未置可否和不置可否的区别在哪，未置可否的置是什么意思　“现在的房地产(chǎn)很难再出现像过去十年(nián)的系统(tǒng)性行情。”思睿集(jí)团(tuán)合伙人(rén)、首席经济学家洪灏向《红周刊》表示，房地产行(xíng)业分化的愈(yù)加明显，让机构和(hé)投资(zī)者的关注(zhù)度从板(bǎn)块(kuài)向单个标的转(zhuǎn)移。上海利檀投资董事长陈昊扬向《红周刊(kān)》指出，从行业(yè)来看，无论(lùn)是(shì)业绩，还是(shì)估值，房地产都已经双杀到了最底部，而且是(shì)反复(fù)地杀(shā)到了底(dǐ)部，再往下的空间(jiān)已经不大了。

　　三道红线等指(zhǐ)标

　　成挖掘个股阿尔法重(zhòng)要(yào)参考

　　那么如何寻找房地产(chǎn)个股(gǔ)的阿尔法呢(ne)？

　　洪灏提醒，在房地(dì)产赛(sài)道(dào)中进行选择，需要非常小(xiǎo)心，避免(miǎn)选了半天，标的公司(sī)出现爆雷的情况。除(chú)此之外，洪灏指出(chū)，需要满足以下三个基准：有大(dà)的国资(zī)背景(jǐng)的、杠杆率较低的、此(cǐ)前没有踩过红线的。

　　他还表示，如(rú)果关注一下(xià)今(jīn)年房地产的开发(fā)资金来源，可以发现(xiàn)，其实银行的信(xìn)贷倾向是不太愿意给房企(qǐ)贷(dài)款的，房企的主(zhǔ)要(yào)资金来源来自新盘的销(xiāo)售。但今(jīn)年新(xīn)房(fáng)的销(xiāo)售情(qíng)况相较一般(bān)。再关注一(yī)下(xià)，哪些(xiē)房企(qǐ)能从银行拿(ná)到钱，其实主(zhǔ)要还是那些(xiē)有(yǒu)国企背景的房企，民营房企相对(duì)比(bǐ)较困难，所以整个行(xíng)业出现了(le)一个很明显的分(fēn)化，无论是在销售(shòu)，还(hái)是融资(zī)等各(gè)个方面都非常明显(xiǎn)。现在有国资背景的房企在资(zī)本市场表现(xiàn)相对较好，但没有国资背景的民营房企股价大多表(biǎo)现很一般(bān)。

　　陈(chén)昊扬则向《红周刊》表(biǎo)示，在房(fáng)地产行业(yè)内，我(wǒ)们的逻辑是，“寻找(zhǎo)最后的赢家(jiā)”。而具体到如何(hé)挖掘，我们(men)会特(tè)别重视企业的(de)成(chéng)本优势，更具体(tǐ)一点(diǎn)，就是(shì)它的净借贷水(shuǐ)平（净负债率）是(shì)不(bù)是行业内(nèi)的(de)最低(dī)水(shuǐ)平；利润率(lǜ)是(shì)不是行业内最高的；融资成本是(shì)否是行业(yè)内最低的(de)；建安成本(běn)是否(fǒu)也是业(yè)内最低(dī)的(de)；这些(xiē)都(dōu)是我们看重(zhòng)的(de)一家房未置可否和不置可否的区别在哪，未置可否的置是什么意思(fáng)企的(de)综合成(chéng)本。

　　需要注意(yì)的(de)是，能够同时满足(zú)上(shàng)述条(tiáo)件的(de)房企(qǐ)并不多(duō)。即便是在国(guó)央企中(zhōng)，仍有部分房企出(chū)现了(le)“三道红线”的“踩线”情况(kuàng)，且有逐渐恶化的趋(qū)势。以A股为例，《红(hóng)周刊》根据Wind数据整(zhěng)理(lǐ)发现(xiàn)，截(jié)至2022年末，天房发展、陆家嘴、格(gé)力地产、西藏(cáng)城投、中(zhōng)交地产、中国武夷等国央企“三道红线”全踩。

