近两年(nián)火爆(bào)的创新产品公募REITs进入密集分红期，近日(rì)7只(zhǐ)REITs陆续(xù)迎来除息日，公募REITs整体(tǐ)呈现出高比例稳定分(fēn)红，15只公告2022 年可供分配(pèi)金额(é)的(de)REITs产(chǎn)品，平均分红比(bǐ)例接近99％。

　　多位业内人士(shì)对此表示，强制分(fēn)红机(jī)制是公募REITs主要特征之一，稳定分红体现出该类(lèi)产品长(zhǎng)期投资价值，通过观(guān)测(cè)经营(yíng)活动(dòng)现金流、可供(gōng)分配(pèi)现金等(děng)指(zhǐ)标，也是观(guān)察REITs项目(mù)底层资产运营情况的(de)“窗口”。他们(men)也提醒普通投资者注(zhù)意，与产权类(lèi)项目相比(bǐ)，特许经营REITs项目在经营(yíng)权到期后不再(zài)产生(shēng)现金收益，特许经营(yíng)权分红目前(qián)已(yǐ)包含了利润(rùn)分配和本(běn)金的归还，在选择投(tóu)资标(biāo)的时(shí)应了解资产类型和(hé)分(fēn)红的特(tè)征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分(fēn)红期(qī)，近日(rì)7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来(lái)除息日，此(cǐ)外尚(shàng)有6只REITs实际分(fēn)配情况尚(shàng)未(wèi)公布。整体来看(kàn)，公募(mù)REITs呈(chéng)现出了高比例的稳定分红，15只(zhǐ)公告2022 年可供(gōng)分配金额的(de)公募REITs产品中，2022年全年分配金额占可(kě)供分配(pèi)金额比例平(píng)均为98.89％，且绝大(dà)部分(fēn)分配比例在96％以上(shàng)。

　　中金基金(jīn)相关负责(zé)人(rén)对(duì)此表示，投(tóu)资公募REITs的主要(yào)收益来源(yuán)为(wèi)持(chí)有期分红收益，以及(jí)基金份额(é)交易价格的(de)变化。基金份额二级(jí)市场价(jià)格(gé)受到公募REITs资产运营情况及市(shì)场因素的综合(hé)影响，较(jiào)易(yì)引起(qǐ)波动(dòng)。与此(cǐ)相比，基金分红预期则更有规律可循。公募(mù)REITs的分红主要来自基础(chǔ)设施资产的经营现金流，投资人(rén)通过基金募集材料和信(xìn)息披露文件，结合行(xíng)业及市场情况，可以分析(xī)基础设(shè)施项(xiàng)目的(de)经营业绩，作为(wèi)进行(xíng)投资决策的重要参考(kǎo)。

　　“相(xiāng)对于(yú)基(jī)金份额二级(jí)市场价格变化导(dǎo)致的浮盈或浮亏，分红作为(wèi)基金份额持有(yǒu)人实(shí)际获得的现金(jīn)收益，对于长(zhǎng)期(qī)投资者更(gèng)具参考价值。”中金基金(jīn)相(xiāng)关负责人称(chēng)。

　　平安基金(jīn)REITs 投资中心运营高级副(fù)总(zǒng)监(jiān)李华平也表示，根据《公开募集基础(chǔ)设(shè)施证券投资基金指引（试行）》及相关法规要求，基础设(shè)施基金应当将90％以(yǐ)上(shàng)合并(bìng)后基金年度可分(fēn)配金额(é)以现(xiàn)金形式(shì)分配给投(tóu)资者，强(qiáng)制(zhì)分红机(jī)制(zhì)是公募(mù)REITs的主要特(tè)征之一，稳(wěn)定(dìng)的分(fēn)红机(jī)制(zhì)体(tǐ)现出REITs产品长期投(tóu)资价值。

　　中航基金也认(rèn)为，从投资角度来(lái)看，基础设施公(gōng)募(mù)REITs同时具马美如简介备“股性”和“债性”双(shuāng)重特点。二级市场价(jià)格反映这(zhè)类产品“股性”的一面，分红(hóng)体(tǐ)现了这类产品的“债性(xìng)”特点。公(gōng)募REITs有强制(zhì)分红要(yào)求，分红类(lèi)似于债券派息，但不等(děng)同于(yú)债券的固定利息回报，而是由(yóu)可供(gōng)分配现金决定(dìng)。

　　从机构投资者的角(jiǎo)度来看(kàn)，一方面是(shì)公募REITs丰(fēng)富了机构投资者的投资品类，为资产配置多元(yuán)化提供(gōng)抓手，具有较强的(de)配置价值。另一方面，公募(mù)REITs的分(fēn)红能(néng)够帮助(zhù)机构投资者稳定收益(yì)。机构(gòu)投资(zī)者公募(mù)REITs能够(gòu)通(tōng)过分红获取相(xiāng)对于投资债券相对(duì)高的(de)收益(yì)性，在(zài)有效(xiào)控制风险(xiǎn)的(de)前提下，增厚资产包收益(yì)，起到投(tóu)资“压舱石”的作用。

