文(wén)：任(rèn)泽平团队(duì)　　

　　导读

　　是该(gāi)取消(xiāo)预售制了。 1月17日(rì)召开的全国住(zhù)房(fáng)和城乡建设工作会议提出“有条件的可以(yǐ)进行现房销售”，不(bù)足一个月时(shí)间，已有山东、安徽、河南、四川、广东等地明确表态，试点现房销售。

　　1、是该取消商(shāng)品房预售制(zhì)了(le)，用你(nǐ)的(de)钱，建你(nǐ)的(de)房(fáng)子，还(hái)烂尾了，这是对购房者的不公(gōng)平。以后谁有钱谁建(jiàn)房，没钱没(méi)实力(lì)的别建了，不(bù)能把包袱甩(shuǎi)给老(lǎo)百姓和(hé)社会(huì)，这是(shì)房地产从大开发时代步入高质量(liàng)发展阶(jiē)段(duàn)的(de)必然(rán)趋势，也是对(duì)购房老百姓的最(zuì)大保护。98年房改(gǎi)时，全国缺房子(zi)，开发商缺钱，预售(shòu)制是(shì)权宜之计，现在全(quán)国套(tào)户比超过1，从大开发进入存(cún)量时代，对购(gòu)房民众(zhòng)不公平的(de)预售制已(yǐ)经过时了，该取(qǔ)消了，改为现(xiàn)房销售。以后(hòu)一手交(jiāo)钱，一手交房，天经地义。当然二次(cì)房改是个(gè)技术活，兼顾化解停贷、复工保交楼、重(zhòng)组房企债务、恢(huī)复(fù)市场信心以及(jí)长效机制，长效(xiào)机制四(sì)大关键(jiàn)是推动城市(shì)群战略、人地挂钩、金(jīn)融中性稳定和(hé)房地产(chǎn)税。如(rú)果按照(zhào)经济规律办事，中国一定(dìng)能实(shí)现房地产软(ruǎn)着陆和长期平(píng)稳健康发展，跨过这道关，解好这道世界难题。

　　2、为什么要取(qǔ)消预售制、改为现房销(xiāo)售？大家想想，绝大部分商品是一手交钱一手交货，预(yù)售制是对购(gòu)买者的单方面不公平制(zhì)度，购(gòu)房老(lǎo)百(bǎi)姓几(jǐ)乎承担了所有商(shāng)品不能交(jiāo)付的风险。从个人(rén)层面看，预售制对(duì)购(gòu)房者非常不公平，比如(rú)，交房等待期一般为两年，在此期间，购房者(zhě)不仅(jǐn)承(chéng)担银(yín)行(xíng)利息(xī)，还要承(chéng)担(dān)延迟交(jiāo)房、房屋(wū)质(zhì)量、房产证延期办理(lǐ)甚(shèn)至不能交房的风险。从行(xíng)业层面(miàn)看，预售制助推部(bù)分(fēn)房企过度举债、高(gāo)杠杆扩(kuò)张，若(ruò)遇到(dào)下行周(zhōu)期，会引发(fā)资(zī)金链断裂、项目搁置等(děng)系(xì)列风(fēng)险。取(qǔ)消预售制，改为现(xiàn)房销(xiāo)售，这样(yàng)有助于落(luò)实中央(yāng)房住(zhù)不炒精神、有助于保障购房(fáng)老百(bǎi)姓权(quán)益、有助于房企(qǐ)稳健发展，一举多得，谋划长远(yuǎn)。

　　3、为什么建议取消预售制度(dù)？预售制度怎么来的？国外什(shén)么情况？简单(dān)科普一下：商品房预售最早源于中(zhōng)国(guó)香港，俗(sú)称卖楼花，卖期(qī)房，是一种开(kāi)发(fā)商放杠杆的方式。98年房改，由(yóu)于商品(pǐn)房短缺，房企缺资金，借鉴(jiàn)中国香港，引入了商品(pǐn)房预(yù)售制度。其(qí)实(shí)，当前(qián)世界不(bù)少国家存(cún)在(zài)预售制。但是，重点来了！发达(dá)国家一般(bān)有(yǒu)严格的监管(guǎn)保障措(cuò)施，开发商(shāng)在项目获(huò)得政府批准后才可以开始(shǐ)销(xiāo)售，买家(jiā)在购买期房后(hòu)并非像中(zhōng)国一样在支付完首(shǒu)付款后从银行一次(cì)性贷款(kuǎn)支付(fù)剩(shèng)余全部房款，而(ér)是根据开发商工(gōng)程进度在完全交房(fáng)前进行分期支付。所以，预售制度是需要严格的资金(jīn)监(jiān)管(guǎn)、分期支付(fù)以及违(wéi)约处(chù)罚措施作为保(bǎo)障(zhàng)的，如果没有(yǒu)这(zhè)些保障(zhàng)措施，一定(dìng)会触发风险，对购房民(mín)众不公平，所(suǒ)以(yǐ)不(bù)如借(jiè)机取消预售制度，以(yǐ)后(hòu)改为现房销售。客观讲(jiǎng)预(yù)售制度有一定历史阶段性，现在中国住房进入存量(liàng)时(shí)代(dài)，取消(xiāo)预售制度有助于降负债降(jiàng)杠(gāng)杆，不再把烂尾(wěi)风险甩(shuǎi)给老(lǎo)百姓(xìng)和社会，当然这需要配(pèi)套(tào)房企债务重组、复工保交楼、恢复市(shì)场信心和房地产长效机(jī)制。这是个技术活，只(zhǐ)要坚(jiān)持市场化(huà)改(gǎi)革，中(zhōng)国一定能(néng)化解这个(gè)难(nán)题，让房地产回归实体经济和居住(zhù)属性，安居乐(lè)业。

