文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取消预售制了。 1月17日召开的全国住房(fáng)和城(chéng)乡建设工作(zuò)会议提出“有条件的可以进(jìn)行现房(fáng)销售”，不足一(yī)个(gè)月(yuè)时间，已有山东、安徽、河南(nán)、四(sì)川、广东(dōng)等(děng)地明确表态，试(shì)点现房销售。

　　1、是该取消商品房预售制了，用你的钱(qián)，建你的房子，还烂尾了，这是(shì)对购(gòu)房者(zhě)的(de)不公平。以(yǐ)后(hòu)谁有钱(qián)谁建房，没钱没实力(lì)的别建了，不能把包袱甩给老百(bǎi)姓和社会(huì)，这是房地产从大(dà)开发时代(dài)步(bù)入高质(zhì)量发(fā)展(zhǎn)阶段的(de)必然趋势，也是对购(gòu)房老百姓的最大保(bǎo)护。98年房改(gǎi)时，全国(guó)缺房子，开发商(shāng)缺钱，预售制是权宜(yí)之(zhī)计，现在全国(guó)套户比(bǐ)超过1，从大开发(fā)进(jìn)入存量时代，对购房民(mín)众不公平的(de)预售制已经(jīng)过时了，该取消了，改为现房销售。以后一手交钱，一手交房，天经地义(yì)。当然二次房改(gǎi)是(shì)个技(jì)术活，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢复市场信(xìn)心以及长效机制，长效机制四大(dà)关(guān)键是推动城市群战略(lüè)、人地挂钩、金融中(zhōng)性稳定和房地产(chǎn)税。如果按照经(jīng)济规律(lǜ)办事，中国一定能实现(xiàn)房(fáng)地产软(ruǎn)着陆和长期(qī)平(píng)稳健康发展(zhǎn)，跨过这道关，解好这道(dào)世界难(nán)题。

　　2、为什么(me)要(yào)取消预售制、改为现房销(xiāo)售？大家想(xiǎng)想，绝大部分商品是一手(shǒu)交(jiāo)钱一手交(jiāo)货，预售制是对购(gòu)买者的(de)单方面不公(gōng)平制度，购(gòu)房老百姓几乎承担了所(suǒ)有商品不能交(jiāo)付(fù)的风(fēng)险。从个人层(céng)面(miàn)看，预(yù)售(shòu)制对购(gòu)房者非常(cháng)不公平，比如，交房等待期一般为两(liǎng)年，在此期间(jiān)，购房者不(bù)仅承(chéng)担银行利息，还(hái)要承担延迟交房、房屋(wū)质量、房产证延期办理甚(shèn)至不(bù)能交房的风险(xiǎn)。从行业层面看，预(yù)售制助推部分房企过度举债(zhài)、高杠杆扩张，若(ruò)遇到下(xià)行周期，会(huì)引发(fā)资(zī)金链断(duàn)裂、项目搁置等系(xì)列风(fēng)险。取消预售制(zhì)，改为现房销售，这样有(yǒu)助于落实中(zhōng)央房住不(bù)炒精神、有助于保障购房老百姓权(quán)益、有助于房企稳健发(fā)展，一举多得(dé)，谋划(huà)长远。

　　3、为什么建议取消预(yù)售制度？预售制度怎么来的(de)？国(guó)外(wài)什(shén)么情况(kuàng)？简单科普(pǔ)一下：商(shāng)品房预售(shòu)最早源(yuán)于(yú)中国(guó)香(xiāng)港，俗称卖楼花，卖期房，是一种开(kāi)发商放杠杆(gān)的方式(shì)。98年房改，由于商(shāng)品房(fáng)短缺，房企(qǐ)缺(quē)资金，借鉴中国(guó)香港(gǎng)，引入了商品房预售制(zhì)度。其(qí)实，当前世界(jiè)不少国家存在预售制。但(dàn)是，重(zhòng)点来了！发达(dá)国家一般有严格(gé)的(de)监管保障措施，开发商(shāng)在项(xiàng)目(mù)获得政(zhèng)府批准后(hòu)才(cái)可(kě)以开始销售，买(mǎi)家在购买期房后(hòu)并(bìng)非像中国(guó)一样在支付(fù)完首付款后(hòu)从银行一次性贷款支付剩余全部(bù)房(fáng)款，而(ér)是(shì)根(gēn)据(jù)开(kāi)发商工程进度(dù)在(zài)完全交(jiāo)房前进行(xíng)分期(qī)支付。所以，预售制度(dù)是需要严格的资金监管、分期支付以及违(wéi)约处(chù)罚措(cuò)施作(zuò)为保(bǎo)障(zhàng)的，如果没(méi)有(yǒu)这些(xiē)保障措施，一定会触(chù)发风(fēng)险(xiǎn)，对购房民众不公(gōng)平，所(suǒ)以不如借机(jī)取消(xiāo)预(yù)售制度(dù)，以后改(gǎi)为现房销(xiāo)售。客观讲预售制(zhì)度(dù)有一(yī)定(dìng)历(lì)史阶段性，现在中国住房(fáng)进(jìn)入存量(liàng)时代，取消预售制度有助于降(jiàng)负债降杠杆(gān)，不(bù)再把烂尾风险(xiǎn)甩(shuǎi)给老百姓(xìng)和社会，当然(rán)这需要(yào)配套房企债务(wù)重(zhòng)组、复工(gōng)保交(jiāo)楼、恢复(fù)市场信(xìn)心和房地产长(zhǎng)效机制。这是个技术(shù)活，只要(yào)坚(jiān)持(chí)市场化改革，中国一定能(néng)化解这个难题(tí)，让房地产回(huí)归实体经(jīng)济和居住(zhù)属性(xìng)，安居乐(lè)业。

