导读

　　黄金(jīn)二(èr)十年(nián)之(zhī)后，当(dāng)下中国地产步入大分化时代而非停滞期(qī)。

　　要点

　　过去二十年是中国(guó)房地产市场(chǎng)黄金二十年。2019-2021年，连续三年商品住宅(zhái)销(xiāo)售面(miàn)积超15亿平，足(zú)够(gòu)4000万(wàn)家庭入住。恰逢(féng)近年地产持续(xù)低景气，有关中国地产(chǎn)是否过剩的讨论日(rì)益热(rè)烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘清(qīng)中国城镇存(cún)量住宅真实(shí)情况，据此判(pàn)断(duàn)中国(guó)未来地产趋(qū)势。

　　有(yǒu)媒体渲染(rǎn)中国(guó)地产(chǎn)存量(liàng)极度过剩，事实是否如此？

　　住建(jiàn)部披露全国有近6亿栋房屋(wū)建(jiàn)筑(zhù)，第七(qī)次人口普查调查数据显示(shì)城(chéng)镇家(jiā)庭户人均住宅(zhái)间数为1.06间(jiān)。市场(chǎng)陷入怀(huái)疑，中(zhōng)国(guó)房子是否真(zhēn)的过剩？

　　事实上住建部(bù)披(pī)露的近6亿栋城乡房(fáng)屋建筑中，城镇建筑占(zhàn)比(bǐ)不到一(yī)成，其中(zhōng)还(hái)包括(kuò)大量城镇非住宅建筑，如商(shāng)业办公楼、学校(xiào)等，因此6亿栋房屋中(zhōng)城镇住宅占(zhàn)比极(jí)低。

　　七普(pǔ)显示(shì)中国(guó)城镇居(jū)民(mín)人(rén)均(jūn)住宅(zhái)间数为1.06间，但居(jū)住(zhù)舒适(shì)不(bù)是(shì)人(rén)均一间房所能满足，它与房屋(wū)质量、居住面积、配(pèi)套设施等因(yīn)素(sù)密(mì)切相关。中(zhōng)国的(de)人均住宅间(jiān)数较(jiào)发达国家还有很大(dà)差距。人均(jūn)住宅间数大于(yú)1同(tóng)样不意味着(zhe)中国住宅市场已(yǐ)经(jīng)饱和。

　　我们测算(suàn)发现中(zhōng)国城镇(zhèn)居民户均(jūn)1套房(fáng)，其中每户持有商品住宅仅0.64套。

　　目前并无(wú)直接公(gōng)布中国家庭户均住(zhù)宅的数(shù)据，我们根(gēn)据商(shāng)品住宅(zhái)套(tào)数、商品住宅占(zhàn)比和城(chéng)镇家庭(tíng)户数，计算出城镇家(jiā)庭(tíng)住宅(zhái)套户比。

　　测(cè)算结(jié)果(guǒ)显示，目(mù)前城镇家庭(tíng)户(hù)均拥有0.86套房(fáng)，其中0.54套为商品(pǐn)住宅。若期(qī)房顺利交付，直至2024年，中国(guó)每(měi)户城镇家庭才拥(yōng)有1套住宅，其中商业(yè)住宅(zhái)仅0.64套。

　　户(hù)均(jūn)一(yī)套(tào)房似乎意味着(zhe)户户(hù)有房(fáng)，然(rán)而事(shì)实上中国住宅市场供(gōng)需并不(bù)平衡。

　　国际数据(jù)显示，成熟房地产市场的住(zhù)宅套户比会大(dà)于1，在1.1左右(yòu)。

　　之所以说不平衡(héng)，是因为户(hù)均一(yī)套房(fáng)无法满足流动(dòng)人口的租(zū)赁和置(zhì)业(yè)需求。全国总人口的近三成(chéng)都是(shì)流动(dòng)人口，流动(dòng)人(rén)口(kǒu)会选择在大(dà)城市租房挣钱，在老家买房(fáng)，从而产生了额外的住宅需求。