　　4、简单讲，如果取消预(yù)售制(zhì)，改为现房销售，开(kāi)发商将拼(pīn)的不(bù)是五花八(bā)门、眼花(huā)缭(liáo)乱、不知道能不能兑现(xiàn)的(de)营销手(shǒu)段，而(ér)是(shì)所见即所得的(de)过硬的产品质量和诚信，这才是对购房民众的最根本最实质的保障(zhàng)，这样将(jiāng)极大的提升开发(fā)商的建筑(zhù)质(zhì)量，实现良币驱(qū)逐劣币。所(suǒ)有(yǒu)商业的本质(zhì)是向善，是以(yǐ)客户为中心，房地(dì)产也不能例外，老百姓买房子是天(tiān)大的事(shì)，烂尾(wěi)毁三代，好(hǎo)房(fáng)幸(xìng)福一家人。从这个角度，取消预售制、实(shí)施现房销售是实现老百姓安(ān)居乐业(yè)、社会长治久安、行(xíng)业企业健康发展的重大(dà)措施。在(zài)当前的(de)情况下，取消预售制要结合稳(wěn)楼市、房地产软着(zhe)陆、打通金融支持(chí)当期三好生、新模式等综合施(shī)策。

　　作者十年前在(zài)国务院(yuàn)发(fā)展研究中(zhōng)心参与财税改革方(fāng)案(àn)研究时，对预售制、房地产税、人地挂钩、金融稳定、房企杠杆率等进(jìn)行过长期系(xì)统的专项研(yán)究。（参考(kǎo)后来形(xíng)成的专著《房地(dì)产(chǎn)周期(qī)》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国内地(dì)商品房预售制(zhì)的(de)前(qián)世(shì)今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按揭”，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模(mó)式

　　1.2 住房需求大、供给量少(shǎo)，引(yǐn)进“卖楼花”模式，形(xíng)成“中(zhōng)国内地版(bǎn)预售制”

　　1.3 预售(shòu)制推动城市化(huà)进程，但背后潜藏的风险(xiǎn)确实存在

　　2 国际(jì)经验(yàn)

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全程(chéng)监管，交(jiāo)付时(shí)开发(fā)商凭(píng)验收凭(píng)证取得房款

　　2.2 德国：可零首付(fù)购房，提供期(qī)房烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保护机制(zhì)，55％-80％房款交房时(shí)支付

　　2.4 日本：为规(guī)范(fàn)期房(fáng)交(jiāo)易(yì)立法，设置期房预付(fù)款(kuǎn)保全(quán)措(cuò)施

　　2.5 新加坡(pō)：买方(fāng)资金(jīn)由银行监管，享1年保(bǎo)修期后付尾款(kuǎn)

　　3 启(qǐ)示

　　正文

　　1 中国(guó)内地商品房(fáng)预售(shòu)制(zhì)的前世今生(shēng)

　　1.1 起源(yuán)：分层销(xiāo)售+“按(àn)揭(jiē)”，霍英东创造(zào)“卖楼花”模式

　　二十世纪五(wǔ)十年代(dài)在(zài)中国香港，楼宇(yǔ)出(chū)租是(shì)地产行业盛行(xíng)的方(fāng)式，但(dàn)有着转(zhuǎn)让难、出(chū)租资金周(zhōu)转期长等问(wèn)题，分层销(xiāo)售(shòu)孕育(yù)而生。20世纪50年(nián)代，中国香(xiāng)港(gǎng)还未推行公共(gòng)房(fáng)屋制度，许多人栖(qī)身(shēn)于木屋(wū)或者其他临时住宅，住房的需求是相当高，不过(guò)大多(duō)数居民的储蓄很少(shǎo)。当时楼宇(yǔ)买卖(mài)多(duō)数以(yǐ)一整栋楼为(wèi)单位，需要雄厚的(de)资金实力(lì)才(cái)能购买。虽然楼宇出(chū)租是中国香港(gǎng)地产行业盛(shèng)行(xíng)的方式，但有着(zhe)转(zhuǎn)让难、出租资(zī)金(jīn)周(zhōu)转期长等(děng)问题。针对(duì)这一(yī)系列问(wèn)题，不少(shǎo)地产商开始探求(qiú)新(xīn)的(de)方式，如把楼宇契约切(qiè)开，即“分契”，然后将楼(lóu)宇分层出售。这模(mó)式一经推(tuī)行，购买楼宇的市民数量有所增加(jiā)，开发商(shāng)资金(jīn)周转加快。

　　在分(fēn)层出售(shòu)的基础上，将(jiāng)“按揭”模式引入(rù)房地(dì)产销售，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模式。1953年底霍英东创办立信置业有限公(gōng)司，凭借商(shāng)业直觉和多年经(jīng)营杂货铺、海上驳运业务的经验，对于商品(pǐn)流通、资金周转有着(zhe)独到(dào)的见解，在努力寻求方法加快自(zì)身资金周转。当时其在购(gòu)下九龙的一块(kuài)地(dì)盘后，除了(le)分层(céng)出售、还印发售楼(lóu)说明书，上有(yǒu)文字详尽(jǐn)说明(míng)楼(lóu)宇的地势(shì)环境(jìng)、建筑材(cái)料、分层价格、订购(gòu)方法等。此外，“卖(mài)楼花”是另外一个亮点，即先(xiān)收取买家的订金，采用类似租金的分期(qī)付(fù)款形式(shì)，等新楼落成时(shí)，收(shōu)齐买家的钱，买家就(jiù)拥有(yǒu)了自己的房(fáng)产。这(zhè)种方式减轻了(le)民(mín)众(zhòng)购房的资金压力，加速(sù)了(le)房(fáng)屋的(de)建(jiàn)造和销售，也(yě)解决了制造商(shāng)的资金问题，降低投资风险，在(zài)当时可谓是“双赢”的举措。“预(yù)售楼花+分期(qī)付款”的销售模式(shì)成为当时中国(guó)香港房(fáng)地(dì)产市(shì)场的一大特(tè)色，纵观中国香港房地产市场的改革，“卖楼花”模(mó)式高效率地解(jiě)决了核心的住房供不应求(qiú)的问题，使房市(shì)发展进入(rù)新阶段。

