近(jìn)两年火爆的(de)创新(xīn)产品公募REITs进(jìn)入密集分红期(qī)，近日7只REITs陆续迎来(lái)除息日，公募REITs整体呈现出高比例稳定(dìng)分(fēn)红(hóng)，15只公告2022 年可供(gōng)分配金(jīn)额(é)的(de)REITs产(chǎn)品，平均分(fēn)红比例接(jiē)近99％。

　　多位业内人(rén)士对此表示(shì)，强制分红机制是(shì)公募REITs主要(yào)特征(zhēng)之一(yī)，稳定(dìng)分红体现出该(gāi)类(lèi)产品长期投(tóu)资价值，通过观测经营活动现(xiàn)金流(liú)、可供(gōng)分配现金等(děng)指标(biāo)，也(yě)是(shì)观(guān)察REITs项目(mù)底层资产运营情况的“窗口(kǒu)”。他们也提(tí)醒普通投资者注(zhù)意，与产权类项目(mù)相(xiāng)比，特(tè)许经(jīng)营REITs项目在经营权到期后不再产(chǎn)生现金收益，特许经营权分红目前已包含(hán)了利润分(fēn)配和本金的归还，在选择投资标的时(shí)应了解资产(chǎn)类型和(hé)分(fēn)红的特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募(mù)REITs 进入密集分红期，近(jìn)日7只REITs产品(pǐn)（4月17 日(rì)-4月21日(rì)）陆续迎来除息日，此外尚有6只(zhǐ)REITs实际分配情况尚(shàng)未公布。整体来看，公募(mù)REITs呈现(xiàn)出(chū)了高比(bǐ)例的稳定分(fēn)红，15只公(gōng)告2022 年可供(gōng)分(fēn)配金额的公募REITs产品中，2022年(nián)全年分配金额占可(kě)供分配(pèi)金额比例平均为98.89％，且绝大(dà)部分分配(pèi)比例在96％以上。

　　中金基金相(xiāng)关负责人对此表示(shì)，投资公募REITs的主要(yào)收益(yì)来源为持有期分(fēn)红收益，以及基金(jīn)份额交易价格的(de)变化。基(jī)金份额二级市(shì)场价格受到公募REITs资产运(yùn)营情况及市场因(yīn)素的(de)综(zōng)合(hé)影响，较易引起波动。与此相比，基金(jīn)分红预期则更有(yǒu)规律可循。公募REITs的分红主要来自基础(chǔ)设施资产的经营现金流(liú)，投(tóu)资人(rén)通过基金(jīn)募集材料和信息(xī)披(pī)露(lù)文件，结合行业及(jí)市(shì)场情况，可以分析基(jī)础设施项目的经营业绩，作为进行(xíng)投(tóu)资(zī)决策的重要参考。

　　“相对于(yú)基金份额二级市(shì)场价格变化导致的浮盈或浮亏，分红作为基金份额持(chí)有人实际获(huò)得(dé)的现金收(shōu)益，对于长期投资(zī)者更具参考(kǎo)价值(zhí)。”中金(jīn)基金相关负责人称。

　　平安(ān)基金(jīn)REITs 投资中心运营高级(jí)副总(zǒng)监(jiān)李华平也(yě)表示，根据《公开募集基础设施证券(quàn)投资基金指引(yǐn)（试行）》及(jí)相关法规(guī)要求，基础设(shè)施基金应当将90％以上(shàng)合并后(hòu)基(jī)金年度可(kě)分配金(jīn)额以现金形式分配给投(tóu)资(zī)者，强制分红机(jī)制(zhì高铁允许携带多少香烟，高铁有规定可以带多少烟)是公募REITs的主要(yào)特征之一(yī)，稳定的分红机制体现出(chū)REITs产品长期投资价(jià)值(zhí)。

　　中航基金(jīn)也认(rèn)为，从投资(zī)角度来看(kàn)，基(jī)础设施公募REITs同(tóng)时具备“股性”和“债性”双(shuāng)重特点。二(èr)级市场价格反映这类(lèi)产品(pǐn)“股性”的一面，分红体(tǐ)现了这类产品(pǐn)的“债(zhài)性”特(tè)点(diǎn)。公募REITs有强(qiáng)制分红要求，分红类(lèi)似于债券(quàn)派(pài)息，但(dàn)不等(děng)同于债(zhài)券的固定利息回报，而(ér)是(shì)由(yóu)可供分配(pèi)现金决定。

　　从机(jī)构投资者(zhě)的角度来看(kàn)，一方(fāng)面是公募REITs丰富了机构投(tóu)资者的投(tóu)资品类，为资(zī)产配置多元化提供抓(zhuā)手，具(jù)有较(jiào)强的配置价值。另一方(fāng)面，公募REITs的分(fēn)红能够帮助(zhù)机构投资者稳定收(shōu)益(yì)。机构(gòu)投资者公募REITs能(néng)够通(tōng)过分红(hóng)获取相对于投资(zī)债券相(xiāng)对(duì)高的收益性，在有效(xiào)控(kòng)制风险(xiǎn)的前提下，增厚资产(chǎn)包收益，起(qǐ)到(dào)投资(zī)“压舱石(shí)”的作用。

