近两年火(huǒ)爆的创新(xīn)产品公募REITs进入密集分红期，近日7只REITs陆续迎来除息日，公募REITs整体呈现出高比例(lì)稳定分红(hóng)，15只公告(gào)2022 年可供分配金额的REITs产品，平(píng)均(jūn)分红比例接近99％。

　　多位业内人士对(duì)此表示，强制分红(hóng)机制(zhì)是公(gōng)募REITs主要(yào)特(tè)征之一，稳定分红体现出该类产品长期(qī)投资价(jià)值，通过观测经营活动现(xiàn)金(jīn)流、可供(gōng)分配现(xiàn)金(jīn)等指标(biāo)，也是观察REITs项(xiàng)目底层资产运营情况的“窗口”。他们也提醒普(pǔ)通投资者注意，与产权类项目相(xiāng)比，特许经营REITs项目(mù)在(zài)经营权到(dào)期后(hòu)不再产(chǎn)生现金收(shōu)益，特(tè)许经(jīng)营权(quán)分红目(mù)前已包含了(le)利润分配和(hé)本(běn)金的归还，在(zài)选择(zé)投资(zī)标的时应(yīng)了解资产(chǎn)类型和分红的特(tè)征(zhēng)。

　　15只公募(mù)REITs产品(pǐn)分红

　　平(píng)均分红(hóng)比例98.89％

　　公(gōng)募(mù)REITs 进入密(mì)集分红期，近(jìn)日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除(chú)息日，此外尚(shàng)有6只REITs实(shí)际分配情况尚未公(gōng)布。整体来看，公募REITs呈(chéng)现出了高比例的稳定(dìng)分红，15只公告(gào)2022 年可供分配金额的公募REITs产品中，2022年(nián)全年分配(pèi)金额占可供分(fēn)配金额比例平均为98.89％，且绝(jué)大(dà)部分分(fēn)配比例在(zài)96％以(yǐ)上。

　　中金基金相关负责人(rén)对此表示，投资公(gōng)募REITs的主要收益来源(yuán)为持有(yǒu)期分(fēn)红收益，以及(jí)基金(jīn)份额交易价(jià)格的变化。基金份(fèn)额二(èr)级市场价格受到公募REITs资产运营情况及市场(chǎng)因素的综合影响，较易引起波(bō)动。与(yǔ)此相比，基金分红预期(qī)则更有规律(lǜ)可循。公(gōng)募REITs的分红(hóng)主(zhǔ)要来自基础设施(shī)资产的(de)经营现金流，投资人通过基金(jīn)募集材料和信息披露文件，结合(hé)行业及(jí)市场社会公益活动包括哪些，公益活动包括哪些方面情况，可以分析基础设(shè)施项目的经营(yíng)业绩社会公益活动包括哪些，公益活动包括哪些方面(jì)，作为(wèi)进行投资决策的重要(yào)参考。

　　“相对(duì)于(yú)基金份(fèn)额(é)二级市场价格(gé)变化导(dǎo)致的浮盈或浮亏，分红作为(wèi)基金份(fèn)额(é)持有人(rén)实际获得(dé)的现金收益，对于长期投(tóu)资者更具参(cān)考价(jià)值。”中金基金相关负责人称。

　　平安基(jī)金(jīn)REITs 投(tóu)资中心运(yùn)营高级副(fù)总监李华平也表示(shì)，根据《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》及相关法(fǎ)规(guī)要求，基础(chǔ)设施(shī)基金(jīn)应当(dāng)将90％以上(shàng)合并后基(jī)金年度可分配金额以现金形(xíng)式分配给投资(zī)者，强制分红机制是(shì)公(gōng)募REITs的主要(yào)特(tè)征之一(yī)，稳定的分红机制体现出REITs产(chǎn)品长期投(tóu)资价(jià)值。

　　中航基金也认为，从(cóng)投资角度来看，基础设施(shī)公(gōng)募REITs同时具备“股性”和(hé)“债性(xìng)”双(shuāng)重(zhòng)特点(diǎn)。二(èr)级市(shì)场价(jià)格反映这(zhè)类产品“股(gǔ)性(xìng)”的一(yī)面，分红体现了(le)这类产品的“债性(xìng)”特点。公募REITs有强制分红(hóng)要求，分红类似于(yú)债券派息，但不等(děng)同于债券(quàn)的(de)固定(dìng)利息(xī)回报，而是由(yóu)可供分配现(xiàn)金决(jué)定。

　　从机构投资者(zhě)的角度来看(kàn)，一方面是公募REITs丰富了(le)机构投资者的(de)投资品(pǐn)类(lèi)，为资产配置多元化提供抓手(shǒu)，具有较强的配置(zhì)价值。另一方(fāng)面，公募REITs的分红能够帮助(zhù)机(jī)构投(tóu)资者稳定收益。机(jī)构(gòu)投(tóu)资者公募REITs能够通过(guò)分红(hóng)获取相对于投资(zī)债券相(xiāng)对(duì)高(gāo)的收(shōu)益性，在有效控制风险的前提(tí)下(xià)，增(zēng)厚资产包收益，起到投资“压舱石”的作(zuò社会公益活动包括哪些，公益活动包括哪些方面)用(yòng)。

