导读

　　黄金(jīn)二十年(nián)之后，当下中国地产步入大分化时代而(ér)非停滞期。

　　要点

　　过去二十年是中国(guó)房地产市(shì)场黄金二十年。2019-2021年(nián)，连续三年商品住宅(zhái)销售面(miàn)积超15亿(yì)平(píng)，足够4000万家庭入(rù)住。恰(qià)逢(féng)近年地产持续低景气，有关中国地产是否过剩的讨论日益热(rè)烈。

　　拨(bō)开迷雾(wù)，本文(wén)试图厘清中国城镇(zhèn)存量住宅真实情况，据(jù)此判断中国未来地产(chǎn)趋势。

　　有媒体渲染中国地产存量极度(dù)过(guò)剩，事实(shí)是否(fǒu)如此？

　　住建部披(pī)露(lù)全国有(yǒu)近6亿栋房屋建筑，第七(qī)次人口普查调查数据显示城镇家庭户(hù)人均住宅(zhái)间(jiān)数(shù)为1.06间。市场(chǎng)陷入怀(huái)疑，中国房子是否真的过(guò)剩(shèng)？

　　事(shì)实上住建部披露的(de)近6亿栋城乡房(fáng)屋建筑中，城镇建筑(zhù)占比不到一成，其(qí)中还包(bāo)括大量城镇(zhèn)非住宅(zhái)建(jiàn)筑(zhù)，如商(shāng)业办公楼、学校等，因(yīn)此6亿栋房屋中(zhōng)城(chéng)镇住宅占比(bǐ)极(jí)低(dī)。

　　七普显示中(zhōng)国城(chéng)镇居民人均住(zhù)宅(zhái)间数为1.06间(jiān)，但居(jū)住舒适(shì)不是人均一间房所能(néng)满足，它与房(fáng)屋质(zhì)量、居住面积(jī)、配套设(shè)施(shī)等因素密切相关。中(zhōng)国的人均住宅间(jiān)数较发(fā)达国(guó)家(jiā)还(hái)有很大(dà)差距。人均(jūn)住宅(zhái)间(jiān)数大于1同样(yàng)不意味着中国住宅市场已经(jīng)饱和。

　　我们(men)测算发现中国城(chéng)镇(zhèn)居民户均(jūn)1套(tào)房(fáng)，其中每户持(chí)有商品(pǐn)住宅(zhái)仅0.64套。

　　目前(qián)并无直接(jiē)公布(bù)中国家庭户(hù)均(jūn)住宅的数据，我们根据(jù中国现在有多少士兵军人，目前中国有多少士兵)商(shāng)品住(zhù)宅套数(shù)、商品住宅占比和城镇(zhèn)家庭户数，计算出城镇家庭(tíng)住宅套户比。

　　测算结果显示，目前城(chéng)镇家庭户均(jūn)拥(yōng)有(yǒu)0.86套房，其中0.54套为商品住(zhù)宅。若(ruò)期房(fáng)顺利(lì)交付(fù)，直至2024年(nián)，中(zhōng)国每(měi)户城(chéng)镇(zhèn)家庭才(cái)拥(yōng)有1套住(zhù)宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均(jūn)一套房似(shì)乎意味(wèi)着户户有房(fáng)，然而事实上中国住宅市场供需并不(bù)平衡。

　　国际数(shù)据显示，成熟(shú)房(fáng)地(dì)产市场的住宅套户比会大于(yú)1，在1.1左右。

　　之(zhī)所以说不平衡，是因为户均(jūn)一套房无法满足(zú)流动人口的租赁和置业需求。全国总人口的近三成都是(shì)流动人口，流动人口(kǒu)会选择在大城市租(zū)房挣钱，在老家(jiā)买房，从而产生了额外的住(zhù)宅需求。

　　即便户均一(yī)套(tào)房，中国未(wèi)来(lái)地产仍(réng)有(yǒu)四(sì)大(dà)新增需求动(dòng)力。

　　第一，户均人口规模缩(suō)小，一人户(hù)、两人户占(zhàn)比不(bù)断增加，导致家庭户数(shù)增多(duō)。小家庭化趋势(shì)将(jiāng)延续，带来新户购房需求增长。

　　第二(èr)，经济板块的(de)分化日(rì)益明显，区(qū)域经济(jì)资源分配的再(zài)集中(zhōng)吸引着人口流入，人口净迁入城市的新增住宅需(xū)求有望持续(xù)旺盛(shèng)。