　　4、简单(dān)讲，如(rú)果取消预售制，改为现房销(xiāo)售，开发(fā)商将拼的不是(shì)五花(huā)八门(mén)、眼花(huā)缭乱、不(bù)知道能不能兑(duì)现的(de)营销手段，而是所见即所得的过硬(yìng)的产品质量和诚信(xìn)，这才是对购(gòu)房民众的(de)最根(gēn)本最实质的(de)保障，这(zhè)样将极大的提升开发商的建筑质量(liàng)，实现良(liáng)币驱(qū)逐劣币。所有(yǒu)商业的本(běn)质是向善，是以客户为中心，房地产也不能例外，老(lǎo)百姓买房子是(shì)天大(dà)的事，烂尾毁三代，好(hǎo)房(fáng)幸福一家人。从这个角度，取(qǔ)消预(yù)售(shòu)制、实施现房销(xiāo)售是实现(xiàn)老百姓(xìng)安(ān)居乐业、社会长治久安(ān)、行(xíng)业企(qǐ)业健(jiàn)康发展的重(zhòng)大措施。在当前的情况下，取消预(yù)售制要结合稳楼市、房地产软(ruǎn)着(zhe)陆、打(dǎ)通金融支持(chí)当期三好(hǎo)生、新模式等综合施(shī)策。

　　作者十(shí)年前在国务院(yuàn)发展研究中心参(cān)与财税(shuì)改(gǎi)革方案研(yán)究(jiū)时，对预售(shòu)制、房地(dì)产(chǎn)税、人地(dì)挂钩、金融稳定、房企杠杆率等进行过长期系统(tǒng)的(de)专(zhuān)项研究。（参考后来形成的专著《房地(dì)产周(zhōu)期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预售(shòu)制的前世今(jīn)生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销(xiāo)售+“按(àn)揭”，霍(huò)英东(dōng)创造“卖楼花”模(mó)式

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼(lóu)花”模(mó)式，形(xíng)成“中国(guó)内地(dì)版(bǎn)预售制”

　　1.3 预售制推动城市化进程，但(dàn)背后潜藏(cáng)的风险确实存(cún)在

　　2 国际(jì)经(jīng)验

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全(quán)程(chéng)监管，交付时(shí)开发商(shāng)凭验收凭证取得房款

　　2.2 德(dé)国：可零首付(fù)购房，提供期(qī)房烂尾(wěi)险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制(zhì)，55％-80％房款交(j印信是什么意思？ 印信和书信一样吗iāo)房时(shí)支付(fù)

　　2.4 日本：为(wèi)规范期(qī)房交易立法，设置期房预(yù)付款保全措施(shī)

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金(jīn)由银行监(jiān)管，享(xiǎng)1年(nián)保修期后付尾款(kuǎn)

　　3 启示(shì)

　　正文

　　1 中国内地商(shāng)品房(fáng)预售制的前(qián)世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按(àn)揭(jiē)”，霍英东(dōng)创造“卖楼(lóu)花”模式(shì)

　　二十世纪五十年代在中国香港，楼(lóu)宇出(chū)租是地产行业盛行(xíng)的方(fāng)式，但有着转让难、出租资金周(zhōu)转期长(zhǎng)等问(wèn)题，分层销售孕(yùn)育(yù)而生。20世纪50年(nián)代，中国(guó)香(xiāng)港(gǎng)还未推(tuī)行公共房(fáng)屋制度，许多人栖身于木屋或者其他临时住(zhù)宅，住房(fáng)的(de)需求是相当高，不(bù)过大(dà)多(duō)数居民的储蓄很(hěn)少。当(dāng)时楼宇买卖多数(shù)以(yǐ)一整栋楼为(wèi)单位(wèi)，需要雄厚(hòu)的资金实力才能购买。虽(suī)然(rán)楼宇出租是中(zhōng)国香港地产行业(yè)盛行的方式，但(dàn)有着转让难、出租资(zī)金周(zhōu)转期长等问题。针对这一系列问题，不少地产(chǎn)商开(kāi)始探求新的方式，如把楼宇契约切(qiè)开，即“分契”，然后将楼宇分层出售(shòu)。这模式一(yī)经推行，购(gòu)买(mǎi)楼宇的市民(mín)数量有所(suǒ)增(zēng)加，开发商资金周转加快(kuài)。

　　在分层出售的基础上，将“按(àn)揭”模式(shì)引(yǐn)入房地产销售，霍英东创造“卖楼花(huā)”模式。1953年(nián)底霍英东创办立(lì)信置业有(yǒu)限公司，凭(píng)借商业(yè)直觉(jué)和(hé)多年经营杂货铺、海上驳运业务的经验，对于商品流(liú)通、资金(jīn)周转有着独(dú)到(dào)的见解，在努力(lì)寻求方法加快自身资金周转。当(dāng)时其在购下九(jiǔ)龙的(de)一(yī)块地(dì)盘后，除了(le)分层(céng)出售、还印发售(shòu)楼说明书，上有文字详尽说明楼宇的地势环境、建筑材(cái)料、分(fēn)层价(jià)格、订购方法(fǎ)等。此外，“卖楼花”是另外一(yī)个亮点，即先收(shōu)取买家的订金，采用类似租金的分期付(fù)款形式，等(děng)新(xīn)楼落成时，收齐买家(jiā)的(de)钱，买(mǎi)家就(jiù)拥有了自己(jǐ)的房产。这种方(fāng)式减轻了民众购房的资(zī)金压(yā)力，加速了房屋(wū)的建造和(hé)销售(shòu)，也(yě)解决了(le)制造商的资金问(wèn)题，降低(dī)投(tóu)资风险，在(zài)当时可(kě)谓(wèi)是“双赢”的(de)举措。“预售(shòu)楼花+分期付(fù)款”的(de)销售模式(shì)成为当时中(zhōng)国香港房地产市场的(de)一(yī)大特色，纵观(guān)中(zhōng)国香港房地产(chǎn)市场的(de)改革，“卖楼(lóu)花”模式高效(xiào)率地解(jiě)决(jué)了核心的住房供(gōng)不应求的问题(tí)，使房市(shì)发(fā)展进入新阶段。

