàn)。）

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