近两(liǎng)年火(huǒ)爆的创新产品公募REITs进(jìn)入(rù)密集(jí)分(fēn)红期，近日7只(zhǐ)REITs陆续迎(yíng)来除息日，公募REITs整体呈(chéng)现出高比例稳定分(fēn)红，15只(zhǐ)公告2022 年可供分配金额的REITs产(chǎn)品，平均分红(hóng)比例接近99％。

　　多位业(yè)内(nèi)人士对此表示，强制分红(hóng)机制是公募REITs主要特征(zhēng)之一，稳定分(fēn)红体现出该类产品长期投资(zī)价值，通过(guò)观测经营(yíng)活动现金(jīn)流、可供分(fēn)配现金等指标(biāo)，也(yě)是观(guān)察REITs项目(mù)底(dǐ)层资产运营情(qíng)况的(de)“窗口”。他们(men)也提醒普通投(tóu)资者注意(yì)，与产权类项目相比，特许(xǔ)经营REITs项目在经营权(quán)到期(qī)后不再(zài)产生(shēng)现金(jīn)收益(yì)，特许(xǔ)经营(yíng)权分红目前已包含(hán)了利(lì)润分配和(hé)本(běn)金(jīn)的(de)归(guī)还，在选择投资(zī)标的时应了解资产(chǎn)类(lèi)型和分红(hóng)的特征。

　　15只(zhǐ)公募REITs产品(pǐn)分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红(hóng)期，近日7只REITs产品（4月(yuè)17 日-4月21日）陆续迎来除(chú)息日，此外尚有6只REITs实际(jì)分配情况尚未公布。整体来看，公募(mù)REITs呈现(xiàn)出了(le)高比例的稳定分红，15只公(gōng)告2022 年可供(gōng)分配金(jīn)额(é)的公募(mù)REITs产品中，2022年全(quán)年分配金额占可供分(fēn)配(pèi)金额比例平均为98.89％，且(qiě)绝大部(bù)分分配比例在96％以(yǐ)上。

　　中(zhōng)金基(jī)金相关负责人对此表示，投资公募(mù)REITs的主要收益(yì)来源为(wèi)持有期(qī)分红收益，以及基(jī)金(jīn)份额(é)交(jiāo)易价格(gé)的变(biàn)化。基金份(fèn)额二级市场价(jià)格受(shòu)到公募(mù)REITs资产(chǎn)运营情况及(jí)市场因素的综合影响，较(jiào)易引起(qǐ)波动。与此相比(bǐ)，基金分红预期则更(gèng)有(yǒu)规律可(kě)循。公募(mù)REITs的分红主要(yào)来自基础设施资产(chǎn)的经营现金流，投资人通过基(jī)金募集材料和信息披露(lù)文件，结(jié)合行(xíng)业及市场情(qíng)况(kuàng)，可(kě)以分析(xī)基础设施项目(mù)的(de)经营(yíng)业绩，作为进行投资决策的重要参考。

　　“相对于基金份(fèn)额二级(jí)市场价格变化导致的(de)浮盈或浮亏，分红(hóng)作为基金(jīn)份额持有人实(shí)际获得的现金收益，对于(yú)长期(qī)投资者更(gèng)具参考价值(zhí)。”中(zhōng)金基金相关(guān)负责人称。

　　平安(ān)基金REITs 投资中心运营高(gāo)级副总监李华平也表(biǎo)示，根(gēn)据《公(gōng)开募集(jí)基础设施证券投资基(jī)金指引（试行）》及(jí)相关法规要求，基础设施(shī)基金(jīn)应当将90％以上合并(bìng)后基(jī)金(jīn)年度(dù)可分(fēn)配(pèi)金额以现金形(xíng)式(shì)分配给投资者(zhě)，强制分红机制是公(gōng)募(mù)REITs的主要特征之(zhī)一，稳定的分红(hóng)机制体现出(chū)REITs产品长(zhǎng)期投资价值。

　　中航基(jī)金(jīn)也认(rèn)为(wèi)，从投资角度来看，基础设施(shī)公募REITs同时具(jù)备“股(gǔ)性”和“债(zhài)性(xìng)”双重特(tè)点。二级市场价格反映这类产(chǎn)品“股性”的一(yī)面，分红体现了这类产品的“债性(xìng)”特点(diǎn)。公募(mù)REITs有强制分红要求，分红类似于债券派(pài)息，但不等同于债券的固定利息回(huí)报，而(ér)是(shì)由可供分配现金决定(dìng)。

　　从机构投(tóu)资者的(de)角(jiǎo)度(dù)来看，一方面是(shì)公募REITs丰(fēng)富了机构投资者的(de)投资品(pǐn)类，为资产(chǎn)配置多元化提供抓手，具有较强的配置价值。另一(yī)方面，公募REITs的分红能够帮助机构投资者(zhě)稳(wěn)定(dìng)收益。机(jī)构投资者公(gōng)募(mù)REITs能够(gòu)通过分红(hóng)获取(qǔ)相对于(yú)投资债(zhài)券(quàn)相对(duì)高的收益性，在有效控制风险(xiǎn)的前提(tí)下，增厚资(zī)产包(bāo)收(shōu)益(yì)，起(qǐ)到投资“压舱石”的作用。

