近两年火爆的创新产品公募REITs进入密集分红(hóng)期，近日7只REITs陆续(xù)迎来除息日，公募REITs整体呈现出高比例(lì)稳定(dìng)分红，15只公告2022 年(nián)可供分配金(jīn)额的REITs产品，平均(jūn)分红比例接(jiē)近(jìn)99％。

　　多位业(yè)内人士对此表示，强(qiáng)制(zhì)分红机(jī)制是公(gōng)募REITs主要特(tè)征之一(yī)，稳定(dìng)分红体现出该类产(chǎn)品长期投资价值，通过观测经营活动现金流、可(kě)供分配(pèi)现(xiàn)金等指标，也是观察REITs项(xiàng)目底层资(zī)产运营情况的“窗(chuāng)口”。他们也提醒(xǐng)普通(tōng)投资(zī)者注意(yì)，与(yǔ)产权(quán)类项(xiàng)目相(xiāng)比，特(tè)许经营REITs项目在经(jīng)营权到期后不再产生(shēng)现金收益，特许经营权分红目前已(yǐ)包含了利润(rùn)分配(pèi)和本金的(de)归还，在选(xuǎn)择投资标(biāo)的(de)时应了解资产类型和分红的(de)特征。

　　15只公募REITs产品(pǐn)分红(hóng)

　　平(píng)均(jūn)分红比例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入密集分红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来(lái)除息日，此外尚有6只REITs实际分配情况尚未公布。整体(tǐ)来(lái)看，公募REITs呈(chéng)现出了(le)高比例的稳定分红，15只(zhǐ)公告2022 年可供分(fēn)配金额的公募REITs产品中，2022年全年分配金额占(zhàn)可供分(fēn)配金额比(bǐ)例(lì)平均为98.89％，且(qiě)绝大(dà)部分(fēn)分配比例(lì)在(zài)96％以上。

　　中金基金相关(guān)负责(zé)人(rén)对此表示(shì)，投资(zī)公募(mù)REITs的主要(yào)收益来源为持(chí)有期分红收益，以及(jí)基金(jīn)份额交易价格的变(biàn)化。基金份额二(èr)级市场价格受到公(gōng)募REITs资产运营(yíng)情况(kuàng)及(jí)市(shì)场(chǎng)因素(sù)的综合影响，较易引起波动。与此相比，基金(jīn)分红预期则更有规律可(kě)循(xún)。公(gōng)募(mù)REITs的分红主要(yào)来自基础设施资产的(de)经营现金流(liú)，投(tóu)资人通(tōng)过基金(jīn)募集材料和信息披露(lù)文件(jiàn)，结合行业(yè)及市(shì)场情(qíng)况，可以分析基础(chǔ)设施项目的经营业绩，作为进行投资(zī)决策的重要参考。

　　“相对(duì)于基金(jīn)份额(é)二级市场价格变化导致的浮盈或浮亏，分(fēn)红作为基金份额(é)持有(yǒu)人实际(jì)获得的现金收益，对(duì)于长期(qī)投(tóu)资者(zhě)更(gèng)具参考(kǎo)价值(zhí)。”中(zhōng)金基(jī)金(jīn)相关(guān)负责(zé)人称。

　　平安基金REITs 投资中(zhōng)心运营高级(jí)副总监李华(huá)平也(yě)表(biǎo)示(shì)，根据《公(gōng)开募集基水密码这个牌子靠谱吗，水密码这个牌子怎么样础(chǔ)设施证(zhèng)券投资基金(jīn)指引（试行）》及相(xiāng)关法规要(yào)求，基础设施基(jī)金应(yīng)当将(jiāng)90％以上合(hé)并(bìng)后基金年(nián)度(dù)可(kě)分(fēn)配金额以现金形式分配给投(tóu)资者，强(qiáng)制分红机制是(shì)公募(mù)REITs的主(zhǔ)要特(tè)征(zhēng)之(zhī)一，稳定的(de)分红(hóng)机制体现(xiàn)出REITs产品长期投资价(jià)值。

　　中航基金也认为，从投资角(jiǎo)度来看，基础设施公(gōng)募REITs同时具备“股性”和“债性”双重特(tè)点。二级市场价格反(fǎn)映(yìng)这(zhè)类产品“股(gǔ)性(xìng)”的(de)一面，分红体现了这类产品(pǐn)的“债性”特(tè)点。公募(mù)REITs有强制分红要(yào)求，分(fēn)红类(lèi)似于债(zhài)券(quàn)派息，但不等同(tóng)于(yú)债券(quàn)的(de)固定(dìng)利息回报，而(ér)是(shì)由可供分(fēn)配现金决定。

　　从机构投资者(zhě)的角度来看，一方面(miàn)是公募(mù)REITs丰富了机构投资者的投资品类，为资产配(pèi)置多元化提(tí)供抓手，具有较强的配(pèi)置(zhì)价值。另一方面，公募REITs的分红能够帮(bāng)助机构(gòu)投(tóu)资者(zhě)稳定收益。机构投资者(zhě)公募REITs能够通过(guò)分红获取相对于投资(zī)债券相对高的收益性，在有效控制风险的前提下，增厚资产包(bāo)收(shōu)益(yì)，起到投资“压舱石”的(de)作用。

