饱(bǎo)受争议的二(èr)手房交(jiāo)易中介(jiè)费问题，正逐渐得到(dào)监管部门的重视。

　　5月(yuè)8日，住建部(bù)、市(shì)场监管总(zǒng)局联合发(fā)布了关于规范房(fáng)地产(chǎn)经纪服务的意见。意见提(tí)及，近(jìn)年(nián)来(lái)，部(bù)分房地产经纪机构存在利用房源客(kè)源优势收取过高费用、未明码标(biāo)价、捆绑收费、滥用客户个人(rén)信息等问题(tí)，加重交易(yì)当事人负(fù)担、侵(qīn)害其(qí)合法(fǎ)权益(yì)。

　　基于(yú)上述背景，两(liǎng)部门从(cóng)加强从(cóng)业主(zhǔ)体管理、明(míng)确经纪服务内容(róng)、合(hé)理确(què)定经纪服务收费、严格实(shí)行明码标价(jià)等十方面(miàn)，提出(chū)了意(yì)见。

　　中原地产首席分(fēn)析师张大伟称，随着城市发展(zhǎn)，一二线城(chéng)市(shì)二手房(fáng)交易占(zhàn)比逐渐增加(jiā)。以北京(jīng)、上海为(wèi)例，二手房占市场成交比例超(chāo)过80％，大量(liàng)二手房(fáng)成交依(yī)赖中介居间成交，房地产调控重心(xīn)逐渐从开发商过渡到中翡翠手镯用紫光照为什么会有荧光，翡翠镯子太阳光下有紫色荧光介公(gōng)司。

　　广东省城规院住(zhù)房政(zhèng)策研(yán)究中心首席研(yán)究(jiū)员(yuán)李宇嘉表(biǎo)示，买(mǎi)房对(duì)居民(mín)来说(shuō)属于金额不低(dī)的大宗交易(yì)，由于二手(shǒu)房交易成本较(jiào)高、交易(yì)周期(qī)较长(zhǎng)，具有非常强(qiáng)的专业性，居民往往通过中介来完成(chéng)。但很多中介利(lì)用(yòng)信息不对(duì)称等问题，将非必要的收费夹(jiā)带(dài)其中，如(rú)收(shōu)取过桥融资、按揭费、担保费等(děng)，对居民造成额外的负担，而且这些服务事项并(bìng)未(wèi)明码标(biāo)价。

　　对于二手(shǒu)房市场交易过程中(zhōng)存在的“乱(luàn)象”，李宇嘉(jiā)指出(chū)，对包括经(jīng)纪服务在内(nèi)的相关市(shì)场交易(yì)行(xíng)为及其主体进行(xíng)规范和秩序整顿，是(shì)房地(dì)产市(shì)场管理和调控的主题(tí)。“当下(xià)，推进(jìn)这项工作的(de)意义更大，也(yě)更(gèng)急迫(pò)。”

　　中(zhōng)介收费问题成监管重点

　　二手(shǒu)房市场中，历来对房(fáng)地产经(jīng)纪(jì)服(fú)务行业关注最多的一(yī)个话(huà)题，便(biàn)是房地产经纪服务(wù)费的问(wèn)题。

　　张大伟(wěi)认为，未来相关部门主要监管的(de)重点，将是(shì)对(duì)房地产经纪服务(wù)收费及(jí)中介交易进行规(guī)范。

　　在(zài)热(rè)点城(chéng)市(shì)，二手房屋(wū)交易过程中，部分(fēn)价(jià)值(zhí)不菲的(de)房屋，往往(wǎng)要缴纳一笔金额不(bù)低的(de)中(zhōng)介费。以北京某房(fáng)地产经纪服务机构2.7％的服务费率(lǜ)计算，一套1000万(wàn)元的房屋，中介费约为(wèi)27万。

　　在合理确定经纪(jì)服务(wù)收费上(shàng)，两部门(mén)在此(cǐ)次意见(jiàn)中提及，房地产(chǎn)经(jīng)纪机构要合理降低(dī)住房买卖和租赁经纪(jì)服务(wù)费用。鼓励按照(zhào)成交价格越高、服务费率(lǜ)越低的原(yuán)则实行(xíng)分档定价。引导(dǎo)由交易双方共同承担(dān)经(jīng)纪服务费用。

　　据张大伟介绍，目前房地产经纪服务收(shōu)费标(biāo)准的最早(zǎo)依据是1995年(nián)国(guó)家(jiā)计委建设部(bù)下发的《关于房地产中介服务(wù)收费的(de)通知》（971号(hào)文），其中第六(liù)条规定：房屋买卖代理(lǐ)收费，按成交(jiāo)价格总(zǒng)额的0.5-2.5％计收。

　　以北京为例(lì)，目前北京(jīng)市(shì)执行的(de)2014年更新后的收费标准，即根据这样的规定(dìng)：“少翡翠手镯用紫光照为什么会有荧光，翡翠镯子太阳光下有紫色荧光数特别复杂的住(zhù)宅买(mǎi)卖经纪服务，经(jīng)交(jiāo)易各方协商同意(yì)，可(kě)在规(guī)定的收费标准基础(chǔ)上适当(dāng)上(shàng)浮，上浮幅度最高不得超过(guò)10％。”这意味(wèi)着，当前北京二(èr)手(shǒu)房(fáng)中介(jiè)费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本(běn)着“简政放权”的精神，北京2015年取消了房地(dì)产中介服务等57个政府定(dìng)价(jià)，房地产经(jīng)纪服务收费多少(shǎo)由各(gè)中介机构自行决(jué)定。

