文：任(rèn)泽(zé)平(píng)团队　　

　　导(dǎo)读

　　是该取消(xiāo)预售制(zhì)了。 1月17日(rì)召开的全(quán)国住(zhù)房和城乡(xiāng)建设工作会议提出“有(yǒu)条件的可以进行现房(fáng)销售”，不足一个月时间，已有山(shān)东、安徽、河南(nán)、四(sì)川、广东等地明确表态，试点现(xiàn)房销(xiāo)售。

　　1、是该取(qǔ)消商品房预(yù)售制了，用你(nǐ)的钱(qián)，建(jiàn)你(nǐ)的房子，还烂尾了(le)，这(zhè)是对购房(fáng)者(zhě)的不公平。以后(hòu)谁有钱谁建房，没钱(qián)没实力的(de)别建了，不能把包袱甩给老(lǎo)百姓(xìng)和社会，这是房地产从大开(kāi)发时代步入高质(zhì)量发(fā)展阶段(duàn)的(de)必然趋势(shì)，也是对购房老百(bǎi)姓的最大保护。98年房改时，全国缺房(fáng)子，开发商缺钱，预(yù)售制是权宜之(zhī)计，现(xiàn)在全国套(tào)户比超过1，从大(dà)开发进入存量时(shí)代，对购(gòu)房民(mín)众不(bù)公平的(de)预售制已经(jīng)过时了，该取消了(le)，改为现房销售(shòu)。以后一手交钱(qián)，一手(shǒu)交房，天(tiān)经地义(yì)。当然二次房改(gǎi)是个技术活，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组房(fáng)企债(zhài)务、恢复(fù)市(shì)场(chǎng)信(xìn)心以及长(zhǎng)效机(jī)制(zhì)，长效(xiào)机制四大关键是(shì)推动城市群(qún)战略、人地挂钩、金融中性稳定(dìng)和房(fáng)地产(chǎn)税(shuì)。如果按照经济规律(lǜ)办事，中国(guó)一定能实现(xiàn)房地(dì)产(chǎn)软着陆和长期平稳(wěn)健康发展，跨过这道关，解好这道(dào)世界(jiè)难题。

　　2、为什么要取(qǔ)消(xiāo)预售制、改为(wèi)现房销(xiāo)售？大家(jiā)想(xiǎng)想，绝大部分商品(pǐn)是一手交钱一手交货，预售(shòu)制是对(duì)购(gòu)买者的单(dān)方面不(bù)公平制度，购房老百姓几(jǐ)乎承担了(le)所有(yǒu)商品不能交付的风险。从个人(rén)层面看，预售制对(duì)购房者非常不公平，比如(rú)，交房等待期一(yī)般为(wèi)两年，在此期间，购(gòu)房者不仅承(chéng)担银行利息，还(hái)要承(chéng)担延迟交房、房屋质量、房产(chǎn)证延期办理甚(shèn)至不能交房的(de)风(fēng)险。从(cóng)行业层面看，预售制(zhì)助推部分房企过度举债、高杠杆(gān)扩张(zhāng)，若遇到下行周期，会引发(fā)资金(jīn)链断裂、项目搁(gē)置等系列风险(xiǎn)。取消预售制，改为现(xiàn)房销售，这(zhè)样有助于落(luò)实中(zhōng)央(yāng)房住(zhù)不炒(chǎo)精神、有助于保障购房老百姓(xìng)权(quán)益、有助于房企稳(wěn)健(jiàn)发展，一举多得，谋(móu)划长远。

　　3、为什么建(jiàn)议取消预售制(zhì)度？预(yù)售制度怎(zěn)么(me)来的(de)？国(guó)外(wài)什么情况？简单科普(pǔ)一(yī)下：商(shāng)品房预售最(zuì)早源于(yú)中国香港，俗(sú)称卖(mài)楼花，卖期(qī)房，是一种开发商(shāng)放杠杆的方式。98年房改，由于商品(pǐn)房短缺，房企(qǐ)缺资金，借鉴中国香港，引入了商品房预售制度。其实，当前(qián)世界不少国家存在预(yù)售(shòu)制。但是，重点来了！发达国家一般有严格的监管保(bǎo)障措施(shī)，开(kāi)发商(shāng)在项目获得政府(fǔ)批准(zhǔn)后才可以开始销售，买家在购买(mǎi)期房(fáng)后(hòu)并(bìng)非像中国一样(yàng)在支付完首付款后从银行(xíng)一(yī)次性(xìng)贷款支付剩余全部房款(kuǎn)，而是根据开发商工程进度在完(wán)全交房(fáng)前进行(xíng)分期支付(fù)。所以，预售制度是需(xū)要(yào)严格的资金监管、分(fēn)期支付以及违约处罚措施作(zuò)为保(bǎo)障的，如果没有(yǒu)这些保障措施，一定会(huì)触发(fā)风险，对购房民众不公(gōng)平，所以不如(rú)借机取消预(yù)售制度，以(yǐ)后改为(wèi)现房销售。客观讲预售(shòu)制度(dù)有(yǒu)一定历史阶段性(xìng)，现在中国(guó)住房(fáng)进入存(cún)量(liàng)时代，取消预售制度有助(zhù)于降(jiàng)负债降杠(gāng)杆(gān)，不再把烂尾风险甩给老百姓和(hé)社会，当然这(zhè)需要配套房企债务重组、复工保交楼、恢复市场信心和(hé)房地产(chǎn)长效机制。这是个技术(shù)活，只(zhǐ)要(yào)坚持市(shì)场化改革，中国一定能(néng)化(huà)解这(zhè)个(gè)难题，让房地(dì)产(chǎn)回归实体(tǐ)经济和居住属性，安居乐业。

