近两(liǎng)年火爆(bào)的创新产品公募REITs进入密集分红期，近日(rì)7只REITs陆续迎来除息日，公(gōng)募REITs整体呈现出高比例(lì)稳(wěn)定分红(hóng)，15只公告2022 年可供分配金(jīn)额的(de)REITs产品，平均(jūn)分红比例接(jiē)近(jìn)99％。

　　多(duō)位业内人士(shì)对此表示，强制分红机制是公(gōng)募REITs主要特征之一，稳定分红体现出该类产品长期投(tóu)资价值，通过观测经营活(huó)动现金(jīn)流、可供分配现(xiàn)金(jīn)等指标，也是(shì)观察REITs项目(mù)底层资产运营情况(kuàng)的(de)“窗(chuāng)口”。他们也(yě)提醒普通投资者注(zhù)意，与产权(quán)类项目相比，特(tè)许经营REITs项目在经(jīng)营权到(dào)期后不再产生(shēng)现金收益，特许经(jīng)营权分红目前(qián)已(yǐ)包含了利润分配和本金的归(guī)还，在选择投资标的时应(yīng)了解资产类(lèi)型(xíng)和分(fēn)红的(de)特征(zhēng)。

　　15只公募REITs产(chǎn)品(pǐn)分(fēn)红(hóng)

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密(mì)集分红期，近日7只REITs产(chǎn)品(pǐn)（4月17 日-4月21日）陆(lù)续迎来(lái)除息(xī)日，此(cǐ)外(wài)尚有6只REITs实际(jì)分配(pèi)情(qíng)况尚未公布。整体来看，公募REITs呈现出了高比(bǐ)例的稳定(dìng)分红，15只公告2022 年(nián)可供(gōng)分(fēn)配(pèi)金额的公(gōng)募REITs产品中，2022年全年分(fēn)配(pèi)金额占可(kě)供分(fēn)配金额比例平均为(wèi)98.89％，且(qiě)绝(jué)大(dà)部分分配比(bǐ)例在96％以上。

　　中金基金相关负(fù)责(zé)人对此表示，投(tóu)资公(gōng)募REITs的主要收益来源(yuán)为(wèi)持有期分红收(shōu)益，以及基金(jīn)份额交(jiāo)易(yì)价(jià)格的(de)变化。基金份额二级市场价格(gé)受(shòu)到公募REITs资产运(yùn)营情况及市场(chǎng)因素的综合(hé)影(yǐng)响，较(jiào)易(yì)引起波(bō)动。与此相比，基金(jīn)分红预期(qī)则更(gèng)有规律(lǜ)可循。公募REITs的分红主要来自基础设施资产的(de)经营(yíng)现金流，投资人通过基(jī)金募(mù)集材料和信息(xī)披(pī)露文件，结合行业及市场(chǎng)情况，可以分析(xī)基础设施项目(mù)的经营业(yè)绩，作为进行投资决策的重(zhòng)要参考。

　　“相对于基金份额(é)二级市(shì劲仔深海小鱼是什么鱼做的，劲仔小鱼是海鱼还是淡水鱼)场价(jià)格(gé)变化(huà)导致的浮盈或浮亏(kuī)，分红作(zuò)为基金份额(é)持有(yǒu)人实际获得的现金收益，对于长期投资者更(gèng)具参考(kǎo)价值。”中金基金相关负责(zé)人称(chēng)。

　　平安基金REITs 投资中心运营高级副总监(jiān)李华平也表(biǎo)示(shì)，根据《公开募(mù)集(jí)基(jī)础设施证券投(tóu)资基金指引（试行）》及相关法规要求，基础(chǔ)设(shè)施基金(jīn)应当(dāng)将(jiāng)90％以上合并后基金年度可(kě)分配金额以(yǐ)现金形式分配给投资者，强制分红机制(zhì)是公募(mù)REITs的主(zhǔ)要特(tè)征(zhēng)之一，稳定的分红机制体现出REITs产(chǎn)品长期投资(zī)价值。

