文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取消预售(shòu)制了。 1月17日召(zhào)开(kāi)的全国住房和城(chéng)乡(xiāng)建设工(gōng)作(zuò)会议提(tí)出“有条件的可以进行(xíng)现房销售”，不足一个月时间，已有山(shān)东(dōng)、安徽、河南、四川、广(guǎng)东等地明确表态(tài)，试(shì)点现房(fáng)销售。

　　1、是(shì)该取消商(shāng)品(pǐn)房预售(shòu)制了，用你的(de)钱，建你的房子，还烂(làn)尾了，这是对(duì)购房者的不公(gōng)平。以(yǐ)后谁有钱谁(shuí)建房(fáng)，没钱没实力(lì)的别建了，不能把包袱甩给(gěi)老(lǎo)百(bǎi)姓和(hé)社会，这是房地产从大开发时代步入(rù)高(gāo)质量发展阶段的必(bì)然趋势，也是对购房老百姓的最(zuì)大保护。98年(nián)房改时，全国缺房子，开(kāi)发商(shāng)缺钱，预售制是权宜之计，现在全国(guó)套户比超过1，从大开(kāi白面水鸡是几级保护，白面水鸡是保护动物吗)发进入存量时代，对购房民众(zhòng)不公平的预(yù)售(shòu)制已经过时了(le)，该(gāi)取消了(le)，改为现(xiàn)房销售。以后一手交钱，一手(shǒu)交房，天(tiān)经地(dì)义(yì)。当然(rán)二次房改是个(gè)技术活，兼顾(gù)化解(jiě)停贷、复工保交楼、重(zhòng)组房企债务、恢(huī)复(fù)市场信(xìn)心以及长效机制，长效机(jī)制四大关键是推(tuī)动城(chéng)市群战略、人地挂钩、金融中性稳定和房地产税。如果按照经济规律(lǜ)办(bàn)事(shì)，中国一定能实现房地产软着陆和长期平稳健康发展，跨过这道关，解好这(zhè)道世界难题。

　　2、为什(shén)么要取消预售制、改为现(xiàn)房销售？大家想想，绝大(dà)部(bù)分商品是一手(shǒu)交钱一手(shǒu)交货(huò)，预售制是对购买者的单方面不(bù)公平制度(dù)，购(gòu)房老(lǎo)百姓几乎承担(dān)了所有商品不(bù)能交付的风险。从个人层面看(kàn)，预售制对购房(fáng)者(zhě)非常不公平，比如，交房等待期一般为两年(nián)，在此(cǐ)期间，购房(fáng)者不仅承担银行(xíng)利息，还要承(chéng)担延(yán)迟交(jiāo)房(fáng)、房屋质量、房产证(zhèng)延期办理甚至不能(néng)交房的风险。从行业层面看(kàn)，预售制助推部分房企过度举(jǔ)债、高杠杆扩张，若遇到下行周期，会引发资金链断裂、项目搁置(zhì)等(děng)系列(liè)风(fēng)险(xiǎn)。取消预售制，改为现房销售，这样有(yǒu)助于落实中央房住不炒精神、有助于保障购房老百姓权益、有(yǒu)助于(yú)房企稳(wěn)健发(fā)展，一举多得，谋划长远。

　　3、为(wèi)什(shén)么(me)建议(yì)取(qǔ)消预(yù)售制度？预售制度怎么来的？国外什么(me)情况？简单科(kē)普一下(xià)：商品房预售最早源于中(zhōng)国香(xiāng)港，俗称卖楼花(huā)，卖期房，是一(yī)种开发(fā)商放杠(gāng)杆(gān)的(de)方(fāng)式。98年房改，由于商品房短缺，房企缺资金，借(jiè)鉴中国香港(gǎng)，引入了商品房预售制(zhì)度。其实，当前世界不少国(guó)家存在预售制。但是，重点来了！发达国家一(yī)般有(yǒu)严格的(de)监管保障措施，开发商在(zài)项目获得(dé)政府批(pī)准(zhǔn)后才可以开始销售，买家在购买期房后并非像中国一样在支付完(wán)首付款后从银行一(yī)次性贷款支付(fù)剩(shèng)余全部房(fáng)款，而是根据开发商(shāng)工程进度在完(wán)全交房前进行分期(qī)支付。所以，预售(shòu)制度是需要严格的(de)资金监管、分期支付以(yǐ)及违约处罚措施作为保障的(de)，如果没有这些保(bǎo)障措施，一(yī)定会触发风险，对购房民众不公平，所以(yǐ)不如(rú)借机取消预(yù)售制度，以后改为现房销售。客观讲预售制度有一定历史(shǐ)阶段性(xìng)，现在中(zhōng)国住(zhù)房(fáng)进入存量时代，取消预售(shòu)制度有助(zhù)于降负债降杠杆(gān)，不再把烂(làn)尾(wěi)风险甩(shuǎi)给老百(bǎi)姓(xìng)和社会，当然(rán)这需要配套(tào)房企债务重(zhòng)组、复(fù)工保交楼(lóu)、恢复市场(chǎng)信心(xīn)和房地产(chǎn)长效机(jī)制。这(zhè)是个技术活，只要坚持(chí)市场(chǎng)化改革，中国一定能(néng)化(huà)解这(zhè)个难题，让(ràng)房地(dì)产回(huí)归实体经济(jì)和居住属性，安(ān)居(jū)乐业。