　　除此(cǐ)之外(wài)，城(chéng)建发展、京投发展(zhǎn)、光明(míng)地产(chǎn)、云南城投、首(shǒu)开股份(fèn)、珠江股份、城投控股(gǔ)等国央企房企也踩了“三道(dào)红线”中的两条。

　　2022年激进扩张(zhāng)房企

　　需警惕其重蹈覆辙(zhé)

　　不难(nán)看出，即便是有(yǒu)着(zhe)较稳健特色的(de)国(guó)央企(qǐ)房企，其(qí)财务指标称(chēng)得(dé)上完全健康的仍是少(shǎo)数。而更加值得注(zhù)意的是(shì)，在2022年(nián)，不少国企，甚至地方国(guó)企开始大(dà)举扩(kuò)张。而这(zhè)无疑(yí)又进一步考验着国央企的资金链(liàn)情况。

　　对(duì)房企而(ér)言(yán)，扩(kuò)张速度的张弛有度尤为重要，节奏把握(wò)准确，有助于房(fáng)企(qǐ)储备(bèi)优质“弹(dàn)药(yào)”；但过于(yú)乐(lè)观的(de)预判未来市(shì)场，以及过于激进的(de)扩张拿(ná)地节(jié)奏也有可能让房企重蹈此前的高杠杆覆辙。

　　陈(chén)昊扬以其配置的一家房企进行举例(lì)，它从2018年(nián)开始(shǐ)到2021年，连(lián)续4年的净借贷比例(lì)都维持在(zài)33％左右，完全没有增加杠(gāng)杆比例(lì)。而(ér)到2022年，这家房企(qǐ)明(míng)显感觉(jué)到机会(huì)来了，其开(kāi)始在一(yī)线(xiàn)城市进行大(dà)举拿(ná)地，净负债率也由(yóu)此前的33％左右(yòu)水(shuǐ)准提(tí)高到45％左右(yòu)，涨(zhǎng)了接近三分之(zhī)一。与此同时，该房企(qǐ)新购入地块也实(shí)现了(le)快速(sù)的(de)开盘利用率，预(yù)计今(jīn)年会有(yǒu)更多(duō)的楼盘入市(shì)。像这类企业就符合(hé)“最(zuì)后的赢家”的特(tè)点(diǎn)。一方(fāng)面，在于它(tā)本身储备了很(hěn)多弹药(yào)，去年拿地超1000亿(yì)元，且其中(zhōng)一半在一线城市，另外(wài)一(yī)半也(yě)主(zhǔ)要(yào)集中在强二线和(hé)二线城(chéng)市(shì)；另一方面，它的扩张是(shì)有节(jié)制地扩(kuò)张(zhāng)。

　　陈昊扬同样提醒(xǐng)道，与之(zhī)相反，有些房企的扩张速(sù)度让(ràng)人感觉又回到了2016年、2017年，或者(zhě)说看到了(le)2016年～2020年期(qī)间扩(kuò)张的(de)民(mín)营(yíng)企业(yè)的影子。虽然说，见到机会时(shí)要出手，但出手(shǒu)的章法仍(réng)要小心，如果负债(zhài)率扩张(zhāng)得太快，但(dàn)未来的两年(nián)市场没有想象得(dé)那(nà)么好，可能会重蹈(dǎo)覆辙。

　　那么如何来衡量一家房企的扩张(zhāng)速度是(shì)否(fǒu)激(jī)进(jìn)？陈昊扬向《红周刊》表示，主(zhǔ)要(yào)还是看房(fáng)企的净(jìng)负(fù)债率水平，在我看来，这个比(bǐ)例如果(guǒ)超(chāo)过60％，就是(shì)扩(kuò)张(zhāng)得过于快速了。

　　不难看出(chū)，这一标准要比“三道红(hóng)线”对(duì)房企的净负债率(lǜ)要求(qiú)不得高于100％要更加严格(gé)。陈昊(hào)扬解释，当前房地产行业的复苏速度并没有(yǒu)那么快，所以要(yào)规避公司净负债率提高到一个比较(jiào)危险的水(shuǐ)平(píng)。

