近两年火爆的(de)创新产品(pǐn)公(gōng)募(mù)REITs进入密集分红期，近日7只REITs陆续(xù)迎来(lái)除息(xī)日，公募(mù)REITs整体(tǐ)呈现出高(gāo)比(bǐ)例稳定(dìng)分红，15只公告(gào)2022 年(nián)可供分配金额的REITs产品，平均分红(hóng)比例接近99％。

　　多位业(yè)内人士(shì)对此表示，强制分红机(jī)制(zhì)是公募REIT英语对应词是什么意思，hungry对应词是什么意思s主要特征之(zhī)一，稳定分(fēn)红体现(xiàn)出该类产品(pǐn)长期投资价值，通过观测经营(yíng)活动(dòng)现(xiàn)金流、可(kě)供分配现金等指标，也是观察REITs项目(mù)底层资产运营(yíng)情(qíng)况(kuàng)的“窗口”。他们也(yě)提醒(xǐng)普通(tōng)投资者(zhě)注(zhù)意，与产权(quán)类项目相比，特许经营(yíng)REITs项目(mù)在经营权到期后(hòu)不再(zài)产生现金收(shōu)益，特许经营权(quán)分红目前已包含了利(lì)润分配和本金的归还，在选(xuǎn)择投(tóu)资(zī)标的时(shí)应了解资产类(lèi)型和(hé)分(fēn)红的特(tè)征。

　　15只公募REITs产品(pǐn)分红

　　平均分红(hóng)比例(lì)98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入密集分红期，近日(rì)7只REITs产品（4月17 日-4月21日(rì)）陆(lù)续迎来除息日，此外尚有(yǒu)6只REITs实际分(fēn)配情况(kuàng)尚未公布。整体来看(kàn)，公募REITs呈现出了高比例的稳定(dìng)分红，15只公告2022 年(nián)可供分配金额的(de)公募REITs产品(pǐn)中，2022年全年分配金额(é)占可(kě)供分(fēn)配金(jīn)额比例平均(jūn)为(wèi)98.89％，且绝(jué)大部分(fēn)分配比例在96％以(yǐ)上。

　　中金(jīn)基金相关负责人对此(cǐ)表示，投资公(gōng)募REITs的主要收益来源为(wèi)持有期(qī)分红(hóng)收益，以及基金份额交易(yì)价格的变化。基金份额二级市(shì)场价格受到公募REITs资产运营情况及市(shì)场因素的综合(hé)影响，较易引起波动。与此相比，基金分红(hóng)预(yù)期(qī)则(zé)更有规律可循。公(gōng)募REITs的分红主要来(lái)自基(jī)础设(shè)施资产的经营现(xiàn)金流，投资人(rén)通过基金募集材料和信息披露文件，结合(hé)行业及市场(chǎng)情况，可以分析基础设施项(xiàng)目的经营业(yè)绩，作为进行(xíng)投资(zī)决策的(de)重要(yào)参考(kǎo)。

　　“相对于基(jī)金份额二(èr)级(jí)市场价格变化导致(zhì)的(de)浮(fú)盈(yíng)或浮亏，分(fēn)红(hóng)作为基金份额持有人实际(jì)获得的现金收益，对于长期投(tóu)资(zī)者(zhě)更具(jù)参考价(jià)值(zhí)。”中金(jīn)基金相关负责人称。

　　平安基金(jīn)REITs 投(tóu)资中心运营高级(jí)副(fù)总(zǒng)监李(lǐ)华(huá)平也(yě)表示，根据《公(gōng)开(kāi)募(mù)集基础(chǔ)设施证(zhèng)券投(tóu)资基金指引（试(shì)行(xíng)）》及相(xiāng)关(guān)法规要求，基础(chǔ)设施基金应当将90％以上(shàng)合并后基(jī)金年度(dù)可分配金额以(yǐ)现金形式分配给投资者(zhě)，强制分红机制是公(gōng)募REITs的(de)主要特征之一，稳定的分红机(jī)制(zhì)体现出REITs产品(pǐn)长期投资价值。

