5月以(yǐ)来，房地产(chǎn)板块个股多(duō)出现小幅(fú)上涨(zhǎng)，截至5月10日收盘(pán)，中信房地产指(zhǐ)数(shù)本(běn)月涨幅(fú)约为2％。而(ér)以公募基金为代表的机构(gòu)对于这一板块已经(jīng)在(zài)悄然布局(jú)。数据显(xiǎn)示，以南方和华夏的两只老(lǎo)牌ETF基金为(wèi)例，5月9日时(shí)所公布的总份额均较4月28日时有小幅(fú)增长。根据基金一季(jì)报统计(jì)，龙头与(yǔ)地方国企(qǐ)央(yāng)企获得(dé)增持，持(chí)仓数(shù)量占流通股比(bǐ)重(zhòng)增(zēng)幅五只(zhǐ)个股分(fēn)别为华(huá)发股份+3.40％、滨(bīn)江(jiāng)集团(tuán)+1.71％、中(zhōng)新集(jí)团(tuán)+1.49％、卧(wò)龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置(zhì)房地产或“底部回升(shēng)”

　　行业红(hóng)利时(shí)代已过 精耕细(xì)作成共识(shí)

　　从公募基金对房地(dì)产的(de)配置看，2019年末，公(gōng)募(mù)所持有的房地产行业标的市值约1188亿元，占其所持股票市值的4.66％左右；2020年市场表现出色，但(dàn)公募所持(chí)房地(dì)产公司(sī)市值(zhí)在股票(piào)资产中的占比(bǐ)却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值更(gèng)是(shì)进(jìn)一步降(jiàng)至1.56％。

　　不(bù)过2022年终于(yú)出现了三年来的首次回升，年底(dǐ)这(zhè)一数值从1.56％升(shēng)至1.65％。与(yǔ)此同时(shí)，公募对房(fáng)地产行业的持股比例(lì)也同(tóng)步回升，从2021年底的6.94％提(tí)高到2022年末的7.03％。

　　这样的势(shì)头似乎(hū)在今年一季度得以延续。数(shù)据统计显(xiǎn)示，公募(mù)重(zhòng)仓持有房地产板块一(yī)季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较(jiào)2022年(nián)四季(jì)度提升(shēng)6.71％。持仓市值前五(wǔ)个股分别为保利发展、招商蛇口、万(wàn)科(kē)A、华发股份、滨(bīn)江集(jí)团(tuán)，持(chí)仓市值占板块比重合(hé)计达47.29％，环(huán)比下降3.05％。

　　从中不难(nán)发现，公募对(duì)于房地产(chǎn)的(de)投资(zī)愈发(fā)有集(jí)中于龙(lóng)头的趋势(shì)。Wind显示，在公募基金(jīn)一(yī)季报(bào)汇总的重仓股中，房地产板块排名最高的是(shì)保利(lì)发展，在基金(jīn)重仓第33位。排(pái)名第二的是招(zhāo)商蛇口(kǒu)，排在(zài)第(dì)78位。而(ér)老(lǎo)牌龙头股万科A排在第96位。对比去年四季报，变化之(zhī)处首先在(zài)于(yú)几只房(fáng)地产(chǎn)龙头(tóu)股从排位上看均有退(tuì)步，尤其是万科最为明(míng)显；其次是金地(dì)集团退出百大之列。但考虑到(dào)房地产(chǎn)是复(fù)苏(sū)链上(shàng)最后一环，且(qiě)首季并非行业销售旺季，其传导到(dào)二级市(shì)场(chǎng)乃至机构(gòu)持仓上还(hái)需要时间周期(qī)。

　　形成共识的是，经济(jì)圈判断(duàn)房(fáng)地产已经进入大(dà)分化时(shí)代(dài)，一二线城市好(hǎo)于三四线城市。而映射(shè)到二级市(shì)场投资上，配置(zhì)房地产(chǎn)行业轻松收获行业贝塔的红利期一去不返(fǎn)了(le)。“如果按(àn)照产(chǎn)业(yè)周期(qī)来分类，包(bāo)括房地产等(děng)几类行(xíng)业在(zài)盖(gài)特纳曲线里属于成熟期或者衰退期(qī)的行业，传(chuán)统认知上没(méi)有(yǒu)什(shén)么(me)投资机会的。但在(zài)这几年(高中毕业时一般都多大年龄啊 高中毕业属于什么学历nián)特(tè)殊的行情里(lǐ)包括煤(méi)炭、电解铝(lǚ)等类似的(de)行业也出现(xiàn)了一些机会，背后(hòu)的逻辑是供给侧发(fā)生了(le)更大的(de)变化。”一不愿具(jù)名的上海公募基金经理指出。

