近两年(nián)火爆的(de)创新产品公募REITs进(jìn)入密集分红(hóng)期，近日7只REITs陆续(xù)迎来除息(xī)日，公募REITs整体(tǐ)呈现出(chū)高(gāo)比(bǐ)例稳定分红，15只公告(gào)2022 年(nián)可供分配(pèi)金额的(de)REITs产品，平均(jūn)分红比(bǐ)例(lì)接(jiē)近99％。

　　多(duō)位业内人(rén)士对(duì)此表示，强制分红机制(zhì)是公募REITs主要特(tè)征之(zhī)一，稳(wěn)定分红体现出该类产品(pǐn)长期投(tóu)资价值，通过观测(cè)经营活动现金流(liú)、可(kě)供分配现金(jīn)等指(zhǐ)标，也是观察REITs项(xiàng)目底层资(zī)产运(yùn)营情(qíng)况的“窗口(kǒu)”。他(tā)们也提醒普通投(tóu)资者(zhě)注意，与产权类项目(mù)相比，特许(xǔ)经营REITs项目在(zài)经(jīng)营权到期后(hòu)不再产生(shēng)现金收益，特许(xǔ)经营权分红目前已包(bāo)含了利(lì)润分配和本金的(de)归还，在选择投(tóu)资(zī)标的时(shí)应(yīng)了解资产类型和分(fēn)红的(de)特征(zhēng)。

　　15只公募REITs产品分红

　　平(píng)均分红比(bǐ)例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近日7只(zhǐ)REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息日，此外尚有6只(zhǐ)REITs实际分(fēn)配情(qíng)况尚未公布。整体来(lái)看(kàn)，公募REITs呈现出了高比例(lì)的稳定分红，15只公告2022 年可供分(fēn)配金额的(de)公募REITs产品中，2022年全年分配金额占(zhàn)可供分配(pèi)金额比例(lì)平均为98.89％，且(qiě)绝大部分分配比例在96％以上。

　　中(zhōng)金基金相关负责人对(duì)此表示(shì)，投资(zī)公募REITs的主(zhǔ)要收(shōu)益来源为(wèi)持有期分红(hóng)收益，以及基金份额交易价格的变化(huà)。基金份额二级(jí)市(shì)场价(jià)格受到(dào)公募REITs资(zī)产运营情况及市场因素的综合(hé)影响，较易引起波动。与(yǔ)此相比，基金分(fēn)红预(yù)期则(zé)更(gèng)有规律可(kě)循(xún)。公(gōng)募REITs的分(fēn)红主要(yào)来(lái)自基础设施资产的经营现金流，投(tóu)资人通过(guò)基金募集材料和信息披露文件，结合行业及市场(chǎng)情(qíng)况(kuàng)，可以(yǐ)分(fēn)析基础(chǔ)设施(shī)项(xiàng)目的经营业绩，作为进行投(tóu)资决策的(de)重要参考。

　　“相对于(yú)基金份额二级市(shì)场价格变(biàn)化导致的浮(fú)盈或浮亏，分红作为基金份额持(chí)有人实际获得的现金收益，对(duì)于(yú)长期投资(zī)者(zhě)更具参考价值。”中(zhōng)金基金相(xiāng)关负责(zé)人称。

　　平安基金REITs 投资中心运营高级副总监李华(huá)平也表示，根据《公开(kāi)募(mù)集基础设施证券投资基金指(zhǐ)引（试行）》及相关法(fǎ)规要求，基(jī)础设施基金应当将90％以上合并后基金(jīn)年(nián)度可分配金额(é)以(yǐ)现金形式分(fēn)配给投资者，强制分红机(jī)制是(shì)公募REITs的主要特征(zhēng)之一，稳定的(de)分(fēn)红机制体现出REITs产品长期投资价(jià)值。

　　中(zhōng)航基金也认为，从投资角(jiǎo)度来看，基础设施公募REITs同时(shí)具备“股性(xìng)”和“债性”双重(zhòng)特点。二级市场价格反映这类产品“股性”的一面，分红过河的卒子歇后语是什么意思，过河卒子歇后语下一句(hóng)体现(xiàn)了这类(lèi)产品(pǐn)的“债性”特点。公募REITs有强制分红要求，分红类似于债券派息，但不等(děng)同(tóng)于债券的固定利(lì)息回报，而是由可(kě)供(gōng)分配现金(jīn)决定。

　　从机构(gòu)投资(zī)者的(de)角度来看，一方面(miàn)是公募REITs丰富了机构投资者(zhě)的(de)投资品类(lèi)，为资产配置多元化(huà)提(tí)供抓(zhuā)手，具(jù)有较强(qiáng)的(de)配置(zhì)价值(zhí)。另(lìng)一方面，公募(mù)REITs的分(fēn)红能够(gòu)帮助机构投资(zī)者稳定收(shōu)益。机构投资(zī)者(zhě)公募REITs能(néng)够通过分(fēn)红获取(qǔ)相对于投资债券相对高的收益(yì)性，在(zài)有效控制风险的前(qián)提下，增(zēng)厚资产包(bāo)收益，起到投资“压舱石(shí)”的作(zuò)用。

