导读

　　黄金二十年之后，当(dāng)下(xià)中国(guó)地产步入大分化时代而非停滞(zhì)期。

　　要点

　　过去二十年是中(zhōng)国(guó)房(fáng)地产市场黄金(jīn)二十年。2019-2021年，连续三年(nián)商(shāng)品住(zhù)宅销售面(miàn)积超(chāo)15亿(yì)平，足够4000万家庭入住。恰逢近年地产(chǎn)持(chí)续低景气，有关中国地产(chǎn)是否过剩的讨论(lùn)日益热烈(liè)。

　　拨(bō)开迷雾，本文(wén)试(shì)图厘清中国城镇存量(liàng)住宅真实情(qíng)况(kuàng)，据此判断中国(guó)未来地产趋势。

　　有媒体渲染中国地产存量极度过剩，事实是否如(rú)此？

　　住建(jiàn)部披露全国有(yǒu)近6亿栋(dòng)房屋建筑，第(dì)七次人(rén)口普查调查数据(jù)显示城镇家庭户(hù)人均住宅间数为1.06间(jiān)。市(shì)场陷入怀(huái)疑，中国(guó)房(fáng)子是否真的过剩(shèng)？

　　事实上住(zhù)建(jiàn)部披露的近6亿栋(dòng)城乡房(fáng)屋建筑中(zhōng)，城镇建筑占比不到一(yī)成，其中还包括大(dà)量城镇非住(zhù)宅建(jiàn)筑，如商业办公楼一声不吭的意思是什么，一声不吭的意思和造句、学(xué)校等，因此6亿(yì)栋房屋(wū)中(zhōng)城镇(zhèn)住宅占比极低。

　　七普显(xiǎn)示中国城镇居民人(rén)均住宅间(jiān)数为1.06间，但居(jū)住舒适不是(shì)人均(jūn)一间房所能满(mǎn)足(zú)，它与房屋质(zhì)量、居住(zhù)面积、配(pèi)套设(shè)施等因素密切(qiè)相(xiāng)关。中国的(de)人均(jūn)住(zhù)宅间数较(jiào)发达国家(jiā)还(hái)有(yǒu)很大差(chà)距(jù)。人(rén)均住宅间数大于(yú)1同样不意味着中国(guó)住宅市场(chǎng)已经饱和。

　　我们测算发现中国城镇居(jū)民户均1套房，其中(zhōng)每(měi)户持有商品(pǐn)住宅仅0.64套。

　　目前并无直接(jiē)公布中国家庭(tíng)户(hù)均住宅的数据(jù)，我们根据(jù)商(shāng)品住宅套数、商(shāng)品(pǐn)住宅占比(bǐ)和城镇家庭户数(shù)，计(jì)算(suàn)出(chū)城镇(zhèn)家庭住宅(zhái)套户(hù)比。

　　测算结果显(xiǎn)示，目前城(chéng)镇家庭户均拥(yōng)有0.86套房，其中0.54套为商品(pǐn)住宅。若(ruò)期房顺利(lì)交(jiāo)付，直至2024年，中(zhōng)国每户城镇家庭(tíng)才(cái)拥有1套(tào)住宅，其中(zhōng)商业住宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎意味着户户有(yǒu)房，然而事(shì)实上中国(guó)住宅(zhái)市场供(gōng)需并不平衡(héng)。

　　国际(jì)数据显示，成熟房地(dì)产(chǎn)市(shì)场的住(zhù)宅套户(hù)比会大于1，在1.1左右。

　　之所(suǒ)以(yǐ)说不平衡，是因为户(hù)均(jūn)一(yī)套房无法满(mǎn)足流动(dòng)人口的租赁(lìn)和置(zhì)业需求。全国总人口(kǒu)的近三成都是流动人口，流动人口会选择在(zài)大城市(shì)租房挣(zhēng)钱，在老(lǎo)家(jiā)买房(fáng)，从而产生了额外的(de)住(zhù)宅需求。

　　即便户均一(yī)套(tào)房，中国未来(lái)地(dì)产(chǎn)仍有四大新增需求动力。

　　第(dì)一，户均(jūn)人口规(guī)模缩小，一人(rén)户、两人户(hù)占比不(bù)断增加，导致家庭户(hù)数增多。小家庭化趋势将延续，带来新户(hù)购房需求增长(zhǎng)。

