近两年火爆的创新产品(pǐn)公募REITs进入密集分(fēn)红期(qī)，近日7只REITs陆续迎(yíng)来除息日，公募REITs整体呈(chéng)现出高(gāo)比(bǐ)例稳定分红，15只公告2022 年可供(gōng)分配(pèi)金额的REITs产品(pǐn)，平均分红比(bǐ)例接近99％。

　　多位(wèi)业内人士对此表示，强制分红机制是公募(mù)REITs主(zhǔ)要特征之一，稳定(dìng)分(fēn)红体现(xiàn)出该类产(chǎn)品长(zhǎng)期投资价值，通过观测经营(yíng)活动现金(jīn)流、可供分配现金等指标，也是观察REITs项(xiàng)目底层资产运营(yíng)情况的“窗口”。他们也提醒普通投资者注意，与产权(quán)类项目(mù)相比，特许经(jīng)营REITs项目在经营权到期后不再产生现金收益，特许经营权分红目前已包含了(le)利润(rùn)分配和本金的归还(hái)，在(zài)选择投资(zī)标的时应了解(jiě)资产类型和分红的特征。

　　15只公募REITs产(chǎn)品分红

　　平(píng)均(jūn)分(fēn)红比例98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入密集分红期，近日(rì)7只(zhǐ)REITs产品(pǐn)（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息日，此外尚有6只(zhǐ)REITs实(shí)际分(fēn)配情况尚未公布。整(zhěng)体来看，公募REITs呈现出了(le)高比例(lì)的(de)稳定(dìng)分(fēn)红，15只公(gōng)告2022 年(nián)可供分配(pèi)金额(é)的公募REITs产(chǎn)品中，2022年全年分配金额占可供分配金(jīn)额比(bǐ)例平均为98.89％，且(qiě)绝大(dà)部分分配比例在96％以上。

　　中金基金相关负责人(rén)对(duì)此表示，投资公募REITs的主要收益来源为持有期分红收益(yì)，以及基金份(fèn)额交易价格的变化。基金份额二级市场价格(gé)受(shòu)到(dào)公(gōng)募(mù)REITs资(zī)产运营(yíng)情况(kuàng)及市场因素的(de)综合影响，较易引(yǐn)起(qǐ)波动。与此相比，基金分红预期则更(gèng)有规律可循(xún)。公募REITs的分红主要(yào)来自基础设(shè)施(shī)资产的经营现(xiàn)金流，投资人(rén)通过基金募集材(cái)料和信息披露文(wén)件，结合行业及市场(chǎng)情况，可以分析基础设(shè)施项(xiàng)目的经营业(yè)绩，作为进行投资决策的重要参考。

　　“相对于基金份额(é)二级市场价(jià)格变(biàn)化导致(zhì)的浮盈或浮亏，分红作为基(jī)金(jīn)份额持有人(rén)实(shí)际(jì)获(huò)得的现金收益，对于(yú)长(zhǎng)期投资者更具参考价值。”中金基(jī)金(jīn)相关负责(zé)人称。

　　平安基金REITs 投(tóu)资(zī)中心运营高(gāo)级副总(zǒng)监李华平也表(biǎo)示，根据《公开募集基(jī)础设施证券(quàn)投资基(jī)金指引（试行）》及相关法规要求，基(jī)础设施(shī)基金(jīn)应(yīng)当将90％以上(shàng)合并(bìn200克是几两 200克是多少毫升;'>200克是几两 200克是多少毫升g)后基(jī)金(jīn)年度(dù)可分配金(jīn)额以现金(jīn)形式分配(pèi)给投(tóu)资者，强制分红机制是公募REITs的主要特征之一(yī)，稳定的分红机制(zhì)体(tǐ)现出REITs产品长期(qī)投资价值。

　　中航基金也认为，从投资角度来看，基础设施公募REITs同时具备“股(gǔ)性”和“债(zhài)性”双重特(tè)点(diǎn)。二级市(shì)场价格反(fǎn)映这类产(chǎn)品(pǐn)“股性”的一面(miàn)，分红体(tǐ)现(xiàn)了这类产(chǎn)品的(de)“债性(xìng)”特点。公募REITs有强制(zhì)分红要求，分红类似(shì)于债(zhài)券派息，但不等(děng)同于债券的(de)固定利(lì)息回报(bào)，而是由可供(gōng)分配(pèi)现金(jīn)决定。

　　从机(jī)构投资者的角度来看(kàn)，一方(fāng)面是公募REITs丰富了机构投资者的(de)投资品类，为资产配置多(duō)元化提(tí)供抓手(shǒu)，具有较强的配置(zhì)价值。另一方面，公募REITs的分红(hóng)能够帮助机构投资(zī)者稳定收益。机(jī)构投资者(zhě)公募REITs能够通过分红(hóng)获取相对于(yú)投资债券相对高(gāo)的收益(yì)性，在(zài)有效控制风(fēng)险的前(qián)提(tí)下，增(zēng)厚资产(chǎn)包收益，起到投资“压舱石”的(de)作(zuò)用。

