5月(yuè)以来(lái)，房地产板块个(gè)股(gǔ)多出现小幅上涨(zhǎng)，截至5月10日收盘，中(zhōng)信房地(dì)产指数本月涨幅约为2％。而以公募基金为代表的(de)机构对于这一板块已经(jīng)在悄然布局。数据显示，以(yǐ)南方和华夏的两只老(lǎo)牌(pái)ETF基金为例，5月9日(rì)时所公布的(de)总(zǒng)份(fèn)额均较(jiào)4月28日时(shí)有小幅(fú)增长。根据基金一季报统计，龙头与地方国(guó)企央(yāng)企获得增持(chí)，持仓数量(liàng)占(zhàn)流通(tōng)股比重增幅五只个(gè)股分(fēn)别为华发(fā)股份+3.40％、滨江(jiāng)集团(tuán)+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商(shāng)积余(yú)+0.92％。

　　公、私募配置(zhì)房(fáng)地产或“底部回升”

　　行业红利时代已过 精(jīng)耕细作(zuò)成共识

　　从公募基金(jīn)对房地产的配置看，2019年末，公募所(suǒ)持有的房(fáng)地产行(xíng)业标的市值约(yuē)1188亿元(yuán)，占(zhàn)其(qí)所持股票市值(zhí)的4.66％左右；2020年(nián)市场表(biǎo)现出色(sè)，但公募所持房地产公(gōng)司市值在股票资(zī)产中的占比(bǐ)却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数(shù)值更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出(chū)现(xiàn)了三年来的(de)首(shǒu)次回(huí)升，年(nián)底这一(yī)数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公(gōng)募(mù)对房地(dì)产行业的持股比例也同步回(huí)升，从2021年(nián)底(dǐ)的(de)6.94％提高到(dào)2022年(nián)末的(de)7.03％。

　　这样的(de)势头似乎在今年一季度得以延(yán)续。数(shù)据统计显(xiǎn)示，公募(mù)重仓持(chí)有房地产(chǎn)板块一季(jì)度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四(sì)季(jì)度提升6.71％。持仓(cāng)市值(zhí)前五(wǔ)个(gè)股分别为保利发展、招商(shāng)蛇口、万科A、华发股份(fèn)、滨江集团，持仓(cāng)市(shì)值占板块比重合计(jì)达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现，公募对(duì)于房地产(chǎn)的投资愈发有(yǒu)集中于龙头(tóu)的趋势。Wind显示，在公募基金(jīn)一季报汇总的重仓(cāng)股中(zhōng)，房地产(chǎn)板(bǎn)块排名最高的是保利发展，在基金重仓第33位。排名第二的是招商蛇口，排在第78位。而老牌(pái)龙头股万科(kē)A排在第96位。对比去年四(sì)季(jì)报，变化(huà)之(zhī)处(chù)首先在于几(jǐ)只房地产龙(lóng)头股从排位上看均有退步，尤其(qí)是(shì)万科最为明显；其(qí)次(cì)是金地集团退出百大(dà)之列(liè)。但考虑到房地产是复苏链上最后一环，且首季(jì)并非行业销售旺季，其传导到二级市(shì)场乃至机(jī)构持仓上还(hái)需要时(shí)间周(zhōu)期。

　　形成(chéng)共识的是，经(jīng)济圈(quān)判断房地(dì)产已经进入大分化时代，一二线城市好于三(sān)四(sì)线城市。而映射到二级市(shì)场(chǎng)投资上，配置房地(dì)产行(xíng)业轻(qīng)松收获行业贝(bèi)塔的红利期一去不(bù)返了(le)。“如果按(àn)照产业(yè)周(zhōu)期来分类，包括房地产等几类行业在盖特纳曲线(xiàn)里属于成(chéng)熟期或者衰退期的行业(yè)，传(chuán)统(tǒng)认知上没有什么投资机会(huì)的(de)。但在(zài)这几年特殊的行情里包括煤炭、电(diàn)解铝等类似的(de)行(xíng)业蒋欣现任老公是谁 蒋欣是科班出身吗也(yě)出现了一些机会，背后的逻辑(jí)是供给(gěi)侧发生了(le)更大(dà)的变化(huà)。”一不愿具名的上海公(gōng)募基金经理(lǐ)指出。

　　不过也(yě)有公募人士持谨(jǐn)慎乐观态度：“行业前几年(nián)17亿～18亿平方米(mǐ)的年销(xiāo)售面(miàn)积很难再出现(xiàn)了，2022年光是居民存款数量(liàng)增(zēng)加了(le)15万亿元。中国(guó)存量有400亿(yì)平方米(mǐ)建(jiàn)筑(zhù)面积(jī)，考虑存量地(dì)产的更新，也有近10亿平方米。需(xū)求(qiú)端还需要有一定的政策出(chū)来(lái)去刺(cì)激购房。”