　　第(dì)二，经济板块的分化日益(yì)明显(xiǎn)，区域经济资源分配的再集(jí)中(zhōng)吸引(yǐn)着人口流入(rù)，人口净迁(qiān)入城(chéng)市的新增(zēng)住宅需求(qiú)有望持续(xù)旺盛。

　　第三，30％左(zuǒ)右的家庭住在2000年(nián)以前(qián)建(jiàn)成的住宅(zhái一声不吭的意思是什么，一声不吭的意思和造句)中，涉及超(chāo)9000万家庭、81亿平方(fāng)米的住宅建(jiàn)筑面积。促成(chéng)“老破小”住宅的改(gǎi)造势在(zài)必行。

　　第四，中国的人均住宅间数与人(rén)均住(zhù)宅(zhái)建(jiàn)筑面积均较(jiào)发达国家(jiā)有着不小差距(jù)，“住上(shàng)更大(dà)房(fáng)子”的改善性需求正在不断增加(jiā)。

　　黄金(jīn)二十年之后，当下中国地产步入大分化时(shí)代而非停滞期。

　　如果(guǒ)说过(guò)去二十年是中国(guó)地(dì)产黄金发(fā)展期，地(dì)产矛(máo)盾更多体现为住(zhù)宅供给存在不足，这是过去二(èr)十年房价快速(sù)上涨基石。那么当下房(fáng)地产大分化(huà)时代已(yǐ)至，大(dà)分化时(shí)代下(xià)地产矛盾则更多体现在住宅质量供需(xū)冲突。

　　地产(chǎn)大(dà)分化(huà)必将体现在不同能(néng)级(jí)城市之(zhī)间(jiān)，不同区域板块(kuài)之间，不同品(pǐn)质(zhì)住(zhù)宅之间(jiān)。

　　目录

　　正(zhèng)文

　　引言

　　不久前，官方(fāng)披露全国已有近6亿(yì)栋房屋建(jiàn)筑，引发热议。从2月以来，各大城市二手(shǒu)房挂牌(pái)量突然激增，引发一阵二手房的(de)“抛售潮(cháo)”。

　　让市场不禁担心，中国的房子是否(fǒu)已经过剩？

　　中国城镇住宅到底是供(gōng)给过剩(shèng)，还是供需平衡，或是仍然存在不足(zú)？可惜由于住宅(zhái)存量数据并未公布，我们(men)无(wú)法直接知晓具体情况。

　　拨开迷(mí)雾，我们测算出中国城镇家庭户均拥有住(zhù)宅套(tào)数，回答当前(qián)的房子是否真的过剩了？据此判断(duàn)未来房地产(chǎn)市(shì)场会如何发(fā)展。

　　一(yī)、如何有效(xiào)观察中国户(hù)均拥(yōng)有住宅数(shù)量

　　（一）中国住(zhù)宅数量过剩(shèng)的直观判断站不住脚

　　今年2月，在以全国自(zì)然灾害综合(hé)风险普(pǔ)查工作情况为主题(tí)的(de)新(xīn)闻发(fā)布会(huì)上(shàng)，负责(zé)人对外披露：“住宅城乡(xiāng)建设行(xíng)业获取了(le)全(quán)国近6亿(yì)栋城(chéng)乡(xiāng)房屋建(jiàn)筑数据以及80多万处市政设施数据。”

　　14亿人住6亿(yì)栋房(fáng)屋(wū)建(jiàn)筑，平均每栋建筑住不到3人，住(zhù)宅市场看似已(yǐ)经过剩。

　　在(zài)这(zhè)近(jìn)6亿栋房屋建筑中，农(nóng)村房屋占(zhàn)9成以上，以栋数计算的城镇房屋实际(jì)仅(jǐn)有(yǒu)4700多(duō)万(wàn)栋，还包括(kuò)了大量(liàng)商业(yè)楼、写字(zì)楼、学校、医院等(děng)非住宅。总的算(suàn)下(xià)来(lái)，住宅占比并不大。

　　第七次人口(kǒu)普查数据公布了中(zhōng)国城镇家庭户人均(jūn)住宅间(jiān)数为1.06间，其中城市家(jiā)庭(tíng)户居(jū)民人(rén)均0.99间，乡(xiāng)镇家(jiā)庭户(hù)居民人均1.18间。

　　人均住宅间数大于(yú)1，看似意味着人人(rén)都有房(fáng)间居住。

　　居(jū)住水平(píng)不仅与(yǔ)房间数(shù)量(liàng)有关，更(gèng)与房屋质量、居住面积、配套设施等因素密切相(xiāng)关。单单从人(rén)均住宅间(jiān)数(shù)不能完全反映出城镇居民的居住水平。

