5月以来，房地产(chǎn)板(bǎn)块个股多出现(xiàn)小(xiǎo)幅上(shàng)涨，截至5月10日收盘，中信房(fáng)地产指数本月涨幅约为2％。而以公募(mù)基金为(wèi)代表(biǎo)的机构对于(yú)这一(yī)板块已经在悄然布(bù)局。数(shù)据显示，以(yǐ)南方和华夏的两只老(lǎo)牌ETF基金为例(lì)，5月9日时所(suǒ)公布(bù)的(de)总份额均较4月28日时有小幅增长。根据(jù)基金(jīn)一季报统计(jì)，龙头与地方(fāng)国企央企(qǐ)获得增(zēng)持，持仓(cāng)数量占流通股比重增幅(fú)五(wǔ)只个股分别(bié)为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中(zhōng)新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积(jī)余+0.92％。

　　公(gōng)、私募(mù)配置房地产或“底部回(huí)升”

　　行业红利时代已过 精(jīng)耕细作成共识

　　从(cóng)公募基(jī)金对房地(dì)产的(de)配置(zhì)看，2019年末，公募所持有的(de)房(fáng)地产行(xíng)业标的市值约1188亿元，占其所持股票市值的4.66％左右；2020年(nián)市场表现出色，但公募所持房(fáng)地产公司市值(zhí)在股票资产中(zhōng)的占(zhàn)比却断崖式下(xià)跌(diē)至(zhì)1.85％；2021年，这一数值(zhí)更是进一步降至(zhì)1.56％。

　　不过(guò)2022年终(zhōng)于(yú)出现(xiàn)了三年(nián)来(lái)的首(shǒu)次回升，年底这(zhè)一数(shù)值从1.56％升(shēng)至1.65％。与此同时，公募对房地产行业的持(chí)股比例也(yě)同步回升(shēng)，从2021年底(dǐ)的6.94％提高(gāo)到2022年(nián)末(mò)的7.03％。

　　这样的势头似(shì)乎(hū)在(zài)今年一(yī)季度(dù)得以延(yán)续。数据(jù)统计显示，公募重(zhòng)仓持有(yǒu)房地产板块一季度(dù)市值TOP15门槛(kǎn)为1.6亿(yì)元，较(jiào)2022年(nián)四(sì)季度提升6.71％。持仓市值前五个(gè)股分别为保利发展、招商蛇口、万科A、华发股(gǔ)份、滨江集(jí)团，持仓市值(zhí)占板(bǎn)块(kuài)比重(zhòng)合计达47.29％，环比(bǐ)下降(jiàng)3.05％。

　　从中不难发(fā)现，公募(mù)对于房地产(chǎn)的投资(zī)愈(yù)发有(yǒu)集中于龙头的趋势。Wind显(xiǎn)示，在公募基金一季报汇总的重仓股(gǔ)中，房地产板块排名最高的是(shì)保利发展，在基金重仓第33位。排(pái)名第二的(de)是招商(shāng)蛇口，排在第78位。而老牌龙头股(gǔ)万科A排(pái)在第96位。对比去年(nián)四季报(bào)，变化之处(chù)首先在(zài)于(yú)几只房地(dì)产龙头股从排(pái)位(wèi)上看(kàn)均有退步，尤其是万科最(zuì)为明显；其次是(shì)金地集团退(tuì)出百大之列(liè)。但考虑到房地(dì)产是(shì)复(fù)苏链上最(zuì)后一环，且首季(jì)并非行(xíng)业销(xiāo)售旺季，其(qí)传导到二级市(shì)场乃至机构(gòu)持仓上还需要时间周期。