　　4、简单(dān)讲，如(rú)果(guǒ)取消预售制，改(gǎi)为现(xiàn)房销售，开发商将(jiāng)拼(pīn)的不是五(wǔ)花八门(mén)、眼花(huā)缭(liáo)乱、不知道(dào)能不能兑现的营(yíng)销(xiāo)手(shǒu)段，而是所见即所得的过硬(yìng)的产品质(zhì)量(liàng)和诚(chéng)信，这才(cái)是对购房民众的最根本最实质的保障(zhàng)，这样将(jiāng)极大的提升开发商(shāng)的建筑质量，实现良币驱逐劣币。所(suǒ)有(yǒu)商业(yè)的本质(zhì)是向(xiàng)善，是(shì)以客户为中心，房地产也(yě)不(bù)能例外，老百姓买(mǎi)房子是天大的事，烂尾毁三代，好房幸福一(yī)家人。从这个角度，取(qǔ)消预售制、实(shí)施现房(fáng)销售是实现老百姓(xìng)安居乐业、社会(huì)长(zhǎng)治久安、行业(yè)企(qǐ)业健康(kāng)发展的重大措施。在当(dāng)前(qián)的情况下(xià)，取消预售制要结合稳楼市、房地产软着陆、打通金融支持当(dāng)期三好生、新模(mó)式等(děng)综合(hé)施策。

　　作(zuò)者(zhě)十年前(qián)在国务院发(fā)展研究(jiū)中心参与财(cái)税(shuì)改革(gé)方案(àn)研究时(shí)，对(duì)预售制、房地产(chǎn)税、人地挂钩、金融稳(wěn)定、房企(qǐ)杠(gāng)杆率等进行过长(zhǎng)期系(xì)统的专(zhuān)项研究。（参(cān)考(kǎo)后来形成(chéng)的专著(zhù)《房(fáng)地产(chǎn)周期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中(zhōng)国(guó)内地商品房(fáng)预(yù)售制的前世今生

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房(fáng)需求大(dà)、供给量(liàng)少，引进“卖楼花”模(mó)式，形(xíng)成“中国内地版预售制(zhì)”

　　1.3 预售制推动城市化进程(chéng)，但(dàn)背后潜藏的风险(xiǎn)确实存在(zài)

　　2 国际经(jīng)验

　　2.1 美国(guó)：交付前预售资(zī)金第(dì)三方全程监管，交付时开发商凭(píng)验收(shōu)凭证取得房款

　　2.2 德国：可零首付(fù)购房(fáng)，提供期房烂(làn)尾(wěi)险(xiǎn)

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日(rì)本：为规范(fàn)期房交(jiāo)易立(lì)法(fǎ)，设置期房预付款(kuǎn)保全(quán)措(cuò)施

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享1年保修(xiū)期后付尾款

　　3 启示

　　正文(wén)

　　1 中国内地商品房预售(shòu)制的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分(fēn)层(céng)销售+“按揭”，霍(huò)英东创(chuàng)造“卖楼花(huā)”模式

　　二十世纪五(wǔ)十年代在中(zhōng)国(guó)香港，楼宇出租是地产行业(yè)盛行的方(fāng)式，但有着(zhe)转让难、出租资金(jīn)周转期长(zhǎng)等问题(tí)，分层销售孕育而生。20世纪50年代，中国香港还未(wèi)推(tuī)行公共房屋制度，许(xǔ)多(duō)人栖身(shēn)于木屋(wū)或者其他临时(shí)住宅，住(zhù)房(fáng)的需(xū)求是(shì)相当(dāng)高，不过大多数居民的储蓄很少(shǎo)。当时楼宇买卖多数(shù)以一整(zhěng)栋楼为单位，需要雄厚的(de)资金实力才能购买。虽然楼宇出租(zū)是中国香港(gǎng)地产行业盛行的方式，但有着转(zhuǎn)让难、出(chū)租资(zī)金(jīn)周转(zhuǎn)期长等问题(tí)。针对这一系列问题，不少地产商开始探求(qiú)新的方式(shì)，如把楼宇(yǔ)契约切开，即(jí)“分契”，然后将(jiāng)楼(lóu)宇分层出(chū)售。这模式(shì)一经推行，购买(mǎi)楼宇(yǔ)的市民数量有所增加，开发商资(zī)金周转加快。

　　在分(fēn)层(céng)出售的基础(chǔ)上，将“按揭”模(mó)式(shì)引入房地产(chǎn)销(xiāo)售(shòu)，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模式。1953年底霍英东创(chuàng)办立信(xìn)置业有(yǒu)限(xiàn)公司，凭借商业(yè)直觉(jué)和(hé)多年经营杂(zá)货铺(pù)、海上(shàng)驳运业务的经验(yàn)，对(duì)于商品流通、资金周转有着独到的见(jiàn)解(jiě)，在努(nǔ)力寻求方法加快自身资金周转。当时(shí)其在购(gòu)下九龙的一块(kuài)地盘后，除了(le)分层出售、还印发售楼说明书，上(shàng)有文字详尽说明(míng)楼宇的地势环境、建(jiàn)筑材料、分层(céng)价格、订购方(fāng)法(fǎ)等。此外，“卖(mài)楼花”是另外一个亮点，即先收取买家的订金，采(cǎi)用类似(shì)租金的分期付(fù)款形式(shì)，等新(xīn)楼落(luò)成时(shí)，收齐买家的(de)钱，买(mǎi)家就拥有了自(zì)己的房(fáng)产。这(zhè)种方式减轻了民众(zhòng)购房(fáng)的资(zī)金压力，加速了房屋的建造和销(xiāo)售，也解(jiě)决了制造商的(de)资金问题，降低投(tóu)资(zī)风险，在当(dāng)时可谓(wèi)是“双赢”的举措。“预售楼(lóu)花+分(fēn)期付款(kuǎn)”的销售模(mó)式(shì)成为当时中国香港房(fáng)地产市(shì)场(chǎng)的一大特色，纵观中国香(xiāng)港房地产市场的改革(gé)，“卖楼花”模式高效率地解决了核(hé)心的(de)住房供不应求的问(wèn)题，使房市(shì)发展进入新(xīn)阶段。