　　宝盈基金房地产研究员(yuán)吕功(gōng)绩也指(zhǐ)出(chū)：“时(shí)至今日，无论从城镇化的进程(chéng)，还是人均住房面积（接(jiē)近30平/人(rén)），我国均已告别住房短缺时代，而目(mù)前(qián)居(jū)民的杠杆率和(hé)房价收入也不支(zhī)撑(chēng)每年18万(wàn)亿(yì)元的销售(shòu)额，以及过(guò)快上行的房价(jià)，因而行(xíng)业高增的时代已经过去，未来行业(yè)的需(xū)求或将回(huí)落(luò)，在此过程中，伴随着地(dì)产的高杠杆属性，就很容易出(chū)现(xiàn)信用风险问题（类似(shì)2022年的民(mín)营地产爆(bào)雷(léi)），行业进入到供给侧出清的过程。这个过程中，综合竞争力强的公司就能够通过(guò)大鱼吃小(xiǎo)鱼的方式，获得市占率的提升。当行业(yè)需求见(jiàn)顶回落时，行(xíng)业(yè)的贝塔已经过去了，但(dàn)不(bù)代(dài)表没有投(tóu)资机(jī)会，机(jī)会在(zài)于城(chéng)市、位置、产品的阿(ā)尔(ěr)法(fǎ)，而(ér)对应到股票投资，就是强(qiáng)竞争力公司(sī)的阿尔(ěr)法。”

　　或许也是基于这样的(de)认(rèn)识转变，精耕细作个股成为公募乃至整(zhěng)体机构的务实之(zhī)举。

　　机构配置房地(dì)产“风物(wù)长宜放(fàng)眼量”

　　头部央国企(qǐ)、优质区域(yù)性标(biāo)的成香饽饽

　　5月以来，房地产板块个(gè)股(gǔ)多出现(xiàn)小(xiǎo)幅上涨(zhǎng)，截(jié)至5月10日收盘(pán)，中信(xìn)房(fáng)地产指数本(běn)月涨(zhǎng)幅约为2％。从具体的个股来看(kàn)，《红周刊》利(lì)用Wind统计申(shēn)万(wàn)房地产板块个(gè)股，在纳入统计的124只(zhǐ)房地(dì)产类(lèi)标的股中，本月以来实现(xiàn)股价上(shàng)涨的达到了(le)81家。

　　其(qí)中(zhōng)，上述时间段恰好排名前五的公司(sī)月内涨幅超过了10％，它们(men)分别是上实发展、浦东金桥、*ST泛(fàn)海、华(huá)夏幸(xìng)福(fú)、荣安(ān)地产。排名第一(yī)的上(shàng)实发展(zhǎn)，五一假(jiǎ)期归来后(hòu)日成交量明显(xiǎn)放(fàng)大，4日、5日(rì)连(lián)续(xù)两个(gè)交易日(rì)收(shōu)出涨停(tíng)。从该股的基(jī)本面来看，上实发展(zhǎn)的主营业(yè)务(wù)为房地产开发(fā)与经营。公司的主要产品及(jí)服务(wù)为(wèi)房(fáng)地产销售、房地产(chǎn)租(zū)赁、物业(yè)管理服务、工程项目、酒(jiǔ)店经营。从业绩(jì)数据(jù)来看(kàn)，2022年(nián)，其(qí)实现营(yíng)业收入52.48亿元，比(bǐ)上期减少47.85％，归母净利(lì)润1.23亿(yì)元，同比下降33.24％。2023年第一季度，其实现营(yíng)业(yè)总收入27.87亿元，同(tóng)比增长183.02％；归母净利(lì)润2.86亿元，同比(bǐ)扭亏(kuī)。

　　不过(guò)从十大流(liú)通(tōng)股股东来(lái)看，各类机构都(dōu)有对(duì)其布(bù)局的例子(zi)。以3月31日时的首季十大流通股股(gǔ)东来(lái)看， 具体包括公募的(de)上(shàng)银基金、私(sī)募的迎水(shuǐ)文龙、中央(yāng)汇金、长(zhǎng)城资产(chǎn)管(guǎn)理公司等都跻身前十的行列(liè)。

　　巧(qiǎo)合的(de)是，涨幅暂时排名(míng)第二的浦东金(jīn)桥也(yě)是(shì)上海本(běn)地(dì)房企，其第一季度的收入利润规模大幅度复苏。究其原因，一方面(miàn)是该公(gōng)司后疫情时代(dài)出租率复苏至近年来最高，另(lìng)一方面(miàn)则是公司拿地结(jié)算持续性(xìng)向好(hǎo)，从数字(zì)上看，一季度新(xīn)增虹口135、138住宅地块，总建筑面积约54万平方米。

