文：任泽平团队(duì)　　

　　导读

　　是该(gāi)取消预售(shòu)制(zhì)了。 1月(yuè)17日(rì)召(zhào)开的(de)全国住房(fáng)和(hé)城乡建(jiàn)设工作会议提出“有条(tiáo)件的可以进行现(xiàn)房(fáng)销售”，不足一个月(yuè)时(shí)间(jiān)，已有(yǒu)山(shān)东、安(ān)徽、河南、四(sì)川、广东等地明确表(biǎo)态，试(shì)点现房(fáng)销售。

　　1、是(shì)该取消商品房预售制(zhì)了，用你(nǐ)的(de)钱，建(jiàn)你的房(fáng)子，还烂尾了，这是对购房者的(de)不公平。以后谁有钱谁建房，没(méi)钱没实(shí)力(lì)的别建了，不能把包袱(fú)甩给老百姓(xìng)和社会，这是房地产(chǎn)从(cóng)大开发时代(dài)步(bù)入(rù)高质量发展(zhǎn)阶段的(de)必然(rán)趋势(shì)，也(yě)是对购房老百姓的最大保(bǎo)护。98年(nián)房改时，全国缺房(fáng)子，开(kāi)发商缺钱(qián)，预售(shòu)制是(shì)权宜之(zhī)计(jì)，现在全国套户比(bǐ)超过1，从(cóng)大开发进入存量时代，对购房民众(zhòng)不公平的预售制(zhì)已(yǐ)经过时了，该取消了，改为现房销售。以(yǐ)后一手(shǒu)交钱，一手(shǒu)交房，天经地(dì)义。当然二次房改是(shì)个(gè)技(jì)术活，兼顾化解停贷、复工(gōng)保交楼、重组(zǔ)房(fáng)企债务、恢复(fù)市场信心以(yǐ)及(jí)长效机制(zhì)，长效(xiào)机制(zhì)四(sì)大关键是推动(dòng)城市群(qún)战略(lüè)、人(rén)地挂钩、金融中性(xìng)稳定和房地产(chǎn)税。如果按照(zhào)经(jīng)济规(guī)律办事(shì)，中国(guó)一定能实现(xiàn)房地产软着陆和长期平稳(wěn)健康(kāng)发展，跨(kuà)过这道(dào)关(guān)，解好这道(dào)世界难题(tí)。

　　2、为什么要取(qǔ)消预售制、改为现房销售？大家想想，绝大部分商品是一手交钱一手交(jiāo)货，预售制是对购买者的单(dān)方面不(bù)公(gōng)平(píng)制度，购房老百(bǎi)姓几乎承(chéng)担(dān)了所有(yǒu)商品不能交付的风险。从个人层面看，预售制对(duì)购房(fáng)者非常不公平(píng)，比(bǐ)如(rú)，交房等(děng)待期一般为两年，在此(cǐ)期间，购房(fáng)者不仅承担银行利(lì)息，还要(yào)承担延(yán)迟交房、房(fáng)屋(wū)质(zhì)量、房产(chǎn)证延(yán)期办理甚至不(bù)能交(jiāo)房的风险。从行业层面看，预售(shòu)制(zhì)助推(tuī)部分房企过度举债(zhài)、高杠(gāng)杆扩张，若遇到下行周(zhōu)期，会引发资金链断(duàn)裂、项目搁置等系列风险。取(qǔ)消预售制，改为现房(fáng)销售(shòu)，这样有助于落实中央房住不炒精神(shén)、有助于保障购房老百姓权益、有助于房企(qǐ)稳健发展(zhǎn)，一(yī)举多得，谋划(huà)长远。

　　3、为什么建(jiàn)议(yì)取消预售制度？预售制度怎么来的？国外什么情况？简单科普一(yī)下：商品房(fáng)预售最早源于中国(guó)香港(gǎng)，俗称卖楼(lóu)花，卖期(qī)房，是一种(zhǒng)开发商放杠杆(gān)的方式(shì)。98年房(fáng)改(gǎi)，由(yóu)于商(shāng)品房短缺(quē)，房(fáng)企缺资金，借鉴中国香(xiāng)港(gǎng)，引入了(le)商品(pǐn)房(fáng)预(yù)售制度。其实，当(dāng)前世界不少国家存在预售制。但是，重点来了！发达国(guó)家一般有严格的监(jiān)管保(bǎo)障(zhàng)措施，开发商在项目(mù)获得政府批准(zhǔn)后才可以开始销售，买(mǎi)家在(zài)购买期房后并非像中国一样在支付完(wán)首付款(kuǎn)后从银行一次(cì)性贷款(kuǎn)支(zhī)付剩余全部房款，而(ér)是根据开(kāi)发商工(gōng)程(chéng)进度在(zài)完全交房(fáng)前进行(xíng)分期支付。所以(yǐ)，预售制(zhì)度(dù)是需(xū)要严格的资金(jīn)监管、分期(qī)支(zhī)付以及(jí)违约(yuē)处(chù)罚(fá)措施作为保障的，如(rú)果没有(yǒu)这些(xiē)保障(zhàng)措施，一(yī)定会触发风(fēng)险，对购(gòu)房民众(zhòng)不公平(píng)，所以不如借机取消预售(shòu)制度，以(yǐ)后改为现(xiàn)房销(xiāo)售。客(kè)观讲预售制度有一定历(lì)史阶段性(xìng)，现在中国(guó)住房进(jìn)入存(cún)量时(shí)代(dài)，取(qǔ)消预售制度(dù)有助于降负债降(jiàng)杠杆(gān)，不(bù)再把烂(làn)尾风险甩给老百姓和社会，当然(rán)这(zhè)需要配套房企(qǐ)债务重组、复(fù)工保交楼、恢复市场信心和房地产长效(xiào)机制。这是个技术活，只(zhǐ)要坚持市(shì)场(chǎng)化改革，中(zhōng)国一定能化解这个难题，让房地(dì)产回归实(shí)体经济(jì)和居住属性，安居(jū)乐(lè)业(yè)。

