5月以(yǐ)来，房地(dì)产板块个股(gǔ)多出现小(xiǎo)幅(fú)上涨，截至5月10日(rì)收盘(pán)，中信(xìn)房地产指数(shù)本(běn)月(yuè)涨幅(fú)约为(wèi)2％。而以公募基金为代表的机构对于(yú)这一板(bǎn)块已经在(zài)悄(qiāo)然布局。数据显示，以(yǐ)南方和华(huá)夏的两只老牌ETF基(jī)金为例，5月9日时(shí)所公布(bù)的总份额均(jūn)较4月(yuè)28日时有小幅增长。根(gēn)据基金一季报统计，龙头与地方国企(qǐ)央企获得(dé)增持(chí)，持(chí)仓数量占(zhàn)流通(tōng)股比(bǐ)重增幅五只个股分别(bié)为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧(wò)龙地(dì)产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公(gōng)、私募配置房地产或“底部回升(shēng)”

　　行业(yè)红利时代已过 精(jīng)耕(gēng)细作成共识

　　从公募基金对房地产(chǎn)的配置看，2019年末，公募(mù)所持有(yǒu)的房(fáng)地产(chǎn)行(xíng)业标的(de)市值约1188亿元，占其所持股票(piào)市(shì)值的(de)4.66％左(zuǒ)右(yòu)；2020年市场表现出色，但公(gōng)募(mù)所持房(fáng)地(dì)产公司(sī)市值(zhí)在(zài)股(gǔ)票资产中的占比却(què)断崖(yá)式下跌至(zhì)1.85％；2021年，这一数值更(gèng)是进(jìn)一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出(chū)现了三年来的首次回升，年底(dǐ)这一数值从1.56％升至(zhì)1.65％。与此同时，公募对(duì)房地产(chǎn)行业的持股比例也同(tóng)步回升(shēng)，从(cóng)2021年底(dǐ)的(de)6.94％提(tí)高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似(shì)乎在今年一(yī)季度(dù)得以延续。数(shù)据统计显示，公募(mù)重仓持有房地(dì)产板(bǎn)块一季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持(chí)仓市(shì)值(zhí)前五个股分别为(wèi)保(bǎo)利发展(zhǎn)、招商蛇口(kǒu)、万(wàn)科A、华发股份、滨江集团，持仓市值占(zhàn)板块(kuài)比(bǐ)重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现，公募(mù)对于房地产(chǎn)的投资愈(yù)发有集(jí)中于龙头(tóu)的趋势。Wind显示，在公募(mù)基金一(yī)季报汇总的重仓(cāng)股(gǔ)中，房地产板块排名(míng)最高的是保利(lì)发展，在基金重仓第33位(wèi)。排名第二的是招商蛇(shé)口，排(pái)在第78位。而老牌(pái)龙头(tóu)股万科A排在(zài)第96位。对比去(qù)年四季报，变化之处上一休一是什么意思，上一休一的工作好还是8小时好(chù)首先在于几只房地产(chǎn)龙头股从排位上看均有退步，尤其是(shì)万(wàn)科最为明(míng)显；其次是(shì)金地集团(tuán)退出百(bǎi)大之列。但(dàn)考(kǎo)虑(lǜ)到房地产是复苏链(liàn)上最(zuì)后一环，且首季并(bìng)非行业(yè)销(xiāo)售旺季，其传导到二级市(shì)场乃至机(jī)构持仓上还需(xū)要时间周期。

　　形成共识的是，经(jīng)济圈判断房地产已经进入大分化时代，一二线城市(shì)好于三四线城市。而(ér)映射到(dào)二级市(shì)场投资(zī)上，配(pèi)置房地产行业轻松收获行业贝塔的红利期一去不返(fǎn)了。“如果按照产业(yè)周期(qī)来分类，包(bāo)括房地产等(děng)几类行业在盖特纳(nà)曲线里(lǐ)属于成熟期或者衰退期的行业(yè)，传(chuán)统认知上(shàng)没(méi)有什么(me)投资机(jī)会的(de)。但在这几(jǐ)年(nián)特殊的行情(qíng)里包括煤(méi)炭、电解铝(lǚ)等类似的(de)行业也出现了一(yī)些机会，背后(hòu)的逻辑(jí)是供给侧发生了更大的变化。”一不愿具(jù)名的上海公募基金经理指出。

　　不(bù)过也有公(gōng)募人士(shì)持谨慎乐观态度：“行业前几年(nián)17亿(yì)～18亿平方米的年(nián)销售面(miàn)积很难(nán)再出现了，2022年(nián)光是(shì)居民存款数量增(zēng)加了15万亿元。中国(guó)存量有(yǒu)400亿平方(fāng)米建(jiàn)筑面积，考虑存量地产的更新，也(yě)有近10亿平方米。需求(qiú)端还需(xū)要(yào)有一定的政策(cè)出(chū)来去刺激购房。”

