5月以来，房(fáng)地产板(bǎn)块个股多(duō)出现(xiàn)小幅上涨，截至5月10日(rì)收盘，中信房地产指数本月涨幅约为2％。而以公募(mù)基金为代表的机构对于这(zhè)一(yī)板块已经在悄然布局。数据显示(shì)，以南方和华(huá)夏(xià)的(de)两(liǎng)只老牌ETF基金为(wèi)例(lì)，5月9日时所公布的总份额均较(jiào)4月28日(rì)时有小幅增(zēng)长。根据基(jī)金(jīn)一季报(bào)统(tǒng)计，龙头与地方国企央企获得增持，持仓(cāng)数(shù)量占流通股比重增(zēng)幅五只(zhǐ)个股(gǔ)分别为华发股份(fèn)+3.40％、滨江集(jí)团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余(yú)+0.92％。

　　公、私募配置房(fáng)地(dì)产或“底部回升”

　　行业红利时代已(yǐ)过 精耕细作成共(gòng)识

　　从公募基(jī)金对房地产(chǎn)的配置看，2019年(nián)末，公(gōng)募所持有(yǒu)的房地产行(xíng)业(yè)标的市值约1188亿元，占(zhàn)其所持股票市(shì)值的4.66％左右；2020年市(shì)场(chǎng)表(biǎo)现出色，但公募(mù)所持房地产公(gōng)司市(shì)值在股(gǔ)票资产(chǎn)中的(de每天晚上都要弄我，天天晚上想弄我怎么办)占比却断崖式(shì)下(xià)跌至(zhì)1.85％；2021年，这一数(shù)值更是进(jìn)一步降至1.56％。

　　不(bù)过2022年终(zhōng)于出现了三年来的首次回升(shēng)，年底这一数值(zhí)从(cóng)1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房地产行(xíng)业的持股(gǔ)比(bǐ)例也同步回升，从2021年底的(de)6.94％提高(gāo)到(dào)2022年末的7.03％。

　　这(zhè)样的势(shì)头似乎在今年一季(jì)度得以(yǐ)延(yán)续。数据(jù)统计显示，公募重仓(cāng)持有房(fáng)地产板块一季度市(shì)值TOP15门槛为(wèi)1.6亿(yì)元(yuán)，较(jiào)2022年(nián)四季度提升6.71％。持仓市值前(qián)五(wǔ)个股分别(bié)为保利发展、招商蛇口、万科A、华发股(gǔ)份、滨江集团，持仓市值占板块比重(zhòng)合计(jì)达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不(bù)难(nán)发现(xiàn)，公募对于房地产的投资愈发有集中于龙头的趋势(shì)。Wind显示，在公募(mù)基金一季报汇总(zǒng)的(de)重仓股(gǔ)中，房地产(chǎn)板块排(pái)名(míng)最(zuì)高的是(shì)保利发展，在(zài)基(jī)金重(zhòng)仓第33位。排名第二的是招商(shāng)蛇口，排在第78位。而老牌(pái)龙头股万科A排在第96位(wèi)。对比去年四季(jì)报(bào)，变化之处首先在于几(jǐ)只(zhǐ)房地(dì)产龙头股从排(pái)位上看均有退步，尤其是万(wàn)科最(zuì)为明显；其次是(shì)金地集团退(tuì)出百大之(zhī)列。但考(kǎo)虑到房(fáng)地(dì)产是复苏链(liàn)上最后一环，且首季并非行业(yè)销(xiāo)售(shòu)旺季(jì)，其传导到二级市场(chǎng)乃至(zhì)机构持仓(cāng)上还需要(yào)时间周期。

　　形(xíng)成共识的是，经济圈判(pàn)断(duàn)房地产已经进入大(dà)分化时代，一二线城(chéng)市(shì)好于(yú)三四线(xiàn)城(chéng)市。而映射到二级市场投资(zī)上(shàng)，配(pèi)置房(fáng)地产行(xíng)业轻(qīng)松收获行业(yè)贝塔的红利期一去不返了。“如果按照产业周期来分类，包括房地产等几类(lèi)行业(yè)在盖特纳曲线(xiàn)里属于成(chéng)熟期或者衰(shuāi)退期的行业，传统认知上没有什么投资机会(huì)的。但在这几年特(tè)殊的行情里包括煤炭、电解铝等类似的行业也出现了一(yī)些机会，背(bèi)后的逻辑是供给侧发生了(le)更大的变化。”一不愿(yuàn)具名(míng)的上(shàng)海公募基金(jīn)经(jīng)理指出。

