导读

　　黄金二十年之后，当下中国地产步入(rù)大分化时(shí)代而非停滞(zhì)期。

　　要点

　　过(guò)去(qù)二(èr)十(shí)年是中国房地产(chǎn)市场(chǎng)黄金(jīn)二十年。2019-2021年，连续三年商品住宅销售(shòu)面积超(chāo)15亿平，足够4000万家庭入住(zhù)。恰(qià)逢近年地产持续低景气(qì)，有关(guān)中国地(dì)产是(shì)否过剩的讨论日益(yì)热烈。

　　拨开迷雾，本(běn)文试(shì)图厘(lí)清中国城镇存量住宅真实(shí)情况，据此判断中国(guó)未来地(dì)产趋势(shì)。

　　有媒(méi)体渲染中国地产存量(liàng)极度过(guò)剩(shèng)，事(shì)实(shí)是否(fǒu)如(rú)此？

　　住(zhù)建部披露全国有近6亿栋房屋建筑，第七次人口普查调查数据显示城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)户人均住宅(zhái)间数为(wèi)1.06间(jiān)。市场陷入(rù)怀疑，中国房子是否真的(de)过剩(shèng)？

　　事实上住建部披露(lù)的近6亿栋城乡房屋建筑(zhù)中，城镇建筑占(zhàn)比不到一成，其中还包(bāo)括(kuò)大(dà)量(liàng)城镇非住宅建筑，如商业办公楼、学校(xiào)等，因此6亿栋房屋中城镇住(zhù)宅占比极低(dī)。

　　七(qī)普显示中(zhōng)国城镇居民人均住(zhù)宅间数(shù)为(wèi)1.06间，但居住舒适不是人均一(yī)间(jiān)房(fáng)所能满足，它与房屋质(zhì)量、居住面(miàn)积、配套设施(shī)等因素密切相关。中国的(de)人均(jūn)住宅(zhái)间数(shù)较(jiào)发达国家还有很大差距(jù)。人均住宅间数大于1同样(yàng)不意味着中(zhōng)国住宅市场已经(jīng)饱和。

　　我们测算发现(xiàn)中国城镇居民户均1套(tào)房，其中每户持有商品住宅仅(jǐn)0.64套。

　　目前(qián)并(bìng)无直接公(gōng)布中国家庭户均住宅的(de)数(shù)据，我(wǒ)们(men)根据(jù)商品(pǐn)住宅套数、商品住宅占比(bǐ)和城镇(zhèn)家庭户(hù)数，计算出(chū)城(chéng)镇家庭住宅套户比。

　　测(cè)算结果显(xiǎn)示(shì)，目前城镇家庭(tíng)户(hù)均拥有0.86套房，其(qí)中(zhōng)0.54套为(wèi)商品住宅(zhái)。若期(qī)房(fáng)顺利交付(fù)，直至2024年(nián)，中国每户城(chéng)镇家庭才拥(yōng)有1套住宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户(hù)均(jūn)一套房似乎意味着户(hù)户(hù)有(yǒu)房，然而事(shì)实上中国住宅(zhái)市(shì)场供需(xū)并不平衡(héng)。

　　国际数据显示，成熟房地产(chǎn)市场的住宅套户比会(huì)大于(yú)1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之所以说不平衡，是因为户均一(yī)套房(fáng)无法满足流动人口的租赁和置业需求。全国总人口的近三成(chéng)都(dōu)是流动人(rén)口(kǒu)，流动人口会选(xuǎn)择在大(dà)城(chéng)市租房挣钱，在老家买房，从(cóng)而产(chǎn)生了额外(wài)的住宅需求(qiú)。

　　即便户均一套房(fáng)，中国未来地产(chǎn)仍有四大新增需求动力。

　　第一，户均人(rén)口(kǒu)规模缩小(xiǎo)，一(yī)人户、两人户占比不(bù)断增加，导致家庭户数增多。小家庭(tíng)化趋势(shì)将延续，带来新(xīn)户(hù)购房需(xū)求增长。

　　第二，经济(jì)板块的分化日益明显(xiǎn)，区域(yù)经济资源分配的再集中吸引(yǐn)着人口流入，人口净(jìng)迁入城市的新增住宅需求有望持续旺盛(shèng)。女人出国能干什么工作，女人出国打工都有什么工作

　　第(dì)三，30％左右(yòu)的(de)家(jiā)庭住在(zài)2000年以前建成的住宅中(zhōng)，涉及(jí)超9000万家庭(tíng)、81亿平(píng)方(fāng)米的住宅建筑面积。促(cù)成“老破小”住(zhù)宅的(de)改(gǎi)造势(shì)在必行。

