5月以(yǐ)来(lái)，房地(dì)产板块个股多(duō)出现(xiàn)小幅上(shàng)涨，截至(zhì)5月10日收盘，中信(xìn)房地产指数本月涨幅约为2％。而以公(gōng)募基金为代表的机构(gòu)对于这(zhè)一板块已经在悄然(rán)布(bù)局(jú)。数据显(xiǎn)示，以(yǐ)南方和(hé)华夏的两只老牌ETF基金为例，5月9日时所公(gōng)布(bù)的总份额均(jūn)较4月(yuè)28日时(shí)有小幅增长。根据基金一季报(bào)统计，龙头(tóu)与(yǔ)地方国(guó)企央企获(huò)得增持，持仓数量占流通股比重增幅五只个股分别(bié)为华发(fā)股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产(chǎn)+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公(gōng)、私募配(pèi)置(zhì)房地(dì)产或“底部回升”

　　行业红利时代已(yǐ)过 精耕(gēng)细作成共识

　　从公募基(jī)金对房(fáng)地产的配置看，2019年末，公募所持(chí)有的房地产行业(yè)标的(de)市值约1188亿元(yuán)，占其(qí)所(suǒ)持股票市值的4.66％左右(yòu)；2020年市场(chǎng)表现(xiàn)出色，但公募所持房(fáng)地产公(gōng)司市值在股票资产中的占(zhàn)比却断崖(yá)式(shì)下跌至1.85％；2021年，这一数值更是进一(yī)步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现(xiàn)了三年来的首次回升(shēng)，年底这一数值(zhí)从(cóng)1.56％升至1.65％。与此同时，公募对(duì)房地产行业的持(chí)股比例(lì)也同步(bù)回(huí)升，从2021年底(dǐ)的6.94％提高到2022年末(mò)的7.03％。

　　这样(yàng)的势(shì)头似乎在今年一季度得以延续。数据统(tǒng)计(jì)显示，公募重仓(cāng)持有房地产(chǎn)板块一(yī)季(jì)度市(shì)值TOP15门槛为1.6亿元(yuán)，较2022年四(sì)季度提升6.71％。持仓(cāng)市值(zhí)前五个(gè)股(gǔ)分(fēn)别为保利发展、招商蛇口、万(wàn)科A、华发股(gǔ)份、滨江集团，持仓市值占(zhàn)板(bǎn)块比重合计达(dá)47.29％，环(huán)比(bǐ)下降3.05％。

　　从中不难发现，公(gōng)募(mù)对于房地产(chǎn)的投资愈发有集中(zhōng)于龙头(tóu)的趋势。Wind显示，在(zài)公(gōng)募基金一季报汇总的重仓股(gǔ)中，房地产(chǎn)板(bǎn)块排名最高的是(shì)保(bǎo)利(lì)发展，在(zài)基金重仓第33位。排名第二的是招商蛇口，排在第78位。而老(lǎo)牌龙头股万(wàn)科A排在第96位。对比去年四季(jì)报，变化之处首先(xiān)在(zài)于几只(zhǐ)房地产龙头股从排位上看均有退步，尤其是万科最(zuì)为明(míng)显(xiǎn)；其次(cì)是金地(dì)集(jí)团退出百大之列。但考虑到房(fáng)地产是复苏链上最后一环(huán)，且首季并非行业销售旺(wàng)季(jì)，其传导到二级市(shì)场(chǎng)乃至机(jī)构持仓(cāng)上还(hái)需(xū)要时间周期。

　　形成共(gòng)识(shí)的是(shì)，经济圈判断房地产(chǎn)已经进入大分化时(shí)代，一二(èr)线(xiàn)城市好于三四线城市(shì)。而映(yìng)射到二(èr)级市场投(tóu)资上，配置房地产行业轻松收获行业(yè)贝塔的红(hóng)利期一去(qù)不返(fǎn)了(le)。“如果按(àn)照(zhào)产(chǎn)业(yè)周期(qī)来(lái)分(fēn)类，包(bāo)括房地产等几类行业在盖特(tè)纳(nà)曲线里属(shǔ)于成熟期(qī)或者衰(shuāi)退期的(de)行业，传统认(rèn)知上(shàng)没有什(shén)么投资机(jī)会的(de)。但(dàn)在(zài)这(zhè)几年特(tè)殊的行情里包(bāo)括煤炭、电(diàn)解铝等类(lèi)似的(de)行(xíng)业也出现了一些机会，背(bèi)后的逻辑是供给侧发生了更(gèng)大的变化。”一不愿具名的(de)上海公募基(jī)金(jīn)经理指出。

