万柳书院，暴(bào)雷了。

　　今年年初(chū)“万(wàn)柳少爷”的意外走(zǒu)红，让这(zhè)个位于(yú)北京海淀(diàn)的豪(háo)宅(zhái)被全国知晓，其背后曾宣称要做地产界“劳斯莱斯(sī)”的神(shén)秘(mì)开发(fā)商(shāng)——中(zhōng)赫集团，也被拉向(xiàng)台前。

　　而如今，万柳书院再次受到舆论关注，起(qǐ)因中(zhōng)赫集团成了共同债务人(rén)被中国信达(dá)追债，中(zhōng)国信达(dá)为了收回钱款不得不将(jiāng)中(zhōng)赫抵押的(de)75套(tào)万柳书院豪(háo)宅拍卖。可问题是(shì)，这些(xiē)房子早已(yǐ)售出，业主并非中(zhōng)赫集(jí)团，那些真正斥巨(jù)资(zī)购入(rù)房产的有钱人(rén)，房子现在莫名奇妙地(dì)被拍(pāi)卖，算(suàn)是被割了(le)！

　　截至(zhì)发稿，暂未看到这些业主的维权信息，难怪有(yǒu)网友调侃：“富人被割韭菜的时候，他们的姿势都那(nà)么优雅。”

　　不过事(shì)件背(bèi)后，可能(néng)没你想象的那么(me)简单。

　　1

　　富人被(bèi)精准(zhǔn)收割？

　　最(zuì)惨的可能还是债主

　　“北(běi)京豪(háo)宅的尽头(tóu)是万柳(liǔ)书(shū)院”，但谁都没想到，这个位于海淀(diàn)核心区位，名校环绕(rào)的(de)顶级豪宅，竟然暴雷了！

　　近(jìn)日(rì)，有网友发现，中(zhōng)国信达在京东拍卖上，上(shàng)架了“北京赫(hè)华(huá)恒瑞房地产开发有限公(gōng)司(sī)不良债权转(zhuǎn)让项(xiàng)目”，债权总额高达近47亿(yì)，该项目的抵押物中，包括75套万柳(liǔ)书院住(zhù)宅。

　　据(jù)京东拍(pāi)卖显(xiǎn)示，上述不良债权转(zhuǎn)让项(xiàng)目的处置主体是中(zhōng)国信达资产管(guǎn)理股(gǔ)份有限(xiàn)公司北京市(shì)分公司（下称(chēng)中国信达北(běi)分），处置的是对北京(jīng)赫华恒(héng)瑞房地产开发有限公司（下(xià)称赫华恒瑞）的(de)不良债权(quán)。截至2023年1月(yuè)31日，债权(quán)金额(é)约为46.95亿元人民币，其中(zhōng)债权本金37.50亿元。中赫集(jí)团有(yǒu)限公司(sī)是共同债务人。目前，该项(xiàng)目已有1万次围观，35名意向人(rén)。

　　从表面上(shàng)看，这就是一起中国信达北分讨债的故(gù)事，但(dàn)实际上，75套豪宅的背(bèi)后暗藏秘密。

　　据此前媒体(tǐ)报道，万柳书院总共301户，而且早已(yǐ)售罄。如果该报(bào)道属实，说明这些房(fáng)子实际上都是(shì)卖出去(qù)了的，是有人住的。

　　那为什么中(zhōng)国信达的(de)拍(pāi)卖页面上又(yòu)注明这75套房子(zi)是“未出售”的状态呢？只能(néng)说(shuō)明这些房(fáng)子根本没有(yǒu)网签，也没(méi)有房产证！

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　　第一财经的报(bào)道证(zhèng)实了上述内(nèi)容。有(yǒu)豪宅(zhái)中介透露，中赫集团早就把这75套房子抵押出去(qù)，现(xiàn)在还没资金解抵押，所(suǒ)以不(bù)能网(wǎng)签(qiān)、没办房本。