　　中国主要是以家庭(tíng)为单位购(gòu)买成套住宅，一套设施齐全的住(zhù)宅才(cái)是城镇居民(mín)宜居的选择。

　　（二）中国户均住宅的测算思(sī)路、数据和方法

　　中(zhōng)国城镇居民住(zhù)宅主(zhǔ)要分(fēn)两大类，一类是(shì)商品住(zhù)宅，另一类(lèi)是保障房、原公(gōng)有住宅、自(zì)建房等非(fēi)商(shāng)品住宅。

　　目前缺乏统(tǒng)计数据，并没有直(zhí)接公布城(chéng)镇(zhèn)住宅(zhái)数量。居民住宅(zhái)相关数据(jù)有两处(chù)可(kě)以直接公布，一是每年商品住宅销售套(tào)数（统(tǒng)计局）；二是居民住宅来源（人口普查数据）。计算中国居(jū)民户均住宅数量，我们主(zhǔ)要(yào)用(yòng)到上(shàng)述两组数据。

　　中(zhōng)国住宅改(gǎi)革始于1998年，1998年之前商品住宅数量(liàng)极(jí)少，可忽(hū)略不计。估算城镇居民户均住宅套(tào)数分三(sān)步走：

　　第一步，将1999年以来每年商品住(zhù)宅销售套(tào)数相(xiāng)加，我们(men)就能够得到当前商品住宅总存量。

　　第二(èr)步，根据(jù)城镇(zhèn)居(jū)民拥有的商品(pǐn)住宅和(hé)非商(shāng)品住(zhù)宅比(bǐ)例(lì)，推算(suàn)得到居民住宅总套数。

　　第三(sān)步，将城镇居民拥有(yǒu)的商品住宅(zhái)总数除以家庭(tíng)户(hù)数，我们(men)就能够(gòu)得到(dào)城(chéng)镇户均拥有的住(zhù)宅数量。

　　具体(tǐ)计算公式如下(xià)：

　　城(chéng)镇家庭住宅(zhái)套户比=住宅总套数/家庭户数(shù)

　　=（商(shāng)品住宅套数(shù)/家庭户数）/（商品住宅套(tào)数/住宅(zhái)总套数）

　　=商品住(zhù)宅套户比/商品住(zhù)宅占比(bǐ)

　　二(èr)、城镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥(yōng)有1.02套房

　　中国住宅存量到(dào)底有多少，目前缺乏(fá)一个准确(què)统(tǒng)计。我们利(lì)用既有统(tǒng)计数据，大致(zhì)测算得(dé)到中国存量房地产套数，并进一步推算中国城镇家庭户均(jūn)拥有的住宅数量。

　　（一）城镇居民户(hù)均拥有商品住宅0.64 套

　　截(jié)至(zhì)2022年，我(wǒ)们计算得到：

　　（一）中(zhōng)国(guó)商品住宅(zhái)累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇(zhèn)家庭户均拥有0.64套商品住宅（包含现房和(hé)期房）。

　　中国的(de)房地产销售以期房为(wèi)主，从2019年(nián)开始(shǐ)，新房(fáng)销(xiāo)售中期房(fáng)占比近(jìn)9成。本文去(qù)除(chú)商品住宅(zhái)累计销售套数里的(de)期房销售，得到商品住宅(zhái)现(xiàn)房套数(shù)。

　　以2022年商(shāng)品住宅现房套(tào)数计算(suàn)为例：

　　2022年(nián)商品(pǐn)住(zhù)宅现房(fáng)套数=截止到(dào)2022年商品住宅累计销售(shòu)套数-过去三(sān)年（2020、2021和2022年）的(de)期房销售(shòu)额。

　　主流房企竣工周期(qī)在2-3年，并考虑到交(jiāo)房后装修的(de)时(shí)间，取(qǔ)最大值3年。

　　将商品住宅现房套数除(chú)以家庭户(hù)数，算出(chū)：

　　（三）目(mù)前中国城镇家庭户均拥有0.54套商(shāng)品(pǐn)现房住宅。

　　（二）城镇(zhèn)居(jū)民(mín)户均拥有住(zhù)宅1.02套

　　接下(xià)来我们需(xū)要进一步推算中(zhōng)国城镇居民拥(yōng)有的户均住宅(zhái)套数。

　　首先，七普数据显示中国(guó)城镇居民的住宅结构特征如下(xià)：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅(zhái)。其(qí)中自(zì)建住宅占比21％，购买商(shāng)品住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原(yuán)公(gōng)有住(zhù)宅占比6.1％，通过继承或赠与占(zhàn)比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉(lián)租房与其他住宅。