　　不过也有公募人士持谨慎乐观(guān)态度：“行业前几年17亿～18亿平(píng)方(fāng)米的(de)年销售面积很难再出现了，2022年光是居民存款数量增加了15万亿元。中国(guó)存量有(yǒu)400亿平方米(mǐ)建筑面积，考虑存(cún)量地(dì)产的更新，也有近10亿平方(fāng)米。需(xū)求端还(hái)需要有一定(dìng)的政策出(chū)来去刺激购房。”

　　宝(bǎo)盈基金房地产(chǎn)研究(jiū)员(yuán)吕(lǚ)功绩也指出：“时至今(jīn)日，无论从城镇化的进程，还是人均(jūn)住房面积（接近30平/人），我(wǒ)国均已告别住房短(duǎn)缺时代(dài)，而目前居民的杠(gāng)杆率和(hé)房价收入也(yě)不(bù)支撑每年(nián)18万亿元(yuán)的销售额，以及过快上行(xíng)的房价，因而行业高(gāo)增(zēng)的时代(dài)已(yǐ)经过去(qù)，未(wèi)来行(xíng)业的需求或将回落，在(zài)此过程中，伴随着地产的高(gāo)杠杆属性，就很容易出现信(xìn)用风(fēng)险问题（类似2022年的(de)民营地(dì)产爆雷(léi)），行业(yè)进(jìn)入到供给侧出清的过程。这(zhè)个过程中，综合竞争力(lì)强的公(gōng)司就能(néng)够通过大(dà)鱼(yú)吃(chī)小(xiǎo)鱼的方式(shì)，获得市占率的(de)提升。当行业需(xū)求见顶回落时，行业的贝塔已经(jīng)过(guò)去了，但不代(dài)表没有投资(zī)机会，机(jī)会在于城市、位置、产品的阿尔法(fǎ)，而对应到股票投资，就是(shì)强竞争力公司(sī)的阿尔法。”

　　或许也是基于这样的认识(shí)转变，精(jīng)耕细作(zuò)个股成(chéng)为公(gōng)募乃至整体机构的务实(shí)之举。

　　机构配置房地产“风物长宜放眼量”

　　头部央国企、优质区域性标的(de)成(chéng)香饽饽

　　5月以来，房地(dì)产板块个股(gǔ)多(duō)出现小幅上涨，截至(zhì)5月10日收盘，中信房地产指数本月涨幅(fú)约为2％。从具体的(de)个股来看，《红周刊》利用Wind统计申万(wàn)房地产(chǎn)板块个股，在纳入(rù)统计的124只房地产类标的股中，本月以来实现股价(jià)上(shàng)涨的达到了81家。

　　其中，上述(shù)时间段恰好排名前五的公司月内(nèi)涨幅超过(guò)了(le)10％，它们分别是上实发展、浦(pǔ)东金桥(qiáo)、*ST泛海(hǎi)、华夏幸福、荣安地产。排名(míng)第一的上实发展，五一假期归来后(hòu)日成交量明显放大(dà)，4日、5日连续两个交易日收出(chū)涨停。从该(gāi)股的基本(běn)面(miàn)来看，上(shàng)实发展的主营业务(wù)为(wèi)房地产开发与经营。公司的主要(yào)产品(pǐn)及服务为房(fáng)地产销售、房地产(chǎn)租(zū)赁、物(wù)业(yè)管(guǎn)理(lǐ)服务(wù)、工(gōng)程项目、酒店(diàn)经营(yíng)。从业绩数据来看，2022年(nián)，其实现营业收入52.48亿(yì)元，比上期减少47.85％，归母净(jìng)利润(rùn)1.23亿元(yuán)，同比下(xià)降(jiàng)33.24％。2023年(nián)第一季度，其实现(xiàn)营业(yè)总收(shōu)入27.87亿元，同比(bǐ)增长183.02％；归(guī)母净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不(bù)过从十大流通(tōng)股股东来看，各(gè)类(lèi)机构都有(yǒu)对其布局的例子。以3月31日时的首季十(shí)大流通股股东来看， 具体包括公(gōng)募的上银基(jī)金、私(sī)募的迎水文龙、中(zhōng)央汇(huì)金(jīn)、长城资(zī)产管理公司等都(dōu)跻身前十的行列(liè)。

　　巧合的是，涨幅(fú)暂时排名第二的浦(pǔ)东金桥也(yě)是上海(hǎi)本地(dì)房企(qǐ)，其第一(yī)季(jì)度的收入利润规模大幅度复苏(sū)。究其原因，一(yī)方面是该公司(sī)后疫情(qíng)时代出租率复苏至近年来最高，另(lìng)一方面则是公司拿地(dì)结算持续性向好，从数字上看，一季度新增(zēng)虹(hóng)口135、138住宅地块，总建筑面积约54万平方米。

