文：任泽平团队(duì)　　

　　导读

　　是该取(qǔ)消预售(shòu)制了。 1月17日召开的全国住房和城乡建设(shè)工作会(huì)议提出“有条件(jiàn)的可(kě)以进(jìn)行(xíng)现(xiàn)房(fáng)销售”，不足一个月(yuè)时(shí)间，已有山东(dōng)、安徽、河南、四川、广(guǎng)东等地明(míng)确表态，试点现房销售。

　　1、是该取消商品房(fáng)预售制了，用你的钱，建你(nǐ)的(de)房子(zi)，还烂尾了(le)，这是对购房者的不公平。以后谁有(yǒu)钱谁建房(fáng)，没(méi)钱(qián)没实力的(de)别建了，不能把包袱甩给老百(bǎi)姓(xìng)和社会，这是房地产从大(dà)开发(fā)时代步(bù)入高质量发展阶段的必然趋势，也是对购房(fáng)老百姓的最(zuì)大(dà)保(bǎo)护。98年房改时，全国缺房子，开发(fā)商缺(quē)钱，预售制是(shì)权宜(yí)之计，现在全国套(tào)户比超过1，从大开发进(jìn)入存量(liàng)时代，对(duì)购房(fáng)民众不公平的预售(shòu)制(zhì)已经过时了，该取消了(le)，改为现(xiàn)房销售。以后一手(shǒu)交钱，一手交房，天经地(dì)义。当然二次(cì)房(fáng)改是个技(jì)术(shù)活，兼顾(gù)化解停(tíng)贷、复工保交楼(lóu)、重组房企(qǐ)债务、恢(huī)复(fù)市场(chǎng)信(xìn)心(xīn)以及长效机制，长效机制四大关键是推动城市群(qún)战略、人地挂钩、金融中性稳定(dìng)和房地产(chǎn)税(shuì)。如果按照经济规(guī)律办事(shì)，中国一定能实现房地产软着陆和(hé)长期平稳健康发展(zhǎn)，跨过这道关，解好这道世(shì)界难题。

　　2、为(wèi)什么要取消(xiāo)预售(shòu)制、改为(wèi)现房(fáng)销售？大家(jiā)想想，绝大部(bù)分(fēn)商品是一手交钱一(yī)手交货，预售制是对购买者的单(dān)方面不公平制度，购房老百姓几乎(hū)承担了(le)所(suǒ)有商品不能交付的风险。从个人层面(miàn)看(kàn)，预(yù)售(shòu)制(zhì)对购房者非常不公平(píng)，比如，交房等(děng)待期一般为两(liǎng)年，在此期(qī)间，购房者不仅(jǐn)承担银行利息，还要承担延迟交房(fáng)、房屋(wū)质量(liàng)、房产(chǎn)证延期办(bàn)理甚(shèn)至不能(néng)交(jiāo)房的风险。从行业层面看，预(yù)售制(zhì)助(zhù)推部(bù)分房企过度举债、高杠杆扩张(zhāng)，若遇到(dào)下行周期，会引发(fā)资金链(liàn)断裂、项目搁置(zhì)等系列风险。取消预(yù)售(shòu)制，改为(wèi)现(xiàn)房(fáng)销售(shòu)，这(zhè)样(yàng)有助于落实中央房住不炒精(jīng)神(shén)、有助于保障购房老百姓(xìng)权益、有助于房企稳健发展(zhǎn)，一举多得，谋划(huà)长远。

　　3、为什么建(jiàn)议取消预(yù)售制度？预售制度怎么来的？国(guó)外(wài)什么(me)情况？简单科普一下：商品房预售(shòu)最(zuì)早源于(yú)中国香港，俗(sú)称卖楼花，卖期(qī)房，是一(yī)种开发商放杠(gāng)杆的(de)方式(shì)。98年房改，由于商品房短(duǎn)缺，房企缺资金，借(jiè)鉴中国香港，引入了商(shāng)品房预售制度。其实，当前世(shì)界不少国家存在预售制。但是，重点来(lái)了！发达国家(jiā)一般(bān)有(yǒu)严格的监管保障措(cuò)施(shī)，开发商在项目获得政府批准后才(cái)可以开始销售，买家(jiā)在购买期房(fáng)后并(bìng)非像(xiàng)中国一(yī)样在支付完首付款(kuǎn)后从银(yín)行(xíng)一次性贷款(kuǎn)支付剩余(yú)全(quán)部(bù)房款，而是根据开发商工程进度在完全(quán)交房前进行分(fēn)期支付。所以，预售制度是需要严格的资金监管、分期支付(fù)以及违约处罚措施作为(wèi)保障(zhàng)的，如果没有这些保障措施，一定(dìng)会触(chù)发风险(xiǎn)，对购房(fáng)民众不(bù)公(gōng)平，所以(yǐ)不如借机取消预售制(zhì)度(dù)，以后(hòu)改为现房(fáng)销售。客观讲预售制(zhì)度(dù)有一定历史阶段性(xìng)，现在中国住房进(jìn)入(rù)存量时代，取(qǔ)消预(yù)售(shòu)制度有(yǒu)助于降负(fù)债降(jiàng)杠杆，不再(zài)把烂尾风险(xiǎn)甩给(gěi)老百姓(xìng)和(hé)社会，当然这需要配(pèi)套(tào)房企债务重组、复(fù)工保交楼、恢(huī)复市场信(xìn)心(xīn)和房地产(chǎn)长(zhǎng)效(xiào)机制。这是个技(jì)术活，只要(yào)坚持(chí)市场化改革，中国一定能化(huà)解这个难题，让房地(dì)产回归实(shí)体经济(jì)和居(jū)住属(shǔ)性，安(ān)居乐业。