　　4、简单讲，如果取(qǔ)消预(yù)售(shòu)制(zhì)，改为现房销售(shòu)，开发(fā)商将拼(pīn)的(de)不是五花八门、眼花缭乱、不(bù)知道能不能兑现的营销(xiāo)手段，而是所见即所得的过硬的产品质(zhì)量和诚信(xìn)，这才是对购房民众的(de)最(zuì)根(gēn)本最实质的保障，这样将(jiāng)极大的提升开(kāi)发商的建筑质(zhì)量，实(shí)现(xiàn)良币驱逐劣币。所有商业的本质是向(xiàng)善，是以客户为中心，房(fáng)地产也不(bù)能(néng)例(lì)外，老百姓买房(fáng)子是天大的事，烂尾毁(huǐ)三代，好(hǎo)房(fáng)幸(xìng)福一家人。从(cóng)这(zhè)个角度，取消预售(shòu)制、实施现(xiàn)房(fáng)销售是实现老百姓(xìng)安居乐业、社会(huì)长治久安、行业(yè)企业健康(kāng)发展的(de)重大措施(shī)。在当前(qián)的(de)情况下，取消预售(shòu)制要结合稳楼市、房地(dì)产(chǎn)软着陆、打通金融支持当期三好(hǎo)生、新模式等综合施策。

　　作者十(shí)年(nián)前在国务院发(fā)展(zhǎn)研究(jiū)中心参与(yǔ)财(cái)税改革方案研究时，对(duì)预(yù)售制、房地产税、人地(dì)挂钩(gōu)、金融稳(wěn)定、房企杠杆率等(děng)进行过长期系统的专项研究。（参考后(hòu)来形成的专(zhuān)著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品(pǐn)房预售制的前世今生(shēng)

　　1.1 起源(yuán)：分层销售(shòu)+“按揭”，霍(huò)英东创(chuàng)造“卖楼花”模式(shì)

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地版预(yù)售制”

　　1.3 预(yù)售制(zhì)推动城市化(huà)进程(chéng)，但背后(hòu)潜(qián)藏的风险(xiǎn)确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交(jiāo)付(fù)前预售资金第三(sān)方全程监管(guǎn)，交(jiāo)付(fù)时开发商凭验收凭证(zhèng)取(qǔ)得房款

　　2.2 德国(guó)：可零首付(fù)购(gòu)房(fáng)，提供期房(fáng)烂(làn)尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机(jī)制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为(wèi)规范期(qī)房交(jiāo)易立法，设(shè)置(zhì)期房预付款保全措(cuò)施

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金由银行监管，享1年保修期后(hòu)付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品房预售制(zhì)的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍(huò)英东创造“卖楼花(huā)”模式

　　二十世纪五十年(nián)代在(zài)中国香港，楼宇出租是地(dì)产行业盛(shèng)行的方式，但有着(zhe)转让难、出租资金(jīn)周转期长等问(wèn)题，分(fēn)层销售(shòu)孕育而(ér)生(shēng)。20世纪50年代(dài)，中国香港(gǎng)还(hái)未(wèi)推行公共房(fáng)屋制度，许多(duō)人栖身于木屋或者(zhě)其他(tā)临时住(zhù)宅，住房(fáng)的需求是相(xiāng)当高，不过(guò)大多(duō)数居民(mín)的储(chǔ)蓄很少。当时楼宇买卖多(duō)数(shù)以一整栋楼(lóu)为(wèi)单(dān)位，需要雄(xióng)厚的(de)资金实(shí)力(lì)才能购(gòu)买。虽然楼宇出(chū)租是中国香港地产行业(yè)盛(shèng)行的方(fāng)式(shì)，但有(yǒu)着转让难、出租(zū)资(zī)金周(zhōu)转期长等问题。针对这一(yī)系列问题，不少地(dì)产(chǎn)商开始探求新的(de)方式，如把楼宇契(qì)约(yuē)切开，即(jí)“分契”，然后将楼宇分(fēn)层出售。这模式(shì)一经推(tuī)行，购买(mǎi)楼宇的市民(mín)数(shù)量有所增(zēng)加，开发商资(zī)金周(zhōu)转加快。

　　在分层出售(shòu)的基础上，将“按(àn)揭(jiē)”模式引入房地产(chǎn)销售，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模式(shì)。1953年底霍(huò)英东(dōng)创(chuàng)办立信置业有限公(gōng)司，凭(píng)借(jiè)商业(yè)直(zhí)觉和多年经(jīng)营(yíng)杂货铺、海(hǎi)上驳运(yùn)业务的经验，对于商品流通、资金周转有着独到的见解(jiě)，在努力寻求(qiú)方法加快自(zì)身资金周转。当时其(qí)在购下九龙(lóng)的一块地盘(pán)后，除了分层出售、还(hái)印发售楼说(shuō)明书，上有文字(zì)详尽说明(míng)楼宇的地(dì)势环境、建筑材料、分(fēn)层价格、订购方(fāng)法等。此(cǐ)外(wài)，“卖楼花”是另外一(yī)个亮(liàng)点，即(jí)先收取买家的订金，采用(yòng)类(lèi)似租金的分期付款(kuǎn)形式，等新楼(lóu)落成(chéng)时，收齐买家的钱，买家就(jiù)拥(yōng)有(yǒu)了自(zì)己的房产。这种方式(shì)减轻(qīng)了民(mín)众购房(fáng)的资(zī)金(jīn)压力，加速了(le)房屋的建(jiàn)造(zào)和销(xiāo)售(shòu)，也解决(jué)了制造商(shāng)的资金问题，降低投资风险，在当时(shí)可谓是(shì)“双赢”的举措。“预售(shòu)楼花(huā)+分期付款”的(de)销售模式成为当时(shí)中国香(xiāng)港房(fáng)地产市场的一大特色，纵观中国香港房地产市场(chǎng)的改革，“卖楼花”模(mó)式高(gāo)效率地(dì)解(jiě)决了核心的住(zhù)房供不应求的问题，使房市发展进入新阶(jiē)段。