　　预售楼花模(mó)式推动了(le)中(zhōng)国香港楼市几十(shí)年(nián)繁荣(róng)，但期间也出现过“烂(làn)尾楼(lóu)”的情(qíng)况，但监管部门(mén)不断完善(shàn)、规范化，建立健全的监(jiān)管机制，促进市场(chǎng)健(jiàn)康(kāng)发展。例如(rú)，1960年，位(wèi)于大角咀的一(yī)个(gè)楼盘因建(jiàn)筑费(fèi)用超支停工，出现(xiàn)“烂尾”情况。在1961年后，中(zhōng)国(guó)香港(gǎng)管理部(bù)门提升了对于预售楼(lóu)花制(zhì)度的监管，即(jí)要求开发商在预(yù)售前，确保(bǎo)地(dì)价款已经(jīng)全部支付，还要证明自身有资(zī)金(jīn)等能力把项目完成，资金需放入(rù)律(lǜ)师所托(tuō)管，支取(qǔ)时需律所和建筑(zhù)师的核准。为了防止开(kāi)发商、律所(suǒ)、建筑师等造假(jiǎ)，套取监管账户资金，中国香港要求律(lǜ)师行在银行(xíng)开(kāi)设(shè)的信(xìn)托账户(hù)（监管(guǎn)账户）、开发商(shāng)操(cāo)作等采(cǎi)取全透明化机(jī)制，且银行的责任上升，如出现房(fáng)屋“烂(làn)尾”情况(kuàng)，银行将成最大(dà)风险方，后(hòu)续需自(zì)身推动项目(mù)完工。随着监管体系逐(zhú)步完善(shàn)，出现(xiàn)“烂尾”的现象(xiàng)较少。

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给量少，引(yǐn)进“卖楼花”模(mó)式，形成“中国内地版(bǎn)预售制”

　　二十(shí)世纪九十年代，中(zhōng)国内(nèi)地面临住(zhù)房需求大和(hé)供给量短缺问题，引入(rù)“卖楼(lóu)花”制度(dù)。建国以来(lái)，中国(guó)内地优先发(fā)展(zhǎn)重(zhòng)工业，强调(diào)基础建设，这一导向使前期发展工业化(huà)的(de)进程大于城(chéng)市化进程，唯有解决住房基础等城市化配套问题，才能(néng)进(jìn)一步推进城市化(huà)。但当(dāng)时推行的是“统一管理(lǐ)，统一分(fēn)配，以租(zū)养房”的福利分房制度，住(zhù)房市(shì)场发展起步(bù)较晚、增(zēng)速较慢，福利分(fēn)房制(zhì)度也出现了分配不公、效(xiào)率低、配套(tào)差等问题，因(yīn)此(cǐ)福利分(fēn)房制度不再适用于当时的(de)国情(qíng)。叠(dié)加房(fáng)地产(chǎn)市场面临商品房(fáng)的需求(qiú)量大，而社会缺(quē)少大(dà)型(xíng)房地产开(kāi)发商，商品房供(gōng)应量(liàng)小(xiǎo)的困境，此时引入中国香港的“卖楼花”模(mó)式无疑是对(duì)内(nèi)地房(fáng)地产(chǎn)市场的一针强心剂。从1994年起，中国(guó)内地逐(zhú)步引进中国香(xiāng)港预售商品房制度，先后出(chū)台多(duō)项文(wén)件(jiàn)，大(dà)力支持国内房地(dì)产市场改革。例如，1998年，国务院(yuàn)出台《关于进(jìn)一步深化城镇住(zhù)房制度(dù)改革，加(jiā)快(kuài)住(zhù)房建设的通知》文(wén)件，决定停止住房无(wú)偿实物分配，逐步实(shí)行住(zhù)房分(fēn)配货(huò)币(bì)化(huà)、住房供(gōng)给商品化、社会化的住(zhù)房(fáng)新(xīn)体(tǐ)制，从计划经(jīng)济下的福(fú)利分房(fáng)转向(xiàng)市(shì)场经济的(de)商品房。房(fáng)地产市场采(cǎi)用预售制，允许开发商卖期(qī)房(fáng)，解(jiě)决了(le)房企缺少(shǎo)资金和开(kāi)发时间周期长的两(liǎng)大难(nán)题，开发商(shāng)以(yǐ)预售款撬动下一个(gè)项目(mù)的(de)开(kāi)发，形(xíng)成滚动开发模式(shì)，住房供应(yīng)速度(dù)加快。自此中国内(nèi)地开始(shǐ)房改货币化，中国(guó)人民银(yín)行等多(duō)方迅速出台相(xiāng)关(guān)的信贷政策，支持购(gòu)房(fáng)者(zhě)，极(jí)大作用(yòng)推动了房地产(chǎn)市场的(de)发(fā)展。

