5月以(yǐ)来，房地产板块个股多(duō)出现小幅上涨，截至(zhì)5月(yuè)10日收盘，中(zhōng)信房地产指数本月涨幅约(yuē)为2％。而以(yǐ)公(gōng)募基金(jīn)为代表的机构(gòu)对(duì)于这一板块已经在悄(qiāo)然布(bù)局。数据显(xiǎn)示(shì)each of后面加单数还是复数谓语，each of 后跟单数还是复数，以南方和华夏的两只老(lǎo)牌ETF基金为例，5月(yuè)9日时(shí)所(suǒ)公布的总份(fèn)额均较4月28日时有小(xiǎo)幅增长。根(gēn)据基金一季报(bào)统计，龙头(tóu)与地(dì)方国企央企获得增持，持仓数量占流通(tōng)股比(bǐ)重增(zēng)幅五只个股分(fēn)别为华(huá)发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产(chǎn)+0.97％、招(zhāo)商积(jī)余+0.92％。

　　公、私募(mù)配(pèi)置(zhì)房(fáng)地产或“底部回(huí)升”

　　行业红(hóng)利时代已过 精耕(gēng)细作成(chéng)共识

　　从公(gōng)募基金对房(fáng)地产的配(pèi)置看(kàn)，2019年(nián)末，公募所持(chí)有的房地产行业标的市值约(yuē)1188亿元，占其所持股(gǔ)票市值的4.66％左右；2020年(nián)市场(chǎng)表现出色，但公募所持房地产公(gōng)司市(shì)值在股票(piào)资产(chǎn)中(zhōng)的(de)占比却断崖式下跌至1.85％；2021年(nián)，这(zhè)一(yī)数值更是(shì)进一步降至(zhì)1.56％。

　　不过2022年终于(yú)出现(xiàn)了(le)三年来(lái)的首次回升，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募(mù)对房地(dì)产(chǎn)行业的持股(gǔ)比例也同步(bù)回升(shēng)，从2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势(shì)头似乎(hū)在今年一季度得以延续。数据统计显(xiǎn)示，公募重仓持有房地产板块一季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度提(tí)升6.71％。持仓市值前五个(gè)股分别为保利发展、招商蛇口、万科A、华发股份、滨(bīn)江集团，持(chí)仓市值占板块比重合计达47.29％，环比(bǐ)下降(jiàng)3.05％。

　　从中不难发现，公(gōng)募(mù)对于房地产的投资愈发有集中(zhōng)于龙(lóng)头(tóu)的趋势。Wind显示，在(zài)公募基金(jīn)一(yī)季报汇(huì)总的重(zhòng)仓股中，房(fáng)地产板块排名最高的(de)是保利发展，在基金重仓第33位。排名(míng)第二(èr)的是招商蛇(shé)口，排在第78位。而老牌龙头股万科A排在第(dì)96位。对比去年(nián)四季报(bào)，变化之处首先在(zài)于几只房地(dì)产(chǎn)龙(lóng)头股从排位上看均有退步，尤其是万科最(zuì)为明显；其次是金(jīn)地集团(tuán)退出百大之列。但考虑到(dào)房地产是(shì)复(fù)苏链(liàn)上(shàng)最后一环，且(qiě)首季并非行业销售旺季，其传导到二级市场乃至机构(gòu)持仓上还(hái)需要时间周(zhōu)期。

　　形成共识(shí)的是，经济圈判断房地产已经(jīng)进入(rù)大分化时代，一二(èr)线城市好于(yú)三四线城市(shì)。而映射到二级市场(chǎng)投(tóu)资上，配(pèi)置房地(dì)产行业轻松收获行业(yè)贝(bèi)塔的(de)红利期(qī)一去不返了。“如(rú)果按照产业周期(qī)来分类，包括房(fáng)地产等几类行业在盖特纳曲线里(lǐ)属于成熟期或者(zhě)衰退期的行业，传统认知上(shàng)没有什么投资(zī)机(jī)会的。但(dàn)在(zài)这几年特殊的行情里包(bāo)括煤(méi)炭(tàn)、电解(jiě)铝(lǚ)等类似的行业也(yě)出现了一些机会，背后的逻辑是供给侧发生了更大的变化(huà)。”一(yī)不愿(yuàn)具名的上海公(gōng)募基金经理指出。

　　不过也(yě)有公募人士持谨慎乐观态度：“行业前(qián)几年17亿(yì)～18亿平(píng)方米(mǐ)的年销售面积很难再出现(xiàn)了，2022年(nián)光是居民存款数量增(zēng)加(jiā)了15万亿(yì)元。中国存量有(yǒu)400亿平方米建筑面积，考(kǎo)虑存量地产的更(gèng)新，也有近10亿平方米。需求端还需要有一定的政策出来去刺(cì)激购房。”