　　中航基金也认为，从投资角度来(lái)看，基础设施公募REITs同时具备“股性”和“债性”双重特点。二级(jí)市场价格反映这类产(chǎn)品(pǐn)“股性”的一面，分红体(tǐ)现(xiàn)了这类产品的“债(zhài)性(xìng)”特点(diǎn)。公募REITs有强(qiáng)制(zhì)分红要求，分红(hóng)类似(shì)于债券派息(xī)，但(dàn)不等同于债券的固定利息回报，而(ér)是由可供分配现(xiàn)金决(jué)定(dìng)。

　　从机(jī)构投资(zī)者(zhě)的角度来(lái)看，一方(fāng)面是公募REITs丰富了机构投资者的投资品(pǐn)类，为(wèi)资产配(pèi)置多元化提供抓(zhuā)手，具(jù)有较强(qiáng)的配置价值。另一方面，公募REITs的(de)分红(hóng)能够帮助(zhù)机构投资者稳(wěn)定收益。机构投资者公募REITs能(néng)够(gòu)通过分红获取相对(duì)于投(tóu)资债券(quàn)相对高的收(shōu)益性(xìng)，在有(yǒu)效控制风险的前(qián)提下，增厚资产包收(shōu)益，起到投资“压舱石”的(de)作用。

　　分红除了投资(zī)收益“落袋(dài)为(wèi)安”外，市(shì)场对于未来分红水(shuǐ)平的预(yù)期(qī)，也是(shì)影响REITs基金二级市场价格走势的关键因素(sù)之(zhī)一。

　　从近(jìn)期公募REITs的二级(jí)市场(chǎng)表现看，截(jié)至4月21日，今年以来(lái)中证REITs（收盘）指数收于(yú)975.99 点，年(nián)内下(xià)跌7.44％，未跑赢主(zhǔ)要股票和债券宽基(jī)指(zhǐ)数(shù)。

　　“截至2023年(nián)3月31日(rì)，有20只公募REITs发(fā)布了2022年年(nián)报，部分产品受宏观经济的影响(xiǎng)，可分配(pèi)金额完成率不达预期，一定程度上(shàng)影(yǐng)响了公募REITs二级市场的(de)价格。”李华平称，公(gōng)募REITs二级(jí)市场的价格波动(dòng)受多重(zhòng)因素的影响，投资收益是影(yǐng)响(xiǎng)REITs二级市场(chǎng)价格(gé)的主(zhǔ)要因素(sù)之一，而(ér)稳定的分红有利于吸(xī)引投资者(zhě)参与公募(mù)REITs二级市(shì)场的(de)投资。

　　中金(jīn)基金相关负责人(rén)也表示，近期(qī)经济预期恢复，一方(fāng)面市(shì)场热点呈现向股票和(hé)债券(quàn)回归的过程；另一方面，基础设施项目的(de)经营业绩相对经济活力的改善有一(yī)定的滞后性。

　　此外，公募(mù)REITs在分红除权日，将对基金(jīn)份额的(de)开(kāi)盘指导价做调减处理，调减金额(é)根据单位基金份额的(de)分红金额进行计(jì)算。除权操作是对分红前后基金份额净(jìng)值变化的(de)修(xiū)正，使投资(zī)人在基金分红前(qián)后均可(kě)以获得公平(píng)的投资机(jī)会。

　　“分红可增强投资者长期投资的信心(xīn)，同(tóng)时需结合(hé)持(chí)有产品的特性，关注二级市(shì)场扰动(dòng)对整体收益的影响(xiǎng)程度。”中(zhōng)航基(jī)金相关人士也称。