　　第三，30％左(zuǒ)右(yòu)的家庭住在(zài)2000年以前建(jiàn)成的(de)住宅中，涉及(jí)超9000万家庭(tíng)、81亿平方(fāng)米的住宅建筑面积。促成“老(lǎo)破小”住(zhù)宅(zhái)的改(gǎi)造势在必行。

　　第四，中国的人(rén)均住宅间(jiān)数与人均住宅建筑面(miàn)积均(jūn)较发达国(guó)家有着不小差(chà)距，“住上更大房子”的改(gǎi)善性需(xū)求正在不断增加。

　　黄金二十年之后，当下中国地产步入(rù)大分(fēn)化(huà)时代而非停滞期。

　　如果说过去二十年(nián)是中国地产黄金发展期(qī)，地产矛(máo)盾(dùn)更(gèng)多体现为住(zhù)宅(zhái)供给存在不足，这是过去二(èr)十年房价(jià)快速上(shàng)涨基石。那么当下房(fáng)地产大分(fēn)化时代已至，大分化时代(dài)下地产矛盾则更(gèng)多(duō)体现在住宅质量供需冲(chōng)突。

　　地产大分化必(bì)将体现在不同能级城市之间(jiān)，不同区域板块(kuài)之间，不(bù)同(tóng)品质住宅(zhái)之间。

　　目录

　　正文(wén)

　　引言

　　不久前，官(guān)方披露全国已有近6亿栋房屋(wū)建筑，引发热议(yì)。从2月以来，各(gè)大(dà)城(chéng)市二手房挂牌量突然(rán)激(jī)增，引发一阵二手(shǒu)房的“抛售(shòu)潮”。

　　让市(shì)场不禁担心(xīn)，中国的房子是否(fǒu)已(yǐ)经过剩？

　　中国城镇住(zhù)宅到(dào)底是(shì)供给过剩，还是供需平衡，或是仍(réng)然存在不足？可惜由于住宅存量数据并未(wèi)公布，我们无(wú)法直接(jiē)知晓具体情况。

　　拨开迷雾，我们测算出中(zhōng)国城镇家庭户均拥(yōng)有住宅(zhái)套数，回答(dá)当前(qián)的房子是否真的(de)过(guò)剩了？据此判断未来房地(dì)产(chǎn)市场会如何发(fā)展。

　　一、如何有效(xiào)观察中(zhōng)国户均(jūn)拥有(yǒu)住宅数(shù)量

　　（一(yī)）中国住宅数量过剩的直(zhí)观判断站不住脚

　　今年2月，在以全(quán)国自然灾害综(zōng)合(hé)风险普查工(gōng)作情况为主题的新闻(wén)发布会上(shàng)，负责人对(duì)外(wài)披露：“住(zhù)宅城乡建设行业(yè)获取了全国近6亿栋城乡(xiāng)房屋建筑(zhù)数据以及80多万处市政(zhèng)设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平均(jūn)每栋建筑(zhù)住不(bù)到3人，住宅市(shì)场(chǎng)看似(shì)已经过剩(shèng)。

　　在(zài)这近(jìn)6亿栋(dòng)房屋建筑中，农村(cūn)房(fáng)屋占9成以(yǐ)上，以栋数计(jì)算的(de)城镇房屋实际(jì)仅有4700多万(wàn)栋，还(hái)包(bāo)括了大量商业楼(lóu)、写字楼、学(xué)校、医院等非住宅。总(zǒng)的算下(xià)来，住宅占(zhàn)比并不大。

　　第七次人口普(pǔ)查数据公布了中国城镇家庭户人均住宅间数为1.06间，其中城市家庭户居民(mín)人均0.99间，乡(xiāng)镇(zhèn)家(jiā)庭户居(jū)民人均1.18间。

　　人(rén)均住宅间数大于1，看(kàn)似(shì)意味着人(rén)人都(dōu)有(yǒu)房间居住。

　　居(jū)住水(shuǐ)平不仅(jǐn)与房间(jiān)数(shù)量有关，更与(yǔ)房屋质(zhì)量、居住面积、配套设施等因(yīn)素密切相关(guān)。单单(dān)从(cóng)人均住宅(zhái)间数不能(néng)完全反映出城镇居民的(de)居住水平。

