导读

　　黄(huáng)金二十年之后(hòu)，当下中国地产步入大分化时代而非停(tíng)滞(zhì)期。

　　要点

　　过去二十年是中国房地产市场(chǎng)黄金(jīn)二(èr)十年(nián)。2019-2021年，连续三年商(shāng)品住宅销售面(miàn)积超15亿平，足(zú)够4000万家庭入住。恰逢(féng)近(jìn)年地产持续低景气，有关中国地产是否过剩(shèng)的(de)讨论日益热(rè)烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘清中国城镇存(cún)量住宅真实情(qíng)况，据此(cǐ)判断中(zhōng)国未(wèi)来地产趋势。

　　有媒体(tǐ)渲(xuàn)染中国地产(chǎn)存量极度(dù)过剩(shèng)，事实(shí)是否如此？

　　住建部披露全(quán)国有近(jìn)6亿(yì)栋房屋(wū)建筑，第七(qī)次人口普查调查数据显(xiǎn)示城镇家(jiā)庭户人均住宅(zhái)间数为1.06间。市场陷入怀疑，中(zhōng)国房子(zi)是(shì)否(fǒu)真的(de)过剩？

　　事实(shí)上住建部(bù)披(pī)露的近6亿栋城乡房(fáng)屋建筑中，城镇建筑占比不到一成，其中(zhōng)还包括大(dà)量城镇非住宅建筑，如商业办(bàn)公楼、学(xué)校(xiào)等，因此6亿栋房屋中城(chéng)镇住(zhù)宅占(zhàn)比极低。

　　七(qī)普显示中国城镇居民人(rén)均住(zhù)宅间数为1.06间(jiān)，但居(jū)住舒适不(bù)是(shì)人均(jūn)一间(jiān)房所能满足，它与(yǔ)房屋(wū)质量(liàng)、居住面积、配套设施等因素密切相关。中国的人(rén)均住(zhù)宅间数(shù)较发达国家(jiā)还有(yǒu)很大(dà)差距。人(rén)均住宅间(jiān)数大(dà)于1同样不意味着(zhe)中国住宅市场已经饱和。

　　我们测算发现中(zhōng)国城镇居民(mín)户(hù)均1套(tào)房，其中(zhōng)每户持有(yǒu)商品(pǐn)住宅(zhái)仅0.64套。

　　目(mù)前并无直接公(gōng)布中国家(jiā)庭户(hù)均住宅(zhái)的(de)数据，我们根据(jù)商品住宅套数、商(shāng)品住宅占比和城镇家庭(tíng)户(hù)数，计(jì)算出城镇家庭住宅套(tào)户比。

　　测算(suàn)结果显(xiǎn)示，目前城(chéng)镇家(jiā)庭户(hù)均拥有0.86套房(fáng)，其(qí)中0.54套为商(shāng)品住宅(zhái)。若期房顺利(lì)交(jiāo)付(fù)，直(zhí)至2024年，中国每户城镇家庭(tíng)才拥有1套住宅，其中商业(yè)住宅仅0.64套。

　　户均一(yī)套房似(shì)乎意味着户户有(yǒu)房，然(rán)而事(shì)实上中国(guó)住宅(zhái)市场供需并不平衡。

　　国际数据显示，成熟(shú)房地产市场的住宅套户比会大(dà)于1，在(zài)1.1左右。

　　之所以说不平衡，是因为户(hù)均(jūn)一(yī)套房(fáng)无法满足流(liú)动(dòng)人(rén)口的租赁和置业(yè)需求。全国总人口的近三(sān)成都是流动人(rén)口，流动人(rén)口会(huì)选(xuǎn)择在大城(chéng)市租房(fáng)挣钱，在(zài)老家买(mǎi)房(fáng)，从而产生了(le)额外的(de)住宅需求。