　　宝盈基金(jīn)房地(dì)产研究(jiū)员(yuán)吕(lǚ)功绩也指出：“时至今日，无论从城镇化的进程，还是(shì)人均(jūn)住(zhù)房面积(jī)（接(jiē)近30平/人），我(wǒ)国均已告别住房短缺时代，而目前居(jū)民的杠杆率和房价收入也(yě)不支撑每(měi)年18万亿(yì)元(yuán)的(de)销售额，以及过快上行的房(fáng)价，因(yīn)而行业(yè)高增的(de)时代已经过去，未来行(xíng)业的(de)需求或将回落，在此过程(chéng)中(zhōng)，伴随着地产的高杠(gāng)杆属性，就(jiù)很容易出现信用(yòng)风险问题(tí)（类似(shì)2022年(nián)的民营地产(chǎn)爆雷），行业(yè)进入到供给(gěi)侧出(chū)清的过程(chéng)。这个过程中，综合竞争力强的公司就能够通过大(dà)鱼吃小鱼的方式，获得(dé)市占率的提升。当行业需求见顶回落(luò)时，行业(yè)的贝塔已(yǐ)经过去了，但(dàn)不(bù)代表没有投(tóu)资机会，机(jī)会在于城(chéng)市(shì)、位置、产品的阿(ā)尔法(fǎ)，而对应到(dào)股票投资，就是强竞争力公(gōng)司的(de)阿尔法。”

　　或许(xǔ)也(yě)是基于(yú)这(zhè)样的认识转变，精(jīng)耕细作个股成为公募乃(nǎi)至整(zhěng)体机构的务实之举。

　　机构(gòu)配置房地产“风物长宜放眼量”

　　头部央国企、优质区域(yù)性(xìng)标的成香饽饽

　　5月以来，房地产(chǎn)板块个(gè)股多出现小幅(fú)上涨(zhǎng)，截至5月10日收(shōu)盘，中信房地产指数本月涨幅约为(wèi)2％。从具(jù)体的(de)个股来看(kàn)，《红周刊》利用Wind统(tǒng)计申万房(fáng)地产板块个股，在纳入统计的124只房地产类标的股中，本月以来实现股(gǔ)价(jià)上涨的达到了81家。

　　其中，上述(shù)时间段恰(qià)好排名前五的公司(sī)月内涨幅(fú)超过了10％，它们分别是上实发展(zhǎn)、浦东(dōng)金(jīn)桥、*ST泛(fàn)海、华夏幸福、荣安地(dì)产(chǎn)。排名第一的上实发展，五(wǔ)一假期归来后日成交量明显放(fàng)大，4日、5日(rì)连(lián)续两个(gè)交易日(rì)收出涨停。从该股的基本面(miàn)来看，上实发(fā)展的(de)主营(yíng)业务为房地产(chǎn)开(kāi)发与经(jīng)营。公(gōng)司的主(zhǔ)要(yào)产品及服(fú)务为房地产销售、房地产租(zū)赁(lìn)、物业管理服务、工程项目(mù)、酒店经营(yíng)。从业绩数据来看，2022年，其实现营业(yè)收(shōu)入52.48亿元，比上(shàng)期减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同(tóng)比(bǐ)下降33.24％。2023年第(dì)一季度，其实(shí)现营业总收入(rù)27.87亿元，同比(bǐ)增(zēng)长183.02％；归母净利润2.86亿(yì)元(yuán)，同(tóng)比扭亏。

　　不过从十大流通股股(gǔ)东来看，各类(lèi)机构都有对其布局的例子。以(yǐ)3月31日时(shí)的首季十大流通股股东来(lái)看， 具体包括公募的上银基金(jīn)、私募的(de)迎(yíng)水文龙、中央汇金(jīn)、长城(chéng)资(zī)产管理(lǐ)公司等都跻身(shēn)前(qián)十的行(xíng)列。

　　巧合(hé)的是，涨(zhǎng)幅暂时排(pái)名第二的浦东金(jīn)桥也是上海本地房(fáng)企(qǐ)，其第一季度的收入利润规模(mó)大幅度(dù)复苏。究其原因，一方面是(shì)该(gāi)公司后(hòu)疫情时代(dài)出(chū)租率(lǜ)复苏至近年(nián)来最高，另一方面(miàn)则(zé)是公司(sī)拿地结(jié)算持续性向好(hǎo)，从(cóng)数(shù)字(zì)上(shàng)看(kàn)，一季度新增虹(hóng)口135、138住宅(zhái)地块，总建筑面积约(yuē)54万平方(fāng)米。