　　即便户(hù)均一套房(fáng)，中国未来地产仍有四大新增需(xū)求动力。

　　第一，户均人口规(guī)模缩小，一人户、两人户占比不(bù)断(duàn)增加(jiā)，导致家庭(tíng)户数增多。小家庭化趋势将延续，带来新(xīn)户购房需求增长(zhǎng)。

　　第二，经济(jì)板块的分化日益明显，区域经济资源(yuán)分(fēn)配(pèi)的再集(jí)中吸引着人口流入，人口(kǒu)净迁入城(chéng)市的新增住宅需求(qiú)有望(wàng)持续旺盛。

　　第三(sān)，30％左右的家(jiā)庭住在(zài)2000年以前建成的住宅(zhái)中，涉及超9000万家庭(tíng)、81亿平(píng)方米的住宅(zhái)建筑(zhù)面(miàn)积。促成“老(lǎo)破小”住宅的(de)改造(zào)势在(zài)必行。

　　第四，中国的人均住宅间(jiān)数与人(rén)均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积均(jūn)较发达国(guó)家有着不小(xiǎo)差(chà)距，“住(zhù)上更大(dà)房子”的改善性(xìng)需求正(zhèng)在不断增加(jiā)。

　　黄(huáng)金二十(shí)年(nián)之后，当下中国(guó)地产步入(rù)大(dà)分化时代而(ér)非停(tíng)滞期。

　　如果说(shuō)过(guò)去二十年是中国地产黄金(jīn)发展(zhǎn)期，地产矛盾更多体(tǐ)现为住宅(zhái)供(gōng)给存在不足，这是过去二十年房价(jià)快速上(shàng)涨基石。那么当下房地产大分化时代已至(zhì)，大分化时代下地(dì)产矛盾(dùn)则更多体(tǐ)现在(zài)住宅(zhái)质量(liàng)供需冲突(tū)。

　　地产大分化(huà)必将体现在不同能级城市之间，不同区域板块之间，不(bù)同品质住宅之间(jiān)。

　　目录(lù)

　　正文

　　引言

　　不久前(qián)，官方披露全国已有近(jìn)6亿栋(dòng)房屋建筑(zhù)，引发热议。从2月以来，各(gè)大城市二手房挂牌量(liàng)突然激(jī)增，引发一阵二手房的“抛售潮”。

　　让市(shì)场不禁担心，中国的房子是否(fǒu)已经(jīng)过剩？

　　中国城(chéng)镇(zhèn)住宅(zhái)到底是供给过剩，还(hái)是供需平衡，或是仍然存(cún)在不足？可惜(xī)由于住宅存量数据并未(wèi)公布，我们无法直(zhí)接(jiē)知晓具(jù)体情况。

　　拨(bō)开(kāi)迷雾，我们测算出中国城镇家(jiā)庭户均拥有住宅套数，回答当前(qián)的房子是否真(zhēn)的过剩了？据此判断未来房地产市(shì)场会如(rú)何发展。

　　一、如(rú)何有效(xiào)观察中(zhōng)国(guó)户均拥有住宅(zhái)数量

　　（一）中国住(zhù)宅数量过(guò)剩的直观判断站不住脚

　　今年2月，在以全国自然灾害综合(hé)风险普查(chá)工作情况为主题的新闻发(fā)布会上，负责人对外(wài)披(pī)露：“住宅(zhái)城乡(xiāng)建设行业获取了全国近(jìn)6亿(yì)栋城乡房(fáng)屋建(jiàn)筑数据以及80多万处市政(zhèng)设施数据(jù)。”

　　14亿(yì)人住(zhù)6亿栋房屋建(jiàn)筑，平均每栋建筑住(zhù)不到3人，住宅市场(chǎng)看似已经过剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑中，农村房屋占(zhàn)9成以(yǐ)上，以栋(dòng)数计算的城镇房屋(wū)实际仅有4700多万栋，还包括(kuò)了大量商业楼(lóu)、写字楼、学校、医院等非住宅。总的算下(xià)来，住宅占比并不大。