　　形成(chéng)共识的是，经济圈(quān)判断房地(dì)产已经进入大分化(huà)时(shí)代(dài)，一二线城市好于三(sān)四线城市。而映射(shè)到二(èr)级市场投(tóu)资上，配(pèi)置房地产行(xíng)业轻松收获行业贝塔(tǎ)的红利期(qī)一去(qù)不(bù)返了。“如果按(àn)照产业周期(qī)来分类(lèi)，包括房地产等几类行业在盖(gài)特纳曲线里属(shǔ)于成熟(shú)期或者(zhě)衰退期的行业，传统认知上没(méi)有(yǒu)什(shén)么投资机会(huì)的。但在这几年特(tè)殊的行(xíng)情里包(bāo)括煤(méi)炭、电解铝等类似(shì)的行业也(yě)出现(xiàn)了一些机会，背后的逻辑是供(gōng)给侧发(fā)生了更大(dà)的变化(huà)。”一不(bù)愿具名的上海公募基(jī)金经理(lǐ)指出。

　　不过也有公募人士(shì)持谨慎乐观(guān)态(tài)度(dù)：“行业前(qián)几年17亿～18亿(yì)平方米的年销售(shòu)面(miàn)积很(hěn)难再出现了，2022年光是居民存款数(shù)量增(zēng)加(jiā)了15万(wàn)亿元。中国存量有400亿平方米(mǐ)建筑(zhù)面积，考虑(lǜ)存量地产的更新，也有近10亿(yì)平(píng)方(fāng)米。需求端还需要有一定的政策出来去刺激购房。”

　　宝盈(yíng)基金房地产(chǎn)研(yán)究员吕功绩也指出：“时至(zhì)今(jīn)日，无论从城(chéng)镇化的进程(chéng)，还是(shì)人(rén)均住(zhù)房面积(jī)（接近30平/人），我国均已告别(bié)住房(fáng)短(duǎn)缺时代(dài)，而目(mù)前居民的(de)杠杆率和房价(jià)收入也不支撑每年18万亿元的销售额，以及过快(kuài)上行(xíng)的(de)房价，因而行业高增的时代(dài)已经过去，未来行(xíng)业(yè)的需求或将回落，在此(cǐ)过程中(zhōng)，伴(bàn)随着地产的(de)高杠杆属性(xìng)，就很容易(yì)出现信用风(fēng)险问(wèn)题(tí)（类似2022年的民营地产爆(bào)雷），行业(yè)进入到供给侧出清(qīng)的过程。这个过程中，综合竞(jìng)争力(lì)强的公司就(jiù)能(néng)够(gòu)通过(guò)大(dà)鱼吃小鱼(yú)的方式，获得市(shì)占率的(de)提升。当行(xíng)业需(xū)求见顶回落时(shí)，行(x2023是佛历多少年，今年是佛历多少年多少月íng)业的贝塔已(yǐ)经(jīng)过去了(le)，但不代表没有投资机会，机会在于(yú)城市(shì)、位置(zhì)、产品的阿尔法，而对应到股票投资(zī)，就是强竞争力(lì)公司的阿尔法。”

　　或(huò)许也是基于这样的(de)认识转变，精耕细作个股(gǔ)成为(wèi)公(gōng)募乃至整体机构的务实(shí)之举。

　　机构配置房地(dì)产“风物(wù)长宜(yí)放(fàng)眼(yǎn)量”

　　头部央(yāng)国企(qǐ)、优质区域性标的成香饽饽

　　5月以来(lái)，房(fáng)地(dì)产(chǎn)板块个股多出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信(xìn)房(fáng)地产指数本月涨幅(fú)约(yuē)为2％。从(cóng)具体(tǐ)的个股(gǔ)来看(kàn)，《红周刊》利用Wind统计申(shēn)万房(fáng)地产板块个股，在纳入统计的124只(zhǐ)房地产类标的股中，本月以来(lái)实现股(gǔ)价上涨的(de)达到了81家。