　　第四(sì)，中国(guó)的人均住(zhù)宅间(jiān)数与人均住宅建筑面积均较发(fā)达国(guó)家有着不小(xiǎo)差(chà)距，“住上更大房子”的改善性需求正在(zài)不(bù)断增(zēng)加。

　　黄金二(èr)十年之(zhī)后，当下中国地产(chǎn)步入(rù)大(dà)分化(huà)时代而非停滞期。

　　如(rú)果说过去(qù)二十(shí)年是(shì)中国地产黄金发展期，地产矛盾更多体(tǐ)现为住宅供(gōng)给存在不足，这是过去二十年房价(jià)快(kuài)速上(shàng)涨(zhǎng)基石(shí)。那么当下(xià)房(fáng)地产(chǎn)大(dà)分化时代(dài)已至，大(dà)分化时代下地产(chǎn)矛(máo)盾则更(gèng)多体现在(zài)住宅(zhái)质(zhì)量(liàng)供需冲突。

　　地产(chǎn)大分(fēn)化(huà)必(bì)将体现(xiàn)在不(bù)同能级城市之间，不同区域板(bǎn)块(kuài)之间，不同品质(zhì)住宅之间(jiān)。

　　目(mù)录(lù)

　　正(zhèng)文(wén)

　　引(yǐn)言

　　不久前(qián)，官方披露全国已有近6亿栋房屋建筑(zhù)，引(yǐn)发热议(yì)。从2月以(yǐ)来(lái)，各大城市(shì)二手房挂牌量突(tū)然激增，引发一阵二(èr)手房的“抛售潮”。

　　让市场不禁担心(xīn)，中国的房子是否已经过剩？

　　中国(guó)城镇住宅到底是供给过剩，还是(shì)供需平衡，或是(shì)仍然存(cún)在不(bù)足？可(kě)惜由(yóu)于住宅存量数据并未公布，我们(men)无法直(zhí)接知晓具体(tǐ)情况。

　　拨开迷(mí)雾，我(wǒ)们测算出中国(guó)城镇家庭户均拥有住宅套数(shù)，回(huí)答当前的房子是(shì)否真的(de)过剩了？据此判断未来房(fáng)地产市场会(huì)如何发(fā)展。

　　一(yī)、如(rú)何有效观察中国(guó)户均拥(yōng)有住宅数量(liàng)

　　（一）中国住(zhù)宅数量过剩(shèng)的直观判断站不住(zhù)脚(jiǎo)

　　今年(nián)2月，在以(yǐ)全国自然灾害综合风险普(pǔ)查工作情况为主(zhǔ)题的(de)新闻发布会上，负(fù)责人对外披露：“住宅(zhái)城(chéng)乡(xiāng)建设行业获取了全国(guó)近6亿(yì)栋城乡房屋建筑(zhù)数据(jù)以及(jí)80多万处(chù)市政(zhèng)设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平均每栋建筑住不(bù)到3人，住(zhù)宅(zhái)市场(chǎng)看似(shì)已经(jīng)过剩。

　　在这近6亿(yì)栋房屋建筑(zhù)中，农(nóng)村房屋(wū)占9成(chéng)以(yǐ)上(shàng)，以栋数计算的城镇房屋(wū)实际(jì)仅有4700多万栋(dòng)，还包(bāo)括(kuò)了大量商业楼、写字楼、学校(xiào)、医院等非(fēi)住宅。总的算下(xià)来，住宅占(zhàn)比并不大。

　　第七(qī)次人口普查数据公(gōng)布了中国城镇家庭户人均住宅间数为1.06间，其(qí)中城(chéng)市家庭(tíng)户居(jū)民人均0.99间(jiān)，乡(xiāng)镇家(jiā)庭户(hù)居民人(rén)均1.18间。

　　人均(jūn)住宅间数大于1，看(kàn)似(shì)意味着人人都有房间居住(zhù)。

　　居住(zhù)水平不仅与房(fáng)间数量(liàng)有关(guān)，更(gèng)与房(fáng)屋(wū)质(zhì)量、居(jū)住面积、配套设施等因(yīn)素密切相(xiāng)关。单单从(cóng)人均住宅(zhái)间数不能完全反映出城镇居(jū)民的居(jū)住(zhù)水(shuǐ)平。