　　不过也有公(gōng)募人士持谨慎(shèn)乐观(guān)态(tài)度：“行业前几年17亿～18亿平方米的年销售面积很难再出现了，2022年(nián)光是居民存款数量增加了(le)15万亿元。中国(guó)存量有400亿平方米(mǐ)建(jiàn)筑面积，考虑(lǜ)存量地(dì)产的更新(xīn)，也有近10亿(yì)平方米。需(xū)求端还需要有(yǒu)一定的政策出来去刺激购(gòu)房。”

　　宝盈基金房地产研(yán)究员吕功绩也(yě)指(zhǐ)出：“时(shí)至今日(rì)，无论从城(chéng)镇化(huà)的进程，还(hái)是人均住房(fáng)面(miàn)积（接近30平/人），我(wǒ)国均已(yǐ)告别住房短缺时代，而目前(qián)居民的(de)杠杆率和(hé)房价(jià)收入(rù)也不支撑每年18万(wàn)亿元(yuán)的销售额，以及过快上行的房价(jià)，因而(ér)行业高增的时代已经过去，未来行业的需(xū)求(qiú)或将回落，在此(cǐ)过程(chéng)中，伴随着地(dì)产的高(gāo)杠杆属(shǔ)性，就(jiù)很容易出现信用(yòng)风险问题（类似2022年的(de)民营地产爆雷(léi)），行业(yè)进入到供给侧出清的过程(chéng)。这个(gè)过程(chéng)中(zhōng)，综合竞争力强的公司就能够通过大鱼吃(chī)小鱼的方式，获得市占率的提升。当行业需求见(jiàn)顶回落时，行(xíng)业(yè)的贝塔已经(jīng)过去了，但不代表没有投资机会，机(jī)会在于城市(shì)、位置、产品的阿尔(ěr)法，而对应到股票投资(zī)，就是强(qiáng)竞争力公司(sī)的(de)阿(ā)尔法。”

　　或许也是(shì)基于这样的(de)认识(shí)转(zhuǎn)变，精耕细作个(gè)股(gǔ)成为公募乃至整体机构的务(wù)实(shí)之举。

　　机构配置(zhì)房(fáng)地产“风物长宜放眼量”

　　头(tóu)部央国企、优质区域性标的(de)成香(xiāng)饽(bō)饽(bō)

　　5月以来，房地产板(bǎn)块(kuài)个股多出现小幅上(shàng)涨，截(jié)至5月(yuè)10日收盘，中信房地(dì)产指数本月涨幅约(yuē)为2％。从具体的个股来看，《红周刊》利用(yòng)Wind统计(jì)申(shēn)万(wàn)房地产板块个股，在(zài)纳入统计的124只(zhǐ)房地(dì)产类标的股(gǔ)中，本月(yuè)以来实现(xiàn)股价上涨的达到(dào)了(le)81家。

　　其中(zhōng)，上述时间段恰好排名前五的公司月内(nèi)涨(zhǎng)幅(fú)超过了10％，它们分别是上(shàng)实(shí)发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安(ān)地产。排(pái)名第一的(de)上(shàng)实发展(zhǎn)，五一(yī)假期归来后日成交量(liàng)明显放大，4日、5日连(lián)续两(liǎng)个(gè)交易日收出涨停(tíng)。从(cóng)该股的基本面来(lái)看，上实(shí)发展的(de)主营(yíng)业务为房地(dì)产开发与经(jīng)营。公司的主要产品及服务为(wèi)房地产销(xiāo)售、房地产租赁、物业管理服务、工程项目、酒店经营(yíng)。从业绩(jì)数据来看(kàn)，2022年，其实现(xiàn)营业收入52.48亿(yì)元，比(bǐ)上期减少47.85％，归母净(jìng)利润1.23亿元(yuán)，同比下降33.24％。2023年(nián)第一季度，其(qí)实现营业总收入27.87亿元(yuán)，同比增长183.02％；归母净(jìng)利润(rùn)2.86亿元，同比(bǐ)扭亏(kuī)。

　　不过从十(shí)大流通(tōng)股股东来看(kàn)，各类机构都有对(duì)其(qí)布局的例子。以3月(yuè)31日时(shí)的(de)首季十大流通股股东(dōng)来(lái)看(kàn)， 具体包括(kuò)公(gōng)募(mù)的上(shàng)银(yín)基金、私募的(de)迎(yíng)水文(wén)龙、中(zhōng)央(yāng)汇金、长城资产管理公司等都跻身前(qián)十的(de)行列。

　　巧合的(de)是，涨幅暂(zàn)时排名第(dì)二(èr)的浦(pǔ)东金桥也(yě)是上(shàng)海本地(dì)房(fáng)企(qǐ)，其(qí)第一(yī)季度的收入(rù)利润规模大(dà)幅度复苏。究(jiū)其原因，一方面是(shì)该公(gōng)司(sī)后(hòu)疫情时代(dài)出租率复苏(sū)至近年来最高，另一方面(miàn)则(zé)是公司拿地(dì)结(jié)算持续性向好，从数字上看，一季度新增虹口135、138住(zhù)宅地块，总建筑面积约54万平方米(mǐ)。