　　其中，上述时间段恰好排名前五的公司月(yuè)内涨幅(fú)超过了10％，它们(men)分别是(shì)2023是佛历多少年，今年是佛历多少年多少月上实(shí)发(fā)展、浦(pǔ)东金(jīn)桥、*ST泛海、华(huá)夏幸福、荣安(ān)地(dì)产。排名(míng)第(dì)一(yī)的上实发(fā)展，五一假期归来后日成交量明显放大，4日、5日连续(xù)两个交易日收(shōu)出涨(zhǎng)停。从该股的基(jī)本(běn)面(miàn)来看，上实发展(zhǎn)的(de)主营业(yè)务为房(fáng)地产开发与经(jīng)营。公司的主要产(chǎn)品及(jí)服务为房地产销售(shòu)、房地产租赁(lìn)、物业管理(lǐ)服(fú)务(wù)、工(gōng)程项目、酒店经营。从业绩数(shù)据(jù)来看，2022年(nián)，其实现营(yíng)业收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归(guī)母净利润1.23亿元，同比(bǐ)下降33.24％。2023年第一季度，其实(shí)现(xiàn)营(yíng)业(yè)总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭(niǔ)亏。

　　不过从十大流通股股东(dōng)来(lái)看(kàn)，各类机构(gòu)都有(yǒu)对(duì)其布局的例子(zi)。以(yǐ)3月(yuè)31日时的首季(jì)十大流(liú)通股股(gǔ)东来看， 具体包(bāo)括公募(mù)的上银基金(jīn)、私募的迎水(shuǐ)文龙、中央汇金、长城资产管理公司等都跻身前十的行(xíng)列。

　　巧合(hé)的是，涨幅暂时(shí)排(pái)名第二的浦(pǔ)东金桥也是(shì)上海本地(dì)房企，其(qí)第一季度的收入(rù)利(lì)润规模(mó)大幅度复(fù)苏。究(jiū)其原因，一方面(miàn)是该(gāi)公司(sī)后疫(yì)情时代出租率复苏至近(jìn)年来(lái)最高，另一方面则是公(gōng)司拿地结算持续(xù)性向好，从数字上(shàng)看，一季度新(xīn)增(zēng)虹口(kǒu)135、138住宅地块(kuài)，总建筑面(miàn)积约54万(wàn)平(píng)方米。

　　在(zài)这样的业绩势(shì)头向好(hǎo)背(bèi)景下，自(zì)然(rán)也吸引了(le)知(zhī)名机构(gòu)在其中持(chí)续(xù)驻足。从第一季度(dù)十大流通股股(gǔ)东来看，知名私(sī)募高毅邓晓峰的两(liǎng)只产品依(yī)然在前十(shí)中，这也(yě)是连续第三个季度他有的两只产品杀入前十。同时榜单中还有一(yī)支大名鼎鼎的QFII阿布扎比(bǐ)投资局，其当季(jì)还小幅(fú)增加了(le)持(chí)股。

　　除去上述两家上海区域性地产(chǎn)公(gōng)司外，荣安地产则是主要布局在深圳(zhèn)的地(dì)产公司，一季报(bào)交(jiāo)出的也是(shì)一份(fèn)报喜(xǐ)的成绩单：首(shǒu)季(jì)公司(sī)实现营业收入51.85亿元(yuán)，同(tóng)比增长35.51％。归属于上市公司股东的净利润6.48亿元，同比(bǐ)增长(zhǎng)31.27％。