　　分红(hóng)除了投资收益(yì)“落袋为(wèi)安”外(wài)，市场(chǎng)对于未来分(fēn)红(hóng)水平的预期，也是影(yǐng)响REITs基金二级市(shì)场价格走势的关键因素(sù)之一。

　　从近(jìn)期公募REITs的二(èr)级市场(chǎng)表(biǎo)现(xiàn)看，截至4月21日，今(jīn)年以来中证REITs（收盘(pán)）指数收于(yú)975.99 点，年(nián)内下(xià)跌7.44％，未跑赢主要(yào)股票和(hé)债(zhài)券(quàn)宽基(jī)指数。

　　“截至2023年3月(yuè)31日(rì)，有20只公募REITs发(fā)布了2022年年报，部分产品(pǐn)受宏观经济的影响，可分配金额(é)完成率不达预期，一(yī)定程(chéng)度上(shàng)影(yǐng)响了公募REITs二(èr)级市场(chǎng)的价格。”李(lǐ)华平(píng)称(chēng)，公募REITs二级市(shì)场的(de)价格波动受多重因素的影响，投资收益是影响(xiǎng)REITs二级市场(chǎng)价(jià)格的主要因素(sù)之一，而稳定的分红有利(lì)于(yú)吸引投资(zī)者参与公(gōng)募(mù)REITs二级市场的投(tóu)资。

　　中金基金相关负(fù)责人(rén)也表示，近期经济预(yù)期恢复，一方(fāng)面(miàn)市(shì)场热点呈现向股票和债(zhài)券回归(guī)的过程；另一方面，基础设施项目的经营业(yè)绩相对(duì)经济(jì)活(huó)力的改善(shàn)有一定的滞后性(xìng)。

　　此外，公募REITs在(zài)分红(hóng)除(chú)权日(rì)，将对(duì)基金份额的开盘指导(dǎo)价做(zuò)调减处理，调减金额根据(jù)单(dān)位基金份额的分红(hóng)金(jīn)额进行计算。除权操作是对分(fēn)红前(qián)后基(jī)金份额净(jìng)值变化的修正，使投资人在基(jī)金分红前后均可以获得公平的投资机会。

　　“分红可增强投资者长期(qī)投(tóu)资(zī)的信心，同时(shí)需结(jié)合(hé)持(chí)有产(chǎn)品的特性，关注二级市场(chǎng)扰动对整(zhěng)体收益的影响程度。”中航(háng)基金相关人士也称。

　　特许经营权分红包括利润分配和本金归还

　　普通投资者应了解(jiě)底层资(zī)产情(qíng)况

　　多位业内(nèi)人(rén)士还提醒，与现(xiàn)有公(gōng)募基(jī)金分红前提是本金(jīn)之上(shàng)的增值(zhí)部(bù)分不(bù)同，特许经营权REITs基(jī)金(jīn)运(yùn)作期(qī)间(jiān)的“分红”界定为“分派”更为准确，分(fēn)派的(de)是本金(jīn)与增值两(liǎng)个部分，两个部(bù)分之间的比例(lì)是变(biàn)动的，与现有公募(mù)基金分红差异很大，大多数(shù)普通投资者可能把(bǎ)“分派”金(jīn)额误认为是持续分红。一旦(dàn)30年、40年、50年、60年(nián)等合同(tóng)年(nián)限(xiàn)到(dào)期后基金价(jià)值面(miàn)临极(jí)大不确定性，这是该类投资者应(yīng)该注意的情况。

　　李华(huá)平表示，目(mù)前公(gōng)募REITs主要有特许经营权类和(hé)产权类两大资产类(lèi)型，持有产权类产品的收(shōu)益(yì)主要包(bāo)括每年的现金(jīn)分(fēn)红及资产增(zēng)值(zhí)的收益，而(ér)持有特(tè)许经(jīng)营类产品的收益主要(yào)来(lái)自(zì)项目每(měi)年的(de)现金分(fēn)红。其中，特许(xǔ)经营权类资产的分红包(bāo)括了(le)利润分(fēn)配(pèi)和本金(jīn)的归还，两者(zhě)的比率也是变动的，对特(tè)许经营权类资产的公募REITs可以内部收益率（IRR）来衡(héng)量投资(zī)收益。普通投资者(zhě)在选择投资(zī)标的时(shí)，应了解公募REITs底层(céng)资产的类(lèi)型(xíng)。

　　中航基金也表示，从细分来看，各类公募REITs分红因底(dǐ)层资产属性(xìng)不同而形成区别。特许经营权类的公募REITs产品因其分红相当于(yú)包含(hán)“本金+收益”，分(fēn)红(hóng)相对较多，债性(xìng)偏强(qiáng)。而产权类的公募REITs分(fēn)红主要为“收益”，更(gèng)看重底层资产的(de)价值(zhí)增(zē水密码这个牌子靠谱吗，水密码这个牌子怎么样ng)值，所以相对股(gǔ)性偏(piān)强。普通投资者在选(xuǎn)择公(gōng)募(mù)REIT时，需要考(kǎo)虑底层资产(chǎn)属性(xìng)，对所选择产品的二级市场价格和分红有合理(lǐ)预(yù)期。

