导(dǎo)读

　　黄金二十年之后，当下(xià)中国地产步入大分化时代而非停滞期。

　　要点(diǎn)

　　过去(qù)二十年是(shì)中国房地产市场黄金二(èr)十年。2019-2021年(nián)，连(lián)续三年商品住宅销(xiāo)售面积超(chāo)15亿平，足够(gòu)4000万家庭入住。恰逢(féng)近(jìn)年(nián)地产持续低景气(qì)，有关中国地产是否过剩的讨论日益热烈。

　　拨开迷雾(wù)，本文(wén)试图(tú)厘清中(zhōng)国城(chéng)镇存量住宅真(zhēn)实情况，据此判断中国未来(lái)地产趋势(shì)。

　　有(yǒu)媒体(tǐ)渲染中国(guó)地产存量极度过剩，事实是(shì)否如此？

　　住建部披露全国有(yǒu)近6亿(yì)栋房屋建筑，第七次(cì)人口普查调查数据显(xiǎn)示(shì)城镇家庭户人均住宅(zhái)间数为1.06间。市场陷入怀疑(yí)，中国房子(zi)是否真(zhēn)的过剩？

　　事实上(shàng)住建部披(pī)露的近(jìn)6亿栋城乡(xiāng)房屋建筑中，城镇(zhèn)建筑占比(bǐ)不(bù)到一成，其中还包(bāo)括大(dà)量(liàng)城镇非住宅建筑(zhù)，如商业(yè)办(bàn)公楼、学校等，因此6亿栋(dòng)房屋(wū)中城镇住宅占比极低。

　　七普显(xiǎn)示中国城镇(zhèn)居民人均住宅间数为(wèi)1.06间，但居住(zhù)舒适不(bù)是人均一间房所能满足，它与房屋质(zhì)量、居住(zhù)面积(jī)、配套设(shè)施等因素密切相关。中国(guó)的人均住宅间数较发达国家还有很大(dà)差距。人均住宅间数大于1同样不意(yì)味着(zhe)中国住(zhù)宅市场(chǎng)已经饱(bǎo)和。

　　我们测算发现(xiàn)中国城镇居民户均1套房，其中(zhōng)每户持有(yǒu)商品住宅仅0.64套(tào)。

　　目前并无直接公布中国家庭(tíng)户均住宅的数(shù)据，我们根据商品住(zhù)宅套数、商品住宅占比(bǐ)和城(chéng)镇(zhèn)家庭户数，计算出城镇(zhèn)家庭住宅(zhái)套户(hù)比。

　　测算结果显示(shì)，目前城镇家庭户(hù)均拥有(yǒu)0.86套房，其(qí)中0.54套为(wèi)商品住(zhù)宅。若期房(fáng)顺(shùn)利交(jiāo)付(fù)，直(zhí)至2024年，中国(guó)每(měi)户城镇家(jiā)庭(tíng)才(cái)拥(yōng)有(yǒu)1套住宅(zhái)，其中商业(yè)住宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎(hū)意味着户户(hù)有房，然(rán)而事实上中(zhōng)国住宅(zhái)市场供(gōng)需并不(bù)平衡。

　　国(guó)际数据显示，成熟(shú)房地产市场(chǎng)的住宅套户比(bǐ)会大于1，在1.1左右。

　　之(zhī)所(suǒ)以说不平衡，是因为户均一(yī)套房无法满足(zú)流动(dòng)人口的(de)租赁(lìn)和置业需求。全国总(zǒng)人口的近三成都是流动人(rén)口，流动人口会选(xuǎn)择在大城市租房挣钱，在老家买房，从而(ér)产生了额外的住宅需求。

　　即便户均一套房(fáng)，中国未来地产(chǎn)仍有四大(dà)新增(zēng)需求动力。

　　第一，户均人(rén)口规模缩小，一(yī)人户、两人户占比不断增加，导致家庭户(hù)数增多。小家庭化趋(qū)势(shì)将延续，带来新户(hù)购房(fáng)需求增(zēng)长。

　　第二，经济(jì)板块的分化日益明显，区(qū)域经济资源分(fēn)配的再集中(zhōng)吸引着人口流(liú)入，人口净迁(qiān)入(rù)城市的新增(zēng)住宅需求有望持续旺盛。

　　第三，30％左右的(de)家庭住在2000年以前建成的住宅中，涉及超9000万家(jiā)庭(tíng)、81亿平方米的住宅建筑面积。促成(chéng)“老破(pò)小(xiǎo)”住宅的改造势在必行(xíng)。