　　宝盈(yíng)基金(jīn)房地产研究(jiū)员吕功绩也指出：“时至今日，无论从城镇化的进(jìn)程(chéng)，还(hái)是人均住房面积（接近(jìn)30平/人），我国均已告别住(zhù)房短缺时代，而目前居民的(de)杠杆率和房(fáng)价收(shōu)入也不支撑每(měi)年18万亿元的销售额，以(yǐ)及过快上行的房价，因(yīn)而行业高增的时代已经过去，未(wèi)来行业的需求或将回落(luò)，在此过程中(zhōng)，伴随着(zhe)地产的高杠(gāng)杆属性，就很容易出现信用风险问题（类(lèi)似2022年的民营地产爆(bào)雷），行业进入到供给侧出清的过程(chéng)。这个过程中，综合竞(jìng)争力(lì)强的公司(sī)就(jiù)能够通过大鱼吃小鱼的方式(shì)，获得(dé)市占率的提升。当行业需(xū)求(qiú)见顶回落时，行业的贝塔已经过(guò)去(qù)了，但不代表没有投资机(jī)会，机会在于城(chéng)市、位置(zhì)、产品的阿尔法，而对(duì)应(yīng)到股(gǔ)票投(tóu)资，就是强竞争力(lì)公司的阿尔(ěr)法(fǎ)。”

　　或许也是基于这样(yàng)的(de)认识转变，精(jīng)耕细作个股成为公(gōng)募乃(nǎi)至整体机构的务(wù)实之举。

　　机构(gòu)配(pèi)置房地产(chǎn)“风物长宜放眼量”

　　头(tóu)部央国企、优(yōu)质区(qū)域(yù)性标的(de)成香饽饽

　　5月以来，房地产(chǎn)板(bǎn)块(kuài)个股多(duō)出现小幅上(shàng)涨，截(jié)至5月10日收盘(pán)，中信房地(dì)产指数本月涨(zhǎng)幅约为2％。从具体的个股来看(kàn)，《红周刊》利用Wind统(tǒng)计申万房地产板块个股(gǔ)，在纳入统计的124只房地产类(lèi)标的(de)股(gǔ)中(zhōng)，本月以来实现股价上涨的达(dá)到了81家(jiā)。

　　其(qí)中，上(shàng)述时间段恰好排名前五的(de)公司月内(nèi)涨幅超过(guò)了10％，它(tā)们分(fēn)别是上实发(fā)展、浦东(dōng)金(jīn)桥、*ST泛海(hǎi)、华夏幸福、荣安地(dì)产。排(pái)名(míng)第一的(de)上实发展(zhǎn)，五一假期归来后日成交量明(míng)显放(fàng)大，4日、5日连(lián)续两个交易日(rì)收出涨停。从该股的基(jī)本面来看，上实发展的主营业(yè)务为房地产开发(fā)与经营。公司的主要(yào)产品及服务为房地产销售、房(fáng)地产(chǎn)租(zū)赁、物(wù)业管理服务、工程项目、酒店经营(yíng)。从业绩数据来看(kàn)，2022年，其实现营业收入52.48亿元，比(bǐ)上期减少(shǎo)47.85％，归母(mǔ)净利润(rùn)1.23亿元(yuán)，同比下(xià)降33.24％。2023年第一(yī)季度(dù)，其实现营(yíng)业总收入27.87亿元(yuán)，同(tóng)比增(zēng)长183.02％；归母净利(lì)润2.86亿元，同(tóng)比(bǐ)扭(niǔ)亏。

　　不过从十大流通股股东来看(kàn)，各类机构都有对(duì)其(qí)布局的例子(zi)。以(yǐ)3月(yuè)31日(rì)时的(de)首季十大流通(tōng)股股东(dōng)来看(kàn)， 具体包括公募的上银基(jī)金(jīn)、私(sī)募的迎水文龙、中央汇(huì)金、长城(chéng)资产管理(lǐ)公司等都跻身前十(shí)的行列。

　　巧合(hé)的是(shì)，涨幅暂(zàn)时排(pái)名(míng)第二的浦东金桥(qiáo)也是(shì)上海本地房(fáng)企，其第一季(jì)度的收入利润规(guī)模大幅度(dù)复(fù)苏。究其原因，一方面(miàn)是该公司后疫情时代出租(zū)率复(fù)苏至近年来最高，另(lìng)一方面则是(shì)公(gōng)司拿地结算持续性向好(hǎo)，从数字上看，一季(jì)度(dù)新增虹(hóng)口135、138住宅地块(kuài)，总建筑面积(jī)约(yuē)54万平方米。