　　预售楼(lóu)花模式推动了中国香(xiāng)港楼市(shì)几十年繁荣，但期(qī)间也(yě)出现过“烂尾楼”的情况，但监管部门不断(duàn)完(wán)善、规范化(huà)，建(jiàn)立(lì)健全的监管机(jī)制，促进市(shì)场(chǎng)健康发展。例如(rú)，1960年，位于大角咀的(de)一个楼盘因建筑费用超支停工，出现(xiàn)“烂尾(wěi)”情况。在1961年后，中国香港管理部门提(tí)升了对于预售楼花制度(dù)的(de)监(jiān)管，即要求开发商在预售(shòu)前(qián)，确保地价款已经全部支付(fù)，还(hái)要证(zhèng)明(míng)自身有资金(jīn)等(děng)能力把(bǎ)项(xiàng)目完成，资金(jīn)需放入律(lǜ)师所托管(guǎn)，支取(qǔ)时需律所和建筑师(shī)的核准。为了防止(zhǐ)开(kāi)发商、律所、建筑(zhù)师等造假，套取监(jiān)管账户资金(jīn)，中国香港要求律师行在银行开设的信托(tuō)账(zhàng)户（监管账(zhàng)户）、开发商操作等采取全(quán)透明化机(jī)制，且银(yín)行(xíng)的责任上升(shēng)，如出现房屋“烂尾”情况，银行(xíng)将成最大风险方，后续需自身(shēn)推动项目完(wán)工。随(suí)着监(jiān)管(guǎn)体(tǐ)系逐步(bù)完善，出现(xiàn)“烂尾”的现象较(jiào)少(shǎo)。

　　1.2 住(zhù)房需(xū)求大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中(zhōng)国(guó)内地版预售制”

　　二十世纪九(jiǔ)十年代(dài)，中国(guó)内地面临住房需求大和(hé)供(gōng)给量短缺问题(tí)，引入“卖楼(lóu)花”制(zhì)度。建国以(yǐ)来(lái)，中国内地优先发(fā)展重工业，强调基(jī)础建设，这一导(dǎo)向使前期(qī)发展工业化的进(jìn)程大于城市(shì)化(huà)进程，唯有解决住房基础等城市化配套问题(tí)，才能进一步推进城(chéng)市(shì)化(huà)。但当(dāng)时推(tuī)行的是“统一管理，统一分配，以租养房”的福(fú)利分房制度，住房(fáng)市场(chǎng)发展起步(bù)较晚、增(zēng)速(sù)较慢，福(fú)利(lì)分房制度也出现了(le)分配(pèi)不公、效率低、配套差等(děng)问题，因此福利(lì)分(fēn)房制度不再适用(yòng)于当(dāng)时的国情。叠加(jiā)房(fáng)地(dì)产市场面(miàn)临商(shāng)品房(fáng)的(de)需(xū)求量大(dà)，而社(shè)会缺(quē)少大型房地(dì)产开发商，商品房供应(yīng)量小的困境，此时引(yǐn)入中国香港(gǎng)的“卖楼(lóu)花”模式无疑是对内(nèi)地房地产市场的一针(zhēn)强(qiáng)心剂。从(cóng)1994年起，中国内地逐步(bù)引进中国香港预售商(shāng)品房制度，先后出台多项文件，大力(lì)支(zhī)持国(guó)内房地(dì)产市场(chǎng)改革。例如，1998年(nián)，国(guó)务院出台《关于进一步(bù)深化(huà)城镇住(zhù)房制度改革，加快住房(fáng)建设的通(tōng)知》文(wén)件，决定停止住房无偿实物分配(pèi)，逐步实(shí)行住(zhù)房分配(pèi)货币化、住(zhù)房供(gōng)给商品化、社(shè)会化的住房新(xīn)体制(zhì)，从计划经济下的福利分房转(zhuǎn)向(xiàng)市场经济的商品房。房地产(chǎn)市场(chǎng)采用预售制，允许开发商卖期房(fáng)，解(jiě)决了房企缺少资金和开发时间周期长(zhǎng)的两大难题，开发商以预售款(kuǎn)撬动下(xià)一个项目的(de)开(kāi)发(fā)，形成滚动开发模(mó)式，住房供(gōng)应速度(dù)加(jiā)快。自此中国内地开始房改货(huò)币化，中国人民银行(xíng)等多方(fāng)迅速出台相(xiāng)关的(de)信贷政策(cè)，支持(chí)购(gòu)房者，极大作用推(tuī)动了(le)房地产市场(chǎng)的发展。

