近两(liǎng)年火(huǒ)爆的创新产品公(gōng)募REITs进入密集(jí)分红期，近(jìn)日7只REITs陆续迎(yíng)来除息日，公募REITs整体(tǐ)呈现出高(gāo)比例稳定(dìng)分红(hóng)，15只(zhǐ)公告2022 年可(kě)供(gōng)分配金额的REITs产品(pǐn)，平均分红比(bǐ)例接近99％。

　　多位业内(nèi)人士对(duì)此表示，强(qiáng)制分红机(jī)制是(shì)公募REITs主(zhǔ)要特征之一，稳(wěn)定分红体现出该类产品长期投(tóu)资价值，通过(guò)观(guān)测(cè)经营活动现金流、可供分配现(xiàn)金等(děng)指标(biāo)，也是(shì)观察REITs项目(mù)底层资产(chǎn)运营情况的“窗口”。他们(men)也提醒普通投资(zī)者注意，与(yǔ)产权类项目相(xiāng)比，特(tè)许(xǔ)经营REITs项目在经营权到期后不再产生现金收益，特许经(jīng)营(yíng)权分红目前已包含了利(lì)润分配(pèi)和(hé)本金(jīn)的归(guī)还(hái)，在选择(zé)投资标的时应了(le)解资产类(lèi)型和分红的特(tè)征。

　　15只公(gōng)募REITs产品分(fēn)红

　　平均分红(hóng)比(bǐ)例98.89％

　　公募REITs 进入密(mì)集(jí)分红期，近(jìn)日(rì)7只(zhǐ)REITs产品（4月(yuè)17 日-4月21日(rì)）陆续(xù)迎来除息日，此外尚(shàng)有6只REITs实际分(fēn)配(pèi)情况尚未公布。整体(tǐ)来(lái)看，公(gōng)募REITs呈现出(chū)了(le)高比例的稳定分红，15只公告2022 年(nián)可供分配(pèi)金额的公募(mù)REITs产品(pǐn)中，2022年全年分配(pèi)金额占可供(gōng)分配金额比例平(píng)均为98.89％，且(qiě)绝大部(bù)分分配比例在96％以上。

　　中金(jīn)基(jī)金相关负责(zé)人对此(cǐ)表示，投资公募REITs的主要收(shōu)益来源为持有期分(fēn)红收(shōu)益，以及基金份额(é)交易价格的变化。基(jī)金份额二级市场价格受到公募REITs资产(chǎn)运营情况(kuàng)及市(shì)场因素的综合影响(xiǎng)，较易(yì)引起(qǐ)波(bō)动。与此(cǐ)相(xiāng)比，基金分红预期(qī)则(zé)更有规律可循。公募REITs的分红(hóng)主要来自基础设施(shī)资产(chǎn)的经营现金流，投资(zī)人(rén)通过基金募集材料和(hé)信息披(pī)露文件(jiàn)，结合行业及市场情况(kuàng)，可以分析基(jī)础设施项目的经营业绩，作为进行投资决策(cè)的重(zhòng)要参考。

　　“相对于基金(jīn)份额(é)二级市场价格变化(huà)导致(zhì)的浮(fú)盈或浮亏，分红(hóng)作为基金份额持有人(rén)实(shí)际获得(dé)的(de)现金(jīn)收益，对(duì)于长(zhǎng)期(qī)投资者更具(jù)参考价值。”中金基金相关负责人称。

　　平(píng)安基金REITs 投资中心运(yùn)营高级副总监李华平也表示(shì)，根据《公开募(mù)集基础(chǔ)设施证(zhèng)券投资(zī)基金指引（试(shì)行）》及相关法规(guī)要(yào)求，基础设(shè)施基(jī)金应(yīng)当将90％以上(shàng)合并(bìng)后基金(jīn)年度可分(fēn)配金额(é)以现金形式分(fēn)配给投资者(zhě)，强(qiáng)制(zhì)分红机制是公募REITs的主要特征之一，稳定的分红机制体(tǐ)现出REITs产品长期投资(zī)价(jià)值。

