近两(liǎng)年(nián)火爆的创(chuàng)新产品(pǐn)公募REITs进入密(mì)集(jí)分红期，近日7只REITs陆续迎来除息日，公募REITs整体呈现出高比例稳定分红，15只公告2022 年可供分(fēn)配金额的(de)REITs产品，平均(jūn)分红比例接(jiē)近(jìn)99％。

　　多位业(yè)内人士对此(cǐ)表示，强(qiáng)制分(fēn)红(hóng)机制是(shì)公募REITs主要特(tè)征之一，稳定分红体现出该类产品长(zhǎng)期(qī)投资(zī)价值(zhí)，通过观(guān)测经营(yíng)活动现金流、可供分配现金等指标(biāo)，也是观察REITs项目底(dǐ)层资产运(yùn)营情(qíng)况的“窗口(kǒu)”。他们也提醒普通投资(zī)者注意(yì)，与(yǔ)产(chǎn)权类项(xiàng)目相比，特许经营REITs项目在(zài)经营(yíng)权到期(qī)后不(bù)再(zài)产生现金收益，特(tè)许经(jīng)营权(quán)分红目前已包含了利润(rùn)分配和本(běn)金的归(guī)还，在选择投(tóu)资标的时应了解资产(chǎn)类型和分红的(de)特征。

　　15只公募REITs产品分红(hóng)

　　平均分(fēn)红比(bǐ)例98.89％

　　公募REITs 进入密集分(fēn)红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日(rì)）陆续迎来除息(xī)日，此外尚(shàng)有6只REITs实际分配情况尚未公布。整体来看(kàn)，公募(mù)REITs呈现出(chū)了高比(bǐ)例的稳定分红，15只公告2022 年可(kě)供(gōng)分配金额的公募REITs产品中，2022年全年分配金(jīn)额占可(kě)供(gōng)分配金额比例平均为98.89％，且绝大部分(fēn)分配比(bǐ)例在96％以上(shàng)。

　　中金基金相关(guān)负责人对(duì)此表示，投资(zī)公募REITs的主要收益来(lái)源为(wèi)持(chí)有期分红收益(yì)，以及基金份额交易价格的变化。基(jī)金份(fèn)额二级市场价(jià)格受到公募REITs资产运营情况及市场因(yīn)素的综合影响，较易(yì)引起波动。与此(cǐ)相比，基(jī)金(jīn)分红预期则更有(yǒu)规律可循。公募(mù)REITs的分红(hóng)主要(yào)来自基础设施资产的(de)经营现金(jīn)流，投(tóu)资人(rén)通过基金募集材料和信(xìn)息披露文件，结合行业及市场情况(kuàng)，可以(yǐ)分析基础设施项目的经营业绩，作为进行(xíng)投(tóu)资(zī)决策的重要参考。

　　“相对于基(jī)金(jīn)份额二级市场价格变化导致的浮盈或(huò)浮亏，分红作为(wèi)基金份额(é)持有人实际获得的现(xiàn)金收益，对于长(zhǎng)期(qī)投资者更(gèng)具参考价值。”中金基金相关负责人称。

　　平(píng)安(ān)基(jī)金REITs 投(tóu)资中心运营高级副总监李华平(píng)也表示，根(gēn)据《公(gōng)开募集基础设施证券投资(zī)基金指引(yǐn)（试行）》及相关法(fǎ)规要求，基础设施(shī)基金应当将90％以(yǐ)上合并后基金年度可分配金(jīn)额以现金(jīn)形(xíng)式分配(pèi)给投资(zī)者，强制分红机制(zhì)是公募REITs的主(zhǔ)要(yào)特征之一，稳定的分红机(jī)制体现出REITs产品长期(qī)投资价值(zhí)。

　　中(zhōng)航基金也认(rèn)为，从投资角度来看，基础设施公募REITs同时具备(bèi)“股性(xìng)”和“债性”双重特点。二级(jí)市场(chǎng)价(jià)格反映这(zhè)类产品“股性”的一(yī)面，分红体(tǐ)现了这类产品的“债(zhài)性”特点。公募REITs有强制分红要(yào)求，分红(hóng)类似于债券(quàn)派息，但不等(děng)同于债券的固定利息回报，而是由可供(gōng)分(fēn)配现金决定。

　　从机构投(tóu)资者(zhě)的角度来看，一方面是公募REITs丰富(fù)了机构投资者(zhě)的投(tóu)资品类，为(wèi)资产(chǎn)配置多(duō)元化提供抓手(shǒu)，具(jù)有(yǒu)较(jiào)强的配(pèi)置价值。另一(yī)方(fāng)面(miàn)，公(gōng)募(mù)REITs的分红能够帮助机构投资者稳定(dìng)收益(yì)。机构投资者公募REITs能够通过(guò)分红获取相对于投资债(zhài)券相(xiāng)对高的收益性，在有效(xiào)控制(zhì)风险的(de)前提下，增厚资产包收益，起到投(tóu)资“压舱石”的(de)作用。