　　作(zuò)为(wèi)海淀(diàn)的顶级(jí)豪宅(zhái)，最强学(xué)区房(fáng)，万柳(liǔ)书院(yuàn)的业主基本都(dōu)是北京(jīng)的高端人士，柳传志、丁磊等知名商业大佬也是(shì)万柳(liǔ)书院的业主(zhǔ)。另据地(dì)产(chǎn)自媒体“地产(chǎn)八卦(guà)女(nǚ)”爆料(liào)，万柳书院的业主中，还有不(bù)少中(zhōng)赫集团的(de)高管(guǎn)、合作伙(huǒ)伴、亲戚朋友等。

　　由此(cǐ)，不少网友(yǒu)感(gǎn)叹(tàn)，“富人也被(bèi)精准收割了！”

　　不过(guò)，如果(guǒ)这(zhè)些业主确实已经支(zhī)付价款(kuǎn)并实际占有，那么，中国信(xìn)达转让(ràng)这笔不良债权回本的(de)愿望，或(huò)将泡汤(tāng)。这(zhè)次拍卖损失最大的(de)，没准还是(shì)债主中国信达。

　　根据(jù)相关法律规定，民(mín)事执行中，业主(zhǔ)已经支付价(jià)款并实(shí)际占有(yǒu)，但未办理过户手续的，如果业(yè)主没(méi)有过错，人(rén)民(mín)法院不得查封、扣押、冻结(jié)，已经查(chá)封(fēng)的可以向法(fǎ)院(yuàn)提出执行异议申请，请求法院解(jiě)除查封，同时可以联合起诉开(kāi)发商(shāng)，要求退(tuì)还购房款或办理房产证，并承担(dān)违约(yuē)责(zé)任。

　　此外(wài)，今(jīn)年4月，人民(mín)法院(yuàn)报公布《最高(gāo)人民法院关于商品(pǐn)房消费者权(quán)利保(bǎo)护(hù)问题的批(pī)复》，以司法解释的方式明(míng)确了(le)购房人的优先权：

　　商品房消费者以居(jū)住为目的购买房屋并(bìng)已支(zhī)付全(quán)部价(jià)款(kuǎn)，主张其房屋交付请求权优(yōu)先于建设工程价款优先(xiān)受偿权、抵押权(quán)以及其他债权的，人民(mín)法(fǎ)院(yuàn)应当予以(yǐ)支持。只支付了部(bù)分价款的商品(pǐn)房消费者，在一审法庭(tíng)辩论终结前已实际支付剩余价款(kuǎn)的，可以适用前款规定(dìng)。

　　也就是说，如(rú)果(guǒ)这75套房子均为(wèi)“已(yǐ)售未网签”，那么这笔不良债权，实际上是(shì)个烫手(shǒu)山芋。可能不(bù)仅(jǐn)不能卖出去回本，抵(dǐ)押的这75套房子，还会被(bèi)业主讨回(huí)去。

　　中(zhōng)国(guó)信达，将(jiāng)会赔了(le)夫(fū)人又(yòu)折兵？

　　2

　　地(dì)产界(jiè)的“劳斯莱(lái)斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权公司中国信达申请不良债(zhài)权转让，可以追(zhuī)溯(sù)到金谷信托(tuō)踩雷赫(hè)华恒瑞(ruì)。

　　天眼查显示，目前中国(guó)信达已经(jīng)成为赫华恒瑞(ruì)唯一股(gǔ)东(dōng)。但此前，赫华(huá)恒瑞为(wèi)中赫集团旗下子公(gōng)司。2019年4月22日，中(zhōng)赫(hè)集团、中赫置地等选(xuǎn)择退(tuì)出了赫(hè)华恒瑞的(de)股东(dōng)行列，中国金谷国际信托有限责任(rèn)公司成为了唯(wéi)一股东，后者(zhě)由(yóu)中国(guó)信达资产管理股份有限公司持股93.75％。

