文(wén)：任泽平团队(duì)　　

　　导读

　　是(shì)该取(qǔ)消(xiāo)预售制了。 1月17日(rì)召开的全(quán)国住(zhù)房(fáng)和城乡建设工作(zuò)会议提出“有条件的可以(yǐ)进行现房销售”，不足一个月时间，已有(yǒu)山(shān)东、安徽、河南、四川、广东等地明(míng)确表态，试(shì)点现房销售。

　　1、是该取消商(shāng)品房(fáng)预(yù)售制(zhì)了，用你的钱，建你的(de)房子，还(hái)烂尾了(le)，这是对购房者的(de)不公平。以(yǐ)后(hòu)谁有钱谁建房(fáng)，没钱没实力的别建了，不(bù)能把(bǎ)包袱(fú)甩给老百姓和社会，这是房(fáng)地产(chǎn)从(cóng)大开发(fā)时代(dài)步入高质量发展阶段的必然(rán)趋势，也是对(duì)购房老百姓的(de)最(zuì)大保(bǎo)护。98年房改时，全国缺房子，开(kāi)发(fā)商缺钱，预(yù)售(shòu)制是权宜之计，现在全国套(tào)户比超(chāo)过1，从(cóng)大开发进入(rù)存(cún)量时代，对购房民众不公(gōng)平的预售(shòu)制已(yǐ)经(jīng)过时了，该取消了，改为现房销(xiāo)售。以后一手交钱(qián)，一(yī)手交(jiāo)房(fáng)，天经地义。当然二(èr)次房改是(shì)个技术活，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组房(fáng)企(qǐ)债务、恢复市场信(xìn)心以及长效机制，长(zhǎng)效(xiào)机制四大关键是推动城市群(qún)战略、人(rén)地挂钩(gōu)、金融中(zhōng)性(xìng)稳定和房(fáng)地产税(shuì)。如果按照经(jīng)济规律办事(shì)，中国一定能实现(xiàn)房(fáng)地产软着陆和长期平(píng)稳健康发展，跨过这道(dào)关，解好这道(dào)世界难题。

　　2、为什么要(yào)取消预(yù)售(shòu)制、改为现房销售？大家想(xiǎng)想，绝大部分商品是一手交钱一手交货，预售制是对(duì)购买者(zhě)的(de)单方面不(bù)公平制度，购房(fáng)老百姓几乎(hū)承担了所有商品不能(néng)交付(fù)的风险。从个人层(céng)面看，预售制对购房者非(fēi)常不公平，比(bǐ)如，交房等待期一般为两年，在此期(qī)间，购房者(zhě)不仅承担银行利息，还(hái)要承担延迟交房、房屋质量、房产证延期办理甚至不能交房的风险。从行业(yè)层面看，预(yù)售(shòu)制助推部分房企(qǐ)过度举债、高杠杆扩张，若遇(yù)到(dào)下(xià)行(xíng)周期，会引发(fā)资金(jīn)链断裂、项目搁置等系(xì)列(liè)风(fēng)险(xiǎn)。取(qǔ)消预(yù)售制，改为(wèi)现房销售，这样有助于落实中(zhōng)央(yāng)房住不炒精神、有(yǒu)助于保障购房老百姓权益、有助(zhù)于房企稳健发(fā)展，一举(jǔ)多得(dé)，谋划长远。

　　3、为什么建(jiàn)议(yì)取消预售制度？预售(shòu)制度怎(zěn)么来的？国外什么情况？简(jiǎn)单科普一下(xià)：商品房预售最早源于中国香(xiāng)港，俗称(chēng)卖楼花(huā)，卖(mài)期房，是一(yī)种开(kāi)发商放杠杆的方式(shì)。98年房改，由于商品房(fáng)短缺，房企缺资金，借鉴中国香港，引(yǐn)入了商品房预售制度。其实，当前世界不少国(guó)家存在(zài)预售制。但是，重点来了！发(fā)达国家一般有严格(gé)的监管保障措施，开发商在项目(mù)获得(dé)政府批准后才可以开(kāi)始销售，买家在(zài)购买(mǎi)期(qī)房(fáng)后并非像中国一样在支付完首付款后从银行一次性贷(dài)款支付剩余全部房款，而是(shì)根据(jù)开发商工程(chéng)进(jìn)度在(zài)完全交房(fáng)前进行(xíng)分期支(zhī)付。所(suǒ)以，预售(shòu)制度(dù)是(shì)需要严格的资金监管、分(fēn)期支付(fù)以及违约(yuē)处罚措施作为保障(zhàng)的，如果(guǒ)没(méi)有(yǒu)这些保障措施(shī)，一(yī)定(dìng)会触发风险，对购房民众不公平，所以不如借机取消预(yù)售制度，以后改为现房(fáng)销售。客观讲预售制度有一定历史阶段(duàn)性，现在中国住房进入存(cún)量时代，取消预售制度有助(zhù)于降负债(zhài)降(jiàng)杠杆，不再把(bǎ)烂尾风险甩给老百姓和社会，当然(rán)这需要(yào)配套房企债(zhài)务重组、复工保交(jiāo)楼(lóu)、恢复市场信(xìn)心(xīn)和房地产长效机制(zhì)。这是个技术活，只要坚持市场化改革，中国一定能化解这个难(nán)题，让房地产回归实体经(jīng)济和(hé)居住属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如(rú)果取消(xiāo)预(yù)售(shòu)制，改为现房销售，开发商将拼的(de)不是五(wǔ)花八门、眼花缭乱(luàn)、不知(zhī)道能(néng)不能兑现的营销手段，而是所见即所(suǒ)得(dé)的过硬的产品(pǐn)质量和诚信，这才是对购房民众的(de)最根本最实质的保障，这样(yàng)将(jiāng)极大(dà)的提升开发商的建筑质量，实现良币(bì)驱逐劣币。所有商业的(de)本质是向善，是以客(kè)户为(wèi)中心(xīn)，房(fáng)地产也不能例外，老百姓买房(fáng)子(zi)是天大的事(shì)，烂尾毁(huǐ)三代(dài)，好房幸福一家人。从这个角度，取消预售制(zhì)、实施现房销售是实现老百姓安居乐业、社会长治久安、行业企业(yè)健康发展的重大(dà)措施。在当前(qián)的情况下(xià)，取消预(yù)售(shòu)制要(yào)结合稳楼(lóu)市(shì)、房地产软着陆、打通金(jīn)融支持当期三好(hǎo)生、新(xīn)模式等综合施策(cè)。

