导读

　　黄金二十年(nián)之后，当下中国地产步入(rù)大分化时代而非(fēi)停滞期。

　　要点

　　过去二十年(nián)是(shì)中国房(fáng)地(dì)产(chǎn)市场黄金二(èr)十年。2019-2021年(ni酸笋可以直接吃吗，酸笋可以直接吃吗有毒吗án)，连(lián)续(xù)三年(nián)商品住(zhù)宅销(xiāo)售面积超15亿平(píng)，足够(gòu)4000万家庭入住。恰(qià)逢(féng)近(jìn)年地产持续低景(jǐng)气，有关中国地(dì)产是否过剩的讨论日益热烈。

　　拨开迷雾，本(běn)文试图厘(lí)清中国城镇存(cún)量住(zhù)宅真实情况，据此判断中国未(wèi)来地产趋势(shì)。

　　有媒体渲染中国(guó)地产(chǎn)存量(liàng)极度(dù)过剩，事实是(shì)否如(rú)此？

　　住建部披露全国(guó)有(yǒu)近6亿栋(dòng)房屋(wū)建筑，第七次人口普查调查数据显(xiǎn)示(shì)城镇(zhèn)家庭(tíng)户人均住宅间(jiān)数为1.06间(jiān)。市场陷(xiàn)入怀疑，中国房子是(shì)否真(zhēn)的(de)过剩？

　　事实上(shàng)住建部披露的(de)近6亿栋城乡房(fáng)屋(wū)建(jiàn)筑中，城镇建筑占(zhàn)比不到一成，其中还包括(kuò)大量城镇(zhèn)非(fēi)住(zhù)宅建筑，如商(shāng)业办公楼、学(xué)校等，因(yīn)此6亿栋房屋中城镇住宅占比极(jí)低。

　　七普显示(shì)中国城镇居民(mín)人(rén)均住宅(zhái)间数为1.06间，但居(jū)住舒适不是(shì)人均一(yī)间房所(suǒ)能满足，它与(yǔ)房(fáng)屋质量、居住面积、配套设施等因(yīn)素(sù)密切相关。中国的人均住宅间数较发达国家还有很大差距。人(rén)均住宅(zhái)间(jiān)数大于1同样(yàng)不意味(wèi)着中国住宅市(shì)场已经饱和。

　　我们测算发(fā)现中国城(chéng)镇居民户均1套房，其中每户持有商品(pǐn)住宅仅0.64套。

　　目前并无直接公布中国家庭(tíng)户均住宅的(de)数据，我们根(gēn)据商品住(zhù)宅套(tào)数、商品住宅占比和城镇家庭户(hù)数，计算出(chū)城(chéng)镇家庭住宅套户比。

　　测算结果显示(shì)，目前城镇家(jiā)庭户均(jūn)拥有0.86套(tào)房，其(qí)中0.54套为商品住宅。若期房(fáng)顺利(lì)交付，直至2024年，中国(guó)每户(hù)城镇家庭才拥(yōng)有1套(tào)住宅(zhái)，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均(jūn)一套房(fáng)似乎意味着户户有房，然(rán)而事实上(shàng)中国住(zhù)宅市场(chǎng)供需并不(bù)平衡。

　　国际数据显(xiǎn)示，成熟房地产市场的住宅套户比会大于1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之所以说不平衡，是因为(wèi)户均一(yī)套房(fáng)无法满足流(liú)动(dòng)人口的租赁(lìn)和(hé)置业需求。全(quán)国总(zǒng)人口的近三成都是流动人口，流动人口会选择(zé)在大(dà)城市租房挣钱，在老家买房，从(cóng)而(ér)产生了额外的住宅需求。

　　即便(biàn)户均一套房，中国未来地产(chǎn)仍(réng)有四(sì)大新(xīn)增需求动力。

　　第一，户均(jūn)人(rén)口(kǒu)规模缩小，一人(rén)户、两(liǎng)人户占比不断增加，导(dǎo)致(zhì)家(jiā)庭户数增多。小家庭化趋势(shì)将延(yán)续，带来(lái)新(xīn)户购(gòu)房需求增长。