　　预售楼花模式推动了中国香港(gǎng)楼市(shì)几十年繁荣(róng)，但期间也(yě)出现过(guò)“烂尾(wěi)楼”的情况，但监管部门不断完(wán)善、规范化，建立健全的(de)监管机制，促进(jìn)市(shì)场健康发展(zhǎn)。例如，1960年，位(wèi)于大角咀(jǔ)的一个楼盘因(yīn)建(jiàn)筑(zhù)费用(yòng)超(chāo)支停工，出现“烂尾”情况。在1961年后，中(zhōng)国香港管理部门提升了对于(yú)预售楼(lóu)花制(zhì)度的(de)监管(guǎn)，即(jí)要求开发商在预售前，确保(bǎo)地价款已经全(quán)部支付，还要证(zhèng)明自身有(yǒu)资金等(děng)能力把项(xiàng)目完成，资金需放入律师所(suǒ)托管，支取时(shí)需律(lǜ)所和建筑(zhù)师的(de)核准。为了防止开(kāi)发商、律所、建筑师等造假，套取监管(guǎn)账(zhàng)户资金，中国香港(gǎng)要求律师行在银行开设的(de)信托账户（监管账户）、开发商操作等采(cǎi)取全透明化机制(zhì)，且(qiě)银行的(de)责(zé)任上升，如出现(xiàn)房(fáng)屋“烂(làn)尾(wěi)”情况，银行将成最(zuì)大风险方，后续需自身推(tuī)动项(xiàng)目完(wán)工。随着监管体系(xì)逐步完善，出现“烂尾”的现象较(jiào)少。

　　1.2 住房需(xū)求大(dà)、供给(gěi)量(liàng)少，引进“卖(mài)楼花”模(mó)式，形(xíng)成“中国内(nèi)地版预售(shòu)制”

　　二十世纪九十年代，中国内地面临住房需求大和供给量短缺问题(tí)，引入“卖楼(lóu)花”制度。建(jiàn)国以(yǐ)来，中国内(nèi)地优先发(fā)展重工业，强调基础建(jiàn)设，这一导向(xiàng)使前期发展工(gōng)业化的(de)进(jìn)程大(dà)于城(chéng)市(shì)化进程(chéng)，唯(wéi)有(yǒu)解决住房(fáng)基础等城市化(huà)配套问题，才能(néng)进一步推进城市化。但当时推(tuī)行的是“统一管理，统(tǒng)一分(fēn)配，以租养房”的福(fú)利分房制度(dù)，住房(fáng)市场发展起(qǐ)步较晚、增速较(jiào)慢，福利分房制度也出现了分配不公(gōng)、效率低、配(pèi)套(tào)差等(děng)问题，因(yīn)此福利分房制度(dù)不再(zài)适(shì)用(yòng)于当时的国情。叠加房地产(chǎn)市场(chǎng)面临商品房的需求(qiú)量大，而社会缺少大型房(fáng)地产开发商，商品房供应量(liàng)小的困境，此(cǐ)时(shí)引入(rù)中国香港的“卖楼花”模式无疑是对(duì)内地房地产市场的一(yī)针(zhēn)强心剂(jì)。从1994年起，中国内地(dì)逐步引进中国香(xiāng)港预售(shòu)商品(pǐn)房(fáng)制度，先后出台多项(xiàng)文(wén)件，大力支持(chí)国内房地产(chǎn)市(shì)场改(gǎi)革。例如，1998年，国务院出台《关于进一步(bù)深化(huà)城镇住房制度改革，加快(kuài)住房(fáng)建(jiàn)设的通知》文件(jiàn)，决定停止住房无偿实物分配，逐步实行住房(fáng)分配货币化、住房供(gōng)给商品化、社会化的住(zhù)房新体(tǐ)制，从计划(huà)经济下的福利分房(fáng)转向(xiàng)市场经济(jì)的商品房。房地(dì)产市(shì)场采(cǎi)用预售(shòu)制(zhì)，允许开发(fā)商卖(mài)期房(fáng)，解决了(le)房企缺少资金和(hé)开发时间周(zhōu)期长的两大难题，开(kāi)发商以预售款撬动下(xià)一个项目的开发，形成滚(gǔn)动开发模式，住房供应速度加快。自此中国内地开始房改(gǎi)货币(bì)化(huà)，中国人民银行等(děng)多(duō)方(fāng)迅速出台相关(guān)的(de)信(xìn)贷(dài)政(zhèng)策(cè)，支(zhī)持购(gòu)房者，极(jí)大作(zuò)用推动了房地产市场的发展。

　　引(yǐn)入中(zhōng)国香港“卖楼花”模(mó)式后，经调整(zhěng)形成契合中国内地(dì)的商品房预售制度。预售制(zhì)的初衷是(shì)为了(le)缓解房企资(zī)金压(yā)力，加快城镇(zhèn)住房建设。具体来说(shuō)，是指房地(dì)产(chǎn)开(kāi)发企业将正在建(jiàn)设中的房屋预(yù)先出售给购房者，由购房者(zhě)支(zhī)付定金或房款的(de)行为(wèi)。区(qū)别于(yú)中国香港，在(zài)中国(guó)内(nèi)地实践(jiàn)过程中(zhōng)，商品房预售流程为：房地产(chǎn)开发商(shāng)办理预(yù)售许可证-签(qiān)订商品房买(mǎi)卖合同-进行备(bèi)案登(dēng)记和预告登记-交(jiāo)付(fù)房屋。在购房过(guò)程中，购(gòu)房者需要一次性付清首付款，并(bìng)采用银行贷款的形式一次性(xìng)付清剩余房款，换言(yán)之，房屋未建(jiàn)成，开发商(shāng)可(kě)能已拿到了全部购房款(kuǎn)，这点与中国香港(gǎng)的(de)按(àn)照工程进度付款有所(suǒ)不同。对中(zhōng)国内地的开发商而言，预售(shòu)制商品房也开启了高周转、高杠杆(gān)的运作模式。