　　即便户均一套房，中国未(wèi)来(lái)地产仍(réng)有四大新增需求动力。

　　第(dì)一，户均人口(kǒu)规模缩小(xiǎo)，一人户(hù)、两人户占比不(bù)断增(zēng)加，导致家庭户数(shù)增多。小家庭化(huà)趋势将延续，带来新户购房(fáng)需求增长。

　　第二，经济板块的分化(huà)日益明显，区域经济资(zī)源(yuán)分配(pèi)的再(zài)集中吸引(yǐn)着人口流(liú)入，人口净迁入城市的新增住宅需(xū)求有望持续旺盛(shèng)。

　　第三，30％左右的家(jiā)庭住在2000年(nián)以前建成的住宅中，涉及超(chāo)9000万家庭、81亿平(píng)方米的住宅建筑面积。促成(chéng)“老破小”住宅的改造(zào)势在(zài)必(bì)行。

　　第四(sì)，中国的人均住宅间数与人(rén)均住(zhù)宅(zhái)建筑面(miàn)积均较发达(dá)国家有着(zhe)不小差(chà)距，“住上更(gèng)大房子”的改善性需求正在(zài)不(bù)断增加。

　　黄(huáng)金(jīn)二十年之(zhī)后，当下中(zhōng)国地产步入大分化(huà)时代而非停滞(zhì)期。

　　如果说过去(qù)二十年(nián)是中国地产黄金发(fā)展期，地产矛盾更多体现为住宅(zhái)供给(gěi)存在不足，这(zhè)是过去二十年(nián)房价快速(sù)上涨基石(shí)。那么(me)当(dāng)下房地产(chǎn)大分化(huà)时代已至，大分化时代下地产矛盾则(zé)更(gèng)多(duō)体(tǐ)现在住宅(zhái)质(zhì)量供需冲突。

　　地产大(dà)分化必将(jiāng)体现(xiàn)在不(bù)同能级城市之间，不同区域板块之(zhī)间(jiān)，不同品(pǐn)质住宅之间(jiān)。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久(jiǔ)前(qián)，官(guān)方披露全国(guó)已有近6亿栋(dòng)房屋建筑，引发热议。从2月以来，各大城市二手房挂牌量(liàng)突然激增，引发一(yī)阵二手房的“抛(pāo)售潮”。

　　让市(shì)场(chǎng)不禁担心，中(zhōng)国(guó)的房(fáng)子是(shì)否已经过剩？

　　中国城镇(zhèn)住宅(zhái)到底是供(gōng)给过剩(shèng)，还(hái)是供(gōng)需平衡，或是仍然(rán)存在不足(zú)？可(kě)惜由于(yú)住宅存量数据并未公布，我们(men)无法直接知晓(xiǎo)具(jù)体(tǐ)情况。

　　拨开迷雾，我们测算出(chū)中国(guó)城镇家庭(tíng)户均拥有住宅(zhái)套(tào)数，回答(dá)当前的房子(zi)是否真的过剩了？据此判断未来房地产市场会如何发展。

　　一(yī)、如何(hé)有效观察中国(guó)户均拥有住宅(zhái)数量

　　（一）中国住宅(zhái)数量过剩的直观判断站(zhàn)不住脚

　　今年(nián)2月，在以全(quán)国(guó)自(zì)然灾害综合风险普查工作情况为主题的(de)新闻发布会上，负(fù)责人对外披露(lù)：“住(zhù)宅城乡建设行业获取了全国近(jìn)6亿栋城(chéng)乡房屋建筑数据(jù)以(yǐ)及80多万处市政(zhèng)设(shè)施数据(jù)。”

　　14亿人住6亿栋(dòng)房屋建筑，平(píng)均每(měi)栋建筑住不到(dào)3人，住宅(zhái)市场(chǎng)看似已经过(guò)剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑(zhù)中，农村房屋(wū)占9成以上，以(yǐ)栋数(shù)计算的城镇房屋实(shí)际仅有(yǒu)4700多(duō)万栋(dòng)，还包括了大(dà)量商业楼、写字楼、学(xué)校、医院等(děng)非住宅。总的算下(xià)来，住宅(zhái)占比并不大。

