OPPO宣布关停旗下芯(xīn)片子公司哲库(kù)科(kē)技，引发了公募REITs扩募风(fēng)波，如(rú)今，二级市(shì)场的(de)影(yǐng)响仍未停歇。

　　Wind数据显示，5月(yuè)15日(rì)，华安(ān)张(zhāng)江(jiāng)光大园REIT开盘继续延续此前几(jǐ)日的下跌走势，午后跌(diē)幅一(yī)度扩(kuò)大，尾盘有所拉升，全天(tiān)收跌6.22％，最近3个交易日(rì)跌(diē)幅(fú)超过9.69％。

　　此前(qián)，华(huá)安张江光大园REIT曾(céng)发布公告，紧(jǐn)急回应称，哲(zhé)库科技(jì)是其扩募(mù)拟(nǐ)新购入(rù)基础设施(shī)资产张润大厦的重(zhòng)要承租(zū)方之(zhī)一，目前未收到哲(zhé)库(kù)科技及OPPO方面关于(yú)停止执行(xíng)已签(qiān)租赁协(xié)议的通知。同时(shí)，在公告中(zhōng)，华安张江光(guāng)大园REIT进一(yī)步(bù)表示，原始权益人将继续(xù)密切关注(zhù)哲库科技后续情况(kuàng)，积(jī)极做好相关应对。

　　此外，张江REIT拟扩募购入(rù)项目的(de)原始权(quán)益(yì)人相(xiāng)关负责人也表示，近期已(yǐ)同步启动了应急预案，排摸储(chǔ)备租户，积极应对(duì)哲库提前退租(zū)的可能事(shì)项。由(yóu)于(yú)张润大厦是全国首批REITs申报(bào)扩募(mù)项目，公司领导高(gāo)度重视，浦东新区(qū)国资委也(yě)高(gāo)度关注。

　　多位业内人士表示，华安张江(jiāng)光大园REIT近期市(shì)场波动较(jiào)大(dà)，但其实不动产公(gōng)募REITs项目短期出租率(lǜ)下跌(diē)并不会(huì)从根本上影(yǐng)响其内外价值，投资者应理性(xìng)看待。

　　张江光大园REIT

　　二级(jí)市(shì)场价格继续波动

　　本周，OPPO关停旗下芯片子公司哲(zhé)库科技的事件继(jì)续扰(rǎo)动公募(mù)REITs市场(chǎng)。

　　Wind数据显(xiǎn)示(shì)，5月(yuè)15日，华安张江光大园REIT以3.726元的价格小幅低开，此后二(èr)级市场价格开(kāi)始震荡走低(dī)，午盘收(shōu)跌6.17％。午后，华安张江光大园REIT跌幅(fú)一度扩(kuò)大(dà)到8.30％，随后(hòu)价格有所回(huí)升，最终报收3.512元，全天跌(diē)幅(fú)6.22％。

　　受近期不(bù)利(lì)消息影响，华安张江光大园REIT最近几个交易日(rì)二级(jí)市场价格表现欠(qiàn)佳，5月11日以来(lái)，3个交易日(rì)跌幅达到9.69％，今年以来跌(diē)幅7.76％。不过，自2021年6月21日上(shàng)市(shì)以来，华(huá)安张(zhāng)江光大园REIT累计(jì)涨幅超过(guò)24％，在全市场公募REITs中(zhōng)位居前列。

　　从5月15日公募REITs市场整(zhěng)体(tǐ)表现上看，目前上市的8只产业园区基础设施REITs中，仅博时招商(shāng)蛇口(kǒu)产业园REIT微幅上涨，其余(yú)7只均有(yǒu)不(bù)同程度下跌，8只产业园(yuán)区基础设(shè)施REITs5月15日平均跌幅(fú)1.38％。今(jīn)年以来平均跌幅5.17％。

　　“此(cǐ)前，张(zhāng)江REIT一季报中(zhōng)已经(jīng)披露张江光大园(yuán)项目出租率有(yǒu)所下降，如今拟(nǐ)扩(kuò)募的项目又遭遇(yù)突发事件，因此导致二级市场价格出(chū)现波动。”一位业内人士分析(xī)称。

　　不(bù)过，在上(shàng)述人士看来，尽管出于风险规避的原因，最近(jìn)几个交(jiāo)易(yì)日场内资金有所流出，但是，不动(dòng)产公(gōng)募REITs项目短(duǎn)期出(chū)租(zū)率下跌并(bìng)不会从根本上影响其内外价值。