　　从(cóng)机构态度来(lái)看，《红周刊》注意到(dào)两只公募指基首季新杀入十大流通股股东行列。具体说(shuō)来， 南方中(zhōng)证全指房地(dì)产ETF上榜排名第七位，富国(guó)中证指数1000增强则排(pái)名(míng)第九(jiǔ)位(wèi)，此外联(lián)袂出现(xiàn)的机构还有QFII高盛国(guó)际和私募迎水(shuǐ)聚宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴(xīng)证全(quán)球基金相关人士(shì)分(fēn)析：“经历(lì)过行业洗牌(pái)和兼并重组后(hòu)，龙头的价值(zhí)更(gèng)为笃定突出；从拿(ná)地端(duān)看，2022年土(tǔ)地(dì)市场大(dà)幅降温，优质土(tǔ)地供给较多（券商测算对应潜在毛(máo)利率在25％以(yǐ)上，目前房企的(de)利润(rùn)率仅20％），绝(jué)大多数房企受限(xiàn)于信用问题或(huò)者资金紧(jǐn)张(zhāng)没法拿地，龙头房企趁机(jī)获取低成(chéng)本(běn)土地，龙头房(fáng)企(qǐ)的拿地力度（拿地金额/销售金(jīn)额(é)）基本在30％以上；从融(róng)资上看，龙头房企杠杆率较低，净负债率基本在70％以下，而(ér)其他房企的净负(fù)债(zhài)率普遍都在100％以上(shàng)，加杠杆空间(jiān)有限，从融资(zī)成本看(kàn)，龙(lóng)头房(fáng)企的融资成(chéng)本不断(duàn)下滑，基本(běn)在3％、4％左右；对应(yīng)到2023年的销售，龙头房企明显(xiǎn)跑(pǎo)赢行业，1～4月(yuè)百强房企的销售额增(zēng)速为9％，而TOP14的销售(shòu)额(é)增速(sù)为29％。”

　　需(xū)要强调的(de)是，在(zài)当前中(zhōng)特估的(de)浪潮下，央(yāng)国企地产股或(huò)存在发展的大好(hǎo)机会。中信证券指出：“房地产行业的结构性机会依然(rán)存在，少部(bù)分公司尤其是(shì)央企占据显著(zhù)优势(shì)，其主要又体现为库存的优势。央(yāng)企地产公司(sī)，现阶段表现出较低的(de)融资成(chéng)本(běn)，优(yōu)质(zhì)的开发资源和良好的不动(dòng)产(chǎn)资产运(yùn)营能力的多重竞争(zhēng)优(yōu)势。”

　　“即使没有中特估，国央企(qǐ)相较(jiào)于民营地产公司也是更有(yǒu)优(yōu)势的。”吕功(gōng)绩强调(diào)，“对于减值、土地资(zī)源债权债务关系等(děng)问题，市场对民(mín)营房开企(qǐ)业的资产会(huì)有更多担忧和质疑(yí)，所以(yǐ)在这一(yī)轮行业出清的(de)过程(chéng)中，央国企(qǐ)相(xiāng)较(jiào)于民企来说估值的修(xiū)复更明显。中特估的角度从中长期的维度看(kàn)，行业(yè)的逻辑在(zài)于集中度提升(shēng)后，行业进(jìn)入(rù)高质(zhì)量(liàng)发展阶段，具备(bèi)较快速发展阶段更稳定且可(kě)预期的盈利(lì)和(hé)现金流创造能力，以此带(dài)来估值中枢的提升，应该(gāi)关(guān)注(zhù)估值相对较低，企业自身资产(chǎn)的质(zhì)量好、运营能力强、可(kě)以创造持续现(xiàn)金(jīn)流的(de)企业。”

　　“存量(liàng)时(shí)代中行业普(pǔ)涨(zhǎng)的概率比(bǐ)较(jiào)低(dī)，行业内(nèi)部将出现分化，要关注将受益于行业集中度提(tí)升的头部(bù)公司。”星石投资首席研究官方磊也表示(shì)。

　　顺应(yīng)机构这一思路的话(huà)，或(huò)许还是保利发展、招商(shāng)蛇口等国资背景(jǐng)龙头(tóu)前(qián)途更(gèng)为(wèi)光明。不过国投瑞(ruì)银(yín)基(jī)金投资部副总监綦傅鹏表(biǎo)示(shì)：“需(xū)要客(kè)观地去(qù)持续观察国企央企(qǐ)在(zài)三个(gè)方面是否可以维持，首先是(shì)融资(zī)成本保持低位(wèi)，其次是销售份额持续提升，再次是拿地(dì)份额持续提升。”