　　4、简单讲(jiǎng)，如(rú)果(guǒ)取消预售制(zhì)，改为现房销售，开发(fā)商(shāng)将拼的(de)不是五花八门(mén)、眼花缭(liáo)乱、不知(zhī)道能(néng)不能兑现的营销手(shǒu)段，而是所见(jiàn)即所得的过硬的产(chǎn)品质量和诚信，这才是对购房民众的最(zuì)根本最(zuì)实质的(de)保障，这样(yàng)将(jiāng)极大的提升开发商的(de)建(jiàn)筑质量，实现良币驱逐劣币(bì)。所有商业的本质是向善(shàn)，是以客户为中心，房地产也不能(néng)例外，老百(bǎi)姓买房(fáng)子是天大的事，烂(làn)尾毁三(sān)代，好房幸福一家人(rén)。从(cóng)这个(gè)角(jiǎo)度，取消预售制、实(shí)施现房销售是实现老百姓(xìng)安居乐业、社会长治久安、行业(yè)企业健康发展的重(zhòng)大措施。在当前的情况下，取消预(yù)售制要结(jié)合稳楼市(shì)、房地产软着(zhe)陆、打通金(jīn)融支持当期(qī)三好(hǎo)生、新模式等综合施策。

　　作者十年前在(zài)国务院(yuàn)发(fā)展研究中心参与财(cái)税改革(gé)方案研究时，对预售制、房地产税、人(rén)地挂(guà)钩、金融(róng)稳定、房企杠杆率等进行过长期(qī)系统的专项研(yán)究(jiū)。（参考后(hòu)来形成的专著《房(fáng)地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地(dì)商品房预售制的前世今(jīn)生

　　1.1 起(qǐ)源：分(fēn)层销售(shòu)+“按揭”，霍英东(dōng)创造(zào)“卖楼花”模式(shì)

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地版(bǎn)预售制”

　　1.3 预售制推动城市化进程，但背后潜藏的风(fēng)险确实(shí)存(cún)在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交(jiāo)付(fù)前预售(shòu)资金第(dì)三方全(quán)程监管，交(jiāo)付时开发商(shāng)凭验(yàn)收凭(píng)证取(qǔ)得房(fáng)款

　　2.2 德国(guó)：可零首付购(gòu)房，提供期房(fáng)烂尾险

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为规(guī)范期房(fáng)交易(yì)立法，设置期房预付(fù)款保全措施

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资(zī)金由银行监(jiān)管(guǎn)，享1年保修期后付尾款

　　3 启示

　　正(zhèng)文

　　1 中国内地(dì)商品房预(yù)售(shòu)制的前世今(jīn)生

　　1.1 起源(yuán)：分层销(xiāo)售+“按(àn)揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　二(èr)十世(shì)纪五十年代在(zài)中国香港，楼宇出(chū)租是地产行业盛行(xíng)的方式，但有着(zhe)转让难、出租(zū)资金周(zhōu)转期长等问题，分层销售孕育(yù)而生。20世纪50年代(dài)，中国香港(gǎng)还未推行公共房屋制度，许多人栖身于(yú)木屋(wū)或者其(qí)他临时住宅，住房的(de)需求是相(xiāng)当高，不过大(dà)多数居民的储蓄很少(shǎo)。当时(shí)楼宇买卖多数以一整栋楼为单(dān)位，需(xū)要雄厚(hòu)的(de)资金实力才(cái)能(néng)购买。虽然楼宇出租是中(zhōng)国香港地产行业盛行的(de)方式，但有着转让难(nán)、出租资金周转期长等问题。针对(duì)这一系列问题，不(bù)少地产商(shāng)开(kāi)始探求新的方式，如把楼宇契(qì)约切开，即“分(fēn)契”，然后将楼宇分层出售。这模式(shì)一经推行，购(gòu)买楼宇的市(shì)民数量有所增(zēng)加，开发商资金(jīn)周转加快。

　　在分层出(chū)售的(de)基础上，将“按揭”模式(shì)引入房地产销(xiāo)售，霍英东创造“卖楼花(huā)”模式。1953年(nián)底(dǐ)霍(huò)英(yīng)东创(chuàng)办(bàn)立信置业(yè)有限公(gōng)司(sī)，凭借商(shāng)业直觉和(hé)多年经营(yíng)杂货铺、海上驳运(yùn)业(yè)务的经验，对(duì)于商品流通、资(zī)金周转有着独(dú)到的见解，在努力(lì)寻求方(fāng)法加快自身资金周(zhōu)转。当时其在购(gòu)下九龙的一(yī)块(kuài)地(dì)盘后，除了分层出售、还印(yìn)发售楼说明书，上(shàng)有文字详尽说明楼宇的地势环境、建筑材料(liào)、分层价格、订购(gòu)方法等(děng)。此外，“卖楼花”是另外一(yī)个亮点，即先收取(qǔ)买家的订金，采用类似租金的(de)分(fēn)期付款形式，等新楼落成时，收(shōu)齐买家的(de)钱，买家就(jiù)拥有了(le)自(zì)己的(de)房产。这种方式减轻(qīng)了民众购房的(de)资金压力，加(jiā)速(sù)了房屋的(de)建造和(hé)销(xiāo)售，也(yě)解(jiě)决(jué)了制造商的资金问题(tí)，降低投资风险，在当时可谓(wèi)是(shì)“双赢”的(de)举措。“预售楼花+分期(qī)付款”的销售模(mó)式成(chéng)为当时中国(guó)香港房地产市(shì)场(chǎng)的一(yī)大特(tè)色，纵(zòng)观(guān)中(zhōng)国香港房地产市场(chǎng)的改革，“卖楼花”模(mó)式高(gāo)效率地解决了核(hé)心的住房供(gōng)不(bù)应(yīng)求的问题，使房(fáng)市发展进入新阶段。