　　预售楼花模式推动了中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港楼市几十年繁(fán)荣，但期间也出(chū)现(xiàn)过“烂尾楼”的情况，但(dàn)监(jiān)管(guǎn)部门(mén)不断完善、规范(fàn)化，建立(lì)健全的监管机制(zhì)，促(cù)进(jìn)市(shì)场(chǎng)健康发展。例如，1960年，位于大(dà)角(jiǎo)咀的一个(gè)楼盘因建筑费用超支(zhī)停工，出(chū)现“烂尾”情况。在(zài)1961年后，中国香港(gǎng)管(guǎn)理部门提(tí)升了对于预售(shòu)楼花(huā)制度的监管，即要求开发商在预(yù)售前，确(què)保地价款(kuǎn)已经全部(bù)支付，还要证明自(zì)身有资金等(děng)能(néng)力把项目完成，资(zī)金(jīn)需(xū)放入律师所托管，支取时需律(lǜ)所(suǒ)和建筑(zhù)师的核准(zhǔn)。为(wèi)了(le)防止开(kāi)发商、律(lǜ)所、建筑师等造假，套取监管账户资金，中国香(xiāng)港要求律师行在银(yín)行开(kāi)设的信(xìn)托账户（监管账户(hù)）、开发商操作等采取全(quán)透明化机制，且银行的责任(rèn)上升，如(rú)出现房(fáng)屋(wū)“烂尾”情况，银(yín)行将成最(zuì)大风险(xiǎn)方，后续需自身推(tuī)动项目完工。随着监管体系(xì)逐步完善(shàn)，出现“烂(làn)尾”的现象较少(shǎo)。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼花”模式(shì)，形成“中国(guó)内(nèi)地版预售(shòu)制”

　　二(èr)十(shí)世纪九(jiǔ)十年代(dài)，中国内地面临住房需求(qiú)大(dà)和供给量短缺问题，引入“卖(mài)楼花”制度。建国(guó)以来，中(zhōng)国内地优先发展重工业，强调基础建设(shè)，这一导向(xiàng)使前(qián)期(qī)发展工业(yè)化(huà)的进程大于城(chéng)市(shì)化进(jìn)程，唯(wéi)有解(jiě)决住(zhù)房基础等城市化配(pèi)套问(wèn)题(tí)，才能进一步(bù)推进城市化。但当时(shí)推行的(de)是“统一管理，统(tǒng)一分配(pèi)，以租养房”的福利分房(fáng)制度，住房市场(chǎng)发展起步较晚、增速(sù)较慢，福利分房制度(dù)也出现了(le)分配(pèi)不公、效(xiào)率低(dī)、配(pèi)套(tào)差等问(wèn)题，因此福利(lì)分(fēn)房制度(dù)不再适(shì)用于当时的国情。叠加房地产(chǎn)市(shì)场(chǎng)面临商品房的需求量(liàng)大(dà)，而社(shè)会缺少大型房(fáng)地产开发商(shāng)，商品房供(gōng)应量(liàng)小(xiǎo)的困(kùn)境，此时引入(rù)中国香港(gǎng)的“卖楼花”模式无疑是(shì)对内地房(fáng)地产市场的(de)一针强心剂。从1994年起，中国内地逐(zhú)步引进中(zhōng)国香(xiāng)港预售(shòu)商品房制度，先后出(chū)台多项文件，大力支(zhī)持(chí)国内房地产市场改革(gé)。例如，1998年，国务院出(chū)台《关于进一步深化(huà)城镇住房(fáng)制度改(gǎi)革(gé)，加快住房(fáng)建(jiàn)设的通知》文件，决定停止住房无偿(cháng)实物分配，逐(zhú)步实行(xíng)住房分配货币化、住(zhù)房供给商品化、社会(huì)化的住房新体制(zhì)，从计(jì)划(huà)经济(jì)下的福利分房(fáng)转向市场经(jīng)济的商品(pǐn)房。房地产(chǎn)市场采用预售制，允许开(kāi)发商卖期(qī)房，解决了房企缺少资金和开发(f733是什么意思ā)时(shí)间周期长(zhǎng)的两大难题，开发商以预售款撬动下一个项目的开(kāi)发，形(xíng)成滚动开(kāi)发模式，住房供应(yīng)速(sù)度加(jiā)快。自此中国(guó)内地开始房改货币化，中国人(rén)民银行等多方迅速出台相关的信贷政(zhèng)策(cè)，支持购(gòu)房(fáng)者(zhě)，极大作用推动了(le)房地产(chǎn)市场(chǎng)的发(fā)展。