　　中国主要是以家庭为单位购买成套住(zhù)宅，一套设施齐全(quán)的住宅(zhái)才是城镇居民宜居的选择。

　　（二）中国户均住宅(zhái)的测算思路、数据和方法

　　中国(guó)城镇居民(mín)住宅主要分两大类，一类是商品住宅，另一类是保障房、原公有(yǒu)住宅、自建房(fáng)等非商品住宅(zhái)。

　　目前(qián)缺乏(fá)统(tǒng)计(jì)数据，并没有直接公布(bù)城(chéng)镇住(zhù)宅数量。居民住(zhù)宅(zhái)相关数据(jù)有(yǒu)两(liǎng)处可以直接(jiē)公布(bù)，一(yī)是每年商(shāng)品住宅销售套数（统计局）；二是居民住宅来源(yuán)（人口普查数据(jù)）。计(jì)算(suàn)中国居(jū)民户(hù)均住宅数量，我们主要用到(dào)上述两组数(shù)据。

　　中国住(zhù)宅改革始于1998年，1998年(nián)之前商品住宅数量(liàng)极少，可忽略不计。估(gū)算城(chéng)镇居民户(hù)均住宅套数(shù)分三步走：

　　第一步(bù)，将(jiāng)1999年以来每年商品(pǐn)住宅销售套数相加，我们就能够得到当(dāng)前商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)总存量。

　　第二(èr)步，根(gēn)据城(chéng)镇(zhèn)居民拥有的商品住(zhù)宅和非商品住宅比例，推算得到居民住宅(zhái)总套数。

　　第三(sān)步(bù)，将城(chéng)镇居民拥有(yǒu)的商品住宅总数除以(yǐ)家庭户数，我(wǒ)们就能(néng)够得到城镇户(hù)均拥有(yǒu)的住宅数量。

　　具(jù)体(tǐ)计(jì)算公式如(rú)下：

　　城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)住(zhù)宅套(tào)户比=住(zhù)宅总套数/家庭户数(shù)

　　=（商品住宅套数(shù)/家庭户数）/（商品住宅(zhái)套数/住宅总(zǒng)套(tào)数）

　　=商品住宅套户(hù)比/商品(pǐn)住宅占比

　　二(èr)、城镇家庭户均拥(yōng)有1.02套房

　　中国住宅存量到底有多少，目前缺乏一个准(zhǔn)确统(tǒng)计。我们利(lì)用既有(yǒu)统计数据，大致测算得到中国存量(liàng)房地产套(tào)数，并进一(yī)步推(tuī)算中国城镇(zhèn)家庭(tíng)户(hù)均拥有的住宅数(shù)量。

　　（一）城镇居民户均拥有商品住宅(zhái)0.64 套(tào)

　　截(jié)至2022年，我们计算得到：

　　（一）中国商品住(zhù)宅累计(jì)销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥有(yǒu)0.64套商品住宅(zhái)（包(bāo)含现房和期房）。

　　中国的房地产销售(shòu)以(yǐ)期房(fáng)为主，从2019年开始(shǐ)，新房销售中期房占比近9成。本文(wén)去(qù)除商品(pǐn)住宅累(lèi)计(jì)销售套(tào)数里的期房销售，得到商(shāng)品住宅(zhái)现房套数(shù)。

　　以2022年(nián)商品住宅现房套数计(jì)算为例：

　　2022年商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)现房套数=截止到2022年(nián)商品(pǐn)住宅累(lèi)计销售套数(shù)-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流房企(qǐ)竣工周期在2-3年，并(bìng)考虑到(dào)交房后装中国现在有多少士兵军人，目前中国有多少士兵修的时间(jiān)，取最大(dà)值(zhí)3年(nián)。

　　将商品住宅现(xiàn)房套数除以家庭户数，算出：

　　（三）目前中(zhōng)国城(chéng)镇家庭户均拥有0.54套商品现房住宅(zhái)。

　　（二）城镇居民户均(jūn)拥有住宅1.02套

　　接下来我们需要进一(yī)步推算(suàn)中国城镇居民(mín)拥有的户(hù)均住宅套数(shù)。

　　首先，七普数据(jù)显(xiǎn)示中国城镇居民(mín)的(de)住宅结(jié)构特征如下：

　　73.8％的(de)城镇(zhèn)家庭拥有住宅。其中自(zì)建(jiàn)住宅占比21％，购买(mǎi)商品(pǐn)住(zhù)宅占(zhàn)比31.9％、二手房占比10.1％、经济(jì)适用房占比3.8％、原公(gōng)有住宅占比(bǐ)6.1％，通过继承或赠与占(zhàn)比0.9％。另有(yǒu)3.4％和(hé)17.7％的家庭租(zū)赁廉租房与其(qí)他(tā)住宅。