　　中航基金也认为，从投资角度来看，基础(chǔ)设施公募REITs同时具备“股性”和(hé)“债(zhài)性”双重特点(diǎn)。二级市场(chǎng)价(jià)格反映(yìng)这类产品(pǐn)“股性”的(de)一面(miàn)，分红(hóng)体现了这(zhè)类产品的(de)“债(zhài)性”特(tè)点。公募(mù)REITs有强(qiáng)制分红要求，分红类似于债券(quàn)派息，但不等(děng)同于债券的固定(dìng)利(lì)息回报(bào)，而是由可供分配现金决(jué)定。

　　从(cóng)机构投资者的(de)角度(dù)来看，一(yī)方(fāng)面是公募(mù)REITs丰富了机构投资者的(de)投资品类，为(wèi)资(zī)产配置多元化提供抓手，具(jù)有较(jiào)强的(de)配置价值。另一方面，公募REITs的分红能(néng)够帮助机构投资者(zhě)稳(wěn)定收益。机构投资者公募REITs能够通过分红获取相(xiāng)对(duì)于投资(zī)债券相对高的收(shōu)益性，在有效控制(zhì)风险的(de)前提下，增厚资产包收益，起到(dào)投(tóu)资“压舱石”的作(zuò)用(yòng)。

　　分红除了投资收(shōu)益(yì)“落(luò)袋为安”外，市场对于未(wèi)来分红水平的预(yù)期，也是影响REITs基金二级市场(chǎng)价格走(zǒu)势(shì)的关键因素之一(yī)。

　　从(cóng)近期公募REITs的二级(jí)市场表现看，截至4月21日，今年以来中证REITs（收盘）指数收(shōu)于975.99 点(diǎn)，年内下跌7.44％，未(wèi)跑(pǎo)赢主要股票和(hé)债券宽基指数。

　　“截至(zhì)2023年3月31日(rì)，有20只公募REITs发布了2022年年报(bào)，部(bù)分产品受(shòu)宏观经(jīng)济的影响，可分配金额(é)完(wán)成(chéng)率(lǜ)不达(dá)预期(qī)，一定程度上影响了公募REITs二级(jí)市(shì)场的(de)价(jià)格。”李华平称，公(gōng)募(mù)REITs二级(jí)市场的价(jià)格(gé)波动受多重因素(sù)的影响，投资收益是影(yǐng)响REITs二级市场价(jià)格(gé)的主要因素(sù)之一，而稳(wěn)定的分红(hóng)有利于吸引(yǐn)投(tóu)资者参与公募REITs二级市场的投资。

　　中(zhōng)金基(jī)金相(xiāng)关负(fù)责人也表示，近期经济预期恢复，一方(fāng)面(miàn)市场热点呈现(xiàn)向股票和债券(quàn)回(huí)归(guī)的过程；另一方面，基础设施(shī)项目的经营业绩相对经济(jì)活力的改善有(yǒu)一(yī)定(dìng)的滞后性。

　　此(cǐ)外(wài)，公募(mù)REITs在分红(hóng)除权日，将对基(jī)金份(fèn)额的(de)开(kāi)盘指导(dǎo)价做调减处理(lǐ)，调减金额根据(jù)单位基金份(fèn)额(é)的分红金额进行计算。除权操作是对分红前后基金份额净值变化的修(xiū)正，使投资人在基金分红(hóng)前(qián)后均可以获得(dé英语对应词是什么意思，hungry对应词是什么意思)公(gōng)平(píng)的投(tóu)资机会。

　　“分红可增强投资者长(zhǎng)期投资(zī)的信心，同时需(xū)结合持有产品的(de)特性，关注(zhù)二(èr)级(jí)市(shì)场扰(rǎo)动对整(zhěng)体收益(yì)的影响程度(dù)。”中航基(jī)金相关人士也称。