　　其次，我们假定租赁其他住(zhù)宅和购买(mǎi)二(èr)手房都是商品住宅(zhái)，因此(cǐ)将租赁其(qí)他住宅、购买商品住(zhù)宅与(yǔ)购买二手房加总(zǒng)，得到(dào)商品住(zhù)宅占居民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品住宅增幅(fú)为过(guò)去十年变(biàn)化幅(fú)度(dù)的20％，计算2011年(nián)-2020年(nián)商品住宅(zhái)的实际变化比例，从而我们估算出2022年商品住宅所占(zhàn)比例，为(wèi)62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国(guó)平(píng)均每户(hù)城(chéng)镇家庭拥有0.86 套住宅。但(dàn)考虑已购期房，中国平均每户城镇家(jiā)庭拥有1.02套住宅。

　　如(rú)果交房顺利，已购期房会在2-3年内陆续交(jiāo)付使用(yòng)，到2024年，中(zhōng)国(guó)平均每户城镇家庭都会拥有一套住(zhù)宅。

　　三、城镇户(hù)均一套房的三点含义

　　既然城(chéng)镇居民已经(jīng)达到了户均一套房(fáng)的程度，“户户有房”是否意(yì)味着中国城镇化进展终结，甚至意味着中国地产存量供给绰(chuò)绰有余(yú)？

　　（一(yī)）户均(jūn)一(yī)套(tào)房并(bìng)不意味着住宅(zhái)市场(chǎng)供需平衡

　　需要(yào)有(yǒu)多(duō)余住(zhù)宅来满足因人(rén)口流动、居民换房等因素产生的住宅需求。因此，成(chéng)熟(shú)房地产市场的住宅(zhái)套户比会在1.1左右。

　　国际经验来看，美国、英国(guó)和日本的住宅套(tào)户比均高(gāo)于(yú)1.1，其(qí)中(zhōng)，英国的住宅套户(hù)比最高，为1.19，日本为(wèi)1.16，美国为1.11。德国(guó)和韩国分别为(wèi)1.02和1.05。

　　如(rú)果户均刚(gāng)好一套房，就会(huì)造成(chéng)人口(kǒu)净流入地的(de)住宅市场供不(bù)应(yīng)求，造成房价或房(fáng)租(zū)迅速上涨。

　　七普(pǔ)指(zhǐ)出中国的流动(dòng)人口3.76亿，省(shěng)内流(liú)动人口和省际流动(dòng)人口分别(bié)为2.51亿(yì)人和(hé)1.25亿人(rén)。

　　流动人(rén)口会(huì)选择在大(dà)城市租房挣钱，在老家县城(chéng)买房。

　　暨南大学(xué)2017年的中(zhōng)国城乡人口流(liú)动(dòng)调查数据显示，在(zài)上海、杭州(zhōu)以及南京工作的(de)流动人口(kǒu)在老家拥有住宅(zhái)比例分(fēn)别为28％、21％和18％。大城市的(de)高工资吸引打工人，但高房价(jià)迫使(shǐ)打工(gōng)人回乡置业。

　　流动人(rén)口实际上会占据两套房，在高房价的大城(chéng)市(shì)租赁一(yī)套房，在房价较低的县(xiàn)城购买一套房(fáng)。所以说户均(jūn)一(yī)套房无(wú)法(fǎ)满足庞大流动人口(kǒu)的租赁与(yǔ)置业(yè)需求。

　　（二）至少9000万户家庭(tíng)住宅(zhái)品质仍需(xū)改善

　　目(mù)前，中国的(de)城(chéng)镇住宅中依然有不(bù)少老旧小区(qū)。

　　三成家庭，也(yě)就是约9000万户(hù)城镇居民住宅是2000年以前建(jiàn)成，其(qí)中又有11.6％住(zhù)宅年龄至少(shǎo)在(zài)33岁以(yǐ)上。

　　这(zhè)批存(cún)在着建筑结构松(sōng)散、设施陈旧、安全隐患大(dà)等(děng)问题，如电线老化、管道等基础设施(shī)陈旧，给住(zhù)户的生活带来了(le)很(hěn)大的不便和安全隐患，并(bìng)且居住体验较差(chà)。

