5月以来(lái)，房地产板块个股多出(chū)现小(xiǎo)幅上涨，截(jié)至5月10日收(shōu)盘，中(zhōng)信房地产指(zhǐ)数本月涨(zhǎng)幅约为2％。而以(yǐ)公募基(jī)金为代表(biǎo)的机构对于这一(yī)板块已经在(zài)悄然布局。数据显示，以南方和华夏的两只(zhǐ)老牌ETF基(jī)金为例，5月9日时所(suǒ)公布的(de)总份额均较(jiào)4月(yuè)28日时有(yǒu)小(xiǎo)幅增长。根据基金一季(jì)报统计，龙头与(yǔ)地(dì)方国企(qǐ)央企获(huò)得增持(chí)，持仓(cāng)数量占流通(tōng)股(gǔ)比(bǐ)重(zhòng)增幅五(wǔ)只个股分(fēn)别(bié)为华发股份(fèn)+3.40％、滨江集团+1.71％、中(zhōng)新集团+1.49％、卧(wò)龙地(dì)产+0.97％、招商积(jī)余(yú)+0.92％。

　　公、私募配置房地产(chǎn)或“底(dǐ)部回升”

　　行业(yè)红利时代已过 精耕(gēng)细作(zuò)成(chéng)共识

　　从公募基金对(duì)房地产的配(pèi)置看，2019年(nián)末，公募所(suǒ)持有(yǒu)的房地(dì)产(chǎn)行业标的(de)市值约(yuē)1188亿(yì)元(yuán)，占(zhàn)其所持股票市值的4.66％左右；2020年(nián)市场表(biǎo)现出(chū)色(sè)，但公募(mù)所持房地产公司市值在(zài)股票资产(chǎn)中的占比(bǐ)却(què)断崖式下(xià)跌(diē)至(zhì)1.85％；2021年(nián)，这一数值更是(shì)进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三(sān)年(nián)来的首次回升，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房地产行业的持股比例也同(tóng)步回升，从2021年(nián)底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这(zhè)样的势(shì)头(tóu)似(shì)乎(hū)在今年(nián)一季度得以延续。数据(jù)统计(jì)显示(shì)，公募(mù)重(zhòng)仓持有房地产板块一(yī)季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年(nián)四(sì)季度提升6.71％。持仓市值前五个(gè)股分别为保利(lì)发(fā)展、招商蛇口、万科(kē)A、华发股份(fèn)、滨江集团，持(chí)仓市值占板块比重合计达47.29％，环比下降(jiàng)3.05％。

　　从中不难发现(xiàn)，公募对于(yú)房地(dì)产的投资愈发有(yǒu)集中于(yú)龙头的趋势(shì)。Wind显示，在公募基(jī)金一季报汇总的重仓股中，房地(dì)产(chǎn)板块排名(míng)最高的(de)是保利(lì)发展，在基(jī)金重(zhòng)仓第(dì)33位。排名第二的是招商蛇口(kǒu)，排在第78位。而老牌龙头股万科(kē)A排(pái)在第96位。对比去年四季报，变化之处首先在于几只房地产(chǎn)龙(lóng)头(tóu)股从(cóng)排位上看(kàn)均有(yǒu)退步，尤其是(shì)万(wàn)科最为(wèi)明(míng)显；其次是金地集团退(tuì)出(chū)百大之列(liè)。但考虑(lǜ)到房地产是(shì)复苏链上最后一环，且首季并非行业销售(shòu)旺(wàng)季，其传导(dǎo)到二级市场乃至机构(gòu)持仓(cāng)上还需要(yào)时间周期。

　　形成共识的是，经济圈判断房(fáng)地产已(yǐ)经进入(rù)大分化时代(dài)，一二线城市(shì)好于(yú)三四线城市。而映射到(dào)二级(jí)市场(chǎng)投资上，配置房地产行业(yè)轻松收获行业贝塔的红利期一去不(bù)返了。“如果按(àn)照产(chǎn)业周期来分类(lèi)，包括(kuò)房地产等(děng)几类行业在(zài)盖特纳曲线里属于成熟期或者衰(shuāi)退期(qī)的行业，传(chuán)统认知上没有什么投资(zī)机会的。但在这几年特殊的行情(qíng)里包括煤炭、电解铝等类似的(de)行业也出现(xiàn)了一些机(jī)会，背后的逻辑是供给(gěi)侧发生了更(gèng)大的变化。”一不愿(yuàn)具名的上海公募基金经理指出。

　　不过也(yě)有公募人士持(chí)谨慎(shèn)乐观态(tài)度：“行业前几(jǐ)年(nián)17亿～18亿平方米的年(nián)销售面积很难再出现了(le)，2022年光是居(jū)民存(cún)款数(shù)量增加了15万亿元。中(zhōng)国存量(liàng)有400亿平方米(mǐ)建(jiàn)筑面积(jī)，考虑(lǜ)存量地产的更新，也有近10亿平方(fāng)米。需(xū)求端还需要有一定的政策出来去刺激购(gòu)房。”