　　引入中(zhōng)国香港(gǎng)“卖楼花”模式后(hòu)，经调整形成契合中国内(nèi)地(dì)的商品房预(yù)售制(zhì)度(dù)。预售制的初衷是为了缓解房企资金压力，加快(kuài)城镇住房建设。具(jù)体(tǐ)来说，是指房地产开发企业将正在建设中的房屋(wū)预先出售给(gěi)购房者，由购房者支付(fù)定金或房款的(de)行(xíng)为(wèi)。区别于中国香港，在中国内地实(shí)践过(guò)程中，商品(pǐn)房预售流程为：房地产开(kāi)发商办理预售许可(kě)证-签(qiān)订商品房买卖(mài)合(hé)同-进行(xíng)备案登(dēng)记(jì)和预告(gào)登(dēng)记(jì)-交(jiāo)付房屋。在购房过程中，购(gòu)房者(zhě)需要一次性付清首付款，并采用银(yín)行贷(dài)款的形式一次性付清剩余房款，换言之，房屋(wū)未建(jiàn)成，开发商可(kě)能已(yǐ)拿(ná)到(dào)了全部购房款(kuǎn)，这点与中国香港的按(àn)照(zhào)工程(chéng)进度付款有所不同。对中国内地的(de)开发商而(ér)言，预(yù)售制商品房也(yě)开启了高周(zhōu)转、高杠杆的运作模式(shì)。

　　1.3预售制推动城(chéng)市化进程，但背后潜藏(cáng)的(de)风险确实存在

　　作为中国内(nèi)地(dì)商(shāng)品(pǐn)房销售的最主要(yào)方式，预售(shòu)制(zhì)极(jí)大(dà)缩短房企现(xiàn)金回笼周(zhōu)期，同时(shí)增加市场商(shāng)品(pǐn)房(fáng)供(gōng)应(yīng)，推动了城镇(zhèn)化发展进程。预售制在过去20多年(nián)对中国内地房地产(chǎn)市场的稳步(bù)发展(zhǎn)起到了(le)重要作(zuò)用，不仅解决了房地产市场快(kuài)速(sù)发展阶段的(de)资金需求，也提高了居民居住水平，中国(guó)内地(dì)城镇居(jū)民(mín)从筒子楼住到住宅小区(qū)，从(cóng)全民蜗居(jū)到基本适居，住房事业取得巨大进步，数(shù)十(shí)年时(shí)间(jiān)走完发达国家(jiā)几百(bǎi)年城镇(zhèn)化路程(chéng)。改(gǎi)革(gé)开(kāi)放以来(lái)，城镇化进(jìn)程进入(rù)快速(sù)发展(zhǎn)时(shí)期。1978-2021年，城(chéng)镇人口由1.7亿(yì)人增长至9.1亿(yì)人，43年间(jiān)增(zēng)长4.4倍；1981-2020年，全国城(chéng)市建成区面(miàn)积(jī)由7438平方(fāng)公里增长(zhǎng)至60721平方公里，增长7.2倍。根据我们发布的《中国住房存(cún)量报告：2021》测算，1978-2020年(nián)中国内(nèi)地(dì)城镇住宅存量从不到14亿平增(zēng)至313.2亿平，城镇人均住房建筑面积(jī)从8.1平方米增至34.7平方米，城镇住房(fáng)套数从约3100万(wàn)套增(zēng)至3.63亿套(tào)，套户比从0.8增至1.09。预售制在当前已(yǐ)成(chéng)为中(zhōng)国内地商品房销售(shòu)最主要(yào)方式，2005年中国内地商品(pǐn)住宅期房销售面积占总销售(shòu)面积的(de)比重为63％，而(ér)2021年期房累计销售(shòu)面积达(dá)15.6亿平，比重上(shàng)升至87％。

　　预售制也推(tuī)动了中国内(nèi)地房地产行业的发(fā)展。中国内地房地产历经二十多年长(zhǎng)周期繁荣，行业各项指(zhǐ)标(biāo)大幅增(zēng)长(zhǎng)。1999-2021年，房屋新开(kāi)工面积从(cóng)2.2亿平增至19.9亿平，累(lèi)计上涨8.2倍，年(nián)复合增速(sù)10.6％。房地(dì)产(chǎn)开发投(tóu)资完(wán)成(chéng)额从0.4万亿元增至14.8万亿元，累计上(shàng)涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销(xiāo)售面积(jī)和(hé)销售金额(é)分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万(wàn)亿元(yuán)增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复(fù)合增速12.1％、21％。伴随房地产业的(de)快速发展，房地产企(qǐ)业(yè)从无到有(yǒu)、从国企(qǐ)先行到民企崛(jué)起，队伍(wǔ)逐(zhú)渐(jiàn)壮(zhuàng)大。2018年，房地产企业数量达(dá)9.8万个，比1998年的2.4万个增长(zhǎng)3.1倍。

　　二十年来房地产也成为(wèi)拉动中国内地经济(jì)高增长的(de)火车头(tóu)。

　　1）从经济增长渠道，房(fáng)地产带(dài)动的(de)上下游产业(yè)链(liàn)特别(bié)长(zhǎng)，高达(dá)50多个行(xíng)业。2020年(nián)房地产及其产业链占GDP的17.2％（完全贡(gòng)献(xiàn)），其中房地产业(yè)增(zēng)加值占GDP的(de)7.3％（直接贡献），房地(dì)产带动产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其(qí)中房地产(chǎn)对金(jīn)融、批(pī)发、建材的(de)带动最(zuì)为明显。

　　2）从投(tóu)资渠道，2020年(nián)房地产(chǎn)完(wán)全拉(lā)动(dòng)的投资(zī)占(zhàn)全(quán)社会固定资产投(tóu)资(zī)的51.5％，其(qí)中，房地产开发投资占(zhàn)固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融(róng)渠道，从房地产贷款占银行各项贷款(kuǎn)余额的比(bǐ)重看，2021年12月为(wèi)27.07％，如果加上信托等(děng)通(tōng)道业务(wù)，占比超过三分之(zhī)一。从房地产融资存量占(zhàn)社融存量比重看，2021年(nián)12月占比为18.76％。如(rú)果房企大面积(jī)违(wéi)约(yuē)，将导致银行(xíng)不良率大(dà)幅上(shàng)升(shēng)。