　　预售楼(lóu)花模式推(tuī)动了中国香港楼市几十年繁(fán)荣，但期间也(yě)出现过(guò)“烂尾楼”的情况，但监(jiān)管部(bù)门不断完善、规范化，建立健全的监管(guǎn)机制，促进(jìn)市场健(jiàn)康发(fā)展。例如，1960年，位于(yú)大角(jiǎo)咀的一个楼盘因建(jiàn)筑(zhù)费用超支停工，出现“烂尾”情况。在1961年后，中国香港管理部(bù)门提升了对于预售楼花制(zhì)度(dù)的(de)监管，即要求开(kāi)发商在预售(shòu)前，确保(bǎo)地(dì)价款已经全部支付，还要证(zhèng)明自身有资金等能力把项目完成，资金需放入(rù)律师(shī)所托管，支取时(shí)需律所和建筑(zhù)师(shī)的核(hé)准。为(wèi)了(le)防止(zhǐ)开发商、律所、建筑师等造假，套取(qǔ)监管账户资金，中(zhōng)国香港要求律(lǜ)师行在银(yín)行(xíng)开设的信托账户(hù)（监(jiān)管账户）、开(kāi)发(fā)商(shāng)操作等采取全透明化机制，且银行的(de)责任上升，如出现房屋“烂尾”情况(kuàng)，银行将成最大风(fēng)险方，后续(xù)需自(zì)身(shēn)推动项(xiàng)目完工。随着监管体(tǐ)系逐步(bù)完善，出现“烂尾”的现(xiàn)象较少。

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给量少，引(yǐn)进“卖楼花”模式(shì)，形成“中国内(nèi)地版(bǎn)预(文言文许行原文及翻译注释，文言文许行原文及翻译及注释yù)售制”

　　二十(shí)世纪九十年代，中国内地面临住(zhù)房需(xū)求大和(hé)供(gōng)给(gěi)量短缺问题，引(yǐn)入“卖楼花”制度。建国以来，中(zhōng)国内地优先(xiān)发展(zhǎn)重工业，强调基础建设，这一(yī)导向使前(qián)期发(fā)展工业化的进(jìn)程(chéng)大于城市化(huà)进程，唯有(yǒu)解决住房(fáng)基础等城市(shì)化配(pèi)套(tào)问题，才(cái)能(néng)进一步推进城(chéng)市化。但当时推(tuī)行的(de)是“统(tǒng)一管理，统(tǒng)一分(fēn)配(pèi)，以租养(yǎng)房”的福(fú)利分房制度，住房市场发展起(qǐ)步较晚、增速较慢，福(fú)利分房制度(dù)也出现了分配不(bù)公、效率(lǜ)低、配套差等问题，因此(cǐ)福利(lì)分房(fáng)制度不再(zài)适(shì)用于当时的国情。叠加房地(dì)产市场面临商(shāng)品(pǐn)房的需求量大，而社会缺少大型房地(dì)产(chǎn)开发商，商品(pǐn)房供应量小的困境(jìng)，此(cǐ)时引入中国(guó)香港的“卖楼花”模式无疑是对内地房地(dì)产市场的(de)一针强心剂。从1994年起，中国(guó)内地逐步引(yǐn)进中国(guó)香港预售商品房(fáng)制度(dù)，先(xiān)后出(chū)台多项文件，大力(lì)支持国(guó)内房地产市场改革。例如，1998年，国务院出台(tái)《关于进一步(bù)深化(huà)城镇住房(fáng)制度改革，加快住房建(jiàn)设的通(tōng)知》文件，决定停止住房无偿实物分配，逐步实行住房(fáng)分配货币(bì)化、住房供给商品化、社会化的住房新体制，从(cóng)计划经济下的福(fú)利分房转向市场经济的商(shāng)品房。房地产(chǎn)市(shì)场采用(yòng)预售制，允许开发商(shāng)卖期房(fáng)，解决了房(fáng)企缺少资(zī)金和开发时(shí)间周期长的(de)两大难题，开发(fā)商以预售(shòu)款撬(qiào)动下(xià)一个项目的开发，形成滚动开发模式，住房供应速度加快。自此中国(guó)内地开始房改(gǎi)货币(bì)化，中国人民银行等多方迅速出台(tái)相关的(de)信(xìn)贷政策，支持购房者(zhě)，极大(dà)作用推动了房地产(chǎn)市场(chǎng)的发展。

　　引入中国(guó)香港(gǎng)“卖(mài)楼花”模式后(hòu)，经(jīng)调整(zhěng)形成契合中国内(nèi)地(dì)的(de)商品房预售(shòu)制度。预售制的初衷(zhōng)是为了缓解房(fáng)企资金压力(lì)，加快城镇住房(fáng)建设。具体来说(shuō)，是指房(fáng)地产开(kāi)发企业(yè)将正在建设(shè)中(zhōng)的房屋预先出(chū)售给购(gòu)房者(zhě)，由购(gòu)房者支付定(dìng)金或房款的(de)行(xíng)为。区别于中国香港，在中国内地实践(jiàn)过程中，商品房预售流程为：房地(dì)产开发商办理预售许可证(zhèng)-签订商品房(fáng)买卖合同-进(jìn)行备案登记和(hé)预告(gào)登记-交(jiāo)付房屋(wū)。在购(gòu)房过(guò)程(chéng)中(zhōng)，购房者(zhě)需(xū)要一次性付(fù)清(qīng)首(shǒu)付款，并采(cǎi)用银行(xíng)贷(dài)款的形(xíng)式一次性付(fù)清剩余房款，换言之，房(fáng)屋(wū)未建成(chéng)，开(kāi)发商可能已拿(ná)到了全部购房款，这点与中国(guó)香港的按(àn)照工程进度付款有所(suǒ)不同。对(duì)中国(guó)内地的(de)开发商而言(yán)，预(yù)售制商品房(fáng)也开启了高周转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售制(zhì)推动城市化进(jìn)程(chéng)，但背后(hòu)潜藏的风险确实存在