　　1.3预售制推动城市化进程，但(dàn)背后潜(qián)藏的风险确(què)实存在

　　作(zuò)为(wèi)中(zhōng)国内地商品房销售(shòu)的最主(zhǔ)要方式，预(yù)售制(zhì)极大缩(suō)短房企现金回笼周期(qī)，同时(shí)增加市场(chǎng)商品房供应(yīng)，推(tuī)动了城(chéng)镇化发(fā)展进程。预(yù)售制在过去(qù)20多年对中国(guó)内地房地产市场(chǎng)的稳步发展起到了重(zhòng)要作(zuò)用，不(bù)仅解(jiě)决了房地产(chǎn)市场(chǎng)快速(sù)发(fā)展阶段(duàn)的资金(jīn)需求(qiú)，也提(tí)高了居民居住水平，中国内(nèi)地城镇居民从筒子楼住到住宅(zhái)小(xiǎo)区，从全民蜗居到基本适居，住房事业取得(dé)巨大进步，数(shù)十年时(shí)间走完(wán)发达国家几(jǐ)百年城镇化路程。改革开放以来，城镇化进程进入(rù)快速发(fā)展时期(qī)。1978-2021年，城镇人口(kǒu)由1.7亿人增长(zhǎng)至(zhì)9.1亿人(rén)，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全(quán)国城市建成区面积(jī)由7438平(píng)方公里(lǐ)增长至60721平方(fāng)公里，增长7.2倍。根(gēn)据我们发(fā)布的《中(zhōng)国住(zhù)房存量报告(gào)：2021》测(cè)算(suàn)，1978-2020年中国内地城镇住(zhù)宅(zhái)存(cún)量从(cóng)不到14亿平增(zēng)至313.2亿平，城镇人均住房建筑面积从8.1平方米增(zēng)至34.7平方米，城镇住房套数从(cóng)约(yuē)3100万套增至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预(yù)售制在当(dāng)前已成为中国内(nèi)地商品(pǐn)房销售最主要方式，2005年(nián)中国内地商品住宅(zhái)期房销售(shòu)面(miàn)积占(zhàn)总销(xiāo)售面积的比重(zhòng)为63％，而2021年(nián)期房累计销售面积达15.6亿平，比重(zhòng)上(shàng)升至87％。

　　预售(shòu)制也(yě)推(tuī)动(dòng)了中国内地(dì)房地产行业的发展。中国内地房地产(chǎn)历经(jīng)二十多年长周期繁荣，行(xíng)业各(gè)项指标大幅增长。1999-2021年，房屋新开工面积从(cóng)2.2亿平(píng)增(zēng)至19.9亿平(píng)，累计上涨8.2倍(bèi)，年(nián)复合增速(sù)10.6％。房地产开发投资(zī)完成(chéng)额从(cóng)0.4万亿元(yuán)增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍(bèi)，年复合增速17.8％。商品(pǐn)房销售面积和(hé)销售(shòu)金额(é)分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计上(shàng)涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随(suí)房地产业的快速发展，房地(dì)产企业从(cóng)无到有(yǒu)、从国企先行到民企崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房地产企业数(shù)量达9.8万个，比(bǐ)1998年的2.4万个增长3.1倍(bèi)。

　　二十年来房(fáng)地(dì)产也成为拉动(dòng)中国内(nèi)地(dì)经(jīng)济高(gāo)增长的火车头。

　　1）从(cóng)经济增(zēng)长(zhǎng)渠道，房地产带动的(de)上下游产业链特(tè)别长，高达50多个行业(yè)。2020年(nián)房地(dì)产及其产业链占GDP的17.2％（完全贡献(xiàn)），其(qí)中房(fáng)地产(chǎn)业增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带(dài)动产业链占(zhàn)GDP的9.9％（间接(jiē)贡(gòng)献），其中房地产对金融、批发、建(jiàn)材的带动最(zuì)为明显。

　　2）从投资渠道(dào)，2020年房地产(chǎn)完全拉动的投(tóu)资(zī)占(zhàn)全社会(huì)固定资(zī)产投资的51.5％，其中，房地(dì)产开发投(tóu)资占固(gù)定资产投资(zī)的27.3％。

　　3）从金融(róng)渠道，从房地产贷款占银行各项贷款余额的比重看(kàn)，2021年12月为27.07％，如果加上(shàng)信托等通道业务，占比(bǐ)超(chāo)过(guò)三分之一。从房地产融资存量(liàng)占社(shè)融(róng)存量比重看(kàn)，2021年12月占比为(wèi)18.76％。如果房企大面积违约，将导致银行(xíng)不良率大幅上升(shēng)。