　　第四，中国(guó)的人均住(zhù)宅间数与人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面(miàn)积均较发达国家有(yǒu)着不小差距，“住上更(gèng)大房子(zi)”的(de)改善性需求正(zhèng)在不断增加。

　　黄金二十年之后(hòu)，当下中(zhōng)国地产(chǎn)步(bù)入大分化时代而非停滞(zhì)期。

　　如果说过(guò)去二十年是中国地(dì)产黄金发展期，地(dì)产矛盾更多体现(xiàn)为住宅(zhái)供给存(cún)在(zài)不足(zú)，这是过(guò)去二十(shí)年房价(jià)快速上涨基(jī)石。那么当下(xià)房地产大(dà)分化时代已至，大分化时代(dài)下(xià)地产矛盾(dùn)则更多体(tǐ)现在住宅质量供需冲突。

　　地产大分(fēn)化必将体现在不同能级城市(shì)之(zhī)间，不(bù)同区域(yù)板块之间，不(bù)同品质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不(bù)久前，官方披露全国已有(yǒu)近6亿栋房屋建筑，引发热(rè)议。从2月以(yǐ)来，各(gè)大城市二手房(fáng)挂牌量突然激增，引发一阵二手房(fáng)的(de)“抛售潮”。

　　让市场不禁(jìn)担心，中国的房子是(shì)否(fǒu)已经过剩？

　　中国城镇住(zhù)宅到底是供给过(guò)剩，还是(shì)供需平衡，或是(shì)仍然存在不(bù)足(zú)？可惜由于(yú)住(zhù)宅存量数据(jù)并未公布，我们无法直(zhí)接(jiē)知(zhī)晓(xiǎo)具(jù)体(tǐ)情况。

　　拨开迷雾(wù)，我们(men)测(cè)算出中国城镇家庭户均拥(yōng)有住(zhù)宅套数，回答当前(qián)的房子是否真的过(guò)剩了？据此判(pàn)断(duàn)未来房地产市场(chǎng)会(huì)如何(hé)发(fā)展。

　　一、如何(hé)有效观(guān)察中国(guó)户均拥有(yǒu)住宅数(shù)量(liàng)

　　（一）中国住宅数量过剩的(de)直(zhí)观判(pàn)断站不住脚

　　今年2月，在以全(quán)国(guó)自然灾害综合风险普(pǔ)查工作情况为主题的新闻发(fā)布会(huì)上，负责(zé)人对外披露：“住(zhù)宅城乡建设行业获取了(le)全国近6亿栋城乡房屋建筑数据以及80多(duō)万处市政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋(wū)建(jiàn)筑，平均每栋建筑住不(bù)到3人，住宅市场看似(shì)已经过剩。

　　在这近(jìn)6亿(yì)栋房(fáng)屋(wū)建筑中，农村房(fáng)屋(wū)占9成以上，以栋数计算(suàn)的城镇房(fáng)屋实际仅有4700多(duō)万栋(dòng)，还包括了大量商业楼、写字楼、学校、医院等非住宅。总(zǒng)的算(suàn)下来，住(zhù)宅占比并(bìng)不(bù)大。

　　第七(qī)次人口(kǒu)普查数据公布(bù)了(le)中国城镇(zhèn)家庭(tíng)户人均(jūn)住宅间数(shù)为1.06间，其中城市家(jiā)庭户居民(mín)人均0.99间(jiān)，乡(xiāng)镇家庭(tíng)户居民人均1.18间。

　　人均住宅间数大(dà)于(yú)1，看似(shì)意味着人人都(dōu)有(yǒu)房(fáng)间居(jū)住。

　　居住(zhù)水平不仅(jǐn)与(yǔ)房间(jiān)数量有关，更与房(fáng)屋(wū)质量(liàng)、居住面积、配套(tào)设施等因素(sù)密切相关。单单(dān)从人均(jūn)住(zhù)宅间数(shù)不能(néng)完全反映(yìng)出(chū)城(chéng)镇(zhèn)居民的居住水(shuǐ)平。

　　中(zhōng)国主要(yào)是以家庭为单(dān)位购买成套住宅，一套设施齐全的住宅才是城镇居民宜居的选(xuǎn)择。

　　（二）中国户均住宅的测算思路、数(shù)据和方(fāng)法

　　中国(guó)城镇居民住宅(zhái)主要分两大(dà)类，一类是商品住宅，另一类是(shì)保障(zhàng)房、原公有住宅(zhái)、自建房等非(fēi)商(shāng)品住宅(zhái)。