　　分红除了投资收益“落袋(dài)为(wèi)安”外(wài)，市场(chǎng)对于(yú)未来分红(hóng)水平的预期，也是影响REITs基金二级市场价(jià)格(gé)走势的关键因素之(zhī)一。

　　从近期(qī)公募REITs的二级(jí)市场表现看(kàn)，截至4月21日，今(jīn)年以(yǐ)来中(zhōng)证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下跌(diē)7.44％，未(wèi)跑(pǎo)赢(yíng)主(zhǔ)要股票(piào)和债券(quàn)宽基指数(shù)。

　　“截至2023年3月31日，有20只公(gōng)募(mù)REITs发(fā)布了2022年年报，部分产(chǎn)品受宏观经济的影(yǐng)响，可分配金额完成率不(bù)达预期，一定程度上影(yǐng)响了公募(mù)REITs二(èr)级市场的价格。”李(lǐ)华平称，公募REITs二级市场的价格波动受(shòu)多重因素的影响(xiǎng)，投(tóu)资收益是影响(xiǎng)REITs二级(jí)市场(chǎng)价格的(de)主要因素之一(yī)，而稳定的分红有利于吸引投资者参与公募REITs二(èr)级(jí)市场的投资。

　　中金基金相关负责人也表示(shì)，近期经济预期恢复(fù)，一(yī)方面市场热点呈现向股票(piào)和债券回归的过(guò)程；另(lìng)一方面，基础设施项目(mù)的经(jīng)营业(yè)绩相(xiāng)对经(jīng)济(jì)活力(lì)的改善有(yǒu)一定的(de)滞后性。

　　此外(wài)，公募REITs在分红除权日(rì)，将对基金份额的开盘指导价做(zuò)调减处理，调减金额根据(jù)单位(wèi)基金份额的分红金额进行计算。除权操(cāo)作(zuò)是对分红前后基金(jīn)份额净值变化的修正，使投资人(rén)在基金分红前后均可以获得公(gōng)平的投资(zī)机会。

　　“分(fēn)红可增强投(tóu)资者长(zhǎng)期投资的信心，同(tóng)时需结合持有产品的(de)特性(xìng)，关注(zhù)二级市场扰动(dòng)对整体(tǐ)收益(yì)的影响程度。”中航基金相关人士也称。

　　特许经营权分红(hóng)包(bāo)括利润(rùn)分配和(hé)本金归(guī)还(hái)

　　普通投资者应了解底层(céng)资产情况

　　多位业内人士还提(tí)醒，与(yǔ)现有公募基金分(fēn)红前(qián)提是本(běn)金之上(shàng)的增值部分(fēn)不同，特许(xǔ)经营权REITs基金运作期间的“分红”界定(dìng)为“分派”更为(wèi)准确(què)，分派的是本金与(yǔ)增值两个部分，两个(gè)部分之间的比例是(shì)变动的，与现(xiàn)有公募基金分(fēn)红差异很大，大多(duō)数普(pǔ)通投资者可(kě)能把“分派”金额误认为是持续分(fēn)红。一旦30年、40年、50年、60年等(děng)合同年限到(dào)期后基金价值面(miàn)临极大不确定性，这是该类投资(zī)者应该注意的情况(kuàng)。

　　李(lǐ)华平表示，目前公募REITs主要(yào)有特许经营权类和产权类两大资产类型，持有(yǒu)产权类产品的收益主要(yào)包(bāo)括每(měi)年的现金分红及(jí)资产增值的收益，而(ér)持有特许(xǔ)经营类产品的收(shōu)益(yì)主(zhǔ)要(yào)来自项(xiàng)目每年(nián)的(de)现金分红。其中，特许(xǔ)经营权类资产的分红(hóng)包括了利(lì)润分(fēn)配和本金的归(guī)还，两者的比率也是变(biàn)动的(de)，对特许经营权类资产的(de)公募(mù)REITs可以内部收益率（IRR）来衡(héng)量(liàng)投资收益(yì)。普(pǔ)通投资(zī)者(zhě)在选(xuǎn)择投资标的时，应(yīng)了解(jiě)公募REITs底层资产的类型。

　　中航基金(jīn)也(yě)表(biǎo)示，从细分来看，各(gè)类公(gōng)募REITs分红因底层资产属性不(bù)同而形成区别。特(tè)许经营权类的(de)公募REITs产品(pǐn)因(yīn)其(qí)分红相当于包(bāo)含“本金(jīn)+收益”，分红相对(duì)较多，债(zhài)性偏强(qiáng)。而产权(quán)类的公募REITs分红主要(yào)为“收益”，更看重底(dǐ)层(céng)资产的(de)价值(zhí)增值，所(suǒ)以相对股性偏强。普通(tōng)投资者(zhě)在选择(zé)公募(mù)REIT时，需要考(kǎo)虑底层资产属性，对(duì)所选(xuǎn)择产(chǎn)品的二级市(shì)场价格和分红(hóng)有合(hé)理预期。