　　不过(guò)也(yě)有(yǒu)公募人士持谨(jǐn)慎乐观态度：“行业(yè)前几年(nián)17亿(yì)～18亿平方米的年销售面积很难再出现了，2022年光是居民存款数量增(zēng)加了15万(wàn)亿元。中(zhōng)国(guó)存量有(yǒu)400亿(yì)平方米建(jiàn)筑面积，考虑存量(liàng)地产的(de)更新，也有近10亿平(píng)方米。需(xū)求端还(hái)需要有(yǒu)一定的(de)政策出来去刺激购房。”

　　宝盈基金房(fáng)地产研究员吕(lǚ)功绩也指出：“时(shí)至今日，无论从城镇化的进程(chéng)，还是人(rén)均住房面积（接近30平/人），我国均已(yǐ)告别住房短(duǎn)缺(quē)时代，而目(mù)前居民的杠(gāng)杆(gān)率和房价(jià)收入也不支撑(chēng)每年18万(wàn)亿(yì)元的销售额(é)，以及过快上行(xíng)的房价，因而行业(yè)高(gāo)增的时代已经过去，未来行业的需求或(huò)将回落，在此过程中，伴随着地产的(de)高杠杆属性(xìng)，就很容易出现信(xìn)用风(fēng)险问题（类似2022年的民(mín)营地(dì)产爆(bào)雷），行业(yè)进入到供给侧出清的(de)过程(chéng)。这个(gè)过(guò)程中，综合(hé)竞(jìng)争力强的公司就能够(gòu)通过大鱼(yú)吃(chī)小鱼的方式，获得市占(zhàn)率的提升。当行业需求见顶(dǐng)回落时，行业的贝(bèi)塔已经(jīng)过去了，但不(bù)代表没有(yǒu)投(tóu)资(zī)机会，机会在于城市、位置、产(chǎn)品的阿尔法，而对应(yīng)到(dào)股(gǔ)票投资，就(jiù)是强(qiáng)竞(jìng)争(zhēng)力公司的阿尔(ěr)法。”

　　或(huò)许也是基于这样的认识转变(biàn)，精耕细(xì)作个股成为公募乃(nǎi)至整体机(jī)构的务(wù)实之举(jǔ)。

　　机构配置房(fáng)地(dì)产“风物长宜(yí)放眼量”

　　头(tóu)部央(yāng)国企(qǐ)、优质区域性标的成香饽饽

　　5月以来，房(fáng)地产(chǎn)板块个(gè)股多出(chū)现(xiàn)小幅(fú)上(shàng)涨，截至5月10日收盘(pán)，中信(xìn)房地产指数(shù)本月(yuè)涨幅约为2％。从(cóng)具体的个股来看，《红(hóng)周刊》利用Wind统计申万房地产板块个(gè)股(gǔ)，在纳入(rù)统计的124只房(fáng)地产类标的股(gǔ)中，本月以来(lái)实(shí)现股(gǔ)价上涨(zhǎng)的达到了81家。

　　其(qí)中，上(shàng)述时间段恰好排名前五的公(gōng)司月内涨幅(fú)超过了(le)10％，它们分别是(shì)上实发展(zhǎn)、浦东(dōng)金桥、*ST泛海、华夏幸福(fú)、荣(róng)安每天晚上都要弄我，天天晚上想弄我怎么办地产。排名第一的上实发(fā)展(zhǎn)，五一(yī)假期归来(lái)后(hòu)日成(chéng)交量(liàng)明显放大，4日、5日连续两(liǎng)个交易日收出涨停(tíng)。从该股的基本面来看，上实发(fā)展(zhǎn)的主营业(yè)务为(wèi)房地产(chǎn)开发(fā)与经营。公司的(de)主要产品及服务为房(fáng)地(dì)产销(xiāo)售、房地产(chǎn)租赁、物业管理服务、工程项目、酒店经营。从业绩(jì)数据来看，2022年，其(qí)实现营业收(shōu)入52.48亿元，比上期减少(shǎo)47.85％，归母(mǔ)净利(lì)润1.23亿元(yuán)，同比下降(jiàng)33.24％。2023年第一季度，其实现营业(yè)总收入27.87亿(yì)元，同比增(zēng)长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十(shí)大流通(tōng)股股东来看，各(gè)类机(jī)构都(dōu)有对其(qí)布局的(de)例子。以3月31日(rì)时的首(shǒu)季(jì)十大(dà)流通股(gǔ)股(gǔ)东来看， 具体包括公(gōng)募的(de)上银(yín)基金(jīn)、私募的迎水(shuǐ)文(wén)龙、中央汇金(jīn)、长城资产(chǎn)管(guǎn)理公司等都跻身前十的(de)行列。

　　巧(qiǎo)合的是，涨幅暂时排名第二的浦东金桥也(yě)是上海(hǎi)本地房企，其第每天晚上都要弄我，天天晚上想弄我怎么办一季度的(de)收(shōu)入(rù)利(lì)润(rùn)规模大幅度复苏(sū)。究其(qí)原因，一方面是(shì)该公(gōng)司后(hòu)疫情时代出(chū)租率复苏至近年来最高，另一方面则是公司拿地结算持续(xù)性向好，从数字上看，一季度(dù)新增虹口135、138住宅地(dì)块，总建筑面积(jī)约54万平方米(mǐ)。