　　第七次人口普查数据公(gōng)布(bù)了中国城镇家庭户(hù)人均住宅间数为1.06间，其中城市(shì)家庭户居民人均(jūn)0.99间(jiān)，乡镇家庭户(hù)居民(mín)人均(jūn)1.18间(jiān)。

　　人均住(zhù)宅间数大于1，看似意味着人人都有房间居住。

　　居住水平不仅与房间数(shù)量有关(guān)，更与房屋质量、居住面积、配套设施等因素(sù)密切相关。单(dān)单从人均住宅间(jiān)数不(bù)能完全反映出(chū)城镇居(jū)民的(de)居住水平。

　　中国主要是以家庭为(wèi)单(dān)位(wèi)购买(mǎi)成套住宅，一套(tào)设施齐全的(de)住宅才(cái)是城镇居民宜居的选择。

　　（二）中(zhōng)国户均住宅的测算思(sī)路、数据和方(fāng)法

　　中国城镇居民住宅主(zhǔ)要分两大类(lèi)，一(yī)类是商品住宅，另(lìng)一类是(shì)保障房、原公有住宅、自建房等(děng)非商(shāng)品住宅。

　　目前缺乏统计(jì)数据，并没有(yǒu)直接公布城镇住宅(zhái)数量。居民住宅(zhái)相关(guān)数据有两处可以直接公布，一是每年商品住(zhù)宅销售套(tào)数（统计(jì)局(jú)）；二是居民住宅(zhái)来源（人口普查(chá)数据）。计算(suàn)中国居民户(hù)均住(zhù)宅数量，我们主要(yào)用到上述两组数据(jù)。

　　中国住宅改革始(shǐ)于1998年，1998年之前商品住(zhù)宅数量极少，可忽(hū)略不计(jì)。估算城镇居民户均(jūn)住宅套(tào)数分三(sān)步走：

　　第一步(bù)，将(jiāng)1999年以(yǐ)来(lái)每年商品(pǐn)住宅销售套数相(xiāng)加，我们(men)就(jiù)能够得到当前商品住(zhù)宅总存量(liàng)。

　　第(dì)二步，根(gēn)据城(chéng)镇居民拥有的(de)商品住宅和非(fēi)商品住宅(zhái)比例(lì)，推算得到居民(mín)住宅总套(tào)数。

　　第(dì)三步，将(jiāng)城(chéng)镇居民拥有的商品住宅总数除以家庭户数，我们就(jiù)能(néng)够得到城镇户(hù)均拥有(yǒu)的住宅数量。

　　具体计算(suàn)公式如下：

　　城镇家庭住(zhù)宅(zhái)套户比=住宅(zhái)总套数/家(jiā)庭户(hù)数(shù)

　　=（商品住宅套(tào)数/家庭(tíng)户数）/（商品住宅套数(shù)/住宅总套数）

　　=商品住宅套户比/商品住(zhù)宅占比

　　二、城镇家庭户(hù)均拥有1.02套(tào)房

　　中(zhōng)国住宅存(cún)量到(dào)底有多少，目(mù)前(qián)缺乏一个(gè)准(zhǔn)确(què)统计(jì)。我(wǒ)们利(lì)用(yòng)既有统计(jì)数据，大致测算得到中国存(cún)量(liàng)房地产套数，并进一(yī)步推算中国城镇家庭户均拥有的住宅数(shù)量。

　　（一）城(chéng)镇(zhèn)居民户均拥有(yǒu)商品住宅(zhái)0.64 套(tào)

