导(dǎo)读

　　黄金二十年之后(hòu)，当(dāng)下中国(guó)地产步入大分化时代而非(fēi)停滞期。

　　要点

　　过(guò)去二十年是(shì)中国(guó)房地(dì)产市场黄金二十年(nián)。2019-2021年，连续(xù)三(sān)年商品住(zhù)宅(zhái)销售面积超15亿平，足够4000万(wàn)家庭入(rù)住。恰逢近(jìn)年地产持续低景气(qì)，有关中国地产是(shì)否过剩的讨论日益热烈。

　　拨开迷(mí)雾(wù)，本文(wén)试图(tú)厘清(qīng)中国城镇存量(liàng)住宅真实情况，据此判断中国未来地产(chǎn)趋势。

　　有媒体渲染中国(guó)地产(chǎn)存(cún)量极(jí)度(dù)过剩(shèng)，事实是否如(rú)此？

　　住建部(bù)披露全国有近(jìn)6亿(yì)栋(dòng)房屋建筑，第七次(cì)人口普查(chá)调查数据显示(shì)城镇家庭户人(rén)均住(zhù)宅间数为1.06间。市(shì)场陷入(rù)怀疑，中国(guó)房子(zi)是否真的过剩？

　　事实上住(zhù)建部披露的近6亿栋城乡房(fáng)屋建筑中，城(chéng)镇建筑占比不到一成，其中还包括大量(liàng)城镇非住宅建(jiàn)筑，如商业办公楼、学校等，因此6亿(yì)栋房屋中城镇住(zhù)宅占比极低。

　　七普(pǔ)显示中国城镇居民人均住宅间数(shù)为1.06间，但居住舒(shū)适(shì)不是(shì)人均一(yī)间房所能(néng)满足，它(tā)与房(fáng)屋质量、居住面积、配套(tào)设(shè)施(shī)等(děng)因素密切相关。中国的人均住宅间(jiān)数(shù)较发(fā)达国家还(hái)有很(hěn)大差距。人均住宅间数大于1同样不意味着中国住宅市(shì)场已经饱(bǎo)和。

　　我们测算发现中国城镇居民(mín)户均(jūn)1套房(fáng)，其中每户(hù)持(chí)有商品住宅仅0.64套。

　　目前并(bìng)无直接公(gōng)布中(zhōng)国家庭户均住宅(zhái)的(de)数据(jù)，我们根据商(shāng)品住宅套数(shù)、商品住(zhù)宅占比和城镇(zhèn)家庭户数(shù)，计算(suàn)出城镇家庭住(zhù)宅套户比。

　　测算结果显示，目前城镇家(jiā)庭户均拥有0.86套房(fáng)，其中0.54套为商品住(zhù)宅。若期房顺(shùn)利交付，直至2024年，中(zhōng)国每户城镇(zhèn)家庭才(cái)拥(yōng)有1套(tào)住宅，其中商业住(zhù)宅(zhái)仅0.64套。

　　户均一套房似乎意味(wèi)着户户有房，然而事实上中国住宅市(shì)场供需并不平衡。

　　国际数据显示，成熟房地产市场的住宅(zhái)套户比会大于(yú)1，在1.1左右(yòu)。

　　之所以说不平(píng)衡，是因为户均一套(tào)房无法(fǎ)满足流动人口的租(zū)赁和置(zhì)业需求(qiú)。全(quán)国总人口的近三(sān)成都是流(liú)动人口，流动人口会选择在(zài)大城市(shì)租房挣钱，在老(lǎo)家买房(fáng)，从而产生了额(é)外(wài)的(de)住宅需求。

　　即便户均一套(tào)房，中国未来(lái)地(dì)产(chǎn)仍有四大新增需求动力。

　　第一，户(hù)均人口规模缩小，一人户、两人户占比不(bù)断增加，导致家庭户(hù)数(shù)增多(duō)。小(xiǎo)家(jiā)庭化(huà)趋势将延(yán)续，带(dài)来新户购(gòu)房需求增长。

　　第二，经济板块的(de)分化日益明显，区域(yù)经济资源分配的再集(jí)中吸(xī)引着人口流入，人(rén)口净迁入城市的(de)新增住宅需求有(yǒu)望持续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年以前建成的住(zhù)宅中，涉及超(chāo)9000万家庭(tíng)、81亿平方(fāng)米(mǐ)的住宅建筑面积。促成(chéng)“老破小(xiǎo)”住(zhù)宅(zhái)的改(gǎi)造势在必行。