　　4）从居民(mín)财富效应(yīng)渠道，根据(jù)我们的《中(zhōng)国住房(fáng)市值测算报(bào)告》，2020年中国住房市值为62.6万亿(yì)美元，大于美国的33.6万(wàn)亿(yì)美元、日本(běn)的10.8万亿美(měi)元(yuán)、英法德三国合计的31.5万(wàn)亿美元。从住房市值占(zhàn)股债(zhài)房市值的(de)比(bǐ)例看，2020年中国为(wèi)66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英(yīng)国的(de)49％、法国(guó)的56％、德(dé)国(guó)的64％。中国住房市值与(yǔ)股(gǔ)债房市值(zhí)的比例较高，主要是因为住(zhù)房市值高，以及中国资本市场发育尚不(bù)成熟，直接融资比例较低，股票、债券市值较低，居民投(tóu)资(zī)渠道缺乏(fá)。

　　不可否认，预售(shòu)制(zhì)背后潜藏的风险确实(shí)存(cún)在，当前(qián)的负面效应愈发凸显(xiǎn)。

　　从个人层(céng)面看，绝大部分商品是(shì)一手交钱一手交货，预售制是对(duì)购买(mǎi)者的单方面不公(gōng)平制度，购房老百姓(xìng)几乎承担了所有商品不能交(jiāo)付的风险。比如，交(jiāo)房等待期一般为(wèi)两年，在(zài)此期(qī)间，购房者不仅承担银行利息，还要承担(dān)延迟交房、“一(yī)房(fáng)二(èr)卖(mài)”、房屋(wū)质量、房产证延(yán)期办理甚至(zhì)不(bù)能交(jiāo)房等风险。另外，购(gòu)房者和开发商之间(jiān)的购房合同、购(gòu)房者和(hé)银行的按揭贷款合同是两个独立的(de)合同(tóng)关系，如果开(kāi)发商发(fā)生(shēng)违约，购房(fáng)者只(zhǐ)能根据购房(fáng)合同向开发(fā)商主(zhǔ)张权力，但依旧(jiù)需要根据(jù)按揭贷款合同(tóng)按时向(xiàng)银行进行贷款偿还，因此购房(fáng)者(zhě)承担的风险较大。

　　从行业层面看，预售制助推部分房企(qǐ)过度举债、高(gāo)杠杆(gān)扩张，资金若遇到下行周期，会引发(fā)资金链断裂、项目搁置(zhì)等系列风险，进行影(yǐng)响自身(shēn)信用(yòng)和购(gòu)房者对行业的(de)信心。

　　从金融层(céng)面(miàn)看，银行(xíng)作为按揭贷款的发(fā)放方，一旦(dàn)房企因为市(shì)场波动或经营不善，出现资金链断裂等(děng)一系列(liè)问题(tí)，导致“烂尾(wěi)”等情(qíng)况，而房企通过(guò)与(yǔ)购房者签(qiān)订的预(yù)售(shòu)合(hé)同和按揭合同，已(yǐ)经从银行获得房(fáng)款，如果购房者丧失还款(kuǎn)能力或短期不能还款等，则风险完全(quán)由银行承担，银行将(jiāng)面临较大的坏账压力。

　　从监管角(jiǎo)度看，购房者的预售监(jiān)管资金去哪(nǎ)了？楼(lóu)盘(pán)“烂(làn)尾(wěi)”，归根结底两个(gè)字那就是“没钱”，即没钱(qián)付(fù)工(gōng)程款(kuǎn)。在2004版(bǎn)的《城市(shì)商品房预售(shòu)管理办(bàn)法》中明确规定了开发企业(yè)预(yù)售商品(pǐn)房所得款(kuǎn)项应当用于有关的工程建设(shè)，商品房预售款监管的具体办法，由(yóu)房地(dì)产管(guǎn)理部(bù)门制定。但多年以来(lái)全国并(bìng)没有统一(yī)的预售资金监管(guǎn)规定，各地实行“一城一策”。例如，太原、昆明、重庆、长(zhǎng)沙等城市重点(diǎn)监管资(zī)金比例为总预(yù)售(shòu)款(kuǎn)的(de)15-40％左右(yòu)，郑州、福州、合肥等城(chéng)市则按照项目的建安成(chéng)本乘以建筑面积或者项目(mù)工程总(zǒng)额报价计算(suàn)重点资金。而事实是，不(bù)少购房(fáng)款未进入监管账户、或进入(rù)监管账户后被挪用，导致楼盘没有(yǒu)资金(jīn)继续建设(shè)。收楼遥遥无期(qī)，月(yuè)供却被迫(pò)继续还款。那(nà)么，监管账户资金如何被挪(nuó)走的？实际上，在过去房地(dì)产大(dà)开(kāi)发时代的高周转背(bèi)景(jǐng)下，抽调预售(shòu)款监(jiān)管账户资金，是行业“潜规则”。比如工程总(zǒng)承包(bāo)方(fāng)，以工(gōng)程建设名义，获得监管(guǎn)账户拨付资(zī)金，再(zài)由工程方将资金转给房企，而(ér)拨付的工程款，远超(chāo)工程进度所需。通过(guò)这(zhè)些方(fāng)式套取的资金，在房企(qǐ)各(gè)地项目间(jiān)流动，变相加(jiā)杠杆，这样做提供(gōng)了资金流(liú)动(dòng)性，房企抽(chōu)调资金(jīn)统筹拿(ná)地、还款和(hé)楼盘(pán)建设，形成(chéng)一(yī)种(zhǒng)资金循环高(gāo)周转(zhuǎn)模式，但一定(dìng)程度(dù)上把(bǎ)风险甩(shuǎi)给了购房者。