　　在这样(yàng)的业绩势头向好背景下(xià)，自(zì)然(rán)也吸引了(le)知名机构在(zài)其中持(chí)续驻(zhù)足。从第一季(jì)度十(shí)大流通股股(gǔ)东(dōng)来看，知名(míng)私募高毅(yì)邓晓峰的两只产品依然在前十中(zhōng)，这(zhè)也是连续第三个季度(dù)他有的两只产(chǎn)品(pǐn)杀入前十。同时榜单中还有一支大(dà)名鼎鼎的QFII阿布扎比(bǐ)投(tóu)资局，其当季(jì)还小幅增(zēng)加了持股。

　　除去(qù)上述(shù)两家(jiā)上海区域性地产公司外，荣安地产则是(shì)主(zhǔ)要布局在深(shēn)圳(zhèn)的地产(chǎn)公(gōng)司，一季(jì)报交出的也(yě)是一(yī)份报喜的成(chéng)绩单：首季公司实现营(yíng)业收入51.85亿元，同比增(zēng)长35.51％。归属于上市公司股东的净利(lì)润(rùn)6.48亿元，同比(bǐ)增长31.27％。

　　从机构态度(dù)来看，《红周刊》注意到两只公募指(zhǐ)基首季新杀入(rù)十大流(liú)通股股东行列(liè)。具体说来， 南(nán)方(fāng)中证(zhèng)全指房地产ETF上榜排名第七位，富国中(zhōng)证指数1000增强则排名第九位，此外联袂出(chū)现的(de)机构(gòu)还(hái)有QFII高盛国际和私(sī)募each of后面加单数还是复数谓语，each of 后跟单数还是复数迎水聚(jù)宝。

　　接受《红周刊》采访(fǎng)时(shí)，兴证全球基金相(xiāng)关(guān)人士分析(xī)：“经历过行业(yè)洗牌和兼并重组后，龙头的价(jià)值更(gèng)为笃(dǔ)定突出；从拿地端看(kàn)，2022年土地(dì)市(shì)场大幅降(jiàng)温(wēn)，优质土地供给较多（券商测算对应潜(qián)在毛利率在25％以上，目前房企(qǐ)的利润率仅20％），绝(jué)大多数房企受限于信用问题或者资金紧张没(méi)法拿地(dì)，龙(lóng)头房企(qǐ)趁机(jī)获取低成(chéng)本土地(dì)，龙头(tóu)房企的(de)拿(ná)地(dì)力度（拿地金额(é)/销售金额）基本(běn)在30％以上；从融资上看(kàn)，龙头(tóu)房(fáng)企杠杆率较低(dī)，净负债率基本(běn)在70％以下，而其他房企的(de)净负债率普(pǔ)遍都在100％以(yǐ)上，加杠杆空间有限，从融资成(chéng)本看，龙头房(fáng)企的融资成本不断下滑，基(jī)本在3％、4％左右；对(duì)应到2023年的(de)销(xiāo)售，龙头(tóu)房企明显跑赢(yíng)行业，1～4月百(bǎi)强房(fáng)企的销售额增速(sù)为9％，而TOP14的销售额增速(sù)为29％。”

　　需要强调的是(shì)，在当前中(zhōng)特估的浪潮下(xià)，央国企地产股或存在发展的大好机会(huì)。中信证券指(zhǐ)出：“房地(dì)产行(xíng)业的(de)结构性机会(huì)依然存在，少部分公司尤其是央企(qǐ)占(zhàn)据显著优势，其主要又体现(xiàn)为库存的(de)优势。央企地(dì)产公司，现阶段(duàn)表现出较低的(de)融(róng)资成(chéng)本，优质(zhì)的(de)开发资(zī)源(yuán)和良好的不动产资产运营能力的多(duō)重(zhòng)竞争(zhēng)优势。”

　　“即使没(méi)有中(zhōng)特(tè)估，国(guó)央(yāng)企相较于民营地产公司也(yě)是(shì)更有(yǒu)优势的。”吕功(gōng)绩强(qiáng)调，“对于减值、土地资源债(zhài)权债务关系等问题(tí)，市(shì)场(chǎng)对民营房开企业的资产会有更多担(dān)忧(yōu)和质疑(yí)，所以在这(zhè)一轮(lún)行业出清(qīng)的过程中，央(yāng)国(guó)企相较于(yú)民企来说(shuō)估值(zhí)的修复更(gèng)明(míng)显(xiǎn)。中特估的角度从中长期的维(wéi)度看(kàn)，行业(yè)的逻辑在于集中度(dù)提升后，行业进入高质量发展(zhǎn)阶段，具(jù)备(bèi)较快速发展阶(jiē)段更稳定且可预期的(de)盈利和(hé)现金(jīn)流创造能力(lì)，以此带(dài)来估值(zhí)中枢(shū)的(de)提升，应该关注估值相对(duì)较(jiào)低，企业(yè)自身资产的质量好、运营能(néng)力(lì)强(qiáng)、可以创造(zào)持(chí)续现金流的企业。”

