饱(bǎo)受争(zhēng)议的二手房交(jiāo)易(yì)中介费问题，正逐渐得到监管部门的重视。

　　5月(yuè)8日，住建部、市(shì)场监管总局联合发布了关于规范房地产经纪服(fú)务的意见。意见提及，近(jìn)年来，部分(fēn)房地产经纪(jì)机构(gòu)存在利用房源客源优势收(shōu)取过(guò)高费(fèi)用(yòng)、未明码标价(jià)、捆(kǔn)绑(bǎng)收费、滥用(yòng)客户个人信息(xī)等问题，加重交易当事人负担(dān)、侵害其合法(fǎ)权益。

　　基于上述背(bèi)景，两部门(mén)从(cóng)加(jiā)强从业主体(tǐ)管理、明确(què)经纪服务内容、合理确定经纪服(fú)务收费、严格实行明码标价等(děng)十方(fāng)面，提(tí)出了意见(jiàn)。

　　中(zhōng)原(yuán)地产首席分析师张大伟称，随(suí)着城市发展(zhǎn)，一(yī)二线城市二(èr)手房交(jiāo)易(yì)占比逐(zhú)渐增加。以北(běi)京、上海为例，二手房占市场(chǎng)成(chéng)交比例超(chāo)过80％，大量(liàng)二(èr)手房成交依赖中介(jiè)居间(jiān)成交，房地(dì)产调控重心逐(zhú)渐从开(kāi)发(fā)商过(guò)渡(dù)到中(zhōng)介公司。

　　广(guǎng)东省城(chéng)规院住房(fáng)政策研究中(zhōng)心首席研究(jiū)员李宇嘉表示，买房对居民来说属于金额不低切开的南瓜可以放冰箱吗，南瓜切了一半放冰箱能留几天的大宗交易，由于二手(shǒu)房交易成本较高、交易(yì)周期较(jiào)长，具(jù)有非常强的专业性，居民往往(wǎng)通过中介来(lái)完成。但(dàn)很多中介利用信息不对称等问题，将非必要的收费(fèi)夹带其中，如收取过桥融资、按揭(jiē)费、担保费等(děng)，对居民造成(chéng)额外的负担，而且(qiě)这些服(fú)务事项并未明码标价。

　　对于二手房市场交易过程中存在的“乱(luàn)象”，李宇嘉(jiā)指出，对(duì)包括(kuò)经纪服务在(zài)内的相关市场交易(yì)行为及其(qí)主体进行(xíng)规范和秩序整顿，是房(fáng)地(dì)产市场管理和调控的主题(tí)。“当下(xià)，推进这项工作的意义更大，也更急(jí)迫。”

　　中介收费问(wèn)题成监管重点(diǎn)

　　二(èr)手(shǒu)房(fáng)市场中，历来对房(fáng)地产(chǎn)经纪服(fú)务行业(yè)关注最多的一(yī)个话题，便是房地产经纪服(fú)务费的问题。

　　张大伟认为，未来相(xiāng)关部门主要(yào)监管的重点，将是对房地产经纪服务收费及中介交(jiāo)易进行规范(fàn)。

　　在热点城市，二手房屋(wū)交易过(guò)程中，部分价值(zhí)不菲(fēi)的房(fáng)屋，往往要缴纳一(yī)笔(bǐ)金(jīn)额不低的(de)中介费(fèi)。以(yǐ)北(běi)京某房地产经纪服务机(jī)构2.7％的服务(wù)费率计算，一套1000万元的房屋，中介费约(yuē)为27万。

　　在(zài)合理确(què)定经纪(jì)服务收费上，两部门在此次意见中提及(jí)，房地产经纪机构(gòu)要合(hé)理降低住(zhù)房(fáng)买(mǎi)卖和(hé)租赁经纪服务费用。鼓励(lì)按照(zhào)成交价格(gé)越高(gāo)、服务费(fèi)率越低(dī)的原则实行分档定价(jià)。引导(dǎo)由交易双方共同承担经(jīng)纪服务费(fèi)用。

　　据张(zhāng)大伟介绍，目前(qián)房地产(chǎn)经纪服务(wù)收(shōu)费标准的最早(zǎo)依据是1995年国(guó)家计委建(jiàn)设部(bù)下发的《关于房地产中介服务收(shōu)费的通知》（971号文），其中第六条规定：房屋买卖代理收费，按成交价(jià)格总额的0.5-2.5％计收。

　　以北京为例，目前北京市执行的2014年更新(xīn)后的(de)收费标准，即根据这样的规定：“少数特(tè)别复杂的(de)住(zhù)宅(zhái)买卖经(jīng)纪服务(wù)，经交易各方协商同(tóng)意，可在规定的收费(fèi)标准基础(chǔ)上(shàng)适当上浮，上浮幅度(dù)最高不得超过(guò)10％。”这意味着，当前北京(jīng)二手房中介(jiè)费上限为(wèi)：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示(shì)，本着(zhe)“简政放权(quán)”的精神，北(běi)京2015年(nián)取消了房地产中介服务等57个政(zhèng)府定价，房(fáng)地产经纪服务收费多(duō)少由各中介(jiè)机构自行决定。

　　“房产中介机构在实际收取费用过程中，相关(guān)监管部(bù)门当前并未(wèi)明确具(jù)体的中(zhōng)介费(fèi)率，中介(jiè)机构仅需(xū)在服务过程中对(duì)收费标准进行明(míng)码(mǎ)标价即可。而房地(dì)产经纪服务机(jī)构在具体收(shōu)取过程中，会结合房(fáng)屋价(jià)值及工资标准，综合计算出合适的中介费率(lǜ)。”张(zhāng)大伟补(bǔ)充道。

