万柳书(shū)院，暴雷了。

　　今年年初“万柳少爷(yé)”的意外走红，让这个位于(yú)北京海(hǎi)淀(diàn)的(de)豪宅被(bèi)全(quán)国知(zhī)晓，其背后曾(céng)宣称要(yào)做地产(chǎn)界“劳斯莱(lái)斯(sī)”的(de)神秘开发商——中赫(hè)集团，也被拉向台前。

　　而如今，万柳书院再次受到舆(yú)论关注，起因(yīn)中赫集团成了(le)共同债务人被(bèi)中(zhōng)国信达追债(zhài)，中国(guó)信达为了收回钱款不得不将(jiāng)中赫抵(dǐ)押(yā)的75套万(wàn)柳书院豪(háo)宅拍卖(mài)。可问(wèn)题(tí)是，这些房子早已售出(chū)，业(yè)主并(bìng)非中(zhōng)赫集团，那些真正斥巨资购入房产的有钱(qián)人(rén)，房子现在莫名(míng)奇(qí)妙(miào)地被拍卖，算是被割了！

　　截至发稿，暂未看到这些业(yè)主的维权信息，难怪(guài)有网友调侃：“富人被割(gē)韭菜的时候，他(tā)们的姿势(shì)都那(nà)么优雅。”

　　不过事件背后(hòu)，可能没你想象的那么简单(dān)。

　　1

　　富(fù)人(rén)被精(jīng)准收(shōu)割？

　　最(zuì)惨(cǎn)的可能还是债主

　　“北京(jīng)豪宅的尽(jǐn)头是万柳书院”，但谁都没想到，这个位于海淀核心区位，名校(xiào)环绕的(de)顶级豪宅(zhái)，竟然(rán)暴雷了(le)！

　　近日(rì)，有(yǒu)网友(yǒu)发现，中国(guó)信(xìn)达在京东(dōng)拍卖(mài)上，上架了“北京赫(hè)华(huá)恒瑞房地产开发有限公司不良(liáng)债(zhài)权(quán)转让项目”，债权总额(é)高达近47亿，该项(xiàng)目的抵押物中，包(bāo)括75套万(wàn)柳书院住宅(zhái)。

　　据(jù)京(jīng)东拍(pāi)卖显示，上述不良债权转(zhuǎn)让(ràng)项目的处置主体是中(zhōng)国(guó)信达资产(chǎn)管(guǎn)理(lǐ)股份(fèn)有限公司北京市(shì)分公司（下称中国信(xìn)达北分(fēn)），处置的是对北京赫华恒瑞(ruì)房地产开(kāi)发有限公司(sī)（下称赫华(huá)恒瑞）的不良(liáng)债权(quán)。截至2023年1月31日，债权(quán)金额约为46.95亿元人民币，其中债权本金37.50亿元。中(zhōng)赫集(jí)团有限公司是共(gòng)同(tóng)债(zhài)务人。目前，该项目(mù)已(yǐ)有1万(wàn)次围(wéi)观(guān)，35名意向人。

　　从表(biǎo)面(miàn)上(shàng)看，这(zhè)就(jiù)是一起(qǐ)中国信(xìn)达北分(fēn)讨债(zhài)的故(gù)事，但实际(jì)上，75套豪宅的(de)背(bèi)后(hòu)暗藏秘密。

　　据此(cǐ)前媒体报道，万柳书(shū)院总共301户，而且早已售罄。如果该(gāi)报道属实，说(shuō)明这(zhè)些房子实际上都是卖出去(qù)了的，是(shì)有人(rén)住(zhù)的。

　　那为什么中国(guó)信达(dá)的拍卖(mài)页面上又注明这75套(tào)房子(zi)是“未出售”的状(zhuàng)态呢？只能说明这些房子根本没有(yǒu)网签，也(yě)没有房产证！

　　第一财(cái)经(jīng)的报道证实了(le)上(shàng)述内容。有豪宅中介(jiè)透露，中赫集(jí)团早就把这75套房子抵押出去，现在(zài)还没(méi)资金解(jiě)抵押，所以不能网(wǎng)签、没办(bàn)房本。

　　作为(wèi)海淀(diàn)的(de)顶级豪宅，最强(qiáng)学区房，万柳书院的业主基本都是(shì)北京(jīng)的高端(duān)人士，柳(liǔ)传(chuán)志、丁磊等知名商业大佬也是(shì)万柳书院的业主。另据地(dì)产(chǎn)自(zì)媒体(tǐ)“地(dì)产(chǎn)八卦(guà)女”爆料，万柳书院的业主中，还(hái)有不少(shǎo)中赫集团的高管、合作伙伴、亲戚朋友等(děng)。

　　由此，不少(shǎo)网友感叹，“富(fù)人(rén)也(yě)被精(jīng)准收割了！”

　　不过，如果(guǒ)这些(xiē)业主确实已经支付价款(kuǎn)并(bìng)实际占有，那(nà)么，中(zhōng)国信达转让这笔不良债权回本的愿(yuàn)望，或将泡(pào)汤。这(zhè)次拍卖损(sǔn)失最大(dà)的，没准(zhǔn)还是债主中国(guó)信达。