　　分(fēn)红除了投(tóu)资收益“落袋为安”外，市场对(duì)于未来分(fēn)红水平的预期，也是影响REITs基金二(èr)级市场价格走(zǒu)势的关键(jiàn)因素之一。

　　从近期(qī)公(gōng)募(mù)REITs的二级市场表现看，截至4月(yuè)21日(rì)，今年以来中(zhōng)证REITs（收盘）指数收于(yú)975.99 点，年内下跌7.44％，未跑(pǎo)赢主要股票(piào)和债券宽基(jī)指数(shù)。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发布了2022年年报，部分(fēn)产(chǎn)品受宏观经(jīng)济的影响，可分配金(jīn)额完成率(lǜ)不(bù)达预期，一定程(chéng)度上(shàng)影响了公募REITs二级市场(chǎng)的价格。”李华(huá)平称，公募REITs二级市场的(de)价格波动受(shòu)多重因素的(de)影响，投(tóu)资收益是影响REITs二级(jí)市场价(jià)格的主(zhǔ)要因素之一，而稳定的分红有利(lì)于(yú)吸引(yǐn)投资者参与公募REITs二级市场的投资。

　　中金基金相关负责(zé)人(rén)也表示，近期经济预期恢(huī)复，一方面市场热(rè)点呈现向股票和债券回归的过(guò)程；另一方面，基础(chǔ)设施项目的经营业绩相对(duì)经济活(huó)力的改善有一(yī)定的(de)滞后性(xìng)。

　　此外，公募REITs在分红除权(quán)日，将对基金份额的开盘指导(dǎo)价做(zuò)调减(jiǎn)处理，调(diào)减金额根(gēn)据单位基(jī)金份额的分红金额进行(xíng)计算。除权操作是对分红前(qián)后基(jī)金份(fèn)额净值(zhí)变化的(de)修正(zhèng)，使投资人在基金分红(hóng)前后均可以获得公平的投资机会。

　　“分红可增强投资者长期投资的信心，同时需结合持有产品的特性，关注(zhù)二(èr)级市场扰(rǎo)动(dòng)对整体收益的影(yǐng)响程度。”中(zhōng)航基金相关人士(shì)也称。

　　特许经(jīng)营(yíng)权分红包括利润分配和本金归还

　　普通投资者应了解底层资产(chǎn)情况

　　多位业(yè)内人士还提醒(xǐng)，与现有(yǒu)公募基金(jīn)分红前(qián)提是本金之上的(de)增值部(bù)分不同，特许(xǔ)经(jīng)营(yíng)权REITs基(jī)金运作期间的“分(fēn)红”界定为(wèi)“分派”更(gèng)为准确，分派的是本金与增值两个(gè)部分，两个部分之间的比例是变动(dòng)的，与现(xiàn)有公募基金分红差(chà)异很大，大多(duō)数普通投资(zī)者可能把“分派”金额误认为是(shì)持续(xù)分(fēn)红。一旦(dàn)30年(nián)、40年、50年、60年等合同年限(xiàn)到期(qī)后基金价值面临极大不确定性，这是该类投资(zī)者应该注(zhù)意的情况(kuàng)。

　　李华平表示(shì)，目(mù)前公募REITs主要有特(tè)许经营权类和产权(quán)类两(liǎng)大(dà)资产类型(xíng)，持有产权类产品的收(shōu)益主高铁允许携带多少香烟，高铁有规定可以带多少烟要(yào)包(bāo)括每年(nián)的现金分红及资产(chǎn)增值的收(shōu)益，而持有(yǒu)特(tè)许经(jīng)营(yíng)类(lèi)产品的收益(yì)主要来自项目每(měi)年的现金分红。其(qí)中(zhōng)，特(tè)许经营(yíng)权(quán)类资产的分红(hóng)包(bāo)括了利润分配和本金(jīn)的归还，两者的比率也是变动(dòng)的，对特(tè)许经营权(quán)类资产(chǎn)的(de)公(gōng)募REITs可以内(nèi)部(bù)收益率（IRR）来衡量投资收益(yì)。普通投(tóu)资者(zhě)在选择投资(zī)标(biāo)的(de)时，应(yīng)了解公募(mù)REITs底(dǐ)层(céng)资产的类型。

　　中航基金也表示，从(cóng)细(xì)分来(lái)看，各类公募REIT高铁允许携带多少香烟，高铁有规定可以带多少烟s分红因底层资产(chǎn)属性不同而形成区别。特许经(jīng)营权(quán)类的公募REITs产品(pǐn)因其(qí)分红相当于包含“本(běn)金+收益”，分红相对(duì)较多，债(zhài)性(xìng)偏强(qiáng)。而产权类的公募REITs分红主要(yào)为“收益(yì)”，更看重底层(céng)资产的价(jià)值增值，所以相对股性(xìng)偏强。普通投资者在选择公募REIT时，需要考虑底层资产属性，对所选择产品的二级市场价格和分红有合理(lǐ)预期。