　　在这样的业绩(jì)势头向好(hǎo)背景(jǐng)下，自然也吸引了(le)知名机构在其中持续驻足。从(cóng)第一季度十大(dà)流(liú)通股股东来看，知名私募(mù)高毅邓晓峰(fēng)的两只(zhǐ)产品依然在(zài)前十中，这也(yě)是连(lián)续第(dì)三个季度(dù)他(tā)有的两只产品杀入前十。同(tóng)时榜单中(zhōng)还(hái)有一支大名鼎鼎的(de)QFII阿布扎比投资局，其当季还小幅增(zēng)加了持股(gǔ)。

　　除去上述(shù)xl是多大码的衣服 xl可以穿到多少斤两家上海区域性地产公司外，荣安(ān)地(dì)产则是主要布局在深圳(zhèn)的地产公司，一季报交出(chū)的也是一份(fèn)报(bào)喜的成(chéng)绩单：首季公司实(shí)现营业(yè)收入51.85亿(yì)元，同比增长35.51％。归属于上市公司股东(dōng)的(de)净利润6.48亿元，同(tóng)比增(zēng)长31.27％。

　　从机构(gòu)态度来看(kàn)，《红周刊》注(zhù)意(yì)到两只(zhǐ)公募指基首(shǒu)季新杀入十大(dà)流通股股东行列。具体说来(lái)， 南方中证全指房(fáng)地(dì)产ETF上(shàng)榜排名第七位，富国(guó)中证指数1000增强则排名(míng)第(dì)九位，此(cǐ)外联袂出现的机(jī)构还有QFII高盛国(guó)际和私募迎水聚宝。

　　接受《红周刊(kān)》采(cǎi)访时，兴证全球基金相关人士(shì)分析：“经(jīng)历过(guò)行(xíng)业洗牌(pái)和兼(jiān)并重组后，龙头的价值(zhí)更(gèng)为笃定突出；从拿地端(duān)看(kàn)，2022年土地市场大幅降温，优质土地供给较多(duō)（券商(shāng)测算(suàn)对应潜在毛(máo)利率在(zài)25％以上，目前(qián)房企(qǐ)的利润率(lǜ)仅20％），绝大(dà)多数(shù)房(fáng)企受限于(yú)信用问题或者资金紧张没法(fǎ)拿地(dì)，龙(lóng)头房企趁机获(huò)取低成本土地，龙头(tóu)房(fáng)企(qǐ)的拿地力(lì)度(dù)（拿(ná)地金额/销售金额）基本在30％以上；从融资上看，龙头房企杠杆率较(jiào)低(dī)，净(jìng)负债(zhài)率基本在(zài)70％以下，而其(qí)他(tā)房企的净(jìng)负债率普遍都在(zài)100％以上，加杠杆(gān)空间(jiān)有限，从(cóng)融资成本看(kàn)，龙头房企的融(róng)资成(chéng)本不断下滑(huá)，基本在3％、4％左(zuǒ)右；对(duì)应(yīng)到2023年的(de)销(xiāo)售，龙头房(fáng)企明显(xiǎn)跑(pǎo)赢行业，1～4月百(bǎi)强房企的销售(shòu)额增速为(wèi)9％，而TOP14的(de)销(xiāo)售额(é)增(zēng)速为29％。”

　　需要强调的是，在当前(qián)中特估的(de)浪(làng)潮(cháo)下，央国企地产股或存在发展的大好(hǎo)机会。中信(xìn)证券(quàn)指出：“房地产行业的结构(gòu)性机会依然存在(zài)，少部分公司尤其是央(yāng)企占据显著(zhù)优势，其(qí)主要又体(tǐ)现为库存的(de)优势。央(yāng)企地产公司(sī)，现阶(jiē)段表现(xiàn)出较低的融资成(chéng)本，优质的开发资源和良好的不动(dòng)产资产运营(yíng)能力的多重竞(jìng)争(zhēng)优势。”

　　“即使没有中(zhōng)特估，国央企相(xiāng)较于(yú)民营地产公司(sī)也(yě)是更有(yǒu)优势的。”吕功绩强调，“对于减值、土地资(zī)源债权债务关系(xì)等问(wèn)题，市场对民营房开(kāi)企业的资产会有更多担(dān)忧和质疑(yí)，所以在这一轮行业出(chū)清的(de)过程中，央国企相(xiāng)较于民(mín)企来说估值的修复更明显。中特估的角度从(cóng)中长期的维度看，行(xíng)业的逻辑在于(yú)集中(zhōng)度提升后(hòu)，行业进(jìn)入高质量发展阶段，具备较(jiào)快(kuài)速发(fā)展阶段更(gèng)稳定且可预(yù)期的盈(yíng)利(lì)和现金流创造能力，以此带来估值中(zhōng)枢的(de)提升(shēng)，应该关注估值相(xiāng)对较(jiào)低，企业自(zì)身资产的质量好、运营能力强、可(kě)以创造(zào)持续现金流的企业。”