　　4、简单讲，如果取消预售制，改为现(xiàn)房销售(shòu)，开发商将(jiāng)拼的不是五花八门、眼花缭乱、不(bù)知道能不能(néng)兑现(xiàn)的营销(xiāo)手段，而是所见即所得的过硬的产(chǎn)品质量和诚(chéng)信，这才是(shì)对(duì)购房民众(zhòng)的最根本最实(shí)质的保(bǎo)障，这样(yàng)将极大的提(tí)升开发商的建筑质(zhì)量，实(shí)现良币驱(qū)逐劣币。所有商业的(de)本质(zhì)是(shì)向善，是以客户为中(zhōng)心，房地产也不能例外，老百姓买房子(zi)是(shì)天(tiān)大的事，烂尾毁三(sān)代，好房幸福一家人。从这(zhè)个角度，取消预(yù)售制、实施(shī)现房(fáng)销售是(shì)实(shí)现老百姓安居乐业、社会长治久安、行业(yè)企业健康(kāng)发展的(de)重大措(cuò)施(shī)。在当(dāng)前(qián)的(de)情况下，取消(xiāo)预(yù)售(shòu)制要结合稳楼(lóu)市、房地产(chǎn)软着陆、打通(tōng)金(jīn)融支(zhī)持(chí)当期(qī)三(sān)好生、新模式等综合施策。

　　作者十年前在(zài)国务院发展研(yán)究中(zhōng)心参与财税改革方案研究(jiū)时，对(duì)预售制(zhì)、房地(dì)产税、人地(dì)挂钩、金融稳定、房企杠杆率等(děng)进行过长期系统的专(zhuān)项研究。（参(cān)考后来形(xíng)成的专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国内地商品房预售制的前(qián)世今(jīn)生

　　1.1 起源(yuán)：分(fēn)层销售+“按(àn)揭”，霍英(yīng)东(dōng)创造(zào)“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给量少，引进“卖楼花(huā)”模式，形成“中国内地版(bǎn)预售制(zhì)”

　　1.3 预售制(zhì)推动城市化进程，但(dàn)背后(hòu)潜(qián)藏的(de)风险确实存(cún)在

　　2 国际(jì)经(jīng)验(yàn)

　　2.1 美国：交付前预售(shòu)资(zī)金第三方全程监管，交付时(shí)开发商(shāng)凭验收凭(píng)证取(qǔ)得房款(kuǎn)

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交(jiāo)房时(shí)支付

　　2.4 日(rì)本：为规范(fàn)期房交易立法，设置期房(fáng)预付款保全措施

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金由银行监管，享1年(nián)保(bǎo)修(xiū)期后(hòu)付(fù)尾(wěi)款

　　3 启(qǐ)示

　　正文

　　1 中国内地商品房(fáng)预售制(zhì)的(de)前世(shì)今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍英东创造(zào)“卖楼花”模式

　　二十世(shì)纪五(wǔ)十年代在中国(guó)香港，楼(lóu)宇(yǔ)出租是地产行业盛行的方式(shì)，但有着(zhe)转让(ràng)难、出租资金周转期长等问题，分层销售(shòu)孕育而生。20世纪50年代，中国香港还未推(tuī)行公(gōng)共房(fáng)屋制度，许(xǔ)多人栖(qī)身于(yú)木屋(wū)或者其(qí)他临(lín)时住宅，住房(fáng)的需求(qiú)是相当(dāng)高(gāo)，不过大多数居民的储蓄很少。当时楼宇买卖(mài)多数(shù)以一整栋楼为单位，需要雄厚的资金实力才能(néng)购买。虽(suī)然楼(lóu)宇出(chū)租是中国香(xiāng)港地产行(xíng)业盛行的方式，但有着转让难、出租(zū)资(zī)金周转期(qī)长等问题。针对(duì)这一系列问题(tí)，不少地产商开始(shǐ)探求新的方式，如(rú)把楼(lóu)宇契约切开，即“分(fēn)契”，然后(hòu)将楼宇分层出售。这模式一(yī)经推(tuī)行(xíng)，购买楼宇的市民数量有所增加，开发(fā)商资(zī)金周转加快。

　　在分(fēn)层(céng)出售的基础上(shàng)，将“按(àn)揭”模式引入房地产(chǎn)销售，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模(mó)式。1953年底霍(huò)英东(dōng)创办立信置(zhì)业有限公(gōng)司，凭借商业(yè)直觉(jué)和多年经营杂货(huò)铺、海上驳运业务的(de)经验，对于(yú)商品流通、资金周转(zhuǎn)有着独到的见解，在努(nǔ)力寻求方法加快自身资金周(zhōu)转(zhuǎn)。当时(shí)其在购下九龙的一块地盘后，除了分层出售、还印发售楼(lóu)说明书，上(shàng)有文字详尽说明楼(lóu)宇的地(dì)势环境、建筑(zhù)材料、分层价格、订购方(fāng)法等。此外，“卖楼花”是另外一个亮(liàng)点，即先收取买家(jiā)的(de)订金，采用类似租(zū)金的分期付款(kuǎn)形式，等新(xīn)楼落成时，收齐买家的(de)钱，买(mǎi)家就拥有(yǒu)了自己(jǐ)的房产。这种方(fāng)式减轻(qīng)了(le)民(mín)众购房的(de)资金压力，加(jiā)速了(le)房屋的(de)建(jiàn)造(zào)和销售，也解(jiě)决了制造商的(de)资金问题，降低(dī)投资风险(xiǎn)，在当时可谓是“双(shuāng)赢”的举(jǔ)措。“预售楼花+分期(qī)付款”的(de)销售模(mó)式成为(wèi)当时(shí)中国香港(gǎng)房地产市场的(de)一大特色(sè)，纵观中(zhōng)国香港房地(dì)产市场的改革(gé)，“卖楼(lóu)花(huā)”模(mó)式高效率地解(jiě)决了核心的住(zhù)房供不应求的问题，使房市发展进入新阶段。

