导读(dú)

　　黄金二(èr)十年之(zhī)后，当(dāng)下(xià)中国地产步(bù)入大(dà)分化时代而非(fēi)停滞期。

　　要点(diǎn)

　　过去(qù)二十年(nián)是中国房(fáng)地产市场黄金二十年。2019-2021年，连续(xù)三年商品(pǐn)住(zhù)宅销(xiāo)售面积超15亿平，足够4000万家庭入住。恰逢近年地产持续低(dī)景气(qì)，有关中国地产是否过剩的讨论日益(yì)热(rè)烈。

　　拨开迷雾，本(běn)文试图厘清中国(guó)城(chéng)镇存量住宅(zhái)真实(shí)情况，据此判断中国(guó)未来(lái)地产趋势。

　　有媒体(tǐ)渲染中国(guó)地(dì)产存量极度过(guò)剩，事(shì)实是否如此？

　　住(zhù)建部披(pī)露全国有近6亿栋房屋建筑，第(dì)七次(cì)人口普(pǔ)查调(diào)查数据显示城镇家庭(tíng)户人均住宅间数为1.06间(jiān)。市(shì)场陷入怀疑，中国(guó)房子是否真的过(guò)剩？

　　事实上住建部披露的近6亿栋城乡房屋建筑(zhù)中，城镇(zhèn)建筑(zhù)占比不(bù)到一成，其(qí)中还包括(kuò)大量城镇非住宅建(jiàn)筑，如商业办公楼、学校等，因此6亿栋房屋中城(chéng)镇住(zhù)宅占比极低。

　　七(qī)普显示中国城镇(zhèn)居民(mín)人(rén)均住宅间数为1.06间，但居住舒适(shì)不是人(rén)均一间房所能满(mǎn)足，它与房屋质(zhì)量(liàng)、居(jū)住面积、配套设(shè)施等因素密切(qiè)相关。中国的(de)人均住宅间(jiān)数(shù)较发(fā)达国家还有很(hěn)大差距(jù)。人均住宅间数大于1同样不意味着中国(guó)住宅(zhái)市场(chǎng)已(yǐ)经(jīng)饱和。

　　我们测算发现中国城镇居民户均(jūn)1套房(fáng)，其中每(měi)户持(chí)有(yǒu)商品住宅仅0.64套。

　　目(mù)前并无直(zhí)接公布中(zhōng)国家庭户均住宅的数据，我(wǒ)们根据商品(pǐn)住宅套数、商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)占(zhàn)比和(hé)城镇(zhèn)家庭户数，计算出(chū)城镇家庭住(zhù)宅套户比。

　　测(cè)算结(jié)果显示，目前城镇家庭户均拥有0.86套房，其(qí)中0.54套为商品(pǐn)住宅。若期房顺利交付(fù)，直至2024年，中国每户城镇家庭才拥(yōng)有1套住宅，其中商业住宅(zhái)仅0.64套。

　　户均一套房似乎(hū)意味着户户有房，然而事实上中国住宅市场(chǎng)供需(xū)并不平(píng)衡。

　　国(guó)际数据显示，成(chéng)熟房地产市场的(de)住(zhù)宅套户比(bǐ)会大于1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之(zhī)所(suǒ)以说不平衡，是因为户均一套(tào)房无法满足流动人口的租赁和置业(yè)需求(qiú)。全国总人口的近三成(chéng)都是流(liú)动(dòng)人口，流动人口会选(xuǎn)择在(zài)大城(chéng)市租房挣钱，在老家买房，从而(ér)产生了额外的住宅需求。

　　即便户均一套房，中国(guó)未来地产(chǎn)仍有四大新(xīn)增(zēng)需求动(dòng)力(lì)。

　　第一，户均人口(kǒu)规模缩小，一(yī)人(rén)户、两人户占比(bǐ)不断增加，导致家庭户数增(zēng)多。小家庭化(huà)趋势(shì)将(jiāng)延续(xù)，带来新(xīn)户购房需(xū)求增(zēng)长(zhǎng)。

　　第(dì)二，经济(jì)板(bǎn)块的分化日(rì)益明显，区域经济资(zī)源分配的再集中吸引着人(rén)口流入，人(rén)口净迁入城市的(de)新增住宅需求(qiú)有望持续(xù)旺盛。