　　特许经营权分(fēn)红(hóng)包括利润(rùn)分配和(hé)本金归还(hái)

　　普通(tōng)投资(zī)者应了解(jiě)底层资产情况

　　多位业内人(rén)士(shì)还提醒，与现有公募基金分红(hóng)前提是本金之上的增值(zhí)部分不同，特(tè)许(xǔ)经营权REITs基金运作期间(jiān)的(de)“分(fēn)红”界定为“分派”更为准确(què)，分派(pài)的是本金与增值两个部分(fēn)，两个部分(fēn)之间的比例是(shì)变动的，与现(xiàn)有公募基金分红差异很大，大(dà)多数普通投资者(zhě)可能把“分派”金额误(wù)认为是持续(xù)分红(hóng)。一旦30年、40年(nián)、50年(nián)、60年等合同年(nián)限到期后(hòu)基金价值面(miàn)临(lín)极(jí)大(dà)不确定性(xìng)，这(zhè)是该类投资者应该注意的情况。

　　李华平表示，目前公募REITs主要(yào)有特许经营权类(lèi)和产权(quán)类两大资产类型，持(chí)有产(chǎn)权类产(chǎn)品的收益主(zhǔ)要(yào)包括(kuò)每年的现金(jīn)分红及资产增值的收益，而持有特许经营类产品的收益主要(yào)来自(zì)项目每年的现金(jīn)分红。其(qí)中，特许经营(yíng)权类资(zī)产的分红包(bāo)括了利润分(fēn)配和本金的(de)归还，两(liǎng)者的(de)比率(lǜ)也是变动(dòng)的，对特许经营权(quán)类(lèi)资产的公募REITs可以内部收(shōu)益率（IRR）来衡量(liàng)投资收益(yì)。普通(tōng)投资(zī)者在选择投资标(biāo)的时，应(yīng)了解公募REITs底层资产(chǎn)的(de)类(lèi)型(xíng)。

　　中航基金(jīn)也表(biǎo)示，从细分来(lái)看(kàn)，各(gè)类公募REITs分红(hóng)因底层资(zī)产属性不同而形成区(qū)别。特许经营权(quán)类(lèi)的(de)公募REITs产品(pǐn)因(yīn)其分(fēn)红相当于包含(hán)“本(běn)金(jīn)+收益”，分红相对(duì)较多，债(zhài)性偏强。而产权类的公(gōng)募(mù)REITs分(fēn)红主要为(wèi)“收益”，更看重底层资产的价值增(zēng)值，所以相对股性偏强。普(pǔ)通投资者在选择公募REIT时，需要考虑底层(céng)资产属性，对(duì)所选(xuǎn)择产(chǎn)品的二级市场价(jià)格和(hé)分红有(yǒu)合(hé)理预期。

　　中金基金相关负责(zé)人也认为，与产权(quán)类项目相(xiāng)比，特(tè)许(xǔ)经营项(xiàng)目在经营权到(dào)期(qī)后不再能产生现金收益，因此将可供分配金(jīn)额的分(fēn)配理解为(wèi)“分(fēn)派”比“分红”更(gèng)加准确。基于这个(gè)特点，剩余经(jīng)营期限较短的(de)特许经营(yíng)项(xiàng)目，通常(cháng)具(jù)备(bèi)更高(gāo)的分派率水平(píng)。对于剩余期限较长的(de)特许经(jīng)营权项目，即(jí)使分派率相对(duì)较低(dī)，也有(yǒu)足够年限收(shōu)回(huí)本金并取得收益。

　　中金基(jī)金(jīn)该负责(zé)人提醒(xǐng)投(tóu)资者注意，特许(xǔ)经(jīng)营权项(xiàng)目的(de)分派金额(é)包含了投资本金(jīn)，在不进行扩募的情(qíng)况下，基(jī)金份(fèn)额(é)单价随着分派进度逐年下降是(shì)正常(cháng)现(xiàn)象(xiàng)，投(tóu)资特许经(jīng)营(yíng)权REITs的收益来(lái)自(zì)项目剩余期限产生(shēng)的(de)现金(jīn)流。