　　第四，中国的人(rén)均住(zhù)宅(zhái)间数与(yǔ)人均住(zhù)宅建筑面积均较发达国家有(yǒu)着不(bù)小差距，“住上更大房子”的改(gǎi)善性需求正在不(bù)断增加。

　　黄(huáng)金二十(shí)年之后，当下中(zhōng)国地产(chǎn)步入大分化时(shí)代(dài)而(ér)非(fēi)停滞(zhì)期。

　　如果说过去二十年是(shì)中(zhōng)国(guó)地产黄(huáng)金发展期，地产(chǎn)矛盾更(gèng)多体现为(wèi)住宅供给(gěi)存(cún)在不(bù)足，这是过(guò)去二十年房价快(kuài)速上涨基石(shí)。那么当下房(fáng)地产大分化时代已至，大分化时代下(xià)地产矛盾(dùn)则更(gèng)多体现(xiàn)在(zài)住宅质(zhì)量供需冲突。

　　地(dì)产大(dà)分化(huà)必将体现在不同能(néng)级(jí)城市之(zhī)间，不同区域(yù)板块之间(jiān)，不同品质住宅之(zhī)间。

　　目(mù)录

　　正文(wén)

　　引言(yán)

　　不久(jiǔ)前，官方披露(lù)全国已有(yǒu)近6亿栋房屋建筑，引发热议。从(cóng)2月以来，各大(dà)城市(shì)二手房(fáng)挂牌(pái)量突然激增(zēng)，引发一阵二手房的(de)“抛售潮”。

　　让市场(chǎng)不禁担心(xīn)，中国(guó)的房子(zi)是(shì)否已经过剩？

　　中国(guó)城(chéng)镇住宅到底是供给过(guò)剩，还(hái)是供需平衡，或是仍然存在不(bù)足？可惜由于住宅存量数据并(bìng)未公布(bù)，我们无法直接知晓具体情况(kuàng)。

　　拨开迷(mí)雾，我(wǒ)们测(cè)算出中国城镇家庭户均拥(yōng)有住宅套数，回答当前的房子是否真的过剩了？据此判断未来(lái)房地产市(shì)场(chǎng)会如何发(fā)展(zhǎn)。

　　一、如何有效观(guān)察中(zhōng)国户均拥有住宅数量

　　（一）中国住宅数量过(guò)剩的直观判断站不住脚

　　今年2月，在以全国自然灾害综合风险普查工作(zuò)情况为主题的新闻(wén)发布(bù)会(huì)上，负责(zé)人对外披露：“住宅(zhái)城乡建(jiàn)设(shè)行(xíng)业获(huò)取了全国近6亿栋城乡(xiāng)房屋建筑数据(jù)以(yǐ)及80多(duō)万处市政设(shè)施(shī)数据。”

　　14亿人住6亿栋房(fáng)屋建筑，平均每栋建筑(zhù)住不到3人(rén)，住宅(zhái)市场(chǎng)看似已经过剩。

　　在这近(jìn)6亿栋房屋建(jiàn)筑中，农村(cūn)房屋占(zhàn)9成以(yǐ)上，以(yǐ)栋数计(jì)算的城镇房屋实际仅有4700多万栋，还包括了大(dà)量(liàng)商业楼、写字(zì)楼、学校(xiào)、医院(yuàn)等非住宅。总的(de)算下来，住(zhù)宅占比并(bìng)不(bù)大。

　　第七次(cì)人口普(pǔ)查数据公(gōng)布(bù)了中国城镇家庭户人均住宅间数为1.06间，其中城(chéng)市家(jiā)庭(tíng)户居民(mín)人(rén)均0.99间(jiān)，乡(xiāng)镇家庭户居(jū)民人均(jūn)1.18间。

　　人均住宅间(jiān)数(shù)大于1，看似(shì)意(yì)味着人人都(dōu)有房间居(jū)住。

　　居住水(shuǐ)平(píng)不仅与房间(jiān)数(shù)量有关，更与房屋质(zhì)量、居(jū)住面积、配套(tào)设(shè)施(shī)等因素(sù)密切相(xiāng)关。单(dān)单从人均(jūn)住宅间数不能完全反(fǎn)映出城镇居民的居(jū)住水平。