　　第(dì)三，30％左右的家庭住在2000年以前建成的住宅中，涉及超9000万家庭、81亿平(píng)方米的住宅建筑面积(jī)。促成“老破小”住宅的改(gǎi)造势(shì)在必(bì)行(xíng)。

　　第四，中国的人均住宅(zhái)间数与人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积均较发达国家(jiā)有着不(bù)小差(chà)距，“住上更大房(fáng)子(zi)”的改善(shàn)性需求正在不断增加。

　　黄(huáng)金二十年之后，当下(xià)中国(guó)地(dì)产(chǎn)步入大分化(huà)时代而非停(tíng)滞期。

　　如(rú)果说过去(qù)二(èr)十年是中国地产(chǎn)黄金发展期，地产矛盾更多体现为(wèi)住宅供给(gěi)存在(zài)不足，这(zhè)是过(guò)去二十年房价快速上涨基石(shí)。那么当下房(fáng)地(dì)产大分化时代已(yǐ)至，大分化时代下地产矛盾(dùn)则更多(duō)体现在住宅质量供需冲突。

　　地产(chǎn)大分化必将体现在(zài)不同能级(jí)城市之间(jiān)，不同区(qū)域(yù)板块之间，不同(tóng)品(pǐn)质住宅之间。

　　目录

　　正(zhèng)文

　　引言

　　不久前(qián)，官(guān)方(fāng)披露全国已有近6亿栋房屋建筑，引发热议。从(cóng)2月以(yǐ)来，各大城市二手(shǒu)房挂牌量突然激增，引(yǐn)发一(yī)阵二手房(fáng)的“抛售潮”。

　　让市场不禁担心，中国的房子是否已经过剩？

　　中国城镇住宅(zhái)到(dào)底是供给(gěi)过剩，还是供需平衡，或(huò)是仍然存在不足(zú)？可惜由于住宅存量数据(jù)并未公布，我们无法直接知晓具体(tǐ)情况。

　　拨(bō)开迷雾，我们测(cè)算出中国(guó)城镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥有住宅套数，回(huí)答当前的房子是否真的过剩了？据此判(pàn)断未来房地(dì)产市(shì)场会如何发展。

　　一、如何(hé)有效观察中国户均拥有住宅数量

　　（一(yī)）中国住宅数量(liàng)过剩的直观判断站(zhàn)不(bù)住脚(jiǎo)

　　今年2月(yuè)，在(zài)以全国自然灾害综合风险(xiǎn)普查工作情况为主题的新闻(wén)发布会上，负责人对(duì)外披露(lù)：“住宅(zhái)城乡建设行业获取了全国近6亿栋(dòng)城乡房屋建(jiàn)筑(zhù)数据以及80多万(wàn)处市政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平均每栋建筑住不到3人，住宅(zhái)市场看似(shì)已经(jīng)过剩。

　　在(zài)这(zhè)近6亿栋房屋建筑中，农村房(fáng)屋占9成以上，以栋数计算的城镇房屋实际仅有4700多万栋(dòng)，还包(bāo)括了大量(liàng)商业楼、写字(zì)楼(lóu)、学校、医(yī)院等非住宅。总的(de)算(suàn)下来，住宅(zhái)占比并不大。

　　第七次人(rén)口普查数据公布(bù)了中国城镇家(jiā)庭(tíng)户人均(jūn)住宅间数为1.06间，其中城市家庭户居民人均0.99间，乡镇家庭户居民人均1.18间。

　　人(rén)均住(zhù)宅(zhái)间数大于(yú)1，看(kàn)似意味着(zhe)人(rén)人都有房间居住。

　　居住水平不仅与房间数量有(yǒu)关(guān)，更(gèng)与房(fáng)屋质量、居住面(miàn)积、配套(tào)设(shè)施等(děng)因素密切相关。单(dān)单从人(rén)均住宅间(jiān)数不能完全反映出城镇(zhèn)居民的居住(zhù)水平。

　　中国主要是以(yǐ)家庭为(wèi)单位(wèi)购买(mǎi)成(chéng)套住宅，一(yī)套(tào)设施(shī)齐(qí)全的住宅(zhái)才是城镇居民(mín)宜居的选择(zé)。

　　（二）中(zhōng)国户(hù)均住宅(zhái)的测算思路、数据和方法(fǎ)