　　2 国(guó)际经验

　　整体来说(shuō)，国外商品房预售制度呈现以下特点：

　　1）预付款(kuǎn)保(bǎo)护：对于(yú)购房者预(yù)付(fù)资金，一般设有定金(jīn)或预付(fù)款保护机制，如(rú)英国、日本；

　　2）预付(fù)款比重(zhòng)：要(yào)求(qiú)购房(fáng)者支付(fù)的(de)预付款比例相对较(jiào)低，绝大部分房(fáng)款在房屋交付后(hòu)开(kāi)始支付；

　　3）预付款支付方式：预付款一般以定金方式支付，或按工程进度(dù)分期支付，或二(èr)者结(jié)合；

　　4）按揭(jiē)贷款(kuǎn)方式：一(yī)般采用(yòng)两种(zhǒng)方式发放(fàng)按揭(jiē)贷款，一是按工程进度付款，按揭贷(dài)款按照工程进度逐渐发放，购(gòu)房者开始月供；二是(shì)房屋交付后发(fā)放按揭(jiē)贷款(kuǎn)；

　　5）房屋烂尾保护：为预(yù)售商(shāng)品房提供期房(fáng)烂尾保险，在商品房出现重大延(yán)期或重大(dà)缺陷时，保(bǎo)障购房者权益；

　　6）房(fáng)屋交付保护：房屋交付质量的保障有两种方式，一是期房由政府(fǔ)或第三方验收(shōu)合(hé)格(gé)并提供验收凭证后(hòu)，开(kāi)发商(shāng)凭(píng)验收凭(píng)证取得购房者支付的房款。二是(shì)开发(fā)商为购房者(zhě)提供一定的保(bǎo)修期，通常1-5年，保修期满，购房者支(zhī)付(fù)尾(wěi)款。

　　2.1 美国：交付前(qián)预售资金(jīn)第(dì)三(sān)方全程监管，交付(fù)时开发商凭验(yàn)收(shōu)凭证取得房款

　　美国(guó)期(qī)房定金(jīn)一定期(qī)限(xiàn)内无条件(jiàn)返还，最低(dī)首付比(bǐ)例为3.5％，交房前仅支付首付，其(qí)余(yú)房款交付(fù)后按揭还款，交付前资金由(yóu)第(dì)三方(fāng)全(quán)程监管，交付时开发商凭验(yàn)收(shōu)凭证取得房款。

　　定金及首付环节，定金比例(lì)一(yī)般为房款的1％-5％，首(shǒu)付比例最低可低于3.5％，根(gēn)据(jù)美国官(guān)方数(shù)据(jù)，2021年美国(guó)平(píng)均(jūn)首付比例为12％。

　　余款支付方面，除(chú)定金(jīn)或首付外，购房者在(zài)房屋交付后通过按揭贷款支付剩余(yú)房款。

　　资金监(jiān)管方面，美国为防止(zhǐ)开发商挪用资金(jīn)，购房者的定金及首付款由第三方公(gōng)证行或产权保险公(gōng)司的信(xìn)托账户(hù)监管。如果开发(fā)商倒闭(bì)导致楼盘烂尾，购(gòu)房者资金(jīn)可通过申请仲裁取回(huí)，且(qiě)不承担任何责任(rèn)与损失。而开(kāi)发商在房屋建(jiàn)设过程中的资金全部来自银行，银(yín)行根据工(gōng)程进度向开发商提供一(yī)定比(bǐ)例的(de)贷款，由于开发商挪用资金直接(jiē)损害银行利益，银行有充分动机监管开发商施工进度。开(kāi)发(fā)商(shāng)在房(fáng)屋(wū)交付时需取得由(yóu)政府相关部门经(jīng)审(shěn)查后发(fā)放的(de)验收(shōu)凭证(zhèng)，通(tōng)过验(yàn)收凭证向银行得到购房(fáng)者支(zhī)付的房(fáng)款。

　　2.2 德国：可零首付购房(fáng)，提(tí)供期房(fáng)烂尾(wěi)险

　　德国期房可零首付购房(fáng)，房款按建(jiàn)造工期进度支付，按揭按工期放款后(hòu)还贷，房贷利(lì)率采用(yòng)固定(dìng)利率，开发商(shāng)或购(gòu)房者可(kě)购买期房烂尾保(bǎo)险。

　　预(yù)售门槛方面，德国(guó)开发商在(zài)项目获批后即可(kě)预(yù)售房屋。签署购房合同前，购房者需支付约2000欧(ōu)的定金并进行预约公(gōng)证，签订(dìng)合同后(hòu)定(dìng)金退还(hái)。如由于任何原因不能购买(mǎi)，定(dìng)金(jīn)按(àn)照德国法律(lǜ)全部退还(hái)。

　　签署购(gòu)房(fáng)合同后(hòu)，购(gòu)房(fáng)者需支付公证费和(hé)土(tǔ)地交易税，分别(bié)为(wèi)房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用(yòng)不包含在购(gòu)房款中，属于购房附(fù)加(jiā)费。