　　在这样的业(yè)绩势头(tóu)向好背(bèi)景下(xià)，自然也吸引了知名机构在(zài)其中(zhōng)持续驻足。从第一(yī)季度十大流通股股(gǔ)东来看(kàn)，知名私募高毅(yì)邓晓(xiǎo)峰的两只(zhǐ)产品依然(rán)在前十中，这也是连续第三个季(jì)度他有的两只产品杀入前(qián)十。同时榜单中还(hái)有一支大名鼎鼎的(de)QFII阿布(bù)扎比投资局，其当季(jì)还小幅(fú)增加(jiā)了持(chí)股。

　　除(chú)去上述两家上海(hǎi)区域性地产公司外，荣安地产(chǎn)则是主要布局在(zài)深圳的地产公司，一季报交出的也是一份报喜的(de)成绩(jì)单：首季(jì)公司实(shí)现营(yíng)业收(shōu)入(rù)51.85亿(yì)元，同比增长(zhǎng)35.51％。归属于上市公(gōng)司股(gǔ)东(dōng)的净利润(rùn)6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态度来(lái)看，《红周刊》注意到两(liǎng)只公募指基首季(jì)新(xīn)杀(shā)入十大流通(tōng)股(gǔ)股(gǔ)东行(xíng)列。具体说(shuō)来， 南方中证全指房地产ETF上榜排名第七位，富国中证指数(shù)1000增强则排名第九位，此外联(lián)袂出现的(de)机构还有QFII高盛国(guó)际和私募迎水聚(jù)宝。

　　接受《红(hóng)周刊》采访时，兴证全球基金相关人士分析：“经历(lì)过行(xíng)业(yè)洗(xǐ)牌(pái)和兼并重(zhòng)组后，龙头的(de)价(jià)值(zhí)更为笃(dǔ)定突出(chū)；从拿地端看，2022年土地市场大(dà)幅降温，优质土地供给较多（券(quàn)商(shāng)测算对应(yīng)潜在毛(máo)利率在25％以上(shà蒋欣现任老公是谁 蒋欣是科班出身吗ng)，目前房企的(de)利(lì)润率仅20％），绝大(dà)多(duō)数房企(qǐ)受限于信用问题或者资金(jīn)紧张没法(fǎ)拿地，龙(lóng)头房(fáng)企(qǐ)趁机获(huò)取(qǔ)低(dī)成本土地，龙(lóng)头房企(qǐ)的拿地力度（拿地金额/销售金(jīn)额）基本在30％以上；从融资上(shàng)看，龙头房企杠杆(gān)率较低，净负债率基本在70％以下(xià)，而其他房企(qǐ)的(de)净负债率普遍都在100％以上，加杠杆(gān)空间(jiān)有限(xiàn)，从融资(zī)成本看，龙(lóng)头房企的融资成本不断下滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙头房(fáng)企明显跑赢行业，1～4月百强(qiáng)房企的销售额增速为9％，而TOP14的销(xiāo)售额增速为29％。”

　　需要强调的是(shì)，在当前中特估的浪潮下，央国企(qǐ)地(dì)产股或存在发展的大好机会。中信证券指出：“房地产行业的结(jié)构(gòu)性机会(huì)依然(rán)存(cún)在(zài)，少部分公司尤其是央企(qǐ)占据显著优势，其主要又体现为(wèi)库存的优势。央(yāng)企地产公司，现(xiàn)阶段表现出较(jiào)低(dī)的(de)融(róng)资成本，优质的开发资(zī)源和良好(hǎo)的(de)不(bù)动产资产运营能(néng)力的(de)多重竞争优势。”

　　“即使没有中特估，国央企相较于(yú)民(mín)营(yíng)地产公司也(yě)是更有优势的(de)。”吕功(gōng)绩(jì)强调，“对于减值、土地资源债权债(zhài)务关系等问题，市场对民营房开企业的资产会有更多担忧和质疑，所以在这一轮(lún)行业出清的过程中(zhōng)，央国企相较(jiào)于民(mín)企来说估值的修复(fù)更明显。中特(tè)估的(de)角度(dù)从(cóng)中长期的维度看，行业的逻辑在于集(jí)中度提升后，行业进入高质量发展阶段，具备较(jiào)快速发展阶(jiē)段更稳定且(qiě)可预(yù)期的盈(yíng)利和现金流(liú)创造能力，以此带(dài)来估值中枢(shū)的提升，应该关(guān)注估(gū)值(zhí)相对较低，企业自身资产的质量(liàng)好、运营能力(lì)强、可以创造持续现(xiàn)金流的企(qǐ)业。”

