饱受争议的二手房交易中(zhōng)介费(fèi)问(wèn)题(tí)，正逐渐得到监管部门(mén)的(de)重视。

　　5月8日，住建部、市场(chǎng)监管(guǎn)总局联合发布(bù)了关于规范(fàn)房地产经纪服务(wù)的意(yì)见。意见提(tí)及，近年来(lái)，部分房地产经纪(jì)机构存(cún)在利用房源客源优势收取(qǔ)过高费(fèi)用、未(wèi)明码标价(jià)、捆绑收费、滥用客户个人信息(xī)等(děng)问题，加重交易当事人负担、侵(qīn)害其合(hé)法权(quán)益。

　　基于(yú)上(shàng)述背景，两部门从(cóng)加强从业主体(tǐ)管(guǎn)理、明确经(jīng)纪服务(wù)内(nèi)容、合理确(què)定(dìng)经纪服务收费、严格实行明(míng)码标价等十方面，提(tí)出了意见。

　　中原地产首席分析师(shī)张大伟称(chēng)，随着城市发展，一二线(xiàn)城(chéng)市(shì)二手房交易占比逐渐增加。以北京、上海为例(lì)，二手房(fáng)占市场成(chéng)交比(bǐ)例超(chāo)过80％，大量二手房成交依赖中介居间(jiān)成交，房地产(chǎn)调控重心(xīn)逐渐(jiàn)从(cóng)开发商过渡(dù)到中介公司。

　　广东省城规院住房政策研究中心首席研究(jiū)员(yuán)李(lǐ)宇(yǔ)嘉表示，买(mǎi)房对居民来(lái)说属于金额不低的(de)大宗交易，由(yóu)于二手房(fáng)交易成本(běn)较高(gāo)、交(jiāo)易(yì)周(zhōu)期较(jiào)长(zhǎng)，具有非常强的专业性，居民往往通(tōng)过中介来(lái)完(wán)成(chéng)。但很多(duō)中介利(lì)用信息不对称等(děng)问题，将非必要的收费夹带其(qí)中，如收取过桥融(róng)资、按揭费、担保(bǎo)费等，对居民造成额外的负担，而且这些服务事项并未明码标(biāo)价。

　　对(duì)于二手房(fáng)市(shì)场交(jiāo)易(yì)过程中存在的“乱象”，李宇嘉指(zhǐ)出，对包(bāo)括(kuò)经纪服务在内的相关市场交(jiāo)易行为及其主体进行规范和秩序(xù)整顿，是(shì)房(fáng)地(dì)产市(shì)场管理和调控的主(zhǔ)题。“当下，推进这项工作的意(yì)义更大，也更(gèng)急迫。”

　　中介收费(fèi)问题成监管重点(diǎn)

　　二手房市场中，历来对房地产经纪(jì)服务行(xíng)业关(guān)注最多的一个话(huà)题，便是房(fáng)地(dì)产经纪服务费(fèi)的问题(tí)。

　　张(zhāng)大伟认为，未来相(xiāng)关部门主要监(jiān)管的(de)重点，将是对房地产经纪服(fú)务(wù)收费及中介交易(yì)进行规范。

　　在热点城市，二(èr)手房屋交(jiāo)易过程(chéng)中，部分价值不菲的房屋(wū)，往往要缴(jiǎo)纳一笔金(jīn)额不(bù)低(dī)的(de)中介费。以(yǐ)北京某房地产经纪服务机构2.7％的服务费(fèi)率计(jì)算，一(yī)套(tào)1000万元的(de)房屋(wū)，中介费约为(wèi)27万。

　　在(zài)合理确(què)定(dìng)经纪服务收费(fèi)上，两部门在(zài)此次意见中提及，房(fáng)地产经纪机构要(yào)合理降低住房买卖和租赁(lìn)经(jīng)纪服务费用。鼓励按照成交价格越高、服务(wù)费率(lǜ)越低(dī)的原则实行分档定(dìng)价。引导由(yóu)交易双方共同(tóng)承(chéng)担经纪服务费(fèi)用。

　　据(jù)张大(dà)伟(wěi)介绍，目前房(fáng)地产经纪服务收(shōu)费标准的最早(zǎo)依据是1995年(nián)国家计委建设部下发的《关于房地产中介服务收费的通知》（971号文），其中第六条规(guī)定：房(fáng)屋买卖代(dài)理收费(fèi)，按成(chéng)交价格总额的0.5-2.5％计收。

　　以北京为例，目前(qián)北京市(shì)执(zhí)行的2014年更新(xīn)后的收费(fèi)标(biāo)准(zhǔn)，即根据这样(yàng)的规定：“少数特别(bié)复杂的住宅买卖经(jīng)纪服(fú)务(wù)，经交易各方(fāng)协商同(tóng)意，可在规定的收费标准基础上适当上(shàng)浮，上浮幅度最高(gāo)不得(dé)超(chāo)过(guò)10％。”这(zhè)意味着，当前北京二(èr)手(shǒu)房中介费(fèi)上限为：2％*1.1+0.5使我不得开心颜上一句是什么％=2.7％。

　　张(zhāng)大伟表示，本着“简(jiǎn)政放权(quán)”的(de)精神，北京2015年取(qǔ)消了房地产中介服务(wù)等57个政(zhèng)府定价，房地产经(jīng)纪服(fú)务收(shōu)费多少由各(gè)中(zhōng)介机构(gòu)自(zì)行决定。