　　在这(zhè)样(yàng)的(de)业绩(jì)势头向(xiàng)好背(bèi)景下，自(zì)然(rán)也吸(xī)引了知名机构在(zài)其中持(chí)续(xù)驻足。从第一季度(dù)十(shí)大流通股股东(dōng)来看，知(zhī)名私募高毅邓(dèng)晓峰的两(liǎng)只产品依(yī)然在前十中，这也是连续第三个(gè)季度(dù)他有的两只产品杀入前十。同时榜单中还有(yǒu)一(yī)支大名鼎(dǐng)鼎的(de)QFII阿(ā)布扎比投资局，其当季还小幅增(zēng)加(jiā)了持股。

　　除去上述(shù)两家上海区域性地产公(gōng)司(sī)外，荣安地产则是主要布局在(zài)深圳的地产公司(sī)，一季报交(jiāo)出的也是一份报(bào)喜(xǐ)的成绩(jì)单(dān)：首季公司实现(xiàn)营业收入(rù)51.85亿(yì)元，同比(bǐ)增长35.51％。归属于上市公司股东的净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态(tài)度来看，《红(hóng)周刊》注意到两(liǎng)只公募指基首季新杀(shā)入十大(dà)流通股股东行(xíng)列。具体说来(lái)， 南方中证全指房地产ETF上榜排名第七位，富国中证指数(shù)1000增强则排(pái)名第(dì)九(jiǔ)位，此外联袂(mèi)出现的机(jī)构(gòu)还有QFII高盛(shèng)国际和私募迎(yíng)水聚宝。

　　接受《红周刊》采访(fǎng)时，兴证全球基(jī)金相(xiāng)关人士分析：“经(jīng)历过行业洗(xǐ)牌和兼并(bìng)重组后，龙头的价值更(gèng)为笃定突出；从拿地端看(kàn)，2022年土地市场大幅降温，优质土地供给较(jiào)多（券商测(cè)算对(duì)应潜在毛利率(lǜ)在(zài)25％以上，目前房企(qǐ)的利(lì)润率仅20％），绝大多数房企(qǐ)受限于信用问(wèn)题或者资金紧张没法拿地，龙头房企趁机获取低成本土地，龙头房企的(de)拿地力度（拿地金额/销(xiāo)售金额）基本在30％以上；从融资上看，龙头(tóu)房(fáng)企杠杆率较(jiào)低，净负债率(lǜ)基本在70％以下，而(ér)其(qí)他房企的(de)净负债率普遍都在(zài)100％以上，加(jiā)杠杆空间(jiān)有限，从融资成本看，龙(lóng)头房(fáng)企的融(róng)资成本(běn)不(bù)断(duàn)下滑，基(jī)本(běn)在3％、4％左右(yòu)；对应到2023年的销售，龙头房企明(míng)显跑(pǎo)赢行业(yè)，1～4月(yuè)百强(qiáng)房企的销售额增速(sù)为9％，而(ér)TOP14的销售额增(zēng)速为29％。”

　　需要(yào)强(qiáng)调的(de)是，在当前中特估的浪潮下，央国(guó)企地产股或存在(zài)发(fā)展的大好机(jī)会。中信证券指出：“房地产行业的结构(gòu)性机会依然存(cún)在，少部分公司尤其是央企占据显著优势，其主要又体现为库存的优势。央(yāng)企地产公(gōng)司，现阶段表(biǎo)现出较低的融资成本(běn)，优质的开发资源和(hé)良好的不动产资(zī)产运营能力的多重竞争优势。”

　　“即使(shǐ)没有中(zhōng)特估，国央(yāng)企相较于(yú)民(mín)营地产公司也(yě)是更(gèng)有(yǒu)优势的。”吕功绩强调，“对于减值、土地资源(yuán)债权债务(wù)关系等问(wèn)题(tí)，市场对民营房开企业的资(zī)产(chǎn)会(huì)有更多担忧和质(zhì)疑(yí)，所以在这一轮(lún)行业(yè)出清(qīng)的过程中，央国企相较于民企来说估(gū)值(zhí)的修复(fù)更(gèng)明显。中(zhōng)特估(gū)的角度从中长(zhǎng)期(qī)的维(wéi)度(dù)看，行业的(de)逻辑在于(yú)集中(zhōng)度提升后，行业进入高(gāo)质量(liàng)发展阶段，具(jù)备(bèi)较快速发展阶段(duàn)更(gèng)稳定且(qiě)可预期的盈利和现金流(liú)创(chuàng)造能力，以此带来估值中枢(shū)的(de)提升，应该关注估(gū)值相对较低，企业自身资产的质量好、运营(yíng)能(néng)力强、可(kě)以创造持续现金(jīn)流的企业。”