　　“与特许经营(yíng)项目相比，产权类项目的土地或建筑的剩(shèng)余使(shǐ)用(yòng)年(nián)限一(yī)般较长，再加上(shàng)到期后通(tōng)过对建筑的更新改造或补缴土(tǔ)地出(chū)让金等追加投资，有机会进(jìn)一步(bù)延长经营期限。这(zhè)种(zhǒng)类似永续经(jīng)营的(de)假设(shè)反(fǎn)映(yìng)在基础资产的估值上(shàng)，使产权类(lèi)REITs具备(bèi)更显著的(de)资产投(tóu)资属性。”该负责(zé)人(rén)称(chēng)。

　　观(guān)测内部收益率等指标(biāo)

　　评估(gū)项目底层资产运营情况

　　在(zài)基(jī)金分红的(de)时点，多位(wèi)业内人士还(hái)表示，在(zài)产品分红期，投资者可以观测(cè)经营活动现金流、可供分配现金、内部收(shōu)益(yì)率等指(zhǐ)标，来(lái)观(guān)察和(hé)评估项目底层资产的运营(yíng)情况。

　　中(zhōng)航基金表示，年报指标中，跟现(xiàn)金相关的指(zhǐ)标有两个：一是(shì)年报(bào)中披露的经营(yíng)活动现金(jīn)流(liú)，二是(shì)可供分配现金，二者存在本质(zhì)性区别。经(jīng)营活动产生(shēng)的现金净流量是指企业经营、筹资(zī)、投资(zī)产生的(de)现金流，基于(yú)企业本身经营活(huó)动(dòng)产生；可供分配(pèi)的现金实质上是从(cóng)EBITDA出发，对非现金影响(xiǎng)利润表的项(xiàng)目进行调整(zhěng)，加(jiā)期初现金，最终得到的账面(miàn)现金。

　　李华(huá)平也(yě)表示(shì)，公募(mù)REITs作为资(zī)产配(pèi)置新(xīn)选择(zé)，投资价值体现在相对(duì)股债市场独立的资产配置功能，比较适合长期持有。建议(yì)投资者对经营权类的资产可以(yǐ)更多关注(zhù)内(nèi)部收益率的高低，对产权类的资产更多(duō)关注分(fēn)派率高低。因为公募(mù)REITs可分配收益主要来自(zì)底层(céng)资产的经营(yíng)净现金流，所以底(dǐ)层(céng)资产运(yùn)营情英语对应词是什么意思，hungry对应词是什么意思(qíng)况直接(jiē)影响投(tóu)资回报，投资者可(kě)综合(hé)考虑(lǜ)原始权(quán)益人(rén)综合实力、运营管理机构实(shí)力(lì)、公募基金管(guǎn)理(lǐ)人(rén)实力等多重因素来选择投资标(biāo)的。

　　中信证券研(yán)报也显示，公募(mù)REITs进入密集分红(hóng)期，由(yóu)于分红交易带来的(de)短期博弈机会(huì)仍在，叠(dié)加(jiā)此前市(shì)场(chǎng)接连(lián)回调(diào)，建议投资者关注有基本面支撑、填权效应相对明显、同时(shí)分红规(guī)模较为可观的个券。

　　“公(gōng)募REITs的招募说明书均会载明REITs在发行首年及次年(nián)的可供分配金额预测(cè)。投资者可(kě)以(yǐ)将REITs的实际分红(hóng)金额(é)与募集材料中披露预测进行比(bǐ)较分析，结(jié)合经济(jì)及(jí)市场的(de)实际环境，对(duì)基础设施项目的运(yùn)营业绩及(jí)REITs的管理能力进(jìn)行判断。”中(zhōng)金基金上述负责人也称。

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