导(dǎo)读

　　黄金二十年之后，当下中(zhōng)国地产步入(rù)大分化时代(dài)而(ér)非停滞期。

　　要点

　　过(guò)去二十年是中国房地产市场黄金二(èr)十(shí)年(nián)。2019-2021年，连续(xù)三年商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅销售(shòu)面(miàn)积超15亿(yì)平(píng)，足够4000万家庭入住。恰(qià)逢近(jìn)年地产持续低景气，有关中国地产是(shì)否过剩的讨论日益(yì)热烈(liè)。

　　拨开迷雾(wù)，本文试图厘清中国城镇存量住宅真实情况，据此判断中国未(wèi)来地产趋势。

　　有媒体渲染中(zhōng)国地产存量极(jí)度过剩，事(shì)实是否如此？

　　住建部披露全国(guó)有近6亿(yì)栋房屋建(jiàn)筑，第七次人口普查调查(chá)数据显示(shì)城镇家庭户人均住宅间(jiān)数为1.06间。市场(chǎng)陷(xiàn)入怀疑，中国房子(zi)是否真的(de)过(guò)剩？

　　事实(shí)上住建(jiàn)部披露的近6亿栋城乡房屋建筑中，城镇建(jiàn)筑(zhù)占比不到一成，其中还(hái)包括大(dà)量城镇非住宅建筑(zhù)，如商(shāng)业办公楼、学校(xiào)等，因此(cǐ)6亿栋房(fáng)屋中城镇住宅占比极低。

　　七普显示中国城镇居(jū)民人均住宅间数为1.06间，但居(jū)住(zhù)舒适不是人(rén)均一间房所能满(mǎn)足，它与(yǔ)房屋质量、居住面积、配套设施等因素密切相关。中国的人(rén)均住宅(zhái)间(jiān)数较(jiào)发达国家(jiā)还有很(hěn)大差距。人(rén)均住宅间数大于1同样(yàng)不(bù)意(yì)味(wèi)着中国住宅市场已经饱和。

　　我们测(cè)算发(fā)现中国城镇居民户均(jūn)1套房，其中每户持有商(shāng)品住宅(zhái)仅0.64套。

　　目前并无直接公布中国家庭户均住宅的数据，我们根据(jù)商品住宅套数、商品(pǐn)住宅占比和(hé)城镇家庭户数，计算出城(chéng)镇家庭住宅(zhái)套户比。

　　测算结果显示，目(mù)前城镇(zhèn)家(jiā)庭户(hù)均拥有0.86套房(fáng)，其中(zhōng)0.54套(tào)为商品住宅。若期房顺利交付，直至2024年，中国每户(hù)城镇家(jiā)庭才拥有1套住宅，其中商业住(zhù)宅仅0.64套(tào)。

　　户均一套(tào)房似乎(hū)意味着(zhe)户户有(yǒu)房，然而事(shì)实(shí)上(shàng)中(zhōng)国住宅市场供需并不平衡。

　　国际(jì)数(shù)据(jù)显示，成熟房(fáng)地产(chǎn)市场的住宅套户(hù)比会大于1，在1.1左右。

　　之所(suǒ)以说不平衡，是因为户均一(yī)套房无法满足(zú)流动人(rén)口(kǒu)的租赁和置业需求。全国总人口的近(jìn)三成都是流动(dòng)人口，流动(dòng)人(rén)口(kǒu)会选择在大(dà)城市(shì)租(zū)房挣钱，在老家(jiā)买房，从而产(chǎn)生了(le)额外的住(zhù)宅需求。

　　即便户均一套房，中(zhōng)国未(wèi)来(lái)地(dì)产仍有(yǒu)四(sì)大新(xīn)增需(xū)求动力。

　　第一，户均人口(kǒu)规模缩(suō)小，一人户、两人(rén)户占(zhàn)比不断增(zēng)加，导致(zhì)家庭户数(shù)增多。小家庭化趋势将延续，带来新户(hù)购房(fáng)需求增长。

　　第二，经济板块的(de)分化日(rì)益明显，区域经济资源(yuán)分配(pèi)的(de)再集中(zhōng)吸引着人口(kǒu)流入，人口净迁入城市的新增住宅需求(qiú)有望持续(xù)旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住在(zài)2000年以前(qián)建成的(de)住宅中(zhōng)，涉及超9000万家庭、81亿平(píng)方米的住宅建(jiàn)筑面积(jī)。促成“老破小”住宅的改造势在必行。