　　中(zhōng)国主要是以(yǐ)家庭为单位购买成(chéng)套(tào)住宅(zhái)，一套设施齐全的住宅才是城镇居(jū)民宜(yí)居的选择。女人出国能干什么工作，女人出国打工都有什么工作p>

　　（二）中国(guó)户均住宅的测算(suàn)思路、数据和(hé)方法

　　中国(guó)城镇居民(mín)住宅(zhái)主要分两大类，一类是商品住(zhù)宅(zhái)，另一类是保障(zhàng)房(fáng)、原公(gōng)有住宅、自建房等非(fēi)商品住宅(zhái)。

　　目前缺乏(fá)统计(jì)数据，并没有直接公布城镇住宅数量。居民住宅相(xiāng)关数据(jù)有两处可以直接公(gōng)布，一(yī)是每年商品住宅销售套(tào)数（统计局）；二是居民住(zhù)宅来源（人口(kǒu)普查数据）。计算(suàn)中国居民户均(jūn)住宅数(shù)量，我们主要用到上述两组数据。

　　中国住宅改革(gé)始(shǐ)于1998年(nián)，1998年(nián)之前商(shāng)品(pǐn)住宅数量极少，可忽(hū)略(lüè)不计。估(gū)算(suàn)城镇(zhèn)居民户均住宅套数分(fēn)三步走：

　　第一步，将(jiāng)1999年以来每年(nián)商品住(zhù)宅销售(shòu)套(tào)数(shù)相加，我们就能够得到当前商品住宅总存量。

　　第二步，根据(jù)城(chéng)镇居民(mín)拥有(yǒu)的商品住宅和非商品住宅比例，推算得到居民住宅总套数。

　　第三步(bù)，将城镇(zhèn)居民拥有的商(shāng)品住宅总(zǒng)数除以家(jiā)庭(tíng)户数，我们(men)就(jiù)能够(gòu)得(dé)到城镇户均(jūn)拥有的住(zhù)宅数(shù)量(liàng)。

　　具体(tǐ)计算公(gōng)式如下：

　　城镇家庭住宅(zhái)套(tào)户比=住宅总套数(shù)/家(jiā)庭户数

　　=（商品住宅套数/家庭户(hù)数）/（商(shāng)品住(zhù)宅套数/住(zhù)宅总(zǒng)套(tào)数）

　　=商品住(zhù)宅套户比/商品住(zhù)宅占比

　　二、城镇家庭户均(jūn)拥有1.02套房(fáng)

　　中国住(zhù)宅存量到底有(yǒu)多(duō)少，目前缺(quē)乏(fá)一个准确统计。我们利用既有统计数据，大致测算得(dé)到中国存量(liàng)房地产(chǎn)套数，并进一(yī)步推算中(zhōng)国城镇家庭户(hù)均拥有的住宅数量。

　　（一(yī)）城镇居民(mín)户均拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算(suàn)得(dé)到(dào)：

　　（一）中国商品住宅累计销售1.97亿套(tào)。

　　（二）城(chéng)镇家(jiā)庭户均拥有0.64套商(shāng)品住宅（包含现房和期房）。

　　中国的房地产销售以期(qī)房为(wèi)主，从(cóng)2019年开始(shǐ)，新(xīn)房销售中期房占比近9成。本文去(qù)除商品住(zhù)宅(zhái)累计销售(shòu)套数里的期(qī)房销售(shòu)，得到商品住宅现房(fáng)套数。

　　以2022年(nián)商品住宅现房套(tào)数计算为例：

　　2022年(nián)商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)现房套数=截止(zhǐ)到2022年商品住(zhù)宅累计(jì)销售套数(shù)-过(guò)去三年（2020、2021和2022年）的期房销售额(é)。

　　主流房企竣工周期在2-3年，并考虑到交房后装修的时间，取最(zuì)大值3年。

　　将商品(pǐn)住宅现房套数(shù)除(chú)以家庭户(hù)数，算出：

　　（三）目前中国城镇家庭户均拥(yōng)有0.54套商品(pǐn)现房(fáng)住宅。

　　（二）城(chéng)镇居民户均拥有住宅1.02套(tào)