　　分红除了投(tóu)资(zī)收益“落袋为安(ān)”外(wài)，市(shì)场对于未来分(fēn)红水(shuǐ)平的(de)预期，也是影响(xiǎng)REITs基(jī)金二级(jí)市场价格走势的关键(jiàn)因素之(zhī)一(yī)。

　　从(cóng)近期公募REITs的二级(jí)市场表(biǎo)现看(kàn)，截至4月21日，今年(nián)以(yǐ)来中证REITs（收盘）指数收于(yú)975.99 点(diǎn)，年内下跌7.44％，未跑(pǎo)赢主要股票和(hé)债(zhài)券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只(zhǐ)公募REITs发布了2022年年报，部分(fēn)产(chǎn)品受宏观经(jīng)济的影响，可分配金额完成率不(bù)达预期，一定程度上影响了公募(mù)REITs二级市(shì)场的价格。”李华平称，公募REITs二级(jí)市场的价格波动受多重(zhòng)因(yīn)素(sù)的影响，投(tóu)资(zī)收(shōu)益是影响(xiǎng)REITs二级市场价格的(de)主要因素之(zhī)一，而稳定的分红有利(lì)于吸引投资者参与(yǔ)公募REITs二(èr)级市场的投资。

　　中金基金相关负(fù)责人也(yě)表示，近(jìn)期经济预期恢(huī)复，一方面市场热点呈现(xiàn)向股票和(hé)债券回归的(de)过程；另一方(fāng)面，基(jī)础(chǔ)设施项目的经营业绩(jì)相(xiāng)对经(jīng)济活力的改善有一(yī)定的滞(zhì)后性。

　　此外，公募REITs在(zài)分(fēn)红除权日(rì)，将对基金份额的开盘指导价做调减处理(lǐ)，调减(jiǎn)金额根据单(dān)位(wèi)基(jī)金份额的分红金额(é)进行计算。除权(quán)操作是对分红(hóng)前后基(jī)金份额净(jìng)值变(biàn)化(huà)的修正，使投(tóu)资(zī)人在基金分红前(qián)后均可(kě)以获得公(gōng)平的投资机会。

　　“分红(hóng)可增强投资者长(zhǎng)期投资的信心，同时需结合持有(yǒu)产品的特性，关注二级市场扰动对(duì)整体收益的影响(xiǎng)程度。”中航基金(jīn)相关人士也称。

　　特许(xǔ)经营(yíng)权分红包括利(lì)润(rùn)分配和本金(jīn)归还

　　普通(tōng)投资(zī)者应(yīng)了解底层资产(chǎn)情况

　　多位(wèi)业(yè)内人士还提醒，与现有公募基金分红(hóng)前提是本金(jīn)之上的增值部分不同，特许经(jīng)营权REITs基金(jīn)运作期间的“分红”界定为“分派”更为(wèi)准确，分派的是(shì)本金与增值(zhí)两(liǎng)个部分，两(liǎng)个部分之间的比例是变动的，与现有公募基(jī)金分红差异很大，大多(duō)数普通(tōng)投(tóu)资者可(kě)能把“分派”金额误认为(wèi)是(shì)持续分(fēn)红(hóng)。一(yī)旦30年、40年、50年、60年等合同年限到(dào)期后基金价值(zhí)面(miàn)临极大(dà)不确定性，这(zhè)是该类(lèi)投资者应(yīng)该注意的情况。

　　李(lǐ)华平表示(shì)，目前公(gōng)募REITs主(zhǔ)要有特许经营(yíng)权类和(hé)产权类两(liǎng)大资(zī)产(chǎn)类(lèi)型，持有产权类产品(pǐn)的(de)收益主要包括每年的现金分红及(jí)资产增(zēng)值的收益，而持有(yǒu)特(tè)许经营类产品的收益主要来自项(xiàng)目每年的现金分红。其(qí)中，特许经营(yíng)权类资产的分红包括了利(lì)润分配和本金(jīn)的归(guī)还(hái)，两者的比率也是(shì)变(biàn)动的(de)，对(duì)特许(xǔ)经营权(quán)类资产的公募REITs可(kě)以内部收益率（IRR）来(lái)衡量投资(zī)收益。普通投资者在选(xuǎn)择投资标(biāo)的时，应(yīng)了解公募REITs底层资(zī)产的(de)类型。

　　中航基金也表示，从细(xì)分来看，各类公募(mù)REITs分红因底层资产属性不同而(ér)形成(chéng)区别。特(tè)许经营权(quán)类的公募REITs产品因其分红相当(dāng)于包含“本(běn)金+收(shōu)益(yì)”，分红相(xiāng)对较多(duō)，债性(xìng)偏强。而产权类的公募(mù)REITs分红主要为“收(shōu)益”，更看(kàn)重底层(céng)资产的价值增值，所以相对股性偏强。普通投资(zī)者在选择(zé)公募(mù)REIT时，需要(yào)考虑(lǜ)底层(céng)资产属性，对所(suǒ)选择产品的二级(jí)市场价(jià)格(gé)和分红有合理预期。