　　4）从居民财(cái)富效应渠道，根据我们的《中国住房市值测算报告》，2020年中(zhōng)国住房市值为62.6万亿美元，大(dà)于(yú)美国的33.6万亿美(měi)元、日本的(de)10.8万亿(yì)美元、英(yīng)法德三国合(hé)计的31.5万亿美元(yuán)。从住房市值占股债房市值的比例看，2020年中(zhōng)国(guó)为66.6％，高于美(měi)国的27％、日本的37％、英国的(de)49％、法(fǎ)国的56％、德国的64％。中国(guó)住房(fáng)市值与(yǔ)股债房市值的比例较高，主(zhǔ)要(yào)是(shì)因为住房市(shì)值高(gāo)，以及中国资本市场发育尚不成熟，直接融资比例较低，股票、债券市值较低，居民投(tóu)资渠道缺乏。

　　不(bù)可否认，预售制背后(hòu)潜藏的风(fēng)险确实存在(zài)，当前的负面效(xiào)应愈发凸显。

　　从个人层面看(kàn)，绝大部分商品(pǐn)是一(yī)手交钱一手交货，预售(shòu)制是对(duì)购买者的单方面(miàn)不公平(píng)制度，购房老百(bǎi)姓几(jǐ)乎承担了所有(yǒu)商品不能(néng)交(jiāo)付的风险。比如，交(jiāo)房等待期一般为两年，在此期间，购房者(zhě)不仅承担银行利息，还要(yào)承担延迟交房、“一房二(èr)卖”、房(fáng)屋质(zhì)量、房产证延期办理甚至不能交房等(děng)风险。另外，购房者和开发商之(zhī)间的购房合同、购房者和银(yín)行的按揭贷款合(hé)同是两个独(dú)立的合同关(guān)系(xì)，如果开(kāi)发商发生违约(yuē)，购房者只(zhǐ)能根据购房合同向开发商(shāng)主张(zhāng)权力，但(dàn)依旧需(xū)要根据按揭(jiē)贷款合同按时向银行进行贷款偿(cháng)还，因此(cǐ)购房者(zhě)承担的风险较大。

　　从(cóng)行业层面看，预售制助推(tuī)部分(fēn)房企(qǐ)过度(dù)举债、高杠杆扩张(zhāng)，资金若(ruò)遇到下行(xíng)周期，会(huì)引发(fā)资金链断(duàn)裂、项(xiàng)目搁置等系列风险(xiǎn)，进行影(yǐng)响自身信用和购房者对行业的信心。

　　从金融(róng)层面(miàn)看，银行作为按揭(jiē)贷款(kuǎn)的发(fā)放方，一(yī)旦房企(qǐ)因为市场(chǎng)波动或经营(yíng)不(bù)善(shàn)，出(chū)现(xiàn)资金链断裂等一(yī)系列问(wèn)题，导致(zhì)“烂尾”等情况，而房(fáng)企通过与购房者签订的预售合同和按揭合同(tóng)，已经从银行获得房款，如(rú)果(guǒ)购房者丧(sàng)失还款能力(lì)或(huò)短期(qī)不能还(hái)款等，则风险完全由银行承担(dān)，银行将面(miàn)临较大的坏账压力。

　　从监管角度看，购房者的(de)预售监(jiān)管资金去哪(nǎ)了？楼(lóu)盘“烂尾”，归根结底两个(gè)字那就是“没钱(qián)”，即没钱付工程款。在2004版的(de)《城市商品房预售(shòu)管(guǎn)理办法(fǎ)》中明确(què)规定了开发企业预(yù)售商品(pǐn)房所(suǒ)得款项应当(dāng)用于有关的工程建设(shè)，商品(pǐn)房预售(shòu)款(kuǎn)监管的(de)具体办(bàn)法(fǎ)，由房地产管理部门制定。但多年以来全(quán)国并没有(yǒu)统一(yī)的(de)预售(shòu)资(zī)金监(jiān)管规(guī)定，各(gè)地实(shí)行“一城(chéng)一策”。例(lì)如，太(tài)原、昆(kūn)明、重庆、长(zhǎng)沙等城市重点监管(guǎn)资金比例为总(zǒng)预售款的(de)15-40％左右，郑州、福(fú)州、合肥等城市(shì)则(zé)按(àn)照(zhào)项目的建安成本(běn)乘以建筑(zhù)面积(jī)或(huò)者(zhě)项目工(gōng)程(chéng)总额(é)报(bào)价(jià)计(jì)算(suàn)重点资金。而事实是，不少购房款未进入(rù)监管(guǎn)账户、或(huò)进(jìn)入监(jiān)管(guǎn)账户后被挪用，导(dǎo)致楼盘(pán)没有资金继(jì)续建设。收楼遥遥无期(qī)，月(yuè)供却(què)被迫(pò)继续还款(kuǎn)。那么，监管(guǎn)账户资金(jīn)如何被挪走(zǒu)的？实际上，在过去房地产大开发时代的高周转背景下，抽调预售款监(jiān)管账户资(zī)金，是行(xíng)业“潜(qián)规则”。比如工程总(zǒng)承包方，以工程建设名义(yì)，获得监管账户拨付资金，再由(yóu)工程方将(jiāng)资金转给(gěi)房(fáng)企，而(ér)拨付(fù)的工(gōng)程款(kuǎn)，远(yuǎn)超工程(chéng)进度所需。通过这些方式套取的资金，在房企(qǐ)各地项(xiàng)目间流动，变相(xiāng)加(jiā)杠杆，这样做提(tí)供了资金流(liú)动性(xìng)，房企抽调资金统筹拿地、还款(kuǎn)和楼(lóu)盘建设(shè)，形成一种(zhǒng)资金(jīn)循环高周(zhōu)转模(mó)式，但一定(dìng)程度上把风险甩(shuǎi)给了购房者。