　　中航基金也认(rèn)为(wèi)，从投资角度来看(kàn)，基础设施公募REITs同时具备“股性”和“债性”双重特点。二级(jí)市场价格反映这类产品(pǐn)“股性”的一面，分红体现了这类(lèi)产品的“债(zhài)性”特点。公募REITs有强(qiáng)制分红要求，分红类似于(yú)债券派息，但不等同于债券的固定利息回报，而是由可(kě)供(gōng)分配现金决定。

　　从机构(gòu)投资者的角(jiǎo)度(dù)来看，一方面是公募REITs丰(fēng)富了机(jī)构投资者的投资品类，为资产配置多元化提供抓手(shǒu)，具有较强的配(pèi)置价值。另一方面，公募REITs的(de)分红(hóng)能够帮助(zhù)机构投(tóu)资者稳定收(shōu)益。机构投资者公募(mù)REITs能够通过分(fēn)红(hóng)获取相对于投资债券(quàn)相对高的收益性，在有(yǒu)效控制风险的前提下(xià)，增(zēng)厚资产包收益(yì)，起到投资“压舱石”的作用(yòng)。

　　分(fēn)红除了投(tóu)资收(shōu)益“落袋为安”外，市(shì)场对于未来分红水平(píng)的预(yù)期，也是影(yǐng)响REITs基金二级市(shì)场价格走势的关键因素之一(yī)。

　　从(cóng)近期公募(mù)REITs的二级(jí)市(shì)场表现看，截至4月(yuè)21日，今(jīn)年以来中证REITs（收盘）指(zhǐ)数收于(yú)975.99 点，年(nián)内(nèi)下跌(diē)7.44％，未跑赢主(zhǔ)要股票和债券宽基(jī)指数。

　　“截至2023年(nián)3月(yuè)31日(rì)，有20只公募REITs发布(bù)了2022年年报，部分产品受宏(hóng)观经济的影(yǐng)响，可(kě)分配金额完成率不达预(yù)期，一定程(chéng)度上影响了公(gōng)募REITs二级市场的价格(gé)。”李(lǐ)华平(píng)称，公募(mù)REITs二(èr)级市场(chǎng)的价(jià)格(gé)波动受多重因素的(de)影响，投(tóu)资收益是影响REITs二(èr)级市场价格的主要因素之一，而稳定(dìng)的(de)分红有(yǒu)利于吸引投资(zī)者参与公(gōng)募REITs二级市场(chǎng)的投资。

　　中金基金相关负责人也表(biǎo)示，近期经(jīng)济预期(qī)恢复，一(yī)方(fāng)面市场(chǎng)热点呈现向(xiàng)股票和债券回归的过程；另(lìng)一方面，基础设施项(xiàng)目的经(jīng)营(yíng)业(yè)绩相对(duì)经济(jì)活力的改善(shàn)有一定的滞后性。

　　此外(wài)，公募REITs在(zài)分红(hóng)除(chú)权日，将对(duì)基金份额的开盘指导价做调减处理，调减金额根据单位(wèi)基金份额(é)的分红金额(é)进行(xíng)计算。除权操作是对分红前后基金份额净值(zhí)变化的修正(zhèng)，使投资人在基金分红前后均可以获得公平的(de)投资机会。

　　“分红可(kě)增强投资者长期投资的信心，同时需结合持(chí)有产品的特性，关注二级市场扰动对整(zhěng)体收益的(de)影响程(chéng)度。”中(zhōng)航基金(jīn)相(xiāng)关人士(shì)也(yě)称。