　　分红除了投(tóu)资收益“落袋为(wèi)安”外，市场对于未(wèi)来分(fēn)红水(shuǐ)平的预200克是几两 200克是多少毫升(yù)期，也是影响REITs基金二级市场价格走(zǒu)势(shì)的关键因素之一。

　　从近(jìn)期(qī)公(gōng)募REITs的二(èr)级(jí)市场表(biǎo)现看，截至4月21日(rì)，今年以来中证(zhèng)REITs（收盘(pán)）指数(shù)收于975.99 点，年内(nèi)下(xià)跌7.44％，未跑赢(yíng)主(zhǔ)要股(gǔ)票和(hé)债(zhài)券宽基指数(shù)。

　　“截(jié)至2023年3月31日，有20只公募REITs发布了(le)2022年年报(bào)，部分产(chǎn)品受宏(hóng)观经(jīng)济的(de)影(yǐng)响，可分(fēn)配(pèi)金额完成率不达(dá)预期，一定程度上影响了公(gōng)募REITs二(èr)级市(shì)场的价(jià)格。”李华平称，公募REITs二级市场(chǎng)的价(jià)格波动受多重因(yīn)素的(de)影响，投资收益是影响(xiǎng)REITs二级市场(chǎng)价格(gé)的主要因(yīn)素之一，而(ér)稳定的(de)分红有利于吸引(yǐn)投资者参与公募(mù)REITs二级市场的投资。

　　中(zhōng)金(jīn)基金相关负责人也表示，近(jìn)期经(jīng)济预期恢复(fù)，一方(fāng)面市场热点呈现向股票和(hé)债券回归的过程；另一方面，基础设施项目的经(jīng)营业绩相对(duì)经济活力的改善有一定的(de)滞后性。

　　此外，公募REITs在(zài)分红除权(quán)日，将对基金份(fèn)额(é)的(de)开盘指导价做调减处(chù)理，调减(jiǎn)金额根据单位基金份额(é)的分红金额(é)进行计算(suàn)。除(chú)权操(cāo)作是对分(fēn)红前后(hòu)基金份额净值(zhí)变(biàn)化(huà)的修正，使(shǐ)投资人在基(jī)金分红前(qián)后均可以获得公(gōng)平的(de)投(tóu)资机会。

　　“分红可增强投资者长期投资的信心，同时需(xū)结合(hé)持(chí)有产品的(de)特性，关注二(èr)级市场扰动(dòng)对整体收益的影响程度。”中航基金相关人士也称。

　　特(tè)许(xǔ)经(jīng)营权分(fēn)红包括利润(rùn)分配和本金(jīn)归(guī)还(hái)

　　普(pǔ)通投资者应了解底层(céng)资产(chǎn)情(qíng)况

　　多位业内人士还提醒，与(yǔ)现有公募(mù)基金(jīn)分红前(qián)提是(shì)本金之上(shàng)的增值部(bù)分不同(tóng)，特许经营权REITs基金(jīn)运作(zuò)期间的“分(fēn)红”界定为“分派(pài)”更为准确，分派(pài)的是(shì)本金与增值两(liǎng)个部分，两个部分之间(jiān)的比例是变动的，与现有公(gōng)募(mù)基金分(fēn)红(hóng)差异很大(dà)，大多(duō)数普(pǔ)通投资(zī)者可能把“分派(pài)”金额(é)误认为是(shì)持续分红(hóng)。一(yī)旦30年、40年(nián)、50年(nián)、60年等合同年限(xiàn)到(dào)期后(hòu)基金价值面临极大(dà)不确定性，这是该类投资者应该注意的情况。

　　李华平表示，目前(qián)公(gōng)募REITs主(zhǔ)要有特许经营(yíng)权类(lèi)和产权(quán)类(lèi)两(liǎng)大资产类型，持有产权类(lèi)产品的收益(yì)主要包(bāo)括每年(nián)的现金(jīn)分(fēn)红(hóng)及资产(chǎn)增(zēng)值的收益，而(ér)持有特许经营类产品的收益主要来自项目每(měi)年的现金分红。其(qí)中(zhōng)，特(tè)许经营权(quán)类资产的(de)分红(hóng)包括了利润分配和本金的(de)归还，两者(zhě)的(de)比率也(yě)是变动的(de)，对特(tè)许经(jīng)营权类资产的公募REITs可以内部收益率(lǜ)（IRR）来衡量投资收益。普通投(tóu)资者在(zài)选(xuǎn)择投资标的时(shí)，应(yīng)了解公(gōng)募REITs底层资产的类型(xíng)。

　　中航基(jī)金也表示(shì)，从细分来看，各类(lèi)公募REITs分(fēn)红因底(dǐ)层资产属性(xìng)不(bù)同而(ér)形成区别。特许经(jīng)营权类的公(gōng)募REITs产品因其分红(hóng)相当(dāng)于包含(hán)“本金+收益”，分红相对(duì)较多，债性偏强。而产(chǎn)权类的公募(mù)REITs分(fēn)红主(zhǔ)要为“收(shōu)益”，更看重底层资产(chǎn)的价值增(zēng)值，所以相对股性偏(piān)强。普通投资者在选择公募REIT时(shí)，需要考虑底层资产属性，对所选(xuǎn)择产品的二级(jí)市场价(jià)格和分红有合(hé)理预期。