　　引入中国香港“卖(mài)楼花”模(mó)式后，经(jīng)调整(zhěng)形成契(qì)合中(zhōng)国内地的商品房预(yù)售(shòu)制度(dù)。预(yù)售制的初(chū)衷是为了缓解(jiě)房企资金压力，加快城镇住房建设。具体来说，是指房地产开发企业将(jiāng)正在建设中(zhōng)的房屋(wū)预先出售(shòu)给购房者(zhě)，由购房者支付定(dìng)金或房款(kuǎn)的(de)行为。区别于中(zhōng)国(guó)香港，在中(zhōng)国内地(dì)实践过程中，商品房(fáng)预(yù)售(shòu)流程为：房地产开发(fā)商(shāng)办理(lǐ)预(yù)售(shòu)许可证-签订商品(pǐn)房买卖合同-进行备案登记和预(yù)告登记-交付房屋。在印信是什么意思？ 印信和书信一样吗购(gòu)房(fáng)过程中(zhōng)，购房者需要(yào)一(yī)次性付清首(shǒu)付款，并采(cǎi)用(yòng)银行贷款的形(xíng)式一次性付(fù)清剩余房款，换言之(zhī)，房屋未建成，开发商可(kě)能已拿到了全部购房款，这(zhè)点与中(zhōng)国(guó)香港的(de)按照工程进度付款有(yǒu)所不同。对中国(guó)内地的开发(fā)商而言，预售(shòu)制商品(pǐn)房也开启了高周(zhōu)转、高杠(gāng)杆的(de)运作模式。

　　1.3预售制推动城市化进程，但背(bèi)后潜藏的风险确实存在

　　作为(wèi)中国(guó)内(nèi)地商品房销售的最主(zhǔ)要方式，预售制极(jí)大缩短房企现金回笼周期，同时(shí)增加市(shì)场商品房供(gōng)应(yīng)，推动了城(chéng)镇化发(fā)展进程。预(yù)售(shòu)制(zhì)在(zài)过去(qù)20多(duō)年对(duì)中国内(nèi)地房地产市场的稳步(bù)发(fā)展起到了重要作用(yòng)，不仅解决了房地产市场快速(sù)发展阶段的资金(jīn)需求，也提高了(le)居民(mín)居住水(shuǐ)平，中国内地城镇居民从筒子(zi)楼住(zhù)到住宅小区，从(cóng)全民蜗居到基本适居，住房事业(yè)取(qǔ)得巨(jù)大(dà)进步，数十(shí)年时间(jiān)走完发达国家几百年城镇化路(lù)程。改(gǎi)革开放以来，城镇化进程进入快(kuài)速发(fā)展时期。1978-2021年，城(chéng)镇人口(kǒu)由1.7亿(yì)人增长至9.1亿(yì)人，43年间(jiān)增长4.4倍；1981-2020年，全(quán)国城市建成区面积由7438平方公里增长(zhǎng)至(zhì)60721平方公里，增长(zhǎng)7.2倍。根据(jù)我们发布(bù)的《中(zhōng)国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住(zhù)宅存量从不到14亿(yì)平增至313.2亿平，城镇人均住(zhù)房(fáng)建(jiàn)筑面积从8.1平方米增(zēng)至34.7平方(fāng)米，城(chéng)镇住房套数从约(yuē)3100万套增至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预(yù)售制(zhì)在(zài)当前已成为中国(guó)内地商(shāng)品(pǐn)房(fáng)销(xiāo)售最主要方(fāng)式，2005年中国内地商品住宅期房销(xiāo)售面(miàn)积(jī)占总销售面积的比重为63％，而2021年期房累计销售面积达15.6亿平(píng)，比重上升至87％。

　　预售制也(yě)推动(dòng)了(le)中(zhōng)国内(nèi)地房地产行业的发展(zhǎn)。中国(guó)内地房地产历(lì)经二十多年长周期繁荣，行业(yè)各项(xiàng)指(zhǐ)标大(dà)幅增长。1999-2021年，房屋新开工面积从(cóng)2.2亿(yì)平增至(zhì)19.9亿(yì)平，累计上(shàng)涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开(kāi)发投(tóu)资完成(chéng)额从0.4万亿元(yuán)增至(zhì)14.8万亿元(yuán)，累计上涨(zhǎng)35.8倍(bèi)，年复合增速(sù)17.8％。商(shāng)品(pǐn)房销售面积(jī)和销售(shòu)金额分别(bié)从(cóng)1.5亿平增至17.9亿平(píng)、0.3万亿(yì)元增至18.2万亿(yì)元(yuán)，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速(sù)12.1％、21％。伴随房地产业的(de)快速(sù)发展，房地产企(qǐ)业从无到有、从国企先行到(dào)民企崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房(fáng)地(dì)产企(qǐ)业数量(liàng)达9.8万个，比1998年的2.4万个(gè)增长3.1倍。

　　二十(shí)年来房地(dì)产也成为拉动中国内地(dì)经济高增长的火(huǒ)车(chē)头(tóu)。

　　1）从经(jīng)济(jì)增长渠(qú)道，房地产带动的上下游产业链特别长，高(gāo)达50多(duō)个行业。2020年房地产及其产业印信是什么意思？ 印信和书信一样吗链占GDP的17.2％（完(wán)全贡献），其中房地产业增(zēng)加值占GDP的7.3％（直接贡献），房(fáng)地产带(dài)动产业链占GDP的9.9％（间接(jiē)贡(gòng)献），其(qí)中房地产对金融、批发、建材的带动最(zuì)为(wèi)明(míng)显。

　　2）从(cóng)投资渠道，2020年房(fáng)地(dì)产完全拉动的投资占全社会固定资产投资(zī)的51.5％，其(qí)中，房地产开发投资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从(cóng)房(fáng)地产贷款占银行各项贷款余额的比重看，2021年(nián)12月为27.07％，如(rú)果加(jiā)上信托等通道业务(wù)，占(zhàn)比(bǐ)超过三分之一。从(cóng)房地产(chǎn)融资(zī)存量占(zhàn)社融存(cún)量比重看(kàn)，2021年(nián)12月占比(bǐ)为18.76％。如果房企大面积违约，将导致银(yín)行不良率大(dà)幅(fú)上升(shēng)。