　　预(yù)售楼花(huā)模式推动(dòng)了中国香港楼(lóu)市几十(shí)年繁荣，但期(qī)间(jiān)也出(chū)现过(guò)“烂尾楼”的情况，但(dàn)监管部门不断完善、规范化，建立健全的监管机(jī)制(zhì)，促进(jìn)市(shì)场健康发展。例如(rú)，1960年，位于(yú)大角咀的一个楼盘因建筑(zhù)费用超(chāo)支停工，出现“烂尾”情(qíng)况。在1961年后，中(zhōng)国香(xiāng)港(gǎng)管理部(bù)门提(tí)升(shēng)了对(duì)于预售(shòu)楼(lóu)花制(zhì)度的监管(guǎn)，即要求(qiú)开发商在预售前，确(què)保地价款已(yǐ)经全部(bù)支付，还(hái)要(yào)证明自身有资(zī)金(jīn)等(děng)能力把(bǎ)项(xiàng)目(mù)完成，资金(jīn)需放入律师所(suǒ)托(tuō)管(guǎn)，支取时需律所和建筑师的核准。为了防止开发商、律所、建筑师(shī)等(děng)造假，套取(qǔ)监(jiān)管账户资(zī)金，中国香港要求律师行(xíng)在银行开设的(de)信托账户（监(jiān)管账户）、开发商(shāng)操作等采取全透明(míng)化(huà)机制，且银行的责(zé)任上升，如出现(xiàn)房屋(wū)“烂尾”情(qíng)况，银行(xíng)将成最大风险方(fāng)，后续需自(zì)身推(tuī)动项目完工(gōng)。随着监管体系逐步完善，出现“烂(làn)尾”的(de)现象较少。

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给量少，引进(jìn)“卖楼(lóu)花”模式，形成“中国内地(dì)版预售制”

　　二十世纪(jì)九十年代，中国内地面临(lín)住房需求大和(hé)供给量短缺问题，引入“卖楼花”制度。建国以来，中国(guó)内地优先发(fā)展(zhǎn)重工(gōng)业，强调基础建(jiàn)设，这一导(dǎo)向使前(qián)期发(fā)展工业化的进(jìn)程(chéng)大于城市化进程，唯有(yǒu)解决(jué)住(zhù)房基础(chǔ)等城市化配(pèi)套问题，才能进一步推进城市化。但当时推行的(de)是“统一管(guǎn)理，统(tǒng)一分配，以租(zū)养房”的福利分房制度，住(zhù)房(fáng)市场发展起步较晚(wǎn)、增速较慢，福利(lì)分房(fáng)制度(dù)也出(chū)现了分配(pèi)不(bù)公(gōng)、效率低、配(pèi)套差(chà)等问题(tí)，因此福利分房制(zhì)度不再适(shì)用(yòng)于当时(shí)的国情。叠加(jiā)房地产市场面临商(shāng)品房的需求(qiú)量大，而社会缺少大(dà)型房(fáng)地产开发(fā)商，商品房供(gōng)应(yīng)量小的困境，此时(shí)引入中国(guó)香港的“卖楼花”模(mó)式无疑(yí)是对内地(dì)房(fáng)地(dì)产市场的一针强(qiáng)心(xīn)剂。从1994年起，中(zhōng)国内地(dì)逐步引(yǐn)进(jìn)中国香(xiāng)港预售(shòu)商品房制度，先后出台多项文件，大力(lì)支持国内(nèi)房地产市场(chǎng)改革(gé)。例(lì)如，1998年，国务院出(chū)台《关于进(jìn)一步深化(huà)城镇(zhèn)住房制(zhì)度改(gǎi)革，加快住房建设的通知》文件，决定停止(zhǐ)住房无(wú)偿实物(wù)分配，逐步实行住(zhù)房分配货币(bì)化、住房供给商(shāng)品(pǐn)化、社(shè)会化的住房(fáng)新体(tǐ)制，从计(jì)划经济(jì)下的福利分房转(zhuǎn)向市场经济(jì)的商(shāng)品房。房地(dì)产(chǎn)市(shì)场采用预售制，允(yǔn)许开发商卖期房，解(jiě)决(jué)了(le)房企缺少(shǎo)资金(jīn)和(hé)开发时间周期长的两大难题，开发商以(yǐ)预(yù)售(shòu)款撬动下一个项目的开发(fā)，形成滚动开发模式，住房(fáng)供应速度加快(kuài)。自此中(zhōng)国(guó)内地开始房改货(huò)币化，中国人民银(yín)行(xíng)等多方(fāng)迅速出台相关(guān)的信贷(dài)政策，支持购房者，极大作用推动了房地产市场的发(fā)展。