　　第七次人口普查数据公布了(le)中国城镇家庭户人(rén)均(jūn)住宅(zhái)间数为1.06间，其中城市家(jiā)庭户居(jū)民人均0.99间(jiān)，乡镇家庭户(hù)居民人均1.18间(jiān)。

　　人均住(zhù)宅间(jiān)数大(dà)于1，看似意味(wèi)着人人都有房间居住。

　　居住水平不仅与房(fáng)间数量有(yǒu)关(guān)，更(gèng)与房屋(wū)质(zhì)量、居住面积、配套设施等因素(sù)密切相关。单单从人均住宅间数不能完(wán)全反(fǎn)映出城镇(zhèn)居民的居住(zhù)水平(píng)。

　　中国主要是以(yǐ)家庭(tíng)为单位购买成套(tào)住宅，一套设施齐全的住(zhù)宅才是城镇(zhèn)居民宜居(jū)的选择。

　　（二）中(zhōng)国户(hù)均住宅的测算思路、数(shù)据和方法

　　中国(guó)城镇居民住宅主要分两大类，一类是商品住宅，另一类是保(bǎo)障房、原(yuán)公有住宅、自(zì)建(jiàn)房等非(fēi)商品住(zhù)宅(zhái)。

　　目前(qián)缺乏统计数据，并没(méi)有(yǒu)直接(jiē)公布城(chéng)镇住宅数量。居民住宅相关数据有两(liǎng)处可以(yǐ)直接公布(bù)，一(yī)是每年(nián)商品住宅销(xiāo)售(shòu)套数（统计(jì)局）；二是居民(mín)住宅来源(yuán)（人口普查数据(jù)）。计(jì)算中国居民户均住宅数(shù)量，我们(men)主(zhǔ)要用到(dào)上述两组数据(jù)。

　　中国住宅(zhái)改革(gé)始于1998年(nián)，1998年之前(qián)商品住宅数(shù)量极少(shǎo)，可(kě)忽(hū)略不计。估算城(chéng)镇居民户均住宅套数分三(sān)步走(zǒu)：

　　第一步，将1999年以来(lái)每年商品住宅销售套数相加，我们(men)就能够(gòu)得到(dào)当前商品(pǐn)住宅总存量。

　　第二(èr)步(bù)，根据(jù)城(chéng)镇居民拥有的商品住宅(zhái)和非商品住宅比(bǐ)例(lì)，推算得到居民住宅总套数(shù)。

　　第三(sān)步，将城镇居民拥有(yǒu)的商品住宅(zhái)总(zǒng)数除以家庭户数，我们(men)就能(néng)够得到城镇户均拥有(yǒu)的住宅数量(liàng)。

　　具体计算公(gōng)式如下：

　　城镇(zhèn)家庭住宅套户比=住宅总套数/家庭户数

　　=（商(shāng)品住宅套(tào)数/家(jiā)庭户(hù)数）/（商品住宅套(tào)数/住宅总套(tào)数）

　　=商品住宅套户比/商品(pǐn)住宅占比

　　二、城镇家庭户均(jūn)拥有1.02套(tào)房

　　中国住宅存量到底有多少，目前缺乏一个准(zhǔn)确统计(jì)。我们利用既有统计数(shù)据，大(dà)致测算(suàn)得(dé)到中(zhōng)国存量房地产(chǎn)套(tào)数，并进一(yī)步推算(suàn)中(zhōng)国城(chéng)镇家庭户均(jūn)拥有的住宅数量。