　　“存量(liàng)时(shí)代(dài)中(zhōng)行业普涨的概率比(bǐ)较低，行业内部将出现分化，要关注将受益于(yú)行业(yè)集中度(dù)提(tí)升的头(tóu)部公司(sī)。”星(xīng)石投资首席研(yán)究(jiū)官方(fāng)磊也(yě)表示。

　　顺应机构这一思路的(de)话，或许还(hái)是保利(lì)发展、招商蛇口等国资背(bèi)景龙头(tóu)前途更为(wèi)光(guāng)明。不(bù)过国投瑞银基金投资部副总监綦傅(fù)鹏表示：“需(xū)要客观(guān)地去持续观察国上一休一是什么意思，上一休一的工作好还是8小时好企(qǐ)央企在三个方面(miàn)是(shì)否可以维(wéi)持，首先是融资成本保持低位，其次是销售(shòu)份额持续(xù)提(tí)升，再次是(shì)拿地份额持续(xù)提(tí)升。”

　　复苏速度缓慢(màn)

　　机(jī)构需要多(duō)给一些耐(nài)心

　　而(ér)《红周刊(kān)》也根据房企(qǐ)一(yī)季报梳理发现(xiàn)，对于(yú)2022年的(de)业绩出现的整体下(xià)滑，2023年(nián)一季(jì)度的业(yè)绩分化更(gèng)趋明显，保利发(fā)展(zhǎn)、滨江集团等(děng)房企营收、净利均实现了业绩的(de)回正，甚至是(shì)较大增速的(de)增长。而这(zhè)些公司也(yě)是(shì)机构的(de)重仓对象。

　　对此，知名(míng)房地产业内人士(shì)张宏伟(wěi)向(xiàng)《红周刊》分(fēn)析表(biǎo)示，业绩出现(xiàn)明显改善的房企，主要是(shì)因为过去两(liǎng)三年(nián)时(shí)间，尤其(qí)是在(zài)2021年下半年(nián)民(mín)营房企不怎么投资拿(ná)地之后，国有企业(yè)仍在持(chí)续(xù)性(xìng)地拿地，且主要集(jí)中在核心城市，投(tóu)资力(lì)度较大。投资的驱动能够推动房企销售业绩的(de)增(zēng)长(zhǎng)，从而在2023年一(yī)季(jì)度市场恢复(fù)但仍处(chù)于调整(zhěng)的过程(chéng)中，能(néng)够保有一(yī)个(gè)正增长。

　　不过张(zhāng)宏伟同(tóng)时也提醒表示，在房(fáng)地产的复苏过(guò)程中，还面(miàn)临着一些不确定性(xìng)。其实(shí)整个市场从四月份(fèn)开始又在往(wǎng)下掉。除了杭(háng)州、成(chéng)都等(děng)极个(gè)别(bié)城(chéng)市四月环比三月相对(duì)表现较(jiào)好之外，包括(kuò)北(běi)京、上海在(zài)内的绝大多数城市都出现环(huán)比下(xià)滑的情(qíng)况。而现在五月的市场表现也不太乐观(guān)。按照现(xiàn)在(zài)的经济状况、收入情况(kuàng)，以及市场(chǎng)的去(qù)库存(cún)压力、企业的资(zī)金面压力(lì)，可(kě)能会出(chū)现，到六月份房(fáng)企为了(le)半(bàn)年(nián)报冲(chōng)业绩出现市场(chǎng)的短期反弹外的一个(gè)市(shì)场乏力现象。也(yě)就是说，第二(èr)季度、第(dì)三(sān)季度增长(zhǎng)不确定性的压力仍旧较大。

　　上海利檀投资(zī)董(dǒng)事长陈昊(hào)扬也向《红(hóng)周刊》指出，现在整个房地产以(yǐ)及其上下(xià)游(yóu)产业链的复苏速度都比想象(xiàng)的要慢很多，我们要(yào)多(duō)给一些耐心，这(zhè)个时(shí)候，在房地(dì)产以及(jí)上下游(yóu)就不是赚快钱的时候，只能赚(zhuàn)他基本面(miàn)的钱。但(dàn)这也意味着，只有极(jí)为少数的、做得比同行好得(dé)多(duō)的企业(yè)，会伴(bàn)随整(zhěng)个行(xíng)业的弱复苏，业绩会逐步体(tǐ)现出来。所以只能耐心地去等(děng)待它的基本面不断地凸(tū)显(xiǎn)出(chū)来，这(zhè)需要时间。

　　（本文已刊发于5月13日(rì)《红周刊》，文中(zhōng)提(tí)及个股(gǔ)仅为举(jǔ)例分析，不做买卖(mài)推荐(jiàn)。）

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