　　在(zài)这样的业绩势头(tóu)向(xiàng)好背景下(xià)，自(zì)然也吸引了知名机构在其中持续驻足。从第一(yī)季(jì)度(dù)十大流(liú)通(tōng)股股东来(lái)看，知名(míng)私募高毅邓晓峰的两只产品依然(rán)在前(qián)十(shí)中，这也是连续第(dì)三个季(jì)度他有的两(liǎng)只(zhǐ)产(chǎn)品(pǐn)杀入前十。同时榜单中还有一支大(dà)名(míng)鼎鼎(dǐng)的QFII阿布扎比(bǐ)投资局，其当季还小幅增加了持股。

　　除(chú)去(qù)上述两(liǎng)家(jiā)上海区(qū)域性地(dì)产公司(sī)外，荣(róng)安(ān)地产则是主要布局在深(shēn)圳的地产公司，一季(jì)报交出的也(yě)是一份报喜(xǐ)的成(chéng)绩单(dān)：首季公司实现营业收入51.85亿元(yuán)，同比增长35.51％。归(guī)属于上市公司股东的净利润(rùn)6.48亿元，同(tóng)比增长31.27％。

　　从机构态度来看(kàn)，《红(hóng)周(zhōu)刊》注意到(dào)两只(zhǐ)公募指基(jī)首季新(xīn)杀入(rù)十大流(liú)通(tōng)股股东行列(liè)。具(jù)体(tǐ)说来， 南(nán)方(fāng)中证全指房地产ETF上榜排(pái)名第七位，富国中证(zhèng)指数(shù)1000增(zēng)强则(zé)排名第九位，此外联袂出现的机构还有(yǒu)QFII高盛国际和私(sī)募迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采访(fǎng)时，兴证全球基金相关人士(shì)分析：“经历过行业洗(xǐ)牌和兼并重组(zǔ)后，龙头的价(jià)值(zhí)更(gèng)为笃(dǔ)定突出；从拿(ná)地端看，2022年土地市场大(dà)幅降温，优质土地供给较多（券商测算对应潜在毛(máo)利率在25％以上，目前房企(qǐ)的利润率仅20％），绝大多(duō)数房(fáng)企受限(xiàn)于信用问(wèn)题或者资(zī)金紧张没法(fǎ)拿地，龙头(tóu)房(fáng)企趁机获(huò)取低成本土地，龙头房企的(de)拿地力度（拿地金(jīn)额/销售(shòu)金(jīn)额）基(jī)本在30％以上；从(cóng)融资(zī)上看，龙头房企杠杆率较低，净(jìng)负债率(lǜ)基本(běn)在70％以(yǐ)下，而其他房企(qǐ)的净(jìng)负债率(lǜ)普(pǔ)遍都在100％以上(shàng)，加杠(gāng)杆空(kōng)间(jiān)有限，从融(róng)资成本看，龙(lóng)头房企的融资成本不断下滑，基本(běn)在3％、4％左右(yòu)；对应(yīng)到2023年的销售，龙头(tóu)房企明显跑赢行业，1～4月(yuè)百强(qiáng)房企的销售额增(zēng)速为9％，而TOP14的销售额增(zēng)速为29％。”

　　需要强调的是(shì)，在(zài)当前中特估(gū)的浪潮下，央国(guó)企地产股或存在发(fā)展的大好机会。中信证券(quàn)指出：“房地产行业的结构(gòu)性机会依然存在，少部分公(gōng)司尤(yóu)其是央(yāng)企占据显著优势，其主要又体现为库存的优势。央企(qǐ)地产公司(sī)，现阶(jiē)段表现(xiàn)出较低(dī)的(de)融资(zī)成本(běn)，优质(zhì)的开(kāi)发资源和良好的不动(dòng)产资产运营能(néng)力的多(duō)重竞争(zhēng)优势。”

　　“即使(shǐ)没有中特估(gū)，国央企相较于(yú)民营地(dì)产公司(sī)也是更有优势的。”吕功(gōng)绩(jì)强调(diào)，“对于减值、土地资源(yuán)债权债务关(guān)系等问题，市场(chǎng)对民营房开企业的资产会(huì)有更(gèng)多担忧和质疑，所(suǒ)以在这一(yī)轮行(xíng)业出清的(de)过(guò)程中，央国企相较(jiào)于民企来(lái)说估值的修(xiū)复更明显(xiǎn)。中特估(gū)的角度(dù)从中长期的维度看，行(xíng)业的逻辑在于集中(zhōng)度(dù)提(tí)升后，行业进入高(gāo)质(zhì)量发(fā)展阶段，具备较快速发展阶(jiē)段更稳定(dìng)且可预(yù)期的盈利和现金(jīn)流(liú)创造(zào)能力，以(yǐ)此(cǐ)带来估值中枢的提升，应该关注估值相对较(jiào)低，企业自身资产的质量(liàng)好、运营能力(lì)强、可以创造持续现(xiàn)金流的企业。”