　　根据(jù)相关法律规定，民事执行中，业(yè)主已经支(zhī)付价款并实际(jì)占有，但未办(bàn)理过户手续的，如(rú)果(guǒ)业(yè)主没有过错，人民法院不得(dé)查封、扣押、冻结，已经查封(fēng)的可以向法院提出执行异议申请，请求(qiú)法院解除查(chá)封，同时可(kě)以联合起诉(sù)开发商，要求退还购房款或办(bàn)理房产证(zhèng)，并承担违(wéi)约责任。

　　此(cǐ)外，今年4月，人民法院报公(gōng)布(bù)《最高人民法(fǎ)院关(guān)于(yú)商品房消费者权(quán)利保护问题的(de)批复》，以司法解释的方式(shì)明确了(le)购房人的优先权：

　　商品房消费者(zhě)以居住为(wèi)目的购(gòu)买(mǎi)房屋并已支(zhī)付全部价款，主张其(qí)房屋交付请(qǐng)求权优先于建设工程价款(kuǎn)优先受偿权、抵(dǐ)押权以及其他债权的，人民法院应当予以(yǐ)支持(chí)。只支付了部分价款的商品(pǐn)房消(xiāo)费者(zhě)，在一审法庭(tíng)辩论终(zhōng)结(jié)前已实际支付剩余价款的，可以适用前款规定。

　　也就是说，如果这75套房子均(jūn)为(wèi)“已售(shòu)未网签”，那么这笔(bǐ)不(bù)良债权(quán)，实际上(shàng)是个烫手山芋。可能不仅(jǐn)不能卖出去(qù)回本(běn)，抵押的这(zhè)75套(tào)房(fáng)子，还会(huì)被(bèi)业主(zhǔ)讨回去。

　　中国信(xìn)达，将会赔了夫(fū)人(rén)又折兵？

　　2

　　地产界(jiè)的“劳斯莱斯(sī)”

　　成了“老赖”

　　这次债(zhài)权公(gōng)司中国(guó)信达申请不良(liáng)债权转让，可(kě)以(yǐ)追溯到金(jīn)谷信托踩雷赫(hè)华恒瑞。

　　天眼查显(xiǎn)示，目前中国信达已(yǐ)经成为赫华(huá)恒瑞唯一(yī)股(gǔ)东。但此前，赫华(huá)恒瑞(ruì)为(wèi)中赫集团(tuán)旗下(xià)子公司。2019年4月22日(rì)，中赫(hè)集团、中(zhōng)赫置(zhì)地等选择退出了赫华恒(héng)瑞(ruì)的(de)股东行列(liè)，中国金谷国际信托有限责(zé)任公司成为了唯一股东，后者由中(zhōng)国信(xìn)达资产管理股(gǔ)份有(yǒu)限公(gōng)司持股93.75％。

　　作为房地产开发(fā)商(shāng)，相较其他房企，中赫集团既(jì)没(méi)有很(hěn)大规(guī)模，也没有很高的(de)国(guó)民知名度，但却在(zài)北京豪(háo)宅圈留下一个个(gè)传说。

　　如钓鱼台七号院，作为中赫集(jí)团进入北京的第一个豪宅项目，2011年(nián)，中赫置(zhì)地(dì)推出钓鱼岛七号院3号楼，高达30万/平米的天价，成为当时京(jīng)城最贵的(de)楼盘，引(yǐn)发了市场强烈震惊。

　　随后开发的万(wàn)柳书院，更是被誉为“北京海淀顶端豪(háo)宅”。2012年，中(zhōng)赫(hè)置(zhì)地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保利、万(wàn)科等大型知名房企(qǐ)手(shǒu)中，抢(qiǎng)下(xià)了(le)北京万柳地块，成(chéng)为(wèi)北京当年的“双料地王”。很(hěn)快，万柳(liǔ)书院就以(yǐ)神(shén)秘高端的姿(zī)态杀入(rù)市场，无论是(shì)一块块(kuài)从荷兰(lán)运回来(lái)的(de)灰砖垒起来的五米高墙，还是每棵成本(běn)超6万的成年(nián)银杏树，还(hái)是每平米(mǐ)20万元的价(jià)格，都令业内外震撼不已。

　　“万柳的墙、西宸的(de)缸、霄八的顶儿、融创的(de)湖(hú)、紫辰院的树(shù)、北平府的院(yuàn)儿(ér)。”从这(zhè)句(jù)顺(shùn)口溜中，就(jiù)可看出(chū)其(qí)在北京豪宅(zhái)圈的地位(wèi)。2014年(nián)末(mò)上市的它，对(duì)手是(shì)当时(shí)有名的(de)融创观澜嘉苑、佳(jiā)兆业广(guǎng)场(chǎng)、恒大华府等，现如(rú)今，它远远超(chāo)过这些对手。