　　4）从居(jū)民财富效应(yīng)渠道，根据我们的(de)《中(zhōng)国(guó)住(zhù)房(fáng)市值(zhí)测(cè)算报告(gào)》，2020年中(zhōng)国住房市值为(wèi)62.6万(wàn)亿美元，大于美国的(de)33.6万亿(yì)美元、日本的10.8万亿美元、英法(fǎ)德三国合(hé)计的31.5万亿(yì)美元。从住房市(shì)值占股债房市值的(de)比例看，2020年中国为(wèi)66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英(yīng)国(guó)的(de)49％、法(fǎ)国的56％、德(dé)国的(de)64％。中国住房市值(zhí)与股债房市值(zhí)的比例较高，主要是(shì)因为(wèi)住房市值高，以及中国资本市场发育尚不成熟，直接融(róng)资比例较低，股票、债券市(shì)值较(jiào)低，居民投资渠道缺乏。

　　不可否认，预售制背后潜藏的风险确实存(cún)在，当前的负面(miàn)效应愈发(fā)凸显。

　　从个人层面看(kàn)，绝大部分商(shāng)品是一手交钱(qián)一手交(jiāo)货，预(yù)售制(zhì)是(shì)对购(gòu)买者的单方面(miàn)不公平(píng)制度，购房(fáng)老百姓几乎(hū)承担了所有商品不能(néng)交付的风(fēng)险。比如，交房等待(dài)期(qī)一般为两年，在此期间，购房者(zhě)不仅承担银行利息(xī)，还要(yào)承担延迟交房、“一房二卖”、房屋(wū)质(zhì)量、房(fáng)产证延期(qī)办理甚(shèn)至不能(néng)交(jiāo)房等(děng)风险。另(lìng)外，购房者和开发商之间的购房合同、购(gòu)房(fáng)者(zhě)和(hé)银行的按(àn)揭贷款(kuǎn)合同是两(liǎng)个独立的合同(tóng)关系，如果开发商发生违约，购房(fáng)者(zhě)只能根据购房合(hé)同(tóng)向开发商主张权力，但(dàn)依旧(jiù)需要根据按(àn)揭贷款合(hé)同按(àn)时向银行进行(xíng)贷(dài)款(kuǎn)偿还，因此购房者承(chéng)担的风险较(jiào)大。

　　从行业层面看，预售(shòu)制助推部(bù)分房(fáng)企过(guò)度举债、高杠杆(gān)扩张(zhāng)，资金若遇(yù)到下(xià)行周(zhōu)期，会引发资金链断裂(liè)、项目(mù)搁置等系列风险(xiǎn)，进行影响自身信(xìn)用和购房者对(duì)行业的(de)信心。

　　从金(jīn)融层面看(kàn)，银行作为按揭贷款的(de)发放方，一旦房(fáng)企因为市场波动或(huò)经营不(bù)善，出现资金链断裂(liè)等一系(xì)列(liè)问(wèn)题，导致“烂尾”等情况，而房企通过与购房者(zhě)签订的预(yù)售合同和按揭(jiē)合同，已经从银行获得房款，如果购房者丧失还款能力或短期不能还款等，则风(fēng)险完全由银行承担(dān)，银行将面临较大的坏账压力。

　　从监管角度(dù)看(kàn)，购房者的预售(shòu)监管资金去哪(nǎ)了？楼盘“烂(làn)尾”，归根(gēn)结底(dǐ)两个字那就(jiù)是“没钱”，即没钱付工程款。在2004版的《城(chéng)市商品房预售管(guǎn)理办法》中(zhōng)明确(què)规定了(le)开发企业(yè)预(yù)售商品房(fáng)所(suǒ)得(dé)款(kuǎn)项应当(dāng)用(yòng)于有关的工程建设，商(shāng)品房(fáng)预售款监管的具体办(bàn)法，由(yóu)房(fáng)地产管理部门制定。但多年以来全国并(bìng)没(méi)有统一(yī)的预售资金(jīn)监管规定，各(gè)地实行(xíng)“一城(chéng)一策”。例如，太(tài)原、昆明、重庆、长沙等城(chéng)市重(zhòng)点监管资(zī)金比例(lì)为(wèi)总预售(shòu)款(kuǎn)的(de)15-40％左(zuǒ)右，郑州、福州、合肥(féi)等(děng)城(chéng)市则按(àn)照项目的建安成本乘以建筑面积或者项目工程总额(é)报价计算重点资(zī)金(jīn)。而事实是，不少购房款(kuǎn)未进入监(jiān)管(guǎn)账户、或进入监管账户后被(bèi)挪用(yòng)，导致(zhì)楼盘没有资金(jīn)继续建设。收(shōu)楼遥遥无期(qī)，月供(gōng)却被迫继(jì)续还款(kuǎn)。那(nà)么，监管账户资金(jīn)如何被挪走的？实际上，在过去房(fáng)地产大(dà)开发时代的高(gāo)周转背景下，抽(chōu)调预售款监管账(zhàng)户资金(jīn)，是行业“潜规(guī)则”。比如(rú)工程(chéng)总(zǒng)承包方，以工程建设名义，获得监管账户(hù)拨(bō)付资(zī)金，再由工程(chéng)方将资(zī)金转给(gěi)房(fáng)企，而拨付的(de)工(gōng)程款，远超工程进度所需。通过这(zhè)些方式套(tào)取的资(zī)金，在(zài)房(fáng)企各(gè)地项目间流动，变相加(jiā)杠(gāng)杆(gān)，这样(yàng)做提供了资(zī)金(jīn)流动性，房企抽(chōu)调资金统(tǒng)筹拿(ná)地、还款和楼(lóu)盘(pán)建设，形成一种资金(jīn)循环高周转模式(shì)，但(dàn)一定程度上把风险甩给(gěi)了购房者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外商品(pǐn)房预售制度呈(chéng)现以(yǐ)下特(tè)点(diǎn)：