　　“存量时代中行业普涨的(de)概率比较低，行(xíng)业内部(bù)将(jiāng)出现分化，要关(guān)注(zhù)将受益(yì)于行业集中度提升的头(tóu)部公司。”星石投资首席(xí)研究官方磊也(yě)表示(shì)。

　　顺应机构(gòu)这xl是多大码的衣服 xl可以穿到多少斤(zhè)一思(sī)路的话，或许还是保利发展、招商蛇口等国资背(bèi)景龙头前途更为(wèi)光明(míng)。不过国投瑞(ruì)银基(jī)金投资(zī)部副总监綦傅(fù)鹏表示：“需要(yào)客观(guān)地去(qù)持续观(guān)察国企央企在三个方面是否可以(yǐ)维持(chí)，首先是融资(zī)成本保持低位，其次是(shì)销售份额持续提升(shēng)，再次是拿地份额持续(xù)提升。”

　　复苏速度(dù)缓(huǎn)慢

　　机(jī)构需要多给一些耐心

　　而《红周刊》也根据房企一季报梳(shū)理发现，对于2022年(nián)的业绩出现的整体下滑(huá)，2023年一季度的业绩(jì)分(fēn)化更(gèng)趋(qū)明显，保(bǎo)利(lì)发展、滨江集团等(děng)房企营收、净利(lì)均(jūn)实现了(le)业绩的回(huí)正，甚至是较大增速(sù)的增(zēng)长。而这(zhè)些(xiē)公司也是(shì)机构的重仓对象。

　　对此，知(zhī)名房地(dì)产(chǎn)业(yè)内人士张宏伟向《红周刊》分析表示，业绩(jì)出(chū)现明显改善的房企，主要是因为过去两(liǎng)三年时间，尤其是在(zài)2021年下半年民(mín)营(yíng)房企不怎么投资拿地之(zhī)后，国有企业仍在持续性地拿地，且主要(yào)集中在核心城市(shì)，投(tóu)资(zī)力度较大。投资的(de)驱动能够推动房企销售(shòu)业(yè)绩的增长，从(cóng)而在2023年一季度市(shì)场恢复但仍处于(yú)调(diào)整的(de)过(guò)程(chéng)中(zhōng)，能够保有一(yī)个正增长。

　　不过张宏伟同时也提(tí)醒表示，在房地产的复苏过(guò)程中(zhōng)，还面临着一些(xiē)不确定性(xìng)。其实(shí)整个市场从(cóng)四月份开始(shǐ)又在往下掉(diào)。除(chú)了杭(háng)州、成都(dōu)等极个别城市(shì)四月环比三月相对表现较好之外，包(bāo)括(kuò)北京(jīng)、上海在内的绝大多数城(chéng)市(shì)都出现环(huán)比下滑的情(qíng)况。而现(xiàn)在五月(yuè)的市场表现(xiàn)也(yě)不(bù)太乐观(guān)。按照(zhào)现在(zài)的(de)经(jīng)济(jì)状(zhuàng)况(kuàng)、收入情况，以及市(shì)场的去库存(cún)压力、企业的资金面压力，可(kě)能会出现(xiàn)，到六月(yuè)份(fèn)房(fáng)企为(wèi)了半年(nián)报冲业绩出现市场(chǎng)的(de)短期反弹外的一个(gè)市场乏(fá)力(lì)现象。也就是(shì)说，第二季度(dù)、第三季度增长不确定性(xìng)的压力仍旧较大。

　　上海利檀投资董事长(zhǎng)陈昊扬也向《红周刊》指(zhǐ)出，现(xiàn)在整(zhěng)个房地产以及其上下游(yóu)产业链(liàn)的复苏速度都比想象的要(yào)慢(màn)很多，我(wǒ)们要多给一些耐心，这个时候，在房地产以及上下游(yóu)就不是(shì)赚快钱的时候，只能赚(zhuàn)他基本面的钱。但这也意(yì)味着，只(zhǐ)有极为少数的、做(zuò)得比(bǐ)同行好得多的企(qǐ)业，会(huì)伴随整个行业(yè)的弱复苏，业绩会(huì)逐步体现(xiàn)出来。所以只(zhǐ)能(néng)耐心地去等待它的基本(běn)面不(bù)断地(dì)凸显出来，这需要(yào)时间(jiān)。

　　（本文已刊(kān)发于5月13日《红周(zhōu)刊》，文中提及个股仅为举例分析，不做买卖(mài)推(tuī)荐(jiàn)。）

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