　　作为房地产(chǎn)开(kāi)发商，相较其他房企(qǐ)，中赫集团既(jì)没有很大规模(mó)，也没有很高的国民知名(míng)度(dù)，但却在北(běi)京豪宅圈留下一个(gè)个传说。

　　如钓鱼台七号院，作(zuò)为中赫集团进入北京的第一个豪宅项目，2011年，中(zhōng)赫(hè)置地(dì)推出(chū)钓鱼岛(dǎo)七(qī)号院3号楼，高达30万/平米的天(tiān)价，成为当时京城最贵的楼盘，引发(fā)了市场强烈震惊。

　　随后(hòu)开发的万柳(liǔ)书(shū)院，更是被誉为“北京(jīng)海淀顶端豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢价率(lǜ)40.9％，从融创、保(bǎo)利、万科等大型知名房企手中，抢(qiǎng)下了(le)北京万柳地块，成(chéng)为北京当(dāng)年的“双料(liào)地王”。很快，万柳书(shū)院就以神秘高端的(de)姿(zī)态杀入市场，无论是一(yī)块块从荷兰运回来(lái)的灰砖垒起来的五米高墙，还是每(měi)棵成(chéng)本超6万的成年银杏树，还是每(měi)平(píng)米20万元(yuán)的(de)价格，都令业内外震(zhèn)撼不(bù)已。

　　“万柳的(de)墙、西(xī)宸的(de)缸、霄八(bā)的顶(dǐng)儿、融创的湖、紫辰(chén)院的树、北平府的院儿。”从(cóng)这句顺(shùn)口溜中，就可看(kàn)出其在北(běi)京豪宅圈的(de)地(dì)位(wèi)。2014年末(mò)上市(shì)的它，对(duì)手是当(dāng)时有名的(de)融创(chuàng)观澜嘉苑(yuàn)、佳兆业广场、恒大华府(fǔ)等，现如今，它(tā)远远(yuǎn)超(chāo)过这些(xiē)对手。

　　去(qù)年，万柳(liǔ)书院(yuàn)一套(tào)300平米的法拍房(fáng)，最终成(chéng)交价(jià)1.09亿、单价达(dá)到惊人的36万元/平(píng)米，说明万柳书院(yuàn)虽然已经推出了8年(nián)之(zhī)久，但其依旧(jiù)在北京豪宅圈(quān)备受追捧。

　　中(zhōng)赫集团开发的豪(háo)宅，也吸引了不少知名人(rén)士，如知名演(yǎn)员宋(sòng)丹丹，就住在(zài)钓鱼台七(qī)号院(yuàn)。而柳传(chuán)志、丁(dīng)磊等知名商(shāng)业大佬则居(jū)住(zhù)在万柳(liǔ)书(shū)院(yuàn)。

　　几大豪宅的(de)成功奠定了中赫集(jí)团的“高端路线”，也因此，它(tā)被(bèi)外界(jiè)贴上了，“卖北京城(chéng)最贵的房，拿北京城(chéng)最贵的(de)地(dì)”，“做地产中的‘劳斯莱斯’”的标签(qiān)。

　　但隐藏在豪宅开发商光环的背后，这个地(dì)产界“劳斯莱斯”却多次成为被执(zhí)行人(rén)，被执行标的高(gāo)达11亿(yì)。

　　今年年初(chū)，因为履行(xíng)能力而拒不履行生效法律文书确定义务，中赫集(jí)团(tuán)正(zhèng)式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北(běi)京国(guó)安坑了？

　　中赫(hè)集团如今(jīn)沦落到(dào)这个(gè)地步，其实是有(yǒu)迹可循的。

　　事(shì)实上，早在(zài)今年年初“万(wàn)柳书院少爷(yé)”走红(hóng)之(zhī)时，深蓝财经就曾(céng)深挖(wā)出(chū)背后的中赫(hè)集团，发现其深陷财务(wù)危机。