　　第二，经济板块的分化日益明显，区(qū)域经济资源(yuán)分配的再(zài)集中吸引着人口流(liú)入，人(rén)口净迁入城市的新增住宅需求有望(wàng)持续旺(wàng)盛。

　　第三(sān)，30％左(zuǒ)右的(de)家庭住在2000年以前(qián)建成的住宅(zhái)中，涉及超(chāo)9000万家庭、81亿(yì)平方米的住宅建筑面积(jī)。促成“老破(pò)小(xiǎo)”住宅的改造势在必行。

　　第四，中国的人均住宅间(jiān)数与人均住宅建筑(zhù)面积均较(jiào)发达国家有(yǒu)着不小差距(jù)，“住(zhù)上更大房(fáng)子”的改善性需求正在不断(duàn)增(zēng)加(jiā)。

　　黄(huáng)金(jīn)二(èr)十(shí)年之后(hòu)，当下中国地(dì)产步入大分化时代(dài)而非停(tíng)滞期。

　　如果说过(guò)去(qù)二十(shí)年是(shì)中国(guó)地产黄金发(fā)展期，地产矛盾更多体现为住宅供给存(cún)在不足，这是(shì)过(guò)去(qù)二(èr)十年房(fáng)价快速上涨基石(shí)。那么当(dāng)下房地产大(dà)分(fēn)化时(shí)代已至(zhì)，大分化时(shí)代下地产矛(máo)盾(dùn)则更多体(tǐ)现(xiàn)在住(zhù)宅质量供需冲突。

　　地产大分化必将(jiāng)体现在(zài)不同能级(jí)城(chéng)市之间，不同(tóng)区(qū)域板块(kuài)之(zhī)间，不同品质住宅之(zhī)间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久(jiǔ)前(qián)，官方披露(lù)全国已有近6亿(yì)栋房(fáng)屋建筑，引发热议。从2月以来，各大城市二手房挂牌量突然激(jī)增，引发一(yī)阵二手房的(de)“抛售(shòu)潮”。

　　让(ràng)市场不(bù)禁担(dān)心(xīn)，中国的房子(zi)是否已经过剩？

　　中(zhōng)国城镇住宅到底是供给过(guò)剩，还是(shì)供(gōng)需平衡(héng)，或(huò)是仍然存(cún)在不足？可惜由(yóu)于(yú)住宅存(cún)量数据并未公布，我们无(wú)法(fǎ)直接知晓(xiǎo)具体情况。

　　拨开迷(mí)雾(wù)，我(wǒ)们测算出中国城镇家庭户均(jūn)拥(yōng)有住(zhù)宅(zhái)套数(shù)，回答(dá)当前的(de)房子是(shì)否真的过剩了(le)？据(jù)此判断未来房地产市(shì)场会如何发展。

　　一(yī)、如何有效观察中(zhōng)国户均(jūn)拥有(yǒu)住(zhù)宅(zhái)数(shù)量

　　（一）中国住宅数(shù)量过(guò)剩的直观判断站不住(zhù)脚

　　今(jīn)年2月，在以全国自(zì)然灾害综合风险普(pǔ)查工(gōng)作情况为(wèi)主(zhǔ)题的新闻发(fā)布会上(shàng)，负责人对外披露：“住宅(zhái)城乡建(jiàn)设行(xíng)业获取了全(quán)国近6亿栋城乡房(fáng)屋建筑数据以(yǐ)及(jí)80多万(wàn)处市政设施数据。”