　　其(qí)次(cì)，我们假(jiǎ)定租赁其他(tā)住(zhù)宅和购买二手房(fáng)都是商品住(zhù)宅，因此将租赁(lìn)其(qí)他(tā)住宅(zhái)、购买商(shāng)品住宅与购买二手房加总，得到(dào)商品住宅占居民所有住宅的比例(lì)为62.8％。

　　2020年商品住宅(zhái)占比为59.2％，粗略假设2021年(nián)-2022年(nián)期间(jiān)商品住宅增幅(fú)为(wèi)过去十年(nián)变(biàn)化幅度的20％，计算2011年(nián)-2020年商品住宅的实际变化比(bǐ)例，从而我们(men)估算出2022年商品住宅所(suǒ)占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均每(měi)户城镇家庭拥有0.86 套(tào)住宅。但考虑已购(gòu)期房(fáng)，中国平(píng)均每户城镇(zhèn)家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺利(lì)，已购期房会在2-3年内陆续交付使用(yòng)，到2024年，中国平均(jūn)每户(hù)城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭都会拥有一套住(zhù)宅。

　　三、城镇户均一套房的三点含义(yì)

　　既然城(chéng)镇居民已经(jīng)达到了户均(jūn)一套(tào)房的程度，“户户有房(fáng)”是否意味着中国城镇化进展终结，甚至意味着中国(guó)地产存量(liàng)供给绰绰有余？

　　（一）户均(jūn)一套(tào)房并不意味着住(zhù)宅市场供需平衡(héng)

　　需要有多(duō)余住宅(zhái)来(lái)满足因人口流动(dòng)、居民(mín)换房等(děng)因素(sù)产生的住宅需求。因(yīn)此，成熟房地产市场的住宅(zhái)套(tào)户比会在1.1左(zuǒ)右。

　　国际经验来看，美国、英国(guó)和日本的住宅套(tào)户比均高于(yú)1.1，其中，英国的住宅套(tào)户比最高，为1.19，日本为(wèi)1.16，美国为(wèi)1.11。德国和韩(hán)国分别为(wèi)1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套(tào)房，就会造(zào)成人口净流入地的(de)住宅市场供不(bù)应求，造成房价或房租迅速(sù)上涨(zhǎng)。

　　七普指(zhǐ)出(chū)中(zhōng)国的(de)流动人口3.76亿，省内流动人口和省际(jì)流(liú)动人口(kǒu)分别(bié)为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会选择在大城市租房挣钱，在老(lǎo)家县城买房(fáng)。

　　暨南大学2017年的中(zhōng)国城乡人口流动调查数(shù)据显示，在上海、杭州以及南京工作(zuò)的流(liú)动(dòng)人口在老家拥(yōng)有住宅比例(lì)分(fēn)别为28％、21％和18％。大城市的高工资吸引打工人，但高房价迫使打工人回乡置业。

　　流动人口实际上会(huì)占据两套房，在高(gāo)房(fáng)价的大(dà)城市租赁一套房，在房价较低的县(xiàn)城(chéng)购买一套房(fáng)。所(suǒ)以说(shuō)户均一(yī)套房无法满足庞大流动人口的租(zū)赁与置业需求(qiú)。

　　（二(èr)）至少9000万户家庭住(zhù)宅品质仍需改善

　　目前，中(zhōng)国的城镇住宅中依然有不少老旧小区(qū)。

　　三成家(jiā)庭，也就是约9000万户城(chéng)镇(zhèn)居民住宅是2000年(nián)以(yǐ)前建成(chéng)，其中又有11.6％住宅年龄至(zhì)少在33岁(suì)以上(shàng)。

　　这批存在着建(jiàn)筑结构松散、设(shè)施陈(chén)旧(jiù)、安全隐患大等问题，如电线老化、管道等基础设施陈旧，给住户(hù)的生活带来了(le)很(hěn)大的不便和安全隐患，并且居住体(tǐ)验较差。