　　在这样(yàng)的业绩(jì)势头向(xiàng)好背景下，自然(rán)也吸(xī)引了知(zhī)名机构(gòu)在其中持续驻足。从第一(yī)季度十(shí)大流通股股东来(lái)看(kàn)，知名私募高毅邓晓峰的(de)两(liǎng)只产(chǎn)品依(yī)然在前十中，这也(yě)是(shì)连(lián)续第三个季(jì)度他有的两只产品杀入前十(shí)。同时(shí)榜(bǎng)单中(zhōng)还有一支大名鼎鼎的QFII阿布扎比投资局，其(qí)当(dāng)季还小幅增加了(le)持股。

　　除去上述两家上海(hǎi)区域性地产公(gōng)司(sī)外，荣安地产则是主要(yào)布局在深圳的(de)地产公司，一季报(bào)交出(chū)的也是(shì)一份报喜的(de)成绩单：首季公司实现营业收入51.85亿元(yuán)，同比增长35.51％。归属于上市(shì)公司(sī)股(gǔ)东的(de)净利(lì)润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态度(dù)来(lái)看，《红周刊》注意到(dào)两(liǎng)只公募(mù)指基(jī)首季(jì)新杀入十大流通股(gǔ)股(gǔ)东(dōng)行列。具体(tǐ)说(shuō)来， 南方中证全指房地(dì)产ETF上(shàng)榜(bǎng)排名第(dì)七位，富国中证指数(shù)1000增强则排名(míng)第九位，此外联袂出(chū)现(xiàn)的(de)机(jī)构(gòu)还有QFII高盛(shèng)国际(jì)和私募迎水聚(jù)宝。

　　接受《红(hóng)周刊》采(cǎi)访时，兴证全球基金(jīn)相(xiāng)关人士分(fēn)析：“经(jīng)历过(guò)行业(yè)洗牌和兼并重组(zǔ)后(hòu)，龙头的价值(zhí)更为笃定突出；从(cóng)拿地(dì)端看(kàn)，2022年土(tǔ)地市(shì)场大幅降温，优质(zhì)土地供给较多（券(quàn)商测算对(duì)应潜在毛利率在25％以上，目前房(fáng)企的利润率(lǜ)仅20％），绝大多数房企(qǐ)受限于(yú)信(xìn)用问题或者(zhě)资(zī)金紧张没法拿地，龙头(tóu)房企趁(chèn)机获取低成本土(tǔ)地(dì)，龙(lóng)头房企的拿地(dì)力度（拿地金额/销售金额）基(jī)本在30％以上；从融资上看，龙(lóng)头房(fáng)企杠杆率较(jiào)低，净负债率(lǜ)基本在70％以下，而其(qí)他(tā)房(fáng)企的净负债率普遍都在100％以上(shàng)，加杠杆(gān)空间(jiān)有限，从融资成本看，龙头房企的融资(zī)成(chéng)本(běn)不断下滑(huá)，基(jī)本在3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙头房企明显跑(pǎo)赢行业，1～4月百(bǎi)强房企(qǐ)的销(xiāo)售(shòu)额增速为9％，而TOP14的销(xiāo)售额增(zēng)速为29％。”

　　需要强调(diào)的(de)是，在当前中特(tè)估的浪潮下，央国企地产股或存在发展的大好机会。中信证券指出：“房地(dì)产(chǎn)行业的结构(gòu)性机(jī)会依然(rán)存(cún)在，少部分公司尤(yóu)其是央企占据显著优势，其(qí)主要(yào)又体现(xiàn)为库存的优(yōu)势。央(yāng)企地(dì)产公司，现阶段表现出(chū)较低的融(róng)资成本，优质的开发资源和(hé)良好的不动产资产运营(yíng)能(néng)力的多(duō)重竞争优势(shì)。”

　　“即使没(méi)有(yǒu)中(zhōng)特估，国(guó)央企相较于民营地(dì)产(chǎn)公司也是更(gèng)有优势的。”吕(lǚ)功绩强调(diào)，“对于减值、土地资源债权债(zhài)务关系等问题，市(shì)场对民(mín)营房开企业的资产会有更多担忧和质疑，所以(yǐ)在这一轮行业出清的过(guò)程中，央国(guó)企相较于民企来说估值(zhí)的(de)修复(fù)更(gèng)明(míng)显(xiǎn)。中特(tè)估的角(jiǎo)度从中长期的(de)维度看(kàn)，行(xíng)业(yè)的逻辑(jí)在于集中度提升后(hòu)，行业进入高质量发展(zhǎn)阶(jiē)段(duàn)，具备较快速发展阶段更稳定且可预(yù)期的盈利和现金流(liú)创(chuàng)造能力，以此带来估值中枢的(de)提升(shēng)，应该关注估值相对较低(dī)，企业自身资产的质量好、运营能(néng)力强、可以创造持续现金流的企业。”