　　引入中国香港“卖楼(lóu)花”模式后，经调整形成契合(hé)中国(guó)内地(dì)的(de)商品房预售制度。预(yù)售制的(de)初衷(zhōng)是(shì)为了缓解房(fáng)企(qǐ)资金压力(lì)，加快(kuài)城镇住房建设。具体来(lái)说，是指房(fáng)地(dì)产开(kāi)发企业将正在建设中的房屋(wū)预先(xiān)出(chū)售给购(gòu)房者，由购房者支付定金或房款(kuǎn)的行为。区别于中国(guó)香港，在中(zhōng)国内地实践(jiàn)过程中，商(shāng)品房预售流程为(wèi)：房(fáng)地产开发商(shāng)办(bàn)理预售许可证(zhèng)-签订商(shāng)品(pǐn)房买卖合同(tóng)-进(jìn)行备案登记(jì)和(hé)预告登记-交(jiāo)付房屋。在购房过程中，购房(fáng)者需要一次性付(fù)清首付款，并采用银行贷(dài)款的形式一次性付(fù)清剩余(yú)房款，换(huàn)言之，房屋未建成，开发商可能已拿到了(le)全部(bù)购(gòu)房款，这点与中国香(xiāng)港的按(àn)照(zhào)工(gōng)程进度(dù)付(fù)款有所不同。对中(zhōng)国内地的开发商而言，预售(shòu)制(zhì)商品房也开启了高周转、高杠杆的运(yùn)作模式。

　　1.3预售制推动城市化(huà)进程，但背后(hòu)潜藏的风险(xiǎn)确(què)实存在

　　作为(wèi)中国内(nèi)地商品房销售的最主要方式，预售制极大缩短(duǎn)房(fáng)企(qǐ)现金(jīn)回(huí)笼周期，同时增加市场商品房供应，推动了城镇化(huà)发展进程。预(yù)售(shòu)制在过去20多年(nián)对中(zhōng)国内地房地产市(shì)场(chǎng)的(de)稳步(bù)发展起(qǐ)到了重(zhòng)要作(zuò)用，不仅解(jiě)决了(le)房地(dì)产市场快速发展阶段的资(zī)金需求(qiú)，也提高(gāo)了(le)居民居住水(shuǐ)平，中(zhōng)国(guó)内(nèi)地城(chéng)镇居民(mín)从(cóng)筒子楼住到住宅小区，从全民蜗居到基本适(shì)居，住房事业取得巨大进步，数十年时(shí)间走完发达国家(jiā)几(jǐ)百年城镇化路程。改革开放以来，城镇化(huà)进程(chéng)进(jìn)入快速(sù)发展时期。1978-2021年，城镇人口(kǒu)由1.7亿人增长至9.1亿人，43年(nián)间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面积由7438平方(fāng)公里(lǐ)增(zēng)长至60721平方公里，增长7.2倍。根(gēn)据我(wǒ)们发布(bù)的(de)《中国住房(fáng)存量报告：2021》测算，1978-2020年(nián)中国(guó)内地(dì)城镇住宅存(cún)量从不到14亿(yì)平(píng)增至313.2亿(yì)平(píng)，城(chéng)镇人均住房(fáng)建筑面积从8.1平方(fāng)米增至34.7平方米，城镇住(zhù)房套数(shù)从约3100万套增至(zhì)3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售(shòu)制在当前已(yǐ)成(chéng)为中(zhōng)国内地商(shāng)品房(fáng)销(xiāo)售最主(zhǔ)要(yào)方式，2005年中(zhōng)国内地商品住宅期房(fáng)销售面积占总销售面积的比重(zhòng)为63％，而2021年期(qī)房累计销售面(miàn)积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预(yù)售制也(yě)推(tuī)动了中国内地房地产行业的发展。中国内地(dì)房(fáng)地(dì)产历经二十多年长(zhǎng)周(zhōu)期繁荣，行业各项指标大幅增长。1999-2021年，房屋新开工(gōng)面积从2.2亿平(píng)增(zēng)至19.9亿(yì)平，累计上涨8.2倍，年复合增(zēng)速10.6％。房地产开发投(tóu)资完成额(é)从0.4万亿元(yuán)增至14.8万亿(yì)元，累计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销售面积和销售(shòu)金额分(fēn)别从(cóng)1.5亿平增至17.9亿(yì)平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复合增速(sù)12.1％、21％。伴(bàn)随(suí)房(fáng)地产(chǎn)业的(de)快速(sù)发展，房地产(chǎn)企业从无到有、从国企(qǐ)先行到民(mín)企崛起，队伍逐渐(jiàn)壮(zhuàng)大。2018年，房地(dì)产(chǎn)企业数量达9.8万个，比(bǐ)1998年的2.4万个增长(zhǎng)3.1倍。

　　二十年来房地产也(yě)成为拉动中国内(nèi)地经(jīng)济高增长的火(huǒ)车(chē)头。

　　1）从(cóng)经济增长渠(qú)道，房地产(chǎn)带(dài)动的(de)上下游(yóu)产业链特别长(zhǎng)，高(gāo)达50多个行业(yè)。2020年房地产及其产业链占GDP的(de)17.2％（完全贡献），其中房地产业增加值占(zhàn)GDP的7.3％（直接贡献），房地产(chǎn)带动产业链占GDP的9.9％（间接(jiē)贡献），其中房地产对金融、批发、建材的带动最为明(míng)显。

　　2）从投资渠道，2020年房(fáng)地产完全拉动的投资占全社会固(gù)定(dìng)资产投资的51.5％，其(qí)中，房地产开(kāi)发投资占固定资(zī)产投资的27.3％。

　　3）从金(jīn)融(róng)渠(qú)道(dào)，从(cóng)房地产贷款(kuǎn)占银行各项(xiàng)贷款余额(é)的比重(zhòng)看，2021年12月为27.07％，如(rú)果加(jiā)上(shàng)信托等通道业务(wù)，占比超(chāo)过三(sān)分(fēn)之一。从房地产(chǎn)融资存量占(zhàn)社融存量比(bǐ)重看，2021年(nián)12月占比(bǐ)为18.76％。如果房企大面(miàn)积(jī)违约，将导致银行不(bù)良率(lǜ)大(dà)幅(fú)上(shàng)升。