　　中(zhōng)国(guó)主要(yào)是以家庭为单位购买成套住宅，一套设施齐全的住宅才(cái)是城镇居民宜(yí)居的选择。

　　（二）中国户均住宅的(de)测算思路、数(shù)据和方法

　　中国城镇居(jū)民住宅(zhái)主要分两大类，一类是(shì)商品住(zhù)宅，另一(yī)类是(shì)保障(zhàng)房、原(yuán)公有住宅、自(zì)建房等非商品住宅。

　　目前缺(quē)乏统(tǒng)计数据，并没有直接(jiē)公布城镇住(zhù)宅数(shù)量(liàng)。居民住宅(zhái)相关数据有两处可以直接公布，一是每(měi)年商品住(zhù)宅销(xiāo)售套(tào)数（统计(jì)局）；二是居民住宅来源（人口(kǒu)普查数据）。计(jì)算(suàn)中国居民户均住宅(zhái)数(shù)量，我们主要用到上(shàng)述两组数(shù)据。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年(nián)之前(qián)商品住(zhù)宅数(shù)量(liàng)极(jí)少，可忽(hū)略(lüè)不计(jì)。估算城镇居民(mín)户(hù)均住宅套数分(fēn)三步走：

　　第(dì)一步，将1999年(nián)以来每(měi)年商(shāng)品住(zhù)宅销(xiāo)售套数(shù)相加，我们(men)就能(néng)够得(dé)到当前商(shāng)品住宅总存(cún)量。

　　第二步，根(gēn)据(jù)城镇居民拥有(yǒu)的商品住宅和(hé)非商品住宅比例，推算得到居民住宅总套(tào)数。

　　第三步，将(jiāng)城镇居(jū)民(mín)拥有的商品住宅(zhái)总数(shù)除以(yǐ)家庭户数，我们就能够得到城镇户均(jūn)拥有的住宅数量。

　　具体计算公(gōng)式如(rú)下：

　　城镇家(jiā)庭住宅(zhái)套(tào)户比=住宅总套(tào)数/家庭户数

　　=（商品住宅套数/家庭户数(shù)）/（商品住宅套(tào)数(shù)/住宅总套数）

　　=商(shāng)品住宅套户比/商品(pǐn)住宅占比

　　二、城(chéng)镇家庭户均拥有1.02套(tào)房

　　中国(guó)住(zhù)宅存量到底有多少，目前(qián)缺乏一个准(zhǔn)确(què)统计。我们(men)利用既有(yǒu)统计数据，大致测(cè)算得到中(zhōng)国存量房地产套数，并进一步推算中国(guó)城镇家庭(tíng)户均拥(yōng)有(yǒu)的住宅数量。

　　（一）城镇居民户(hù)均拥有(yǒu)商(shāng)品住宅0.64 套

　　截(jié)至2022年(nián)，我(wǒ)们(men)计算得到：

　　（一）中国(guó)商品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套商品住宅(zhái)（包含现房和期房）。

　　中(zhōng)国的房地产(chǎn)销售(shòu)以期(qī)房为主，从2019年开始，新(xīn)房销售(shòu)中期房占比(bǐ)近(jìn)9成。本文去除(chú)商(shāng)品住宅累计(jì)销售套数里的期房销售，得(dé)到商品住宅现(xiàn)房套数。

　　以2022年(nián)商(shāng)品住(zhù)宅现房(fáng)套数(shù)计算(suàn)为例：

　　2022年商品住宅现房(fáng)套数=截止到2022年商(shāng)品住宅累计销售套(tào)数-过去三(sān)年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流房企(qǐ)竣(jùn)工周期在2-3年，并考虑到(dào)交房(fáng)后(hòu)装修的时间(jiān)，取最大值3年(nián)。

　　将商品住(zhù)宅现房套数除以家庭户数，算出：

　　（三）目前中(zhōng)国城镇家庭(tíng)户均拥有0.54套商品现房(fáng)住宅(zhái)。

　　（二）城镇居(jū)民户(hù)均拥有住宅(zhái)1.02套

　　接下来我们需要(yào)进一步推算中国城镇(zhèn)居民(mín)拥有的户均(jūn)住宅套数。

　　首先，七普数(shù)据显示中(zhōng)国城(chéng)镇居(jū)民(mín)的住宅结构特征如(rú)下：

　　73.8％的城镇家庭(tíng)拥有住宅。其中自建(jiàn)住宅占比21％，购买商(一语成谶一语成偈是什么意思，一语成谶(yi yu cheng ji )的读音shāng)品住(zhù)宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适(shì)用房(fáng)占比3.8％、原公有住宅占比(bǐ)6.1％，通(tōng)过继(jì)承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与(yǔ)其他(tā)住宅。