　　14亿人(rén)住6亿栋房屋(wū)建筑，平(píng)均每栋建(jiàn)筑住不到3人，住宅市场看似已经过剩。

　　在(zài)这近6亿(yì)栋房屋(wū)建筑中，农村房屋(wū)占9成以上(shàng)，以(yǐ)栋数计算的城镇房屋实际仅有(yǒu)4700多万栋，还包(bāo)括(kuò)了大量商业(yè)楼、写字楼、学校、医院等非住宅。总的算下来，住宅(zhái)占比(bǐ)并不大。

　　第(dì)七次人(rén)口(kǒu)普查数据公布了中国城镇(zhèn)家庭户(hù)人均住宅间(jiān)数为1.06间，其中城市家庭户(hù)居民人均0.99间(jiān)，乡(xiāng)镇家庭户居民(mín)人均1.18间。

　　人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)间数(shù)大于1，看似(shì)意味着人人都(dōu)有(yǒu)房间居住。

　　居住水平不仅(jǐn)与房间数量有关，更与房屋质量、居(jū)住面(miàn)积、配套设施等因素密(mì)切相关。单单(dān)从人均住宅间数(shù)不能完全反映出城镇(zhèn)居民(mín)的居(jū)住水平。

　　中国(guó)主要是以家庭(tíng)为单位购买成(chéng)套住宅，一套设施齐全的住(zhù)宅才(cái)是城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民宜居(jū)的选择(zé)。

　　（二）中(zhōng)国户均住宅(zhái)的测(cè)算思(sī)路、数(shù)据和方法(fǎ)

　　中国城镇居民住宅(zhái)主要(yào)分两大类(lèi)，一类(lèi)是商品住宅(zhái)，另一类是保障房、原公有住宅、自(zì)建房等非(fēi)商品(pǐn)住(zhù)宅。

　　目前缺(quē)乏(fá)统计数据，并没有直接公(gōng)布城镇住宅数量(liàng)。居民住宅(zhái)相关数据有两处可以直接公布，一是每年商品住宅(zhái)销(xiāo)售套数（统计局）；二是居民(mín)住(zhù)宅来源（人口普查数据(jù)）。计算(suàn)中国居民户均(jūn)住宅数(shù)量(liàng)，我们主要用到上述(shù)两组数据。

　　中国(guó)住宅改革始于1998年，1998年之前商品住宅数量极少，可(kě)忽略不计。估算城镇居民户(hù)均住宅套数分(fēn)三步(bù)走(zǒu)：

　　第一(yī)步(bù)，将1999年(nián)以来(lái)每年商(shāng)品住宅销(xiāo)售套数相加，我们就能(néng)够得(dé)到当(dāng)前(qián)商品住(zhù)宅总存量。

　　第二步，根据城镇(zhèn)居民(mín)拥(yōng)有的商(shāng)品住宅和(hé)非商品(pǐn)住宅比例(lì)，推算得(dé)到居民(mín)住宅总套(tào)数。

　　第三(sān)步，将城镇居民拥有的商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)总数除以(yǐ)家庭户数，我们就能够得到(dào)城(chéng)镇(zhèn)户均(jūn)拥有(yǒu)的(de)住宅数量。

　　具体计算公式如下：

　　城镇(zhèn)家庭住宅(zhái)套户(hù)比=住宅总套数/家庭户数

　　=（商品住宅套数(shù)/家庭户数(shù)）/（商品住宅(zhái)套数(shù)/住宅总套(tào)数）

　　=商品(pǐn)住(zhù)宅套户(hù)比/商品住宅占(zhàn)比

　　二、城(chéng)镇(zhèn)家庭户均拥有1.02套房(fáng)

　　中国(guó)住宅存量到底(dǐ)有多少(shǎo)，目(mù)前缺(quē)乏一(yī)个准确统计。我们利(lì)用既有(yǒu)统计数据，大致测算得到中国存(cún)量(liàng)房地产(chǎn)套数，并进一(yī)步推算中国城镇家庭(tíng)户均(jūn)拥有的(de)住宅(zhái)数量。

　　（一）城镇居民户均拥(yōng)有商品住(zhù)宅(zhái)0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到(dào)：