　　作(zuò)者十年前(qián)在国务院发展(zhǎn)研究中心参与财税改革方(fāng)案研究时，对预售(shòu)制、房地产(chǎn)税(shuì)、人地挂钩(gōu)、金融稳(wěn)定、房企杠杆率(lǜ)等进行过长期系统(tǒng)的(de)专项(xiàng)研(yán)究。（参考后来形成(chéng)的专著《房(fáng)地产周期(qī)》）　　

　　目录(lù)

　　凸面镜和凹面镜成像的特点是什么呢，凸面镜与凹面镜成像特点ong>1 中国(guó)内地(dì)商品房预售(shòu)制的前世今生(shēng)

　　1.1 起(qǐ)源：分层(céng)销售+“按揭”，霍英东创造“卖(mài)楼花”模式

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给量少，引(yǐn)进“卖(mài)楼(lóu)花”模(mó)式，形成“中(zhōng)国内地版预售制”

　　1.3 预售制推动(dòng)城(chéng)市化进程(chéng)，但背后(hòu)潜(qián)藏的(de)风险确(què)实(shí)存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预(yù)售资金第三方全程监管，交付时开发商凭验收凭证取得房款

　　2.2 德(dé)国(guó)：可(kě)零首(shǒu)付购(gòu)房，提供(gōng)期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房(fáng)时(shí)支付(fù)

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房交易立法(fǎ)，设置期(qī)房(fáng)预(yù)付款保全措施

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监(jiān)管，享(xiǎng)1年保修期后付尾(wěi)款(kuǎn)

　　3 启示(shì)

　　正(zhèng)文

　　1 中国内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分(fēn)层销售+“按揭”，霍英东创造“卖(mài)楼花”模式

　　二(èr)十(shí)世纪五十(shí)年代(dài)在中国香港，楼宇出租是地产行业盛行的方式，但有着转让难、出租资金周转期长(zhǎng)等(děng)问题(tí)，分(fēn)层销售(shòu)孕育而生。20世纪(jì)50年代，中国香港还未推行(xíng)公(gōng)共房屋(wū)制(zhì)度，许多人栖身于木屋或者其(qí)他(tā)临(lín)时住宅，住(zhù)房(fáng)的需求(qiú)是相当高(gāo)，不过大多数居民(mín)的储蓄很少。当时楼宇买卖(mài)多(duō)数以一整栋(dòng)楼为单位(wèi)，需(xū)要雄厚的资(zī)金实力才(cái)能(néng)购买。虽然楼(lóu)宇(yǔ)出租是中国香(xiāng)港地(dì)产行(xíng)业盛行的方式，但(dàn)有着转(zhuǎn)让难、出(chū)租(zū)资金周转期长(zhǎng)等问(wèn)题。针对这一系列问题(tí)，不(bù)少地产商开(kāi)始(shǐ)探求(qiú)新的(de)方式，如把楼宇契约切开(kāi)，即“分契”，然后将楼(lóu)宇(yǔ)分层出售。这模式(shì)一(yī)经推行，购买(mǎi)楼(lóu)宇的市民数量有所增(zēng)加，开发商资金周转加快。

　　在分层(céng)出售的基础上(shàng)，将(jiāng)“按揭(jiē)”模式引入房地产销售，霍(huò)英东(dōng)创造(zào)“卖(mài)楼花”模式。1953年底霍英东创办立(lì)信置(zhì)业(yè)有限公司，凭借(jiè)商业直(zhí)觉和多(duō)年经营杂(zá)货铺、海上驳(bó)运业(yè)务的经(jīng)验，对于(yú)商品流通、资金(jīn)周转有着独(dú)到(dào)的见解，在努力寻(xún)求方法加快自身资金周(zhōu)转。当时其在购下九龙的一块地盘后，除了分层出售、还印发售楼说明书，上(shàng)有文字详尽(jǐn)说(shuō)明楼宇的(de)地势环境、建筑(zhù)材料、分层价(jià)格、订购方法(fǎ)等(děng)。此(cǐ)外(wài)，“卖楼花”是另外一个亮点，即先收取(qǔ)买家的订(dìng)金，采用类似租金的分期付(fù)款形式(shì)，等新楼落成(chéng)时，收齐买家的(de)钱，买家(jiā)就拥有了自(zì)己的房产(chǎn)。这种方式减轻了(le)民众购(gòu)房的资金压力，加速了房屋的建造和销(xiāo)售，也解决了制造商的(de)资金问题，降(jiàng)低投资风险，在当时可谓(wèi)是(shì)“双赢”的举(jǔ)措(cuò)。“预售楼(lóu)花+分期付(fù)款”的销售模式成为当(dāng)时中国香(xiāng)港房地产市(shì)场的一(yī)大(dà)特色，纵观中国香港(gǎng)房地产市场的改革，“卖楼花”模式高效率地解决了核心的(de)住(zhù)房供不应求的(de)问题(tí)，使房市发展进入(rù)新阶段。