　　他(tā)也同时(shí)表示，目前随着二级市场(chǎng)价(jià)格(gé)下(xià)跌，风险也得到一(yī)定释放(fàng)，但是(shì)价(jià)格涨(zhǎng)跌会受(shòu)到基(jī)本面、情(qíng)绪面等多重因(yīn)素影响，不好判(pàn)断价(jià)格是(shì)不是已(yǐ)经完全触底。

　　此外，还(hái)有一位业内人(rén)士表示，今年整(zhěng)体REITs市(shì)场表现低迷，不(bù)少(shǎo)产(chǎn)品年内二级市(shì)场跌幅较大，其(qí)实有些隐(yǐn)含(hán)收益率高的(de)产品具(jù)备一定的(de)投(tóu)资价值(zhí)，很(hěn)适(shì)合稳健类投资者。此外，伴随着经济(jì)复苏的步伐，产业园区、物(wù)流类等REITs产(chǎn)品具(jù)备一定(dìng)的投资价值。

　　先锋瑞驰私募(mù)基金执行董事高如星(xīng)对此表示，若(ruò)张江园区最终能(néng)顺利解决招商，平稳(wěn)过度对经营(yíng)现金流没(méi)有造(zào)成大的影(yǐng)响，“事件性(xìng)利空下调至得这么(me)急、这么深(shēn)，加(jiā)上前(qián)期本身园区类资产(chǎn)就回调不少了，这就是黄金坑(kēng)。”不过，他也强调，最终还(hái)是落到租金收入受不受影(yǐng)响，影响多大，估计园区会(huì)最(zuì)终解决。

　　张江REIT紧急(jí)回应

　　扩募路(lù)上再迎接考验

　　5月12日，OPPO宣布关停旗下芯片子公司哲库科技。随后5月12日晚(wǎn)，华(huá)安张江光大园REIT发布公告，紧急回应称，哲库科技是其(qí)扩(kuò)募(mù)拟(nǐ)新购入基础设(shè)施资产张润大厦的重要承租方之一，目前(qián)未收到哲库科(kē)技(jì)及OPPO方面关(guān)于停止执行已签租赁协议的通(tōng)知(zhī)。同(tóng)时，在公告中，华安张江光(guāng)大园REIT进一步表示，原始权益(yì)人将继续密切关(guān)注哲库科技后(hòu)续情况(kuàng)，积极做(zuò)好相关应(yīng)对(duì)。

　　此前，张江(jiāng)REIT因其一(yī)季报中披露的张江光大园项目出(chū)租率(lǜ)下降事项，一度二级(jí)市场价格出现回落。在随后召开的业绩说明(míng)会中管理(lǐ)人就相关事(shì)项(xiàng)进行了解释(shì)说明，市(shì)场信(xìn)心得到了一定提振，二级市场价格表现也(yě)趋于(yú)平稳(wěn)。据了解(jiě)，张江 REIT在5月11日召开的线上和(hé)线下的(de)扩募说(shuō)明会(huì)上，运(yùn)营团队表示了对张江(jiāng)光大园项目的信心，预计签署意向(xiàng)书和合同谈判中(zhōng)的(de)储备(bèi)租户(hù)正常转化后(hòu)，项目出租率将得到回升。没(méi)想到仅(jǐn)过了不(bù)到三周的时间，张江REIT的扩募之(zhī)路又迎(yíng)来了新的(de)考(kǎo)验(yàn)。

　　因(yīn)张江(jiāng)REIT的上述公告(gào)引起了市场(chǎng)各方的广泛关注(zhù)，张江REIT拟扩募购(gòu)入项目的(de)原始(shǐ)权益人相关负责人(rén)坦(tǎn)言(yán)，事发突然确实(shí)始料未及(jí)，在获悉(xī)OPPO关停(tíng)哲库科技消息的第一时间即奔(bēn)赴现场进行(xíng)了沟通和(hé)核实(shí)工作(zuò)，并同(tóng)步启动了应急(jí)预(yù)案，排摸(mō)储备租户，积(jī)极应对哲库(kù)提前退(tuì)租的(de)可能事项。由(yóu)于(yú)张润大厦(shà)是全国首(shǒu)批REITs申报扩募(mù)项目，公司(sī)领导高度重(zhòng)视，据悉新区国(guó)资(zī)委也(yě)高(gāo)度关注。