　　（一）中国商品住(zhù)宅累计销售(shòu)1.97亿套(tào)。

　　（二(èr)）城镇(zhèn)家(jiā)庭户均拥有0.64套(tào)商(shāng)品住宅（包含(hán)现房和期房）。

　　中国(guó)的房地产(chǎn)销售以期房为主，从2019年开始，新房销售中期房占比近9成。本文去除商品住(zhù)宅累(lèi)计销(xiāo)售套数里的期房销售，得(dé)到商品住宅(zhái)现房套数。

　　以(yǐ)2022年商品住宅现房套(tào)数计算为例：

　　2022年商品住(zhù)宅现(xiàn)房套(tào)数=截止到2022年(nián)商品住宅累计销售套(tào)数(shù)-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销售(shòu)额(é)。

　　主流(liú)房(fáng)企竣工周期(qī)在2-3年，并考虑到交房(fáng)后(hòu)装修的时间，取最(zuì)大值3年。

　　将(jiāng)商品住宅(zhái)现房套数(shù)除以(yǐ)家庭户数，算出：

　　（三）目前中(zhōng)国城(chéng)镇家庭户均拥有0.54套商品现房(fáng)住宅。

　　（二(èr)）城镇居民户均拥有(yǒu)住宅1.02套

　　接下(xià)来(lái)我们需要进(jìn)一(yī)步推(tuī)算中国城镇居民拥(yōng)有的(de)户均住宅套数(shù)。

　　首先，七普数据(jù)显示中国城镇居民(mín)的住宅结构特征(zhēng)如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有(yǒu)住宅。其中自(zì)建住宅占比(bǐ)21％，购买(mǎi)商品(pǐn)住宅占(zhàn)比31.9％、二(èr)手房占比(bǐ)10.1％、经济适(shì)用房(fáng)占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继承或赠与占(zhàn)比(bǐ)0.9％。另有3.4％和17.7％的(de)家庭租赁(lìn)廉租房与(yǔ)其(qí)他住宅。

　　其次，我们假定租赁其他住(zhù)宅和(hé)购买二手房都是(shì)商(shāng)品住宅，因此将租(zū)赁其他(tā)住宅(zhái)、购买商品住宅与购买二(èr)手(shǒu)房加总，得到商品住宅占居民(mín)所有住宅(zhái)的(de)比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品住(zhù)宅增幅(fú)为过去十(shí)年变化幅度的20％，计算2011年(nián)-2020年(nián)商品住宅的(de)实际变化比例，从而我们(men)估(gū)算出(chū)2022年商品住宅所占(zhàn)比例，为62.8％。

　　最(zuì)后，截至2022年末，中国平均每户(hù)城镇家庭(tíng)拥有0.86 套住宅(zhái)。但(dàn)考虑已购期房，中(zhōng)国平(píng)均每(měi)户城镇家庭拥(yōng)有1.02套住宅。

　　如果(guǒ)交(jiāo)房(fáng)顺利，已(yǐ)购期房会(huì)在2-3年内陆续交付使用(yòng)，到2024年，中国平均(jūn)每户城镇(zhèn)家庭都会(huì)拥有一(yī)套住宅(zhái)。

　　三、城镇户均(jūn)一套房的(de)三点含(hán)义

　　既然(rán)城镇(zhèn)居(jū)民(mín)已经达到了户均(jūn)一(yī)套房(fáng)的程度，“户户有(yǒu)房”是否意味(wèi)着中(zhōng)国城镇化进展终结，甚(shèn)至意味着中国地产存量供(gōng)给绰(chuò)绰有余？

　　（一）户均一套房并不(bù)意味着住宅市场供需平(píng)衡

　　需要有多余(yú)住宅(zhái)来(lái)满足因(yīn)人(rén)口流动、居民换房(fáng)等因(yīn)素产生(shēng)的住(zhù)宅需求。因(yīn)此，成熟房地产市场的住宅套(tào)户比会在1.1左(zuǒ)右。