　　引入(rù)中国香港(gǎng)“卖楼花”模式后，经(jīng)调(diào)整(zhěng)形成(chéng)契合中(zhōng)国内地的商品(pǐn)房预(yù)售制度。预(yù)售制的初衷是为(wèi)了缓(huǎn)解房(fáng)企资(zī)金压(yā)力，加快城(chéng)镇住房建设。具体来说，是指房地产开(kāi)发企业将正(zhèng)在建设(shè)中的房屋预(yù)先出售给购(gòu)房者，由购房者支付(fù)定(dìng)金或房款的(de)行为。区(qū)别于中国香港(gǎng)，在中国内(nèi)地实践过程中，商品房预售流程为：房地产开发(fā)商办(bàn)理预售(shòu)许可证-签订商品房买(mǎi)卖合同-进行备案登(dēng)记和预告登记-交付房屋(wū)。在购(gòu)房过程中，购房者需要一次性付清(qīng)首付款，并采用(yòng)银行贷款的形式一(yī)次性(xìng)付清(qīng)剩余房款，换言之(zhī)，房屋未建成，开发商可(kě)能(néng)已拿到了全部购(gòu)房(fáng)款(kuǎn)，这点与中(zhōng)国香港的(de)按照工(gōng)程(chéng)进(jìn)度(dù)付款有所不同。对中国(guó)内(nèi)地的开(kāi)发商而言(yán)，预售制(zhì)商品房(fáng)也开启了高周转、高杠杆的运(yùn)作模(mó)式(shì)。

　　1.3预(yù)售(shòu)制推(tuī)动城市化进程(chéng)，但背后潜藏的风险确实存在

　　作(zuò)为中国内(nèi)地(dì)商品(pǐn)房销售的最(zuì)主(zhǔ)要方式，预售制极大(dà)缩短房企现(xiàn)金(jīn)回(huí)笼(lóng)周期，同时增加市场商品房供(gōng)应，推(tuī)动了城镇化发展进程。预(yù)售制在过(guò)去20多年对中国内地房地产市(shì)场的稳步发(fā)展(zhǎn)起到了重要作用(yòng)，不仅解决了房地产市场快(kuài)速(sù)发展阶段的资金(jīn)需求，也提高了居民居住(zhù)水平，中(zhōng)国内(nèi)地城镇居民从筒子(zi)楼(lóu)住到住宅小区(qū)，从全(quán)民蜗居(jū)到基本适居，住房(fáng)事业取得(dé)巨大(dà)进步，数十(shí)年时(shí)间走完发达国家几(jǐ)百(bǎi)年城镇化路程。改革开放以来，城镇化进程进入(rù)快(kuài)速发(fā)展时期(qī)。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人(rén)增长至(zhì)9.1亿(yì)人(rén)，43年(nián)间增长4.4倍；1981-2020年(nián)，全国(guó)城市建成区面(miàn)积(jī)由(yóu)7438平方公里增长(zhǎng)至60721平方公里，增长(zhǎng)7.2倍。根据我们发布的(de)《中国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇(zhèn)住宅存量从(cóng)不(bù)到14亿(yì)平增至(zhì)313.2亿平，城镇人(rén)均住房建筑面积(jī)从(cóng)8.1平方米增至34.7平方米，城镇住房套数从约3100万(wàn)套(tào)增至(zhì)3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售制在当前已成为中国内地商品房销(xiāo)售最主要方(fāng)式，2005年中国内地商品住(zhù)宅期房销售(shòu)面积占总销售面积(jī)的比重为63％，而2021年期房(fáng)累计销(xiāo)售(shòu)面积达(dá)15.6亿平，比(bǐ)重上升至87％。

　　预(yù)售制(zhì)也推动了(le)中国(guó)内地房地产行业的发展(zhǎn)。中国内地房地产(chǎn)历经二十多(duō)年长周(zhōu)期(qī)繁荣，行(xíng)业各项指标大(dà)幅(fú)增长。1999-2021年(nián)，房屋新开工面积从2.2亿平增至19.9亿平(píng)，累计上涨8.2倍，年(nián)复(fù)合增速10.6％。房地产开发投资(zī)完(wán)成额从0.4万亿元(yuán)增至14.8万亿元(yuán)，累计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销售(shòu)面积和销售(shòu)金(jīn)额分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元(yuán)，累计(jì)上(shàng)涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴(bàn)随房地产业的快速发(fā)展，房地产企业从无到有、从(cóng)国企先(xiān)行到民企(qǐ)崛(jué)起，队(duì)伍逐渐壮(zhuàng)大(dà)。2018年(nián)，房地产企(qǐ)业数量(liàng)达9.8万(wàn)个，比(bǐ)1998年的(de)2.4万(wàn)个(gè)增长(zhǎng)3.1倍(bèi)。

　　二十年来房地(dì)产也(yě)成为(wèi)拉(lā)动中国内地经(jīng)济高增长的火车头。

　　1）从经济增长渠道，房地产带动的上下游产(chǎn)业链特别长(zhǎng)，高达(dá)50多(duō)个行业。2020年房地产及(jí)其产业(yè)链(liàn)占(zhàn)GDP的17.2％（完全(quán)贡献），其中房(fáng)地产业增加(jiā)值占GDP的(de)7.3％（直接(jiē)贡献），房(fáng)地产带动产业链占GDP的9.9％（间接贡献(xiàn)），其中房(fáng)地产(chǎn)对金融、批发、建材的带动最为明显。

　　2）从投(tóu)资渠道，2020年房地产完全(quán)拉(lā)动的投资(zī)占(zhàn)全社会(huì)固(gù)定资(zī)产投资的51.5％，其中，房地产开发投资占固(gù)定资产(chǎn)投资(zī)的27.3％。