　　预售楼(lóu)花模式推动了中国(guó)香港楼市几十年繁(fán)荣，但期(qī)间也出现过(guò)“烂尾(wěi)楼”的情况(kuàng)，但监管部门不断完(wán)善、规范化(huà)，建立健全的监管机制，促进市场(chǎng)健康发展。例如，1960年，位于大角咀的一个楼(lóu)盘因建筑费用(yòng)超(chāo)支停工，出现“烂尾”情况。在1961年(nián)后，中国香港管理部门提升了对于预售楼花制度的监管，即要求(qiú)开(kāi)发(fā)商在预(yù)售(shòu)前，确保地(dì)价款已经(jīng)全部支(zhī)付，还要证明自身有资金(jīn)等(děng)能力把(bǎ)项目完(wán)成，资金需(xū)放(fàng)入律师(shī)所托管，支取时需律所和建筑师的核准。为(wèi)了(le)防止开发(fā)商、律所、建(jiàn)筑师等造假，套(tào)取监管账户资金，中国(guó)香港要求(qiú)律师(shī)行在银行开设的(de)信托账(zhàng)户（监管账户(hù)）、开发(fā)商操作等采取全透(tòu)明化机制(zhì)，且银行的责任上升(shēng)，如出现房屋“烂尾”情况，银行将(jiāng)成最大风险(xiǎn)方，后续(xù)需自(zì)身(shēn)推动项目完工(gōng)。随着监(jiān)管体(tǐ)系逐步(bù)完善，出现(xiàn)“烂(làn)尾”的现象较少(shǎo)。

　　1.2 住房需求(qiú)大、供(gōng)给量少(shǎo)，引进“卖楼花”模式，形成“中国(guó)内地(dì)版预售制”

　　二十世纪九十年代(dài)，中国内地面(miàn)临住房需求大和供给量短缺问题，引入(rù)“卖楼花(huā)”制度(dù)。建(jiàn)国以来(lái)，中(zhōng)国内地优先发展重工业，强调基础建设，这一导向使前期发展(zhǎn)工业化的进程(chéng)大(dà)于(yú)城市化进程，唯(wéi)有解(jiě)决住房基础等(děng)城(chéng)市化配套问题(tí)，才(cái)能进一步推进城(chéng)市化。但当时推(tuī)行(xíng)的是“统一(yī)管理(lǐ)，统(tǒng)一分配(pèi)，以租(zū)养房(fáng)”的福利分房制(zhì)度，住房市场发展起步较(jiào)晚、增(zēng)速较慢，福利分(fēn)房(fáng)制度(dù)也出现了分(fēn)配不公(gōng)、效率低、配套差等问题，因此福利分房制(zhì)度不(bù)再适用于当时的国情。叠(dié)加房(fáng)地产市场面临商品房的(de)需求量大，而社会缺少大型房地产开发商，商品房(fáng)供(gōng)应量小的困(kùn)境，此时引入中(zhōng)国香港的“卖楼花”模(mó)式无疑是对内地(dì)房地产市场(chǎng)的一(yī)针强心剂。从1994年(nián)起，中国内地(dì)逐步(bù)引进中国香港预(yù)售(shòu)商品房制度(dù)，先后出(chū)台多项(xiàng)文件，大力(lì)支持国内房地产市场改(gǎi)革。例(lì)如(rú)，1998年，国务院(yuàn)出(chū)台《关于进一步深化(huà)城镇(zhèn)住房制(zhì)度改革，加快住(zhù)房建设的(de)通知(zhī)》文件，决定停(tíng)止住房(fáng)无偿(cháng)实物分配，逐步实行住房分配(pèi)货币化(huà)、住(zhù)房供给商品化(huà)、社会化(huà)的住房新(xīn)体制，从计划经济下的福利分房转向市场(chǎng)经(jīng)济(jì)的商品房。房地产市场采(cǎi)用预(yù)售制，允许开(kāi)发商卖(mài)期房，解决了房企(qǐ)缺(quē)少资金和开发时间周期长(zhǎng)的两大难题(tí)，开发商(shāng)以预售款撬动下(xià)一个项(xiàng)目的(de)开(kāi)发(fā)，形(xíng)成滚动开发(fā)模式，住(zhù)房供应速(sù)度加快。自此(cǐ)中国内地开始房改货币化，中国人民(mín)银行(xíng)等(děng)多方迅速出台相关的信贷(dài)政策，支持购房者，极大作用(yòng)推(tuī)动了房地产市场的(de)发展。

　　引(yǐn)入(rù)中(zhōng)国香港“卖楼花”模式后，经调整形成契(qì)合中(zhōng)国(guó)内(nèi)地的(de)商品房预售制度。预售(shòu)制(zhì)的初(chū)衷是为(wèi)了缓解房企资金(jīn)压(yā)力，加快城镇住房建设。具(jù)体来说(shuō)，是指房(fáng)地产开发企业将(jiāng)正在建设中的房(fáng)屋预先出售给(gěi)购房者，由购房者支付定金或(huò)房款的行为。区别于中国香港(gǎng)，在中国内地(dì)实践过程中，商品房预售流程为：房(fáng)地(dì)产开发商办理预售(shòu)许可证-签订商品(pǐn)房买卖合同-进(jìn)行(xíng)备(bèi)案登记和预告登记-交(jiāo)付(fù)房屋。在购房(fáng)过程中(zhōng)，购(gòu)房(fáng)者需要一次性付清首付款，并采用银行(xíng)贷款的形式(shì)一次性付(fù)清剩余房款，换言(yán)之，房(fáng)屋未建成，开(kāi)发商可能已拿到了全部购房款(kuǎn)，这点与中(zhōng)国香港的按照工程进度付款有所不同。对中国内地的开(kāi)发商而言，预售制商品房也开启(qǐ)了高周(zhōu)转、高(gāo)杠杆的运(yùn)作(zuò)模(mó)式(shì)。