　　2 国际经验

　　整(zhěng)体来说，国外商品(pǐn)房(fáng)预售制度呈现以(yǐ)下特点：

　　1）预付款保护：对于购房(fáng)者预付(fù)资金，一般设有(yǒu)定金或预付款保护机制，如英国、日本；

　　2）预付款比(bǐ)重：要(yào)求购(gòu)房者(zhě)支(zhī)付的预付款比例相对(duì)较低(dī)，绝(jué)大部分房款在房(fáng)屋交付后开始支付(fù)；

　　3）预付款(kuǎn)支付方(fāng)式(shì)：预付(fù)款一(yī)般以定金方式支付(fù)，或按(àn)工程进度分期支付，或二者(zhě)结合；

　　4）按揭(jiē)贷款(kuǎn)方(fāng)式：一般采用(yòng)两种方式发放(fàng)按(àn)揭(jiē)贷款(kuǎn)，一(yī)是按工程进(jìn)度付(fù)款(kuǎn)，按揭(jiē)贷款按照(zhào)工程(chéng)进度逐渐发放，购房者(zhě)开始月供；二是房(fáng)屋交付(fù)后(hòu)发放按揭贷款(kuǎn)；

　　5）房屋(wū)烂尾保护：为预售(shòu)商品房提供期房烂尾(wěi)保险，在商品房(fáng)出现重(zhòng)大延期(qī)或重大缺陷时(shí)，保(bǎo)障购(gòu)房者权益；

　　6）房屋交付保护：房屋交付质量的保障(zhàng)有两种方式，一(yī)是期房由政府(fǔ)或第三方验收合格(gé)并(bìng)提供(gōng)验收凭证后，开发商凭验收凭证(zhèng)取得购白面水鸡是几级保护，白面水鸡是保护动物吗房者支付的房款。二是开发商为购房(fáng)者提供一定的保(bǎo)修(xiū)期，通常1-5年，保修(xiū)期满，购房者支(zhī)付(fù)尾款(kuǎn)。

　　2.1 美(měi)国：交(jiāo)付前预售(shòu)资金第三方全程监管，交(jiāo)付时开发商凭验收凭证取得房款

　　美国期房定金一定期限内无条(tiáo)件返还，最低首付比例为3.5％，交房前仅支(zhī)付(fù)首付，其余房款交付(fù)后按揭还款，交付(fù)前资金由第三方全(quán)程监管，交付时开发商凭验(yàn)收(shōu)凭证取(qǔ)得房款。

　　定金(jīn)及首付(fù)环节，定金比例一般为房(fáng)款的1％-5％，首付比例最低可低于(yú)3.5％，根据美国官方数据，2021年(nián)美国(guó)平均首(shǒu)付(fù)比例为(wèi)12％。

　　余款支付方面(miàn)，除(chú)定(dìng)金或首付外，购(gòu)房者在房屋交付后通过按揭贷款(kuǎn)支付剩余房款。

　　资(zī)金监管方面，美国为防(fáng)止开发(fā)商挪用资(zī)金(jīn)，购房者的定金及(jí)首付款由第三方(fāng)公证行(xíng)或产权保险公司的(de)信(xìn)托(tuō)账户监管。如果开发商(shāng)倒闭导致楼盘烂尾，购(gòu)房(fáng)者资金可通过申请仲裁(cái)取回(huí)，且(qiě)不(bù)承(chéng)担任何责任与损失。而开发商(shāng)在(zài)房屋建(jiàn)设过程中的资金全(quán)部来自银行，银行(xíng)根(gēn)据工程进度(dù)向开发商提供一定比例的贷款，由于开发商(shāng)挪用资金直接损(sǔn)害银行利益，银(yín)行有充(chōng)分动机监管开发商施工进(jìn)度(dù)。开发商在房(fáng)屋(wū)交付时需取得(dé)由(yóu)政府相关部门经审查(chá)后发(fā)放的验(yàn)收(shōu)凭证，通过验收凭证向银行(xíng)得到购房者支付的(de)房款。

　　2.2 德国：可零(líng)首(shǒu)付购房，提供期房烂尾(wěi)险

　　德国(guó)期(qī)房可零首付购房(fáng)，房款按建造工期进度支付，按揭按工期放款(kuǎn)后还贷，房贷利率(lǜ)采用(yòng)固定(dìng)利率，开发商或购(gòu)房(fáng)者可购买期房烂尾保险。

　　预售门槛(kǎn)方面，德(dé)国开发商在(zài)项目获(huò)批后即可预售房屋。签署购房合同前，购(gòu)房者需支(zhī)付约2000欧的(de)定(dìng)金并进(jìn)行预约公证(zhèng)，签订合同后定金(jīn)退还。如由(yóu)于任何原因不(bù)能购买，定金按照德国法律全部退还。

　　签署购房合(hé)同后，购房者需(xū)支付公证费(fèi)和(hé)土地交易税，分(fēn)别为房屋售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用不包含(hán)在购房款中，属于(yú)购房附加费。

　　首付(fù)方(fāng)面，德国没有规定最低首付比例，可零(líng)首付购房。

　　余款方(fāng)面，德国(guó)也采(cǎi)取按工(gōng)期支付(fù)房款的(de)制度，一般(bān)分7笔进(jìn)行支(zhī)付，具体支付节点、比例因项目(mù)而异。一般来说，支付(fù)节(jié)点可分(fēn)为(wèi)公证后、主体完(wán)工(gōng)、内部水暖(nuǎn)电路完工、窗户玻璃(lí)完工、室内清洁及墙(qiáng)面完工、地板(bǎn)完工、全部完工，支(zhī)付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支付房款(kuǎn)前申请房(fáng)贷(dài)，房贷利率采(cǎi)用固定利率(lǜ)，银行按施工(gōng)节奏分多次发放贷款，每笔贷款(kuǎn)给予购房者一定使(shǐ)用期限，期(qī)限结束(shù)后，购房者开(kāi)始还(hái)贷。