　　中金基金相关负(fù)责人也认为，与产权类项目相比，特许经(jīng)营(yíng)项目(mù)在经营权到期后不(bù)再能产生现金(jīn)收(shōu)益，因此将可供(gōng)分(fēn)配金额的(de)分配(pèi)理解为(wèi)“分派”比“分红”更加(jiā)准确。基于这个(gè)特点，剩余经营(yíng)期限(xiàn)较短(duǎn)的特许经营(yíng)项目，通常(cháng)具(jù)备更高的分派率(lǜ)水平。对于剩余期(qī)限较长的特许经营权项目，即(jí)使(shǐ)分(fēn)派率相对较低，也有足(zú)够年限收(shōu)回本金并(bìng)取得(dé)收益(yì)。

　　中金基金该负责人提(tí)醒投资(zī)者注意，特许经营权(quán)项目的分(fēn)派金额包含(hán)了投(tóu)资(zī)本金，在不(bù)进行扩募的情(qíng)况下，基金份额单价随着分派进(jìn)度逐年下降(jiàng)是正常现象，投资(zī)特许(xǔ)经营(yíng)权REITs的(de)收益来(lái)自项(xiàng)目(mù)剩(shèng)余期限产(chǎn)生的现金流。

　　“与特许经营项目(mù)相比，产权类项目的土地或(huò)建筑的剩余使用年限一(yī)般较长，再加上到期后通过对建筑(zhù)的更(gèn除螨皂可以天天用吗，除螨皂对痘痘管用吗g)新(xīn)改造或补缴土地出让金等追加(jiā)投资，有机(jī)会进(jìn)一步延(yán)长经营期限。这种类似永续(xù)经营的假设反映(yìng)在基础资产的估值(zhí)上，使产权类REITs具(jù)备更(gèng)显著的(de)资产投资属(shǔ)性。”该负(fù)责人称。

　　观测内部收益率等(děng)指标

　　评估项目(mù)底层资产运(yùn)营(yíng)情况

　　在(zài)基金(jīn)分红的时点，多位业内(nèi)人士还表(biǎo)示，在产品分红期，投资者可以观(guān)测经营活(huó)动现(xiàn)金流、可供(gōng)分配(pèi)现金、内部(bù)收益率等指标(biāo)，来观察和(hé)评估项目底层资产(chǎn)的运营情(qíng)况(kuàng)。

　　中航基金表示，年报指标中，跟(gēn)现金相关的(de)指标有两个：一是年报(bào)中披露的经营(yíng)活动(dòng)现金流，二是(shì)可供(gōng)分配(pèi)现金，二者(zhě)存在本质性(xìng)区别。经营活动产(chǎn)生(shēng)的现金净流量是指企业经营、筹资、投资产生的现金流，基于企业(yè)本身经营活动产(chǎn)生(shēng)；可供分(fēn)配的现金实质上(shàng)是从EBITDA出发，对(duì)非现金除螨皂可以天天用吗，除螨皂对痘痘管用吗影响利润表的项目进行调整，加期初现(xiàn)金，最终得(dé)到的账(zhàng)面(miàn)现金(jīn)。

　　李华平也表(biǎo)示，公(gōng)募REITs作(zuò)为资产配置(zhì)新(xīn)选择，投资价值体现(xiàn)在(zài)相对股债市场独立的资产配置功能(néng)，比较适(shì)合长期持有。建议投资者对经营权类的资产可以更多关(guān)注内部收益(yì)率的高低，对(duì)产权类的资(zī)产(chǎn)更多关(guān)注分派率(lǜ)高(gāo)低。因(yīn)为公(gōng)募(mù)REITs可(kě)分(fēn)配收益主(zhǔ)要来自底(dǐ)层资产的经(jīng)营净(jìng)现金流，所以(yǐ)底(dǐ)层资产运营情况直接影响(xiǎng)投资回报，投资者(zhě)可(kě)综(zōng)合考虑(lǜ)原始权益人(rén)综合实力、运营(yíng)管理机(jī)构实力、公募基金管理人实(shí)力等多重(zhòng)因素来选择投资标(biāo)的(de)。

　　中(zhōng)信证券(quàn)研报也显(xiǎn)示，公募REITs进入密集分红期，由于(yú)分(fēn)红交(jiāo)易带来的短期博弈(yì)机会仍在，叠加此前市场接(jiē)连回调，建议(yì)投资者关注(zhù)有基(jī)本面支撑、填权效(xiào)应相(xiāng)对明显、同(tóng)时分红(hóng)规(guī)模较为(wèi)可(kě)观(guān)的个券。

　　“公募REITs的招(zhāo)募说明书均(jūn)会载明REITs在发行首年(nián)及(jí)次(cì)年的(de)可供分配金额预测(cè)。投资者(zhě)可(kě)以将REITs的实际分(fēn)红金额与募集材料中披露(lù)预测进(jìn)行比较分(fēn)析，结合经济及市场(chǎng)的实际环(huán)境，对基础设施(shī)项目的运营(yíng)业(yè)绩及REITs的管(guǎn)理(lǐ)能力(lì)进行(xíng)判断。”中金基金上述(shù)负责人也称。

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