　　国(guó)际经验来看，美国、英国和(hé)日本的(de)住宅套户(hù)比(bǐ)均高于(yú)1.1，其中，英国的住宅套户(hù)比最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩国分别为1.02和(hé)1.05。

　　如果(guǒ)户均刚(gāng)好一套房，就(jiù)会(huì)造成(chéng)人口净流入地的(de)住宅市场(chǎng)供不应(yīng)求，造成房价或(huò)房租迅速上涨。

　　七普指出(chū)中国(guó)的流动(dòng)人口3.76亿，省内(nèi)流动(dòng)人口和(hé)省际(jì)流动人口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口(kǒu)会选择在(zài)大城市租房挣钱，在老家县城买(mǎi)房。

　　暨(jì)南大(dà)学2017年的中国城乡人(rén)口流动调查数据显示，在上海、杭(háng)州以及南京工作的流动人口(kǒu)在(zài)老家拥有(yǒu)住宅比例分别(bié)为28％、21％和18％。大城市的高工资(zī)吸(xī)引(yǐn)打(dǎ)工人，但高房(fáng)价迫使(shǐ)打工人回乡(xiāng)置业。

　　流动人口实际上会占据(jù)两套房，在高房价的(de)大城市租赁一套房(fáng)，在(zài)房价较低的县城购(gòu)买一套房(fáng)。所(suǒ)以(yǐ)说户(hù)均(jūn)一套房无法满足庞大流(liú)动人口(kǒu)的租赁(lìn)与置业需求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品(pǐn)质仍需改善(shàn)

　　目前，中国的城镇住宅中(zhōng)依然有不少老旧小(xiǎo)区。

　　三成家(jiā)庭(tíng)，也就是约9000万户(hù)城镇居民住宅是(shì)2000年以前建(jiàn)成，其中(zhōng)又有11.6％住宅(zhái)年龄至少在(zài)33岁(suì)以上。

　　这批(pī)存(cún)在着建筑(zhù)结(jié)构松散、设施(shī)陈(chén)旧、安全隐患大(dà)等(děng)问题，如电(diàn)线老化、管道等(děng)基础(chǔ)设施陈(chén)旧，给住户的(de)生活带来(lái)了很(hěn)大(dà)的(de)不便和安全隐患，并且居住体验较(jiào)差。

　　2000年以前建成的老旧住(zhù)宅面积小(xiǎo)。占比为31.3％的家庭户数拥有的住宅面积(jī)占比(bǐ)仅(jǐn)为27.6％。仍然存在5％左右(yòu)的家庭没有独立卫浴和厨(chú)房。这类上世纪修(xiū)建的(de)老(lǎo)旧小(xiǎo)区很难满足现代生活需求，在未来大(dà)都会被拆迁重建。

　　近五成(chéng)的家庭住宅为一居室和二居室，户(hù)型偏小。其中一居室占比(bǐ)为14.9％，二居室占比(bǐ)为(wèi)33％。对比镇，城市(shì)家(jiā)庭住宅户型(xíng)更(gèng)小，当然这与城市土地资源紧张有关。

　　（三）人(rén)均住宅面积扩张(zhāng)是未来地产(chǎn)的需(xū)求(qiú)驱动力

　　根据七(qī)普数(shù)据(jù)测算(suàn)，2020年城镇家庭户(hù)住(zhù)宅存量总面积(jī)为294.6亿(yì)平。暂不考(kǎo)虑两年(nián)间农民带房进(jìn)城和老(lǎo)旧小区拆迁(qiān)，加上2021年和(hé)2022年(nián)商品住宅竣(jùn)工面积(jī)（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量总面积为308.16亿平，人(rén)均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积为39.45平方(fāng)米。

　　超过一半的(de)家(jiā)庭(tíng)人均住(zhù)宅建筑面(miàn)积小于均值(zhí)，近4成家庭(tíng)人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积在(zài)30平米以下。