　　4）从(cóng)居(jū)民财富效应渠道，根据我(wǒ)们的《中国住房市值(zhí)测算报告(gào)》，2020年中(zhōng)国住(zhù)房市值为62.6万亿美(měi)元，大于美(měi)国的33.6万亿美元、日(rì)本的10.8万亿美元(yuán)、英(yīng)法德三(sān)国(guó)合计的31.5万亿美元。从住房市值占股(gǔ)债房市值的(de)比(bǐ)例看，2020年中国为(wèi)66.6％，高(gāo)于美国(guó)的(de)27％、日本的37％、英(yīng)国的49％、法(fǎ)国的56％、德国的(de)64％。中国(guó)住房(fáng)市(shì)值与股(gǔ)债房市(shì)值的(de)比例较高，主要是因(yīn)为住房市值高，以及中国资(zī)本市场发育尚不成(chéng)熟，直(zhí)接融资比例较低，股票、债券市(shì)值(zhí)较低，居(jū)民投资(zī)渠(qú)道(dào)缺乏。

　　不可否认，预售制背后(hòu)潜藏(cáng)的风险确实存在，当前的负面效应愈发凸显。

　　从个人(rén)层面看，绝大(dà)部分(fēn)商(shāng)品是一手交(jiāo)钱一手交(jiāo)货(huò)，预售制是(shì)对(duì)购买者(zhě)的单方面不公平(píng)制(zhì)度，购(gòu)房老百姓几乎承担(dān)了(le)所有商(shāng)品不(bù)能交付的风险。比如(rú)，交房等待期一般为两年(nián)，在(zài)此期(qī)间，购房者不仅承担银行(xíng)利息(xī)，还(hái)要承担延迟交房、“一房二卖”、房屋质(zhì)量(liàng)、房产证延(yán)期(qī)办(bàn)理甚至不能交房等风险(xiǎn)。另外，购房者和开发商之间的购房合同、购房者和银行的按揭贷款合同(tóng)是两(liǎng)个(gè)独立的合同关(guān)系，如果开发商(shāng)发(fā)生违(wéi)约，购(gòu)房者只(zhǐ)能根(gēn)据购房合(hé)同向开发(fā)商主(zhǔ)张权(quán)力，但依旧需要根据(jù)按(àn)揭贷款合(hé)同按时向银行(xíng)进行贷(dài)款(kuǎn)偿还，因此购房者承担(dān)的风险(xiǎn)较大。

　　从(cóng)行业层面看(kàn)，预售制助(zhù)推部分房企过度举债(zhài)、高杠杆(gān)扩(kuò)张，资金若遇到下行周(zhōu)期，会引发资(zī)金链断裂(liè)、项目搁置等系(xì)列(liè)风(fēng)险(xiǎn)，进行影(yǐng)响自身(shēn)信用(yòng)和购(gòu)房者对行业(yè)的信(xìn)心。

　　从金融层(céng)面看，银行作为按揭贷款的发放方，一旦房(fáng)企因为市(shì)场波动或经营不善，出现(xiàn)资金链断(duàn)裂等一系列问题，导致“烂尾”等情(qíng)况，而房企通过与购(gòu)房(fáng)者(zhě)签订的预售合同和按揭合同，已经从银行获得房款，如果购(gòu)房者丧失还款能(néng)力或短期不能还款等，则风险完全由(yóu)银行承担，银(yín)行将面临较大的坏账(zhàng)压(yā)力(lì)。

　　从监管角度看，购房者的预(yù)售(shòu)监管资金去(qù)哪了？楼盘“烂尾”，归(guī)根结底两(liǎng)个字(zì)那就是“没钱”，即(jí)没钱付工程款。在(zài)2004版的《城市商品房预售(shòu)管理办法》中(zhōng)明(míng)确规定了开发(fā)企(qǐ)业(yè)预售商品(pǐn)房所得款(kuǎn)项(xiàng)应当(dāng)用于有关的工程建设，商品房预售款监管的(de)具体办法，由房地产管理部门制定。但多年(nián)以来全国并没有(yǒu)统一的(de)预售资金监管(guǎn)规(guī)定(dìng)，各地实行“一城一(yī)策”。例如，太原(yuán)、昆明(míng)、重庆、长沙等城(chéng)市重(zhòng)点监管(guǎn)资金比例为总预售款的15-40％左右，郑州、福州、合肥等城市则(zé)按照项目的(de)建安成本乘(chéng)以建(jiàn)筑面(miàn)积或(huò)者项目工程总(zǒng)额(é)报价计算重(zhòng)点资金。而事实是，不少购房款(kuǎn)未(wèi)进入监管(guǎn)账户、或(huò)进入监管账(zhàng)户后被挪用，导致楼盘没有资金继续(xù)建设。收(shōu)楼遥遥无期，月供却被迫继续还款。那(nà)么，监管账户资金(jīn)如(rú)何被挪走(zǒu)的？实(shí)际上，在过去(qù)房(fáng)地产大开发时代的高周转(zhuǎn)背景下，抽调预售款(kuǎn)监管账户资金，是行业“潜(qián)规则”。比如工程总承包(bāo)方，以工(gōng)程建设名义，获(huò)得监管账户(hù)拨付(fù)资金，再由工程方(fāng)将资金(jīn)转(zhuǎn)给房企，而拨付的工(gōng)程款，远超工程(chéng)进(jìn)度(dù)所(suǒ)需(xū)。通过这些(xiē)方式套取的资金，在房企各地项目间流动，变相加杠杆，这样做提供(gōng)了资金流动性(xìng)，房企(qǐ)抽调(diào)资金统(tǒng)筹拿地(dì)、还款和楼(lóu)盘建设，形成一种资金循环(huán)高周转模式(shì)，但一定程度上把风(fēng)险甩(shuǎi)给了购房者。