　　第四(sì)，中国的人均住宅间数与人均住宅建筑面积均较发达(dá)国家(jiā)有(yǒu)着不(bù)小差距，“住(zhù)上(shàng)更(gèng)大(dà)房子”的改善性需求(qiú)正在不断增加。

　　黄金二十年之后，当下中国地产步(bù)入大分(fēn)化时代而非停(tíng)滞(zhì)期(qī)。

　　如果说(shuō)过(guò)去二十年是中国(guó)地(dì)产黄金发展(zhǎn)期，地产矛盾更多体现(xiàn)为住宅供给存在不足(zú)，这(zhè)是过(guò)去(qù)二十年房价快速上涨基石。那(nà)么当下(xià)房地(dì)产大(dà)分(fēn)化时代(dài)已至，大分化时代下(xià)地产矛盾则更多体(tǐ)现(xiàn)在住宅(zhái)质量供需(xū)冲突。

　　地产大分化必将体(tǐ)现在不(bù)同(tóng)能级(jí)城市之间，不(bù)同(tóng)区域板(bǎn)块之间，不同品质住宅(zhái)之(zhī)间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久(jiǔ)前，官方(fāng)披(pī)露全国已有(yǒu)近6亿栋房屋建筑，引发热议。从2月(yuè)以来，各大(dà)城市二手房挂牌量突然激增，引发(fā)一阵二手房(fáng)的“抛(pāo)售(shòu)潮”。

　　让市场不禁担心，中国的(de)房(fáng)子是否(fǒu)已经过剩？

　　中国城镇住宅到底是供给过剩，还是供需平衡，或是仍然存在不足？可惜(xī)由(yóu)于住宅存量数据并未公布，我(wǒ)们无(wú)法直(zhí)接知(zhī)晓具体情(qíng)况。

　　拨开(kāi)迷(mí)雾，我们测算出(chū)中国城镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥有住宅套数，回答当前的房子(zi)是否真(zhēn)的过剩(shèng)了？据(jù)此判断未来房地产市场会如何发展。

　　一、如何(hé)有(yǒu)效(xiào)观察(chá)中国户均拥有住宅数量

　　（一(yī)）中国住宅数量过剩的直观判断站不住脚

　　今年(nián)2月，在以全国自然灾(zāi)害(hài)综合(hé)风险普查工作情况(kuàng)为主题的新闻发布会(huì)上(shàng)，负责(zé)人对(duì)外披露：“住宅(zhái)城乡(xiāng)建设行业获(huò)取了全国近(jìn)6亿栋城乡房(fáng)屋建筑数据(jù)以及80多(duō)万处(chù)市政设(shè)施数据。”

　　14亿(yì)人住(zhù)6亿栋房屋(wū)建筑，平均每栋建筑住不到3人，住宅市(shì)场看(kàn)似已经(jīng)过剩(shèng)。

　　在(zài)这近6亿栋(dòng)房屋(wū)建筑(zhù)中，农村房(fáng)屋占9成以上(shàng)，以栋数(shù)计算的城镇(zhèn)房屋实际仅(jǐn)有4700多万栋，还包括(kuò)了大量(liàng)商业(yè)楼、写字楼、学校、医院等非住(zhù)宅。总的算下来(lái)，住宅(zhái)占比并不(bù)大(dà)。

　　第(dì)七次人口普查数据公布了(le)中国城镇家庭(tíng)户人均住宅间数为1.06间，其中(zhōng)城市家庭户居民(mín)人均0.99间，乡镇家庭(tíng)户居(jū)民人(rén)均(jūn)1.18间。

　　人均住宅(zhái)间数大(dà)于1，看似意味着人人都有房间(jiān)居住。

　　居住水平不仅与房间(jiān)数量有关，更与房屋质(zhì)量、居住面积(jī)、配套设(shè)施等因素密切相关(guān)。单单从(cóng)人均住宅间数不(bù)能完全反映出城镇居民的居住水平。

　　中国主要是以(yǐ)家庭为单位(wèi)购买成套住宅，一套设施齐全的住宅才(cái)是(shì)城镇居民宜居的选择(zé)。

　　（二(èr)）中(zhōng)国(guó)户均住(zhù)宅的测算思路、数据和方法(fǎ)