　　1.3预售制推动城市(shì)化进程(chéng)，但(dàn)背(bèi)后潜(qián)藏的风险(xiǎn)确(què)实存(cún)在

　　作(zuò)为(wèi)中国内地商(shāng)品房销(xiāo)售的最(zuì)主要(yào)方式，预售制极大缩短房企现金回笼周期，同时增加市(shì)场商(shāng)品房(fáng)供应(yīng)，推(tuī)动了城镇化发展进(jìn)程(chéng)。预售(shòu)制(zhì)在过去20多年(nián)对中国内地(dì)房地产市场的稳步发展起到了重要(y凸面镜和凹面镜成像的特点是什么呢，凸面镜与凹面镜成像特点ào)作用，不仅(jǐn)解决了房地产市场快速发展阶段的资金需求(qiú)，也提高了居民居住(zhù)水(shuǐ)平，中国(guó)内(nèi)地城镇居(jū)民从筒(tǒng)子楼住到住宅小(xiǎo)区(qū)，从全民蜗(wō)居到基本(běn)适居，住房事业取得(dé)巨大(dà)进步(bù)，数(shù)十年(nián)时间走完发达国(guó)家几(jǐ)百年城镇化路程。改革(gé)开放以来，城镇化(huà)进程进(jìn)入快速发展(zhǎn)时期。1978-2021年(nián)，城镇人(rén)口(kǒu)由(yóu)1.7亿(yì)人(rén)增长至9.1亿人(rén)，43年间增(zēng)长4.4倍(bèi)；1981-2020年(nián)，全国城市建成区面积由7438平方公(gōng)里增长至(zhì)60721平方公里，增长7.2倍。根据我们(men)发(fā)布的(de)《中国(guó)住(zhù)房存量报告(gào)：2021》测算，1978-2020年(nián)中国内地(dì)城镇(zhèn)住宅存量从不到14亿(yì)平(píng)增至313.2亿平，城镇人均住房建筑面积从8.1平(píng)方(fāng)米增至34.7平方米，城镇住房套数(shù)从(cóng)约(yuē)3100万套(tào)增至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预(yù)售制在当前已成(chéng)为中国内地商(shāng)品房销售最主要方式，2005年中(zhōng)国内地商品住宅期房销售面积占总销售面积(jī)的比重为63％，而2021年(nián)期房累计销(xiāo)售(shòu)面积达15.6亿(yì)平(píng)，比重上升至87％。

　　预售制也推动了中国内地房地产行业的(de)发展。中国内地房地产(chǎn)历经二十多(duō)年长周期繁荣，行业各项指标大幅增长。1999-2021年，房屋新开工面(miàn)积从2.2亿平(píng)增至(zhì)19.9亿平，累计上涨8.2倍(bèi)，年复合(hé)增速10.6％。房地产开(kāi)发投资完成额从0.4万亿元(yuán)增至14.8万亿元，累计(jì)上(shàng)涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销售面积和销售金额分别从1.5亿(yì)平增(zēng)至(zhì)17.9亿(yì)平、0.3万亿元(yuán)增至18.2万亿(yì)元，累计上(shàng)涨11.3、65.3倍，年复合增速(sù)12.1％、21％。伴(bàn)随房地产业(yè)的快速发展，房地产企业从无(wú)到(dào)有、从(cóng)国企先(xiān)行(xíng)到民企崛(jué)起，队伍逐(zhú)渐壮大。2018年(nián)，房地产企业(yè)数量达(dá)9.8万个，比1998年的2.4万个增长(zhǎng)3.1倍(bèi)。

　　二十(shí)年(nián)来房(fáng)地(dì)产(chǎn)也成为拉动中国内地经(jīng)济(jì)高增长的火(huǒ)车头。

　　1）从(cóng)经(jīng)济增长(zhǎng)渠(qú)道，房地产带动的(de)上下游产业链特别长，高达(dá)50多个(gè)行业。2020年房地产(chǎn)及其产业链占GDP的17.2％（完全贡(gòng)献），其中房地产业(yè)增加(jiā)值占GDP的7.3％（直接贡献），房地(dì)产带(dài)动产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中(zhōng)房(fáng)地(dì)产对金融、批发、建(jiàn)材的带(dài)动最(zuì)为(wèi)明显。

　　2）从(cóng)投资渠道，2020年房(fáng)地产完(wán)全拉动的投资占全社会(huì)固(gù)定资产投资的51.5％，其中，房地产开发投资占固定资产投资(zī)的27.3％。

　　3）从(cóng)金(jīn)融渠道，从房地(dì)产(chǎn)贷(dài)款占(zhàn)银行各项贷(dài)款余额(é)的比重看，2021年(nián)12月为27.07％，如果(guǒ)加上信托(tuō)等通(tōng)道业务，占比超(chāo)过三分(fēn)之一。从房地(dì)产融资(zī)存量占社融(róng)存(cún)量比重看，2021年12月占比为18.76％。如果房企大面积违约，将导致银(yín)行不良率大幅上升(shēng)。