　　15％的(de)城镇(zhèn)家庭(tíng)人均住宅建筑面积不(bù)足(zú)19平方米，不及全国(guó)人均水(shuǐ)平的一半(bàn)。若去(qù)除20％的公(gōng)摊，可(kě)使用的住(zhù)宅面(miàn)积仅(jǐn)为15.2平方米。上(shàng)海市将人均(jūn)住(zhù)宅建(jiàn)筑面积低于15平(píng)方米(mǐ)的家庭界定为住宅存在(zài)困难(nán)，若按这个(gè)标准算的话，中(zhōng)国有11.3％的(de)家庭存在(zài)住宅困难(nán)问题(tí)。

　　若人均可使用住宅(zhái)面积为40平，即人均(jūn)住宅建筑面积为50平，酸笋可以直接吃吗，酸笋可以直接吃吗有毒吗只考虑家庭户人(rén)数，需要(yào)住(zhù)宅总量约390.6亿平(píng)，较目前至少(shǎo)新增(zēng)82亿(yì)平。

　　对比(bǐ)发达国家(jiā)人均住宅面积(jī)，美国为(wèi)67㎡，瑞士(shì)、日本(běn)、德国和英国都高(gāo)于40㎡，中国(guó)的人均(jūn)住宅建筑面积为39.45㎡，相差不大。但若去除(chú)公(gōng)摊面积(jī)后(hòu)，中国(guó)的(de)人均可使用面积为31.56㎡，这(zhè)一差距将变得明显。

　　若考虑约1.4亿的集(jí)体户人口，所(suǒ)需(xū)要的住宅总量(liàng)会更(gèng)多(duō)。

　　四、户均(jūn)已然1套房，未来地产还会有需求(qiú)么？

　　我们测算得到中国城镇(zhèn)家庭户均1套房，看似已经户户有房。即便如(rú)此(cǐ)，中国人口静态结构和动态趋势(shì)演绎(yì)，决定了中(zhōng)国未(wèi)来地产仍(réng)有需(xū)求(qiú)释放。户均1套住宅现实之下，中国未来城镇(zhèn)住(zhù)宅需求(qiú)主要(yào)来自(zì)于四个(gè)方(fāng)面。

　　第一(yī)，户(hù)均人口缩小，家庭户数增多(duō)，新户购房(fáng)需求扩(kuò)张。

　　过去20年我国城镇家庭(tíng)户(hù)均人口数不断下(xià)降(jiàng)，六普显示城镇户均人口(kǒu)规模(mó)为(wèi)2.85人/户(hù)，而(ér)七(qī)普显示(shì)城镇户均人(rén)口规模为2.62人(rén)/户，一(yī)人(rén)户、二人户的占比明显上升，人口小家(jiā)庭(tíng)化趋势将继续(xù)延续(xù)，导致户数会因户均人(rén)口规模的缩小而增(zēng)多。

　　第二(èr)，人口迁(qiān)移导致经(jīng)济发展带(dài)来(lái)的新增(zēng)住宅需求旺盛。

　　中国经济板(bǎn)块(kuài)的分化日益明显，资(zī)源和生产要(yào)素逐步(bù)向经济带(dài)、都市(shì)圈中心(xīn)城市(shì)流入(rù)，区(qū)域经济资源(yuán)分配的再(zài)集中吸引着人口流入。人口(kǒu)迁移势(shì)必涉及到买房(fáng)租(zū)房(fáng)，给(gěi)迁(qiān)入(rù)地住宅(zhái)市场带(dài)来新的(de)增(zēng)量。

　　以浙(zhè)江(jiāng)省为例，2021年常住人口增量为(wèi)72万，而(ér)出生人(rén)口为44.9万人，死亡人(rén)口为(wèi)38.4万人，自然(rán)增加(jiā)人口(kǒu)仅为(wèi)6.5万人，其人口增长主要受益于人口迁移。