　　（一）城镇居民(mín)户均拥有商(shāng)品(pǐn)杨梅是高糖还是低糖，杨梅是高糖还是低糖水果住宅(zhái)0.64 套

　　截至2022年，我(wǒ)们计算(suàn)得到：

　　（一）中国商品住宅累计(jì)销(xiāo)售1.97亿套。

　　（二(èr)）城镇家庭户(hù)均拥(yōng)有0.64套(tào)商品住宅（包含现房和期房(fáng)）。

　　中(zhōng)国的(de)房地产销售以期房(fáng)为主，从2019年(nián)开始，新房销售中期房占比近9成。本文去除(chú)商品住宅累计销售套数里的期房销售，得(dé)到商品(pǐn)住宅现房套数(shù)。

　　以2022年商品(pǐn)住宅(zhái)现房(fáng)套(tào)数计算为例：

　　2022年商(shāng)品住宅现房(fáng)套数(shù)=截止(zhǐ)到2022年商(shāng)品住宅累计销售套(tào)数-过(guò)去三年（2020、2021和2022年）的期房销(xiāo)售额。

　　主流房企(qǐ)竣工(gōng)周期在2-3年，并(bìng)考虑(lǜ)到交房后装修的时(shí)间，取(qǔ)最(zuì)大值3年。

　　将商品住宅现(xiàn)房套数除以(yǐ)家庭户数，算(suàn)出：

　　（三）目前中国(guó)城(chéng)镇家庭户(hù)均拥有0.54套商品现房住(zhù)宅。

　　（二(èr)）城镇居(jū)民户均(jūn)拥有住(zhù)宅1.02套

　　接下(xià)来我们需(xū)要进一步推算中国(guó)城(chéng)镇居民(mín)拥(yōng)有的户均住宅套数。

　　首先，七普数据(jù)显示中国(guó)城镇居民的住宅结(jié)构(gòu)特征如(rú)下：

　　73.8％的城镇家(jiā)庭拥有住宅。其中自建住宅占比(bǐ)21％，购(gòu)买(mǎi)商品(pǐn)住(zhù)宅占比31.9％、二手房占(zhàn)比10.1％、经济适用(yòng)房占比3.8％、原公有(yǒu)住宅占比6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的家庭租赁廉(lián)租房与其(qí)他(tā)住宅。

　　其次，我们假(jiǎ)定租赁其他住宅和购买二手房都是商品住宅，因此(cǐ)将租赁(lìn)其他(tā)住(zhù)宅、购买商(shāng)品住宅与购(gòu)买二手房加(jiā)总，得到(dào)商品(pǐn)住(zhù)宅占居民(mín)所有(yǒu)住宅(zhái)的比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略假设(shè)2021年(nián)-2022年期间(jiān)商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)增幅为过去十年变化幅度的(de)20％，计算2011年-2020年商品(pǐn)住宅的实(shí)际变(biàn)化比例，从而我们估算出2022年商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅所占(zhàn)比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末(mò)，中国(guó)平均(jūn)每户城镇家庭(tíng)拥有(yǒu)0.86 套住宅。但考(kǎo)虑(lǜ)已购期房(fáng)，中国(guó)平均(jūn)每户城镇家庭(tíng)拥有(yǒu)1.02套住宅。

　　如果交(jiāo)房顺利(lì)，已购期房会在2-3年内陆续交付使(shǐ)用，到2024年，中国平均每户城镇家庭都会拥有一套(tào)住宅(zhái)。

　　杨梅是高糖还是低糖，杨梅是高糖还是低糖水果rc="http://getimg.jrj.com.cn/images/2023/05/weixin/one_20230515161807615.png">

　　三(sān)、城镇户均一套房的三点(diǎn)含义

　　既然城镇居民已(yǐ)经达到了(le)户均(jūn)一套房的程度，“户户有(yǒu)房”是否意味着(zhe)中国城镇化进(jìn)展终结，甚至(zhì)意味着中国地产存(cún)量供(gōng)给(gěi)绰绰有余？