　　分红(hóng)除了投(tóu)资收(shōu)益(yì)“落袋为安”外，市场对于未来分红水平的(de)预期，也是影响REITs基金二(èr)级市场价(jià)格(gé)走(zǒu)势的关键(jiàn)因素之(zhī)一。

　　从(cóng)近期公(gōng)募REITs的二级市场(chǎng)表现看，截至(zhì)4月21日，今年以(yǐ)来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点(diǎn)，年内下跌7.44％，未(wèi)跑赢主要股票和债券宽基(jī)指(zhǐ)数。

　　“截至(zhì)2023年3月(yuè)31日，有20只公募(mù)REITs发(fā)布了2022年年报，部(bù)分(fēn)产(chǎn)品受宏观经(jīng)济的(de)影响(xiǎng)，可(kě)分(fēn)配金额完(wán)成(chéng)率(lǜ)不达预期，一(yī)定(dìng)程度(dù)上影响了(le)公募REITs二级市场的价格。”李(lǐ)华(huá)平称，公募(mù)REITs二(èr)级市(shì)场的价格波(bō)动受多(duō)重因素的影(yǐng)响，投资(zī)收益(yì)是(shì)影响REITs二级(jí)市场价格的主要因素之(zhī)一(yī)，而稳定(dìng)的分红有利于吸引投(tóu)资(zī)者参(cān)与公募REITs二级市场的投资(zī)。

　　中金基金(jīn)相关负责人也表示，近期经济预(yù)期恢复，一方面市场热(rè)点呈现向股票和(hé)债券回(huí)归的过程；另(lìng)一方面，基(jī)础设施项目(mù)的经(jīng)营业绩相对(duì)经济(jì)活力的(de)改善有一定的滞后性。

　　此(cǐ)外，公募REITs在分红除权(quán)日(rì)，将对基金份(fèn)额的开盘指(zhǐ)导价做调减处理，调减金额根据单位基金份额的分红金额(é)进行(xíng)计算。除权操作(zuò)是对(duì)分红前后基金份额净(jìng)值变(biàn)化的修正，使投资人在(zài)基金(jīn)分红前后均可以获(huò)得公(gōng)平的投资机会。

　　“分红可增强(qiáng)投资者长(zhǎng)期投资的信心，同(tóng)时需结合持(chí)有产品的特性，关注(zhù)二级(jí)市场扰动对整体收益(yì)的影响(xiǎng)程度。”中航基金相关人士也称。

　　特许经营(yíng)权(quán)分红包(bāo)括(kuò)利润分配和本(běn)金归还(hái)

　　普通投(tóu)资者(zhě)应(yīng)了解底层(céng)资产情(qíng)况(kuàng)

　　多位业内(nèi)人士还提(tí)醒，与现有公募基金分(fēn)红(hóng)前提是本金之上(shàng)的增值部分(fēn)不同，特许经营权REITs基金运作(zuò)期间的(de)“分红”界定为(wèi)“分派”更为准确，分(fēn)派的是本金(jīn)与增值两个部分，两(liǎng)个(gè)部分之间的比例是变(biàn)动的，与现有公募基金分(fēn)红差异很大，大多数普通(tōng)投资(zī)者可(kě)能把“分(fēn)派”金额误认为(wèi)是(shì)持续分红。一旦(dàn)30年、40年、50年、60年(nián)等合同年限(xiàn)到期后基金价值面临(lín)极大不确定性(xìng)，这是该(gāi)类投资者(zhě)应该(gāi)注意的(de)情况(kuàng)。

　　李华平(píng)表示，目前(qián)公募REITs主要有特许(xǔ)经(jīng)营权类和产权类两大资产类型，持有产权类产品的收益主要包括每年的现金分红及资产增值的收益，而(ér)持有特许(xǔ)经营类(lèi)产品的收(shōu)益(yì)主要来(lái)自项目每年的现金分(fēn)红(hóng)。其(qí)中，特许经营权类资产的分红包括(kuò)了(le)利润分配和本金的归还，两者的比率也是变动的，对特(tè)许经营(yíng)权类资(zī)产的公募REITs可以内部收(shōu)益率（IRR）来衡量(liàng)投资收益(yì)。普通投资者在选择投资标的(de)时，应了(le)解公募REITs底层资产的类型。

　　中(zhōng)航基(jī)金(jīn)也表示，从细(xì)分来看，各类公募REITs分红(hóng)因底层中考体育多少分满分2023，中考体育多少分及格资产属性不同而形成(chéng)区别。特许经营权(quán)类的公募(mù)REITs产品因(yīn)其分红相(xiāng)当(dāng)于包含“本金+收益”，分红相对(duì)较多，债(zhài)性偏强。而产(chǎn)权类的公(gōng)募REITs分红主要(yào)为“收益”，更看重底层资产(chǎn)的(de)价值增值，所以相(xiāng)对股性偏强。普通(tōng)投资者在选择公募REIT时，需(xū)要考虑(lǜ)底层资产属性(xìng)，对所选择(zé)产品的二级市(shì)场价格和分红(hóng)有合理预期(qī)。