　　3）从(cóng)金融(róng)渠道，从房地产贷(dài)款占银(yín)行各项贷款余额的(de)比重看，2021年12月为27.07％，如果(guǒ)加上信托等通(tōng)道业务，占(zhàn)比超(chāo)过(guò)三分(fēn)之一。从房地产融资(zī)存量占社融(róng)存量比重看，2021年12月占比(bǐ)为(wèi)18.76％。如果(guǒ)房企(qǐ)大(dà)面积违约，将导致银(yín)行不良率(lǜ)大(dà)幅上(shàng)升。

　　4）从(cóng)居(jū)民财富效应渠(qú)道，根据(jù)我们的《中国住房市值测算(suàn)报告》，2020年中国住房(fáng)市值(zhí)为62.6万(wàn)亿(yì)美元(yuán)，大于美国的(de)33.6万亿美元、日(rì)本的10.8万亿(yì)美元、英法(fǎ)德三国合计的31.5万亿美(měi)元。从住房(fáng)市值占(zhàn)股债房市值的比例(lì)看，2020年中(zhōng)国为66.6％，高于美国的(de)27％、日(rì)本的37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中国住房市值与股债房市值(zhí)的比(bǐ)例较(jiào)高，主要是(shì)因为住房(fáng)市值高(gāo)，以及中(zhōng)国资本(běn)市场发育尚不成熟，直接融资比(bǐ)例较(jiào)低，股(gǔ)票、债(zhài)券市值较低，居(jū)民投资渠道缺乏。

　　不可否认，预(yù)售制背后潜藏(cáng)的风险确实存在，当前(qián)的负面效应愈发凸显。

　　从个人层面看，绝大部分商品是一手交钱一手交货，预售制(zhì)是对购买者的(de)单方面不公平(píng)制度，购房老百姓几(jǐ)乎承担了所有商品(pǐn)不能交(jiāo)付(fù)的风险。比如，交房(fáng)等待期一般为两年，在此期间，购(gòu)房者(zhě)不仅(jǐn)承(chéng)担银行利(lì)息，还要承(chéng)担延迟交房、“一房二(èr)卖”、房(fáng)屋质(zhì)量、房产证延(yán)期办理甚至(zhì)不(bù)能交房等风险。另外(wài)，购(gòu)房者和开发商之(zhī)间(jiān)的购房合同、购房者(zhě)和(hé)银行的按揭贷(dài)款合(hé)同是两(liǎng)个独立的(de)合同关系，如果(guǒ)开发商发生违(wéi)约，购房者只能根据购房合同(tóng)向开发商主张(zhāng)权力，但依(yī)旧需要(yào)根据按揭贷款(kuǎn)合同按时向银行进行贷(dài)款偿还，因此购房者承担的风险较大。

　　从行业层(céng)面看，预(yù)售制助推部分房企过(guò)度举债、高杠杆扩张，资金若遇到下行周期(qī)，会引发(fā)资金链断(duàn)裂、项目搁置等系列风险(xiǎn)，进(jìn)行影响自身信(xìn)用(yòng)和购房者对行业(yè)的(de)信心(xīn)。

　　从金融层面(miàn)看，银行作为按揭贷款的发放方，一(yī)旦房(fáng)企因为市(shì)场波动或经营不善(shàn)，出现资金链断裂(liè)等一(yī)系列问题，导致“烂尾”等情况，而房企通过与购房者签订的(de)预(yù)售合同和按揭合(hé)同(tóng)，已经从(cóng)银行获(huò)得房(fáng)款，如果购(gòu)房者丧失(shī)还款能力(lì)或短期不能(néng)还款等，则风(fēng)险(xiǎn)完全由银行承(chéng)担(dān)，银行将面(miàn)临较大(dà)的坏(huài)账压(yā)力。

　　从监管角度看(kàn)，购房者的预售监(jiān)管资金去(qù)哪了？楼盘“烂(làn)尾(wěi)”，归根结底两个字那就(jiù)是“没钱”，即没钱(qián)付工程款(kuǎn)。在2004版的(de)《城市商品房预售管理办法》中明确规(guī)定了开发企业(yè)预售商品房所得(dé)款项应当(dāng)用(yòng)于有关(guān)的工程建设，商品房预售款监管的具体办法，由房地产管理部门制定。但多(duō)年以(yǐ)来全(quán)国(guó)并没有统一的预售(shòu)资金监管规定，各地实(shí)行(xíng)“一城一(yī)策(cè)”。例如，太原、昆明、重庆、长(zhǎng)沙等城市重点监管资金比例为总预售款的15-40％左(zuǒ)右，郑州、福州、合(hé)肥等城市(shì)则按照项目(mù)的建安成本乘以(yǐ)建筑面积或者项目工程总额报价计算(suàn)重点资金(jīn)。而(ér)事实是，不少购(gòu)房款(kuǎn)未进(jìn)入监管账(zhàng)户、或进(jìn)入监管(guǎn)账户后被挪用(yòng)，导致(zhì)楼盘没有资(zī)金继续建设。收楼(lóu)遥遥无(wú)期(qī)，月(yuè)供却(què)被迫(pò)继续还款。那么，监管账户资金如(rú)何被(bèi)挪走的？实际(jì)上，在过去(qù)房地产大开发时代的高周(zhōu)转背(bèi)景下，抽调预售款监管账户(hù)资金(jīn)，是行业“潜规则”。比如工程总承包(bāo)方，以工程建设(shè)名义，获得(dé)监管(guǎn)账户拨付(fù)资金，再由工程方将资金转给(gěi)房(fáng)企，而拨付的工程款(kuǎn)，远超工(gōng)程(chéng)进度所需。通过这些方式套取的资金，在房企各地项目(mù)间(jiān)流动(dòng)，变相加杠(gāng)杆，这样做提供了资(zī)金(jīn)流(liú)动性，房企抽(chōu)调资金统筹拿地、还(hái)款和楼盘(pán)建设(shè)，形成(chéng)一(yī)种资金循(xún)环高周(zhōu)转模式，但一定(dìng)程度上把风险甩给了购房者。