　　（一）户均一套房(fáng)并不意(yì)味着住宅市场供需平衡

　　需要(yào)有多余住宅来(lái)满足(zú)因人口流动、居民换(huàn)房(fáng)等因素(sù)产生的住宅需求。因此，成熟房地产市(shì)场的住宅套户比会(huì)在1.1左右。

　　国际经验来看，美国、英国(guó)和日本的住宅套户比(bǐ)均高(gāo)于1.1，其(qí)中，英国的住宅(zhái)套户比最高(gāo)，为1.19，日本为(wèi)1.16，美(měi)国(guó)为1.11。德国(guó)和韩国(guó)分别(bié)为1.02和1.05。

　　如果户均刚好(hǎo)一套房，就会造成人口净(jìng)流入地的(de)住宅市场(chǎng)供不应求，造成房价或房(fáng)租迅速上(shàng)涨。

　　七普指出(chū)中国的流(liú)动(dòng)人口3.76亿，省内流动(dòng)人口和省际流动人口(kǒu)分(fēn)别为2.51亿人和1.25亿(yì)人。

　　流(liú)动人口会选择在大城市租房挣钱，在老家县城买房。

　　暨南大学(xué)2017年的中国城(chéng)乡(xiāng)人口(kǒu)流动调查数据显(xiǎn)示，在上海、杭(háng)州以及南京工作的(de)流(liú)动人口在(zài)老家拥有住宅比例分别为28％、21％和18％。大(dà)城市的高工资吸引打工人(rén)，但高房价迫(pò)使打工人回乡置业(yè)。

　　流动人口实际上会占据两套房，在高房价的大城市租赁一(yī)套房(fáng)，在房价较低的县城购(gòu)买一套房。所以说户均一(yī)套房(fáng)无法(fǎ)满足庞大流(liú)动人口的租赁(lìn)与置业需求。

　　（二）至少9000万(wàn)户(hù)家庭住宅品质仍需改(gǎi)善

　　目前，中国的城镇住宅(zhái)中依然有不少老(lǎo)旧小区。

　　三成家庭(tíng)，也就是约9000万户(hù)城(chéng)镇居民住(zhù)宅是2000年以前建成，其(qí)中又有11.6％住(zhù)宅年龄至少在(zài)33岁以上。

　　这批(pī)存(cún)在着建(jiàn)筑(zhù)结(jié)构松散、设施陈(chén)旧(jiù)、安全隐(yǐn)患大等问题(tí)，如电线老化、管道等基础设施(shī)陈(chén)旧，给住户的(de)生活带来了很(hěn)大(dà)的不便和安(ān)全隐患，并且居住体验较差。

　　2000年以前建成的老旧住宅(zhái)面积(jī)小。占比为(wèi)31.3％的家庭户数拥有(yǒu)的住宅面积(jī)占(zhàn)比仅(jǐn)为27.6％。仍(réng)然(rán)存在5％左右的家庭没有独立卫浴和厨(chú)房。这类上世纪(jì)修建的(de)老旧小(xiǎo)区很难满足现代生活(huó)需求，在未(wèi)来(lái)大(dà)都(dōu)会(huì)被拆迁(qiān)重建(jiàn)。

　　近五成的家庭住宅(zhái)为一居室(shì)和(hé)二居室，户型偏小。其(qí)中一居(jū)室占比(bǐ)为14.9％，二居(jū)室占(zhàn)比为33％。对(duì)比镇(zhèn)，城(chéng)市家庭住(zhù)宅(zhái)户型更小，当然(rán)这(zhè)与城市土地资源紧(jǐn)张有关。

　　（三(sān)）人均住宅面积(jī)扩(kuò)张是未来(lái)地产的需求驱动力

　　根(gēn)据七普数(shù)据测算，2020年城镇家(jiā)庭户住宅(zhái)存量总面积为294.6亿(yì)平(píng)。暂(zàn)不考虑两年间农民(mín)带房进(jìn)城和老旧(jiù)小区拆迁(qiān)，加上(shàng)2021年和2022年商品(pǐn)住宅(zhái)竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年(nián)住(zhù)宅存量(liàng)总(zǒng)面积为308.16亿(yì)平，人均住(zhù)宅(zhái)建筑面积为39.45平方米。