　　中金基金相关负责人中考体育多少分满分2023，中考体育多少分及格也认为(wèi)，与产(chǎn)权类项目(mù)相比，特许经营项目(mù)在经营权到(dào)期后不再能产生现金收益，因此将可供分(fēn)配金额的分配理解为(wèi)“分派(pài)”比“分红”更加准确。基于这个特点(diǎn)，剩余经营期限较短的特许经营项目(mù)，通常(cháng)具备更高的分(fēn)派(pài)率水平。对于(yú)剩余期限较(jiào)长的(de)特许(xǔ)经(jīng)营(yíng)权项目，即(jí)使分派率(lǜ)相对(duì)较(jiào)低，也有足够年(nián)限收回本金并取得(dé)收益。

　　中(zhōng)金基金该(gāi)负责人(rén)提(tí)醒投资者(zhě)注意，特(tè)许经营权项目的分派金额(é)包含了投资本(běn)金，在不进(jìn)行扩募的(de)情况(kuàng)下，基金份(fèn)额单价(jià)随着(zhe)分派(pài)进(jìn)度逐(zhú)年(nián)下降是正常现象(xiàng)，投资特许经(jīng)营权REITs的收益来自项(xiàng)目剩余期限产生(shēng)的现金流。

　　“与特许经(jīng)营项目相(xiāng)比(bǐ)，产权类(lèi)项目的土地(dì)或建筑的剩余使用年(nián)限一般较长，再加(jiā)上到(dào)期后通过对(duì)建筑的更新改造或补缴(jiǎo)土地出(chū)让(ràng)金等追加投资，有机会进一步延长(zhǎng)经营(yíng)期限。这种类似(shì)永续经营的假设反映在基础(chǔ)资产的估值上，使产权类REITs具(jù)备(bèi)更(gèng)显(xiǎn)著的(de)资产投资属性。”该负(fù)责人称。

　　观测内部收益率等指标

　　评估项目底层资产运营情(qíng)况(kuàng)中考体育多少分满分2023，中考体育多少分及格rong>

　　在(zài)基(jī)金分红的时(shí)点(diǎn)，多位(wèi)业内人士还(hái)表示(shì)，在产品分红期，投资者可(kě)以观测经营活动现金流、可供分配现金(jīn)、内部收益率(lǜ)等指(zhǐ)标，来观察和评估项目底层资产的运营情(qíng)况。

　　中(zhōng)航基(jī)金表示，年报(bào)指标中，跟(gēn)现金(jīn)相关的指标有两个(gè)：一是年报中披(pī)露的经营活动现(xiàn)金流，二是(shì)可供(gōng)分配现金，二者存(cún)在本(běn)质(zhì)性区(qū)别。经营活(huó)动产生的现金净流量(liàng)是指企(qǐ)业经营、筹资、投资产(chǎn)生的现金流，基于企业(yè)本身经营活动产生；可供分配的(de)现金实质上是(shì)从(cóng)EBITDA出(chū)发(fā)，对非现金影响利润表的项目(mù)进行调整，加期初现金，最终得(dé)到的账(zhàng)面现金。

　　李华平也(yě)表示，公募REITs作为(wèi)资产(chǎn)配置新选(xuǎn)择，投资价值(zhí)体现在相(xiāng)对股(gǔ)债市(shì)场独立(lì)的资产(chǎn)配(pèi)置功能(néng)，比较适(shì)合(hé)长期(qī)持有。建(jiàn)议投资(zī)者对经(jīng)营权类的资产可以(yǐ)更多关(guān)注内部收益率的高低，对产权类的资(zī)产(chǎn)更多关注分派率(lǜ)高低(dī)。因为公募REITs可分配收益主要来自底层资产的经营净现金流，所以(yǐ)底层资产(chǎn)运营情况直接影响投(tóu)资回(huí)报，投资(zī)者可综合考虑(lǜ)原(yuán)始(shǐ)权益人综合(hé)实(shí)力(lì)、运(yùn)营管理机(jī)构(gòu)实力、公(gōng)募基金管(guǎn)理人实力等(děng)多重(zhòng)因素来(lái)选择投资标的(de)。

　　中信(xìn)证券研报也显示，公(gōng)募REITs进入密集分红期，由于分红(hóng)交易带来的短期博(bó)弈机(jī)会仍在，叠(dié)加此前市场接连回调，建议投资(zī)者关注有(yǒu)基本(běn)面支撑、填权效应相(xiāng)对明显(xiǎn)、同时分红规(guī)模较为可观(guān)的个(gè)券。

　　“公募REITs的招募说明书均会载明REITs在发行首年及次年(nián)的可供(gōng)分配金额预测(cè)。投资者(zhě)可以将(jiāng)REITs的实(shí)际分红(hóng)金额与募集材料中披露预测进行比较分析(xī)，结(jié)合经(jīng)济(jì)及市场的实(shí)际环境，对基础(chǔ)设施(shī)项(xiàng)目(mù)的(de)运营业绩及(jí)REITs的管(guǎn)理能力进行判断。”中(zhōng)金基金上述负责人也称。