　　对于明码(mǎ)标价(jià)问题(tí)，两部门在此次(cì)意(yì)见中提及，房地产(chǎn)经纪机构应当在经营门店、网站、客户端等场所或渠道，公示服(fú)务(wù)项目、服(fú)务(wù)内容和收费(fèi)标(biāo)准(zhǔn)，不得(dé)混(hùn)合标价和捆(kǔn)绑收费。房地产经纪机构提供的基本服务和延伸服务，应当分别明(míng)确服(fú)务(wù)项目和(hé)收费标准。房(fáng)地(dì)产经纪机构收费前应当向(xiàng)交(jiāo)易当(dāng)事人(rén)出具收费清单，列明(míng)收费标准、收(shōu)费金额，由当事人签字确(què)认。

　　另外，对收(shōu)费明显(xiǎn)高于市场(chǎng)平均水平的房地产经(jīng)纪机构(gòu)，住房(fáng)和城乡(xiāng)建设部门将(jiāng)会同(tóng)市场监管(guǎn)等部门采取约(yuē)谈等综合措施进行(xíng)重点监管。市场监管部(bù)门会(huì)同有关(guān)部门(mén)依(yī)法查处不按(àn)规(guī)定明码标价(jià)、操纵(zòng)经(jīng)纪服务收费等违反价(jià)格和(hé)反垄断法律法(fǎ)规的(de)行为。对房(fáng)地产(chǎn)经纪机构相关违法违规信息，市场监管部门要依(yī)法(fǎ)依规(guī)纳(nà)入(rù)国家企业信用信(xìn)息公示系统。

　　房屋中介费要降了？

　　鼓励按照成交价格(gé)越高、服(fú)务费率越低的原则实行(xíng)分档(dàng)定价(jià)，是否意味着，未来豪宅的中介费(fèi)有望大幅(fú)降低？

　　中原地(dì)产(chǎn)华南区总(zǒng)裁兼深(shēn)圳中原总经理郑叔伦称，住建(jiàn)部发文(wén)鼓(gǔ)励(lì)按照成(chéng)交价格越高、服务费率(lǜ)越低的原则实行分档定价，合理降低(dī)住(zhù)房买卖和租赁经纪服务(wù)费(fèi)用，主要还是规范行业，打击收费过高的经(jīng)纪机(jī)构，但对(duì)市场影响有限，“以深圳为例，深圳(zhèn)市场(chǎng)豪宅(zhái)和普宅本(běn)来收(shōu)费就不同，各家收费普遍(biàn)在合理范围内，加上经纪服务费用(yòng)对市场的影响不大。”

　　张大(dà)伟指出，由于当前(qián)两部门(mén)提出的意见仅(jǐn)为鼓励性质，即只是纲领性文(wén)件而(ér)非规定(dìng)，未(wèi)来如何(hé)具体认(rèn)定其(qí)中的(de)细则，还需(xū)要看各城市落(luò)地(dì)执行(xíng)情况。

　　不过，张(zhāng)大伟(wěi)表(biǎo)示，“从(cóng)目前市场看，经纪(jì)服务领域的调整改善、规范化，有利于行业健康发展。同(tóng)时，由(yóu)于(yú)二手房很多房源在产权方面(miàn)有(切开的南瓜可以放冰箱吗，南瓜切了一半放冰箱能留几天yǒu)瑕疵，如产(chǎn)权抵押、不同(tóng)税费等都可能对(duì)交易产(chǎn)生(shēng)影响，这对房(fáng)地(dì)产(chǎn)经纪服务行业的专业性提出更高的要求。”

　　58安居(jū)客(kè)研究(jiū)院研究总监陆骑(qí)麟指出，在二手切开的南瓜可以放冰箱吗，南瓜切了一半放冰箱能留几天(shǒu)房买(mǎi)卖过程(chéng)中，原(yuán)本应该由上下(xià)家各(gè)支付一(yī)半的(de)中介费，但在一些热点(diǎn)城市的二(èr)手房交易过(guò)程中，往(wǎng)往(wǎng)会(huì)有这样的(de)情形，因部(bù)分购房者处于弱势地位(wèi)，从而会出现中介费及税费均由购房者来(lái)承担。即使一(yī)些房东愿(yuàn)意承(chéng)担中介费，这部分费用也(yě)可能通过转嫁的(de)方式，在房价中有所体现。

　　“上家把中介费转嫁(jià)给下(xià)家，市场这种(zhǒng)所谓‘约(yuē)定俗成’的情况，一(yī)些房产中介公司将其视为向(xiàng)购房者单边收费(fèi)的行(xíng)为(wèi)。部(bù)分(fēn)中(zhōng)介(jiè)公司可能会利用其支配(pèi)地位(wèi)，在原先(xiān)经纪服务收费的基础上，再(zài)次向房东收取费用，而这(zhè)部分(fēn)费用，房东(dōng)往往会将其转再次转嫁给购房者，这实(shí)际上(shàng)相(xiāng)当(dāng)于变相推高了房(fáng)价。两部门提(tí)出严禁操(cāo)纵经(jīng)纪(jì)服(fú)务收费，不仅有利于提高交易中操作的透明度，也有利于房价的(de)稳(wěn)定(dìng)。”陆骑麟称(chēng)。

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