　　截至(zhì)2022年(nián)，我们计算得到：

　　（一(yī)）中国商品住宅(zhái)累(lèi)计销售(shòu)1.97亿套。

　　（二）城镇家(jiā)庭户均拥(yōng)有0.64套商品住宅(zhái)（包含现(xiàn)房和期房(fáng)）。

　　中国的房地产销(xiāo)售(shòu)以期房(fáng)为主(zhǔ)，从2019年(nián)开(kāi)始(shǐ)，新房销售(shòu)中期(qī)房占比近9成。本文去除商品住宅累计销售套数(shù)里的期房销售，得到商品住宅现房套(tào)数。

　　以2022年商品住宅(zhái)现(xiàn)房套(tào)数计算为例：

　　2022年商品住宅现房套数=截止到(dào)2022年商品住宅累计销售套数-过去三年（2020、2021和(hé)2022年）的期房销售(shòu)额。

　　主流(liú)房企竣工(gōng)周期在2-3年，并考虑到(dào)交(jiāo)房后装修的(de)时间，取(qǔ)最(zuì)大值3年。

　　将(jiāng)商品住宅现房套数除以家(jiā)庭(tíng)户数(shù)，算出：

　　（三）目前(qián)中国(guó)城镇(zhèn)家(jiā)庭户均拥有(yǒu)0.54套(tào)商品现房住宅。

　　（二）城镇居民户均拥有住宅1.02套

　　接下(xià)来我们需要进一(yī)步(bù)推算(suàn)中国城镇居民拥有的户均住宅套(tào)数。

　　首(shǒu)先，七普数据(jù)显示中国城镇居(jū)民的住宅结构特征(zhēng)如(rú)下：

　　73.8％的城镇(zhèn)家庭拥有住宅。其中自建住宅占比21％，购买(mǎi)商品住宅占(zhàn)比31.9％、二手房占(zhàn)比(bǐ)10.1％、经济适用房占(zhàn)比(bǐ)3.8％、原公有住宅(zhái)占(zhàn)比6.1％，通(tōng)过继(jì)承(chéng)或(huò)赠与占比0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的家庭租(zū)赁廉租房(fáng)与其(qí)他住宅。

　　其次，我们假定租赁其他(tā)住宅和购买二手(shǒu)房都是商品住宅，因此将租赁(lìn)其他住(zhù)宅、购买商(shāng)品住宅与购买二手房(fáng)加总，得到商品住宅占居民(mín)所有(yǒu)住(zhù)宅的比例为62.8％。

　　2020年商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)占(zhàn)比为59.2％，粗略假设2021年(nián)-2022年期间商品住(zhù)宅增幅为过去十年变化幅度(dù)的20％，计算2011年(nián)-2020年商(shāng)品住(zhù)宅的(de)实际变化(huà)比例，从(cóng)而(ér)我(wǒ)们估算出2022年商品住(zhù)宅所占比例，为(wèi)62.8％。

　　最后，截(jié)至2022年(nián)末，中国平均(jūn)每户(hù)城(chéng)镇家庭拥有(yǒu)0.86 套住宅。但考虑已购期房，中国平均每户城(chéng)镇家庭拥有(yǒu)1.02套住宅。

　　如果(guǒ)交房顺利，已(yǐ)购(gòu)期(qī)房会(huì)在2-3年内(nèi)陆续交付使用，到(dào)2024年，中国平均每户城镇家庭都会拥有一套住(zhù)宅(zhái)。

　　三、城镇户均(jūn)一(yī)套房的三点(diǎn)含义

　　既(jì)然城镇居(jū)民(mín)已经达到了(le)户(hù)均一套房的程(chéng)度(dù)，“户(hù)户(hù)有房”是否意(yì)味(wèi)着中国城镇化进展(zhǎn)终结，甚(shèn)至意味着中(zhōng)国地产(chǎn)存量供给绰绰(chuò)有(yǒu)余？

　　（一）户均一套房(fáng)并(bìng)不意(yì)味着住宅市场(chǎng)供需平(píng)衡

　　需要(yào)有多余(yú)住宅(zhái)来满足因(yīn)人口流动、居民换(huàn)房等(děng)因(yīn)素产生的住宅需求。因此(cǐ)，成熟房地产市场的住宅套户比会在(zài)1.1左(zuǒ)右。