　　目(mù)前缺乏统计(jì)数据，并(bìng)没有直接公布城镇住(zhù)宅数量。居民住宅相关数据有(yǒu)两处可以(yǐ)直接(jiē)公布，一(yī)是(shì)每年(nián)商品住宅销售套数(shù)（统计(jì)局）；二是居民(mín)住宅来源（人口普(pǔ)查数据）。计算中国居民户均(jūn)住宅数量，我们主要(yào)用到上述两组数据。

　　中国住宅(zhái)改革(gé)始于1998年，1998年(nián)之(zhī)前商品住宅(zhái)数量极少，可(kě)忽略不计。估算(suàn)城镇居民户均住宅套数分三(sān)步走(zǒu)：

　　第一步，将1999年(nián)以来每年商品住宅销售套数(shù)相加，我们(men)就能够得(dé)到当前商品住宅(zhái)总存量(liàng)。

　　第二步，根据城镇(zhèn)居民拥有的商(shāng)品住宅和非商品住宅比例，推算得到(dào)居民住宅总套数(shù)。

　　第三步，将城镇居民拥(yōng)有的商(shāng)品住(zhù)宅总数除以家庭户数，我们(men)就能够得到城镇户(hù)均拥有的住宅数量。

　　具体计算公式如下(xià)：

　　城镇(zhèn)家(jiā)庭住宅套(tào)户比=住宅总套数/家庭户数

　　=（商品住(zhù)宅(zhái)套数(shù)/家庭户(hù)数）/（商品(pǐn)住宅套数/住宅总套(tào)数）

　　=商(shāng)品住(zhù)宅套户比(bǐ)/商品(pǐn)住宅占比

　　二、城镇家庭户均(jūn)拥(yōng)有1.02套房

　　中国住宅(zhái)存量到底有多少，目前缺乏一个准(zhǔn)确统(tǒng)计(jì)。我们利用既有统计数据，大致(zhì)测算得到中国存(cún)量房地产套数，并进一步推算中国(guó)城(chéng)镇家庭户均拥有的住宅数量。

　　（一）城镇居民户均拥有商(shāng)品住宅(zhái)0.64 套

　　截至(zhì)2022年，我们计算得到：

　　（一）中国商(shāng)品住宅累计销售1.97亿(yì)套。

　　（二(èr)）城镇家庭(tíng)户均(jūn)拥有0.64套商品住宅(zhái)（包含现房和期房）。

　　中(zhōng)国(guó)的房地(dì)产销售以期(qī)房为主，从2019年开始，新房销售中期房占(zhàn)比近9成(chéng)。本(běn)文去除商品住宅累计销售套(tào)数里的期(qī)房销售，得到商品住宅现房(fáng)套数(shù)。

　　以2022年商品住宅现房套数计算为例：

　　2022年商品住宅现(xiàn)房(fáng)套(tào)数=截(jié)止到(dào)2022年商(shāng)品住宅累(lèi)计销售套数-过去三年(nián)（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流房企竣工周期在2-3年(nián)，并考(kǎo)虑到交房后装(zhuāng)修(xiū)的(de)时间(jiān)，取最大值(zhí)3年。

　　将商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)现房套(tào)数(shù)除以家庭户数(shù)，算出：

　　（三）目(mù)前中国(guó)城镇家庭(tíng)户均拥(yōng)有(yǒu)0.54套商品现(xiàn)房住宅。

　　（二）城镇(zhèn)居民户均拥(yōng)有住宅1.02套

　　接下来(lái)我们需要进(jìn)一(yī)步(bù)推算中国城镇居民拥有的户(hù)均住宅(zhái)套(tào)数。

　　首先，七(qī)普(pǔ)数据显(xiǎn)示中抗日战争胜利的时间是哪一年，抗日战争胜利的时间是哪一年到哪一年国城镇居民的(de)住宅结(jié)构特(tè)征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥(yōng)有住宅。其(qí)中自建(jiàn)住宅占(zhàn)比21％，购买商品住(zhù)宅占比31.9％、二手(shǒu)房占(zhàn)比10.1％、经济适(shì)用房占比3.8％、原公有住(zhù)宅(zhái)占比6.1％，通过继承或赠与占(zhàn)比0.9％。另(lìng)有3.4％和(hé)17.7％的家庭(tíng)租赁廉租(zū)房与其他住宅。