　　作为(wèi)中国内地商(shāng)品房销(xiāo)售的最(zuì)主要方(fāng)式，预售制极(jí)大缩短房(fáng)企(qǐ)现金回笼(lóng)周期，同时增加(jiā)市场商(shāng)品房(fáng)供(gōng)应(yīng)，推动(dòng)了(le)城镇化(huà)发(fā)展进程。预售制在过去20多(duō)年对中国内地房地产市场的稳步发展(zhǎn)起到(dào)了重要(yào)作(zuò)用，不仅解决了房地产市场(chǎng)快速(sù)发(fā)展阶段的资金需求，也提高了居民(mín)居住(zhù)水(shuǐ)平(píng)，中国内地(dì)城镇居民从筒(tǒng)子楼住到住(zhù)宅(zhái)小区，从全民蜗居到基本(běn)适(shì)居(jū)，住房事业取得巨大进步，数十年时间走(zǒu)完(wán)发达国(guó)家(jiā)几百年城镇化路程。改革开放以来，城镇化(huà)进程进入快(kuài)速发展(zhǎn)时(shí)期。1978-2021年，城镇人口由(yóu)1.7亿人增长至9.1亿人(rén)，43年间(jiān)增长4.4倍；1981-2020年，全国城(chéng)市建成区面积由(yóu)7438平方(fāng)公里增长至60721平(píng)方公(gōng)里(lǐ)，增(zēng)长(zhǎng)7.2倍。根据我们(men)发布的《中国(guó)住(zhù)房存量报告：2021》测算，1978-2020年(nián)中国(guó)内地城镇住宅存量从不到14亿平增至313.2亿平，城镇人(rén)均住房建筑面积从8.1平方米(mǐ)增(zēng)至34.7平方(fāng)米，城镇住房(fáng)套数从约3100万套(tào)增(zēng)至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售制在当前(qián)已成为中国内地商品(pǐn)房销售(shòu)最(zuì)主要方(fāng)式，2005年中国内地商品(pǐn)住宅期房销售面积(jī)占总销售面积(jī)的比(bǐ)重为63％，而(ér)2021年期房累(lèi)计销售面(miàn)积达15.6亿平，比重上升至(zhì)87％。

　　预售制也(yě)推(tuī)动(dòng)了中国(guó)内(nèi)地房地产行业的(de)发(fā)展。中国内地(dì)房地(dì)产历(lì)经(jīng)二十多年长周期繁(fán)荣，行业各项指标大幅(fú)增长。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿(yì)平增至(zhì)19.9亿平，累(lèi)计上(shàng)涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产(chǎn)开发投资完成(chéng)额从0.4万亿元(yuán)增至14.8万亿元，累(lèi)计上涨35.8倍，年(nián)复合增速17.8％。商品(pǐn)房销(xiāo)售(shòu)面(miàn)积和销售(shòu)金(jīn)额分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万(wàn)亿元增至18.2万(wàn)亿(yì)元，累(lèi)计上涨11.3、65.3倍，年复(fù)合(hé)增速12.1％、21％。伴(bàn)随(suí)房(fáng)地产(chǎn)业(yè)的快速发展(zhǎn)，房地产企业从无到(dào)有、从国(guó)企先(xiān)行到民企崛起，队伍逐渐(jiàn)壮大。2018年(nián)，房地产企业数量(liàng)达(dá)9.8万个，比1998年(nián)的(de)2.4万个增(zēng)长3.1倍。

　　二十年(nián)来房地(dì)产也成为拉动(dòng)中国内地经济高增长的火车头。

　　1）从经济增长渠道，房地(dì)产带动(dòng)的上下(xià)游产(chǎn)业链特别长，高达50多个行(xíng)业。2020年房地产及(jí)其产业(yè)链(liàn)占(zhàn)GDP的17.2％（完全贡献），其(qí)中房(fáng)地产业增加值(zhí)占GDP的7.3％（直接(jiē)贡献），房(fáng)地产(chǎn)带动产业(yè)链占GDP的9.9％（间接贡献），其(qí)中房地产(chǎn)对金融、批发(fā)、建材的带(dài)动最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房(fáng)地产完全拉(lā)动(dòng)的投资占全(quán)社会固定资产投资的51.5％，其中，房(fáng)地产开发投资(zī)占固定(dìng)资(zī)产投资(zī)的27.3％。

　　3）从金融(róng)渠道，从房地产贷款(kuǎn)占银行(xíng)各项贷款余(yú)额的比重看(kàn)，2021年12月为27.07％，如果加上(shàng)信托等通道业务，占(zhàn)比超过三分之(zhī)一。从房地产融资存量占社融(róng)存量比(bǐ)重看(kàn)，2021年12月(yuè)占比为18.76％。如果房(fáng)企大面积违约，将(jiāng)导致银行(xíng)不良率大幅上升。