　　中(zhōng)国城镇居(jū)民住宅主要分两大类(lèi)，一(yī)类是(shì)商品住(zhù)宅，另一(yī)类是(shì)保障房、原公(gōng)有住宅、自建房等非(fēi)商(shāng)品住宅。

　　目前缺乏统计数据，并没有直接公(gōng)布城镇住宅数量。居民(mín)住宅相关数据(jù)有两处可以直接公布，一是每年商品住宅(zhái)销售套数（统计局）；二(èr)是(shì)居民住宅(zhái)来源（人(rén)口普查数据）。计算中国居民(mín)户均住宅数量，我(wǒ)们主要用到上述两组数据。

　　中国住宅改革始于(yú)1998年，1998年(nián)之前商(shāng)品住宅数量极(jí)少，可忽略不计。估算城镇居民(mín)户均住宅套数分三步(bù)走(zǒu)：

　　第(dì)一(yī)步(bù)，将1999年以来每(měi)年商品住宅销售套数相(xiāng)加，我们就能够得到当前商(shāng)品住宅总存量(liàng)。

　　第(dì)二步，根据(jù)城镇居民拥有的(de)商品(pǐn)住宅和非(fēi)商(shāng)品住宅比例，推算得到居民(mín)住宅总套数。

　　第三步(bù)，将(jiāng)城镇(zhèn)居民拥有(yǒu)的商品住宅总(zǒng)数(shù)除以(yǐ)家庭户数，我们就能够得到城(chéng)镇户均(jūn)拥(yōng)有的住宅数量(liàng)。

　　具(jù)体计算公式如下：

　　城镇(zhèn)家庭住宅(zhái)套(tào)户比=住宅总套(tào)数/家庭户数

　　=（商品住宅套(tào)数/家庭(tíng)户数）/（商品住宅套(tào)数/住宅总套(tào)数）

　　=商品住(zhù)宅(zhái)套户比/商品(pǐn)住宅占比

　　二、城镇家庭户均(jūn)拥有1.02套(tào)房

　　中国住宅存量(liàng)到底有(yǒu)多(duō)少，目前缺(quē)乏一个准确统计。我们利用(yòng)既(jì)有统(tǒng)计数据，大致测算得到(dào)中国存(cún)量房地产套数，并进一步推算中国(guó)城镇(zhèn)家庭户均拥有的住(zhù)宅数量。

　　（一）城镇居(jū)民户均拥有商品住宅0.64 套

　　截(jié)至2022年，我们计(jì)算得到：

　　（一）中国商品住宅累计销售1.97亿套(tào)。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套商品住(zhù)宅（包(bāo)含现房(fáng)和期房）。

　　中(zhōng)国(guó)的房(fáng)地产销售以期房(fáng)为主，从(cóng)2019年开始，新房销售中期房(fáng)占比近(jìn)9成。本(běn)文去除商品住(zhù)宅累计销售套数里(lǐ)的期房销售，得到商品住宅现房套(tào)数。

　　以2022年商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)现房套数(shù)计(jì)算为例：

　　2022年(nián)商(shāng)品住宅(zhái)现房套数=截止到2022年商(shāng)品住宅累计销售套数-过去三年(nián)（2020、2021和(hé)2022年）的(de)期房销售额(é)。

　　主流房(fáng)企竣(jùn)工周期在2-3年，并考虑到交房后(hòu)装(zhuāng)修的时(shí)间，取最大值3年(nián)。

　　将商品(pǐn)住宅现房套数除以家庭户数(shù)，算(suàn)出(chū)：

　　（三）目前中国城镇家庭户均(jūn)拥有0.54套(tào)商品现房(fáng)住宅(zhái)。

　　梭子蟹什么时候上市，舟山梭子蟹什么时候上市g>（二）城镇居民户均拥有住(zhù)宅(zhái)1.02套

　　接下(xià)来我们需要进一步推(tuī)算(suàn)中国城镇居民拥有的户(hù)均(jūn)住宅套数。

　　首先(xiān)，七普数(shù)据显示中(zhōng)国城镇居民的(de)住宅结(jié)构特征(zhēng)如下：

　　73.8％的城镇家庭拥(yōng)有住宅(zhái)。其(qí)中自建住(zhù)宅占比21％，购买商品住宅(zhái)占(zhàn)比31.9％、二手房(fáng)占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原(yuán)公(gōng)有住宅占比6.1％，通(tōng)过(guò)继承或赠与占比0.9％。另有(yǒu)3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与其他住宅(zhái)。