　　2000年以前建(jiàn)成的老旧住(zhù)宅面积小。占比为31.3％的家庭户数拥(yōng)有的住宅面积(jī)占比(bǐ)仅为27.6％。仍然(rán)存在5％左(zuǒ)右的家庭(tíng)没有(yǒu)独立卫浴和厨房。这类上世纪(jì)修建的(de)老旧(jiù)小区(qū)很(hěn)难满足现(xiàn)代(dài)生活需求，在未来大都会被拆(chāi)迁(qiān)重建。

　　近五成的家庭住(zhù)宅为(wèi)一居室(shì)和二居室，户型偏小。其中一居室(shì)占比为14.9％，二(èr)居(jū)室占比为33％。对比镇，城市家庭住宅户型更小，当然这与城市土地资源紧(jǐn)张有关。

　　（三）人(rén)均(jūn)住(zhù)宅面积(jī)扩(kuò)张是未来地产(chǎn)的(de)需求驱动力

　　根据七普数据(jù)测算(suàn)，2020年(nián)城(chéng)镇家庭(tíng)户(hù)住宅存量总面(miàn)积为294.6亿平。暂不考虑两年(nián)间农民(mín)带房(fáng)进城和老旧(jiù)小区拆迁，加上(shàng)2021年和(hé)2022年商品住宅竣工面积(jī)（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存(cún)量总面积为308.16亿平，人均住宅建筑面(miàn)积为39.45平方米。

　　超过一半的(de)家(jiā)庭(tíng)人均住宅建(jiàn)筑面积小于均值，近4成家庭人均住宅建筑面积在(zài)30平米以下(xià)。

　　15％的城镇家庭人均住宅建筑面积不足19平方米，不及全国人均水平(píng)的(de)一半。若(ruò)去(qù)除20％的公摊，可使用的住宅面(miàn)积(jī)仅(jǐn)为15.2平方米。上海市将人均住宅建筑面积低于15平(píng)方米的家庭界定为住宅存在困难，若按这个(gè)标准算的话(huà)，中国有11.3％的(de)家(jiā)庭存在住宅(zhái)困难问题。

　　若人(rén)均可(kě)使用住宅面(miàn)积(jī)为40平(píng)，即人均住宅建筑面积(jī)为50平，只考虑家(jiā)庭(tíng)户人(rén)数，需要住(zhù)宅总(zǒng)量约390.6亿平，较目前至少新(xīn)增82亿平。

　　对比发(fā)达(dá)国家人均住宅面(miàn)积，美国为67㎡，瑞士(shì)、日(rì)本、德国和英国都高(gāo)于40㎡，中国的(de)人均住宅建筑面积为39.45㎡，相差不大(dà)。但若去除公摊面积后，中国(guó)的人均可(kě)使用面积为31.56㎡，这(zhè)一差距(jù)将(jiāng)变得(dé)明(míng)显。

　　若(ruò)考虑约1.4亿的集体户人口，所需要的住宅总(zǒng)量会更多(duō)。

　　四、户均已然1套房，未(wèi)来地产还会有需求么(me)？

　　我们测算得(dé)到中国城镇家庭户均1套房，看似已经户户有房。即便(biàn)如此，中(zhōng)国人口(kǒu)静(jìng)态结构和动态趋(qū)势演绎，决定了中(zhōng)国(guó)未来(lái)地产仍(réng)有需求释放。户均1套住宅现(xiàn)实之下，中国未(wèi)来(lái)城镇住宅(zhái)需求主(zhǔ)要来自于四个方面。

　　第一，户均人(rén)口缩小，家庭户数增多，新(xīn)户购房需求扩张。

　　过去20年我国(guó)城镇家庭户均人口数(shù)不(bù)断下降，六(liù)普显(xiǎn)示城(chéng)镇户均(jūn)人口规模(mó)为2.85人/户，而七普显示城镇(zhèn)户均人口(kǒu)规模为2.62人/户，一(yī)人(rén)户、二人户的占比(bǐ)明显(xiǎn)上(shàng)升，人口小家庭化趋势(shì)将继续延续，导致(zhì)户数会因(yīn)户均人(rén)口规模的(de)缩小而增多。

