近两年火爆(bào)的创新产品公募REITs进(jìn)入密集分红期，近日7只REITs陆(lù)续迎来除息(xī)日，公募REITs整体(tǐ)呈现出(chū)高比例稳定分红，15只公告2022 年可供(gōng)分(fēn)配(pèi)金(jīn)额(é)的REITs产品，平均分红比例接近99％。

　　多(duō)位(wèi)业内人士对此(cǐ)表(biǎo)示，强制分红(hóng)机(jī)制(zhì)是(shì)公募REITs主要特征之一，稳定分红体现出(chū)该类产(chǎn)品(pǐn)长期投资价(jià)值，通过观(guān)测经(jīng)营(yíng)活动现金流、可供(gōng)分配现金(jīn)等指标，也(yě)是观察REITs项目底层资产运营情(qíng)况的“窗口”。他(t扣你几哇日语什么意思 扣你几哇撒由那拉是什么歌ā)们也提醒(xǐng)普通投资者注意，与产(chǎn)权(quán)类项(xiàng)目相比，特许经营REITs项目在经营权到期后不再产(chǎn)生现金(jīn)收益，特(tè)许经营(yíng)权(quán)分(fēn)红目前已包含(hán)了(le)利润分(fēn)配和本金的归还，在选择投(tóu)资标(biāo)的时应了解资(zī)产类(lèi)型(xíng)和(hé)分红(hóng)的特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入密(mì)集分红(hóng)期，近(jìn)日7只REITs产品（4月17 日-4月21日(rì)）陆续迎来除息日，此外尚有(yǒu)6只REITs实际分(fēn)配情况尚未公布(bù)。整体(tǐ)来看(kàn)，公募(mù)REITs呈现出(chū)了高(gāo)比例的稳定分红，15只(zhǐ)公告2022 年可供分配金(jīn)额的公募(mù)REITs产品中(zhōng)，2022年全年分(fēn)配金(jīn)额占可供分配金额比例平均为98.89％，且绝大(dà)部分分配比(bǐ)例在96％以(yǐ)上。

　　中金基金相关负(fù)责人对(duì)此表示(shì)，投资(zī)公募REITs的主要(yào)收益来源为(wèi)持有期分红收益，以(yǐ)及基(jī)金份额交易价格的变化。基金份额二级(jí)市场价格(gé)受到公募REITs资产运营(yíng)情况及市场因素的综合(hé)影响，较易(yì)引起波动。与(yǔ)此相比，基金分红预期则(zé)更有规律(lǜ)可循。公募REITs的(de)分(fēn)红主要来(lái)自基础设施资产的经营现金流，投(tóu)资人(rén)通过基金募集材(cái)料和信息披(pī)露文件，结合行业及市(shì)场情况，可以(yǐ)分析基(jī)础(chǔ)设施项(xiàng)目的经(jīng)营业绩，作为进行投资决策的重(zhòng)要参考(kǎo)。

　　“相(xiāng)对于基金份额二级(jí)市(shì)场(chǎng)价格变化(huà)导致的浮盈或浮亏，分红作(zuò)为基金份额持有人实际获得的现金收益，对(duì)于长期投资者更具(jù)参考(kǎo)价值。”中金基金相关负责(zé)人称。

　　平安基金REITs 投资中心运营高级副(fù)总监李华(huá)平(píng)也表(biǎo)示(shì)，根据《公开募集基础(chǔ)设施证券投(tóu)资基金指引（试行）》及相关法(fǎ)规要求(qiú)，基(jī)础设施(shī)基(jī)金应当将90％以上合并后基(jī)金年度(dù)可分(fēn)配金额以(yǐ)现(xiàn)金形(xíng)式(shì)分(fēn)配给投资(zī)者，强制分红机(jī)制是公(gōng)募(mù)REITs的主要特(tè)征之一，稳定的分红机制体(tǐ)现(xiàn)出REITs产品长期投资价(jià)值。

　　中航基金也认(rèn)为(wèi)，从投资角度来看(kàn)，基础设施公募REITs同时(shí)具(jù)备(bèi)“股(gǔ)性”和(hé)“债性”双重(zhòng)特点。二级市场价(jià)格反映这类产(chǎn)品(pǐn)“股性”的一(yī)面(miàn)，分红体现了这类产品(pǐn)的“债(zhài)性”特点。公募(mù)REITs有强制分红要求，分红类似于债券(quàn)派息，但不(bù)等同于债券的固定利息(xī)回报，而是由可供分配现金决定。

　　从(cóng)机构投资(zī)者的角度(dù)来看，一方面是公募REITs丰富了机构投资者(zhě)的投资品类，为资产配置多元化提(tí)供抓手，具有较(jiào)强的(de)配置价值。另一方面，公募REITs的分(fēn)红能(néng)够帮助机构投资(zī)者稳定(dìng)收益。机(jī)构(gòu)投资者公(gōng)募(mù)REITs能够通(tōng)过分(fēn)红(hóng)获取相对于(yú)投资债券相对高的收(shōu)益性，在有效控(kòng)制风险的前提(tí)下，增厚资(zī)产包收益(yì)，起(qǐ)到投资“压舱石(shí)”的作用。