　　1）预付(fù)款保护：对于(yú)购房者预付资金(jīn)，一般设有定金或预(yù)付款保护机制，如英国、日本(běn)；

　　2）预付款比重：要求购房者支付(fù)的预付款比例相(xiāng)对较低，绝大部分房款在房屋(wū)交付后(hòu)开(kāi)始支付(fù)；

　　3）预付款支付方(fāng)式：预付款一(yī)般以定(dìng)金方式支付，或按工程(chéng)进度分期支付，或(huò)二者结(jié)合；

　　4）按揭贷款方式：一般采用两种方式发(fā)放按(àn)揭贷款，一是按(àn)工程(chéng)进(jìn)度付款，按(àn)揭贷(dài)款(kuǎn)按(àn)照工程进度逐渐(jiàn)发放，购(gòu)房者开始(shǐ)月供(gōng)；二是房屋交(jiāo)付后发放按揭贷(dài)款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商品(pǐn)房提供期(qī)房烂尾(wěi)保险，在商品房出现重大(dà)延期或重大(dà)缺陷时，保障(zhàng)购房(fáng)者权益；

　　6）房(fáng)屋(wū)交付保(bǎo)护：房(fáng)屋交(jiāo)付质量的保障有(yǒu)两(liǎng)种方式，一(yī)是期房(fáng)由政府或第三方验收合格并提供(gōng)验收凭证后，开发商凭(píng)验收(shōu)凭证(zhèng)取得购房者(zhě)支付的(de)房款。二是开发(fā)商(shāng)为购房者提供一定的保修期，通(tōng)常1-5年(nián)，保修期满，购房者支付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国(guó)：交付前(qián)预售资金第三方全(quán)程监(jiān)管(guǎn)，交付时开发商凭验收(shōu)凭证取得(dé)房(fáng)款

　　美国期(qī)房定金一定(dìng)期限(xiàn)内(nèi)无条件(jiàn)返还，最低首付(fù)比例为3.5％，交房(fáng)前仅支付首付，其余房款交付(fù)后按(àn)揭还款，交付(fù)前资金由第(dì)三方全(quán)程监管，交付(fù)时开(kāi)发商凭验收(shōu)凭证取得(dé)房款(kuǎn)。

　　定金及首付(fù)环(huán)节，定金比(bǐ)例一般为房款的1％-5％，首(shǒu)付比例最(zuì)低可低于3.5％，根据美(měi)国官(guān)方数据(jù)，2021年美国平均首付(fù)比例为12％。

　　余款支付方面，除(chú)定金或(huò)首付(fù)外，购房者在房屋(wū)交付(fù)后通过按揭贷款(kuǎn)支付剩余(yú)房款。

　　资(zī)金监管方面，美国为防止开发商挪用(yòng)资金，购房者的(de)定金及(jí)首(shǒu)付款由第三(sān)方公证行(xíng)或产权保险(xiǎn)公司的信托账户监管。如(rú)果开发商(shāng)倒闭(bì)导(dǎo)致楼盘烂尾，购房者资金可通(tōng)过申请仲裁取回，且不(bù)承担(dān)任何责任(rèn)与(yǔ)损失。而开发商在房屋建设过程(chéng)中的资金(jīn)全部来自银行，银行根(gēn)据工程进(jìn)度向开发商(shāng)提供(gōng)一定比(bǐ)例的贷款，由(yóu)于开发商(shāng)挪用(yòng)资金直接损害银行利益，银行有充分(fēn)动(dòng)机监(jiān)管开(kāi)发商施工进度(dù)。开发商在房屋交付时需取得由政府相关部门经审查后发(fā)放的(de)验收凭证，通过验收(shōu)凭证向银行得到购(gòu)房者支付(fù)的(de)房款。

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购房，提供期(qī)房烂尾(wěi)险

　　德国(guó)期房可零首付购(gòu)房，房款按建造工期进(jìn)度支付，按揭按工期(qī)放款后还贷，房贷利(lì)率采用固(gù)定利率，开发商(shāng)或购(gòu)房者可购买期(qī)房(fáng)烂尾保险。

　　预(yù)售门槛方面(miàn)，德国开发商在项目获(huò)批后即可预售(shòu)房屋。签署(shǔ)购房合同(tóng)前，购(gòu)房(fáng)者(zhě)需支(zhī)付约(yuē)2000欧(ōu)的定金并进(jìn)行(xíng)预约公(gōng)证，签(qiān)订合同后定金(jīn)退还。如由于任(rèn)何原因(yīn)不能购买(mǎi)，定金按照德国法律(lǜ)全(quán)部退还。

　　签署购房合同后，购房者需(xū)支付公证费(fèi)和土(tǔ)地(dì)交(jiāo)易税(shuì)，分别为(wèi)房屋售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用(yòng)不包含在购(gòu)房款中，属于购房附加费。

　　首付方面，德国没有规定最低首付比例，可零首(shǒu)付购(gòu)房。

　　余款(kuǎn)方面，德国也采取按工期(qī)支付房款的(de)制度，一般分(fēn)7笔进行支付，具体(tǐ)支付(fù)节点、比(bǐ)例因项目(mù)而(ér)异(yì)。一般来说，支付节(jié)点可分(fēn)为公证后、主(zhǔ)体(tǐ)完(wán)工、内部水暖电路完工、窗(chuāng)户玻璃完工(gōng)、室(shì)内清(qīng)洁及墙面完工(gōng)、地板完工、全部完工，支付比例(lì)可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面，购房者(zhě)可在支付房款(kuǎn)前申请房贷，房贷利率采用固定利率(lǜ)，银行按(àn)施(shī)工节奏分多次发放贷款，每笔贷款(kuǎn)给予购房者(zhě)一定使用(yòng)期限，期限结束后，购房者开始还(hái)贷。