　　2 国(guó)际经验

　　整体来说，国(guó)外商品房(fáng)预售制度呈现以下特点：

　　1）预(yù)付款保护：对于购房者预付资(zī)金，一般设有定(dìng)金或预(yù)付款保护机制，如英(yīng)国(guó)、日本；

　　2）预(yù)付款比重：要(yào)求购房者支(zhī)付的预付(fù)款比例相对(duì)较低，绝大(dà)部分房(fáng)款在(zài)房屋交付后开始支付；

　　3）预付款(kuǎn)支付方(fāng)式：预(yù)付款一般以(yǐ)定金方式支付，或(huò)按工程进度(dù)分期支付，或二(èr)者结(jié)合；

　　4）按揭贷款方式：一(yī)般采用(yòng)两种方式(shì)发放按揭(jiē)贷款(kuǎn)，一(yī)是按工程进(jìn)度付款，按揭(jiē)贷(dài)款按照工程进度逐渐发放，购房(fáng)者开始(shǐ)月供(gōng)；二是房(fáng)屋交付后发放按揭贷款(kuǎn)；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商(shāng)品房提供期房烂尾保险，在商品房出现重大延(yán)期或重大缺陷(xiàn)时，保障购房者(zhě)权益；

　　6）房屋交付保护(hù)：房屋交付质量的保障(zhàng)有两种(zhǒng)方(fāng)式，一是(shì)期房由政(zhèng)府或(huò)第三方验(yàn)收(shōu)合格(gé)并提供验收(shōu)凭证后(hòu)，开发商凭(píng)验(yàn)收凭证(zhèng)取得购房(fáng)者(zhě)支付的房款。二是(shì)开(kāi)发商为购房者提供(gōng)一定(dìng)的保修期(qī)，通(tōng)常1-5年，保修期(qī)满，购(gòu)房者(zhě)支付尾款。

　　2.1 美国：交付(fù)前预售资金第三方全程监(jiān)管(guǎn)，交(jiāo)付时开发商凭验收(shōu)凭(píng)证取(qǔ)得房款

　　美国期房(fáng)定金一定期限内无条件返还，最(zuì)低首(shǒu)付(fù)比例(lì)为(wèi)3.5％，交房前仅(jǐn)支付首(shǒu)付，其(qí)余房款交付后按揭还款，交付(fù)前(qián)资(zī)金由第三方全程监管(guǎn)，交付(fù)时开发(fā)商凭验收凭证取得房款。

　　定金及首(shǒu)付环节，定金比例一般为房款的1％-5％，首(shǒu)付比(bǐ)例最低可低于(yú)3.5％，根据美国官方数据，2021年美国平均首付(fù)比例(lì)为12％。

　　余款支(zhī)付(fù)方面(miàn)，除定(dìng)金或首付(fù)外，购房者(zhě)在房屋交付后(hòu)通过(guò)按揭贷款(kuǎn)支付剩余房款。

　　资金监管方(fāng)面，美国为防止开发商挪(nuó)用(yòng)资金，购房(fáng)者的定金及首(shǒu)付(fù)款由第三方(fāng)公证行或产权保险公(gōng)司的信托账户(hù)监管(guǎn)。如果开发商倒闭导致楼(lóu)盘烂尾，购(gòu)房者(zhě)资(zī)金可通过申请仲裁取回，且不承担(dān)任何责(zé)任与损失。而开发(fā)商在(zài)房屋建(jiàn)设过程(chéng)中的资金全部来自银行，银行根据工程进度向开发商(shāng)提供一定比例的贷款，由于开(kāi)发商挪用资金直接(jiē)损(sǔn)害银(yín)行(xíng)利益，银行有充分动机监管开发商施工(gōng)进度。开发商在房屋交付时需取得由政(zhèng)府(fǔ)相关(guān)部门(mén)经审(shěn)查后发放的(de)验收凭证，通(tōng)过(guò)验收凭证向银行得到购房者(zhě)支付的房款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可(kě)零首付购房，提供期房烂(làn)尾(wěi)险

　　德国期房可零首(shǒu)付购房，房款(kuǎn)按(àn)建造(zào)工期进(jìn)度支付，按(àn)揭(jiē)按工期放款后还贷，房贷利率采用固定(dìng)利(lì)率，开(kāi)发商或购(gòu)房者可购买期房烂(làn)尾(wěi)保险。

　　预售门(mén)槛方面(miàn)，德(dé)国(guó)开发(fā)商在项目(mù)获批(pī)后即可预售房屋。签(qiān)署购房合同前，购(gòu)房者需支付约2000欧的定金并进行预(yù)约(yuē)公证，签订合同后定金退还。如(rú)由于任何(hé)原因不能(néng)购买，定金按照(zhào)德国法律(lǜ)全部退还。

　　签署购房合(hé)同后，购房(fáng)者需支付(fù)公证费和土(tǔ)地交易(yì)税，分别为房屋(wū)售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包(bāo)含在购房款中，属(shǔ)于购(gòu)房附加费。

　　首付方(fāng)面，德国没(méi)有规定最低首付比例，可零首付购房。

　　余款方(fāng)面，德(dé)国(guó)也采取按工期(qī)支(zhī)付房款的(de)制度(dù)，一般分7笔进(jìn)行支付，具体支付节(jié)点、比例因项目(mù)而(ér)异。一般来(lái)说，支付节点可(kě)分为公(gōng)证(zhèng)后、主体完工、内部(bù)水暖电路完(wán)工(gōng)、窗户玻璃完工(gōng)、室内(nèi)清洁及墙面(miàn)完工、地板完工、全部完工(gōng)，支(zhī)付比例可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面，购房者可在支付房款前申请房贷，房贷利率采用固定利率，银行(xíng)按(àn)施工节奏分多次发放(fàng)贷款(kuǎn)，每笔(bǐ)贷款给予购房者一定(dìng)使用期限(xiàn)，期限结束后，购房者开始还贷。