　　中金(jīn)基(jī)金相关负责(zé)人也认为(wèi)，与产(chǎn)权类项(xiàng)目相比，特许经营项目(mù)在(zài)经营权到(dào)期后不再能产生现金收益，因此将可供分配金额的分配理解为“分(fēn)派”比“分红”更加准确(què)。基于这个(gè)特(tè)点，剩余经(jīng)营(yíng)期限较短的(de)特许经(jīng)营项目(mù)，通常具备更高的分派率水(shuǐ)平。对于剩余期(qī)限较长的(de)特许经营权项目，即使分派率相对较低(dī)，也(yě)有(yǒu)足够年(nián)限(xiàn)收回(huí)本金(jīn)并取(qǔ)得收益(yì)。

　　中金基金(jīn)该(gāi)负责人提醒投资者注意(yì)，特许经营(yíng)权项目的分(fēn)派金额(é)包含了投资本金，在不进行扩(kuò)募的(de)情况下，基金(jīn)份水密码这个牌子靠谱吗，水密码这个牌子怎么样额(é)单价随着分派进度逐(zhú)年下降(jiàng)是正常现象，投资特许经营(yíng)权REITs的收益来(lái)自(zì)项目(mù)剩余期限产生的现金流。

　　“与特许经营项目相比(bǐ)，产(chǎn)权类项目的(de)土(tǔ)地或建筑的(de)剩余使(shǐ)用年限一(yī)般较长(zhǎng)，再加上到期后通过对建筑的更新改(gǎi)造或补缴土(tǔ)地出让金等追(zhuī)加投资，有机(jī)会进一步延长经营期(qī)限。这种类(lèi)似永续(xù)经(jīng)营的假设反映在基础资产的(de)估值(zhí)上，使产权类(lèi)REITs具备更显著的资(zī)产投资属性。”该负责人称。

　　观测内部收益率(lǜ)等指标

　　评(píng)估项目底层资产运营情况

　　在基金分红的时点，多位业内(nèi)人士还表示，在产(chǎn)品分红期，投资者可以观测(cè)经(jīng)营活动(dòng)现(xiàn)金流、可供分配现(xiàn)金(jīn)、内部收益率等指标，来观察和评估(gū)项目底层(céng)资产(chǎn)的运营(yíng)情况。

　　中航基金表示，年(nián)报指(zhǐ)标中，跟现金相关的指标有两个：一是年报(bào)中披(pī)露的经营(yíng)活(huó)动(dòng)现金流，二是可供分配现金，二(èr)者(zhě)存在本(běn)质性区别。经营活动产(chǎn)生的现金净(jìng)流量是(shì)指企业经营、筹资、投资产生的现金流，基(jī)于企业本身(shēn)经(jīng)营活动产生；可供分配的现金实质上是从EBITDA出发，对非现金影响(xiǎng)利润表的项目进行调(diào)整，加期初(chū)现金，最终得到(dào)的账面现金。

　　李华平也表示，公募(mù)REITs作为(wèi)资产配置新(xīn)选择，投资价(jià)值体现在相对股债市(shì)场独立(lì)的资产(chǎn)配置功能，比较适合长期持有。建(jiàn)议(yì)投(tóu)资者对经营(yíng)权类(lèi)的资产(chǎn)可以更多(duō)关(guān)注内(nèi)部收益率的(de)高低，对产权类(lèi)的(de)资(zī)产更多关注分派率高低。因为公募REITs可(kě)分配收益主要(yào)来自底层(céng)资产的经营净现金流，所以底层资产运营情(qíng)况(kuàng)直接影响投资回(huí)报，投资者可综合考虑原始权益人综合实力、运营管理机(jī)构实力、公(gōng)募(mù)基金管(guǎn)理人实力等(děng)多重因素来选择(zé)投(tóu)资标的(de)。

　　中(zhōng)信(xìn)证券(quàn)研报也显示，公募REITs进入(rù)密集分红期，由于分(fēn)红交易(yì)带来的短期博(bó)弈机会仍在，叠加此前(qián)市场接连回调，建议投资者关注有(yǒu)基本面支撑、填权效应(yīng)相对明显(xiǎn)、同(tóng)时分(fēn)红(hóng)规模(mó)较为可观的(de)个券。

　　“公募REITs的招募(mù)说(shuō)明书均会载明REITs在发行首年及次年的可供分配金(jīn)额预(yù)测。投资者可以将REITs的实际分红(hóng)金额与募集材(cái)料中披露(lù)预测进行比较分析(xī)，结(jié)合经济及(jí)市场(chǎng)的(de)实(shí)际环境，对基(jī)础设施项目的运营(yíng)业(yè)绩及REITs的(de)管理能(néng)力进行判(pàn)断(duàn)。”中金基金上述负责人也称(chēng)。

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