　　保险方面，德国保(bǎo)险(xiǎn)公司(sī)针对期房设计了两种保(bǎo)险，保险(xiǎn)的(de)功(gōng)能是当(dāng)房屋出现重大延(yán)期(qī)或重(zhòng)大缺陷时，保险公(gōng)司保证(zhèng)开发商(shāng)赔偿或修复，开发商破产，由(yóu)保险公司负责相应赔(péi)偿(cháng)。保险由开发商(shāng)或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保护(hù)机制，55％-80％房款交房时支付(fù)

　　英(yīng)国预售制设有(yǒu)10％定金保险保护机制，交房前付款比例仅20％-45％，资金由买卖双方律(lǜ)师严(yán)格监管。

　　订(dìng)立(lì)合同前(qián)，买卖双方均有一(yī)名律师，负责(zé)沟通期房交易中的房产、资金、合同等各个环(huán)节，各环(huán)节内容确认(rèn)无误后签订首付(fù)交换合(hé)同。

　　定金方(fāng)面，英国设置(zhì)了10％定(dìng)金保险保(bǎo)护机制，当(dāng)开发商出现财(cái)务、经(jīng)营问题时(shí)，购房者10％的定金(jīn)由保(bǎo)险(xiǎn)公司(sī)赔付，而超出10％的部分较难追回。

　　首付方面，首(shǒu)付比例通常为10％-25％，首付(fù)需要在合同签订21天内支付。

　　余款支(zhī)付(fù)环节，英国采(cǎi)取按工程(chéng)进度付款的方式，但是交房(fáng)前(qián)付款(kuǎn)比例(lì)相对较低，一般会在合同(tóng)签订(dìng)6-24个月分别支付两(liǎng)笔(bǐ)5％-10％的款项，即交(jiāo)房前付款比例在20％-45％之间，剩余款项(xiàng)交房后支付。

　　交付环节，英(yīng)国规定房屋必须(xū)经过房(fáng)产公(gōng)证公司的检验验(yàn)收后才能(néng)交付，交付后(hòu)方可按揭还贷。

　　资金(jīn)监管环节，英(yīng)国(guó)期房(fáng)预售资金监管(guǎn)极为严格(gé)，资金也由(yóu)律师(shī)监管(guǎn)，在确认工(gōng)程进度、支付相关(guān)款项过程(chéng)中，由(yóu)买(mǎi)房(fáng)律师将资金转给卖(mài)方律师，卖方律师转给开发商(shāng)，即资金在(zài)进入开发商账户(hù)前经过(guò)两道关(guān)口，有利于保障购房(fáng)者资金安全。

　　2.4 日本：为规(guī)范期房交(jiāo)易立(lì)法，设置(zhì)期房预付(fù)款保全措施

　　日本期房(fáng)交易立法，定金超5％或(huò)1000万日元时，开发商必须完成“预售(shòu)房定金保(bǎo)全措施(shī)”，交房(fáng)前付款比例不超房款的20％，开(kāi)发(fā)商违约需返还定价(jià)并(bìng)赔偿约10％房款，交房后按(àn)揭(jiē)还款。

　　立(lì)法方面，日本二战(zhàn)结束后(hòu)由于房屋供给严(yán)重失(shī)衡(héng)，叠加法律(lǜ)空(kōng)白，社会上“一房二卖”现(xiàn)象(xiàng)普遍，为此，日(rì)本政府1952年出台《宅地建筑物交易法》，经多次修订，目前(qián)是唯(wéi)一一部规范期房交易的(de)法律。

　　定金(jīn)保护方面，根据(jù)日本《宅地建(jiàn)物取引业法》，对(duì)购房者支付定(dìng)金超(chāo)过(guò)5％或超1000万日(rì)元的部分，法律要(yào)求开发商必须完(wán)成定金保全措(cuò)施(shī)才可预售。什么是定金保全(quán)措施？即买卖双方(fāng)签订购房合同时，开发(fā)商(shāng)向金融机(jī)构或(huò)指定(dìng)保证机构或保险机构(gòu)签订定金保证委托合(hé)同(tóng)，设置购(gòu)房(fáng)者定金的保(bǎo)证或保险(xiǎn)，并将相应的保证金证(zhèng)明书(shū)交付(fù)给购房者。除(chú)定金(jīn)外(wài)，其他预(yù)先支(zhī)付的购房款也受该(gāi)措施保护。若开发商倒闭(bì)导致(zhì)期房烂尾，购房者可凭保证金(jīn)证明(míng)书向金(jīn)融机构或保证(zhèng)机(jī)构或(huò)保(bǎo)险公司(sī)兑付(fù)，同时，开发商(shāng)需向购房者(zhě)赔(péi)付违约(yuē)金，一般约(yuē)为(wèi)房价的(de)10％。

　　房款支付环节，交(jiāo)房前只(zhǐ)需支付最多不(bù)超20％的定金，签订购房合同(tóng)后，购房者即(jí)可向银行申请贷款，但交房后才开(kāi)始按揭贷款(kuǎn)，除定金外的剩余房款(kuǎn)在交房后开始支付。