　　分红除了投资收益(yì)“落袋为(wèi)安”外，市场对于未来分红(hóng)水平(píng)的预(yù)期，也是影(yǐng)响(xiǎng)REITs基金二级市(shì)场(chǎng)价(jià)格走势的(de)关(guān)键因素之(zhī)一(yī)。

　　从近(jìn)期(qī)公募REITs的二级(jí)市场表(biǎo)现看(kàn)，截至4月21日，今年以来中证REITs（收盘）指数(shù)收(shōu)于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要股票和债券宽基指数。

　　“截至(zhì)2023年3月(yuè)31日，有(yǒu)20只公募REITs发布(bù)了2022年(nián)年(nián)报(bào)，部分产品受宏观经(jīng)济(jì)的影响，可(kě)分配金额完成率不(bù)达预期，一(yī)定程(chéng)度上影响了(le)公(gōng)募REITs二级市场的价格(gé)。”李(lǐ)华(huá)平称(chēng)，公募REITs二级过河的卒子歇后语是什么意思，过河卒子歇后语下一句市场(chǎng)的价(jià)格(gé)波动(dòng)受多重(zhòng)因素的影响，投资收(shōu)益是影响REITs二级市(shì)场价格(gé)的主要因素之一，而稳(wěn)定的分红有(yǒu)利于(yú)吸引投资者参与公募REITs二(èr)级市场的(de)投资。

　　中金(jīn)基金(jīn)相(xiāng)关(guān)负责人也表示，近期经济(jì)预(yù)期恢复(fù)，一方(fāng)面市场热点呈现向股票和(hé)债券回(huí)归的过程(chéng)；另一(yī)方面(miàn)，基础(chǔ)设施项目的经营业绩相(xiāng)对经济活力的改(gǎi)善(shàn)有一定(dìng)的滞后性。

　　此外，公募REITs在分红除权日，将对基金(jīn)份额(é)的(de)开盘指(zhǐ)导价做调减处理，调减金额根据单位基金份(fèn)额的(de)分红金额进行计算。除(chú)权操作(zuò)是(shì)对分红前后基金份额(é)净(jìng)值变(biàn)化的修正，使投资人在基(jī)金(jīn)分红前后(hòu)均可以获得公平的投资(zī)机会(huì)。

　　“分红可增强投资者长(zhǎng)期投资(zī)的(de)信(xìn)心，同时需结合持有产品的特性，关注(zhù)二级(jí)市场扰动(dòng)对整体收益的影响程度。”中航基金相关(guān)人士(shì)也称。

　　特许经营(yíng)权分红包(bāo)括利润分配(pèi)和本金归还(hái)

　　普通投资者应了(le)解底层资产(chǎn)情况

　　多位(wèi)业内人士还提(tí)醒，与现有公募基(jī)金分红前提(tí)是(shì)本金之上(shàng)的增值部分(fēn)不同，特许经营权REITs基金(jīn)运作期间(jiān)的“分红”界定为(wèi)“分(fēn)派”更为准确，分派的(de)是本金与增值两个部分，两个部分之间的比(bǐ)例是变动的，与现有公(gōng)募基金分红差异很大，大(dà)多数普通(tōng)投资者(zhě)可能把“分派(pài)”金额误(wù)认为是持续分红。一旦30年、40年(nián)、50年、60年等合同年限到(dào)期后(hòu)基金价值面(miàn)临(lín)极大不确定性，这是该类(lèi)投资者(zhě)应该注意的情(qíng)况。

　　李华平(píng)表示，目前(qián)公募(mù)REITs主要有特许经(jīng)营(yíng)权类(lèi)和产权类两大资产(chǎn)类型，持有产权类产品的收益主要包括每年的现金分红及(jí)资产增值的收益，而持有特许(xǔ)经营(yíng)类产品的收益主要来自项(xiàng)目每(měi)年的现金(jīn)分(fēn)红。其中，特许(xǔ)经营权类资产的(de)分红包(bāo)括(kuò)了利润分配和本(běn)金的(de)归还，两者的比(bǐ)率也是变动(dòng)的，对(duì)特(tè)许经营(yíng)权(quán)类资产的公募REITs可以(yǐ)内部收益率（IRR）来衡量(liàng)投资收(shōu)益(yì)。普通投资者(zhě)在选择投资标的(de)时，应(yīng)了(le)解(jiě)公募REITs底层资(zī)产的类型。

　　中航基金也表示，从细分(fēn)来(lái)看(kàn)，各类公募REITs分红因底层(céng)资产属(shǔ)性不同而形(xíng)成(chéng)区别。特许经营权类的(de)公募(mù)REITs产品因其分红相(xiāng)当于包含(hán)“本金+收益”，分(fēn)红相对较多，债性(xìng)偏强。而(ér)产权(quán)类的公(gōng)募(mù)REITs分红主要为“收益”，更(gèng)看重底层资产的价值增值，所(suǒ)以相对股性(xìng)偏强(qiáng)。普(pǔ)通投(tóu)资者在(zài)选择公募REIT时，需要考虑(lǜ)底(dǐ)层(céng)资产属性，对所选择产品的(de)二(èr)过河的卒子歇后语是什么意思，过河卒子歇后语下一句级市场价格和分红有(yǒu)合理预期。