　　4）从(cóng)居民财富效应渠(qú)道，根据(jù)我们的(de)《中国住(zhù)房市值测算(suàn)报告(gào)》，2020年中国住房市值(zhí)为(wèi)62.6万(wàn)亿(yì)美(měi)元，大(dà)于(yú)美国(guó)的(de)33.6万亿(yì)美(měi)元、日本的10.8万亿(yì)美元(yuán)、英法德三国合(hé)计的31.5万(wàn)亿美元。从住房市(shì)值占股(gǔ)债房市值(zhí)的比例看，2020年中国为66.6％，高于美国(guó)的27％、日本的37％、英国的49％、法(fǎ)国的56％、德(dé)国的64％。中国住房市值与股债(zhài)房市值的比(bǐ)例较高，主要是因为住房(fáng)市值高，以及(jí)中国资本(běn)市(shì)场发育尚不(bù)成熟，直接(jiē)融资(zī)比(bǐ)例较低，股票、债券市值较低，居民投资渠道缺乏。

　　不(bù)可否认，预售制背(bèi)后潜藏的风险确实(shí)存在，当前的(de)负面效应愈发凸显(xiǎn)。

　　从个人层面看，绝大(dà)部分商(shāng)品是一手交钱一手交货，预售制是对购买者的单方面不(bù)公平制度，购房老百姓(xìng)几乎(hū)承担了所有商(shāng)品不能交付的风险。比如(rú)，交房等待(dài)期一般为(wèi)两年，在(zài)此(cǐ)期间，购(gòu)房(fáng)者不仅承(chéng)担(dān)银(yín)行利息，还要承(chéng)担(dān)延迟交房、“一房二(èr)卖”、房屋质(zhì)量(liàng)、房产证延(yán)期办理甚至(zhì)不能交房(fáng)等风险(xiǎn)。另外，购房者和开发商(shāng)之间(jiān)的购房合同(tóng)、购房者和银行的(de)按揭贷款合同是两(liǎng)个独立的合同关(guān)系，如果开发商(shāng)发生(shēng)违约(yuē)，购房者只能根据购房合同向开发商主张权力，但依旧(jiù)需要根据按(àn)揭贷(dài)款合同(tóng)按时(shí)向银行进行贷款偿还，因此购房者承担的风险较大。

　　从行业层(céng)面看，预(yù)售制助推部分房(fáng)企过度举债、高(gāo)杠杆扩(kuò)张(zhāng)，资金若遇到下行周期(qī)，会(huì)引(yǐn)发(fā)资金链断(duàn)裂(liè)、项目搁置等(děng)系列风险(xiǎn)，进行(xíng)影(yǐng)响自身信用和购房者(zhě)对(duì)行业的信心。

　　从金(jīn)融层面(miàn)看，银(yín)行作为按揭贷款的发(fā)放方(fāng)，一(yī)旦房企(qǐ)因(yīn)为市场波动或经(jīng)营不善，出(chū)现资金链断裂等一系(xì)列问题，导致“烂尾”等情况，而(ér)房企(qǐ)通过与购房者签订的预(yù)售合同和按揭(jiē)合同，已经从银行获得房款(kuǎn)，如(rú)果购房者(zhě)丧失还款能力或短期不能还款等，则(zé)风险完全由银行承担，银行将面临较大的坏账压(yā)力。

　　从监管角(jiǎo)度看，购房者的(de)预售监管资金去(qù)哪了？楼盘(pán)“烂尾”，归根结底两个(gè)字那就是“没钱”，即没钱付工(gōng)程(chéng)款(kuǎn)。在2004版(bǎn)的《城(chéng)市商(shāng)品(pǐn)房预售(shòu)管理办法》中(zhōng)明确(què)规定了开发企业预售商品房所得(dé)款(kuǎn)项应当用(yòng)于有关的工程建设，商(shāng)品房(fáng)预售款监管(guǎn)的具体(tǐ)办法，由房地产(chǎn)管理(lǐ)部门制定。但多(duō)年以来全国并没有统一的(de)预售资金监管规定(dìng)，各地实行(xíng)“一城一(yī)策”。例如，太原、昆明(míng)、重庆、长沙(shā)等城市重点监(jiān)管资金比例为总预售(shòu)款的15-40％左(zuǒ)右，郑州、福州、合肥等城市则按照项目的(de)建安(ān)成本乘(chéng)以建筑面积或者项目工程总额报(bào)价(jià)计(jì)算(suàn)重(zhòng)点资(zī)金(jīn)。而(ér)事实是(shì)，不少(shǎo)购房款未进入监(jiān)管(guǎn)账户(hù)、或进入监管账户后被挪用(yòng)，导致(zhì)楼盘(pán)没有资金继续建设。收楼遥(yáo)遥无期，月供却(què)被(bèi)迫继续(xù)还款。那么(me)，监管(guǎn)账户资金如何被挪走的？实际上，在过去房地产大开(kāi)发时代的高周转背景下(xià)，抽调(diào)预售款(kuǎn)监管账户资(zī)金，是行业“潜规(guī)则”。比如工程(chéng)总承包方(fāng)，以工程建设名义，获得监管账户拨付资金，再由工程(chéng)方将资金转给(gěi)房企(qǐ)，而拨(bō)付的工程款，远(yuǎn)超(chāo)工程进(jìn)度所需。通过这些方(fāng)式套取的资金，在房企各地项目间流(liú)动，变(biàn)相加杠杆，这(zhè)样做提供了资(zī)金流(liú)动性，房企(qǐ)抽(chōu)调资金统筹拿地(dì)、还(hái)款(kuǎn)和楼盘(pán)建设，形成(chéng)一种资金(jīn)循环高周转模式，但一定程度(dù)上把风(fēng)险(xiǎn)甩给了(le)购房者。