　　其次，我们(men)假定租赁其他住宅和购买(mǎi)二(èr)手房都(dōu)是(shì)商(shāng)品住(zhù)宅，因此将(jiāng)租赁其(qí)他住宅、购买商品(pǐn)住宅与购(gòu)买二(èr)手房加(jiā)总，得到(dào)商品住宅占居民所(suǒ)有(yǒu)住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为(wèi)59.2％，粗略假设(shè)2021年-2022年期间商品(pǐn)住宅增幅为过去(qù)十(shí)年变化幅度(dù)的20％，计算2011年-2020年商品住宅的(de)实际(jì)变(biàn)化比例，从(cóng)而(ér)我们估算出2022年商(shāng)品住(zhù)宅所占比例，为62.8％。

　　最(zuì)后，截(jié)至(zhì)2022年末，中国平均每(měi)户(hù)城镇家(jiā)庭拥有0.86 套住宅。但考虑已购期房，中国平均(jūn)每户城镇家(jiā)庭拥有1.02套住宅(zhái)。

　　如果交房顺(shùn)利(lì)，已(yǐ)购期(qī)房会在(zài)2-3年(nián)内陆续交(jiāo)付使用，到2024年，中(zhōng)国(guó)平均每户城(chéng)镇家庭都会拥有一套住(zhù)宅。

　　三、城镇户均(jūn)一套房的三点含义

　　既然城镇居民已经达到了(le)户均一(yī)套房的(de)程度，“户户有房”是否意味(wèi)着中国城镇化(huà)进展终结，甚至意味(wèi)着(zhe)中国地(dì)产存量(liàng)供(gōng)给绰绰(chuò)有余？

　　（一）户均一(yī)套房并不意味(wèi)着住(zhù)宅市(shì)场供(gōng)需平(píng)衡

　　需要有多余住宅来满(mǎn)足因(yīn)人口流动、居民换房等因素产生(shēng)的住宅需求。因此，成熟房地(dì)产市(shì)场(chǎng)的住宅(zhái)套(tào)户比(bǐ)会在(zài)1.1左右。

　　国(guó)际(jì)经验来看，美国、英国(guó)和(hé)日本的住宅套户(hù)比均高于(yú)1.1，其中，英(yīng)国的住宅套户比最(zuì)高(gāo)，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德(dé)国(guó)和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一(yī)套房，就(jiù)会造(zào)成人(rén)口净流入地的住(zhù)宅市(shì)场供不应求，造成房(fáng)价或房租迅速上涨。

　　七普指出中国的流动人(rén)口3.76亿，省内流动人口和(hé)省际流动人口(kǒu)分别(bié)为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动(dòng)人(rén)口会选择(zé)在大城市租房挣钱，在老家县城买房(fáng)。

　　暨南(nán)大学2017年的中国城(chéng)乡人口流(liú)动调查数据显(xiǎn)示，在上海、杭州以及(jí)南京工(gōng)作的流动(dòng)人口在老(lǎo)家拥有住(zhù)宅比例分别为28％、21％和18％。大(dà)城市的高工资(zī)吸引打工人，但高房价(jià)迫(pò)使打(dǎ)工人回乡置业。

　　流(liú)动人口实际上会(huì)占(zhàn)据两套房，在高房价的大(dà)城市租(zū)赁一(yī)套房，在房(fáng)价(jià)较低的(de)县城购买一套房。所以说(shuō)户均一(yī)套(tào)房(fáng)无法满(mǎn)足庞大流动人口的租赁与置业需求。

　　（二(èr)）至(zhì)少9000万户(hù)家庭住(zhù)宅品质(zhì)仍需改善(shàn)

　　目前，中国的城(chéng)镇住宅中依然有不(bù)少老旧小区。

　　三成家庭，也就是约(yuē)9000万户城镇居民住宅是(shì)2000年以前建成，其中又有(yǒu)11.6％住宅年龄(líng)至少在33岁以上(shàng)。

　　这批存在着(zhe)建筑结(jié)构松散、设(shè)施陈旧(jiù)、安(ān)全隐患大等问题，如电(diàn)线老化、管道等基(jī)础设施(shī)陈旧，给住(zhù)户的生活带(dài)来了很大的不便和安全隐患，并且居住体验较差。