　　中金基金(jīn)相关负责人也认为，与产(chǎn)权类项目(mù)相比，特许经营项目在经营(yíng)权到期(qī)后不再能产生(shēng)现(xiàn)金收益，因(yīn)此将可供(gōng)分配金额的(de)分配理解为“分派”比“分红”更加准(zhǔn)确。基于这个(gè)特点，剩(shèng)余经营期(qī)限较短的(de)特许(xǔ)经营项目，通(tōng)常(cháng)具备(bèi)更高的分派率水(shuǐ)平(píng)。对于剩余期(qī)限较长的特(tè)许经营权项目，即使分(fēn)派率相对较低，也(yě)有足够年限收回本金并取得(dé)收益。

　　中金(jīn)基金该负责人提(tí)醒(xǐng)投资者注意，特许(xǔ)经(jīng)营权项目的分(fēn)派金额包含了投资本(běn)金，在不进行扩募的情(qíng)况(kuàng)下，基金份(fèn)额单价(jià)随着分(fēn)派进(jìn)度逐年下降(jiàng)是(shì)正(zhèng)常现象，投资特(tè)许(xǔ)经营权REITs的收益来自项目剩余期限产生的(de)现(xiàn)金流。

　　“与特(tè)许经营项目相比，产权(quán)类项目(mù)的土地或建筑的剩余(yú)使用年限一(yī)般较长，再加(jiā)上到期(qī)后通(tōng)过对建(jiàn)筑的更新改(gǎi)造或补(bǔ)缴土(tǔ)地出让(ràng)金等追加投资，有机会进一步延长经营期限。这种类似永续经营(yíng)的假设反映在(zài)基(jī)础(chǔ)资(zī)产的(de)估值(zhí)上，使(shǐ)产权类REITs具(jù)备更显(xiǎn)著(zhù)的资(zī)产(chǎn)投资属性。”该负责人(rén)称。

　　观测内部收益(yì)率等指标

　　评估(gū)项目底(dǐ)层资产运营(yíng)情况(kuàng)

　　在基金分红的时(shí)点，多位业内人士还(hái)表示，在产品分红期，投资者可以(yǐ)观测经营活(huó)动现金流、可供(gōng)分配现金、内(nèi)部(bù)收(shōu)益率等指标，来观察和(hé)评(píng)估项目底(dǐ)层资产的运营情(qíng)况。

　　中(zhōng)航基金表示，年报指标中，跟现金相关的指(zhǐ)标有两(liǎng)个：一是年(nián)报中披(pī)露的经营(yíng)活(huó)动(dòng)现金流，二是可供分配现金，二者(zhě)存在本质性(xìng)区别。经(jīng)营活(huó)动产生的现金净流量(liàng)是指企业(yè)经营、筹资、投资产(chǎn)生的(de)现金流，基于企(qǐ)业(yè)本身经营活(huó)动产生；可供分配的现金实质上是从(cóng)EBITDA出(chū)发，对非现金影响利润表的项目进行调整(zhěng)，加期初(chū)现(xiàn)金(jīn)，最终得到(dào)的账面现(xiàn)金。

　　李华平也表示(shì)，公募REITs作为资产配(pèi)置新选择，投资价值体(tǐ)现在相对股债市场独立(lì)的资产配置功能，比(bǐ)较(jiào)适(shì)合长期持(chí)有。建议(yì)投资(zī)者对(duì)经(jīng)营权类的资产可以更多关(guān)注内部(bù)收益率的高低，对(duì)产权类的资(zī)产更多关注分(fēn)派率高低。因为公募(mù)REITs可分配收益主要(yào)来自(zì)底层资产(chǎn)的经(jīng)营净现金流，所以底层资产运(yùn)营情况直接影响投资回报(bào)，投(tóu)资者(zhě)可综合考虑(lǜ)原始(shǐ)权(quán)益(yì)人(rén)综合实(shí)力、运(yùn)营管理机构实力、公(gōng)募基金管理(lǐ)人实(shí)力等多重因素来选择投资(zī)标的。

　　中信(xìn)证券研报也显示，公(gōng)募REITs进入密集分红期，由于分红交易带来的短期博弈机(jī)会仍在，叠(dié)加此前市场接连回调，建议投资者(zhě)关注(zhù)有基本面支撑、填权效应(yīng)相对明显、同时分红规模较为可观的个券(quàn)。

　　“公募(mù)REITs的招募说明书均会载明(míng)REITs在发行(xíng)首年及次年的可供分配金额预测。投资者可以将REITs的实(shí)际分红金额(é)与募集材料中披露预测(cè)进行比较分(fēn)析，结合经(jīng)济(jì)及市(shì)场的实际环境，对基(jī)础设施(shī)项(xiàng)目的(de)运(yùn)营业(yè)绩及REITs的管(guǎn)理(lǐ)能力进(jìn)行判断。”中金基金(jīn)上述负责人也称(chēng)。

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