　　“存量(liàng)时代中行(xíng)业(yè)普(pǔ)涨(zhǎng)的概率比较(jiào)低，行业内(nèi)部将出现分化(huà)，要关注将受益于行业集中度提升的(de)头(tóu)部公司。”星(xīng)石投资(zī)首席研究官方磊也表示。

　　顺应(yīng)机构这一思路的话(huà)，或(huò)许还是(shì)保利发展、招(zhāo)商(shāng)蛇(shé)口等(děng)国资背景(jǐng)龙头前(qián)途更为光明(míng)。不过国投瑞(ruì)银基金投资部(bù)副总监(jiān)綦(qí)傅鹏表(biǎo)示：“需要客观地去持续观(guān)察(chá)国企央企(qǐ)在(zài)三个方面是否可(kě)以维持，首先是融资成本保(bǎo)持低位，其次是销售份额持续提升，再(zài)次是拿(ná)地份额持(chí)续(xù)提升。”

　　复苏速度缓慢(màn)

　　机(jī)构需(xū)要(yào)多给一些耐心

　　而《红周刊(kān)》也根据房企一季报梳(shū)理发(fā)现，对于2022年(nián)的业(yè)绩出现的整体蒋欣现任老公是谁 蒋欣是科班出身吗下滑，2023年一(yī)季(jì)度的业绩(jì)分化更趋明显(xiǎn)，保利(lì)发(fā)展、滨(bīn)江集(jí)团等房(fáng)企营收、净利均实现了业绩的回正，甚(shèn)至是较大增速(sù)的增长。而(ér)这些(xiē)公司也是机构(gòu)的重仓对(duì)象。

　　对(duì)此，知名房地产业内人士张宏伟向《红周刊》分析表示，业绩出现明显改善的房企(qǐ)，主要是因为过(guò)去两三年(nián)时间(jiān)，尤(yóu)其是在(zài)2021年下半(bàn)年民营房(fáng)企(qǐ)不怎么投资拿地之后，国有企业仍在持续性地拿地(dì)，且(qiě)主要集中(zhōng)在核心城市，投资力度较大。投(tóu)资的驱动能够推(tuī)动房企销(xiāo)售业绩的增长，从而在2023年一季度市场(chǎng)恢复但(dàn)仍处(chù)于(yú)调整的(de)过程中，能够保有(yǒu)一(yī)个正增长。

　　不过张宏伟同(tóng)时也提(tí)醒表示，在房地产的复苏过程中，还(hái)面临着(zhe)一些不确定性。其(qí)实整个市场(chǎng)从四(sì)月份开始又在往下掉。除了杭州、成都等极个别城市四(sì)月环比三月相(xiāng)对(duì)表现较(jiào)好之(zhī)外，包括北(běi)京、上(shàng)海在(zài)内的绝大(dà)多数(shù)城(chéng)市(shì)都出现(xiàn)环比(bǐ)下滑的(de)情(qíng)况。而现在五月的市场表现(xiàn)也(yě)不太乐观(guān)。按照(zhào)现在(zài)的经济状(zhuàng)况、收入情况，以及市(shì)场的去(qù)库(kù)存压力(lì)、企业的资金面压力，可(kě)能会(huì)出现，到六月份房企为了(le)半年(nián)报冲(chōng)业(yè)绩出现市场的短期(qī)反弹外的一(yī)个市场乏力现象。也就(jiù)是说(shuō)，第二季度、第三(sān)季度增(zēng)长不(bù)确(què)定性的压力仍旧较大。

　　上海利檀投(tóu)资董事(shì)长陈(chén)昊扬也向《红周(zhōu)刊》指出，现在整(zhěng)个房地产以及其上下(xià)游产业链的复苏(sū)速度都(dōu)比想(xiǎng)象的要慢很多，我们要多给一些(xiē)耐心，这个时候，在(zài)房地(dì)产以及上下(xià)游就不是赚快钱(qián)的时(shí)候，只能赚他基本面的钱。但这(zhè)也意(yì)味着，只(zhǐ)有极为少数的、做(zuò)得(dé)比同行好得多(duō)的(de)企业，会伴随整个行业的弱复苏，业绩会逐步体现出来。所以只能耐心(xīn)地去(qù)等待(dài)它的(de)基本(běn)面不断地凸(tū)显出来，这需要时(shí)间。

　　（本文已刊发于5月13日(rì)《红(hóng)周刊》，文中(zhōng)提及个(gè)股仅为举例(lì)分析(xī)，不做买卖(mài)推荐。）

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