　　2000年以前(qián)建成的老旧住宅面积小。占(zhàn)比(bǐ)为31.3％的家庭户数拥有的住(zhù)宅面积占比仅为27.6％。仍(réng)然(rán)存在5％左右的家庭没有独立卫(wèi)浴和厨(chú)房(fáng)。这类上世纪(jì)修(xiū)建的老(lǎo)旧小区(qū)很难满足现代生活需求，在(zài)未来大都(dōu)会被(bèi)拆迁重建(jiàn)。

　　近五成的家庭(tíng)住(zhù)宅为一居室和二居室，户型偏小(xiǎo)。其中(zhōng)一居室占比(bǐ)为14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城(chéng)市家庭住宅户型更小，当然这与城市土(tǔ)地资源(yuán)紧张有关。

　　（三）人均住宅面积(jī)扩张是未来地产的需(xū)求驱(qū)动力

　　根据七普(pǔ)数据测算，2020年城(chéng)镇家庭户住宅存量总面积为294.6亿(yì)平。暂(zàn)不考(kǎo)虑两年间农(nóng)民带房进(jìn)城(chéng)和老(lǎo)旧小区拆迁，加上2021年和(hé)2022年商品(pǐn)住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅(zhái)存量总面(miàn)积为(wèi)308.16亿平(píng)，人均住(zhù)宅建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积为39.45平方米。

　　超过一半的家(jiā)庭人均住宅建(jiàn)筑面积小于均(jūn)值，近4成家庭人均住宅建筑面积在30平米以下。

　　15％的(de)城镇(zhèn)家庭人均住宅建筑(zhù)面积不足19平方米，不及全(quán)国(guó)人均水(shuǐ)平的一(yī)半。若去除20％的公摊，可使用的住宅面积仅为15.2平方米。上海市将人均住(zhù)宅建筑面积(jī)低于(yú)15平方(fāng)米的(de)家庭(tíng)界定为住宅存在困难，若按这个标准(zhǔn)算的话，中国有11.3％的(de)家(jiā)庭存(cún)在住宅困难问题。

　　若人均(jūn)可使用住宅面积为40平(píng)，即人均住宅建筑面积为50平，只考虑家庭户(hù)人(rén)数，需(xū)要住宅总(zǒng)量约(yuē)390.6亿(yì)平梭子蟹什么时候上市，舟山梭子蟹什么时候上市，较(jiào)目前(qián)至少新增82亿平。

　　对比(bǐ)发达国家人(rén)均住宅面积，美国为(wèi)67㎡，瑞士、日(rì)本、德(dé)国和英(yīng)国都高于40㎡，中国(guó)的人(rén)均住宅建(jiàn)筑面积为(wèi)39.45㎡，相差不大。但若去除公摊面积后(hòu)，中(zhōng)国的人均可使用面积为31.56㎡，这一差(chà)距(jù)将(jiāng)变得明显。

　　若考虑约(yuē)1.4亿的集体户人口，所需要的住宅总量会(huì)更多。

　　四、户均已然1套房(fáng)，未来地产还会有(yǒu)需求么？

　　我们测(cè)算得到中国城镇家庭户均1套(tào)房，看(kàn)似已经(jīng)户(hù)户有(yǒu)房。即便如(rú)此(cǐ)，中国人口(kǒu)静态结(jié)构和动态趋势(shì)演绎，决定了(le)中国未来地产仍有需求释(shì)放。户(hù)均1套(tào)住宅现实(shí)之下(xià)，中(zhōng)国未(wèi)来城(chéng)镇住宅需求主要来(lái)自于(yú)四个方(fāng)面。

　　第一，户均人(rén)口(kǒu)缩小，家庭户(hù)数(shù)增多(duō)，新(xīn)户购房需(xū)求扩张(zhāng)。

　　过去20年我国城镇(zhèn)家庭户均人口数不(bù)断下降，六普显示城镇(zhèn)户均(jūn)人口规(guī)模为2.85人(rén)/户(hù)，而七(qī)普(pǔ)显示(shì)城(chéng)镇户均人口(kǒu)规(guī)模为2.62人/户，一(yī)人(rén)户(hù)、二(èr)人户的占比明显上升，人口小家庭(tíng)化(huà)趋势将继续延(yán)续，导致(zhì)户(hù)数(shù)会(huì)因户均人口规模的缩小而增多。