　　《红周(zhōu)刊(kān)》对在2022年拿地较积极(jí)的房企梳理发现，中交地产、中国金茂、华发股份、越秀地产、绿城中国、保利发展等房企2022年净负债率都在60％之上。其(qí)中，中交(jiāo)地产(chǎn)净(jìng)负债率持续居高(gāo)不下，在2020年至(zhì)2022年期间，依次为317.70％、284.61％、280.23％。

　　与之形成(chéng)鲜明对比的是，华润置地、中国海外发展、万(wàn)科(kē)A、滨江集团、招商蛇(shé)口、龙湖集团等房企在践行较积极的拿地(dì)策(cè)略的同时，也较好地控(kòng)制了(le)公司的(de)扩张速度(dù)与净负债率(lǜ)水平(píng)（见附表）。

　　滨江集团等个别民营房企

　　或具备“最后赢家(jiā)”的(de)黑(hēi)马特质

　　陈昊(hào)扬指出，实际上，他们是以同一筛选标准来看国央企(qǐ)与民营(yíng)房(fáng)企，但在各(gè)维度的实际表现(xiàn)上，国央企确(què)实会更(gèng)胜一筹。如国央(yāng)企的融资(zī)成本更(gèng)低，融资(zī)渠道也更顺畅(chàng)，能(néng)够做到想融就融，这(zhè)样，国央企自然而然就具(jù)有天然优势。

　　虽然(rán)对比民(mín)营房企，机构更加(jiā)看好国央企，但这也并不(bù)意味着，民营企业中就没有“黑(hēi)马”的存在。

　　据《红周刊》梳理发现，仍有少数民营房(fáng)企(qǐ)同样受到机构(gòu)的(de)青(qīng)睐。比如，根据2023年一(yī)季报，滨(bīn)江集团的十大流通股(gǔ)东中新(xīn)进了“中国工商银行股份有限公(gōng)司－景顺长城中国回报灵活配置混合型证券(quàn)投资基金”“全国(guó)社(shè)保基金(jīn)一一六(liù)组合”等。

　　除此之外，自2021年开(kāi)始(shǐ)，百亿私募(mù)珠海(hǎi)阿(ā)巴马资产管理有限公司就长期持有滨江集团(tuán)。根据(jù)一季(jì)报，该资产公司(sī)的几只产品(pǐn)合计持有滨江集团(tuán)9543万(wàn)股，约(yuē)占(zhàn)流通A股的3.56％。

　　滨江集(jí)团的受(shòu)青睐，和其自(zì)身的(de)基本面表现存在一定关(guān)系。2020年以来的近三(sān)年时间，房地(dì)产(chǎn)市场整(zhěng)体在走“下坡路”，但(dàn)作为杭州本(běn)土(tǔ)房企(qǐ)的滨江集团仍是表现出(chū)较强(qiáng)的韧劲，2020年以来，滨江集团(tuán)在(zài)业绩表现、销(xiāo)售规模、新(xīn)增(zēng)土储(chǔ)、股价(jià)表现等(děng)多维度都表现了较强的增长势头。

　　业绩方面，2020年～2022年期间，滨江集(jí)团扣非(fēi)归母(mǔ)净利润依次为(wèi)21.27亿元、29.87亿(yì)元、37.22亿元；依次实现同比增长(zhǎng)32.74％、40.40％、24.60％。而根据近期(qī)发布的2023年一季(jì)报，今年一季度，滨江集(jí)团更是实现了扣(kòu)非归母净(jìng)利润5.41亿元，同比增长134.07％。

　　在房地产“青铜时代”仍(réng)能(néng)保持自身业绩的持续增长，和滨江集团扎根杭州(zhōu)的(de)战略布局(jú)关系(xì)密切(qiè)。根据(jù)2022年(nián)年报，滨(bīn)江集(jí)团有近七成营收来自杭州地区(qū)，而在2021年，杭州(zhōu)地区的营收比重只占到近六成。近(jìn)三年(nián)持(chí)续稳(wěn)居杭州房(fáng)企销售(shòu)排名第(dì)一。