　　首付(fù)方面，德国没有规(guī)定最低首付比例，可零首(shǒu)付购房。

　　余款方(fāng)面，德国也(yě)采取按工(gōng)期支付(fù)房(fáng)款(kuǎn)的(de)制度，一般分7笔进行支付，具体支付节点、比例因项目而异。一般来说，支付节点(diǎn)可分为公证(zhèng)后(hòu)、主体完工、内部水暖(nuǎn)电(diàn)路完工(gōng)、窗户玻(bō)璃完工、室内清洁及墙(qiáng)面完工、地板完工(gōng)、全部完工，支付(fù)比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面(miàn)，购房者可在支付房款前申请房贷，房贷利率(lǜ)采用(yòng)固定(dìng)利率，银行按施工节(jié)奏分多(duō)次发放贷(dài)款，每笔贷款(kuǎn)给予购房(fáng)者一定使用期限，期限结束后，购房者开始还贷。

　　保险方面，德国保(bǎo)险(xiǎn)公(gōng)司针对期(qī)房设计了两种(zhǒng)保(bǎo)险，保险的功能(néng)是(shì)当房屋(wū)出现重大延期或重大缺陷时，保险公司保(bǎo)证开(kāi)发商赔偿或修复，开发(fā)商破产，由保险公司负责相应赔偿(cháng)。保险(xiǎn)由开发商或购房(fáng)者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机(jī)制，55％-80％房款交(jiāo)房(fáng)时支(zhī)付

　　英(yīng)国预售制设(shè)有(yǒu)10％定(dìng)金保险保(bǎo)护机制，交房前(qián)付款比例仅20％-45％，资金由(yóu)买卖双方律师严格监管(guǎn)。

　　订立合同前(qián)，买卖双方均有(yǒu)一名律师(shī)，负(fù)责沟通期房交易中的(de)房(fáng)产、资金、合同等(děng)各个环节(jié)，各环节内(nèi)容确认无误(wù)后(hòu)签订首(shǒu)付交(jiāo)换合(hé)同。

　　定(dìng)金方(fāng)面，英国设置了10％定金保险保护机制，当(dāng)开发商(shāng)出现财(cái)务、经营问题时，购房者(zhě)10％的定金由保险公(gōng)司赔付，而超出10％的(de)部分较难追(zhuī)回。

　　首付方面，首付比例(lì)通常为10％-25％，首付需要在合同签订21天内支付。

　　余款支付环节(jié)，英国采取按(àn)工程进度付(fù)款的方式(shì)，但是交房前付款(kuǎn)比(bǐ)例(lì)相(xiāng)对较低，一般会在合同签(qiān)订(dìng)6-24个月分(fēn)别支付两(liǎng)笔5％-10％的款项，即(jí)交(jiāo)房前付款(kuǎn)比例在20％-45％之间，剩余款项交(jiāo)房后支(zhī)付。

　　交付环h2so4是什么化学名称怎么读，hno3是什么化学名称节(jié)，英(yīng)国规定房屋必(bì)须经过(guò)房产(chǎn)公(gōng)证(zhèng)公司的(de)检验(yàn)验(yàn)收后才能交付，交付(fù)后方可(kě)按(àn)揭(jiē)还贷。

　　资(zī)金监管环节，英国(guó)期房(fáng)预售资(zī)金监管极为严格，资(zī)金也由律师监(jiān)管，在确认工程进度、支付相(xiāng)关款项过程中(zhōng)，由买房(fáng)律师将资金转给(gěi)卖(mài)方律师，卖(mài)方律师转给开(kāi)发商，即资金在(zài)进入(rù)开发商账户前经过两(liǎng)道关口，有(yǒu)利于保障购房者(zhě)资金安全(quán)。

　　2.4 日(rì)本(běn)：为规范(fàn)期房交易立法，设(shè)置(zhì)期房(fáng)预付款保全措(cuò)施

　　日本(běn)期房(fáng)交易立法(fǎ)，定金超5％或1000万日元时(shí)，开发商必须完成“预(yù)售房定(dìng)金保全措施”，交(jiāo)房(fáng)前(qián)付款比例不(bù)超房款的(de)20％，开发商(shāng)违(wéi)约需返还定价并赔偿约10％房款，交房后按揭还款。

　　立法方面，日本二战结束后由于(yú)房屋供给严(yán)重失衡，叠加(jiā)法律空白，社会上“一房(fáng)二卖”现象普遍(biàn)，为此，日本政府1952年出台《宅地(dì)建筑物交(jiāo)易法》，经多次修订，目(mù)前(qián)是(shì)唯(wéi)一一部规(guī)范期房交(jiāo)易的法律。

　　定金保护方面，根据(jù)日本《宅地建物取引业(yè)法》，对(duì)购(gòu)房者支(zhī)付定金超过5％或(huò)超1000万日元(yuán)的(de)部分，法(fǎ)律要求(qiú)开(kāi)发商必(bì)须(xū)完成(chéng)定金保全措施才可预售。什么(me)是定金保(bǎo)全措施？即买卖双方(fāng)签订(dìng)购房合同时(shí)，开发(fā)商(shāng)向金融(róng)机(jī)构(gòu)或指定(dìng)保证机构或保(bǎo)险(xiǎn)机构(gòu)签订定金保证委托合同，设置购房者定金的保证(zhèng)或保险(xiǎn)，并将相应的保证金证明书(shū)交(jiāo)付给购房者(zhě)。除(chú)定金外(wài)，其他预先支付的(de)购(gòu)房(fáng)款也受该措施保护。若开发商倒(dào)闭导致期房烂(làn)尾，购(gòu)房者可凭保(bǎo)证金证明书向金融机构或保证(zhèng)机构或保险公(gōng)司兑付，同时，开发商需(xū)向购房者赔(péi)付(fù)违约金，一(yī)般约为房价的(de)10％。

　　房款支付环节，交房前只需支付最多不(bù)超(chāo)20％的定金，签订购房合(hé)同后，购房(fáng)者即(jí)可向(xiàng)银行申请贷款，但交房后才开(kāi)始(shǐ)按揭贷(dài)款，除定金外的剩余房款在交(jiāo)房后开始(shǐ)支付。