　　保险方面，德国保险公司针对(duì)期房设计了两种保(bǎo)险，保险的功能是当房屋出现重(zhòng)大延期或(huò)重(zhòng)大缺陷时，保险公司保(bǎo)证开(kāi)发商赔偿或修复，开(kāi)发商破产(chǎn)，由保险公司负责相(xiāng)应赔偿。保险(xiǎn)由开发商或购房者(zhě)购买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保护机制，55％-80％房(fáng)款交房时支付(fù)

　　英国预售制设有10％定金保险保护机制(zhì)，交(jiāo)房前(qián)付款比例(lì)仅20％-45％，资金由买卖(mài)双方律师严格监管。

　　订立合同前，买卖双(shuāng)方均有一名(míng)律(lǜ)师，负责(zé)沟通期房交(jiāo)易中(zhōng)的房产(chǎn)、资(zī)金、合(hé)同等各个环节，各环节内容确认无误后签订首付交换合同(tóng)。

　　定金方面(miàn)，英国设置(zhì)了10％定金保险保护机制，当开发商(shāng)出现财务(wù)、经营问题(tí)时，购房者10％的(de)定金由保险公司赔付，而超出10％的(de)部分较难追回(huí)。

　　首付方面，首(shǒu)付比例通常为10％-25％，首付(fù)需要(yào)在(zài)合同签(qiān)订21天(tiān)内(nèi)支付。

　　余(yú)款支付环(huán)节，英(yīng)国采取(qǔ)按工程进(jìn)度(dù)付款的方式，但是交房前付款比例相对较低，一(yī)般会(huì)在合同签订6-24个月(yuè)分(fēn)别支付两笔(bǐ)5％-10％的(de)款项，即(jí)交房前付款比例在20％-45％之间，剩(shèng)余款项交房后支付。

　　交付环(huán)节，英国规定房屋必须经过房(fáng)产(chǎn)公(gōng)证公(gōng)司的检验验收(shōu)后才能交付，交(jiāo)付后(hòu)方可按揭还贷。

　　资金监管环节，英国期(qī)房预售资(zī)金监管极为严格，资金也由律师监管，在(zài)确认工(gōng)程进度、支付(fù)相(xiāng)关款(kuǎn)项过程中，由(yóu)买(mǎi)房律师将资金转给卖方(fāng)律师，卖方律师转给开发商(shāng)，即资(zī)金(jīn)在进入(rù)开发商账户前经过(guò)两道关口，有利于保(bǎo)障(zhàng)购房者资金安全。

　　2.4 日本：为规范期房交易(yì)立(lì)法，设置期房预付(fù)款(kuǎn)保全措(cuò)施

　　日本期(qī)房交易立法，定(dìng)金超5％或1000万日元时，开发(fā)商必须完成“预售房定金(jīn)保全措施”，交房(fáng)前付款比(bǐ)例不超房(fáng)款的20％，开发(fā)商(shāng)违(wéi)约需返(fǎn)还定价并赔偿约(yuē)10％房款，交房后(hòu)按揭还款。

　　立法方面，日本(běn)二战结束后(hòu)由于房屋供给严(yán)重失(shī)衡(héng)，叠(dié)加法(fǎ)律空(kōng)白，社(shè)会上“一房二卖(mài)”现象普遍，为此，日本(běn)政府1952年出(chū)台《宅地建筑物交易法》，经(jīng)多次(cì)修订(dìng)，目前是(shì)唯(wéi)一一部规范期房交易的(de)法(fǎ)律(lǜ)。

　　定(dìng)金保(bǎo)护方(fāng)面，根据日本《宅地建物取引(yǐn)业(yè)法》，对(duì)购房(fáng)者(zhě)支(zhī)付定金超过5％或超1000万日元的(de)部分，法律要求开发商必须(xū)完成(chéng)定金保全(quán)措施才(cái)可预售(shòu)。什么是定金保全措施(shī)？即买卖双方签订购房合同(tóng)时，开发(fā)商(shāng)向金融机构或指定(dìng)保证机构(gòu)或保(bǎo)险机(jī)构签订定(dìng)金(jīn)保证委托合同(tóng)，设置购房者定(dìng)金的保(bǎo)证或保(bǎo)险，并将相(xiāng)应的保(bǎo)证金证明(míng)书交付给(gěi)购房(fáng)者。除定金(jīn)外(wài)，其他预先支付的购(gòu)房款也受该措施保护。若开发商倒闭导(dǎo)致期房烂尾，购(gòu)房(fáng)者可凭保(bǎo)证(zhèng)金证明书(shū)向(xiàng)金融机构或(huò)保证(zhèng)机构或保险公司兑付，同时(shí)，开发商需向购(gòu)房(fáng)者赔付违约金，一般约为房价的10％。

　　房款支付环节(jié)，交房(fáng)前(qián)只需(xū)支付最多不超(chāo)20％的定金(jīn)，签订购房合同后，购房者即(jí)可向银行申请(qǐng)贷款，但交房后(hòu)才开始按揭贷款(kuǎn)，除定金外(wài)的(de)剩余房款在(zài)交房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监(jiān)管，享1年保修(xiū)期后付(fù)尾款(kuǎn)