　　特许(xǔ)经营(yíng)权分红包括利润分配(pèi)和本金归(guī)还

　　普(pǔ)通(tōng)投资者(zhě)应(yīng)了解底层资产情况

　　多位业(yè)内人士还提醒，与(yǔ)现有公募(mù)基金(jīn)分(fēn)红前提(tí)是(shì)本金(jīn)之上的增值(zhí)部(bù)分不同，特许经营权REITs基(jī)金运(yùn)作期(qī)间的“分红”界(jiè)定为“分派”更为准确(què)，分派的是本金与增值两个(gè)部分，两个部分之间的比例是变动的，与(yǔ)现有公募(mù)基金分(fēn)红差异很大，大多数普(pǔ)通投资者(zhě)可能把(bǎ)“分派”金额误认(rèn)为是(shì)持续分红。一旦30年(nián)、40年、50年、60年等合(hé)同(tóng)年限到期后基金(jīn)价值(zhí)面临(lín)极大(dà)不(bù)确定性，这是该类投(tóu)资者应该注(zhù)意的情况。

　　李华平表示，目前(qián)公募REITs主要有特(tè)许经营权类和产权类两大资(zī)产(chǎn)类型，持(chí)有产权类产(chǎn)品(pǐn)的收益(yì)主要包(bāo)括每年的现金分红及资产增值的(de)收益，而(ér)持有(yǒu)特许经营类产品的收益主要来自项目(mù)每年(nián)的现金分红。其中，特许经营权类资产的分红包(bāo)括了利(lì)润分配和本金的归还，两者(zhě)的比率也(yě)是(shì)变动的，对(duì)特许(xǔ)经营(yíng)权类(lèi)资产的公募(mù)REITs可以(yǐ)内部收益率（IRR）来衡量(liàng)投资(zī)收(shōu)益(yì)。普通投资者在(zài)选择(zé)投资标的时，应(yīng)了(le)解公募REITs底层资产的类型(xíng)。

　　中(zhōng)航基金也表示，从细(xì)分(fēn)来看(kàn)，各类(lèi)公募(mù)REITs分红因底层(céng)资产属性不同而形成区(qū)别。特许经(jīng)营权类的公募REITs产品因其分红相(xiāng)当于包含“本(běn)金+收益”，分红相对(duì)较多，债性偏强。而产权类的(de)公募REITs分红主要为“收益(yì)”，更(gèng)看重底层(céng)资产的价值增值，所以(yǐ)相(xiāng)对股性偏强。普通投资者在选择(zé)公募REIT时(shí)，需要考虑(lǜ)底层资产属性(xìng)，对所选择产品的二级市场价格和分红有合理预(yù)期。

　　中金基金相关负责人(rén)也(yě)认为(wèi)，与产(chǎn)权类项目相比，特许经(jīng)营(yíng)项(xiàng)目在经营(yíng)权到期(qī)后(hòu)不再能产生现金收益，因此将可供分(fēn)配金额的分配理解为(wèi)“分派(pài)”比(bǐ)“分红”更加准(zhǔn)确。基于(yú)这个特点，剩余经(jīng)营(yíng)期限较(jiào)短的特许经(jīng)营项目(mù)，通常具备更(gèng)高(gāo)的(de)分派(pài)率水(shuǐ)平(píng)。对于剩余(yú)期(qī)限(xiàn)较长的(de)特许经(jīng)营权项目，即(jí)使分派率相对较(jiào)低，也有足够年限收回本金并取得(dé)收益。

　　中金(jīn)基金该负责人(rén)提醒投资者注(zhù)意，特许经营(yíng)权(quán)项目的分派金(jīn)额包含了投资(zī)本金(jīn)，在不进行扩募的情(qíng)况下，基金份额单价随着分派进(jìn)度逐年下(xià)降(jiàng)是正常(cháng)现象，投资特许(xǔ)经营权(quán)REITs的收益来自项目剩余期(qī)限产生(shēng)的(de)现金流。