　　去年，万(wàn)柳书院一(yī)套(tào)300平米(mǐ)的法拍房(fáng)，最(zuì)终成交价(jià)1.09亿、单价达到惊人(rén)的36万(wàn)元/平米，说明(míng)万柳书院虽(suī)然已经推出(chū)了8年之久(jiǔ)，但(dàn)其依旧在北京豪宅圈备受(shòu)追捧。

　　中赫集团开发的豪宅，也吸引了不少知名人士，如(rú)知(zhī)名演员(yuán)宋丹(dān)丹，就住(zhù)在钓鱼台七号院。而柳传志、丁磊等知名商(shāng)业大(dà)佬(lǎo)则(zé)居住(zhù)在万柳书(shū)院。

　　几大豪宅(zhái)的成功奠定了中(zhōng)赫集(jí)团的“高端(duān)路线(xiàn)”，也因此，它(tā)被外(wài)界贴上了(le)，“卖北(běi)京城最贵的房，拿北京城最贵的地”，“做地产中(zhōng)的‘劳(láo)斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏在(zài)豪宅开发(fā)商光环(huán)的背(bèi)后，这(zhè)个地(dì)产界“劳斯(sī)莱斯”却多(duō)次成为被执(zhí)行人(rén)，被执行标的高达11亿。

　　今年(nián)年初，因为履(lǚ)行能力而(ér)拒不履行生效法律(lǜ)文书(shū)确(què)定义务，中(zhōng)赫集团正式成了“老赖(lài)”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了？

　　中(zhōng)赫集团如(rú)今沦落到这个地步，其实(shí)是有迹可(kě)循的。

　　事实上，早在今年年初“万柳书(shū)院(yuàn)少爷”走红之时，深蓝财经就曾深挖出背后的(de)中赫集团，发现其深陷财务(wù)危机。

　　从知名(míng)豪(háo)宅的开发商到沦为“老(lǎo)赖”，中赫集团实控人周金辉的(de)人生轨迹(jì)跟着急转直下。而追根溯源，这个转折(zhé)点，就在(zài)于(yú)收购(gòu)北京(jīng)国安(ān)。

　　近十年来，房企纷纷(fēn)开始了多(duō)元化(huà)转型，但转型之路(lù)并不(bù)好走(zǒu)。早在2008年开始(shǐ)，中赫(hè)集团(tuán)就(jiù)尝试过多元化业务，先后进军能源(yuán)市场、团购网(wǎng)站，但最终都惨淡收场。最(zuì)终，周金辉(huī)将转型的目(mù)光，放到(dào)了(le)体育领(lǐng)域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本(běn)退出后，中赫集团以(yǐ)35.5亿(yì)元(yuán)参股国安足(zú)球俱(jù)乐部(bù)64％股(gǔ)权，成为(wèi)国安的(de)新东(dōng)家。接着在2021年(nián)6月，中赫集团(tuán)从中信集(jí)团手中拿下北京国安俱乐部36％股权，至此拿下北京国(guó)安(ān)俱乐部(bù)全(quán)部股权。如果北京国(guó)安的(de)估值(zhí)一(yī)直没变，那么中(zhōng)赫集团拿下北京国安，总计花费了约55.5亿。

　　看(kàn)到这里，有人也许会感叹：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是(shì)这样，中赫为什么又要质押股权呢？

　　2017年以来，中赫集团及其(qí)实控人周金辉夫妇将其手中的中赫集团股(gǔ)份质(zhì)押陆续质押，据企查(chá)查显示，目(mù)前中(zhōng)赫集团共有11条股权出质记录。质权人(rén)包括海金商(shāng)业保理(lǐ)、北(běi)京(jīng)建工、山东国际(jì)信托、中融信托(tuō)、中信建设(shè)等。

　　这(zhè)与入主北京(jīng)国(guó)安的时(shí)间完全吻合。

　　然而，入(rù)主北(běi)京国安(ān)后，不仅国安的经营状况没有得(dé)到改(gǎi)善，中赫集团也被拉入(rù)泥(ní)淖。

　　据北京产权交易所官网信息显示，2020年，北京国安足球俱乐部实现营(yíng)业收入1.03亿元，净利(lì)润-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐(lè)部资产总(zǒng)计5.38亿(yì)元，总负债18.51亿元。

　　为了(le)缓解资金压力(lì)，中赫集(jí)团和周金辉夫妇还(hái)在持续质押手中的中赫集团股份，但国安和中赫的(de)经(jīng)营状况却持续没有好转。

　　不仅中(zhōng)赫(hè)集团被(bèi)5次列被执行人，执行标的高达11亿，北京国(guó)安也(yě)3次与中赫集团、中赫(hè)置地、及(jí)中赫集团股东周金辉、李彩(cǎi)霞等(děng)共同成为被执行(xíng)人，执行标的约10.45亿。

　　今年1月，因为履(lǚ)行(xíng)能力而拒不履行(xíng)生(shēng)效法律文书确(què)定义务(wù)，上述被执行人成为“老赖(lài)”。只有北(běi)京国安，目前(qián)幸免于难。不过在实(shí)控人都(dōu)成为老赖的情(qíng)况下，被执行10个多亿的北京(jīng)国安，又如何能独(dú)善其(qí)身(shēn)？

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