　　分(fēn)红除了投资收益(yì)“落袋为(wèi)安”外，市场(chǎng)对于(yú)未来分(fēn)红水平的预期(qī)，也是(shì)影响REITs基金二级(jí)市场价格走势的(de)关键因素(sù)之一。

　　从近(jìn)期(qī)公(gōng)募REITs的(de)二(èr)级市场表现(xiàn)看，截至4月(yuè)21日(rì)，今年以(yǐ)来中证(zhèng)REITs（收盘）指数(shù)收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要股(gǔ)票和债券宽基指数(shù)。

　　“截至(zhì)2023年(nián)3月31日，有20只公(gōng)募REITs发布了2022年年报(bào)，部分产品(pǐn)受宏观(guān)经(jīng)济的影响，可分配金(jīn)额完(wán)成率不达预期，一(yī)定程度上影(yǐng)响了公募REITs二级市场的价格。”李(lǐ)华平(píng)称，公募REITs二级(jí)市场的(de)价(jià)格波(bō)动受(shòu)多重因素的影响，投资收益是影响(xiǎng)REITs二级(jí)市场价(jià)格的主要(yào)因素之一，而(ér)稳定(dìng)的分(fēn)红有利(lì)于吸引投资者参与公募REITs二级市场的投资。

　　中金(jīn)基金相关负责人也表(biǎo)示，近期经济(jì)预(yù)期恢复，一方面市(shì)场热点呈现向股票(piào)和债券回归(guī)的(de)过程(chéng)；另一方面，基础设(shè)施项目的经(jīng)营业绩(jì)相(xiāng)对经济活力的改善有(yǒu)一定的滞后性。

　　此外，公(gōng)募REITs在分红除权日(rì)，将对(duì)基金份额的开盘指导价做调减处(chù)理，调减金额(é)根据单位基金份额的分红金额进(jìn)行计算。除权操作是对分红前后基金份额净(jìng)值变(biàn)化的修正，使投资(zī)人在基(jī)金分(fēn)红(hóng)前后均可以(yǐ)获得公平的投资机(jī)会。

　　“分红可增(zēng)强投资者长期投资(zī)的信心，同时需结合(hé)持(chí)有产品(pǐn)的特性，关注二级市(shì)场扰动(dòng)对整体收益的影(yǐng)响程度。”中航基金(jīn)相关人士也称。

　　特许经营权分红包括利润分配和本金归(guī)还(hái)

　　普通投资(zī)者应了解底层资产(chǎn)情况

　　多位业(yè)内人士还提醒，与现有公募基金分(fēn)红前提是本金之上的增值部(bù)分不同(tóng)，特许(xǔ)经营(yíng)权(quán)REITs基金运作期间的“分(fēn)红”界定为“分派(pài)”更(gèng)为准确(què)，分派的是本金与增值两个部分，两个(gè)部分之间的比例(lì)是(shì)变动的，与现有(yǒu)公(gōng)募基(jī)金分红(hóng)差异很大，大多(duō)数普通投资(zī)者可能(néng)把“分(fēn)派”金额(é)误认为是(shì)持(chí)续分(fēn)红。一旦30年、40年、50年(nián)、60年等合(hé)同年限到期后(hòu)基金价值面临极大不(bù)确定性，这是该类投资者应该注意的情(qíng)况(kuàng)。

　　李华平(píng)表示，目前公(gōng)募REITs主(zhǔ)要有特许经营权类和产权类两大(dà)资产类型(xíng)，持有产权类产品的收益主要包括(kuò)每(měi)年的现金分红及资(zī)产增值的(de)收(shōu)益，而持有(yǒu)特许经营(yíng)类产品的(de)收益(yì)主要来自项目(mù)每年的(de)现金分红。其(qí)中(zhōng)，特许经营权(quán)类资产的分红包括了利润分配和本金的归还，两者的比率也是变动的，对特(tè)许经营权类资产的公(gōng)募(mù)REITs可以(yǐ)内部收益率（IRR）来衡量投资(zī)收益。普通(tōng)投(tóu)资(zī)者在选择投(tóu)资标的时，应了解公募REITs底层资产(chǎn)的类(lèi)型。

　　中(zhōng)航基金也表(biǎo)示，从细分来看，各类公(gōng)募REI扣你几哇日语什么意思 扣你几哇撒由那拉是什么歌Ts分红(hóng)因底(dǐ)层资产属(shǔ)性不同(tóng)而形成区别。特许经营(yíng)权类的(de)公募REITs产品因其分红相当于包含(hán)“本金+收益(yì)”，分红(hóng)相对较多(duō)，债(zhài)性(xìng)偏强(qiáng)。而产权类的公(gōng)募REITs分红主要为“收益(yì)”，更(gèng)看重底层资产的价值增值，所(suǒ)以相对股性(xìng)偏强。普通投(tóu)资者在选择公(gōng)募REIT时(shí)，需要考虑(lǜ)底层资产属性(xìng)，对所选择(zé)产品的二级(jí)市场价格和分红有(yǒu)合理预(yù)期(qī)。