　　4）从(cóng)居民(mín)财富效应(yīng)渠(qú)道(dào)，根据我(wǒ)们的《中国住(zhù)房市值(zhí)测算报告》，2020年中国住房市值为62.6万(wàn)亿美(měi)元，大于美国(guó)的33.6万亿(yì)美元、日本的10.8万(wàn)亿美元、英法德三国(guó)合计的31.5万亿(yì)美(měi)元。从住房市值占(zhàn)股债(zhài)房(fáng)市(shì)值(zhí)的比例看，2020年中国(guó)为66.6％，高于美国的(de)27％、日本的37％、英国的(de)49％、法国的56％、德国的64％。中国住房市值与股债房市值的比例(lì)较(jiào)高(gāo)，主要(yào)是因为住房市值高(gāo)，以(yǐ)及中国资本市场(chǎng)发(fā)育(yù)尚不成(chéng)熟，直接(jiē)融资比例较(jiào)低，股(gǔ)票、债券市值较低，居民投资渠道缺乏。

　　不可否认，预(yù)售(shòu)制背后潜藏(cáng)的(de)风险确实存在，当前的(de)负面效应愈发凸显。

　　从个人层面看，绝大部分商品是一手交(jiāo)钱(qián)一手交货，预售制是对购买(mǎi)者的单(dān)方面不公平制(zhì)度，购房老百姓几(jǐ)乎承担了所有商品不(bù)能交付的风险。比如，交(jiāo)房(fáng)等待期(qī)一(yī)般为(wèi)两年，在(zài)此(cǐ)期间，购房者不仅承担银行利息，还要承担延迟交房、“一房二卖”、房屋质量(liàng)、房产证延(yán)期办理甚至不能交(jiāo)房等(děng)风险。另外，购房者和开发商之(zhī)间(jiān)的购(gòu)房合同、购(gòu)房者和银行的(de)按(àn)揭贷款合同(tóng)是两个独(dú)立(lì)的合同关系，如果开(kāi)发商(shāng)发生(shēng)违约(yuē)，购房者只能根据(jù)购房合同向(xiàng)开发商(shāng)主张权力(lì)，但依旧需(xū)要根据按揭贷款(kuǎn)合同按时向(xiàng)银行(xíng)进行(xíng)贷(dài)款偿还(hái)，因此(cǐ)购房者承担的风险较大。

　　从行业层面(miàn)看，预售制助(zhù)推部分房企过度举债、高(gāo)杠杆扩张，资金(jīn)若(ruò)遇到下行周期，会引发资金链断(duàn)裂、项(xiàng)目搁置等系列(liè)风险，进行影(yǐng)响自身(shēn)信用(yòng)和购房者(zhě)对行(xíng)业的信心。

　　从金(jīn)融层面看，银(yín)行作为按揭贷款(kuǎn)的发放(fàng)方，一旦房企因为(wèi)市场波动或(huò)经营(yíng)不(bù)善，出现(xiàn)资金链断裂等一系列问题(tí)，导致“烂尾”等情况，而房企(qǐ)通(tōng)过与(yǔ)购房者签订的预售(shòu)合(hé)同(tóng)和按揭合(hé)同，已经从银行获得(dé)房款，如果购房者丧失还(hái)款能(néng)力或短(duǎn)期不能还款等，则(zé)风险完全由(yóu)银行承担，银行将面临较大的坏账(zhàng)压(yā)力(lì)。

　　从监管角度看(kàn)，购房者的预(yù)售监(jiān)管资(zī)金去哪了？楼盘“烂尾”，归根结底两个(gè)字那就是“没钱”，即没钱付工程款。在2004版的(de)《城(chéng)市商品房预(yù)售管理(lǐ)办法》中明确(què)规定了开发企业(yè)预售商品房所得款项应当用于有关的工程建设，商品(pǐn)房(fáng)预售(shòu)款监管的具体办法，由房地产管理(lǐ)部门(mén)制定。但(dàn)多年以(yǐ)来全国并没有统一的预售资金监管规定(dìng)，各地实行“一城一策”。例如，太原、昆明(míng)、重(zhòng)庆、长沙等城市(shì)重点监管资金比例为总预售(shòu)款的15-40％左右，郑州、福州、合(hé)肥等城市则(zé)按照项目的建安成(chéng)本乘以(yǐ)建筑面积或者(zhě)项目(mù)工程总额报(bào)价计算重点资金。而(ér)事实是，不少购房款未进入监管账户、或(huò)进入监管账户后(hòu)被挪用(yòng)，导致楼盘(pán)没有资金继续建设(shè)。收楼遥遥(yáo)无期(qī)，月供却被迫继续还款。那么，监管账(zhàng)户(hù)资(zī)金如(rú)何被挪走的？实(shí)际上，在过去房地产大开发时代的高周转背景下(xià)，抽调预(yù)售款监管账户资(zī)金(jīn)，是行业“潜规则(zé)”。比如工程总承包方，以工程(chéng)建(jiàn)设名义，获得监管账户拨付资金，再由工程方将资(zī)金(jīn)转给(gěi)房企，而拨付的工程款，远超工程(chéng)进度所(suǒ)需(xū)。通过这些方式套取的资金，在(zài)房企(qǐ)各地项(xiàng)目间流动，变(biàn)相加杠(gāng)杆，这(zhè)样做提供了资(zī)金流动性，房企抽调资金统筹拿地(dì)、还款和楼(lóu)盘建设，形成一种资金循环高周转模式，但一定程(chéng)度(dù)上把风险甩给(gěi)了购房者。