　　与此同时，滨江集(jí)团(tuán)在杭州(zhōu)的(de)土储(chǔ)补充同样(yàng)较为积极，根据(jù)诸葛找房(fáng)、住在杭州网(wǎng)数(shù)据显(xiǎn)示(shì)，2020年、2021年、2022年在杭拿(ná)地金额依(yī)次(cì)为404.6亿元、237.1亿元、479.4亿元，同样持续稳居杭州的本土第一。

　　而滨江(jiāng)集团(tuán)在杭州的较突(tū)出表现，也让(ràng)滨(bīn)江(jiāng)集团(tuán)的房企排名迅速(sù)提(tí)升。到2023年，滨(bīn)江(jiāng)集团的房企排名已冲(chōng)进(jìn)前十，根据中指数据，2023年前4月，滨江集团实现销(xiāo)售额607.3亿元，位列房企第九位。

　　值得注意的是，2020年至今(jīn)，滨江集(jí)团股价翻了(le)超一(yī)倍以上，而(ér)近期，滨(bīn)江集团更(gèng)是迎(yíng)来(lái)多家机构的(de)集中调研。滨江(jiāng)集团发布公告表示，公司于5月10日接受了信达证券、金(jīn)鹰基(jī)金(jīn)、建信养老(lǎo)、新(xīn)华养老(lǎo)等18家机(jī)构调研。

　　产(chǎn)业链布局(jú)重点移至存量赛道

　　机(jī)构(gòu)在下游家纺、家(jiā)居、物(wù)业觅α

　　实(shí)际上房地产开发只是房地产产业链上的中游(yóu)环节(jié)，其上游主(zhǔ)要(yào)为钢铁(tiě)、水泥、建材、玻纤等材料供应商(shāng)，而下游(yóu)应用行业(yè)主要(yào)包括中介(jiè)服(fú)务、家用电器、物(wù)业管理、家居用品。综合《红周刊》的(de)采访，房地(dì)产开(kāi)发环(huán)节与上(shàng)游材料端息息(xī)相关，新盘开工不足导致上游不被(bèi)看好，机构寻觅(mì)个股阿尔法(fǎ)的思(sī)路渐渐移(yí)至下游。“中国房地(dì)产行业在进(jìn)入存量房时代(dài)，所以对(duì)地产产(chǎn)业(yè)链，尤(yóu)其是偏(piān)消费(fèi)属性的家装(zhuāng)家居领域(yù)，我们相对(duì)看(kàn)好(hǎo)，因(yīn)为(wèi)居民保(bǎo)有的住房规模(mó)越(yuè)来越大，随(suí)着时间的增(zēng)加(jiā)，内(nèi)装更新的需求也会越来越多(duō)。美国过去(qù)的数(shù)据充分说(shuō)明了这一点，在(zài)新房(fáng)销(xiāo)售(shòu)见顶(dǐng)之后，家具消(xiāo)费的增长却一直都很好。对于(yú)地产产业链，我们(men)相对看好(hǎo)和内装相(xiāng)关(guān)的行业(yè)，例(lì)如消费建材、家居装(zhuāng)饰等。”万家基金(jīn)人士(shì)表(biǎo)示(shì)。

　　而根据《红(hóng)周刊》对下游细(xì)分中相关赛道(dào)龙头年内表现的统(tǒng)计，目前暂(zàn)居前两位的(de)都(dōu)是来自家纺赛道的公司，它们分别是富安(ān)娜和水星家纺，特别是前者在(zài)月线连收七根阳(yáng)线的基(jī)础上(shàng)，年内迄(qì)今涨幅已经逼(bī)近30％。

　　以前者为例，富安(ān)娜主要从事纺织家居、睡眠家居、生活类(lèi)产品的研发(fā)、设计、生(shēng)产(chǎn)及销(xiāo)售，旗下(xià)拥(yōng)有原(yuán)创“富(fù)安娜”“VERSAI 维莎”“馨而乐”和“酷奇智”自有(yǒu)品牌。第一季度报(bào)告显示，报告期内，富(fù)安娜实现营业收入约(yuē)6.2亿元，同比减少7.57％；不过实现归(guī)属于上市公司股东(dōng)的(de)净利润约1.11亿元，同比增长5.28％。