　　2 国(guó)际(jì)经验

　　整体来说，国(guó)外商品房预售制(zhì)度呈现以(yǐ)下特点：

　　1）预付款保护：对于购房者预付资(zī)金，一般设(shè)有定(dìng)金或预付款保护机(jī)制，如(rú)英国(guó)、日本；

　　2）预付(fù)款比重：要求购房者支付(fù)的(de)预(yù)付款(kuǎn)比例相(xiāng)对较低，绝大部分房款在房屋(wū)交付后开始支付(fù)；

　　3）预付(fù)款支付方式：预(yù)付款一般以定金方式支付，或按工程进度分期(qī)支付，或二者结合；

　　4）按揭贷款方式：一般采用两种方式发放(fàng)按揭贷款，一(yī)是按工程(chéng)进度(dù)付款，按揭贷(dài)款(kuǎn)按照工程(chéng)进(jìn)度逐渐发放(fàng)，购房者开始月供；二是房(fáng)屋交(jiāo)付后(hòu)发放按(àn)揭贷款；

　　5）房屋烂(làn)尾保护：为预售(shòu)商品房提供期(qī)房烂尾保险，在(zài)商品房出现重(zhòng)大延期或重大缺(quē)陷时，保障购(gòu)房者(zhě)权益(yì)；

　　6）房屋交付保护：房屋(wū)交(jiāo)付质量(liàng)的保障有两种方式，一是期房由政(zhèng)府或第三(sān)方验收(shōu)合格并提供(gōng)验收凭证后，开(kāi)发商(shāng)凭(píng)验收凭(píng)证取得购(gòu)房(fáng)者支付(fù)的(de)房(fáng)款。二是开发商为(wèi)购(gòu)房(fáng)者提供一定的保修期(qī)，通常(cháng)1-5年(nián)，保修期满，购房者支(zhī)付尾(wěi)款。

　　2.1 美国：交付(fù)前预(yù)售资(zī)金第三方全程监管(guǎn)，交付时开(kāi)发商凭(píng)验收(shōu)凭证取得房款

　　美(měi)国期房(fáng)定(dìng)金一(yī)定期限(xiàn)内无(wú)条(tiáo)件返还，最低首付比例为(wèi)3.5％，交房前仅支付首付，其余房款(kuǎn)交付后按(àn)揭还款，交付前资金由第三方全程监管，交付时开发(fā)商凭(píng)验收凭证取得(dé)房款。

　　定(dìng)金及首付环节，定金比例(lì)一般为房款的1％-5％，首付比例最(zuì)低(dī)可低于3.5％，根据美国官(guān)方数据，2021年美国平均首付比(bǐ)例为12％。

　　余款(kuǎn)支付方面(miàn)，除(chú)定金或首付(fù)外，购房者在房屋交付后通过(guò)按揭(jiē)贷款(kuǎn)支付(fù)剩余房款。

　　资金(jīn)监管方(fāng)面(miàn)，美国为防(fáng)止开发商挪用(yòng)资(zī)金，购房者的定金(jīn)及首(shǒu)付款由第三方公证行(xíng)或产权(quán)保险公(gōng)司的信托账(zhàng)户(hù)监管。如果开(kāi)发商倒闭导致楼(lóu)盘烂尾，购(gòu)房者资金可通过申请仲(zhòng)裁(cái)取回(huí)，且(qiě)不承担任何责任与(yǔ)损失。而开发商(shāng)在房屋建设过程(chéng)中的(de)资(zī)金全(quán)部来自银行，银(yín)行根据工程进度向开发商提供(gōng)一定比例的贷款，由于开发商挪用资金直接(jiē)损害银行利益，银行有充分动(dòng)机监管开发商施工(gōng)进(jìn)度(dù)。开发商在房屋交付时需取得(dé)由政府(fǔ)相关部门(mén)经审(shěn)查(chá)后发放的验(yàn)收凭证，通过(guò)验收凭证向银行(xíng)得到(dào)购房(fáng)者支付的房(fáng)款。

　　2.2 德(dé)国：可零首付购房，提(tí)供期房(fáng)烂尾(wěi)险

　　德国期房可(kě)零首付购房(fáng)，房款(kuǎn)按(àn)建(jiàn)造工(gōng)期(qī)进度支(zhī)付，按(àn)揭按工期放款(kuǎn)后还贷，房(fáng)贷利(lì)率采用固定(dìng)利率，开发商或购(gòu)房者可购(gòu)买期房(fáng)烂尾保险(xiǎn)。

　　预售门槛(kǎn)方(fāng)面(miàn)，德国开发(fā)商在项目(mù)获批后即可预售房屋。签署购房合同前，购房者需支(zhī)付约2000欧的定金并进行预约公证，签订合(hé)同后定金退(tuì)还(hái)。如由于任何(hé)原因不能购买，定(dìng)金按照(zhào)德国(guó)法律全部退(tuì)还(hái)。

　　签署购房合同后，购房者(zhě)需支(zhī)付公证费(fèi)和土地(dì)交易税(shuì)，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用不包(bāo)含在购房(fáng)款中(zhōng)，属于购房(fáng)附加费。