　　国际经验来看，美国、英国(guó)和日本(běn)的住宅套(tào)户比均高于1.1，其中，英国的(de)住(zhù)宅套户比最高，为1.19，日本(běn)为1.16，美国为1.11。德国和韩国(guó)分别为1.02和(hé)1.05。

　　如果(guǒ)户均刚好一套房，就会造成人口(kǒu)净流入地的住宅市场供不应求，造成房价或(huò)房租迅(xùn)速上涨。

　　七普指出中国的流动人(rén)口3.76亿，省内(nèi)流动人口和(hé)省际(jì)流动人口分别(bié)为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人(rén)口(kǒu)会选择在大(dà)城市租房(fáng)挣钱，在老(lǎo)家县城(chéng)买房。

　　暨(jì)南大学2017年(nián)的中国城乡人口(kǒu)流动调查(chá)数据显示，在上(shàng)海、杭州以(yǐ)及南京工作的流(liú)动人口(kǒu)在(zài)老家拥有住宅比例(lì)分别为28％、21％和18％。大城市(shì)的高(gāo)工资吸引(yǐn)打工人(rén)，但高房价迫使打工人回乡置(zhì)业。

　　流(liú)动(dòng)人口实际上(shàng)会占据两套房，在高房价(jià)的大(dà)城市租赁(lìn)一套房(fáng)，在房价(jià)较低的(de)县城(chéng)购(gòu)买(mǎi)一(yī)套(tào)房。所以(yǐ)说户均(jūn)一(yī)套房无法(fǎ)满足庞大流动人口的租赁与置业需求。

　　（二）至少9000万户家庭住(zhù)宅(zhái)品质仍(réng)需(xū)改(gǎi)善

　　目前，中国的(de)城镇住宅中(zhōng)依然(rán)有不少老(lǎo)旧小区。

　　三成家庭，也就是约9000万(wàn)户城镇居民住(zhù)宅是2000年以(yǐ)前建成，其中又有11.6％住宅年龄至少在33岁以(yǐ)上。

　　这批存在(zài)着建(jiàn)筑(zhù)结构松散、设施陈旧(jiù)、安全(quán)隐患大(dà)等问题，如电(diàn)线老化(huà)、管道等基础设施(shī)陈旧，给住户(hù)的生活带来了很大的不便(biàn)和安(ān)全隐患(huàn)，并(bìng)且居(jū)住(zhù)体验较差。

　　2000年(nián)以前建成(chéng)的老(lǎo)旧住宅面积(jī)小。占比(bǐ)为31.3％的家(jiā)庭户数(shù)拥有的(de)住宅面积占比(bǐ)仅(jǐn)为27.6％。仍然存在5％左右的(de)家庭(tíng)没有(yǒu)独立卫(wèi)浴和厨房。这(zhè)类上世纪修建的(de)老旧小(xiǎo)区很难满(mǎn)足(zú)现(xiàn)代生活需求，在未来(lái)大都会被拆(chāi)迁重建(jiàn)。

　　近五(wǔ)成的家庭住宅为一居(jū)室和二居室(shì)，户型(xíng)偏小(xiǎo)。其中一居(jū)室占比为14.9％，二居室占比(bǐ)为33％。对比(bǐ)镇(zhèn)，城(chéng)市家庭(tíng)住宅户型更(gèng)小，当然这(zhè)与城(chéng)市土地资源紧张有(yǒu)关。

　　（三）人均住宅(zhái)面积(jī)扩(kuò)张(zhāng)是未来地产(chǎn)的(de)需求驱动力

　　根据七普数据测算，2020年城镇家庭户住宅存量总面积为294.6亿(yì)平。暂不考(kǎo)虑两(liǎng)年间农(nóng)民(mín)带房进城和老旧小区(qū)拆迁(qiān)，加上2021年(nián)和2022年商品(pǐn)住宅竣(jùn)工面积(jī)（7.3亿(yì)与6.3亿），得出2022年(nián)住宅存量(liàng)总面积为308.16亿平，人均住宅建筑面积(jī)为39.45平方米。