　　中金基金相关(guān)负责人也认为，与产权类项目相(xiāng)比，特许(xǔ)经营项目在经营权到期后不再能产生现金(jīn)收益(yì)，因此(cǐ)将可(kě)供分配(pèi)金额的分(fēn)配理解为“分派(pài)”比“分红”更(gèng)加准确(què)。基于(yú)这(zhè)个特点，剩余经营期限较短的(de)特许经营项目，通常具备(bèi)更(gèng)高的(de)分派率水平。对(duì)于剩(shèng)余期限较(jiào)长的(de)特许(xǔ)经营权项目，即使分派率相(xiāng)对较低，也有足够年限收回本金(jīn)并取得收(shōu)益(yì)。

　　中金基金(jīn)该(gāi)负责(zé)人提醒投资(zī)者注意，特许(xǔ)经营权项目的分派金额包(bāo)含(hán)了投(tóu)资本金，在不进行扩募的情况(kuàng)下，基金(jīn)份额(é)单价随(suí)着(zhe)分派(pài)进度(dù)逐年(nián)下(xià)降是(shì)正(zhèng)常(cháng)现象，投资特许经营权REITs的收益来自项目剩(shèng)余(yú)期(qī)限产生的现金流。

　　“与(yǔ)特许经营(yíng)项(xiàng)目相比(bǐ)，产(chǎn)权类(lèi)项目的土地或建筑的(de)剩(shèng)余(yú)使用年限一般较(jiào)长，再加上到期(qī)后通(tōng)过(guò)对(duì)建筑的更新改造或补缴土地出(chū)让(ràng)金等(děng)追加投资，有机会进一步延长经营(yíng)期限。这种(zhǒng)类似永续经营的假设(shè)反映(yìng)在基础资产的(de)估值上(shàng)，使产权(quán)类REITs具备(bèi)更显著的资(zī)产投资属性。”该负(fù)责(zé)人称。

　　观测内部(bù)收益率等指标

　　评估(gū)项目底(dǐ)层资产运营情况

　　在基金分(fēn)红的时点，多位业内人士还表示，在产品分红期，投资者可以观测(cè)经(jīng)营活(huó)动现金流、可供分配(pèi)现金、内部收益(yì)率(lǜ)等指标，来观察(chá)和评(píng)估项目底层资产的(de)运(yùn)营情况。

　　中航基金(jīn)表示，年报指标中(zhōng)，跟现(xiàn)金(jīn)相关的指标有两个：一是年报中披(pī)露的经营(yíng)活动现金流，二是可供分配(pèi)现(xiàn)金，二者存在本(běn)质性(xìng)区(qū)别。经营活(huó)动产生(shēng)的现金净流量是指企业(yè)经营、筹资、投资产生的现金(jīn)流(liú)，基(jī)于企业本身经营活动产生；可供分配的现(xiàn)金实质上(shàng)是(shì)从EBITDA出发，对非现金影响利润表的(de)项目(mù)进行调整，加期(qī)初现金，最终得到的(de)账面现金。

　　李华平也表示，公募REITs作为(wèi)资产(chǎn)配(pèi)置新(xīn)选择，投资价值体现在(zài)相对股债市场(chǎng)独立的资产配(pèi)置(zhì)功(gōng)能，比(bǐ)较适合长期(qī)持有(yǒu)。建议(yì)投资者对(duì)经营权类的(de)资产可以更多关注内部收(shōu)益率的高(gāo)低，对产(chǎn)权(quán)类(lèi)的资产更多关注分派率高低(dī)。因(yīn)为公募REITs可(kě)分(fēn)配(pèi)收(shōu)益主要来自底层(céng)资产的经营净现金流，所以底(dǐ)层(céng)资产运营情况直接影响(xiǎng)投资回报，投资者可综合考虑原(yuán)始权益人综(zōng)合实(shí)力、运(yùn)营管理机(jī)构实力、公募基金管理人实力等多重因素来选(xuǎn)择投资标(biāo)的。

　　中信证券(quàn)研报也显示，公募REITs进入密集分(fēn)红(hóng)期，由于分红交易带来的短期博弈(yì)机会仍在，叠加此前市场接连(lián)回(huí)调，建议投资者关(guān)注有基本面支撑、填权效应(yīng)相对明显、同时(shí)分红规模较(jiào)为可观的个(gè)券。

　　“公募REITs的招募(mù)说明书均(jūn)会载(zài)明REITs在发行首年及次(cì)年的(de)可供分配金(jīn)额预测。投资(zī)者(zhě)可(kě)以(yǐ)将REITs的实际分红金额(é)与募集材料中披(pī)露(lù)预测(cè)进行比较(jiào)分析，结(jié)合经(jīng)济及市场的实(shí)际(jì)环境，对基础设施(shī)项(xiàng)目的运营业(yè)绩及REITs的管理能力进行判(pàn)断。”中金基(jī)金上述负(fù)责人也称(chēng)。

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