　　2 国际经验

　　整体(tǐ)来(lái)说，国外商品房预售制(zhì)度(dù)呈现以下特点：

　　1）预付(fù)款保护：对于购房者预付资金，一般设(shè)有定金(jīn)或预(yù)付款保护机制，如英(yīng)国、日本(běn)；

　　2）预付(fù)款比(bǐ)重：要求购房(fáng)者支付(fù)的预付(fù)款比(bǐ)例相对较(jiào)低，绝大部分房款(kuǎn)在房(fáng)屋交付后开始支付；

　　3）预(yù)付款支(zhī)付(fù)方式：预付款一般以定(dìng)金(jīn)方式支付，或(huò)按工程进度分期支付，或二者结合；

　　4）按(àn)揭贷款(kuǎn)方式(shì)：一般(bān)采用两种(zhǒng)方式发放按揭贷款，一是按工程进度付(fù)款，按揭贷款按照工程进度(dù)逐(zhú)渐发放，购房者(zhě)开始月供；二(èr)是房屋(wū)交付后发放按揭贷(dài)款；

　　5）房屋(wū)烂尾保护：为预售商(shāng)品房提供期房烂尾保险，在商品房(fáng)出现重大延期(qī)或重大缺陷时(shí)，保障购房者(zhě)权(quán)益；

　　6）房(fáng)屋交付保护(hù)：房(fáng)屋交付质量的保障(zhàng)有两种(zhǒng)方(fāng)式，一是期房(fáng)由(yóu)政府或第三方(fāng)验收合格并提供验(yàn)收凭证后，开发(fā)商凭(píng)验(yàn)收凭证取得购房(fáng)者支付的房款。二是开发商为购房者提供一定的保修期，通常1-5年，保修期满(mǎn)，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交(jiāo)付(fù)前预售资金第三方(fāng)全程监管，交付时(shí)开发商凭验收凭证取得房款

　　美国期房定金一定期(qī)限内无条(tiáo)件返还，最低首付比(bǐ)例(lì)为(wèi)3.5％，交房(fáng)前仅支付首付，其余房(fáng)款交付后按揭(jiē)还款，交付前资金由第三方全程监管，交付时开发(fā)商凭验收(shōu)凭(píng)证取得房(fáng)款。

　　定金(jīn)及首付环节，定金比(bǐ)例(lì)一般为房款(kuǎn)的1％-5％，首(shǒu文言文许行原文及翻译注释，文言文许行原文及翻译及注释)付比例最低(dī)可低于3.5％，根(gēn)据美国官方数据，2021年(nián)美国平(píng)均首付比例为12％。

　　余款支付方面，除定金或首付外(wài)，购房者(zhě)在房屋交付(fù)后通过(guò)按揭(jiē)贷款支付(fù)剩余房款。

　　资金(jīn)监(jiān)管方面，美国为防止开(kāi)发商挪用资金，购房者的定金及首(shǒu)付款由第(dì)三方公证行或(huò)产权保险公司的信托账户监管。如果开(kāi)发商倒闭导致楼盘烂尾，购(gòu)房者资(zī)金可通(tōng)过申请仲(zhòng)裁取回，且不承(chéng)担任何(hé)责任(rèn)与损失(shī)。而开发商在房(fáng)屋(wū)建设过程中的资金(jīn)全部(bù)来自(zì)银(yín)行，银行根据工程进度向开发商提(tí)供一定比例的(de)贷款，由于开发商挪(nuó)用资(zī)金直接(jiē)损害(hài)银行利益，银行有充分(fēn)动机(jī)监(jiān)管开(kāi)发商施(shī)工进(jìn)度。开发商在房屋交付时需取得由政府相关部门经审查(chá)后发放的验收凭证，通过验收凭证向(xiàng)银(yín)行得到购(gòu)房者支(zhī)付的(de)房(fáng)款。

　　2.2 德国：可(kě)零首付购房，提供期房烂(làn)尾险

　　德国期(qī)房(fáng)可零首付购房，房款按(àn)建造工(gōng)期进度(dù)支付，按揭按工期放款后还贷，房贷(dài)利率采用固(gù)定利率，开(kāi)发(fā)商或购房(fáng)者(zhě)可购(gòu)买期房烂尾保(bǎo)险。

　　预售(shòu)门槛(kǎn)方(fāng)面，德国开发商在项(xiàng)目获(huò)批(pī)后即可(kě)预售房屋(wū)。签(qiān)署购房合同(tóng)前，购房者(zhě)需支(zhī)付约(yuē)2000欧的定金并进行预约公(gōng)证，签订合同后定金退还。如由(yóu)于任何原(yuán)因不(bù)能购买，定金按照(zhào)德国法律全部退(tuì)还。

　　签署购房合同后，购房者需支(zhī)付公证费和土地交(jiāo)易税，分别(bié)为房屋售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用不(bù)包含(hán)在购房款中，属于购房(fáng)附加费。

　　首付方面，德国(guó)没有规定最低首付(fù)比例，可零首付购房。

　　余款方面，德国也采取(qǔ)按工期支(zhī)付房款(kuǎn)的制度，一般分7笔进行支(zhī)付，具(jù)体支付节(jié)点、比例(lì)因项目而(ér)异。一(yī)般来(lái)说，支付(fù)节(jié)点可分为公证后、主体完工、内(nèi)部水(shuǐ)暖电(diàn)路完工(gōng)、窗户(hù)玻璃完工、室内(nèi)清洁及墙面完(wán)工(gōng)、地(dì)板完工、全部完工，支付(fù)比例可(kě)能(néng)是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面，购(gòu)房者可在支付房款前(qián)申请房(fáng)贷，房贷利率采用固定(dìng)利(lì)率(lǜ)，银行按施(shī)工节奏分多次发放贷款，每笔贷款给予购房者一定使用期(qī)限，期(qī)限结束后，购房者开(kāi)始还贷。