　　2 国际经验

　　整体来(lái)说，国外商品房预售制度呈现以下特点(diǎn)：

　　1）预付款保护：对于购房者预付资金(jīn)，一般设有定金或预付款(kuǎn)保(bǎo)护机制(zhì)，如英国、日(rì)本；

　　2）预付款比重(zhòng)：要求购(gòu)房(fáng)者支(zhī)付的预付(fù)款(kuǎn)比例相对较(jiào)低，绝大部分(fēn)房(fáng)款在房屋交付后开始支付；

　　3）预付款(kuǎn)支(zhī)付方式(shì)：预付款一般以(yǐ)定金(jīn)方(fāng)式支付，或按(àn)工(gōng)程进度分期支付(fù)，或二者结(jié)合；

　　4）按揭(jiē)贷款方式(shì)：一般采用两种方式发放按揭贷款(kuǎn)，一是按工程(chéng)进(jìn)度(dù)付款，按(àn)揭贷款按照(zhào)工程进度逐渐发放，购房者开始月供；二是房(fáng)屋交付后发放按揭贷款(kuǎn)；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商(shāng)品房提供期房(fáng)烂尾保险，在商(shāng)品房出现重大延期或重大缺(quē)陷(xiàn)时，保障(zhàng)购房者权益；

　　6）房屋交付保护：房屋交付(fù)质量的保障有(yǒu)两种方式，一是期房由政(zhèng)府(fǔ)或第三方验收(shōu)合格并提供验收(shōu)凭证后，开发(fā)商凭(píng)验收(shōu)凭(píng)证(zhèng)取得购房者支付的(de)房(fáng)款。二(èr)是开(kāi)发商(shāng)为购房者提供一定的(de)保修期，通常1-5年，保修期满(mǎn)，购(gòu)房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付(fù)前预售(shòu)资金第三方全程监管，交付(fù)时开发(fā)商(shāng)凭验收凭证取得房款

　　美国期房(fáng)定(dìng)金一定期限内无条(tiáo)件返还，最低首(shǒu)付比例为3.5％，交房前仅支付首付，其余房款交付(fù)后按揭还(hái)款，交付前资金由第三(sān)方全程监管，交(jiāo)付时(shí)开发商凭验收凭(píng)证取得房(fáng)款。

　　定金及首付环(huán)节(jié)，定金(jīn)比(bǐ)例一般为房(fáng)款(kuǎn)的1％-5％，首付(fù)比(bǐ)例(lì)最低可低于(yú)3.5％，根据(jù)美国官方数据(jù)，2021年美(měi)国平均首付比(bǐ)例为12％。

　　余款(kuǎn)支付方(fāng)面，除定金或首(shǒu)付外(wài)，购房者在房屋交付(fù)后通过按揭贷(dài)款(kuǎn)支付剩余房款。

　　资金监(jiān)管方面，美(měi)国(guó)为防止开发商挪用资金，购房者的定金(jīn)及(jí)首付款由第三方公证行或产权保险(xiǎn)公司的信托账户(hù)监管。如果(guǒ)开发(fā)商倒闭导致楼盘烂尾(wěi)，购房者资金可通过申请仲裁(cái)取(qǔ)回，且(qiě)不承担任何责任与损失。而开发商在房屋建设过程中的资(zī)金全部来自银行，银行根(gēn)据工程进(jìn)度向开发商提供一定比例的(de)贷款(kuǎn)，由于开发商挪用资(zī)金直接损害银行利益(yì)，银行有(yǒu)充(chōng)分动机(jī)监管(guǎn)开发商施(shī)工进度。开发(fā)商在房(fáng)屋交付时需取得由政府相关部门(mén)经审查后发放的验收凭证，通过验(yàn)收凭证向银行(xíng)得到购(gòu)房者支付的房款。

　　2.2 德国(guó)：可(kě)零首付购房，提供期房烂尾险

　　德国期(qī)房可零(líng)首付购房，房款按建造工期进(jìn)度支付(fù)，按揭按(àn)工期(qī)放(fàng)款后(hòu)还贷，房贷(dài)利率(lǜ)采用固定利(lì)率，开(kāi)发商或购(gòu)房者可购买(mǎi)期房烂尾保(bǎo)险。

　　预售门槛方(fāng)面，德国开发(fā)商在项目获批后即可预售房屋(wū)。签署购房合同前，购(gòu)房者需支(zhī)付约2000欧的定(dìng)金并(bìng)进行(xíng)预约(yuē)公证，签订(dìng)合同后(hòu)定金退还。如由于任何原因不能购买，定金按照德国法律全部退(tuì)还(hái)。

　　签署购房合同后，购房者需(xū)支付公证(zhèng)费和土地交易税，分别为房屋(wū)售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不(bù)包含在购房(fáng)款中(zhōng)，属(shǔ)于购房附(fù)加(jiā)费。