　　其次(cì)，我(wǒ)们(men)假(jiǎ)定租赁其他住宅和购买二(èr)手房都(dōu)是商品住宅，因此将(jiāng)租(zū)赁其(qí)他住宅、购买商品住(zhù)宅与购买二手房加总，得到商品(pǐn)住(zhù)宅占居民所有住宅的(de)比例为62.8％。

　　2020年(nián)商品住宅(zhái)占(zhàn)比为59.2％，粗略(lüè)假设2021年-2022年(nián)期间商品住宅(zhái)增幅为过(guò)去十(shí)年变化幅度的20％，计算2011年-2020年商(shāng)品住宅的(de)实际(jì)变化(huà)比例，从而我们估算出2022年商品住宅所(suǒ)占(zhàn)比例(lì)，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国(guó)平(píng)均每(měi)户(hù)城镇家庭(tíng)拥有(yǒu)0.86 套(tào)住(zhù)宅。但考虑已购(gòu)期房，中国平均每(měi)户城(chéng)镇家庭拥有1.02套(tào)住宅(zhái)。

　　如果交房顺利，已购期房会在2-3年内陆(lù)续交付使(shǐ)用(yòng)，到2024年，中国平(píng)均每户城镇家庭都会拥有一套住宅(zhái)。

　　三、城(chéng)镇户均一套房的三(sān)点(diǎn)含义

　　既然城镇居民已经(jīng)达到了(le)户均一(yī)套房的程度(dù)，“户户有房”是否意(yì)味着中国城(chéng)镇化进展终(zhōng)结，甚至(zhì)意(yì)味着(zhe)中国地产存量供给绰绰有余？

　　（一）户均(jūn)一套(tào)房(fáng)并(bìng)不(bù)意味着住宅市场供需(xū)平衡(héng)

　　需要(yào)有多(duō)余住宅来满足因(yīn)人口流(liú)动、居民换房等因素(sù)产生的住宅需(xū)求。因(yīn)此(cǐ)，成熟房地产市场的住宅(zhái)套户比会在1.1左右。

　　国际经(jīng)验来看，美(měi)国、英(yīng)国和日(rì)本的住宅套(tào)户比均高于1.1，其中，英国的住宅(zhái)套户比最高，为(wèi)1.19，日本为1.16，美(měi)国为1.11。德国和韩(hán)国分别为(wèi)1.02和1.05。

　　如果户均刚(gāng)好一套房，就会造成人口净流入地的(de)住宅市(shì)场供不(bù)应求，造成(chéng)房价(jià)或房租迅速上(shàng)涨。

　　七普指出中国的流动人口3.76亿，省(shěng)内流动人(rén)口和(hé)省(shěng)际(jì)流(liú)动(dòng)人口分(fēn)别为2.51亿(yì)人和1.25亿人(rén)。

　　流动人(rén)口(kǒu)会选择在大城(chéng)市租(zū)房挣钱，在老家县城买房。

　　暨(jì)南大学2017年的中国城乡人口(kǒu)流(liú)动调查(chá)数据(jù)显示，在上海、杭州以及南(nán)京(jīng)工作的(de)流(liú)动人口在老家(jiā)拥有住宅比例(lì)分别为28％、21％和18％。大城(chéng)市(shì)的高(gāo)工资吸引打工人，但高房价迫使打(dǎ)工(gōng)人(rén)回(huí)乡置业。

　　流(liú)动人口实际(jì)上(shàng)会(huì)占据两套房，在高(gāo)房价的(de)大城市(shì)租赁(lìn)一(yī)套房，在房价较低的县城购买一套房。所以(yǐ)说(shuō)户(hù)均(jūn)一套房无法满足庞大流动(dòng)人口的租(zū)赁与置业(yè)需求。

　　（二）至少9000万户(hù)家庭住(zhù)宅品质仍需改善

　　目(mù)前，中国的城(chéng)镇住宅中依然(rán)有不少老旧小区。

　　三(sān)成(chéng)家(jiā)庭，也就是(shì)约9000万户城镇居民住宅(zhái)是2000年以前(qián)建(jiàn)成，其中又有11.6％住宅(zhái)年(nián)龄至(zhì)少在33岁(suì)以(yǐ)上。