　　保险方面，德国保险公(gōng)司针对期房设计(jì)了(le)两(liǎng)种保险，保(bǎo)险的功能是当房屋出(chū)现重大延期或重(zhòng)大缺陷时，保险(xiǎn)公司保证(zhèng)开发商赔偿或修复，开发商破产，由保(bǎo)险公司负责相应(yīng)赔(péi)偿。保险由开(kāi)发(fā)商(shāng)或购房者购买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保(bǎo)护(hù)机(jī)制(zhì)，55％-80％房款交房时支付(fù)

　　英国预售制设有10％定金(jīn)保(bǎo)险保(bǎo)护(hù)机制，交房前付(fù)款比例仅20％-45％，资金由买(mǎi)卖双方律师(shī)严(yán)格监管。

　　订(dìng)立合同前(qián)，买卖双方均有一(yī)名律(lǜ)师，负责沟通期房(fáng)交易中的房产、资金、合同(tóng)等各个环节，各环节内(nèi)容确(què)认无误后(hòu)签订首付交(jiāo)换合同(tóng)。

　　定金方面，英国设置了10％定金保险保护机制，当(dāng)开(kāi)发商出现财务(wù)、经营问题时，购(gòu)房者10％的定金(jīn)由保险(xiǎn)公司赔付，而(ér)超出10％的部分较难追(zhuī)回。

　　首(shǒu)付方(fāng)面，首(shǒu)付比例通常为10％-25％，首(shǒu)付(fù)需要在合同签(qiān)订(dìng)21天内支付(fù)。

　　余款支付环(huán)节，英国采取按工程进度付款的方式(shì)，但是交房前付款(kuǎn)比例相对较低，一(yī)般会在合同签(qiān)订6-24个月分别支付两笔(bǐ)5％-10％的款(kuǎn)项(xiàng)，即交房前付款比例在(zài)20％-45％之(zhī)间，剩余款项交(jiāo)房后支(zhī)付。

　　交付环节(jié)，英国规定房屋必(bì)须(xū)经(jīng)过房产公证公司的检验验收后才(cái)能交付，交付后方可按揭还贷。

　　资(zī)金监管(guǎn)环节，英(yīng)国期(qī)房预(yù)售资金监(jiān)管极为严格，资金也由律师监管，在(zài)确(què)认工程进度、支付相关款项过程中(zhōng)，由买房律师将资金转给卖方律(lǜ)师，卖方律(lǜ)师转(zhuǎn)给(gěi)开发商，即资(zī)金在进(jìn)入开发(fā)商账(zhàng)户前经过两道关口(kǒu)，有(yǒu)利(lì)于保(bǎo)障购房者(zhě)资(zī)金安全。

　　2.4 日本(běn)：为规(guī)范期房交(jiāo)易立法，设置期房预付款保全措施

　　日(rì)本期房交易立法，定金超5％或(huò)1000万日元(yuán)时，开发(fā)商必须完成“预售(shòu)房定金保全(quán)措施”，交房前付款比例不超房款(kuǎn)的20％，开发商违约需返还定价(jià)并赔偿(cháng)约10％房款，交(jiāo)房后按揭(jiē)还款。

　　立(lì)法方(fāng)面，日本二(èr)战(zhàn)结(jié)束后由于房(fáng)屋供给严(yán)重失衡(héng)，叠加法律空白，社会(huì)上“一房二卖”现象普遍，为此，日(rì)本政府1952年出台《宅地(dì)建筑(zhù)物交易法》，经多次修(xiū)订，目前是唯一一部规范(fàn)期房交易的法律。

　　定金保(bǎo)护方面(miàn)，根(gēn)据日(rì)本《宅(zhái)地(dì)建物(wù)取引业(yè)法》，对购房者支付定(dìng)金超过5％或超(chāo)1000万日(rì)元的部分(fēn)，法律(lǜ)要求开发(fā)商必须(xū)完(wán)成(chéng)定(dìng)金保(bǎo)全措施才可预售。什(shén)么是定金(jīn)保全措施(shī)？即买卖双方签订购房合同(tóng)时，开发(fā)商向(xiàng)金融机构或指定保证(zhèng)机构(gòu)或保(bǎo)险(xiǎn)机构签订定金保证委托合同，设置(zhì)购房者定(dìng)金(jīn)的保证或保险，并将相应的保(bǎo)证金证(zhèng)明书交付给购房者。除定金外，其他预先支(zhī)付的购房(fáng)款也受该措施保护。若开发商倒闭导致期房烂尾(wěi)，购(gòu)房者可凭保证金证明书向(xiàng)金融机构或(huò)保(bǎo)证(zhèng)机构或保险(xiǎn)公司兑付(fù)，同时(shí)，开发商需向(xiàng)购房者(zhě)赔付违(wéi)约金(jīn)，一(yī)般约(yuē)为(wèi)房价的10％。

　　房款支付(fù)环节，交房前只需(xū)支付最多不超20％的定金，签订购(gòu)房合同后，购房者即可(kě)向(xiàng)银行申请贷款，但(dàn)交房后才开(kāi)始按揭贷款，除定金外的剩余房款在(zài)交(jiāo)房后开始支(zhī)付。