　　“房(fáng)产中(zhōng)介机构在实际(jì)收取费用过程使我不得开心颜上一句是什么中，相关监管部门当前并未明确具体的(de)中介费率，中介机构仅需在服务过程中对收(shōu)费标准进行(xíng)明码(mǎ)标(biāo)价即可。而房地产经(jīng)纪服(fú)务机构在具(jù)体收取过程中，会结合房屋价值及工资(zī)标(biāo)准，综合计(jì)算出(chū)合(hé)适的(de)中介(jiè)费(fèi)率。”张大伟补充道。

　　对于明码标(biāo)价问(wèn)题，两部门(mén)在(zài)此次意见中提及，房地产经纪机构应当在经(jīng)营门店、网(wǎng)站、客户端等场所(suǒ)或(huò)渠道，公示服务项目、服务内容和收费标(biāo)准(zhǔn)，不得混合标价和捆绑收费(fèi)。房地产经纪机构提供(gōng)的基本(běn)服务和延伸服务，应当(dāng)分别(bié)明(míng)确服(fú)务项目和收费标准。房(fáng)地产经纪机构收费(fèi)前应(yīng)当向交易当事人出具收费清单(dān)，列明收费标准、收费金额，由(yóu)当事人签(qiān)字(zì)确(què)认。

　　另外，对收费(fèi)明显高于市场(chǎng)平均水平的房地产经纪机(jī)构，住房和城乡建设部门将会同市场监管等部门采取约谈等综合措施进行重点监(jiān)管。市场(chǎng)监管部门(mén)会(huì)同有关部(bù)门依法查处不按规(guī)定(dìng)明码标价、操纵(zòng)经纪服务收(shōu)费等违反价格和反垄断法律法规的行为。对房地产经(jīng)纪机构相关违法违规信息(xī)，市场监管部(bù)门要依法依(yī)规纳(nà)入国家(jiā)企业(yè)信用信息公示系统。

　　房屋中介费要降了？

　　鼓励按(àn)照成交价(jià)格越高、服(fú)务费率(lǜ)越(yuè)低的原则实(shí)行(xíng)分档定价，是(shì)否意味着(zhe)，未(wèi)来(lái)豪宅的中介费有望(wàng)大(dà)幅降低？

　　中(zhōng)原(yuán)地产华南区总裁兼(jiān)深(shēn)圳中原总(zǒng)经理郑叔伦(lún)称，住(zhù)建(jiàn)部发文(wén)鼓励按照成交(jiāo)价格越高、服务费率越低(dī)的原则实行分档定价，合理降低住房(fáng)买卖和租赁经纪(jì)服务(wù)费用(yòng)，主要还(hái)是规(guī)范行业，打击(jī)收(shōu)费过高的经(jīng)纪(jì)机(jī)构，但对市(shì)场(chǎng)影响(xiǎng)有限，“以深圳为例，深圳(zhèn)市场(chǎng)豪宅和普(pǔ)宅本来(lái)收费就(jiù)不同，各家收费(fèi)普(pǔ)遍在合理范围内，加(jiā)上经纪服务费用对市场(chǎng)的(de)影(yǐng)响不大。”

　　张(zhāng)大(dà)伟指出(chū)，由于当前两部门提出的意见仅为鼓励(lì)性质，即(jí)只是纲领性文件而非规定，未来如何具体认定其中(zhōng)的细(xì)则，还(hái)需要(yào)看各(gè)城(chéng)市落地执行情况。

　　不(bù)过，张大(dà)伟表示，“从目前市(shì)场看(kàn)，经(jīng)纪服务领域的调整(zhěng)改善、规范化，有利于行业健(jiàn)康发展。同(tóng)时，由(yóu)于二手房很多房源在(zài)产权方面有瑕疵，如产权抵押(yā)、不同税费等都可能对交易产生影响，这对(duì)房地产(chǎn)经纪服务行(xíng)业的专业性提出(chū)更高(gāo)的要求(qiú)。”

　　58安居客研究院(yuàn)研究总监(jiān)陆骑(qí)麟指出，在二手房(fáng)买卖过(guò)程中，原本(běn)应该由上下家各支付一半的中(zhōng)介费，但(dàn)在(zài)一些热(rè)点城市的(de)二(èr)手房(fáng)交易过程(chéng)中(zhōng)，往往会有这(zhè)样的情(qíng)形，因(yīn)部分购房者处(chù)于弱(ruò)势地位，从而会出现(xiàn)中介费及税费均由购房者(zhě)来承(chéng)担(dān)。即使一些房东愿意(yì)承担中(zhōng)介费，这部分费用也可能通过转(zhuǎn)嫁的方式，在房(fáng)价中有所体现。

　　“上(shàng)家把中(zhōng)介费转嫁给下家，市场这种所谓‘约(yuē)定俗成’的(de)情况，一些房产中(zhōng)介公司将(jiāng)其视为向购房者单边(biān)收(shōu)费的行为。部分中介(jiè)公司可能会利(lì)用(yòng)其支(zhī)配地位，在原先经纪服务(wù)收费的基(jī)础上(shàng)，再次向房东收取费(fèi)用，而这(zhè)部分费用，房东往往会将其转(zhuǎn)再次(cì)转嫁给购房者，这实际上相当于变相推(tuī)高了房价。两(liǎng)部门提出(chū)严禁(jìn)操纵经纪服务收(shōu)费，不(bù)仅(jǐn)有(yǒu)利于提高交易中(zhōng)操作的透明(míng)度，也有利于房价的稳定。”陆骑麟称。

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