　　其次，我(wǒ)们假(jiǎ)定租(zū)赁其他住宅和购买(mǎi)二手房(fáng)都是(shì)商品住(zhù)宅(zhái)，因此将租赁其(qí)他住宅、购买商(shāng)品住宅与购买(mǎi)二手房加总，得到(dào)商品住宅(zhái)占(zhàn)居民所有住(zhù)宅的比例为62.8％。

　　2020年商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)占比为59.2％，粗略假(jiǎ)设2021年-2022年期(qī)间(jiān)商品(pǐn)住宅(zhái)增(zēng)幅为过去(qù)十年变化幅度的(de)20％，计算2011年-2020年(nián)商品住宅的实际变化比例，从(cóng)而(ér)我(wǒ)们估算出2022年商(shāng)品住(zhù)宅所占比例(lì)，为62.8％。

　　最(zuì)后，截至2022年(nián)末，中(zhōng)国(guó)平均每(měi)户(hù)城镇家庭拥有0.86 套(tào)住宅(zhái)。但(dàn)考虑已购期房，中国平均(jūn)每(měi)户城(chéng)镇家庭拥有(yǒu)1.02套住宅。

　　如(rú)果交(jiāo)房顺利，已购期房会(huì)在2-3年内陆续交付使用(yòng)，到2024年，中国平均(jūn)每户城镇(zhèn)家庭都会(huì)拥有一套(tào)住宅。

　　三、城(chéng)镇户(hù)均(jūn)一套(tào)房的(de)三点含(hán)义

　　既然(rán)城镇居民已经达到(dào)了(le)户均一套房的程度，“户户有房”是否意(yì)味着(zhe)中国城(chéng)镇化进展终结，甚至(zhì)意(yì)味着中国(guó)地产存量供给(gěi)绰绰有(yǒu)余(yú)？

　　（一）户均一套房并不意味着住宅市(shì)场供需平衡

　　需要有多余住(zhù)宅来满足因人口(kǒu)流(liú)动、居(jū)民换房等(děng)因(yīn)素产生的住宅需求。因此，成(chéng)熟(shú)房地产市场的住宅套户比会在1.1左右(yòu)。

　　国际经验来看，美国、英国和日本的(de)住宅套户比(bǐ)均(jūn)高于(yú)1.1，其(qí)中，英国的住宅套户(hù)比最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩国分别为(wèi)1.02和(hé)1.05。

　　如果户均刚好一套房，就会造成人(rén)口净流(liú)入地的住宅市场供不应求，造成房(fáng)价或(huò)房租迅速上涨。

　　七普指(zhǐ)出中国的流动人口3.76亿，省(shěng)内流(liú)动人口和(hé)省际(jì)流(liú)动人口(kǒu)分别为(wèi)2.51亿人和1.25亿人。

　　流(liú)动人口会(huì)选择在大城(chéng)市租房挣钱(qián)，在老家县(xiàn)城买房。

　　暨南大学2017年的中国(guó)城乡(xiāng)人口流动调查数据显示，在上(shàng)海、杭州以及(jí)南京(jīng)工(gōng)作的流(liú)动人口在老家拥有住宅比例分别为28％、21％和(hé)18％。大城市的高工(gōng)资吸引打工人，但高房(fáng)价迫使打工人回乡置业。

　　流动人(rén)口实际上会占据(jù)两套房，在高房价的(de)大城市租(zū)赁一套房，在房价较低的县城(chéng)购买一套房。所以(yǐ)说(shuō)户均一套房(fáng)无法满足庞大流(liú)动人口的租赁与(yǔ)置业需(xū)求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品质仍需改善

　　目前，中国的城(chéng)镇住宅(zhái)中依然有不少老旧小(xiǎo)区(qū)。

　　三(sān)成家庭，也就是约(yuē)9000万户城镇居(jū)民住宅(zhái)是2000年以(yǐ)前(qián)建成，其中又有11.6％住宅年(nián)龄(líng)至少在33岁(suì)以上(shàng)。

　　这批存(cún)在着建筑结构松散、设施陈旧(jiù)、安全(quán)隐(yǐn)患大等问题，如电(diàn)线老化、管(guǎn)道等(děng)基础设施陈旧，给住户的(de)生活带来了很大的不(bù)便和(hé)安全隐(yǐn)患，并且居住(zhù)体验较差。