　　“存(cún)量时代(dài)中(zhōng)行(xíng)业普(pǔ)涨的概(gài)率比较低，行业内部将出(chū)现分化，要关注将受益于行业集中(zhōng)度(dù)提升的头部公司(sī)。”星石(shí)投资首席研究(jiū)官方磊也表示(shì)。

　　顺应机(jī)构这一思路的话，或许还是保利发(fā)展、招商蛇口等国资背景龙(lóng)头(tóu)前(qián)途更为光明(míng)。不过国投瑞银基金投资部(bù)副总(zǒng)监綦傅鹏表示(shì)：“需要客观地(dì)去持续观察(chá)国(guó)企央企在(zài)三个方面是(shì)否(fǒu)可以维(wéi)持(chí)，首先是(shì)融资成本(běn)保(bǎo)持低(dī)位，其次(cì)是销售(shòu)份额(é)持续提升，再次是拿地份额持续提升(shēng)。”

　　复苏(sū)速度缓慢

　　机构需要多给一些耐心

　　而《红周刊》也根据房企一季报梳理发现，对(duì)于(yú)2022年的业绩(jì)出现(xiàn)的整(zhěng)体下滑，2023年一(yī)季度的业(yè)绩(jì)分化更趋明显，保利发展、滨江集团等房企营(yíng)收、净利均实现了业绩(jì)的回正，甚至是较(jiào)大增(zēng)速的增长。而这些公司也(yě)是机构的(de)重仓对象。

　　对(duì)此，知名房地产业内人士张宏(hóng)伟向《红周刊(kān)》分(fēn)析表示，业绩出现明显改善的房企(qǐ)，主要是(shì)因为过去两三年时(shí)间，尤其是在2021年下半年民营(yíng)房企不怎么投资拿地之后，国有(yǒu)企业仍在(zài)持续(xù)性地拿地，且主(zhǔ)要集(jí)中在核心城市，投资(zī)力度较大。投资的(de)驱动能够推(tuī)动房企(qǐ)销(xiāo)售(shòu)业绩(jì)的(de)增长(zhǎng)，从(cóng)而(ér)在(zài)2023年一季度市场恢复但仍处(chù)于调整的过程中，能够保有一个正增长(zhǎng)。

　　不过张(zhāng)宏伟(wěi)同时也提(tí)醒表示，在房地产的复(fù)苏过(guò)程中，还面临着一些不确定性(xìng)。其实整个市场从四(sì)月份开始又在往下掉(diào)。除(chú)了杭州、成(chéng)都等极个别城市四月环比(bǐ)三月相对表现较好之(zhī)外，包括北京、上(shàng)海在内的绝大多数(shù)城市(shì)都出现(xiàn)环(huán)比下滑的情况。而现(xiàn)在五月的市场(chǎng)表现也(yě)不(bù)太乐观。按照现在的经济状况(kuàng)、收入情况，以及(jí)市场的去库存压力、企业的资金面压力，可能会出现，到六(liù)月份房企为(wèi)了半(bàn)年报冲(chōng)业绩出现市场的短期反(fǎn)弹(dàn)外的一个(gè)市场乏力现象(xiàng)。也就(jiù)是说，第二季度、第三季(jì)度增(zēng)长不(bù)确定性的(de)压力仍(réng)旧较大。

　　上海利檀投(tóu)资董(dǒng)事长陈昊扬也(yě)向《红周(zhōu)刊》指出，现在整个房(fáng)地产以及其上下游(yóu)产业链的复苏速度都比想象的(de)要慢很多，我们(men)要(yào)多(duō)给一些耐心，这个时候，在房(fáng)地产(chǎn)以及上下游就不是赚(zhuàn)快(kuài)钱的时候，只能赚他基本面(miàn)的(de)钱。但这也意味着，只有极为(wèi)少数的、做得比同行好(hǎo)得多的企业，会伴(bàn)随整(zhěng)个行(xíng)业的弱复苏，业绩会逐步体现出(chū)来。所(suǒ)以只能耐心地去等待它的基本面不断地凸显出来，这需要时间(jiān)。

　　（本文已(yǐ)刊(kān)发于(yú)5月13日(rì)《红周刊》，文中提及(jí)个股仅为举例分析，不做买卖推荐。）

未经允许不得转载：惠安汇通石材有限公司 每天晚上都要弄我，天天晚上想弄我怎么办