　　分红除了投(tóu)资收益(yì)“落(luò)袋为安”外，市(shì)场对于(yú)未来分红水(shuǐ)平的预期，也(yě)是(shì)影响(xiǎng)REITs基金二级市场价格走势(shì)的关键因素之(zhī)一(yī)。

　　从近期公募REITs的二级(jí)市场表现马美如简介(xiàn)看，截至4月21日，今年以(yǐ)来中证REITs（收(shōu)盘）指数收于975.99 点，年内下(xià)跌7.44％，未跑赢(yíng)主要股票和债券(quàn)宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有(yǒu)20只公募REITs发布了2022年年报，部分产品受宏观经济的影响，可分配金额完成率不达预期，一(yī)定程度上影响了公募(mù)REITs二级(jí)市场的价格。”李华平称，公(gōng)募REITs二级市(shì)场的(de)价(jià)格波动受多重因素的影响(xiǎng)，投资(zī)收益是影响REITs二级市场价格的(de)主要因素之(zhī)一(yī)，而稳定的分红有利(lì)于吸引投资者参与公募REITs二级(jí)市(shì)场的(de)投(tóu)资。

　　中金基(jī)金相(xiāng)关(guān)负责人也(yě)表示(shì)，近期经(jīng)济预期(qī)恢复，一方面(miàn)市场(chǎng)热点呈现向股票和债券回(huí)归的过程；另一方(fāng)面，基础设施项目的经营业绩(jì)相对(duì)经济活力的改善有一定的滞后性。

　　此外，公募REITs在分红除权日，将(jiāng)对基(jī)金份额的开盘指导价(jià)做调减(jiǎn)处理，调减金额根据(jù)单(dān)位(wèi)基金份额的分(fēn)红金额进行(xíng)计算。除权操作(zuò)是对分红前后基(jī)金份额(é)净(jìng)值变(biàn)化的修正(zhèng)，使投资人在基金(jīn)分红前(qián)后均可(kě)以获得公平的投资(zī)机(jī)会。

　　“分红可增强投资者(zhě)长(zhǎng)期投资的信心，同时需结合持有产品的特(tè)性，关注二级市场扰动对整体收益的影响程(chéng)度。”中航基金(jīn)相关人士也称。

　　特许经营权分红(hóng)包(bāo)括利润(rùn)分配和本(běn)金归还

　　普通投资者应了解底(dǐ)层资产情(qíng)况

　　多位业内人(rén)士还提醒，与现有公募基金(jīn)分(fēn)红前提(tí)是本金之(zhī)上的增值部分不同，特许经营权REITs基(jī)金运作期间的“分红”界定为“分派”更为准确，分派的是本金与增值两个(gè)部分(fēn)，两(liǎng)个部(bù)分(fēn)之间的比例是变动的，与现有公(gōng)募基金分红差异很(hěn)大，大多(duō)数普(pǔ)通投资者可(kě)能把“分派(pài)”金额误认(rèn)为是持续分(fēn)红。一旦(dàn)30年、40年、50年、60年等合(hé)同年限(xiàn)到期后基金价值面临极(jí)大(dà)不确定性，这是该类(lèi)投资者应该注意的情况。

　　李(lǐ)华(huá)平表(biǎo)示(shì)，目前(qián)公募(mù)REITs主要有特许(xǔ)经(jīng)营权(quán)类(lèi)和产权类两(liǎng)大资(zī)产类型(xíng)，持有(yǒu)产权类产品的收益主要(yào)包括(kuò)每年(nián)的(de)现(xiàn)金分(fēn)红及资产增值的收益，而持(chí)有特许经(jīng)营类产(chǎn)品(pǐn)的收(shōu)益(yì)主要来(lái)自项目(mù)每年的(de)现金(jīn)分红。其中，特许(xǔ)经营权(quán)类资产(chǎn)的分红包括(kuò)了利润分配和本金(jīn)的归还，两者的比率也是变动(dòng)的，对特许(xǔ)经(jīng)营(yíng)权类资产的公募REITs可以(yǐ)内部收益率(lǜ)（IRR）来衡(héng)量投资(zī)收益。普通(tōng)投资者(zhě)在选择投资(zī)标(biāo)的时，应了解公(gōng)募REITs底层资产(chǎn)的类型。

　　中(zhōng)航基金也表示，从细(xì)分来(lái)看(kàn)，各类公募REITs分红因底层资产属性(xìng)不同而形(xíng)成区(qū)别。特许经营权(quán)类的公募REITs产品(pǐn)因(yīn)其分红相当(dāng)于包含“本(běn)金+收益(yì)”，分红相(xiāng)对(duì)较多，债性偏强。而产权类的公募REITs分红主要(yào)为“收(shōu)益”，更(gèng)看重(zhòng)底层资产的价值(zhí)增值，所以相对股(gǔ)性(xìng)偏强。普通投资者在选择公募REIT时，需要考虑(lǜ)底(dǐ)层资产属性，对所选择产品的二级市场价格和分红有合理预期。