　　接下来我们需要进一步推算(suàn)中国(guó)城镇(zhèn)居民拥有(yǒu)的户均(jūn)住宅套数。

　女人出国能干什么工作，女人出国打工都有什么工作　首先，七普数据显示中国城(chéng)镇(zhèn)居民的住宅(zhái)结构特征如下(xià)：

　　73.8％的城镇家庭拥(yōng)有住宅(zhái)。其(qí)中(zhōng)自建(jiàn)住宅占比21％，购买商品住宅(zhái)占比31.9％、二手房占(zhàn)比10.1％、经(jīng)济(jì)适用房占比3.8％、原公有(yǒu)住(zhù)宅(zhái)占比6.1％，通(tōng)过继承或赠(zèng)与占比(bǐ)0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与其他住(zhù)宅。

　　其(qí)次，我们假(jiǎ)定(dìng)租赁(lìn)其他住宅和购(gòu)买二手房都是商品住宅，因(yīn)此将租赁其他住宅、购买商品住(zhù)宅与购买二手房加总，得到商(shāng)品住宅占居民(mín)所有住宅的比例(lì)为62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住宅占比(bǐ)为59.2％，粗略(lüè)假设2021年-2022年期间商品住宅增(zēng)幅(fú)为过(guò)去十年(nián)变化(huà)幅度的(de)20％，计算2011年-2020年商品住宅的实际变(biàn)化比例，从而(ér)我们估算出2022年商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截(jié)至2022年末，中国平均每户(hù)城镇(zhèn)家庭拥有(yǒu)0.86 套(tào)住(zhù)宅(zhái)。但考虑已购期房，中(zhōng)国(guó)平均每(měi)户城镇家庭拥有(yǒu)1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已购期房(fáng)会在2-3年内陆(lù)续交付使用，到(dào)2024年，中国平(píng)均每户城镇家庭都会拥有一套住(zhù)宅。

　　三、城镇户均一套房的三(sān)点含义

　　既然城(chéng)镇居民(mín)已(yǐ)经达到了(le)户均一套房的(de)程度，“户户有(yǒu)房”是否意味着中国城镇化进展终结，甚至意味着中(zhōng)国地产存量供给绰绰有余？

　　（一）户(hù)均一套房并不意味着住宅市场供(gōng)需平衡

　　需要(yào)有多余住宅来满足因人口流动、居民换房等因素产生的住宅需求。因此，成熟房地(dì)产市(shì)场的住宅(zhái)套户比会在1.1左(zuǒ)右。

　　国(guó)际经验来看(kàn)，美国、英国和日(rì)本的住(zhù)宅套户比均高于1.1，其中(zhōng)，英(yīng)国的住(zhù)宅(zhái)套户比最高，为1.19，日本为(wèi)1.16，美国为1.11。德(dé)国和韩国分别为1.02和(hé)1.05。

　　如(rú)果户均刚好一套房，就会造成人口净流入地的住宅市场供(gōng)不应求，造成房价或房租迅速(sù)上涨。

　　七普(pǔ)指出中国的流(liú)动人口3.76亿，省(shěng)内流动人口和省际(jì)流动人口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会选择(zé)在大(dà)城市租房(fáng)挣钱，在老家县城买房。

　　暨南大学2017年的中国城乡人口流动调查(chá)数(shù)据显示，在上海(hǎi)、杭州以及南京工作的流动人(rén)口在老家拥有住(zhù)宅比例分别为28％、21％和(hé)18％。大城市的(de)高工(gōng)资吸引打工人，但高(gāo)房价迫(pò)使打(dǎ)工人回乡(xiāng)置(zhì)业。

　　流动人口实(shí)际(jì)上会占据两套房，在高房(fáng)价(jià)的(de)大城市(shì)租赁(lìn)一套(tào)房，在房价较低的县(xiàn)城(chéng)购买一套房。所以(yǐ)说户均(jūn)一套房无法满足庞(páng)大流动人口(kǒu)的租赁与(yǔ)置业需求。

　　（二(èr)）至少(shǎo)9000万(wàn)户家庭住宅品质仍需改善(shàn)

　　目前，中国(guó)的城镇住(zhù)宅中依然有不少老旧小区(qū)。

　　三(sān)成(chéng)家庭，也就(jiù)是约(yuē)9000万(wàn)户城镇(zhèn)居民住宅(zhái)是(shì)2000年以前建(jiàn)成，其(qí)中又有11.6％住宅(zhái)年龄至少在(zài)33岁(suì)以(yǐ)上(shàng)。

　　这批存在着(zhe)建筑结构松散、设施陈旧、安全隐患大等问(wèn)题，如电线老化、管道(dào)等基础设施陈(chén)旧(jiù)，给住户的生活带来(lái)了很大的不(bù)便和安(ān)全隐患，并且(qiě)居住(zhù)体验较差。