　　特许经营权分红包括利润分(fēn)配和本金归还

　　普通投资者应了(le)解底层资产情况

　　多位业内人(rén)士(shì)还提(tí)醒，与现有公(gōng)募基金分(fēn)红(hóng)前提是本金之上的增值部分不同，特(tè)许经营权(quán)REITs基金运(yùn)作期间的“分红”界定为“分(fēn)派(pài)”更为准确，分派的是本金与(yǔ)增值两个(gè)部分，两个部(bù)分之间的(de)比例是变(biàn)动的，与现有公募基金分红差异很大(dà)，大多数(shù)普通投资者可(kě)能把“分派”金(jīn)额(é)误认为是持续分红(hóng)。一旦30年、40年(nián)、50年、60年等合同年限(xiàn)到期后基金价值(zhí)面临极大不确定性，这是该类(lèi)投资者应该注(zhù)意的情况(kuàng)。

　　李华平(píng)表示(shì)，目前公募(mù)REITs主要有特(tè)许经营权类和(hé)产权(quán)类两大(dà)资产类型，持有产(chǎn)权类产品(pǐn)的收益(yì)主要包括每年的现(xiàn)金分红(hóng)及资产增值(zhí)的收益(yì)，而持有特许(xǔ)经营类(lèi)产品的收(shōu)益主要(yào)来(lái)自项目每年的(de)现(xiàn)金(jīn)分红(hóng)。其中，特许经(jīng)营权类(lèi)资产(chǎn)的分红(hóng)包括了(le)利润(rùn)分配和本金的归还，两者的比率也是变动的，对特(tè)许经营(yíng)权类资产的(de)公募(mù)REITs可以内(nèi)部收益率（IRR）来衡量投资收益。普通投(tóu)资(zī)者(zhě)在选择(zé)投(tóu)资标的(de)时，应了解(jiě)公募REITs底层资(zī)产(chǎn)的(de)类(lèi)型。

　　中航基(jī)金也表示，从细分来看，各(gè)类公(gōng)募(mù)REITs分红(hóng)因底层(céng)资产属(shǔ)性不同(tóng)而形成(chéng)区别。特许(xǔ)经营权类的(de)公募REITs产品(pǐn)因其(qí)分红(hóng)相当(dāng)于(yú)包含“本金+收益”，分(fēn)红相对较多，债性偏强。而产权(quán)类(lèi)的公募(mù)REITs分红(hóng)主要为(wèi)“收益”，更(gèng)看重(zhòng)底层(céng)资产的价值(zhí)增值，所以(yǐ)相对股性偏强(qiáng)。普通(tōng)投资者在选择公募REIT时(shí)，需要考虑底层资产属(shǔ)性，对所选(xuǎn)择产品的二级(jí)市场价格(gé)和(hé)分红有合(hé)理(lǐ)预期。

　　中(zhōng)金基金相(xiāng)关负责人(rén)也认为，与产权类(lèi)项目(mù)相比，特许经营项(xiàng)目在经营权(quán)到期后不(bù)再能产生现(xiàn)金收(shōu)益，因此将可供分配鬼吹灯真正的作者不敢承认，鬼吹灯真正的尸仙金(jīn)额的分配(pèi)理(lǐ)解为“分派”比“分红”更(gèng)加准(zhǔn)确(què)。基(jī)于这个(gè)特点，剩余经营期限较短的特许经营项目(mù)，通常(cháng)具备更(gèng)高的分派率(lǜ)水平。对于剩(shèng)余期限较长的特许(xǔ)经营权项目，即(jí)使(shǐ)分派率相对较低，也(yě)有(yǒu)足够(gòu)年限收(shōu)回本金并取得收(shōu)益。

　　中金基金该负责人提醒投资者(zhě)注意(yì)，特许经营权项目的分派金(jīn)额包含了(le)投资本金，在(zài)不进(jìn)行扩(kuò)募的情况下(xià)，基(jī)金份额单价随着分派进度(dù)逐年下(xià)降是正常(cháng)现象(xiàng)，投资特许经营权REITs的收(shōu)益来自项目剩余期限产生的现金流。