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金由银行监管，享1年保修(xiū)期后付尾(wěi)款

　　新加坡期(qī)房购房(fáng)者违(wéi)约可返还相当于3.75％房款的订金，首(shǒu)付(fù)比例20％，余款(kuǎn)按工程进度支(zhī)付，所有(yǒu)资金进银行专(zhuān)门(mén)项目(mù)资(zī)金(jīn)账户，交(jiāo)房后满1年保(bǎo)修期(qī)后(hòu)支付15％尾款。

　　订金支付环(huán)节，新(xīn)加坡开发商(shāng)有统(tǒng)一的选(xuǎn)购权合同以及(jí)订(dìng)金返(fǎn)还机制(zhì)，即OTP，签订OTP后(hòu)需支付5％房(fáng)款作(zuò)为订金(jīn)，OTP有效期(qī)14天，执(zhí)行OTP则进一步签订购买合同，不(bù)执行OTP则(zé)退还3.75％的房款(kuǎn)。

　　首付比例方面，签订(dìng)购(gòu)房(fáng)合(hé)同后，购房者需支付15％的首付及印花税，同时购房(fáng)者(zhě)向银行申(shēn)请按揭贷款。

　　余(yú)款支付上，新加坡期房(fáng)同样采(cǎi)取按工程进(jìn)度(dù)付款的方(fāng)式，《发展商条(tiáo)例(lì)》对期(qī)房付款流程做了统一详细规定，要求所有开发商(shāng)遵守，支付节点一(yī)般(bān)为(wèi)合同签订后、地基完工、框架(jià)完工、管道门(mén)窗等(děng)完(wán)工(gōng)等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭贷款(kuǎn)也依(yī)照工程进度放(fàng)款，月供在此过程(chéng)中随着放出贷(dài)款的增加而增加，未(wèi)放(fàng)款部(bù)分(fēn)无需月(yuè)供。

　　资金(jīn)监(jiān)管方面，购房者的订(dìng)金与(yǔ)付款会存入银行专门的项目资金账户，账户资金(jīn)提(tí)取须与房屋建(jiàn)设有关。房屋交付后(hòu)，购(gòu)房(fáng)者享(xiǎng)受1年的房屋(wū)保(bǎo)修期，此后(hòu)购房(fáng)者支(zhī)付15％的尾(wěi)款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房地产(chǎn)到了政(zhèng)策出手临界点(diǎn)，重(zhòng)点是保交(jiāo)楼和房企(qǐ)重(zhòng)组。一方面，加大对刚需和改善型(xíng)需求的支(zhī)持力度，长短兼顾妥善应(yīng)对局部停贷现(xiàn)象，重点是保交楼保复工保民生，给予强有力的(de)金融工具支持。另一方面，从现(xiàn)在起(qǐ)，对(duì)还在正常运(yùn)转的房(fáng)企包括(kuò)民营企业，加大支持力度，由优(yōu)质房(fáng)企牵头并(bìng)购重组整个行(xíng)业，为每(měi)个房企配套(tào)AMC和财团，给予(yǔ)金融工具(jù)配套。

　　二(èr)，中(zhōng)期来看，应充分估(gū)计(jì)形势复杂性和(hé)人性复(fù)杂性(xìng)，兼顾化(huà)解停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢复市场信心以及(jí)长效机制(zhì)。长效(xiào)机制(zhì)四大(dà)关键是推动城市群战(zhàn)略、人地挂(guà)钩、金融中性稳(wěn)定和房地产(chǎn)税。定金环节，建(jiàn)立开发商违约后定金保(bǎo)护机制，如将(jiāng)已支付定(dìng)金冻(dòng)结(jié)至(zhì)房屋交付阶段，保障购(gòu)房者定金(jīn)安(ān)全。签订合(hé)同(tóng)环(huán)节，鼓励保险公司(sī)介(jiè)入，为房(fáng)屋重大延期以及重大缺(quē)陷(xiàn)等情(qíng)况提(tí)供充分的保障。余款支付环节，建立(lì)按(àn)工程(chéng)进(jìn)度付款(kuǎn)机制或交房(fáng)后按揭贷款(kuǎn)机(jī)制，充分保(bǎo)护购房者的(de)权益(yì)。资金监管环节，引入独立于开发商(shāng)、银行的第三方资金(jīn)监(jiān)管机构(gòu)，或(huò)由政府相关部门(mén)直接监管，以此(cǐ)防止资(zī)金(jīn)挪用现象。交付环(huán)节，建立(lì)商(shāng)品房保(bǎo)修期制度。保修期内，开发(fā)商(shāng)应对房屋质量问(wèn)题全(quán)权负责(zé)、免费维修，购房者在保修期结束后支付尾款。

　　三，长期来看，取(qǔ)消商(shāng)品房(fáng)预售制是大势所(suǒ)趋。一方面，98年(nián)房改(gǎi)时，全国(guó)缺房子，开发商(shāng)缺钱，预售制是权宜之计(jì)，现在全国套户比(bǐ)超过1，从大开发进入存量时代，对购(gòu)房民众(zhòng)不公平(píng)的预售制已经(jīng)过(guò)时了，该取消(xiāo)了(le)，改为现房销售。另一方面，取消预售(shòu)制，改(gǎi)为现房销售(shòu)，开发商(shāng)将拼的(de)不是五(wǔ)花八门、眼花(huā)缭乱、不知道能不能(néng)兑现的营销(xiāo)手段(duàn)，而是所见即(jí)所(suǒ)得(dé)的(de)过(guò)硬的产品质量和诚信，这才(cái)是(shì)对购(gòu文言文许行原文及翻译注释，文言文许行原文及翻译及注释)房民众的最根本最实质的保障(zhàng)，这样将极(jí)大(dà)的(de)提升开发商的建筑质量，实现良币驱逐(zhú)劣币。

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