　　超过一半(bàn)的家庭人(rén)均(jūn)住宅建筑面积小于均值，近4成家(jiā)庭(tíng)人均住宅建筑面积在(zài)30平米以(yǐ)下。

　　15％的城(chéng)镇家庭人均住宅建筑面积(jī)不足(zú)19平(píng)方米，不及全国人均水平的一(yī)半(bàn)。若去除20％的公摊，可使用的住宅面积仅(jǐn)为15.2平方(fāng)米。上海(hǎi)市(shì)将人均住宅建筑面积低于(yú)15平方(fāng)米的家庭界定为住宅存在困难，若(ruò)按这个标准(zhǔn)算的话(huà)，中国有11.3％的(de)家庭存在住宅困难(nán)问(wèn)题。

　　若人均可使用住宅面积为40平(píng)，即(jí)人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积(jī)为50平，只(zhǐ)考虑(lǜ)家庭(tíng)户人数，需(xū)要(yào)住宅总(zǒng)量约390.6亿平，较目前至少新增(zēng)82亿平。

　　对比发达(dá)国(guó)家(jiā)人均住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日(rì)本(běn)、德(dé)国和(hé)英国都高于40㎡，中国的人均住(zhù)宅建筑面积为39.45㎡，相差不大。但若去除公摊面积(jī)后，中(zhōng)国的人均可使用面积(jī)为31.56㎡，这一(yī)差距将(jiāng)变(biàn)得明显。

　　若考虑约(yuē)1.4亿的集体户人口，所需要的(de)住宅总量会更多。

　　四(sì)、户均已(yǐ)然1套房，未来(lái)地产还(hái)会(huì)有(yǒu)需求(qiú)么？

　　我们测(cè)算得到中国城(chéng)镇家庭户均1套房(fáng)，看似已(yǐ)经户户有房(fáng)。即便如(rú)此，中国人口静态(tài)结构(gòu)和动态趋(qū)势(shì)演绎，决定(dìng)了中国未来(lái)地产仍有(yǒu)需(xū)求释放。户(hù)均1套住(zhù)宅现(xiàn)实之下，中(zhōng)国未来城镇住宅需求(q虾青素精华液适合什么年龄段，用虾青素擦脸一年后iú)主(zhǔ)要来自于四个方面。

　　第一，户均人口缩小，家(jiā)庭户数(shù)增多，新(xīn)户(hù)购房需求(qiú)扩张。

　　过去20年我国城镇家庭户均人口数不断(duàn)下降，六普虾青素精华液适合什么年龄段，用虾青素擦脸一年后显示城镇户均(jūn)人口规(guī)模(mó)为2.85人/户，而七普显示城镇户均人口规(guī)模为2.62人/户(hù)，一人户、二人户的占比明显上升(shēng)，人口小家(jiā)庭化趋势(shì)将继续延续，导致户(hù)数(shù)会因户(hù)均(jūn)人口规模的缩(suō)小而增多。

　　第(dì)二(èr)，人口迁(qiān)移导致经(jīng)济发展带来的新增住宅需(xū)求旺盛。

　　中国(guó)经济板块(kuài)的(de)分化日益(yì)明显，资源和生产要素逐步向(xiàng)经济带、都市圈中(zhōng)心城市流(liú)入，区域经济资源(yuán)分配的再集中(zhōng)吸引着人口(kǒu)流入。人口迁移(yí)势必涉及到买(mǎi)房租(zū)房，给迁入地住宅市(shì)场带来新的增量。

　　以浙江(jiāng)省为例(lì)，2021年常(cháng)住人口增(zēng)量(liàng)为72万，而出(chū)生人口为44.9万(wàn)人(rén)，死亡人口为38.4万人，自然增加人(rén)口仅为6.5万(wàn)人，其人口增长主(zhǔ)要受益(yì)于人口迁(qiān)移(yí)。