　　第三，老旧小区(qū)改(gǎi)善性(xìng)需求依(yī)然庞(páng)大(dà)。

　　从(cóng)2011年到2020年，自建住宅和原公有住宅(zhái)的(de)家庭拆迁改建最多。自建房家(jiā)庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个(gè)百(bǎi)分点(diǎn)；原公有(yǒu)住宅家庭比例(lì)从(cóng)12.9％到6.1％，降(jiàng)幅为6.8个(gè)百(bǎi)分点。二(èr)者和（27.1％），再加上(shàng)其他(tā)住宅（5％）与(yǔ)家庭住宅建造时间为2000年以前的(de)比例（31.3％）大(dà)致相吻合。

　　十(shí)年间新增8473万家庭户(hù)，自(zì)建住宅和原公有(yǒu)住(zhù)宅(zhái)减少了1282万(wàn)户(hù)，住宅净需求增(zēng)加9755万户。49％的家庭(tíng)购买商品住(zhù)宅，21％的家庭购买(mǎi)二手房。在新增住宅需求中，有7成家庭购买了(le)商品住宅。租(zū)房、购买(mǎi)经(jīng)济适用(yòng)房和其他分别占(zhàn)比18％，3％和(hé)9％。未来(lái)随着(zhe)城中村和旧城改(gǎi)造，商品住(zhù)宅的占(zhàn)比(bǐ)势(shì)必会进一步上升。

　　2000年以前建造的住宅建筑面积还有约81亿平，涉(shè)及城镇家庭约9000万户。破旧的城中(zhōng)村、老公有住宅，建(jiàn)筑面(miàn)积小、质量低、基础(chǔ)设施(shī)配(pèi)套差、没有或少有物业管理，居民追求美好(hǎo)、宜居生活(huó)的(de)环(huán)境，背后的改(gǎi)善性需求(qiú)有待(dài)释放。

　　第四，“住上(shàng)更大房子”的改善性(xìng)需(xū)求还将有所增加。

　　刚需购房受限于资金，倾向于中小(xiǎo)户型。已有住宅(zhái)家庭(tíng)希(xī)望提高生活品质，以(yǐ)小换大、以(yǐ)旧换新。2022年底的(de)中(zhōng)央(yāng)经济工作(zuò)会议明确(què)指出(chū)支(zhī)持住(zhù)宅改善等消费。

　　OECD国家的(de)人均住(zhù)宅间数为1.71间，无(wú)论是否(fǒu)考虑乡(xiāng)村住宅因素，中(zhōng)国的人均住(zhù)宅间数较其他国家(jiā)依旧存在不小(xiǎo)差距(jù)。

　　住宅舒(shū)适(shì)度与(yǔ)经(jīng)济水平有着密切正向联系。随着经济发展水平的提高，中(zhōng)国的人(rén)均住宅间(jiān)数与(yǔ)人均住宅建筑(zhù)面积将随之增长。

　　如(rú)果(guǒ)说过去二十年是(shì)中(zhōng)国地产黄金发展期，地(dì)产矛(máo)盾更多(duō)体现为住(zhù)宅供给存在(zài)不足，供需(xū)出现错配，这是过(guò)去二(èr)十年房价快速(sù)上涨(zhǎng)基石。那么(me)未来将是住宅质量的供需(xū)冲突(tū)。房地(dì)产大分化时(shí)代已至(zhì)，这种分化不单局限于(yú)城市能级之间(jiān)差异，优质小区和老(lǎo)旧二手房之间(jiān)的差(chà)异也(yě)将(jiāng)越(yuè)发扩大。

　　风险提示

　　人(rén)口普查数(shù)据调(diào)查的是人，并不是针对住宅，因(yīn)此可能存在(zài)统计偏(piān)差。商品住宅占比实际(jì)值可能偏低，其增速可能超预(yù)期(qī)。

未经允许不得转载：惠安汇通石材有限公司 酸笋可以直接吃吗，酸笋可以直接吃吗有毒吗