　　首(shǒu)付方反函数的性质是什么意思，反函数得性质面，德国没(méi)有规定最低(dī)首(shǒu)付比例(lì)，可零(líng)首付购房。

　　余款方面，德国也采(cǎi)取按工(gōng)期(qī)支付房款的制度，一般分(fēn)7笔进行支付，具(jù)体支(zhī)付节点、比(bǐ)例因项目而异。一(yī)般(bān)来说，支付节点可分为公证后、主体完工、内(nèi)部(bù)水暖电路完工、窗户玻璃完工、室内清洁及(jí)墙面完工(gōng)、地板完工、全(quán)部(bù)完工，支(zhī)付比(bǐ)例可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面，购房(fáng)者可在支付房款前申请房贷，房贷利率采用固定(dìng)利率，银行(xíng)按施工节奏分多次发放贷款，每(měi)笔贷款给予购房者(zhě)一(yī)定使(shǐ)用期限，期限结束后(hòu)，购房者开始还贷。

　　保险(xiǎn)方面，德国保(bǎo)险公司(sī)针(zhēn)对期房设计了两种保险，保险(xiǎn)的功能是当房屋出现重大延(yán)期或重大缺(quē)陷时，保险(xiǎn)公司保(bǎo)证开发商赔偿或修复，开发商(shāng)破产，由保险公(gōng)司负责相(xiāng)应赔偿。保险由开发商(shāng)或购(gòu)房者(zhě)购买。

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保护机制(zhì)，55％-80％房款交房时支付

　　英(yīng)国预(yù)售制设(shè)有10％定金保险保护(hù)机制(zhì)，交(ji反函数的性质是什么意思，反函数得性质āo)房前付款比例仅20％-45％，资金由买(mǎi)卖双方律师严格(gé)监(jiān)管。

　　订立合(hé)同前，买卖双(shuāng)方均有一(yī)名律师，负责沟通期(qī)房交易中的(de)房(fáng)产、资(zī)金(jīn)、合同等各个(gè)环节，各环节内容(róng)确认无误后签订首付(fù)交换合同(tóng)。

　　定金(jīn)方面，英国设置了10％定金(jīn)保险保护机制，当开发商(shāng)出现财(cái)务、经(jīng)营(yíng)问题时，购房者10％的(de)定金由保险公(gōng)司赔付，而超出10％的部分较(jiào)难追回。

　　首(shǒu)付方面，首(shǒu)付比例通常为10％-25％，首付(fù)需要在合同签订21天内支付。

　　余款支付环节，英国采取按工程进(jìn)度付(fù)款的(de)方式，但是交房前付款比例相对较(jiào)低，一般(bān)会在(zài)合(hé)同签订(dìng)6-24个月(yuè)分别支付(fù)两笔5％-10％的款项(xiàng)，即(jí)交房前付款比例在(zài)20％-45％之间(jiān)，剩(shèng)余款(kuǎn)项交房后支付。

　　交付环节，英国规定房屋必须经过房产公(gōng)证公司(sī)的(de)检验(yàn)验收(shōu)后才能(néng)交(jiāo)付，交付后方可按揭还贷。

　　资(zī)金监管(guǎn)环节，英国期房预售资金监管极为严格，资金(jīn)也(yě)由(yóu)律(lǜ)师监(jiān)管，在确认工程进度(dù)、支付相关(guān)款项过程中，由买房律师将(jiāng)资金转给(gěi)卖方律师(shī)，卖方(fāng)律师(shī)转给开发(fā)商，即资金在进入开发(fā)商账户前经(jīng)过两(liǎng)道关口，有利于(yú)保障购(gòu)房者资金安全。

　　2.4 日(rì)本：为规范期房交易(yì)立法，设(shè)置期房(fáng)预付款保全(quán)措施(shī)

　　日本期(qī)房交易立法，定金超5％或1000万(wàn)日元时，开发商必(bì)须完成“预售(shòu)房定金保全措施”，交房前(qián)付款比例不(bù)超房(fáng)款的20％，开发商违约需返还定价并赔(péi)偿约(yuē)10％房款，交房后按(àn)揭还款。

　　立法方面，日本二战结束后由于房屋供给严重(zhòng)失衡，叠(dié)加法(fǎ)律(lǜ)空白，社会(huì)上“一房二(èr)卖(mài)”现(xiàn)象普(pǔ)遍，为此(cǐ)，日本(běn)政府1952年(nián)出台《宅地(dì)建筑物交易法》，经多次修订(dìng)，目前是唯一一部(bù)规范期房交易的法律。

　　定金保护方面，根据日(rì)本《宅(zhái)地建(jiàn)物取引业法》，对(duì)购房(fáng)者支(zhī)付定(dìng)金超过(guò)5％或超1000万日元(yuán)的部分，法律要求开发(fā)商必须(xū)完(wán)成定金(jīn)保全措施才可预售。什么(me)是定(dìng)金保全措施？即买卖双方签(qiān)订购房合同(tóng)时，开发商向(xiàng)金融(róng)机构(gòu)或指定保(bǎo)证机构或保(bǎo)险机(jī)构签(qiān)订定(dìng)金保证委托合(hé)同，设置购(gòu)房者定金的保证(zhèng)或保险，并将相(xiāng)应的保(bǎo)证(zhèng)金证明(míng)书交(jiāo)付给购房者。除定(dìng)金外，其(qí)他(tā)预(yù)先支付的购房款(kuǎn)也受该措施保护。若开发商倒(dào)闭导致期房(fáng)烂尾(wěi)，购房(fáng)者可凭(píng)保证金证明(míng)书向(xiàng)金(jīn)融(róng)机(jī)构或保证机构或保险公(gōng)司兑(duì)付，同时，开发商需向购(gòu)房者赔(péi)付违约(yuē)金，一般约为房(fáng)价(jià)的(de)10％。