　　中国城镇居民住宅(zhái)主要分(fēn)两大类，一类是商品(pǐn)住宅，另一类是保障房、原公有(yǒu)住宅、自建(jiàn)房等(děng)非商品住宅。

　　目前缺乏统计数据，并没有(yǒu)直(zhí)接公布城镇住宅数量(liàng)。居(jū)民住宅相关数据有两处可以(yǐ)直接公布，一是每(měi)年商品(pǐn)住宅销售(shòu)套数（统计局(jú)）；二(èr)是居(jū)民住宅(zhái)来源（人口(kǒu)普(pǔ)查数据）。计算(suàn)中(zhōng)国居民户均住宅数量，我们主要用(yòng)到上(shàng)述两组数(shù)据。

　　中国住(zhù)宅改革(gé)始于1998年，1998年之前商品住宅(zhái)数(shù)量(liàng)极少，可忽略不(bù)计。估算城镇居民(mín)户均住宅套数(shù)分三步走：

　　第(dì)一步，将1999年以来每年(nián)商品住(zhù)宅销售套(tào)数相加(jiā)，我们就能够得到当前商品住宅总存量。

　　第(dì)二(èr)步，根据(jù)城镇居民拥有(yǒu)的商品(pǐn)住宅和非商品住宅(zhái)比例，推算得到居民住宅总(zǒng)套数。

　　第三步，将城镇居民(mín)拥(yōng)有的(de)商(shāng)品住宅总(zǒng)数除以家庭户数，我们就(jiù)能够得到城镇户均拥有(yǒu)的(de)住宅数(shù)量(liàng)。

　　具体计算公式如下：

　　城镇家庭住宅套(tào)户比=住宅总套(tào)数(shù)/家庭(tíng)户数(shù)

　　=（商品(pǐn)住宅(zhái)套数(shù)/家庭户数）/（商品住宅(zhái)套数/住宅总套数(shù)）

　　=商品住宅套(tào)户比/商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅占(zhàn)比

　　二、城镇家庭户均拥有(yǒu)1.02套房

　　中国住宅存(cún)量到底(dǐ)有多少(shǎo)，目前缺(quē)乏一个准确统计。我们利(lì)用(yòng)既有统计数据(jù)，大致测算得到中(zhōng)国(guó)存量(liàng)房地产套数，并进一(yī)步推算中国城镇家庭户均拥有(yǒu)的住宅数量。

　　（一）城(chéng)镇居(jū)民户(hù)均拥有商品住宅(zhái)0.64 套

　　截至2022年，我们计算(suàn)得到：

　　（一）中国商品住宅(zhái)累计销售1.97亿套。

　　（二）城(chéng)镇家庭户均拥有0.64套商品住宅(zhái)（包含现(xiàn)房和期房）。

　　中(zhōng)国的房(fáng)地产销售以期房为(wèi)主，从(cóng)2019年开始，新房销售中期(qī)房占比近9成。本(běn)文去除商品住宅(zhái)累(lèi)计销售套数里的期房销售，得(dé)到商品住(zhù)宅现(xiàn)房套数。

　　以2022年商品住宅现房套数计(jì)算为例(lì)：

　　2022年商品住宅现房套数(shù)=截(jié)止到2022年商品住宅累计销售套(tào)数(shù)-过去三(sān)年（2020、2021和2022年）的(de)期房销售额。

　　主流房企竣工周期在(zài)2-3年，并(bìng)考(kǎo)虑到交房后装修的时间，取最大值(zhí)3年。

　　将商品住宅现房套(tào)数除以家庭户(hù)数，算(suàn)出：

　　（三）目前中国城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)户(hù)均拥有(yǒu)0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇居民户均拥有住宅1.02套(tào)

　　接下来我们需要(yào)进一(yī)步推(tuī)算中国城(chéng)镇居(jū)民拥有的户均住(zhù)宅套数。

　　首(shǒu)先，七(qī)普数据显示中(zhōng)国城(chéng)镇居民的住(zhù)宅结构特征(zhēng)如下：

　　73.8％的城镇家(jiā)庭拥有住宅。其(qí)中(zhōng)自建住宅占比21％，购买商品住宅(zhái)占比31.9％、二手(shǒu)房占比10.1％、经济适(shì)用(yòng)房占比3.8％、原公有住宅占比(bǐ)6.1％，通过(guò)继承或赠与占(zhàn)比0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的家庭(tíng)租赁廉租房(fáng)与(yǔ)其他住宅。