　　“与特许经(jīng)营项目相比，产权(quán)类项目(mù)的土(tǔ)地或建筑(zhù)的(de)剩余使用年限一般较长，再加上到期(qī)后通过对建(jiàn)筑的更新改造或补缴土地出(chū)让(ràng)金(jīn)等追加投(tóu)资，有机(jī)会进一步延长经营期限。这(zhè)种类似永续经营的假(jiǎ)设反映在基(jī)础资产的估值上(shàng)，使产(chǎn)权类REITs具(jù)备更显(xiǎn)著的资产投资属性(xìng)。”该负责人称。

　　观测内部收(shōu)益率等(děng)指标

　　评估(gū)项(xiàng)目(mù)底层(céng)资产运营情况

　　在基金分红的时点，多位业(yè)内(nèi)人士还(hái)表示，在产(chǎn)品分红期，投资者可以观测经营活动现金流、可供分配现(xiàn)金、内部收(shōu)益率等指标，来(lái)观察和评估项(xiàng)目底层(céng)资产的运营(yíng)情况。

　　中航基(jī)金表示(shì)，年报指标(biāo)中，跟(gēn)现金相关(guān)的指标(biāo)有(yǒu)两个：一(yī)是(shì)年报中披露的经(jīng)营活动(dòng)现金流，二是可供分配(pèi)现金，二者存在本质性区(qū)别。经营活动产生的(de)现金净流量是指(zhǐ)企业经(jīng)营、筹资、投资产生(shēng)的现(xiàn)金流，基于企(qǐ)业本身经营(yíng)活(huó)动(dòng)产(chǎn)生；可供分配的(de)现(xiàn)金实(shí)质上(shàng)是从EBITDA出发，对非现金影响利(lì)润(rùn)表(biǎo)的项目(mù)进行(xíng)调整，加期初(chū)现金(jīn)，最(zuì)终得到的账(zhàng)面现(xiàn)金。

　　李华(huá)平也表(biǎo)示，公募REITs作为资(zī)产(chǎn)配置新选择(zé)，投资价值体现在(zài)相对股债市场独立的(de)资(zī)产配置功能，比较适合长期(qī)持(chí)有。建议投资者(zhě)对经营权类的资产(chǎn)可以(yǐ)更多关注内部收(shōu)益率(lǜ)的(de)高低，对产(chǎn)权类的资(zī)产(chǎn)更多关注分派(pài)率高低(dī)。因为公募REITs可分配收(shōu)益主要来自底层资产的经营净现金(jīn)流，所以底层资(zī)产运营情况直接(jiē)影响(xiǎng)投资(zī)回报(bào)，投资者(zhě)可综合考虑原始权(quán)益人综合实力、运营(yíng)管理机(jī)构实(shí)力、公募(mù)基金管理人实(shí)力等多(duō)重因素来选择投资标的。

　　中信证(zhèng)券研报也(yě)显示，公募REITs进(jìn)入密集分红期，由于分(fēn)红交易带来的(de)短期博(bó)弈机会仍在，叠加此前市场接连(lián)回调，建(jiàn)议投资者(zhě)关注有基(jī)本劲仔深海小鱼是什么鱼做的，劲仔小鱼是海鱼还是淡水鱼面支(zhī)撑(chēng)、填(tián)权效应相(xiāng)对(duì)明显、同时分(fēn)红规模较为可(kě)观的个券。

　　“公募(mù)REITs的招募说(shuō)明书(shū)均会载明REITs在发行(xíng)首年及次年的可供分配金额预测。投资者可(kě)以(yǐ)将REITs的实际分红(hóng)金额(é)与募集材料中披露(lù)预测进(jìn)行比较分析，结合经济及(jí)市场(chǎng)的实际(jì)环境，对基(jī)础(chǔ)设施项目(mù)的运营(yíng)业绩及REITs的管理能(néng)力进(jìn)行判(pàn)断。”中金基金上(shàng)述负责人也称。

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