　　2000年(nián)以(yǐ)前建成的老旧住宅面积小(xiǎo)。占(zhàn)比为31.3％的(de)家庭户数拥有的住宅面积(jī)占(zhàn)比仅(jǐn)为27.6％。仍然存在5％左右(yòu)的家庭(tíng)没有独(dú)立卫(wèi)浴(yù)和厨房。这类(lèi)上世纪修建(jiàn)的老旧小(xiǎo)区(qū)很难满足现(xiàn)代(dài)生活需求，在未来大都会被拆迁重建。

　　近五成的(de)家庭(tíng)住宅为(wèi)一(yī)居室(shì)和二居室，户型偏小。其(qí)中(zhōng)一居(jū)室占比为14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城市家庭住宅户型更小，当然这与城市(shì)土地资源紧(jǐn)张有关。

　　（三(sān)）人(rén)均住宅面积扩张(zhāng)是未来(lái)地产(chǎn)的(de)需求驱动力

　　根据(jù)七(qī)普数据测算，2020年城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)户住(zhù)宅存(cún)量总面积为(wèi)294.6亿平。暂不考虑两年间农民带房进城和(hé)老旧小区拆迁，加上2021年(nián)和2022年商(shāng)品住宅竣(jùn)工(gōng)面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅(zhái)存量总面积为308.16亿平，人均(jūn)住宅(zhái)建筑面积为(wèi)39.45平方(fāng)米。

　　超过一半(bàn)的家庭人均住宅建筑面积(jī)小于均值，近(jìn)4成(chéng)家庭人均住宅建筑(zhù)面积(jī)在30平米以下。

　　15％的城(chéng)镇家庭人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积不足(zú)19平方米(mǐ)，不及全国人均(jūn)水平的一半。若去除20％的公摊，可使(shǐ)用的住宅面(miàn)积仅为15.2平方米(mǐ)。上海市将人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积(jī)低于(yú)15平方米的家庭界定为(wèi)住(zhù)宅存(cún)在困难，若按(àn)这个标准算的(de)话，中国(guó)有11.3％的家庭存在住宅困(kùn)难问题。

　　若(ruò)人均可(kě)使(shǐ)用住宅面积为40平，即人均(jūn)住宅(zhái)建筑面积(jī)为50平，只考虑家庭户人数，需要住宅总量约390.6亿平，较目前至少新增82亿平。

　　对比发达国家人均住(zhù)宅面(miàn)积(jī)，美国为67㎡，瑞(ruì)士、日本、德国和英(yīng)国都高于40㎡，中国的人均住宅(zhái)建(jiàn)筑(zhù)面积为39.45㎡，相差不大。但若去(qù)除公摊面(miàn)积后，中国的人(rén)均可使用面积为31.56㎡，这一差距将(jiāng)变(biàn)得(dé)明显。

　　若考(kǎo)虑(lǜ)约1.4亿(yì)的集体户(hù)人(rén)口，所需要(yào)的住(zhù)宅总(zǒng)量(liàng)会更多。

　　四(sì)、户(hù)均(jūn)已(yǐ)然(rán)1套房(fáng)，未(wèi)来(lái)地产还会(huì)有需(xū)求么？

　　我们(men)测算得到中国城镇家庭户均1套房，看似已经户户(hù)有(yǒu)房(fáng)。即便如此，中国(guó)人(rén)口静态结构(gòu)和(hé)动态趋势演(yǎn)绎，决定了中(zhōng)国未来地(dì)产仍(réng)有(yǒu)需(xū)求释(shì)放。户均1套住宅现实之下，中(zhōng)国未来城镇住(zhù)宅需(xū)求主要来(lái)自于四个方面。

　　第一，户均人口缩(suō)小，家庭户(hù)数增多，新户购房需(xū)求扩张。

　　过去20年(nián)我国城镇家(jiā)庭户均人口数不断下降，六普(pǔ)显示城镇(zhèn)户均人口规模(mó)为2.85人/户，而七普显示城镇(zhèn)户均(jūn)人口规模为2.62人/户(hù)，一人户、二人户(hù)的占比(bǐ)明(míng)显上升，人(rén)口小家庭化趋势将继续延续(xù)，导致户数会因户均人口规模的缩小而(ér)增多。

　　第(dì)二，人(rén)口(kǒu)迁(qiān)移导(dǎo)致(zhì)经济发展带来的(de)新(xīn)增(zēng)住宅需(xū)求旺盛(shèng)。