　　复苏速度缓慢(màn)

　　机构(gòu)需要多给(gěi)一些耐心(xīn)

　　而《红周刊》也(yě)根据房企(qǐ)一(yī)季(jì)报梳理发现，对于2022年(nián)的业绩出现的整(zhěng)体下滑，2023年一(yī)季度的业绩分(fēn)化更趋(qū)明显(xiǎn)，保利发展、滨江集团等房企营收、净利均(jūn)实现了业(yè)绩(jì)的回正，甚至是较大增速的(de)增长(zhǎng)。而这些(xiē)公司也是机(jī)构的(de)重仓对(duì)象。

　　对此，知名房地(dì)产业内人士张(zhāng)宏伟向《红周(zhōu)刊(kān)》分析表示(shì)，业(yè)绩出现明显(xiǎn)改(gǎi)善(shàn)的(de)房(fáng)企(qǐ)，主要是因为过去两三年(nián)时(shí)间，尤其是在2021年下半年民营房企不怎么投(tóu)资拿地之(zhī)后，国(guó)有(yǒu)企业(yè)仍在持续(xù)性地拿地，且主要(yào)集(jí)中(zhōng)在核心城市(shì)，投资力(lì)度较大。投资的(de)驱动能够推动房企销售业绩的增长，从而在2023年一季度市(shì)场恢复但仍处于调整的过程中，能够保有(yǒu)一个正增长。

　　不(bù)过张(zhāng)宏伟同时也(yě)提(tí)醒表示，在房地产的复苏过程中，还(hái)面(miàn)临着一些(2023是佛历多少年，今年是佛历多少年多少月xiē)不确定性(xìng)。其实(shí)整个市场从四月(yuè)份开(kāi)始又(yòu)在往下掉。除(chú)了杭州、成(chéng)都等极个别城(chéng)市四月环比三月相对表现较好之外，包括(kuò)北京、上海(hǎi)在(zài)内的绝大多数城市都出现(xiàn)环比下(xià)滑的情况。而现在五(wǔ)月的市场(chǎng)表(biǎo)现也不(bù)太乐观(guān)。按(àn)照(zhào)现在的经济状况、收入情(qíng)况，以及市(shì)场的(de)去库存压(yā)力、企业(yè)的(de)资金面压力，可能(néng)会出现，到六月份(fèn)房企为了(le)半年报冲业绩(jì)出现市场(chǎng)的短(duǎn)期反弹外的一(yī)个市场乏力现象。也(yě)就是说，第二季度、第三季(jì)度增长不确定性的压力仍旧(jiù)较(jiào)大。

　　上海(hǎi)利(lì)檀投资董事长陈昊扬(yáng)也向(xiàng)《红周(zhōu)刊》指出，现在(zài)整个房地产以及其上(shàng)下游(yóu)产业链的复苏速度都比想象(xiàng)的(de)要慢很多，我们要多给(gěi)一些(xiē)耐心，这(zhè)个时候(hòu)，在房地产以及上下游就不是赚快钱的时候，只(zhǐ)能(néng)赚他基本面(miàn)的钱。但(dàn)这(zhè)也(yě)意味着，只有极为少数的、做(zuò)得比同行好得多的(de)企业，会伴(bàn)随整个行业(yè)的弱复苏，业(yè)绩会逐步(bù)体现出来(lái)。所以只能(néng)耐心(xīn)地去等待它的基(jī)本面不断地(dì)凸显出来，这(zhè)需要(yào)时间。

　　（本文(wén)已(yǐ)刊发于5月13日《红周刊》，文中(zhōng)提及个股仅为举例分析，不做买卖推荐。）

未经允许不得转载：惠安汇通石材有限公司 2023是佛历多少年，今年是佛历多少年多少月