　　从知名(míng)豪宅的开发商(shāng)到沦为“老赖”，中赫集团实控人周金辉的人生轨迹跟着(zhe)急转直下。而(ér)追根溯源，这个转折(zhé)点(diǎn)，就在于收购北京国安(ān)。

　　近(jìn)十(shí)年来，房企(qǐ)纷纷开始了多(duō)元(yuán)化转型(xíng)，但(dàn)转(zhuǎn)型之路并(bìng)不好走。早在2008年开始，中赫集团(tuán)就(jiù)尝试(shì)过多元化(huà)业(yè)务，先后进军能源(yuán)市场、团(tuán)购网站(zhàn)，但最(zuì)终都惨淡收场。最终，周金辉将转型的目光，放到了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁(yǐ)金服与IDG资本(běn)退出后，中赫(hè)集团以(yǐ)35.5亿元参(cān)股国(guó)安足球俱乐部64％股权(quán)，成为国(guó)安的新东家。接着(zhe)在2021年(nián)6月，中赫集团从中信集团手中拿(ná)下北京国安俱乐部36％股权，至此拿下北京国安(ān)俱(jù)乐部全(quán)部股权。如果北京国安的(de)估值一直没变(biàn)，那么中赫集团拿下北京国(guó)安，总(zǒng)计(jì)花费了约55.5亿(yì)。

　　看(kàn)到这里，有人(rén)也许会感叹：卖(mài)豪宅真(zhēn)是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样(yàng)，中赫(hè)为什么又要质押股(gǔ)权(quán)呢？

　　2017年以(yǐ)来，中(zhōng)赫集团及其实控人周(zhōu)金辉夫妇将(jiāng)其手中(zhōng)的中赫集团股份(fèn)质押陆续质(zhì)押，据企(qǐ)查(chá)查显(xiǎn)示，目前中(zhōng)赫集团共有11条(tiáo)股权出质(zhì)记录。质权(quán)人包括海金(jīn)商业(yè)保理、北京建工、山东国际信托(tuō)、中融信托、中信建设(shè)等。

　　这与入主北京国安(ān)的时(shí)间完全吻(wěn)合。

　　然(rán)而(ér)，入主北京(jīng)国(guó)安后(hòu)，不仅(jǐn)国安的经营状况没有(yǒu)得到改善(shàn)，中赫集团(tuán)也被(bèi)拉入泥淖(nào)。

　　据北京产权(quán)交易所官网信息显(xiǎn)示，2020年(nián)，北京国安(ān)足球俱乐部实现营业收入(rù)1.03亿元(yuán)，净利润-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐部资产总计5.38亿(yì)元，总负债18.51亿元。

　　为了缓解(jiě)资金压力，中(zhōng)赫集团(tuán)和周金辉夫妇还在持(chí)续质押手中的(de)中赫集团股份，但(dàn)国安和中赫的经营状况(kuàng)却持续没有好转。

　　不仅(jǐn)中赫(hè)集团被5次列(liè)被执行人，执行标的高(gāo)达(dá)11亿，北京国安也3次(cì)与中赫集团、中赫置地、及(jí)中赫集团股东周金辉(huī)、李彩霞等共(gòng)同成为(wèi)被执行(xíng)人，执行标(biāo)的(de)约(yuē)10.45亿。

　　今(jīn)年(nián)1月，因(yīn)为(wèi)履行能力而拒不履(lǚ)行(xíng)生(shēng)效法(fǎ)律文书(shū)确定义(yì)务，上述被执(zhí)行人成为“老赖”。只有北京(jīng)国安，目前幸(xìng)免于难。不(bù)过在(zài)实控(kòng)人都成为(wèi)老赖的情(qíng)况(kuàng)下，被执行10个(gè)多亿(yì)的北京国安，又如何能独善其身？

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