　　中金基金相关负责人也认为，与产权类(lèi)项(xiàng)目相比，特许经(jīng)营项目在经营(yíng)权到期(qī)后不再能产生现金收益，因此将(jiāng)可供分配金额的分配理解(jiě)为(wèi)“分派”比(bǐ)“分红”更加准确(què)。基于这个特点，剩余经(jīng)营期(qī)限较短的特许经(jīng)营项目，通常具(jù)备更高的分派(pài)率水平。对(duì)于剩余期限较长的特许经(jīng)营权(quán)项目，即使分(fēn)派率相对(duì)较低，也(yě)有足够年限收回本金(jīn)并取得收益。

　　中金基金该负责人(rén)提醒(xǐng)投资者注意，特许(xǔ)经营权项目的分派金额包(bāo)含了(le)投资本金，在不进行扩募的情况下，基(jī)金(jīn)份额单价随着分派进度逐年(nián)下降(jiàng)是正常(cháng)现象，投资特许经营权REITs的收益来自项(xiàng)目剩余期限产生(shēng)的现金(jīn)流。

　　“与特许经营项目相比，产权类项(xiàng)目的土地或(huò)建筑的剩余(yú)使用年限一般(bān)较长，再(zài)加上到期后通过(guò)对建筑(zhù)的更(gèng)新改造或补缴土地出让金等追加(jiā)投资(zī)，有(yǒu)机会(huì)进一(yī)步(bù)延(yán)长经营(yíng)期限。这种类(lèi)似永续经营(yíng)的(de)假(jiǎ)设反映(yìng)在基础资(zī)产的(de)估值上，使(shǐ)产权类REITs具备更显(xiǎn)著的资产(chǎn)投资属性(xìng)。”该负(fù)责人称。

　　观测内部收益率等(děng)指标

　　评估项(xiàng)目(mù)底层资产运营情(qíng)况

　　在基金分红的时点，多位业(yè)内人士还表示，在产品分红期，投(tóu)资者可以(yǐ)观测经营(yíng)活动现金流、可供(gōng)分配现金、内部收(shōu)益率(lǜ)等指标，来观察和评(píng)估项目底层(céng)资产的运营情况。

　　中航基金表示(shì)，年(nián)报指标中(zhōng)，跟现金相关的指(zhǐ)标有两个：一(yī)是年报中披露(lù)的(de)经营活(huó)动现金流，二是可供分配现金，二者存在本质性区别。经(jīng)营活(huó)动产生的现金净(jìng)流量是(shì)指企业(yè)经营、筹(chóu)资(zī)、投资产生的(de)现金流，基于(yú)企业本身(shēn)经营活(huó)动产生；可供分配的现金实质上是从(cóng)EBITDA出发，对(duì)非现金影响利(lì)润表的项目(mù)进行(xíng)调整，加期初(chū)现金，最(zuì)终得(dé)到的账面(miàn)现金(jīn)。

　　李华平也表示，公募REITs作为资产配置新选择，投资价(jià)值体现在相对股债市场独立的(de)资产配(pèi)置功能，比较适合长期持有。建议投资者(zhě)对经营(yíng)权类的资产可以更多关注内部收益率(lǜ)的高低，对产权类的资产更多关注分派率高低。因(yīn)为公募(mù)REITs可分(fēn)配收益主要(yào)来自底层资产的经营净现(xiàn)金流，所以底层资产运(yùn)营情(qíng)况直(zhí)接(jiē)影响投资回报(bào)，投资(zī)者可综合(hé)考虑原始权(quán)益人综合实(shí)力、运营管理机构实力、公募基金管理(lǐ)人实力等多重因素来选择(zé)投资(zī)标的。

　　中信证券(quàn)研(yán)报也显示，公募REITs进入密集分红期，由(yóu)于分红交(jiāo)易(yì)带来的短期博(bó)弈机会仍在，叠加此前市场接连(lián)回调，建议投资(zī)者关注有基本面(miàn)支撑、填(tián)权(quán)效(xiào)应(yīng)相对明显、同时分红规(guī)模(mó)较为可观(guān)的个(gè)券。

　　“公(gōng)募REITs的招募(mù)说明书均会载明REITs在(zài)发行首(shǒu)年及次年的(de)可供分配金(jīn)额(é)预测。投资者可以将(jiāng)REITs的(de)实际分红金额(é)与募集(jí)材料中(zhōng)披露预测进行(xíng)比较分(fēn)析，结合经济及市场的(de)实际(jì)环境(jìng)，对基础设施项目的运营业(yè)绩及REITs的管理能力进行判断。”中金基金上述负责人(rén)也称。

未经允许不得转载：惠安汇通石材有限公司 社会公益活动包括哪些，公益活动包括哪些方面