　　这批(pī)存在着建筑结构松散、设(shè)施陈旧、安全隐患大等问(wèn)题，如电线老化、管道等基础设(shè)施(shī)陈旧，给住户(hù)的生活带(dài)来了很大的不便(biàn)和安全隐患(huàn)，并(bìng)且居住体验较差。

　　2000年以(yǐ)前建成的(de)老旧住宅面(miàn)积(jī)小。占比为(wèi)31.3％的家庭户数拥有(yǒu)的住宅(zhái)面积占比仅为27.6％。仍然存在5％左(zuǒ)右的家(jiā)庭(tíng)没(méi)有独立卫浴和厨房。这类上世(shì)纪修建(jiàn)的老(lǎo)旧小区很难满足现代(dài)生(shēng)活(huó)需(xū)求，在未来大都会被(bèi)拆迁重建。

　　近(jìn)五成的家庭住宅为一(yī)居室和二(èr)居室，户型(xíng)偏小。其中一居(jū)室占比为14.9％，二居室占比为33％。对比(bǐ)镇，城市家庭住宅户(hù)型更小，当(dāng)然这与(yǔ)城市土(tǔ)地资源紧(jǐn)张有关。

　　（三）人均住宅面积扩张是未来(lái)地(dì)产的需求驱(qū)动力

　　根据七普数据测算，2020年城镇(zhèn)家庭户住宅存量总面积(jī)为294.6亿平。暂不(bù)考虑两年间农民(mín)带(dài)房进城和老旧小区(qū)拆迁，加上(shàng)2021年和(hé)2022年商品住宅竣(jùn)工面积(jī)（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量总面积(jī)为308.16亿(yì)平(píng)，人(rén)均住宅建筑面积为(wèi)39.45平方米。

　　超(chāo)过一半的家庭人(rén)均住(zhù)宅建筑(zhù)面积小于均值，近4成家庭(tíng)人均(jūn)住宅建筑面积在(zài)30平(píng)米以下。

　　15％的(de)城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)人均住宅建(jiàn)筑面积不足19平方米，不及全国(guó)人(rén)均水平的(de)一半。若去除(chú)20％的公摊，可(kě)使(shǐ)用(yòng)的住宅面积仅为(wèi)15.2平方米。上海(hǎi)市将人均(jūn)住宅(zhái)建(jiàn)筑面积(jī)低于15平方米的家庭(tíng)界定为住宅存在(zài)困难，若按这个标准算的话，中国有11.3％的(de)家庭存在住宅(zhái)困(kùn)难(nán)问题(tí)。

　　若人均可使用住宅(zhái)面(miàn)积(jī)为(wèi)40平(píng)，即人(rén)均住宅建筑面(miàn)积为(wèi)50平，只考虑家庭户人数，需要住宅总量约390.6亿(yì)平，较目前至少新(xīn)增82亿(yì)平。

　　对比发达(dá)国家人均住宅(zhái)面积，美(měi)国(guó)为67㎡，瑞士、日本、德国和英国都高于40㎡，中国的人均住宅建筑面积为39.45㎡，相差不大。但若去除公摊面(miàn)积后，中国的人均可使用面积为31.56㎡，这(zhè)一差距将(jiāng)变得明(míng)显(xiǎn)。

　　若考虑约1.4亿的集(jí)体户人口，所需(xū)要的住宅总量会更多。

　　四、户均已然(rán)1套房(fáng)，未来地产还会有需求么？

　　我们测算得(dé)到中国城镇家庭户均1套房，看似(shì)已经户户有房。即(jí)便(biàn)如此，中国人口静态结(jié)构和动态趋(qū)势演绎，决定了中(zhōng)国未(wèi)来地产仍有需求释放(fàng)。户均1套(tào)住宅现实(shí)之下，中(zhōng)国未来(lái)城镇住宅需求主(zhǔ)要(yào)来(lái)自于(yú)四(sì)个方面。

　　第一(yī)，户(hù)均人口(kǒu)缩小，家庭户数增(zēng)多，新(xīn)户购(gòu)房需求(qiú)扩张。

　　过去20年我国城镇家庭(tíng)户均人口数不断下降(jiàng)，六(liù)普显示城镇户均人口规模为2.85人/户，而七普显(xiǎn)示城镇户均人口规模为2.62人/户，一人户、二人户的占比明显上升，人(rén)口(kǒu)小(xiǎo)家庭化趋势将(jiāng)继(jì)续延续，导致(zhì)户(hù)数(shù)会因户均人(rén)口规模的缩小(xiǎo)而增多。