　　宝盈基金房地产研究员(yuán)吕功绩也(yě)指出(chū)：“时至今日，无论从城镇(zhèn)化的进(jìn)程(chéng)，还是人均住房面(miàn)积(jī)（接近30平/人），我国均已告(gào)别住房短缺时代，而目前(qián)居(jū)民的(de)杠杆率(lǜ)和(hé)房价收入也不支(zhī)撑每年18万(wàn)亿元的(de)销售额，以及过(guò)快上行的房(fáng)价，因而行(xíng)业(yè)高增(zēng)的时代(dài)已(yǐ)经过去，未来行业的需求或将回(huí)落(luò)，在此(cǐ)过程中，伴随着地产的(de)高杠杆(gān)属性，就很容(róng)易出现信用风险问题（类似2022年的民营(yíng)地产爆雷(léi)），行业进入(rù)到供给侧出清(qīng)的过程。这(zhè)个(gè)过(guò)程中(zhōng)，综(zōng)合竞争力强的公司(sī)就能够通过大鱼吃小鱼的方式(shì)，获得市(shì)占(zhàn)率的提升。当行业需求(qiú)见顶(dǐng)回(huí)落时，行业的贝塔已经(jīng)过去了，但(dàn)不代(dài)表没(méi)有(yǒu)投资机(jī)会(huì)，机(jī)会(huì)在于城市、位(wèi)置、产(chǎn)品的阿尔法，而对应到股票投资，就是强竞争力公司的阿尔(ěr)法。”

　　或许也是(shì)基于这样的(de)认识(shí)转变，精耕细作个股成(chéng)为(wèi)公募(mù)乃至整体机构的务实之举。

　　机(jī)构配置房(fáng)地产“风(fēng)物长宜放眼量”

　　头部央(yāng)国(guó)企、优(yōu)质区域性标的成(chéng)香饽饽

　　5月以来，房地产板块(kuài)个股(gǔ)多出现小幅上涨，截至(zhì)5月10日收盘(pán)，中信房地产指数本月涨幅约为2％。从具体的个股来看，《红周(zhōu)刊(kān)》利用Wind统计申(shēn)万房地产(chǎn)板块个股，在纳入统计的124只房地产类标的(de)股中(zhōng)，本月(yuè)以来实(shí)现股价上涨的达(dá)到了81家(jiā)。

　　其中，上述时间(jiān)段(duàn)恰好排名前五(wǔ)的公司(sī)月(yuè)内涨(zhǎng)幅超过了10％，它(tā)们(men)分别(bié)是(shì)上(shàng)实发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安(ān)地产。排名第一的上实发展，五一假(jiǎ)期归来后日成交量(liàng)明(míng)显放(fàng)大，4日、5日连续(xù)两个交易日收出涨(zhǎng)停。从该股的(de)基本面(miàn)来看(kàn)，上实发展的主营业(yè)务为(wèi)房地产开发(fā)与(yǔ)经营(yíng)。公司(sī)的主要产品及服务为房地产销售、房(fáng)地(dì)产租赁(lìn)、物(wù)业管理服务、工程(chéng)项目、酒店经营(yíng)。从(cóng)业绩数(shù)据来看(kàn)，2022年，其实现营业收入52.48亿元(yuán)，比上(shàng)期减(jiǎn)少47.85％，归母净利润1.23亿元(yuán)，同比(bǐ)下降33.24％。2023年第一季度，其实现(xiàn)营业总(zǒng)收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利(lì)润2.86亿元(yuán)，同比(bǐ)扭亏(kuī)。

　　不过从(cóng)十大流通股股东来(lái)看，各类(lèi)机构都有对其布局(jú)的例子。以3月31日时(shí)的首季(jì)十大流通股(gǔ)股东(dōng)来看， 具体(tǐ)包(bāo)括公募的上银基金、私募的迎水(shuǐ)文龙、中(zhōng)央汇金、长城资产管(guǎn)理公司(sī)等都跻(jī)身前十(shí)的行列。

　　巧合的(de)是，涨幅暂时排(pái)名第二的浦东(dōng)金桥也是上海本(běn)地(dì)房企，其第一季度的收入利润规模大幅度复苏。究其原因，一(yī)方面(miàn)是该公司后疫(yì)情(qíng)时代出租率复苏至近年来最(zuì)高，另一方面则是公司(sī)拿地结(jié)算(suàn)持续性向好，从数字(zì)上看，一季(jì)度(dù)新(xīn)增虹口135、138住(zhù)宅地(dì)块(kuài)，总建筑面积约54万平(píng)方米。