　　保险(xiǎn)方面，德(dé)国(guó)保险(xiǎn)公(gōng)司针对期(qī)房设计了两种(zhǒng)保险，保(bǎo)险的功能是当房屋出现重大延期或重大(dà)缺陷时，保险公(gōng)司保证开发商(shāng)赔偿或修复(fù)，开发(fā)商破产，由保险公司(sī)负(fù)责相应赔偿。保险由开发商(shāng)或购房(fáng)者购(gòu)买。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保(bǎo)险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　英国预售制设有(yǒu)10％定(dìng)金保险保护机制，交房前付款比(bǐ)例仅20％-45％，资金由买卖(mài)双方律(lǜ)师严格监(jiān)管(guǎn)。

　　订立合同前，买卖双方(fāng)均有一(yī)名律(lǜ)师，负责沟通期房交易中的房产、资金(jīn)、合(hé)同等(děng)各(gè)个环节，各环节内容确(què)认无误后(hòu)签订首付交换合同(tóng)。

　　定(dì733是什么意思ng)金(jīn)方面，英国(guó)设置了10％定金保(bǎo)险保(bǎo)护机(jī)制，当开发(fā)商(shāng)出现财务(wù)、经营(yíng)问题时(shí)，购房者10％的(de)定金由保险公司赔付，而超出10％的(de)部分较难追回。

　　首付(fù)方(fāng)面，首付(fù)比(bǐ)例通常为10％-25％，首(shǒu)付需要(yào)在合同签订21天内(nèi)支付(fù)。

　　余款支付环(huán)节，英国(guó)采(cǎi)取按工程进(jìn)度(dù)付款的方式，但(dàn)是交房前(qián)付款比例相对较低，一般会在合同签订6-24个(gè)月分(fēn)别支付两笔5％-10％的(de)款项，即交房前付款比例在20％-45％之间，剩余款项(xiàng)交房(fáng)后(hòu)支付(fù)。

　　交付(fù)环节(jié)，英国规(guī)定房屋必须经过房(fáng)产公证公司的检验验收后才(cái)能(néng)交付，交付(fù)后方可按揭还贷。

　　资(zī)金(jīn)监(jiān)管环节，英国期房预售资金(jīn)监管极为严格，资金也由(yóu)律师(shī)监管(guǎn)，在确认工程进度、支(zhī)付相关款项过程中，由买房律师将资金转给卖(mài)方律师(shī)，卖方律师转给开发(fā)商，即资金(jīn)在进入开发商账户前经过两道关(guān)口，有利于保(bǎo)障购房者资金安(ān)全。

　　2.4 日(rì)本：为规范期房交易(yì)立(lì)法，设(shè)置期房预付款保全措施

　　日(rì)本期房(fáng)交易(yì)立法(fǎ)，定金超5％或(huò)1000万日元时，开发商必须完成“预售房定金保全措施”，交房前付款(kuǎn)比例不超(chāo)房(fáng)款(kuǎn)的20％，开发商违约需返还定价并赔偿约10％房款，交房后按揭还款。

　　立(lì)法方面，日本(běn)二(èr)战结束(shù)后(hòu)由于(yú)房屋供给严重失(shī)衡，叠加法(fǎ)律(lǜ)空白，社会上“一房二卖(mài)”现(xiàn)象普(pǔ)遍，为此，日本政府1952年(nián)出台《宅(zhái)地建筑物交易法》，经多次修(xiū)订，目前是唯一一部规范期房交易(yì)的法(fǎ)律。

　　定金保护方面(miàn)，根据日本《宅地建(jiàn)物取引业法(fǎ)》，对购房(fáng)者支付定金(jīn)超过5％或(huò)超(chāo)1000万日元的(de)部分，法律(lǜ)要求开发商必须完成(chéng)定金保全措施(shī)才可预售(shòu)。什么是定金保全措施？即(jí)买卖双方(fāng)签订购房合(hé)同时，开发(fā)商向金(jīn)融(róng)机(jī)构或指定保(bǎo)证机构或保险机构签订(dìng)定金(jīn)保证委托(tuō)合(hé)同，设置购房者定金的保证或保险，并将相应的保证金证明(míng)书交付给购房(fáng)者。除(chú)定金(jīn)外(wài)，其他预先支付的购房款(kuǎn)也受该(gāi)措施保护。若开发商倒闭导致期(qī)房(fáng)烂尾，购房者可(kě)凭保证金证明书向金(jīn)融机构或保证机构或保险公司兑(duì)付，同时，开发商需向购房者赔付违约金，一般(bān)约为(wèi)房(fáng)价的(de)10％。

　　房(fáng)款支付环节，交(jiāo)房前只需支(zhī)付(fù)最多不超20％的(de)定金，签订购房合(hé)同后，购房(fáng)者即可向(xiàng)银(yín)行申请贷款，但交房后(hòu)才开(kāi)始(shǐ)按揭贷(dài)款(kuǎn)，除定金外的剩(shèng)余(yú)房款在交(jiāo)房后开始(shǐ)支付。

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金由银行(xíng)监(jiān)管，享1年保修期后付尾款(kuǎn)