　　“房产中介机构(gòu)在实际(jì)收(shōu)取费(fèi)用过程中，相关监管部门当前并未明确具体(tǐ)的中介费(fèi)率，中介机构(gòu)仅需在服务过程中对收费标准进行(xíng)明码标价即可。而(ér)房地(dì)产经纪服务机构在具体收取(qǔ)过程中，会结(jié)合房(fáng)屋价(jià)值(zhí)及工资标准，综合计算出合适的中介费(fèi)率。”张(zhāng)大伟补充道(dào)。

　　对于明码标价问题，两部门(mén)在(zài)此(cǐ)次意见(jiàn)中提及(jí)，房地(dì)产经纪机(jī)构应当在经营门(mén)店、网站、客户端等场所或渠道(dào)，公示服(fú)务项目、服务内容和收费标准，不得混合标价和捆绑收费。房地产(chǎn)经(jīng)纪机构提供的基本服务和延伸服务，应当分别明确服务项目和收费标准(zhǔn)。房(fáng)地产经纪机(jī)构收费前应当向交(jiāo)易当事人(rén)出(chū)具(jù)收费(fèi)清单，列明收费标准、收费金额，由当事(shì)人签字确认。

　　另外，对收费明(míng)显高(gāo)于(yú)市场平(píng)均水平的房地产经纪机构(gòu)，住房和(hé)城(chéng)乡建设部门将会同(tóng)市(shì)场(chǎng)监管等部门采取约谈等(děng)综合(hé)措施进行重(zhòng)点监管。市场监管部门会同有关部门依(yī)法查处(chù)不按规定明码标价、操纵经纪服务收费等违反价格和反垄断法(fǎ)律(lǜ)法规的行为。对房地(dì)产经纪机构相关违法违规信息，市场监管部门要依(yī)法(fǎ)依规纳入国家(jiā)企业信用信息(xī)公示系(xì)统(tǒng)。

　　房屋中介费(fèi)要降了？

　　鼓(gǔ)励(lì)按照成交价格越(yuè)高、服(fú)务费率越低(dī)的原(yuán)则实行(xíng)分档(dàng)定价，是(shì)否意(yì)味着，未来豪宅的(de)中(zhōng)介费(fèi)有望大幅降(jiàng)低？

　　中原地(dì)产华南区总(zǒng)裁兼深圳(zhèn)中原总经(jīng)理郑叔伦称，住(zhù)建部发(fā)文鼓励按照成交价(jià)格越(yuè)高、服(fú)务费率(lǜ)越低的(de)原则实行(xíng)分档定(dìng)价，合理降低住房买卖和租(zū)赁(lìn)经纪服务费用(yòng)，主要还是规(guī)范(fàn)行业，打击收费(fèi)过高(gāo)的经纪机构(gòu)，但(dàn)对(duì)市(shì)场影响有限，“以深圳为例(lì)，深(shēn)圳市场豪宅(zhái)和(hé)普宅本(běn)来(lái)收费就不同，各家(jiā)收费普(pǔ)遍(biàn)在合理范围内(nèi)，加上(shàng)经纪服务费用对市场的影响(xiǎng)不大。”

　　张大伟指出，由(yóu)于当前两部门提出的意见仅为鼓励性(xìng)质(zhì)，即只是纲领性文件而非规定，未来如何具(jù)体认定其(qí)中(zhōng)的细则(zé)，还需要看各城(chéng)市落地执行情况(kuàng)。

　　不过，张大伟(wěi)表示，“从目前(qián)市场看(kàn)，经(jīng)纪服务领域的调整改善(shàn)、规范化，有利(lì)于行业健康发展。同(tóng)时(shí)，由于二(èr)手房很多房(fáng)源在产权方面有瑕疵，如产权抵押、不同税费等都可能(néng)对交易(yì)产生影响，这对房地产经纪服(fú)务(wù)行业的专业性提出更高的要(yào)求。”

　　58安居客研究院研究(jiū)总监陆骑麟(lín)指出，在(zài)二手房买卖过程中(zhōng)，原(yuán)本应该由上下家各支(zhī)付(fù)一(yī)半的中介费(fèi)，但在一(yī)些热点城(chéng)市的二手房交易过程中，往往(wǎng)会(huì)有这(zhè)样的情形，因部(bù)分购房者处于弱势地位(wèi)，从(cóng)而会出现中介费(fèi)及(jí)税费(fèi)均由购(gòu)房者来承担(dān)。即使一(yī)些房(fáng)东愿意承担(dān)中介费，这部分费用也可能通过转嫁的方式，在房(fáng)价(jià)中有所体(tǐ)现。

　　“上家把中介费(fèi)转嫁(jià)给(gěi)下(xià)家，市场这种所谓‘约定俗成(chéng)’的情况，一些房产中(zhōng)介公司将(jiāng)其(qí)视为向购(gòu)房者单边收费(fèi)的行为。部分(fēn)中介公(gōng)司可能会(huì)利用其(qí)支配地位，在原先(xiān)经纪服务收费(fèi)的基础上(shàng)，再次向房东收取费用，而(ér)这部(bù)分(fēn)费用(yòng)，房(fáng)东往往(wǎng)会将(jiāng)其转(zhuǎn)再次(cì)转嫁给购房(fáng)者，这(zhè)实际上相(xiāng)当于变相推高了房价。两部门提出(chū)严(yán)禁操纵经纪(jì)服务(wù)收费，不仅有利于提(tí)高交易中(zhōng)操作(zuò)的(de)透明度，也(yě)有利于(yú)房(fáng)价(jià)的稳(wěn)定。”陆骑麟称。

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