　　2.5 新加坡(pō)：买(mǎi)方(fāng)资金由银行监管(guǎn)，享(xiǎng)1年保修(xiū)期(qī)后付尾款

　　新(xīn)加(jiā)坡(pō)期房购房者(zhě)违约可返(fǎn)还相当于3.75％房款(kuǎn)的(de)订金，首(shǒu)付比例(lì)20％，余款按工程进度支(zhī)付，所有资金进银行专门(mén)项目资金(jīn)账户(hù)，交房后满1年(nián)保(bǎo)修(xiū)期后支(zhī)付(fù)15％尾(wěi)款。

　　订金支付环节(jié)，新加坡开发商有统一的选购权合(hé)同以(yǐ)及订金返还机(jī)制，即OTP，签(qiān)订OTP后需支付5％房款作为订金，OTP有效(xiào)期14天(tiān)，执行OTP则进一(yī)步签(qiān)订(dìng)购买(mǎi)合同，不执行(xíng)OTP则退还(hái)3.75％的房款。

　　首付(fù)比例(lì)方(fāng)面，签订购房合同后(hòu)，购房者需支付15％的首付及(jí)印花税，同时(shí)购房者(zhě)向银行(xíng)申(shēn)请按揭贷款(kuǎn)。

　　余(yú)款(kuǎn)支付上，新加(jiā)坡(pō)期(qī)房同(tóng)样采(cǎi)取(qǔ)按(àn)工(gōng)程(chéng)进(jìn)度付款的方式(shì)，《发展(zhǎn)商条例》对(duì)期房付款流程做了(le)统(tǒng)一(yī)详细(xì)规定(dìng)，要(yào)求所有开发商遵守，支付节(jié)点一般为合(hé)同(tóng)签订后(hòu)、地基完工、框(kuāng)架(jià)完(wán)工、管(guǎn)道门窗等完(wán)工(gōng)等(děng)，支付比例约(yuē)为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭贷款也依照工程进度放款，月供在此(cǐ)过程中随着放出贷款(kuǎn)的增加而增加，未放款部分无需月供。

　　资金监管方面(miàn)，购房者(zhě)的订金与付款会存入(rù)银行专(zhuān)门的项目资金(jīn)账户，账户资金提(tí)取须与房(fáng)屋建(jiàn)设有关。房屋交(jiāo)付后，购房者(zhě)享受1年(nián)的房(fáng)屋保修期，此(cǐ)后购房者支(zhī)付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短(duǎn)期来看，当前房地产(chǎn)到了政(zhèng)策出手临界点，重(zhòng)点是(shì)保交楼(lóu)和房企重组(zǔ)。一(yī)方面，加大对(duì)刚需和改(gǎi)善(shàn)型需求的支持力(lì)度，长(zhǎng)短(duǎn)兼顾妥善应对局(jú)部停贷现(xiàn)象，重(zhòng)点是保(bǎo)交(jiāo)楼保复(fù)工保民生，给(gěi)予强有(yǒu)力的金融工具(jù)支持。另(lìng)一方(fāng)面(miàn)，从(cóng)现在起(qǐ)，对还在正(zhèng)常(cháng)运转的(de)房企包括民营企业，加大支(zhī)持力(lì)度(dù)，由优质房企牵(qiān)头并购(gòu)重组(zǔ)整个行业，为每个房企配套AMC和财团，给予金融(róng)工(gōng)具(jù)配套。

　　二(èr)，中(zhōng)期来(lái)看，应(yīng)充(chōng)分估(gū)计形势复杂性和人(rén)性复杂性，兼顾化(huà)解(jiě)停贷、复(fù)工(gōng)保交(jiāo)楼、重(zhòng)组房企债务、恢复市场信心以(yǐ)及长效机制。长效机制(zhì)四大关(guān)键是推(tuī)动城(chéng)市群(qún)战略、人地挂钩、金(jīn)融中性稳定(dìng)和房(fáng)地(dì)产税。定金(jīn)环节，建立开发商违约后定金(jīn)保护机制，如将已支(zhī)付(fù)定金冻结至房屋交付(fù)阶段，保(bǎo)障(zhàng)购房(fáng)者定金安全(quán)。签订合同(tóng)环节，鼓励(lì)保险公司介入，为房(fáng)屋重大延期以及重大缺陷等情(qíng)况提供充分的保障。余(yú)款支付环节，建立按工程进度付款机(jī)制(zhì)或(huò)交房后按揭贷款机制，充分保护购房(fáng)者的权(quán)益(yì)。资金监(jiān)管(guǎn)环节，引入独立于(yú)开发商、银行的第(dì)三方资金(jīn)监管机构，或由政府相(xiāng)关部门直接监管，以(yǐ)此(cǐ)防(fáng)止资金挪用现象。交付环节，建立商品(pǐn)房保修期制(zhì)度。保修期内(nèi)，开发商应对房屋质量(liàng)问题全权负(fù)责、免费维修，购房者在保修期结(jié)束后(hòu)支付尾款(kuǎn)。

　　三，长期(qī)来看，取消商品房(fáng)预(yù)售制是大势所趋(qū)。一方(fāng)面，98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售制(zhì)是权(quán)宜之计，现在全国(guó)套户比超过1，从大开发进入存(cún)量(liàng)时(shí)代，对(duì)购房民众不公平的预售制已经过时了，该(gāi)取消了，改为(wèi)现房销售。另一方面，取消预售制，改为现房(fáng)销售，开发商将(jiāng)拼(pīn)的不是(shì)五花(huā)八门、眼花缭乱、不知道能不(bù)能(néng)兑现的营(yíng)销(xiāo)手段，而(ér)是所见即所得的过硬的产品质量和(hé)诚信(xìn)，这才是对(duì)购房(fáng)民(mín)众的(de)最根本最实质的保障(zhàng)，这样将极大的(de)提(tí)升开发商的(de)建筑质量(liàng)，实现(xiàn)良币驱逐劣币。

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