　　2.5 新加坡(pō)：买方(fāng)资金(jīn)由银行监(jiān)管，享1年(nián)保(bǎo)修期后(hòu)付尾款

　　新加(jiā)坡(pō)期房购房者(zhě)违约可返还(hái)相当(dāng)于3.75％房款的订金，首付比(bǐ)例20％，余款按工(gōng)程进度支付，所有资金进银行专门项目资金(jīn)账户(hù)，交(jiāo)房后满1年(nián)保修期后支付15％尾款。

　　订金(jīn)支付环(huán)节，新加(jiā)坡开发(fā)商有(yǒu)统(tǒng)一的选购权合同以及订金(jīn)返还机制，即OTP，签订OTP后(hòu)需支(zhī)付5％房款作为订(dìng)金，OTP有效期14天，执行OTP则进一步签订购(gòu)买合同，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例方面，签订(dìng)购房合同后，购(gòu)房者需支付15％的首(shǒu)付(fù)及印花税，同时购(gòu)房者(zhě)向银行(xíng)申请(qǐng)按揭(jiē)贷款(kuǎn)。

　　余款(kuǎn)支付上(shàng)，新加坡期(qī)房同样采(cǎi)取按(àn)工(gōng)程进度付款的方式，《发展商条例(lì)》对期房付款流(liú)程做(zuò)了统一详细规定，要求(qiú)所有(yǒu)开发商遵守，支付节点一般为合同(tóng)签订后、地基完工(gōng)、框(kuāng)架完工、管道门窗等完工(gōng)等，支付比(bǐ)例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭(jiē)贷款也依照工程(chéng)进度放款，月供(gōng)在此过程(chéng)中(zhōng)随(suí)着放出(chū)贷款的(de)增加而增加，未放(fàng)款(kuǎn)部(bù)分(fēn)无需(xū)月(yuè)供。

　　资金监管方面(miàn)，购房者(zhě)的订金与付款(kuǎn)会存入银行专(zhuān)门的(de)项目资金账户(hù)，账户资金(jīn)提取(qǔ)须与房屋建设有关(guān)。房屋交付后，购(gòu)房者享受1年的房屋保修期，此后(hòu)购房者(zhě)支付15％的(de)尾款。

　　3 启(qǐ)示(shì)

　　一，短期(qī)来看，当前房(fáng)地产到了政(zhèng)策出(chū)手临界点，重点是保交楼和房企重组。一方面，加大对刚需和改善(shàn)型需求的支持力度，长短兼顾(gù)妥善应(yīng)对(duì)局(jú)部停贷现象，重点是(shì)保交(jiāo)楼保复(fù)工保民生(shēng)，给予强有力(lì)的金(jīn)融工具支持。另一方面，从(cóng)现在起，对还在正常运转的房(fáng)企包括民营企业，加大(dà)支持力度，由(yóu)优质(zhì)房(fáng)企牵头(tóu)并购重组整个行业，为每(měi)个房企配套AMC和财团，给予金融工(gōng)具配套。

　　二，中(zhōng)期来看，应充(chōng)分估计形(xíng)势复杂性和人性复杂(zá)性，兼(jiān)顾化解停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢复市场(chǎng)信心(xīn)以及(jí)长效(xiào)机制。长效机制四大关键是推动城(chéng)市群战略、人(rén)地挂钩(gōu)、金融(róng)中性稳(wěn)定(dìng)和房地产税(shuì)。定金(jīn)环(huán)节(jié)，建立开发商违约后定金保护机制(zhì)，如将已支付定金冻结至房屋交付阶段，保(bǎo)障购房者定金安全。签订合同(tóngh2so4是什么化学名称怎么读，hno3是什么化学名称)环节，鼓励保险公(gōng)司介(jiè)入，为房屋重大延期(qī)以(yǐ)及(jí)重大缺陷等情况提供充分的保障。余款支付环节，建立按工程进度付款(kuǎn)机(jī)制或交房后按揭贷款机制，充分保护(hù)购房者的权益。资金监管环(huán)节，引入独立(lì)于开发商、银(yín)行的第(dì)三方资金监管(guǎn)机构，或由政府相关部门直(zhí)接监管，以此防止(zhǐ)资金挪用现象。交付环节，建立商品(pǐn)房保修(xiū)期制度。保修期内，开发商(shāng)应对房屋质(zhì)量问(wèn)题全(quán)权负责、免(miǎn)费维修(xiū)，购房者在(zài)保修期结束后支付尾款(kuǎn)。

　　三，长期来看，取消(xiāo)商品(pǐn)房预售制(zhì)是大势(shì)所趋(qū)。一方面，98年房(fáng)改时，全国缺(quē)房(fáng)子，开发(fā)商缺钱，预售制是权(quán)宜之计(jì)，现在全国套(tào)户比超过1，从大开发(fā)进入存量时代，对购房民(mín)众(zhòng)不公平的预(yù)售(shòu)制已(yǐ)经过时了，该取消了，改为(wèi)现房销售(shòu)。另一方面(miàn)，取消(xiāo)预(yù)售制，改为现房销售，开(kāi)发商将拼的不是五花八门、眼花缭乱、不知道能(néng)不能兑现的(de)营销手段，而是所见即所得的(de)过(guò)硬的产品(pǐn)质量和诚信，这才是对购(gòu)房民众的(de)最根本最(zuì)实质的保(bǎo)障，这样将(jiāng)极(jí)大(dà)的提升开发(fā)商的(de)建筑质量(liàng)，实现(xiàn)良(liáng)币(bì)驱逐(zhú)劣币。

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