　　房款支(zhī)付(fù)环节，交(jiāo)房前(qián)只需支(zhī)付最(zuì)多不超20％的定(dìng)金，签订购(gòu)房合同后，购(gòu)房者即可向银行申请贷款，但交房后才开始按(àn)揭贷款(kuǎn)，除(chú)定金外的剩余房款在交房后(hòu)开(kāi)始支付。

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金由银行监管，享(xiǎng)1年(nián)保修期后付尾款

　　新加(jiā)坡期(qī)房购房者违约(yuē)可返(fǎn)还相当于3.75％房款(kuǎn)的订金，首付比例20％，余(yú)款按(àn)工程(chéng)进度支付，所(suǒ)有资金进(jìn)银行专门项目资金账户，交房后满1年保修期后支付15％尾款(kuǎn)。

　　订金支付(fù)环(huán)节，新加坡开发商有统一的选购(gòu)权合同(tóng)以及订金返(fǎn)还机制，即(jí)OTP，签(qiān)订OTP后需支付5％房(fáng)款作为订金，OTP有效(xiào)期14天，执行OTP则进一步签订购买合同，不执行OTP则退(tuì)还(hái)3.75％的反函数的性质是什么意思，反函数得性质(de)房款。

　　首付比(bǐ)例方面，签(qiān)订购房合同后(hòu)，购房者需支(zhī)付15％的首付及印(yìn)花税，同时购房(fáng)者(zhě)向(xiàng)银行申请按揭贷款。

　　余(yú)款支付(fù)上，新加坡期房(fáng)同样采取按工程(chéng)进度付款的方式，《发展(zhǎn)商条例》对期房(fáng)付款流程做了统一详细规定，要求所有开(kāi)发商遵守，支付(fù)节点(diǎn)一般为合(hé)同签订后、地基完工、框架(jià)完工(gōng)、管道门(mén)窗(chuāng)等完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭贷款也依照工(gōng)程进(jìn)度放款，月(yuè)供在此过程中随着放出贷(dài)款的增加而(ér)增加，未(wèi)放款部分无需月供。

　　资(zī)金监管(guǎn)方面，购房者的订金与付款会存入(rù)银行专(zhuān)门(mén)的项目资金账(zhàng)户(hù)，账户资金提取(qǔ)须与房屋建设有关。房屋交付后，购房者(zhě)享受1年(nián)的房(fáng)屋保修期，此(cǐ)后购房者支付15％的(de)尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当(dāng)前房地产(chǎn)到了政策(cè)出手临界点，重(zhòng)点(diǎn)是保交(jiāo)楼和房企重组(zǔ)。一方面，加大对刚需(xū)和改善型需求的(de)支(zhī)持力度，长短(duǎn)兼(jiān)顾(gù)妥善应对局部停贷(dài)现象，重点(diǎn)是保交楼保复工保民生，给予强有力的(de)金融工具支持。另一(yī)方面，从现在(zài)起，对还在(zài)正常(cháng)运转的房企包括民营企业，加大(dà)支持力度(dù)，由优质房企牵头(tóu)并购重组整个行业，为每个房(fáng)企配套AMC和(hé)财团(tuán)，给予金融工具配套。

　　二，中期来看，应充分(fēn)估计形(xíng)势复杂性和人性复杂性，兼顾(gù)化(huà)解停贷、复(fù)工保交(jiāo)楼、重组房(fáng)企债务(wù)、恢复市场信(xìn)心以及长效(xiào)机制。长(zhǎng)效(xiào)机制四大关键是推动城市(shì)群战(zhàn)略(lüè)、人(rén)地挂(guà)钩、金融(róng)中性稳(wěn)定和房地产税。定金(jīn)环节，建立开(kāi)发(fā)商(shāng)违约后定(dìng)金保护机(jī)制(zhì)，如将已支(zhī)付定(dìng)金冻结(jié)至房屋(wū)交付阶段，保障购房(fáng)者定金安(ān)全。签订合同环节(jié)，鼓励保险公司介入，为房(fáng)屋重大延期以及重大(dà)缺陷等情况提供(gōng)充(chōng)分的保障。余(yú)款支(zhī)付环节，建立按工程进度付款机(jī)制或交房(fáng)后按揭(jiē)贷(dài)款机制，充分保护购房者(zhě)的权益。资金监管环节(jié)，引入独立于开发商(shāng)、银行的(de)第三方资金监管机构，或由政府相关部(bù)门直接(jiē)监管(guǎn)，以此防止(zhǐ)资金挪(nuó)用现象。交付环节，建立商(shāng)品房(fáng)保修期制度。保(bǎo)修(xiū)期(qī)内，开(kāi)发商应对房屋(wū)质(zhì)量问题(tí)全权负(fù)责、免费维修，购房者在保修(xiū)期结束后(hòu)支付尾款。

　　三(sān)，长(zhǎng)期来看，取消商品房预售制是大势所趋。一方(fāng)面，98年(nián)房(fáng)改时(shí)，全(quán)国缺房子，开发商缺钱，预售制是权宜(yí)之计，现在全(quán)国(guó)套户比超过1，从大(dà)开发进入(rù)存量时代(dài)，对购房民(mín)众不公平的预售制已经(jīng)过时了(le)，该(gāi)取消了，改为现(xiàn)房销售。另一方(fāng)面，取(qǔ)消预售制，改为现房销(xiāo)售，开发商将拼的(de)不(bù)是五花(huā)八门、眼花缭(liáo)乱、不知道能不能(néng)兑现的营销手段，而是所见即所得的过硬的(de)产品质量和诚信，这才是(shì)对购房民众的最(zuì)根本最实质的保障，这样将极大的(de)提(tí)升(shēng)开发商的(de)建筑(zhù)质量，实现良(liáng)币驱(qū)逐劣币。

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