　　“存量时(shí)代中行业普涨的(de)概率比较(jiào)低，行业内部(bù)将出现分化，要(yào)关注将受益于行业集(jí)中度提(tí)升的头部(bù)公(gōng)司。”星石(shí)投(tóu)资首席研究官方磊也表示(shì)。

　　顺(shùn)应机构这一思路(lù)的话(huà)，或许还是保利发展、招商蛇口等(děng)国资(zī)背景龙(lóng)头前(qián)途更为(wèi)光明。不过(guò)国投瑞银基金投资(zī)部副总监(jiān)綦傅(fù)鹏表示(shì)：“需(xū)要(yào)客观地去持续观察国企央企在三个方面是否可以维持，首(shǒu)先是融资(zī)成本(běn)保持低(dī)位，其次是销售(shòu)份额持续提升(shēng)，再(zài)次是拿地份额持续提升。”

　　复苏(sū)速度缓慢

　　机构(gòu)需要多给一些(xiē)耐心

　　而《红周(zhōu)刊(kān)》也(yě)根据房企(qǐ)一季报梳理(lǐ)发现，对于2022年(nián)的业绩出现的整(zhěng)体下滑(huá)，2023年一(yī)季度的业绩(jì)分化(huà)更(gèng)趋明(míng)显，保(bǎo)利发展、滨江(jiāng)集团等房企(qǐ)营收(shōu)、净利均(jūn)实现了(le)业绩的回(huí)正(zhèng)，甚至是较大增(zēng)速的增长。而(ér)这些公司也(yě)是机构的重仓对象。

　　对此，知名房地产业内人士(shì)张宏伟向《红周(zhōu)刊》分析表示，业绩出现(xiàn)明显(xiǎn)改(gǎi)善的房企，主要(yào)是因为过去(qù)两(liǎng)三年时间，尤其是在2021年下半(bàn)年民营(yíng)房企不怎么投资拿地之后，国有(yǒu)企业仍在持续(xù)性地拿地，且主(zhǔ)要集(jí)中在核心(xīn)城(chéng)市，投(tóu)资力(lì)度较大。投(tóu)资(zī)的(de)驱(qū)动(dòng)能够推动(dòng)房(fáng)企销(xiāo)售业(yè)绩的增长，从而在(zài)2023年一季度市(shì)场恢复但(dàn)仍处于调整的过程中，能够保有一(yī)个正增长(zhǎng)。

　　不(bù)过张(zhāng)宏伟同时也提(tí)醒(xǐng)表示，在房地产的(de)复苏过(guò)程中，还面临着一些不确定(dìng)性(xìng)。其实整(zhěng)个(gè)市场(chǎng)从四月份开始又在往下掉(diào)。除了(le)杭(háng)州、成(chéng)都等极个别(bié)城市四月环比三(sān)月相(xiāng)对表现较好之外，包(bāo)括北京(jīng)、上海在内的绝(jué)大(dà)多数(shù)城市都出(chū)现环比下(xià)滑的情(qíng)况。而现在(zài)五月的市场表(biǎo)现也不太乐观。按照现在(zài)的经济状况(kuàng)、收入(rù)情(qíng)况，以(yǐ)及市(shì)场的去库存压力(lì)、企业的资金面压力，可能会出现，到六(liù)月份房企为(wèi)了(le)半(bàn)年报(bào)冲(chōng)业绩出现市场的(de)短期反弹外(wài)的一个市场乏(fá)力现象。也就(jiù)是说，第二(èr)季度(dù)、第三季(jì)度增长不确定性的压(yā)力(lì)仍旧较(jiào)大。

　　上海利檀(tán)投(tóu)资董(dǒng)事长(zhǎng)陈昊扬也向《红(hóng)周(zhōu)刊》指出，现在整(zhěng)个(gè)房地(dì)产以及其上(shàng)下游产业链的复苏速度都(dōu)比想象的要慢很多(duō)，我们要多给一些耐心，这(zhè)个时(shí)候(hòu)，在房地产以及上下游就不(bù)是赚(zhuàn)快钱(qián)的时候，只能赚(zhuàn)他基(jī)本面的钱。但这也意味着，只有极为少数的、做得比同(tóng)行好得多(duō)的企业，会伴(bàn)随整(zhěng)个行业(yè)的弱复苏，业绩会逐步(bù)体现(xiàn)出来。所以只能(néng)耐心地去(qù)等待它(tā)的基本面(miàn)不断地凸显出(chū)来，这需要时间(jiān)。

　　（本文已刊(kān)发于5月13日(rì)《红周刊》，文(wén)中提及(jí)个(gè)股仅为举(jǔ)例分析，不做(zuò)买卖推(tuī)荐。）

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