　　2000年(nián)以前建成(chéng)的老旧住宅面积小。占(zhàn)比为31.3％的家(jiā)庭户数拥有的住宅面积占比仅为27.6％。仍(réng)然存在(zài)5％左(zuǒ)右的家庭没有独立卫浴和(hé)厨(chú)房。这类上世纪修建的老旧(jiù)小(xiǎo)区很难(nán)满足现(xiàn)代(dài)生(shēng)活(huó)需(xū)求，在未来(lái)大(dà)都会被拆迁重建(jiàn)。

　　近五成的(de)家庭住宅为(wèi)一居(jū)室(shì)和二居室，户型(xíng)偏(piān)小。其中一居室占比为14.9％，二居室占比为33％。对比(bǐ)镇，城(chéng)市家(jiā)庭住宅(zhái)户型更小，当然这与(yǔ)城市土地资源紧(jǐn)张有关。

　　（三）人均住宅(zhái)面积扩(kuò)张是(shì)未来地(dì)产(chǎn)的需求驱(qū)动力

　　根据七普数据测算，2020年城(chéng)镇家庭(tíng)户住宅存量总面积为294.6亿平。暂不考(kǎo)虑两年间农民(mín)带房(fáng)进(jìn)城和老旧小区拆(chāi)迁，加上(shàng)2021年和2022年商品住(zhù)宅竣工面(miàn)积（7.3亿(yì)与6.3亿），得出(chū)2022年住(zhù)宅存量总面积为308.16亿平，人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积为39.45平方米。

　　超过一半的家(jiā)庭人(rén)均住宅(zhái)建筑面积小于均值，近4成家庭(tíng)人均住宅建筑面(miàn)积在30平(píng)米(mǐ)以下。

　　15％的城(chéng)镇家庭人(rén)均住宅建筑(zhù)面积不足19平方米，不及(jí)全国人(rén)均(jūn)水平的(de)一半。若(ruò)去除20％的公(gōng)摊(tān)，可(kě)使用的住宅(zhái)面积仅为(wèi)15.2平方米(mǐ)。上海市将人均住(zhù)宅建筑面积低(dī)于15平方米的家(jiā)庭界定(dìng)为(wèi)住(zhù)宅(zhái)存在困(kùn)难，若按这个标准算的(de)话，中(zhōng)国有11.3％的(de)家庭(tíng)存在住(zhù)宅(zhái)困(kùn)难问题。

　　若人均可(kě)使用住宅面积为(wèi)40平(píng)，即人均住宅(zhái)建筑面积(jī)为50平(píng)，只考虑家庭户人(rén)数(shù)，需要(yào)住宅(zhái)总量约390.6亿平，较(jiào)目(mù)前(qián)至少新增82亿平。

　　对(duì)比发达国家(jiā)人均住宅面积，美国为(wèi)67㎡，瑞(ruì)士、日(rì)本、德(dé)国和英国都高于(yú)40㎡，中国(guó)的人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积为39.45㎡，相差不大。但若去除(chú)公(gōng)摊面积(jī)后，中国(guó)的人均可使用面积为31.56㎡，这一(yī)差(chà)距将(jiāng)变得明显。

　　若考虑约1.4亿(yì)的集体(tǐ)户人(rén)口，所需要的住宅总量会更多。

　　四、户均已然1套房(fáng)，未来地产(chǎn)还会(huì)有需求么？

　　我们测算(suàn)得到中(zhōng)国城镇家庭(tíng)户(hù)均1套房，看(kàn)似已经户户(hù)有房。即便如此，中国(guó)人口静态结(jié)构和动态趋(qū)势演绎，决定了中国未(wèi)来地产仍(réng)有(yǒu)需(xū)求释放。户均1套住宅现实之(zhī)下，中国未来城(chéng)镇住宅需(xū)求(qiú)主要来自(zì)于四个方面。

　　第一(yī)，户(hù)均人口缩小，家庭户数增多(duō)，新户(hù)购(gòu)房(fáng)需求扩张。

　　过去20年我国城镇家庭户(hù)均人口数(shù)不断(duàn)下(xià)降，六(liù)普显(xiǎn)示城镇(zhèn)户均人口规模为2.85人(rén)/户，而七普显示(shì)城镇户(hù)均(jūn)人口规模为2.62人(rén)/户，一(yī)人户、二人户的占比明显上升，人口(kǒu)小家庭化趋(qū)势将继续延(yán)续，导致(zhì)户数会因户均人(rén)口规模的缩小而增(zēng)多。