　　其次，我们假定租赁其他住宅和购买二手房都是商品住宅，因此(cǐ)将(jiāng)租赁其他住(zhù)宅(zhái)、购(gòu)买商品住宅与购买(mǎi)二手房加(jiā)总，得(dé)到商品住(zhù)宅占居民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比(bǐ)为59.2％，粗略假设2021年(nián)-2022年期间(jiān)商品住宅增幅为(wèi)过(guò)去十年变化幅度的(de)20％，计算(suàn)2011年-2020年(nián)商品住宅的(de)实(shí)际变化(huà)比例，从而我们(men)估算出2022年商品住宅所占比(bǐ)例，为62.8％。

　　最后，截至2022年(nián)末，中国平均(jūn)每(měi)户(hù)城镇家庭拥有0.86 套住(zhù)宅。但考虑已购期房，中(zhōng)国平均每户城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如(rú)果交房顺利，已购期(qī)房会在2-3年内(nèi)陆续交(jiāo)付使(shǐ)用，到2024年，中国平(píng)均每户城镇家庭都会(huì)拥有一(yī)套住宅。

　　三、城(chéng)镇(zhèn)户均(jūn)一套房的三点含义(yì)

　　既然城镇居民已(yǐ)经达到了户均一套(tào)房的程度(dù)，“户户有房(fáng)”是否(fǒu)意味着中国城(chéng)镇化进展(zhǎn)终结(jié)，甚至意味着中国(guó)地(dì)产存量供(gōng)给绰绰有余？

　　（一(yī)）户均(jūn)一套(tào)房并不意味(wèi)着住(zhù)宅市场供需平衡(héng)

　　需要有多余住宅来(lái)满足(zú)因人口(kǒu)流动、居民(mín)换房等(děng)因素产生的住宅需求。因此，成熟房地(dì)产市(shì)场(chǎng)的住(zhù)宅套户(hù)比会(huì)在(zài)1.1左右。

　　国际经验(yàn)来看，美国(guó)、英(yīng)国和日(rì)本的住宅套户比均高(gāo)于1.1，其中(zhōng)，英(yīng)国的(de)住宅套户比(bǐ)最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩国(guó)分别(bié)为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房(fáng)，就会造成人口(kǒu)净流入地的住宅市场(chǎng)供不(bù)应求，造成房价或(huò)房租(zū)迅速上涨(zhǎng)。

　　七普指出(chū)中国的流动人(rén)口3.76亿，省(shěng)内流动人口和省(shěng)际(jì)流动人(rén)口分别为2.51亿(yì)人和1.25亿人(rén)。

　　流动人口会选择在大城市租房挣(zhēng)钱，在老家县城(chéng)买房。

　　暨南大学2017年的中国城乡人口流动调查(chá)数据显示(shì)，在上海、杭州以及南(nán)京(jīng)工(gōng)作的(de)流(liú)动人口在老家拥有住宅(zhái)比例分别为28％、21％和18％。大城(chéng)市的高工资吸引(yǐn)打工人，但高房价迫(pò)使(shǐ)打工人回(huí)乡置业。

　　流动人口实际(jì)上会占(zhàn)据两套房，在高房价的大城市租赁一(yī)套(tào)房(fáng)，在房价(jià)较低的县城购买一套(tào)房。所(suǒ)以说户(hù)均一套房无法满(mǎn)足庞大流动人口的租赁与置业需求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品质仍(réng)需(xū)改善

　　目前，中(zhōng)国的城镇住宅(zhái)中依然有(yǒu)不(bù)少(shǎo)老(lǎo)旧小区。

　　三成家(jiā)庭，也就是(shì)约9000万户城镇(zhèn)居民住宅是(shì)2000年以前建成，其中又(yòu)有(yǒu)11.6％住宅年龄(líng)至少在(zài)33岁以上。

　　这(zhè)批存(cún)在着(zhe)建(jiàn)筑结构松散、设施(shī)陈旧(jiù)、安全隐患大(dà)等问题(tí)，如电线老(lǎo)化、管道(dào)等基础设(shè)施陈旧，给住户的生(shēng)活带来了很大的(de)不便(biàn)和安(ān)全隐患，并且居住(zhù)体验(yàn)较差。

　　2000年以(yǐ)前建(jiàn)成的老旧住(zhù)宅(zhái)面积(jī)小。占比(bǐ)为31.3％的家(jiā)庭户数拥有的住宅面(miàn)积占(zhàn)比仅为27.6％。仍然存在5％左右的家(jiā)庭没有独立(lì)卫浴和厨(chú)房。这类(lèi)上(shàng)世(shì)纪修建的老旧小(xiǎo)区很难满(mǎn)足现代生活(huó)需求，在未(wèi)来大都会(huì)被拆迁重建。