　　第二，人(rén)口迁移导致经济发展(zhǎn)带(dài)来的(de)新增住宅(zhái)需求(qiú)旺盛。

　　中国经济(jì)板块的分化日益明显，资源(yuán)和生产要(yào)素逐(zhú)步向经济(jì)带、都市圈中心城市流入(rù)，区域经济资(zī)源分(fēn)配的再(zài)集中吸引着人口流入。人口迁移势必(bì)涉及到买房租房，给迁入地(dì)住(zhù)宅市场带来(lái)新的增量。

　　以浙江省为(wèi)例，2021年常(cháng)住人口(kǒu)增量为72万，而出(chū)生人口为44.9万人，死亡人口为38.4万(wàn)人，自然增(zēng)加人口仅为6.5万人，其(qí)人(rén)口(kǒu)增长主要(yào)受益于人口(kǒu)迁移。

　　第三，老旧小区改善性需(xū)求依(yī)然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原公(gōng)有(yǒu)住宅的(de)家庭拆迁(qiān)改(gǎi)建最(zuì)多。自建(jiàn)房家庭比(bǐ)例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公(gōng)有住宅(zhái)家庭比例从12.9％到(dào)6.1％，降幅为6.8个百(bǎi)分点(diǎn)。二(èr)者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家(jiā)庭住宅建造时(shí)间为2000年以前的比例(lì)（31.3％）大致相吻合。

　　十(shí)年间新增8473万家庭(tíng)户，自建住宅和原公有住宅减少了1282万户，住宅净需(xū)求增加9755万户(hù)。49％的家(jiā)庭购买商品住宅，21％的家(jiā)庭购买二手房。在(zài)新增住宅需求中，有7成家(jiā)庭(tíng)购买(mǎi)了商品住宅。租房、购(gòu)买经济适用房和其他分别(bié)占比(bǐ)18％，3％和9％。未来随着城中村和旧城改造，商品住宅的占比势必会(huì)进(jìn)一步(bù)上升。

　　2000年(nián)以前建造的(de)住宅建筑(zhù)面积还有约81亿(yì)平，涉及(jí)城镇家庭约9000万户(hù)。破旧(jiù)的城中村、老公有住宅，建(jiàn)筑面积(jī)小(xiǎo)、质量低、基础设施配(pèi)套差、没有或少有物业(yè)管理，居民追求美好、宜居(jū)生活的环(huán)境，背(bèi)后的(de)改善性需求(qiú)有待释放(fàng)。

　　第四，“住上更大房(fáng)子”的改(gǎi)善性(xìng)需求还将(jiāng)有所增加。

　　刚需购房受限于(yú)资金，倾向于中(zhōng)小户(hù)型。已有(yǒu)住宅(zhái)家庭希(xī)望(wàng)提高生活品质(zhì)，以小换(huàn)大、以旧换新。2022年底的中央(yāng)经济工作会议明确(què)指出(chū)支持(chí)住宅改(gǎi)善等消费(fèi)。

　　OECD国家的人均住宅间数为1.71间，无(wú)论是否考虑乡(xiāng)村住宅因素，中国的人均(jūn)住宅间数(shù)较其他国家依(yī)旧存在不小差距(jù)。

　　住宅(zhái)舒适(shì)度与经济水(shuǐ)平有着密切正向联(lián)系(xì)。随(suí)着经(jīng)济发展水平的提高，中国的人均住宅(zhái)间数与(yǔ)人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积将(jiāng)随(suí)之增长。

　　如果说过(guò)去二十年是(shì)中国(guó)地产黄金发展期，地产矛盾(dùn)更(gèng)多体现为住宅供给存在不足，供需出现(xiàn)错配，这是(shì)过(guò)去二(èr)十年房价(jià)快速(sù)上涨基石(shí)。那么(me)未(wèi)来将是住宅质量的供需冲突。房(fáng)地产大分(fēn)化时代已至，这种分化不(bù)单局限于城市能级之间差异，优质小区(qū)和老旧二手房之间的差异也将越发扩大。

　　风险提示

　　人口普查数据调查的(de)是人，并不(bù)是(shì)针(zhēn)对住宅，因此可能存(cún)在统(tǒng)计偏差。商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅占比实际(jì)值可能(néng)偏低，其增速可能超预期。

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