　　而从上市公司(sī)一季报(bào)的十大(dà)流(liú)通股(gǔ)股东来看(kàn)，能够发现该股早已成为基金(jīn)重仓股(gǔ)的(de)天(tiān)下，彼(bǐ)时(shí)包括公募的中欧价(jià)值发现、中(zhōng)欧(ōu)潜力价值、工银(yín)瑞信灵(líng)动价值(zhí)、宝盈新(xīn)价值(zhí)和私募的明河(hé)2016，都在其中(zhōng)出(chū)现，占据了半壁江(jiāng)山。需要强调的(de)是，中(zhōng)欧的两只基金都是价值(zhí)派基(jī)金经(jīng)理曹名长在管的产品(pǐn)，首季其(qí)同时重仓的房地产(chǎn)产业链股票还有金地(dì)集团和(hé)大亚圣(shèng)象。

　　对比而言，前几年曾(céng)经风(fēng)光一时(shí)的家居板块也(yě)因疫(yì)情、消费(fèi)复(fù)苏进程缓慢等多因素一度沉寂，不过好在困境(jìng)反转露出曙(shǔ)光，家居板块中年未置可否和不置可否的区别在哪，未置可否的置是什么意思内(nèi)表现最好(hǎo)的(de)是志邦家居。同(tóng)一时(shí)间段，该(gāi)股年(nián)内上(shàng)涨已(yǐ)经(jīng)超过23％，从(cóng)业绩来看，无论是(shì)营收还是归母净利润，公司都实现(xiàn)了同比双升。

　　从公司的十大流通股股东来看，《红周刊》发现广(guǎng)发(fā)基金(jīn)经理罗洋慧眼独(dú)具，一(yī)季报(bào)中他管(guǎn)理(lǐ)的广(guǎng)发策略(lüè)优选和广发(fā)安宏(hóng)回(huí)报均增(zēng)加(jiā)了持股，而这(zhè)两(liǎng)只(zhǐ)产(chǎn)品也成为志邦家(jiā)居十大(dà)流通股(gǔ)股(gǔ)东中仅有的两只公募。有意思的是，他似乎对(duì)于定制家(jiā)居类标的情有独钟(zhōng)，在另(lìng)一家赛道(dào)公(gōng)司金牌橱柜中(zhōng)，他(tā)管(guǎn)理(lǐ)的全部三只(zhǐ)产(chǎn)品(pǐn)均登(dēng)榜十大(dà)流(liú)通(tōng)股股东，其也成(chéng)为他的独门重仓股。

　　除去家居家纺外，下游的物业股(gǔ)也(yě)越(yuè)来越被(bèi)机构所(suǒ)青(qīng)睐，不过这类(lèi)标(biāo)的(de)大多在香港上(shàng)市(shì)，如何选择成为难题(tí)。对此，前(qián)述上海公募基(jī)金(jīn)经理(lǐ)举例分析(xī)：“物业服务不是(shì)一个(gè)高毛利(lì)的(de)行(xíng)业，挣钱很辛苦(kǔ)，我选公司还是希望(wàng)挣的是市场化应该挣的钱，以我(wǒ)曾经买的绿城服务为例，它在(zài)中(zhōng)高端楼盘占比是比较(jiào)高的，每年到期的合同里提价成功(gōng)率在30％～40％。它(tā)能做到滚动的大部分(fēn)项(xiàng)目(mù)到期(qī)之后，经过两三轮合同周期还(hái)能做到产品提价。”

　　“行业(yè)里真(zhēn)正能做到产(chǎn)品提价(jià)的公司很少，因为物(wù)业公司(sī)很(hěn)容易一开始是挣钱的，后(hòu)面(miàn)因(yīn)为保安这些固定人员成本的年度增长，不过服务没有(yǒu)特别好，客户没有那么满意，能做到提价(jià)难度是非常大的。但是该公(gōng)司能在业内做(zuò)到(dào)到期之后提价率比(bǐ)较高(gāo)，这跟它的(de)定(dìng)位和比较好(hǎo)的(de)服务是有关系的。”他进一(yī)步强调(diào)。

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