　　第三，老(lǎo)旧小(xiǎo)区改(gǎi)善性(xìng)需求依然(rán)庞大。

　虾青素精华液适合什么年龄段，用虾青素擦脸一年后　从2011年到2020年，自建住宅(zhái)和原公有住宅的(de)家庭拆迁改建最多。自建(jiàn)房家庭比例(lì)从31.5％到(dào)21％，下(xià)降了10.5个百(bǎi)分(fēn)点；原(yuán)公有住(zhù)宅家庭比(bǐ)例从12.9％到6.1％，降(jiàng)幅为(wèi)6.8个百(bǎi)分点。二(èr)者和（27.1％），再加(jiā)上其他住(zhù)宅（5％）与家庭住宅建造时(shí)间为2000年以前的比例（31.3％）大致相(xiāng)吻合。

　　十年间新(xīn)增8473万家庭户，自建住宅和原公有住宅(zhái)减(jiǎn)少了1282万户，住宅(zhái)净(jìng)需(xū)求增加9755万户。49％的家(jiā)庭(tíng)购买商(shāng)品住宅(zhái)，21％的家庭购买二手房。在新增住宅需求中，有(yǒu)7成家庭购买了商品(pǐn)住宅。租(zū)房、购(gòu)买经济适用房和其他分别占比18％，3％和(hé)9％。未来随着城(chéng)中村和(hé)旧城(chéng)改造，商品住宅的占比势(shì)必会进一步上升。

　　2000年以前建造的住宅建筑面积(jī)还有(yǒu)约(yuē)81亿平，涉(shè)及城镇家庭约9000万(wàn)户(hù)。破旧的城(chéng)中村、老公(gōng)有住宅(zhái)，建筑面积小、质量低、基础设施(shī)配套差、没有或少有物业管(guǎn)理(lǐ)，居(jū)民追求美好、宜居生活的环境，背后的改善性需求有待(dài)释(shì)放。

　　第四，“住上更大房子”的改善性需求还将(jiāng)有所增加。

　　刚需(xū)购房受限于资金，倾向于中小(xiǎo)户型。已有(yǒu)住宅家庭希(xī)望提高生活品质(zhì)，以小(xiǎo)换大(dà)、以(yǐ)旧(jiù)换(huàn)新。2022年(nián)底的中(zhōng)央经济工作会议(yì)明确指(zhǐ)出支(zhī)持(chí)住宅(zhái)改善等消费。

　　OECD国(guó)家的人均住宅间(jiān)数为1.71间，无论是否考虑乡村住宅因(yīn)素，中(zhōng)国的(de)人均住宅间数较(jiào)其他国家(jiā)依旧存在不小(xiǎo)差距。

　　住宅舒(shū)适度与经济水平有着密切正向联(lián)系。随(suí)着经济发展水平的提(tí)高，中国的(de)人均(jūn)住宅间数与人(rén)均住宅建筑面积将随之增长。

　　如果说过去二十年是中国地产黄金发展期，地产矛盾更(gèng)多体现为住宅供(gōng)给存在(zài)不(bù)足，供需出(chū)现错(cuò)配(pèi)，这是过去二十年房价快速(sù)上涨(zhǎng)基石。那么未(wèi)来将是(shì)住宅质(zhì)量的供需冲(chōng)突。房地产大分化时(shí)代已至，这种(zhǒng)分(fēn)化不单局限于城(chéng)市能(néng)级(jí)之间(jiān)差异，优质小区(qū)和老旧二(èr)手房(fáng)之间(jiān)的差异也将越发扩大。

　　风险提示

　　人口普查数(shù)据(jù)调查的是人(rén)，并(bìng)不(bù)是针对住宅，因此可能存(cún)在统计(jì)偏差。商品住宅占比(bǐ)实际值可(kě)能偏低，其增速(sù)可能超预(yù)期。

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