　　首付方面，德国没有规(guī)定最低首付比例，可零首付购(gòu)房。

　　余款方面(miàn)，德国(guó)也采取按工期支(zhī)付(fù)房款的制(zhì)度，一(yī)般分7笔进行支付，具(jù)体(tǐ)支付节(jié)点、比例因项(xiàng)目而异。一(yī)般来说，支付节点可(kě)分为公证后、主体完工、内部水暖电(diàn)路完工、窗户玻(bō)璃完工、室内清(qīng)洁及墙(qiáng)面完工、地板完(wán)工、全部(bù)完工，支付比例(lì)可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面，购房者可在支付房款(kuǎn)前申(shēn)请房贷(dài)，房贷利(lì)率采(cǎi)用固定利率，银行按施工节奏分多次(cì)发放(fàng)贷款，每(měi)笔贷款给予购房(fáng)者一(yī)定使用期(qī)限，期限结束(shù)后，购房者开始还(hái)贷。

　　保险方面(miàn)，德国保险公司(sī)针对期房设(shè)计了(le)两种保(bǎo)险，保(bǎo)险的功能是(shì)当房屋(wū)出现(xiàn)重大延(yán)期或重大缺陷时，保(bǎo)险公司保证开发商赔(péi)偿或修复，开(kāi)发商破产(chǎn)，由保险公(gōng)司负责相应赔偿。保险(xiǎn)由开发商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护(hù)机制，55％-80％房款交房时支付(fù)

　　英国预售(shòu)制设有10％定金保险保护机制，交房前付款比例仅20％-45％，资金由买卖双方律师严格监管(guǎn)。

　　订立合同前，买卖双方均有一名律(lǜ)师，负责沟通期房交易中的房(fáng)产(chǎn)、资金(jīn)、合同等各(gè)个环节，各环(huán)节内容(róng)确认无误后签订首(shǒu)付交换合同。

　　定金方面，英国设(shè)置(zhì)了10％定金保险保护机制，当(dāng)开发商出现财务、经营问题时，购房(fáng)者10％的定金由(yóu)保险公司(sī)赔付，而超出10％的(de)部分较难追(zhuī)回。

　　首付方面，首付(fù)比例通常为10％-25％，首付(fù)需要在合同签订21天内支付。

　　余款支付环节(jié)，英国采取(qǔ)按工程进度付款的方式，但是(shì)交房前付款(kuǎn)比例相对较低(dī)，一般会在合(hé)同签订(dìng)6-24个月分别支付两笔5％-10％的款项，即交房(fáng)前(qián)付款比例凸面镜和凹面镜成像的特点是什么呢，凸面镜与凹面镜成像特点(lì)在20％-45％之间，剩余款项(xiàng)交房(fáng)后支付。

　　交(jiāo)付环节，英国规(guī)定房屋必须经过房产公证公司(sī)的检验验收后才(cái)能交付，交付(fù)后方(fāng)可按揭还贷。

　　资金监管(guǎn)环节，英国期房预售资(zī)金监管极(jí)为严格(gé)，资(zī)金也由(yóu)律师监管，在确认工程进(jìn)度、支付相关款项过程中，由买房律师将资(zī)金转给卖方(fāng)律师，卖(mài)方律师(shī)转给开发商，即资金在进入开发商账户(hù)前经过两(liǎng)道关口，有利于保(bǎo)障购房者资金安全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期房预付款保全(quán)措施(shī)

　　日(rì)本期房交易立法(fǎ)，定金(jīn)超5％或1000万日元时，开(kāi)发商必须完成“预售房定金保全(quán)措施”，交房前(qián)付款比例不超(chāo)房款的20％，开发商违约需(xū)返还定价并赔偿约10％房款，交房后按揭还款。

　　立法方面，日本二(èr)战结束后由于房屋供给严重失衡，叠加(jiā)法律(lǜ)空白，社(shè)会(huì)上“一(yī)房二卖”现象(xiàng)普遍(biàn)，为(wèi)此，日本政府(fǔ)1952年出台《宅地建筑物交易法(fǎ)》，经多(duō)次(cì)修订，目前是唯一一部规(guī)范期房交易的法律。

　　定金保护方(fāng)面，根据日本《宅地(dì)建(jiàn)物取引(yǐn)业法(fǎ)》，对(duì)购房者支付定(dìng)金(jīn)超过(guò)5％或超(chāo)1000万日元(yuán)的部分，法律要(yào)求(qiú)开发商必须完成定金保全措(cuò)施才可预售。什(shén)么是(shì)定(dìng)金(jīn)保全措施？即(jí)买卖(mài)双方(fāng)签订购房合同(tóng)时，开发商向金融机构或指定保证(zhèng)机构或保(bǎo)险机构签(qiān)订定金(jīn)保证委托合(hé)同，设(shè)置(zhì)购房(fáng)者(zhě)定(dìng)金的保证或保险(xiǎn)，并将相应(yīng)的保证金证明书交(jiāo)付给购房者。除定金外，其(qí)他预先支(zhī)付的购房款(kuǎn)也(yě)受(shòu)该措(cuò)施(shī)保护。若开(kāi)发商倒闭(bì)导致期房烂尾，购房者(zhě)可(kě)凭保证金(jīn)证明书向(xiàng)金融机构或保证机构或保险公司兑付，同(tóng)时，开发商需向购房者(zhě)赔付(fù)违约(yuē)金，一(yī)般约为房价的10％。

　　房(fáng)款支付环节(jié)，交房前只(zhǐ)需支(zhī)付最多(duō)不(bù)超(chāo)20％的(de)定金，签订购房合同后，购房者(zhě)即(jí)可(kě)向银(yín)行申(shēn)请贷(dài)款，但交房后才开始(shǐ)按(àn)揭贷款，除定(dìng)金外的(de)剩(shèng)余房(fáng)款在交(jiāo)房(fáng)后(hòu)开(kāi)始支付。