　　第(dì)二，人口迁移导致经济发展带(dài)来(lái)的新增住宅需求旺(wàng)盛。

　　中国经济板(bǎn)块的分化日(rì)益明显，资源和生产要素逐步(bù)向经济带、都市圈中心城市流入，区域经济资源(yuán)分配的再集中吸引(yǐn)着人口(kǒu)流入。人口迁移(yí)势必(bì)涉及到买房(fáng)租房(fáng)，给迁入地住宅市场带(dài)来新的增量(liàng)。

　　以浙江省为例，2021年(nián)常住(zhù)人口增量(liàng)为72万，而(ér)出生人口为44.9万人，死(sǐ)亡人口为(wèi)38.4万人，自然增加人口(kǒu)仅为6.5万人，其人口(kǒu)增长主要(yào)受益于(yú)人口迁移。

　　第三，老(lǎo)旧小区改善性需求依然庞(páng)大。

　　从2011年(nián)到2020年(nián)，自建住(zhù)宅和原公(gōng)有(yǒu)住(zhù)宅的家庭(tíng)拆迁(qiān)改建最多。自建(jiàn)房(fáng)家庭(tíng)比例从31.5％到(dào)21％，下降了10.5个百分点；原公有住宅(zhái)家庭比例从12.9％到6.1％，降幅(fú)为6.8个百分(fēn)点。二者和(hé)（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家(jiā)庭住宅建(jiàn)造时间(jiān)为2000年(nián)以前的比例（31.3％）大(dà)致(zhì)相吻合。

　　十年间新增8473万(wàn)家庭(tíng)户(hù)，自建住宅和(hé)原公有住宅减少了1282万户，住宅净需求增加9755万(wàn)户。49％的家庭购买商品住(zhù)宅，21％的家庭购买二(èr)手(shǒu)房(fáng)。在新增住宅需(xū)求中，有7成家庭购买了商品住(zhù)宅。租(zū)房、购买经济适用(yòng)房和其他分别(bié)占比18％，3％和9％。未来随着城中村(cūn)和旧城改造(zào)，商品住宅的占比势必会进一步上升。

　　2000年以前建(jiàn)造的住宅建筑面积(jī)还有约81亿平，涉及城(chéng)镇家庭约9000万户。破旧的城中村、老公有住宅(zhái)，建(jiàn)筑(zhù)面积小、质量(liàng)低(dī)、基础设(shè)施(shī)配套差(chà)、没有或少有(yǒu)物(wù)业管理，居(jū)民(mín)追求(qiú)美好、宜居生活的环境，背后的改善性需求有待释放。

　　第四，“住上更大房子”的(de)改善性需求还将有(yǒu)所增加。

　　刚需购房受限于资金，倾向(xiàng)于中小户(hù)型(xíng)。已有住(zhù)宅家庭希望提(tí)高生活品质，以小(xiǎo)换大、以(yǐ)旧换(huàn)新。2022年底的中央(yāng)经济(jì)工作会议明确指(zhǐ)出支持住宅改(gǎi)善(shàn)等(děng)消费。

　　OECD国(guó)家的人均(jūn)住宅间(jiān)数为1.71间(jiān)，无论(lùn)是否考虑乡村住宅因素，中国的人均住宅(zhái)间数较(jiào)其他国家依旧存在不小差距(jù)。

　　住(zhù)宅(zhái)舒(shū)适度与经济水平有着密切正向联系。随(suí)着经济(jì)发(fā)展(zhǎn)水平(píng)的提(tí)高，中国(guó)的人(rén)均住宅间数与人均住宅建筑面积将随之增长。

　　如果说过去二十年(nián)是(shì)中国地产黄金发展期，地产矛盾更多体现为住宅供(gōng)给存在(zài)不足(zú)，供需出(chū)现错(cuò)配，这是(shì)过(guò)去二十年房价快速(sù)上涨基石(shí)。那么未(wèi)来将是(shì)住(zhù)宅(zhái)质量的供(gōng)需(xū)冲突。房地产大分化(huà)时代已(yǐ)至，这种分化不单局限(xiàn)于城市能级之(zhī)间差异，优质小区和老旧二手房之间的差异也将(jiāng)越发扩(kuò)大。

　　风险提示

　　人口普查(chá)数据调查的是(shì)人，并不是(shì)针对住宅，因此可能存在统计偏差。商品(pǐn)住宅占比实际值可能偏低，其(qí)增速可能(néng)超预期(qī)。

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