　　在这样的业(yè)绩(jì)势(shì)头向好(hǎo)背景下，自然也吸引了知名机(jī)构在其中持(chí)续驻足。从第(dì)一(yī)季度十大(dà)流通股股东来(lái)看，知名私募高毅邓晓(xiǎo)峰的两(liǎng)只产品依然在前十中，这(zhè)也是连续第三个季度他有(yǒu)的两(liǎng)只(zhǐ)产品杀入前十。同(tóng)时榜单中还有(yǒu)一支大名鼎鼎的QFII阿布(bù)扎(zhā)比投资局，其当季还小幅增加了持股(gǔ)。

　　除去上述两家上海区域性地产公司外，荣安(ān)地产则是主(zhǔ)要布局在深圳(zhèn)的地产公司，一(yī)季报交出的也是一(yī)份报喜的(de)成绩单(dān)：首季公司实现营业收入51.85亿元，同比(bǐ)增长(zhǎng)35.51％。归属于上市(shì)公司股(gǔ)东的净利润6.48亿元，同比(bǐ)增长31.27％。

　　从机构态度来(lái)看，《红周刊(kān)》注意(yì)到两只公募指基首季(jì)新杀入十大(dà)流通股股东行列。具体说来， 南方中证全(quán)指房(fáng)地(dì)产ETF上榜排名第七位(wèi)，富国中(zhōng)证指数1000增强则排(pái)名第九位，此外联袂出现的机(jī)构还有QFII高盛国际和(hé)私募迎水聚宝。

　　接受(shòu)《红周刊》采访时，兴证全球基金相关人(rén)士分(fēn)析：“经历过行业洗牌和兼并(bìng)重组后，龙头(tóu)的价值(zhí)更为笃定突出；从拿地端(duān)看，2022年(nián)土(tǔ)地市(shì)场(chǎng)大幅降温，优质(zhì)土地(dì)供给较多(duō)（券(quàn)商测算对应潜在毛利率在(zài)25％以上，目前房(fáng)企的利润率仅20％），绝大多(duō)数(shù)房(fáng)企受限于(yú)信用问题(tí)或(huò)者资(zī)金紧(jǐn)张没法拿地，龙头房(fáng)企(qǐ)趁机(jī)获(huò)取低成(chéng)本土地，龙头房企的拿(ná)地力度（拿地(dì)金额/销售金额(é)）基本在30％以(yǐ)上；从(cóng)融资(zī)上看，龙头房企杠杆率(lǜ)较低(dī)，净负债率基本在70％以下，而其他房企的净(jìng)负债率普遍(biàn)都(dōu)在100％以上，加杠(gāng)杆空间(jiān)有限，从(cóng)融(róng)资成本看，龙头房企(qǐ)的(de)融资(zī)成本不断下滑，基本在3％、4％左右；对(duì)应到2023年的(de)销售(shòu)，龙头房企明显跑赢行业(yè)，1～4月百(bǎi)强房企的销售额增速为9％，而TOP14的(de)销(xiāo)售(shòu)额增速为29％。”

　　需要强调的是，在当(dāng)前中(zhōng)特估的浪潮下，央国企(qǐ)地产股或存(cún)在发展的(de)大好(hǎo)机会。中信证券指出(chū)：“房(fáng)地(dì)产(chǎn)行业(yè)的(de)结构性机会依(yī)然存在，少(shǎo)部分公司尤其是(shì)央企占据显著优势，其主要(yào)又(yòu)体现为库存的(de)优(yōu)势。央企地(dì)产公司(sī)，现阶段表现出较低的融资成本，优质的开发资源和良好的不动产资产运(yùn)营能力(lì)的(de)多(duō)重竞争(zhēng)优势(shì)。”

　　“即(jí)使没有(yǒu)中特估(gū)，国央企相较于民营(yíng)地产(chǎn)公司也是更有优(yōu)势的。”吕功绩(jì)强调，“对于减值(zhí)、土地资源债权债务关系等问题，市场对民营房开(kāi)企业的资产会有(yǒu)更多担忧和(hé)质疑，所以在这一轮行业出清的过程中，央国企相较于(yú)民企来说估值的(de)修复更明(míng)显。中特估的(de)角度从(cóng)中(zhōng)长期的维度看，行业的逻(luó)辑(jí)在于集中(zhōng)度(dù)提升后，行业(yè)进入高质量发(fā)展阶段(duàn)，具备较快速发展阶(jiē)段更稳定且(qiě)可预期的盈利和现金(jīn)流(liú)创造能力(lì)，以此带(dài)来(lái)估值中枢的(de)提升(shēng)，应该关注估(gū)值相对较低，企业自身(shēn)资产的质量好(hǎo)、运营能力强(qiáng)、可以华大基因有国家背景吗创(chuàng)造持续(xù)现金流(liú)的(de)企业。”<华大基因有国家背景吗/p>