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资(zī)金由银行监管，享1年保修期后付尾款(kuǎn)

　　新加坡期房购房(fáng)者(zhě)违约可返还相当于3.75％房(fáng)款的订金，首(shǒu)付(fù)比(bǐ)例20％，余款按工程进度支付(fù)，所有资金(jīn)进(jìn)银行专门(mén)项目资金账户，交房后满1年保修期后支付15％尾款。

　　订金支付环(huán)节，新加坡开发商有统一的选购权合同以及订金返(fǎn)还机(jī)制，即OTP，签订OTP后需(xū)支付5％房款作为订金(jīn)，OTP有效期14天，执(zhí)行OTP则进一步签订(dìng)购买合(hé)同，不执行(xíng)OTP则退(tuì)还3.75％的房款。

　　首付比例方面，签订购房(fáng)合同后，购房者需支付(fù)15％的首付及印花税，同时购(gòu)房者向银(yín)行申请按(àn)揭贷款。

　　余款支付上，新加坡(pō)期房同样采取按工程进度(dù)付款的方式，《发(fā)展商(shāng)条例》对(duì)期房(fáng)付款流程做了(le)统一详细规定，要求所(suǒ)有(yǒu)开发(fā)商遵守，支付节点一(yī)般(bān)为合同签订后、地基完工、框架完(wán)工、管道(dào)门窗(chuāng)等完(wán)工等(děng)，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也(yě)依照工程进度放款，月(yuè)供在此过(guò)程(chéng)中(zhōng)随着放出(chū)贷款(kuǎn)的(de)增加而增加，未放款部(bù)分无需(xū)月供(gōng)。

　　资金监管方面，购房者的订金与付款会存入(rù)银行(xíng)专(zhuān)门(mén)的项目资金账户，账户(hù)资金(jīn)提(tí)取须与房屋建设有(yǒu)关。房屋交付后，购房者享受1年的(de)房屋(wū)保修(xiū)期，此后购房者支付15％的尾(wěi)款。

　　3 启示

　　一，短(duǎn)期(qī)来看，当前房地产到了政策出手临(lín)界点，重点是保(bǎo)交楼和(hé)房企(qǐ)重组。一(yī)方面(miàn)，加大对刚需和(hé)改(gǎi)善型(xíng)需求的支(zhī)持力度，长(zhǎng)短兼顾妥善应对局部停贷现象(xiàng)，重点(diǎn)是保交楼保复工保民生，给予强有力(lì)的金融工具支持。另一方(fāng)面，从现(xiàn)在起，对还在正常运转的(de)房企包(bāo)括民营企业(yè)，加大支持(chí)力度，由优(yōu)质房(fáng)企牵头并购重组整个行业(yè)，为每个房企配(pèi)套(tào)AMC和财(cái)团，给予金融工具配套。

　　二，中期来看，应充分估计形(xíng)势复杂性(xìng)和人(rén)性复(fù)杂性，兼(jiān)顾(gù)化(huà)解停贷、复工保交(jiāo)楼、重(zhòng)组房企债务(wù)、恢复市场信心(xīn)以及长效(xiào)机(jī)制。长(zhǎng)效(xiào)机制(zhì)四大关键是(shì)推动城(chéng)市群战(zhàn)略、人地(dì)挂(guà)钩、金(jīn)融中性稳定和房(fáng)地产税。定金环(huán)节，建立开发(fā)商(shāng)违约后定金保护机制，如(rú)将已支付(fù)定金冻(dòng)结至(zhì)房屋(wū)交付阶段，保障购房者(zhě)定金安全。签订合同(tóng)环节，鼓励保险(xiǎn)公司(sī)介入，为房屋重大延期(qī)以及重大缺(quē)陷等(děng)情况提(tí)供充分的保障(zhàng)。余款(kuǎn)支付环(huán)节(jié)，建立按工(gōng)程进度付(fù)款机制或交房后按揭贷款(kuǎn)机制，充分保(bǎo)护购房(fáng)者的权益。资金监管环(huán)节，引(yǐn)入独立于开发商、银行的第三方资金监(jiān)管机构，或由(yóu)政府相(xiāng)关部门直接监管，以(yǐ)此防(fáng)止资(zī)金挪用(yòng)现象。交(jiāo)付环(huán)节，建立商(shāng)品(pǐn)房保(bǎo)修期制(zhì)度。保修期内(nèi)，开发商应(yīng)对房屋质量问题全(quán)权负责、免费维修，购房者在保(bǎo)修期结束后支付尾款(kuǎn)。

　　三，长(zhǎng)期来(lái)看，取消商品房预售制是大势所趋。一方面，98年房改时，全国缺(quē)房子(zi)，开发商缺钱，预售制是权宜之(zhī)计，现(xiàn)在全国套户比超过1，从大开发进入(rù)存量(liàng)时(shí)代(dài)，对购房民众不公平的预售(shòu)制已经(jīng)过时了，该取消(xiāo)了(le)，改为现房销售。另一方(fāng)面，取(qǔ)消预(yù)售制，改(gǎi)为(wèi)现房销(xiāo)售，开发商将(jiāng)拼的不是五花八门、眼花缭乱、不(bù)知道能不能兑现的营销(xiāo)手段，而是(shì)所见即所得的过硬的产(chǎn)品质量(liàng)和诚信，这才是对(duì)购房(fáng)民众的最根(gēn)本最实质的保障，这样将(jiāng)极(jí)大的(de)提(tí)升开发商的建筑(zhù)质量，实现(xiàn)良(liáng)币驱逐劣(liè)币(bì)。

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