　　“存量时(shí)代(dài)中行业普(pǔ)涨的概率(lǜ)比较低，行业内(nèi)部(bù)将出现分化，要关注将(jiāng)受益于行(xíng)业集中度提升的头(tóu)部公司。”星(xīng)石(shí)投资首(shǒu)席研(yán)究(jiū)官方磊也(yě)表示。

　　顺应机构这一思路的话(huà)，或许还是保利发展(zhǎn)、招商蛇口等国资背景龙头前(qián)途更为(wèi)光明(míng)。不过(guò)国(guó)投瑞银基(jī)金投资部(bù)副(fù)总监(jiān)綦傅鹏(péng)表(biǎo)示(shì)：“需(xū)要(yào)客观地(dì)去持续观察国企央企(qǐ)在三个方面是(shì)否可以维持(chí)，首(shǒu)先是融资成(chéng)本保(bǎo)持(chí)低位，其次是销售份额持续提升，再次是拿地份额持(chí)续提(tí)升(shēng)。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要多给一些耐心

　　而《红周刊》也根据房(fáng)企一季报梳理发现，对(duì)于2022年的业(yè)绩出现的整(zhěng)体(tǐ)下滑，2023年一(yī)季度的业(yè)绩(jì)分化(huà)更趋明显，保利发展、滨江集(jí)团等房企(qǐ)营收、净利均实现了(le)业绩的回正(zhèng)，甚至是较(jiào)大增速的增长。而这些公司也是机构(gòu)的重仓对象。

　　对(duì)此(cǐ)，知名房地产业内人士张宏伟向(xiàng)《红(hóng)周刊(kān)》分析表示，业绩(jì)出现明(míng)显改善的房企，主要是因为过(guò)去两三年(nián)时间，尤其是在2021年下(xià)半(bàn)年民营房企不怎么(me)投资拿地之后(hòu)，国有企业仍(réng)在持续(xù)性(xìng)地拿地(dì)，且主要集中在核心城市，投资力度较大。投(tóu)资的驱动能够推动(dòng)房企销售业绩的增(zēng)长(zhǎng)，从而在2023年一季(jì)度(dù)市场恢复但仍处于调(diào)整的过程中，能够保有一个正(zhèng)增长(zhǎng)。

　　不过张(zhāng)宏伟同时也提醒(xǐng)表示(shì)，在房地(dì)产的复(fù)苏(sū)过程中(zhōng)，还面(miàn)临着一些不确定性。其实(shí)整个市场从四月份开(kāi)始又在(zài)往(wǎng)下掉。除了杭州、成都等极(jí)个别(bié)城(chéng)市四月(yuè)环(huán)比三(sān)月相对表现较好之外(wài)，包(bāo)括北京、上海在内(nèi)的绝大多(duō)数城市都出现环比下(xià)滑(huá)的情况。而现在(zài)五(wǔ)月(yuè)的市场表(biǎo)现也不(bù)太乐观。按照现在的经(jīng)济状况、收(shōu)入情况，以及市场的去库存压力、企业(yè)的资金(jīn)面压力(lì)，可能会出(chū)现(xiàn)，到六(liù)月份房(fáng)企为了(le)半年(nián)报冲(chōng)业(yè)绩出现市场的短期反弹外的一个市(shì)场乏(fá)力现象(xiàng)。也(yě)就是说，第二季度、第三季度增长(zhǎng)不(bù)确定性的压(yā)力(lì)仍旧较大(dà)。高中毕业时一般都多大年龄啊 高中毕业属于什么学历

　　上海利(lì)檀投资(zī)董事长陈昊扬也向《红周刊》指出，现在整(zhěng)个(gè)房地(dì)产以及其上下游(yóu)产业链的复(fù)苏速度都比想象的(de)要慢很多(duō)，我们要(yào)多(duō)给一些耐心，这个时(shí)候，在房地产(chǎn)以及(jí)上(shàng)下游就不(bù)是赚(zhuàn)快钱(qián)的时候，只能赚他基本面的钱。但这也意味着(zhe)，只(zhǐ)有极为(wèi)少数的、做(zuò)得比(bǐ)同行好得多的企业，会伴随整个行业的(de)弱复苏，业绩(jì)会逐步(bù)体现出来。所以只能耐(nài)心地去等待它的基本(běn)面不断地(dì)凸显出来，这需要(yào)时间。

　　（本(běn)文已刊发于5月13日《红周刊》，文中(zhōng)提及个股仅为举例分析，不做买卖推荐。）

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