　　中金基金相关负责(zé)人也认为，与产权类(lèi)项(xiàng)目相比，特(tè)许经营项(xiàng)目在(zài)经营(yíng)权到(dào)期后不再能产生现(xiàn)金收益，因此将(jiāng)可供分配金额的分(fēn)配理解为“分派”比“分(fēn)红”更加准确。基于(yú)这个(gè)特(tè)点，剩(shèng)余(yú)经营期限较短的特许(xǔ)经营项目，通常具备更高(gāo)的分派(pài)率水平(píng)。对于(yú)剩余期限(xiàn)较长(zhǎng)的(de)特许(xǔ)经营权项目，即使(shǐ)分(fēn)派率相(xiāng)对较低，也有足(zú)够年(nián)限收回本(běn)金并(bìng)取得收(shōu)益。

　　中金基金该负责(zé)人提醒投(tóu)资(zī)者注(zhù)意，特许经(jīng)营权项目(mù)的分派金额(é)包含了投资本金，在不进行扩(kuò)募的情况下(xià)，基金(jīn)份(fèn)额单价随着分派进度逐年下降是(shì)正常现象，投资(zī)特许(xǔ)经营权REITs的(de)收(shōu)益(yì)来自项目剩余期限(xiàn)产(chǎn)生的(de)现金流。

　　“与特许经营项目(mù)相比，产权类项目的(de)土地或建筑(zhù)的剩余使用年(nián)限一般较长(zhǎng)，再加(jiā)上到(dào)期后通(tōng)过对建筑的更新改(gǎi)造或补缴土地(dì)出让金等追加投资，有(yǒu)机会进(jìn)一步延长经(jīng)营期限。这种类似永续经营(yíng)的假(jiǎ)设反(fǎn)映在基(jī)础资产(chǎn)的估值上，使产权类REITs具备更显著的(de)资(zī)产投资属性(xìng)。”该负责人称。

　　观(guān)测内部收益率等指标(biāo)

　　评估项目底(dǐ)层资(zī)产运(yùn)营情况

　　在(zài)基(jī)金(jīn)分(fēn)红(hóng)的时(shí)点，多位业内人士还表示，在产品分(fēn)红期，投(tóu)资者可以观(guān)测经营活动现金流、可供分配现金(jīn)、内部收(shōu)益率等指标，来观察和(hé)评估(gū)项目底层资产的运营情况。

　　中航基金表(biǎo)示，年报指标中，跟现金(jīn)相关的指(zhǐ)标有两个：一是(shì)年报中披露的经营活动现金流，二(èr)是(shì)可供(gōng)分配现金(jīn)，二者存(cún)在本质性区(qū)别。经营活动产生的现金净(jìng)流(liú)量是(shì)指企业经(jīng)营、筹资(zī)、投资产(chǎn)生的现金流，基(jī)于企业本身(shēn)经营活动产生(shēng)；可供分配的现金实质(zhì)上是从EBITDA出发，对非(fēi)现金影(yǐng)响利润(rùn)表的项目(mù)进行调整，加(jiā)期初(chū)现(xiàn)金，最终得到的账面现金。

　　李(lǐ)华平也表(biǎo)示，公募(mù)REITs作为资产配置新选择，投资价值(zhí)体(tǐ)现在(zài)相对股债市场独(dú)立的资产配置功能，比较适(shì)合(hé)长期(qī)持有。建(jiàn)议投资(zī)者对经营权类的资产可以(yǐ)更多(duō)关(guān)注(zhù)内部收益率的高(gāo)低，对(duì)产权类(lèi)的资产更多关注(zhù)分派率高低。因为公募REITs可分(fēn)配收益主(zhǔ)要来自底层资产的经营净现金(jīn)流，所以(yǐ)底层资(zī)产运营情况直(zhí)接影响投资回报，投资者可综(zōng)合(hé)考虑原始权益人综合(hé)实(shí)力、运营管(guǎn)理机构实力(lì)、公募基金管理人(rén)实力(lì)等(děng)多重因素(sù)来选择投资标的。

　　中(zhōng)信证券(quàn)研报也显示，公募REITs进入密(mì)集分红(hóng)期，由于分红交易带来的短期博弈机会仍(réng)在，叠加此前市场(chǎng)接连(lián)回调，建议投资者关注有基(jī)本面(miàn)支撑、填权效应(yīng)相对(duì)明显、同时分(fēn)红规模较为可观的(de)个券。

　　“公募REITs的招募说明书均会载明REITs在发行首年及次年的可供分配金额预(yù)测(cè)。投资者可以将REITs的实(shí)际分红金额(é)与募集材料中(zhōng)披(pī)露预测进(jìn)行比较分析(xī)，结(jié)合经济及(jí)市场的(de)实际环(huán)境，对基(jī)础设(shè)施项(xiàng)目的(de)运营业绩(jì)及REITs的管(guǎn)理能力进行判断。”中金基金(jīn)上述负责人也称。

未经允许不得转载：惠安汇通石材有限公司 扣你几哇日语什么意思 扣你几哇撒由那拉是什么歌