　　新(xīn)加坡期(qī)房购(gòu)房者违(wéi)约可(kě)返还相当于3.75％房款(kuǎn)的订(dìng)金，首付比(bǐ)例20％，余款按工程进度支付，所(suǒ)有(yǒu)资(zī)金进银行专(zhuān)门项目(mù)资(zī)金账户，交房后满1年保(bǎo)修期后支付15％尾款(kuǎn)。

　　订金支付(fù)环节，新加坡开发商有统一的选(xuǎn)购权合(hé)同以(yǐ)及订金(jīn)返还机制，即OTP，签订OTP后需支(zhī)付(fù)5％房款作为(wèi)订金，OTP有效(xiào)期14天(tiān)，执行OTP则进一步签订购买(mǎi)合同，不执行OTP则(zé)退(tuì)还3.75％的房款。

　　首付比例方面，签订购房合同后，购房(fáng)者需支付15％的首付及印花(huā)税，同时购房者向银行申请按揭贷款(kuǎn)。

　　余(yú)款支(zhī)付上，新加坡期(qī)房同样采(cǎi)取(qǔ)按工程进(jìn)度付款的方式(shì)，《发(fā)展(zhǎn)商条(tiáo)例》对期(qī)房(fáng)付(fù)款流程(chéng)做了统一详(xiáng)细(xì)规定，要求所有(yǒu)开发商遵守，支(zhī)付节(jié)点一般为(wèi)合同(tóng)签订后(hòu)、地(dì)基完工、框(kuāng)架完工、管道门(mén)窗等完工等，支付比例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭(jiē)贷款也依照(zhào)工程(chéng)进度(dù)放(fàng)款，月(yuè)供在此过程中(zhōng)随着放出(chū)贷(dài)款的增加(jiā)而增加，未(wèi)放款部分无需月供。

　　资金监管方面，购房(fáng)者的订(dìng)金(jīn)与付款(kuǎn)会存(cún)入银行专门的项目资(zī)金(jīn)账(zhàng)户，账户资金提取须与(yǔ)房屋建设有关。房屋(wū)交付后，购(gòu)房者享(xiǎng)受1年的房(fáng)屋(wū)保修期(qī)，此后购房者支(zhī)付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房地(dì)产(chǎn)到了政策出手临界点，重点是(shì)保交楼和房企重组。一方面，加(jiā)大对刚需和改(gǎi)善(shàn)型需求的支持力度，长短兼顾(gù)妥(tuǒ)善应对(duì)局部停贷(dài)现象，重点是保(bǎo)交楼保(bǎo)复工保民生，给(gěi)予强有力(lì)的金融工(gōng)具支(zhī)持。另(lìng)一(yī)方面，从现在起，对还在正常运转的房企包括(kuò)民(mín)营企(qǐ)业，加(jiā)大(dà)支持力度，由优(yōu)质房企(qǐ)牵头并购重组整个行业，为每个房企(qǐ)配套AMC和财团，给予金融工具配(pèi)套(tào)。

　　二，中期来看，应充分估计(jì)形势复杂性和人性复杂性(xìng)，兼顾(gù)化解(jiě)停贷、复工(gōng)保交楼、重组(zǔ)房(fáng)企债(zhài)务、恢复(fù)市(shì)场(chǎng)信心以及长效机制。长(zhǎng)效(xiào)机制四大关键是推动城市群(qún)战(zhàn)略、人地(dì)挂钩、金融(róng)中性稳定和房地产(chǎn)税。定金环节，建(jiàn)立开(kāi)发(fā)商违约后定金保护(hù)机制，如将已支付定金冻结至房(fáng)屋交付阶(jiē)段，保障(zhàng)购(gòu)房(fáng)者定金安全。签订合同(tóng)环(huán)节，鼓励保险公司介入，为房屋重大延期以及重大缺(quē)陷等情况提供充分的(de)保障。余款(kuǎn)支(zhī)付环节，建立按(àn)工程(chéng)进度付款机制或交(jiāo)房后按揭贷款机(jī)制，充分保护(hù)购(gòu)房者的权益。资金(jīn)监(jiān)管环节，引入独(dú)立于开发商、银行的第(dì)三方资金监(jiān)管机构(gòu)，或由政(zhèng)府(fǔ)相(xiāng)关部门直接(jiē)监管，以此防止资金挪用现(xiàn)象。交付环节，建立商品房(fáng)保(bǎo)修期制度。保修期内，开发(fā)商应对(duì)房屋质量问题(tí)全权负(fù)责、免费维修(xiū)，购(gòu)房者在保修(xiū)期结(jié)束(shù)后支付(fù)尾(wěi)款。

　　三，长期(qī)来看(kàn)，取(qǔ)消商品房预售制是大势所趋。一方面，98年(nián)房(fáng)改时，全国缺房子，开发商(shāng)缺钱，预售制是权宜之计(jì)，现在(zài)全国(guó)套(tào)户(hù)比(bǐ)超过1，从大开发进(jìn)入(rù)存(cún)量(liàng)时代，对(duì)购房民(mín)众不(bù)公平的预售制已(yǐ)经过(guò)时了，该取消了(le)，改为现房销售。另一(yī)方面(miàn)，取消(xiāo)预售(shòu)制(zhì)，改为现房销(xiāo)售(shòu)，开(kāi)发(fā)商将(jiāng)拼的不是(shì)五(wǔ)花八门、眼花缭乱、不知道能(néng)不能兑(duì)现(xiàn)的营销手(shǒu)段，而是所见即所(suǒ)得(dé)的过硬(yìng)的产品质量和诚信，这才是对购房民众(zhòng)的最根本最实(shí)质的保障，这样将极(jí)大的(de)提升开(kāi)发(fā)商的建(jiàn)筑质量，实现良币驱逐劣币。

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