　　近五成的(de)家庭(tíng)住宅为(wèi)一居室(shì)和二居室，户型(xíng)偏(piān)小。其中一(yī)居室(shì)占比为(wèi)14.9％，二(èr)居室(shì)占比为(wèi)33％。对(duì)比(bǐ)镇(zhèn)，城(chéng)市家庭住(zhù)宅(zhái)户型更小(xiǎo)，当然这与(yǔ)城市土地资源紧(jǐn)张有关。

　　（三）人均住(zhù)宅面积扩张是未来地产的需(xū)求(qiú)驱动力(lì)

　　根据七普数据测(cè)算，2020年城(chéng)镇(zhèn)家庭户住宅存量(liàng)总面积为294.6亿平。暂不考(kǎo)虑两年间农(nóng)民带房进城和老(lǎo)旧小区拆迁，加(jiā)上2021年和2022年商(shāng)品住宅竣(jùn)工面积（7.3亿(yì)与6.3亿），得出2022年住宅存量总(zǒng)面(miàn)积为308.16亿平，人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积为39.45平(píng)方米。

　　超(chāo)过(guò)一半的(de)家庭人(rén)均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积(jī)小于均(jūn)值，近4成家庭人均住宅建(jiàn)筑面积在30平米(mǐ)以下。

　　15％的(de)城(chéng)镇家庭人均住(zhù)宅建筑面积不足19平方米，不及全国人均水平的一(yī)半。若(ruò)去除20％的(de)公摊，可使用(yòng)的(de)住宅面积仅为(wèi)15.2平方米(mǐ)。上海市将人(rén)均住宅建筑面积低于15平(píng)方米(mǐ)的家庭界定为住(zhù)宅存在困难(nán)，若按这(zhè)个(gè)标(biāo)准算的话，中国有11.3％的家冰火两重天是什么意思？怎么操作，男女之间的冰火两重天是什么意思庭存在住宅(zhái)困难(nán)问题。

　　若人均(jūn)可使用住宅面积为40平(píng)，即人均住宅建筑面积为(wèi)50平，只考虑家庭户人数，需要住宅总量约390.6亿(yì)平，较目前至少新增82亿(yì)平。

　　对比发达(dá)国家人均住宅面积，美国(guó)为67㎡，瑞士、日本(běn)、德国和英国都高(gāo)于40㎡，中国的人均住宅(zhái)建筑面积为39.45㎡，相差不(bù)大。但若去(qù)除(chú)公摊(tān)面积后，中国(guó)的人(rén)均可使用(yòng)面(miàn)积(jī)为31.56㎡，这一差(chà)距(jù)将变得明(míng)显。

　　若(ruò)考(kǎo)虑约1.4亿(yì)的集体户人口，所需要(yào)的住宅总量(liàng)会(huì)更(gèng)多(duō)。

　　四(sì)、户均已然(rán)1套(tào)房，未(wèi)来地产还(hái)会(huì)有需求么？

　　我们测(cè)算得到中国城镇家(jiā)庭户均1套房，看似已经户户(hù)有(yǒu)房。即便如此(cǐ)，中国人(rén)口静态结构和动(dòng)态趋势演绎，决定了中国未来(lái)地(dì)产(chǎn)仍有需求(qiú)释放。户均1套住宅现实之下，中国未来城镇住(zhù)宅需求主要来自于四个方面。

　　第一(yī)，户均人口缩(suō)小，家庭(tíng)户数增多，新户购房需求(qiú)扩张(zhāng)。

　　过去20年(nián)我国城镇家庭户均人口(kǒu)数(shù)不断下降，六普显示城镇户均(jūn)人口规模为2.85人/户，而(ér)七普显示(shì)城镇(zhèn)户均人(rén)口(kǒu)规模(mó)为2.62人/户，一人户、二人(rén)户的占比明显上升(shēng)，人(rén)口(kǒu)小家(jiā)庭(tíng)化趋势将继(jì)续延续(xù)，导致户数会因户均人口规模的缩小而增多。