　　中国(guó)经济板块(kuài)的分化(huà)日益(yì)明显，资源(yuán)和生产要素逐步(bù)向经(jīng)济(jì)带、都(dōu)市(shì)圈中心城(chéng)市流入，区域(yù)经(jīng)济资源分(fēn)配的再集中(zhōng)吸(xī)引着人口(kǒu)流入。人口(kǒu)迁移(yí)势必涉及到买房租房，给迁入地住宅市场(chǎng)带来新的增量。

　　以浙江省为(wèi)例，2021年常住人(rén)口增量为72万，而出生人口为44.9万人，死亡人口(kǒu)为38.4万(wàn)人，自然增加人口仅为6.5万人(rén)，其人口增长主要(yào)受益于人口迁移。

　　第三(sān)，老旧小区改善性需(xū)求依然庞大。

　　从2011年(nián)到2020年，自(zì)建住宅和原(yuán)公有住宅的(de)家庭拆迁改建(jiàn)最(zuì)多。自建房家(jiā)庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百(bǎi)分点；原公有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降(jiàng)幅为6.8个(gè)百分(fēn)点。二(èr)者和（27.1％），再加上(shàng)其他住宅（5％）与家庭住(zhù)宅建造时间(jiān)为2000年以前的(de)比例（31.3％）大(dà)致相吻合。

　　十年间新增8473万家庭(tíng)户(hù)，自建住宅和原公有住宅减少了1282万户，住宅净需求增加9755万户。49％的家庭购买商品住宅，21％的家庭(tíng)购买二手(shǒu)房。在(zài)新增住宅需求中，有7成家庭购(gòu)买了商品住宅。租房、购买(mǎi)经济适用房(fáng)和(hé)其他分别占比(bǐ)18％，3％和9％。未来随着城中村(cūn)和旧城改(gǎi)造(zào)，商品(pǐn)住宅的占比势必会进(jìn)一步上升(shēng)。

　　2000年以前建(jiàn)造的(de)住宅建筑面积还(hái)有约81亿平(píng)，涉及城镇家庭(tíng)约9000万(wàn)户。破旧的(de)城中村、老公(gōng)有住(zhù)宅(zhái)，建(jiàn)筑面积小、质量低(dī)、基础设施配套差、没有或少有物业管理，居民追求美好、宜居生活的(de)环(huán)境，背(bèi)后的改善性(xìng)需求(qiú)有待(dài)释放。

　　第四，“住上更大房子”的(de)改善性需求还将有所增(zēng)加。

　　刚需购(gòu)房受限于资金，倾向于(yú)中小户型。已有(yǒu)住宅家(jiā)庭希望提高生(shēng)活品质，以小换大、以(yǐ)旧换新。2022年底的中央经济工作会议(yì)明(míng)确(què)指出支(zhī)持住宅改善(shàn)等(děng)消费。

　　OECD国(guó)家的人均住宅间数为1.71间，无论是(shì)否考虑乡(xiāng)村(cūn)住宅(zhái)因素，中国的人均住宅间数较其他(tā)国家(jiā)依(yī)旧存在不小差距。

　　住(zhù)宅(zhái)舒适度(dù)与经济水平有(yǒu)着密切正向联系。随(suí)着经济发(fā)展水平的(de)提高，中国的人(rén)均(jūn)住宅间数(shù)与人均住宅建筑面积将随之增长。

　　如(rú)果说(shuō)过去二(èr)十年是(shì)中国地产(chǎn)黄金发(fā)展(zhǎn)期，地产矛盾更(gèng)多体现为住宅(zhái)供给存(cún)在不(bù)足，供需出现错配，这(zhè)是过(guò)去(qù)二(èr)十(shí)年房价快速上涨基石。那么未来(lái)将是住(zhù)宅质量的供需冲(chōng)突。房地产(chǎn)大分(fēn)化时代已至，这种分化不单局限(xiàn)于城(chéng)市能级之间差异，优质小(xiǎo)区和(hé)老旧(jiù)二手房(fáng)之间的差异也将越发扩大。

　　风险提示

　　人口普查数据调查的是人，并不是(shì)针对住宅，因此可能存在统计偏差。商品住(zhù)宅占比(bǐ)实际值(zhí)可能偏低，其增(zēng)速可能超(chāo)预期(qī)。

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