　　当谈及(jí)储备租(zū)户情况，相关负责人介绍说，目前储备租(zū)户(hù)还是比(bǐ)较丰富的(de)，覆(fù)盖了芯片(piàn)测试、人工智能、航天产业、信息技术等产(chǎn)业客户，租(zū)赁意向面积超过了2万方。从(cóng)意(yì)向储备转(zhuǎn)化为实际租(zū)户需(xū)要一些时间。

　　“我们正在(zài)着手通(tōng)过签署租(zū)赁意向(xiàng)书来尽快锁(suǒ)定(dìng)一些重要(yào)租户。虽然收(shōu)了三(sān)个月(yuè)履约(yuē)保(bǎo)证金(jīn)给了我们一些(xiē)空间，但本着(zhe)对首(shǒu)批扩募(mù)、对市(shì)场负责的态度(dù)，我(wǒ)们(men)肯定要(yào)全(quán)力(lì)与时间(jiān)赛跑(pǎo)，把(bǎ)这些面积在短期内完成去化。”相(xiāng)关负责人说道。

　　张江REIT已(yǐ)持有的同区域的张江光(guāng)大园项目一季度(dù)末也有将近30％的空置率(lǜ)，原始权益人有那么多储备租户，之前的空置率为(wè900g是几斤 900g是多少毫升i)何未(wèi)能得到解决。

　　对此相关负责人解(jiě)释(shì)，张江光大(dà)园一直以来(lái)都坚持以市场化运营为导向，历史运(yùn)营(yíng)表现稳定，租户(hù)的(de)调租和换租都属(shǔ)于(yú)正常情况，而这(zhè)次项目的(de)大租户退租正好(hǎo)发生在(zài)市场(chǎng)活跃度的短期(qī)低点，目(mù)前市场情况(kuàng)已有(yǒu)所好转。在看到(dào)出租率下滑情况(kuàng)没有得到(dào)及时修复后，张(zhāng)江这(zhè)边(biān)也作了一定的(de)资源(yuán)调配和倾斜，引(yǐn)入了一些储备租(zū)户。

　　另外(wài)，张润大厦和张江光(guāng)大园(yuán)900g是几斤 900g是多少毫升项目(mù)在给租(zū)户的分隔空间、交付标准(zhǔn)、租金水平等(děng)方面也有(yǒu)一(yī)些差异化，张润大厦多是两千(qiān)多平的大平层，楼的(de)成新度高一些，单价也贵一些，张江光大园(yuán)单层以一(yī)千平的面积为主，还有一些独栋形态的物业(yè)。租户自身也会有诉求，也(yě)会根据自身需(xū)求和预算(suàn)挑选区域内的(de)不同物业。

　　“如果扩募完成以后，新老资产的管(guǎn)理人(rén)都变成(chéng)了一家，后续我们在资(zī)源共(gòng)享(xiǎng)和联合营(yíng)销方面能更(gèng)加充(chōng)分发挥协(xié)同效(xiào)应，相信可以做得更好。”上述负责人补充说(shuō)道(dào)。

　　最(zuì)后谈及对于(yú)张江(jiāng)REIT的定位和展望(wàng)，相(xiāng)关负责人(rén)表示(shì)，张江集团和张(zhāng)江高科目前在管资产约五百(bǎi)万方，还(hái)有(yǒu)一些其他在开发的储(chǔ)备项目，这(zhè)些都将(jiāng)成为张江REIT实现打造(zào)张江园区产业空间资(zī)产上市平台目标的坚(jiān)实后盾和储(chǔ)备资源。“我(wǒ)们非(fēi)常(cháng)重视张(zhāng)江REIT这个资本平台(tái)和(hé)它未来的发展(zhǎn)。”相关负责(zé)人(rén)表(biǎo)示，“这次扩(kuò)募是我们实现基金扩容的第一步，也是至关重要的一步，眼下我们(men)可能面临了一些突发(fā)情况需要解决，但是这和我们在张江科学城这(zhè)三(sān)十年建设发展过程中所经历的相(xiāng)比，只能算是一个非常小的插曲。我们有信心排除万(wàn)难，尽一切可能化解(jiě)当前突(tū)发事件的所有负面影响，维持预期和市(shì)场(chǎng)的信心。”

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