　　超(chāo)过(guò)一半的家庭人均住宅建(jiàn)筑面积小(xiǎo)于均值，近4成家庭人均住宅建(jiàn)筑面积(jī)在30平米以下。

　　15％的城镇(zhèn)家庭人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积不足19平方米(mǐ)，不及全国人均水平(píng)的一(yī)半。若去除20％的公摊，可使用的住宅(zhái)面(miàn)积仅为15.2平方米。上海市将人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积低于(yú)15平方米的(de)家庭界定为(wèi)住宅存在(zài)困难，若按(àn)这个(gè)标准算的话，中国有(yǒu)11.3％的家庭(tíng)存(cún)在住(zhù)宅困难问(wèn)杨梅是高糖还是低糖，杨梅是高糖还是低糖水果题。

　　若(ruò)人均可使(shǐ)用住宅面(miàn)积为(wèi)40平，即人均住宅建筑面积(jī)为50平(píng)，只(zhǐ)考(kǎo)虑家庭户人数，需要住宅(zhái)总量约390.6亿(yì)平，较目前至少新增82亿(yì)平。

　　对(duì)比发达国家人均住宅(zhái)面(miàn)积，美(měi)国为67㎡，瑞(ruì)士、日本、德国(guó)和英国都高于40㎡，中国(guó)的人(rén)均住(zhù)宅(zhái)建筑(zhù)面积为39.45㎡，相差不(bù)大。但若去(qù)除公摊面(miàn)积后(hòu)，中国(guó)的人(rén)均可使用面积为31.56㎡，这一差距将变(biàn)得明显(xiǎn)。

　　若考虑约1.4亿的集体户人口，所需要的住宅总量会(huì)更多(duō)。

　　四、户均已然1套房，未来地产还会有需求么(me)？

　　我们测算(suàn)得到(dào)中(zhōng)国城(chéng)镇家庭(tíng)户(hù)均1套房，看似已经户户有房。即便(biàn)如此，中国人口静态结构和动态趋势演绎，决定(dìng)了(le)中国未来地产仍(réng)有(yǒu)需求释放。户(hù)均(jūn)1套住宅(zhái)现实之下，中国未来城(chéng)镇住宅需求主要来(lái)自于(yú)四个方面(miàn)。

　　第(dì)一，户均人口(kǒu)缩(suō)小，家庭户(hù)数增多，新(xīn)户购(gòu)房需求扩张。

　　过去20年我国(guó)城镇家(jiā)庭户均人口数不断下(xià)降，六普显示城镇(zhèn)户均人(rén)口(kǒu)规模为(wèi)2.85人/户，而七(qī)普(pǔ)显示城(chéng)镇(zhèn)户均人口规模为2.62人/户，一(yī)人户(hù)、二人户(hù)的占比明(míng)显上升，人口(kǒu)小家庭化趋势将(jiāng)继续延续，导(dǎo)致户数会因户均人口(kǒu)规模的(de)缩小(xiǎo)而增多。

　　第二，人口迁移导致经济(jì)发展带(dài)来的新增住宅需求旺盛。

　　中国经济板块(kuài)的分化(huà)日(rì)益(yì)明显，资源和生(shēng)产要素(sù)逐步向(xiàng)经(jīng)济带、都市圈中心城市流入，区域经济资(zī)源(yuán)分(fēn)配(pèi)的(de)再集中(zhōng)吸(xī)引着人口流入。人口迁移势必涉及到(dào)买(mǎi)房租(zū)房(fáng)，给(gěi)迁(qiān)入(rù)地住宅市场(chǎng)带来新的增量。