　　第二(èr)，人口迁(qiān)移导致经济(jì)发展带来的新增住(zhù)宅需求旺盛。

　　中(zhōng)国经(jīng)济板块的分化日(rì)益明显，资源和生产要(yào)素逐步(bù)向经(jīng)济带、都市(shì)圈中心城(chéng)市(shì)流入，区域(yù)经济(jì)资源分(fēn)配的再集中吸引着人口(kǒu)流入(rù)。人口(kǒu)迁移(yí)势必涉及到(dào)买房租(zū)房(fáng)，给迁(qiān)入地住宅市场(chǎng)带来新(xīn)的增(zēng)量。

　　以浙江(jiāng)省为例，2021年常住(zhù)人口(kǒu)增量为72万，而(ér)出生人口(kǒu)为44.9万人，死(sǐ)亡人(rén)口为(wèi)38.4万人，自然增(zēng)加人口(kǒu)仅为(wèi)6.5万人，其人口增长主要受(shòu)益于人口(kǒu)迁移。

　　第三，老(lǎo)旧小区改善性需求依然庞大。

　　从2011年到2020年(nián)，自建(jiàn)住宅和原(yuán)公(gōng)有(yǒu)住宅的家庭(tíng)拆迁改建最多。自(zì)建房家庭比(bǐ)例从31.5％到21％，下降了(le)10.5个百分点；原(yuán)公有住(zhù)宅家庭比例(lì)从(cóng)12.9％到6.1％，降幅为6.8个(gè)百分点(diǎn)。二者和（27.1％），再加上其他住宅(zhái)（5％）与家(jiā)庭(tíng)住宅建造时(shí)间为2000年(nián)以前的比(bǐ)例（31.3％）大致(zhì)相吻合。

　　十(shí)年间新增(zēng)8473万家庭(tíng)户，自建住宅和原(yuán)公有住宅减(jiǎn)少了(le)1282万户，住宅净需求增加9755万(wàn)户。49％的家庭购(gòu)买商品住宅，21％的家庭购买(mǎi)二手房。在新增住宅需(xū)求中，有7成家庭购买了商品住宅。租房、购买经济(jì)适用房和其他(tā)分别占比18％，3％和9％。未来随着城中村和(hé)旧城改造(zào)，商品(pǐn)住宅的占比势(shì)必会进一步上升(shēng)。

　　2000年(nián)以前建造的住宅建筑(zhù)面积还有约81亿(yì)平，涉及城镇家(jiā)庭约9000万户。破旧的城中村、老公有住宅(zhái)，建筑面积小、质量低、基础设施配套(tào)差、没有(yǒu)或少有(yǒu)物业管(guǎn)理，居(jū)民追(zhuī)求美好(hǎo)、宜居生活的(de)环境(jìng)，背后的改善性(xìng)需求有(yǒu)待释(shì)放。

　　第四，“住上更大(dà)房子(zi)”的改善性需求(qiú)还将有所增(zēng)加。

　　刚需购房受限于资(zī)金，倾向于中(zhōng)小户型。已有住宅家庭希望(wàng)提(tí)高生(shēng)活品(pǐn)质，以小换大、以旧换新。2022年底的中央经济工作(zuò)会议明确指出支持(chí)住(zhù)宅改善等(děng)消费。

　　OECD国家的人均住宅间数为1.71间，无论是否(fǒu)考虑(lǜ)乡村住宅因素，中国的人均住宅间数较其他国(guó)家依旧存(cún)在不小差(chà)距。

　　住宅舒适度与经济水平有着密切(qiè)正向(xiàng)联系。随着经济发(fā)展水平的提高，中(zhōng)国的(de)人(rén)均住宅间数与人均住宅建筑面(miàn)积将(jiāng)随(suí)之增(zēng)长。

　　如果说过去二(èr)十年是中国地产(chǎn)黄金发(fā)展期，地产(chǎn)矛盾更多(duō)体现为住宅供给存在(zài)不足，供需出现错配，这是过去二十年房价快(kuài)速(sù)上涨基(jī)石。那么(me)未来将(jiāng)是住宅(zhái)质量的供需冲突。房地产大分化时(shí)代已至，这种分化不单局(jú)限于城市能级之间差异，优质小(xiǎo)区和(hé)老旧二手(shǒu)房之间(jiān)的差异也将越发扩大(dà)。

　　风险提示(shì)

　　人口普查数据调查的(de)是人，并不是针对住宅，因此(cǐ)可能存在统计偏差。商品住宅占比实际值可能偏低，其增速可能(néng)超预期。

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