　　中金基金相关负责人也认为，与产权类项目相比(bǐ)，特许经(jīng)营项目在经营权到期后不(bù)再(zài)能产生现金收(shōu)益，因(yīn)此将可(kě)供分配金额的分配理解为“分派”比“分红(hóng)”更加(jiā)准确。基(jī)于这个(gè)特点，剩余经营期限(xiàn)较(jiào)短(duǎn)的特许经营(yíng)项(xiàng)目(mù)，通(tōng)常具(jù)备更高的分派率水平。对于(yú)剩余期限较(jiào)长的特许经营(yíng)权项(xiàng)目，即使分派率相对较(jiào)低，也有足够年(nián)限收回(huí)本金并取(qǔ)得(dé)收益。

　　中金基金(jīn)该负责人(rén)提(tí)醒投资者注意，特许经营权项(xiàng)目的分派(pài)金额包含了投资本金，在不(bù)进行(xíng)扩募的情(qíng)况下，基(jī)金份额单价随着分派(pài)进度逐(zhú)年下降(jiàng)是正常现象，投(tóu)资特许经(jīng)营权REITs的(de)收益来自项目(mù)剩余期(qī)限产生的现(xiàn)金流。

　　“与特许(xǔ)经营项目(mù)相比，产(chǎn)权类(lèi)项目(mù)的土地或(huò)建(jiàn)筑的剩余使用年限(xiàn)一般较(jiào)长(zhǎng)，再加上到(dào)期后(hòu)通过对建筑的更新改造或补(bǔ)缴土地出让(ràng)金等追加投资(zī)，有机会(huì)进一步延长经营期限。这种类(lèi)似(shì)永(yǒng)续经营的(de)假(jiǎ)设(shè)反映在基础资产的估值上(shàng)，使产权类REITs具备更显著的资产投资属性。”该负责人称。

　　观测(cè)内部收(shōu)益率等指(zhǐ)标

　　评估项目底层资(zī)产运营情(qíng)况

　　在(zài)基金分(fēn)红的时点，多(duō)位(wèi)业(yè)内(nèi)人(rén)士还表示，在(zài)产品分红期(qī)，投(tóu)资者可(kě)以观测经(jīng)营活(huó)动现金(jīn)流(liú)、可供分(fēn)配现金、内(nèi)部收益率等指标，来观察和评估项目(mù)底层资产的(de)运营(yíng)情况。

　　中航基金(jīn)表(biǎo)示(shì)，年报指标中，跟现金相关的指标有两个：一是年报中披露的经营活动现(xiàn)金流，二是可供(gōng)分(fēn)配现金，二者存在本质性(xìng)区别。经营活动产生的现金净流(liú)量是(shì)指企业经营、筹(chóu)资、投资产生的现(xiàn)金(jīn)流，基于(yú)企业本身(shēn)经营活动产(chǎn)生；可供分配的现金实质上是从EBITDA出发(fā)，对非现金(jīn)影响利润(rùn)表的项目进行(xíng)调整，加期初现金，最终得到的账面现金(jīn)。

　　李(lǐ)华平(píng)也(yě)表示，公募REITs作为(wèi)资产配(pèi)置新选择，投资价值(zhí)体现(xiàn)在(zài)相(xiāng)对(duì)股债市场独立的(de)资(zī)产(chǎn)配置功能，比较适合长(zhǎng)期(qī)持有。建议投资者对经营权类的资产可以更(gèng)多关注内部收益(yì)率的高低，对(duì)产权类的资(zī)产(chǎn)更多关注分派率高(gāo)低。因(yīn)为公募REITs可分配收益(yì)主要来自底层资(zī)产的经营净现金流(liú)，所以底层资产运(yùn)营情况直接(jiē)影响投(tóu)资回报，投资者(zhě)可综合考虑原(yuán)始权益人综合实力、运(yùn)营(yíng)管理机构实(shí)力、公募基金(jīn)管理人实力等(děng)多(duō)重因(yīn)素来选择投资标的(de)。

　　中信证券(quàn)研报也显示，公募REITs进入密集(jí)分红期(qī)，由(yóu)于分红交易带来的短期(qī)博弈机会仍(réng)在，叠(dié)加此前市场接(jiē)连回调，建(jiàn)议投资者(zhě)关(guān)注有基本面支撑、填权(quán)效应(yīng)相对(duì)明显、同时分红规模(mó)较为可观的个券(quàn)。

　　“公募REITs的招募(mù)说明书均(jūn)会载明(míng)REITs在发行首年及(jí)次(cì)年(nián)的(de)可供分配金额预测。投(tóu)资者可以将REITs的实际分红(hóng)金额与募(mù)集材(cái)料中披(pī)露预(yù)测进行比较分(fēn)析，结合(hé)经(jīng)济及市场的实(shí)际环境，对基础(chǔ)设施项目的运营业绩及REITs的(de)管理能力进行判断。”中金(jīn)基(jī)金上(shàng)述负责人也称。

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