　　“存(cún)量时代中行业(yè)普涨的概率(lǜ)比较(jiào)低(dī)，行业(yè)内部将出现(xiàn)分(fēn)化，要(yào)关注将受益于行业集中度(dù)提升(shēng)的头(tóu)部(bù)公司。”星石投资首席研究官方磊也表示(shì)。

　　顺应机构(gòu)这一思路的(de)话，或(huò)许还是保利发展、招商(shāng)蛇口等国资(zī)背景龙(lóng)头前途更为(wèi)光明(míng)。不过(guò)国投瑞银基金投(tóu)资部(bù)副总监(jiān)綦傅鹏表示：“需要(yào)客观地去持(chí)续观(guān)察国(guó)企央(yāng)企(qǐ)在三个方面是(shì)否(fǒu)可以维持，首先是融(róng)资成本保持低位，其次是销售份(fèn)额持续(xù)提升，再(zài)次(cì)是拿(ná)地份(fèn)额持续提升。”

　　复苏速度缓(huǎn)慢

　　机构(gòu)需要(yào)多(duō)给一些耐心

　　而《红周刊(kān)》也(yě)根据房企一季报梳(shū)理发现，对(duì)于2022年的业绩出现的整体下滑，2023年一季度(dù)的业绩(jì)分化更趋明显(xiǎn)，保利(lì)发(fā)展、滨江集团等房企营收、净利均实现(xiàn)了业绩(jì)的回正(zhèng)，甚至是较(jiào)大增速的增长。而这些公司也是机构的重仓(cāng)对象(xiàng)。

　　对此，知名房地产业内人士张(zhāng)宏伟(wěi)向《红周刊(kān)》分析表示，业(yè)绩出现(xiàn)明显(xiǎn)改善的房(fáng)企，主要是(shì)因为(wèi)过去两(liǎng)三年时间，尤其(qí)是(shì)在(zài)2021年下(xià)半年民(mín)营房企(qǐ)不怎么投资拿(ná)地(dì)之(zhī)后，国(guó)有企业仍在持续(xù)性地(dì)拿地，且(qiě)主要集中在(zài)核心城市，投资力度较大(dà)。投(tóu)资的驱动能够(gòu)推动房企(qǐ)销售业绩的(de)增(zēng)长，从(cóng)而在2023年一(yī)季度市场(chǎng)恢复但仍处(chù)于调整的过程中，能(néng)够保有一个正增长。

　　不(bù)过张宏伟同时也(yě)提醒表示，在房地产的复苏过程中，还面临着(zhe)一些不(bù)确定性。其(qí)实整个市场(chǎng)从四(sì)月份开始(shǐ)又在往下掉。除(chú)了(le)杭州(zhōu)、成都等极个别城市(shì)四月环(huán)比(bǐ)三月相对表现较好(hǎo)之外，包括北(běi)京(jīng)、上(shàng)海在内的(de)绝大多(duō)数城市都(dōu)出现环(huán)比下滑的情(qíng)况。而(ér)现在五月(yuè)的市场表(biǎo)现也不太乐观(guān)。按照现在的经济(jì)状况、收入情况，以及市场的去库(kù)存压力、企业的资金面压力，可能会出(chū)现，到六月份房企为(wèi)了半(bàn)年报(bào)冲(chōng)业绩出现市场的(de)短期反弹外的一个市场乏力现象(xiàng)。也就是说，第二季度、第(华大基因有国家背景吗dì)三季度增长(zhǎng)不确定性的压(yā)力仍旧较大。

　　上(shàng)海利檀投(tóu)资董事长陈(chén)昊扬也向《红周刊》指出，现(xiàn)在整个房(fáng)地产(chǎn)以(yǐ)及其上下(xià)游产业链的复苏(sū)速度都(dōu)比(bǐ)想象(xiàng)的要慢很多，我们要多给(gěi)一(yī)些耐心，这个时候，在房地产(chǎn)以及上下游(yóu)就不是赚快钱的时候，只能赚(zhuàn)他基(jī)本面(miàn)的钱。但这(zhè)也意味着(zhe)，只有极为少数的、做得比同行好(hǎo)得多的企业，会伴随整个行业的(de)弱(ruò)复苏(sū)，业(yè)绩会(huì)逐步体(tǐ)现出来。所以只能耐(nài)心地去等待(dài)它的基本面(miàn)不断地凸显出来，这(zhè)需(xū)要时间(jiān)。

　　（本文(wén)已(yǐ)刊(kān)发于5月13日《红周刊》，文中提及(jí)个股仅为举例分析，不做买卖推荐。）

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