　　中金基金相关负责人也(yě)认为(wèi)，与产权类(lèi)项目相比，特许经营项(xiàng)目在经营权(quán)到期后不再能产生现(xiàn)金(jīn)收益(yì)，因此将(jiāng)可供分配金额的分配理(lǐ)解为马美如简介“分派”比“分红(hóng)”更加(jiā)准确(què)。基(jī)于这个特点，剩余(yú)经营期限较(jiào)短的特(tè)许经营项目，通常具备(bèi)更高的(de)分派率(lǜ)水平。对于剩余(yú)期(qī)限较长的特许经营权(quán)项目，即使分(fēn)派率相对较低，也有足够年限收回本(běn)金并取得收(shōu)益(yì)。

　　中金基(jī)金该负(fù)责人提醒投资者注(zhù)意，特(tè)许经营权项(xiàng)目的分派(pài)金额包含了投资本金，在(zài)不(bù)进(jìn)行扩(kuò)募(mù)的情(qíng)况下(xià)，基金(jīn)份额单价随着(zhe)分派进度逐(zhú)年下降是正常现象(xiàng)，投(tóu)资特(tè)许经(jīng)营权REITs的(de)收益来自项目(mù)剩余期(qī)限产生(shēng)的现金流。

　　“与特许经营(yíng)项目(mù)相比(bǐ)，产权类项目的土地或建筑的剩余使用年限(xiàn)一(yī)般较长，再(zài)加(jiā)上到(dào)期后通过对建筑的更新改造或(huò)补(bǔ)缴(jiǎo)土地(dì)出让金等追加投资，有(yǒu)机会进一步延长经(jīng)营期限。这种类(lèi)似永续经营的(de)假设反(fǎn)映在基础资产的估(gū)值上(shàng)，使(shǐ)产权类(lèi)REITs具备更显著(zhù)的资产投资属性(xìng)。”该(gāi)负责人称。

　　观测内部收益率等指(zhǐ)标

　　评估项目(mù)底层资产运(yùn)营情况

　　在基金(jīn)分红的(de)时点，多(duō)位业内人士还表示，在产(chǎn)品分红期，投资者(zhě)可(kě)以(yǐ)观测(cè)经营活(huó)动现金流、可(kě)供分配现金、内部收益率等指标，来观(guān)察和评估项(xiàng)目(mù)底层资产(chǎn)的(de)运(yùn)营情(qíng)况(kuàng)。

　　中航(háng)基金表(biǎo)示，年报指(zhǐ)标中(zhōng)，跟现金相关的指标有两个(gè)：一是年报中披露的经(jīng)营(yíng)活动现金流，二是可(kě)供(gōng)分(fēn)配现(xiàn)金，二者存在(zài)本(běn)质性区别(bié)。经营活动(dòng)产生(shēng)的现金净(jìng)流量(liàng)是指企业经营、筹资(zī)、投资产(chǎn)生的现金流，基于企业本身经营(yíng)活动(dòng)产生；可供(gōng)分配的现金实质(zhì)上(shàng)是从EBITDA出发(fā)，对非现金影响(xiǎng)利润(rùn)表的项目进行(xíng)调整，加期初现金，最(zuì)终得到的账面现金(jīn)。

　　李华平也(yě)表(biǎo)示，公募REITs作(zuò)为资产配(pèi)置新(xīn)选择(zé)，投资价值体(tǐ)现在相对股债市场独立(lì)的资产配(pèi)置功能，比较适合长期持(chí)有。建议投资(zī)者对经营权类的资产可以更多关注内部收益率的高(gāo)低，对产权类的资产(chǎn)更多关注分派率高低。因(yīn)为公募REITs可(kě)分配收益主要来自底层资产的经营净现金流，所以底(dǐ)层资(zī)产运营(yíng)情况直接影(yǐng)响投(tóu)资回报(bào)，投资者可综合(hé)考虑原始权(quán)益人综合实力(lì)、运营管(guǎn)理机构实力、公募基金管理人(rén)实(shí)力等多重因(yīn)素来选择投资标的。

　　中信证券研报也显示，公募REITs进入密集(jí)分红期(qī)，由于分红交易(yì)带来的短期博(bó)弈机会仍在，叠加此前市场接连回调(diào)，建议投资(zī)者关注有(yǒu)基(jī)本面支撑、填(tián)权(quán)效应相对明(míng)显(xiǎn)、同时分红规(guī)模(mó)较为可观的个券。

　　“公募(mù)REITs的招募说明书(shū)均(jūn)会载明REITs在(zài)发行(xíng)首年及次年的可供分配金额预测。投资(zī)者可以(yǐ)将REITs的实际分(fēn)红金额与募集材料中披(pī)露预测进行比(bǐ)较分析，结合经(jīng)济(jì)及市场的实际(jì)环(huán)境，对基础设施项目(mù)的运营业绩及REITs的管理能力进行(xíng)判断。”中金(jīn)基金上述(shù)负责人也称。

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