　　第(dì)二，人口迁(qiān)移导致经济发(fā)展带(dài)来(lái)的新(xīn)增住宅需求旺盛。

　　中国经济(jì)板块的分化日益(yì)明显，资源和生(shēng)产要素逐步向经济带、都市(shì)圈中心(xīn)城(chéng)市流入(rù)，区域经济资源分配的再集中(zhōng)吸引着(zhe)人口流入。人口迁移势必涉及到买房租房(fáng)，给迁(qiān)入地住宅(zhái)市场(chǎng)带来新的增量。

　　以浙江省为例，2021年常住人口增量为72万，而(ér)出生人口为44.9万人，死(sǐ)亡(wáng)人口为38.4万人，自然增加人口仅(jǐn)为(wèi)6.5万人(rén)，其人口(kǒu)增长主(zhǔ)要(yào)受益于人口迁移。

　　第三(sān)，老旧小区改善性需求依然庞(páng)大。

　　从2011年到2020年(nián)，自建(jiàn)住宅和(hé)原公(gōng)有住宅的家(jiā)庭(tíng)拆迁改建最多。自建房家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百(bǎi)分点；原公(gōng)有住宅家庭(tíng)比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二(èr)者和（27.1％），再(zài)加上其他(tā)住宅（5％）与家庭住宅建造(zào)时(shí)间为(wèi)2000年以(yǐ)前的(de)比例(lì)（31.3％）大(dà)致相(xiāng)吻合。

　　十(shí)年间新增8473万(wàn)家庭户，自建住(zhù)宅和原公有住(zhù)宅(zhái)减少了(le)1282万(wàn)户，住宅净(jìng)需求增加9755万户。49％的家庭(tíng)购买商品(pǐn)住宅，21％的家庭购买二(èr)手房。在新(xīn)增住宅需求中，有7成家庭购(gòu)买了(le)商品住宅。租房(fáng)、购买经济适用房和其他分别占比18％，3％和9％冰火两重天是什么意思？怎么操作，男女之间的冰火两重天是什么意思。未(wèi)来随着城中村和旧城(chéng)改造，商(shāng)品住(zhù)宅的占比势必会进一(yī)步上升。

　　2000年以前建造的住宅建(jiàn)筑(zhù)面积还(hái)有约81亿平(píng)，涉及(jí)城镇家庭约(yuē)9000万户。破旧的城中村(cūn)、老公有住宅，建(jiàn)筑面积小、质量低、基(jī)础设施(shī)配套差、没有(yǒu)或少有物业管理，居民追求美好、宜居生活(huó)的环境，背(bèi)后的改(gǎi)善性需求(qiú)有待释放(fàng)。

　　第四，“住上更大房子”的改(gǎi)善性(xìng)需求还将有(yǒu)所增加。

　　刚(gāng)需(xū)购房受限(xiàn)于资金(jīn)，倾(qīng)向于(yú)中小户型(xíng)。已有住宅家(jiā)庭(tíng)希望提高生活品质，以小换(huàn)大、以旧(jiù)换新。2022年底的(de)中央经济工作会议(yì)明确指出支持(chí)住宅(zhái)改善等消费。

　　OECD国家的人(rén)均住(zhù)宅(zhái)间数为1.71间，无论是否考虑(lǜ)乡村住宅因(yīn)素，中国的(de)人均住宅(zhái)间(jiān)数较其他国(guó)家依旧存在(zài)不小差距(jù)。

　　住宅舒(shū)适度与经济水平有着密切正向(xiàng)联系。随着经济发展水平(píng)的提高，中国的人均(jūn)住(zhù)宅间数与人均住宅(zhái)建筑(zhù)面积(jī)将随之增长。

　　如(rú)果说过去(qù)二十(shí)年是中国地(dì)产黄(huáng)金发展期(qī)，地产矛盾(dùn)更(gèng)多(duō)体现为(wèi)住宅供给存在不足，供(gōng)需出现错配，这是过(guò)去二十(shí)年房价快速上涨基(jī)石。那(nà)么未来将是住宅质(zhì)量的供需(xū)冲突。房地产大分化时代(dài)已至，这种分化(huà)不单(dān)局限于城市(shì)能级(jí)之间(jiān)差异，优(yōu)质小区和(hé)老旧二手房(fáng)之间的差异也将越发(fā)扩大。

　　风险提示(shì)

　　人口普查数据调查的是人(rén)，并不是(shì)针对住(zhù)宅，因(yīn)此(cǐ)可能存在统计偏差。商品住宅(zhái)占比实际值可能偏(piān)低，其增速可能超预期。

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