　　新加坡期房(fáng)购房(fáng)者违约可返还(hái)相当(dāng)于3.75％房款(kuǎn)的订金，首付比例(lì)20％，余款按(àn)工程进度支付，所(suǒ)有资金进银行专门项目(mù)资金账户，交房(fáng)后满1年保修期(qī)后(hòu)支付(fù)15％尾款。

　　订金支付环节(jié)，新加坡开(kāi)发商有统一的(de)选购权合同以及订(dìng)金返还机(jī)制，即OTP，签订OTP后(hòu)需(xū)支付5％房款作为订金(jīn)，OTP有效期14天，执行OTP则进一步签订购买合同，不执行OTP则退还3.75％的房(fáng)款。

　　首付比例(lì)方(fāng)面，签订购房合(hé)同(tóng)后，购房者(zhě)需支(zhī)付15％的首付及印花税，同时(shí)购房(fáng)者向银行申请按揭贷款(kuǎn)。

　　余款支付上，新加坡期房同样(yàng)采取按工程进(jìn)度付款(kuǎn)的方式，《发展商条例》对期房(fáng)付款流程(chéng)做了统一详(xiáng)细(xì)规定，要求(qiú)所有开发商遵(zūn)守，支付节点一般为(wèi)合同签(qiān)订后、地(dì)基完工(gōng)、框(kuāng)架完工、管道(dào)门窗等完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭贷款也(yě)依照工(gōng)程进度(dù)放款(kuǎn)，月(yuè)供在此过程中随着放出贷(dài)款(kuǎn)的增(zēng)加而增加，未放款部分无需月供。

　　资金(jīn)监管(guǎn)方面，购房者的订金与付(fù)款会存入银行专门的项目(mù)资(zī)金账户(hù)，账户资金提取须与房屋建设有(yǒu)关(guān)。房屋交付后，购房者享受1年(nián)的房屋保修期，此后购房(fáng)者支付15％的(de)尾款。

　　3 启示(shì)

　　一，短期(qī)来看，当前房地产到了政策(cè)出(chū)手临界(jiè)点，重(zhòng)点是保交楼和房企(qǐ)重组。一方(fāng)面，加大(dà)对刚需和改(gǎi)善型(xíng)需求的支(zhī)持力度，长短兼顾妥(tuǒ)善(shàn)应对局部停贷现象，重点(diǎn)是保交楼保(bǎo)复工保民生，给予强(qiáng)有(yǒu)力(lì)的金融(róng)工具(jù)支(zhī)持。另一方(fāng)面(miàn)，从现在起，对还在正常运转的房(fáng)企包括民营企业，加(jiā)大支持力度，由(yóu)优质(zhì)房企牵头并(bìng)购(gòu)重组整个行业，为每个房企配套AMC和财(cái)团，给予金融工具配(pèi)套(tào)。

　　二(èr)，中期来看，应充(chōng)分估计(jì)形(xíng)势复(fù)杂(zá)性和人性复(fù)杂性，兼顾化解停贷、复工保交楼(lóu)、重组房企债务、恢复市场信(xìn)心以(yǐ)及长效机制。长效机(jī)制四(sì)大(dà)关键(jiàn)是推动城市群(qún)战(zhàn)略(lüè)、人地挂钩、金融中性稳定和房(fáng)地产税(shuì)。定金环节，建立开(kāi)发商违约后定金保护机制，如将已支付(fù)定金冻结至房屋交(jiāo)付阶段，保障购(gòu)房(fáng)者定金安全。签(qiān)订合同(tóng)环节，鼓励保险公司介入，为房(fáng)屋(wū)重大延期(qī)以及(jí)重大(dà)缺(quē)陷等情况提供充分的保障。余款支(zhī)付(fù)环节(jié)，建立按工程进(jìn)度付款(kuǎn)机制或交房(fáng)后按揭贷款机(jī)制，充分保(bǎo)护购房者的权益。资金监管(guǎn)环(huán)节，引入独立(lì)于开发商、银行的(de)第(dì)三方资(zī)金(jīn)监(jiān)管(guǎn)机构，或(huò)由政府相关部(bù)门直接监管(guǎn)，以此防(fáng)止(zhǐ)资金(jīn)挪(nuó)用(yòng)现象。交(jiāo)付(fù)环(huán)节，建立(lì)商品房保修期制度。保修期(qī)内，开发(fā)商应对房屋(wū)质量(liàng)问题全权(quán)负责(zé)、免费维(wéi)修，购房(fáng)者在保修期结束后支(zhī)付尾(wěi)款。

　　三，长期(qī)来看，取消(xiāo)商品房预售制是大势所趋(qū)。一方面，98年房改时，全国缺房子，开发(fā)商缺(quē)钱，预售制是权宜之计，现在全国套户比(bǐ)超过1，从大开(kāi)发进入存量时代，对(duì)购(gòu)房民众不公平的预售(shòu)制已经过时(shí)了，该取(qǔ)消(xiāo)了，改为现房销售。另一方(fāng)面，取消预(yù)售(shòu)制(zhì)，改为现房销售，开发商将拼(pīn)的不是五花八门(mén)、眼花缭(liáo)乱、不(bù)知道能不(bù)能兑现的营销手(shǒu)段，而(ér)是所见(jiàn)即所得的(de)过硬的(de)产品质量(liàng)和诚信，这才是对购(gòu)房民众的(de)最根本最实(shí)质的保障，这样将极大的(de)提升开发商(shāng)的建筑质量(liàng)，实现良币驱(qū)逐劣(liè)币。

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