　　第(dì)二(èr)，人口迁移导致经济发展带来的新增住宅需求旺盛。

　　中国(guó)经济板块的分化日益明显，资源和生产要素逐步向经(jīng)济带、都市圈(quān)中心城市流入，区域(yù)经济资源分配(pèi)的(de)再集中吸引着人口流入。人(rén)口迁(qiān)移势必涉(shè)及(jí)到(dào)买房租房(fáng)，给迁入地住(zhù)宅市场带来新的增量。

　　以浙(zhè)江省为例，2021年常(cháng)住(zhù)人口(kǒu)增量为(wèi)72万，而出生人口为44.9万人(rén)，死亡人口为38.4万人，自然增加人口仅为6.5万人，其人口增长主要受益(yì)于(yú)人(rén)口迁移。

　　第三，老旧(jiù)小区改善性需求依然庞大(dà)。

　　从2011年到(dào)2020年，自建住宅和(hé)原(yuán)公有住宅的家庭拆迁改建最多。自建房家庭比例(lì)从31.5％到21％，下降了(le)10.5个百分点；原公有住(zhù)宅(zhái)家庭(tíng)比例从12.9％到(dào)6.1％，降幅为(wèi)6.8个百(bǎi)分点。二者(zhě)和（27.1％），再加(jiā)上其他住(zhù)宅（5％）与(yǔ)家庭住宅建造时间为2000年以前(qián)的比(bǐ)例(lì)（31.3％）大致相吻合。

　　十(shí)年间(jiān)新增8473万家庭户，自建住宅和原公有(yǒu)住宅减少(shǎo)了1282万户，住(zhù)宅(zhái)净需求增加9755万户(hù)。49％的家庭购买(mǎi)商品住宅(zhái)，21％的(de)家(jiā)庭购买(mǎi)二手房。在(zài)新增住宅需(xū)求(qiú)中，有7成家庭购买(mǎi)了(le)商(shāng)品住宅。租房(fáng)、购买经济适用房和其他分别占(zhàn)比18％，3％和9％。未(wèi)来(lái)随着城(chéng)中村和旧城改(gǎi)造，商(shāng)品住(zhù)宅的占比势必(bì)会进(jìn)一(yī)步上升。

　　2000年以(yǐ)前建造的住宅建筑面积还有(yǒu)约(yuē)81亿平，涉及城镇家庭约9000万户。破旧的(de)城中村、老公有住宅，建筑(zhù)面积小(xiǎo)、质量(liàng)低、基础设(shè)施(shī)配(pèi)套差、没有或少有物业(yè)管理(lǐ)，居民追求美(měi)好、宜(yí)居生活(huó)的环境，背后的改善性需(xū)求有(yǒu)待释(shì)放。

　　第四，“住上更大(dà)房子”的改善性需求还将有所增加(jiā)。

　　刚需购房受限于资金，倾向于中小(xiǎo)户型。已(yǐ)有住宅家(jiā)庭(tíng)希望提高生活(huó)品(pǐn)质，以小换大、以旧(jiù)换新。2022年底的中央(yāng)经济工作(zuò)会议明(míng)确(què)指出支持住宅改善等消费。

　　OECD国家的(de)人均住宅间数为1.71间，无论是否考(kǎo)虑乡村住宅因素，中国的(de)人均住宅间数较其他国家依旧存在不小差(chà)距。

　　住(zhù)宅舒适(shì)度与经济水平有着密切(qiè)正向联系(xì)。随着经济发展水(shuǐ)平(píng)的提高(gāo)，中国的人均住宅间数与人均住宅(zhái)建筑(zhù)面积将随之增长。

　　如果说(shuō)过去(qù)二十(shí)年是中国(guó)地产黄金发展期，地(dì)产矛盾(dùn)更多(duō)体现(xiàn)为住宅供给存(cún)在不足，供需出现错配，这(zhè)是过去二(èr)十年(nián)房价快(kuài)速上涨基石。那么未来(lái)将是(shì)住宅质量的供需冲突。房(fáng)地产大分化时代(dài)已至(zhì)，这(zhè)种分(fēn)化不单(dān)局限于城市(shì)能级之间差异，优质(zhì)小区(qū)和(hé)老旧(jiù)二手房之间的差异也将越发扩大(dà)。

　　风险提示

　　人口普查数(shù)据调(diào)查的(de)是人，并(bìng)不是针对住宅(zhái)，因此可(kě)能(néng)存在统(tǒng)计偏差。商品住宅占比实际(jì)值可能偏低，其增速可能超预期(qī)。

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