　　“与特(tè)许经营项目相比(bǐ)，产(chǎn)权(quán)类项(xiàng)目(mù)的土地或建筑的剩余使用年(nián)限(xiàn)一般较长，再(zài)加(jiā)上到期后通过(guò)对建筑(zhù)的更新(xīn)改(gǎi)造或补缴土地出让金(jīn)等追(zhuī)加(jiā)投资，有机会鬼吹灯真正的作者不敢承认，鬼吹灯真正的尸仙进一步延长(zhǎng)经营期(qī)限(xiàn)。这种类似(shì)永续经营(yíng)的假(jiǎ)设反映在基础资产的估值上，使产权类REITs具备更显(xiǎn)著的(de)资产投资属性。”该(gāi)负(fù)责人称(chēng)。

　　观(guān)测内(nèi)部收(shōu)益率等指标(biāo)

　　评估项目(mù)底层资产运营(yíng)情(qíng)况

　　在基金分红的时点，多位业内人士(shì)还表示，在(zài)产品分红期，投资(zī)者可以观测(cè)经(jīng)营活(huó)动(dòng)现金流、可供分(fēn)配现金(jīn)、内部收益率等指(zhǐ)标，来观察和评估项(xiàng)目底层资(zī)产的运(yùn)营情况。

　　中(zhōng)航基金表示，年(nián)报指标中，跟(gēn)现金相关的指标有两个：一是(shì)年报(bào)中披(pī)露(lù)的经营活动现金流，二是可供分配现(xiàn)金，二者存在本(běn)质性区别。经营活动产生的现金净(jìng)流(liú)量(liàng)是指企业(yè)经营、筹资、投资产生的现金流，基于企(qǐ)业本身经营活动产生；可(kě)供分配(pèi)的现金实质(zhì)上是(shì)从EBITDA出发，对非现金影响利润表的项目进(jìn)行调整(zhěng)，加期初现(xiàn)金(jīn)，最终得到(dào)的账(zhàng)面现(xiàn)金(jīn)。

　　李华平也(yě)表示，公募(mù)REITs作为资产配置新选(xuǎn)择，投资价值体现在相(xiāng)对股(gǔ)债市(shì)场(chǎng)独立的(de)资产配置功(gōng)能，比较适(shì)合长期持有(yǒu)。建议(yì)投资者对经营权类的资产(chǎn)可以更多关注内部收益率的高低，对产(chǎn)权类的资产更(gèng)多(duō)关注分派率高低。因(yīn)为公募REITs可分配收益主要来自(zì)底(dǐ)层(céng)资产的经营净现金(jīn)流，所以底层资产运营(yíng)情(qíng)况直接影响投(tóu)资回(huí)报，投(tóu)资者可(kě)综(zōng)合考虑原始(shǐ)权益人综(zōng)合实力(lì)、运(yùn)营管理机(jī)构(gòu)实力、公募基金管理人实力(lì)等多重因素来选择投资标的。

　　中信证(zhèng)券研报(bào)也显示，公募REITs进入(rù)密集(jí)分(fēn)红期(qī)，由于分(fēn)红交易带来的(de)短(duǎn)期博弈(yì)机会仍在，叠加此(cǐ)前(qián)市场接连回调，建议投资者关注有基本面(miàn)支撑、填权(quán)效(xiào)应相对(duì)明显(xiǎn)、同时分(fēn)红规模较为可(kě)观(guān)的(de)个券。

　　“公(gōng)募REITs的招募说明(míng)书(shū)均(jūn)会(huì)载明REITs在发(fā)行首年(nián)及(jí)次年的可供分配金额预测。投资者可以将REITs的实际分红金(jīn)额与募集材料中披露预(yù)测进行比较分析，结合经济及市场的(de)实际(jì)环境(jìng)，对基础设施项目的运营业绩及REITs的管理能力进行判断。”中金基金上(shàng)述(shù)负责(zé)人也称。

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