　　以浙江省为例，2021年(nián)常(cháng)住人(rén)口(kǒu)增量为72万，而出生人口为44.9万人，死(sǐ)亡人口为38.4万人，自然增加人口(kǒu)仅为6.5万人(rén)，其人(rén)口增长主要(yào)受益于人口迁移。

　　第三，老旧小区改善性需求依然庞大。

　　从2011年到(dào)2020年(nián)，自建住宅和原公有住宅的家(jiā)庭(tíng)拆迁改建最多。自建房家庭比例(lì)从31.5％到21％，下(xià)降了(le)10.5个百(bǎi)分点(diǎn)；原公有住宅家庭比例(lì)从(cóng)12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上其他住宅(zhái)（5％）与家庭(tíng)住宅建造时间为2000年以前的比例（31.3％）大致(zhì)相(xiāng)吻合。

　　十年间(jiān)新增8473万家庭户，自建(jiàn)住宅和原公有住宅(zhái)减少了1282万户，住宅净需求增加9755万户。49％的家(jiā)庭购买商品住宅，21％的家庭购买二手房。在新增(zēng)住宅需求中，有(yǒu)7成家庭(tíng)购(gòu)买了(le)商品住(zhù)宅。租房、购买经济适用(yòng)房和其他分别占(zhàn)比18％，3％和9％。未(wèi)来随着城中村和旧城改造，商品住(zhù)宅的占比(bǐ)势(shì)必会进一步上(shàng)升(shēng)。

　　2000年以前(qián)建造的住宅建筑面积还有约(yuē)81亿平，涉及城镇(zhèn)家庭约9000万(wàn)户。破旧的(de)城中(zhōng)村、老公有住宅(zhái)，建(jiàn)筑(zhù)面积小(xiǎo)、质量低、基础设施配套差、没有或少有物业管(guǎn)理，居民(mín)追(zhuī)求美好(hǎo)、宜居(jū)生活的环境，背后的(de)改善性需求有待释放(fàng)。

　　第四，“住上(shàng)更大(dà)房(fáng)子”的改善(shàn)性需求还将(jiāng)有所(suǒ)增加。

　　刚需购房(fáng)受限于资金，倾向于中小户型。已有住宅家(jiā)庭希望(wàng)提高生活(huó)品质(zhì)，以小换(huàn)大、以旧换新(xīn)。2022年底的中央经济工作会议明确指出(chū)支持住宅改善(shàn)等消费。

　　OECD国(guó)家(jiā)的(de)人均住(zhù)宅间数为1.71间，无论是否(fǒu)考虑乡村住宅因素，中国的人均(jūn)住宅(zhái)间(jiān)数较其他国家依旧存在(zài)不小差距(jù)。

　　住宅舒适度与经济水平有(yǒu)着(zhe)密切(qiè)正向联(lián)系。随着(zhe)经济发展水平的提高，中(zhōng)国的人均住宅间数(shù)与人(rén)均住宅(zhái)建筑面(miàn)积(jī)将随之增长。

　　如果说过去(qù)二(èr)十年是中国(guó)地(dì)产(chǎn)黄金(jīn)发展期，地产(chǎn)矛盾更多(duō)体现为住(zhù)宅供给存在不(bù)足，供(gōng)需出(chū)现错配(pèi)，这是过去二十年(nián)房价快速(sù)上涨基石。那么未(wèi)来将是住宅质量的供(gōng)需冲突。房地产大分(fēn)化时代(dài)已(yǐ)至，这种分化不单局(jú)限于城市能级(jí)之间(jiān)差(chà)异，优质小区和老旧二(èr)手房之(zhī)间的差异也将越发扩大。

　　风险(xiǎn)提示

　　人口普查数据调查的是人(rén)，并不是针对(duì)住(zhù)宅，因此可(kě)能存在统计偏差(chà)。商品住宅(zhái)占比实际值可(kě)能偏低，其增速可能超预期。

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