　　2000年以前(qián)建成的老旧住(zhù)宅面积小(xiǎo)。占比(bǐ)为31.3％的(de)家庭户数拥有的住宅面积占比仅(jǐn)为27.6％。仍然存在5％左右的家庭没有独(dú)立(lì)卫浴和(hé)厨房。这类上世纪修建的老旧小(xiǎo)区很难满足现代生(shēng)活需求，在(zài)未来(lái)大都会被拆迁(qiān)重建。

　　近(jìn)五成的家庭住宅(zhái)为一居(jū)室和二居室，户型偏(piān)小(xiǎo)。其(qí)中一居室占比为14.9％，二(èr)居室占比(bǐ)为33％。对比镇，城市家庭住宅(zhái)户(hù)型更小，当(dāng)然这与城市土地资(zī)源紧(jǐn)张有关。

　　（三）人均住宅面积扩张是未(wèi)来地(dì)产的需求驱动力(lì)

　　根(gēn)据七普数据测算，2020年(nián)城镇家庭户住宅存量(liàng)总(zǒng)面(miàn)积为(wèi)294.6亿平。暂不考虑两年(nián)间农民带房(fáng)进城和老旧小区(qū)拆迁，加上2021年和2022年商品住宅竣(jùn)工面(miàn)积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存(cún)量总面(miàn)积为308.16亿平，人均(jūn)住宅建筑面积为(wèi)39.45平方(fāng)米(mǐ)。

　　超过(guò)一半的家庭人均住宅建筑(zhù)面积(jī)小于均值，近4成家庭人均住宅建筑面积在30平米以下。

　　15％的城镇家庭(tíng)人均住宅建筑面(miàn)积不足19平方(fāng)米(mǐ)，不及全国人均水平的一(yī)半。若去除20％的公(gōng)摊，可使用的住(zhù)宅面积仅为15.2平(píng)方米(mǐ)。上海市将(jiāng)人均住宅建筑面(miàn)积低于(yú)15平方米的家(jiā)庭界(jiè)定(dìng)为(wèi)住宅存(cún)在困难，若(ruò)按这(zhè)个(gè)标准算的(de)话，中(zhōng)国有11.3％的家庭存(cún)在住宅困难问题。

　　若人均可使用住宅面(miàn)积为40平，即(jí)人均(jūn)住宅建筑面积为50平(píng)，只考虑家(jiā)庭户(hù)人数，需要(yào)住宅总量约390.6亿平，较目前至少新增82亿(yì)平。

　　对比发达国家人均住(zhù)宅面积，美国为(wèi)67㎡，瑞士、日本(běn)、德国和英国都高于40㎡，中国的(de)人均住宅建筑面积为(wèi)39.45㎡，相(xiāng)差不大(dà)。但若去除(chú)公摊面积后，中国的人均可使(shǐ)用(yòng)面(miàn)积为(wèi)31.56㎡，这一(yī)差距将变得明显(xiǎn)。

　　若考(kǎo)虑约1.4亿的(de)集体户人(rén)口，所需要的(de)住宅总量会更多。

　　四、户均已然(rán)1套(tào)房，未来(lái)地产还会有需求(qiú)么？

　　我们测算得(dé)到中国城镇家(jiā)庭户均1套房(fáng)，看似已经户户有房。即便如此，中国人口静态结构(gòu)和动态(tài)趋势演绎，决定了(le)中国未来(lái)地产仍有需求释放。户均1套住(zhù)宅现实之下，中国未(wèi)来城镇住宅需(xū)求(qiú)主要(yào)来自(zì)于四个方面(miàn)。

　　第一，户(hù)均(jūn)人(rén)口缩小，家庭(tíng)户(hù)数增(zēng)多，新户购(gòu)房(fáng)需求(qiú)扩张(zhāng)。

　　过去20年我国城镇家庭户均人口数不断下降，六普显示城(chéng)镇户均人(rén)口(kǒu)规模为2.85人/户(hù)，而七普(pǔ)显示(shì)城(chéng)镇户(hù)均人口规模为2.62人/户，一人户(hù)、二人户(hù)的占比明显(xiǎn)上升，人口小家庭(tíng)化趋势将继续延续，导致户数会因户均人口规(guī)模的缩小而增多。

　　第二，人口迁移导致经济发展带来的新(xīn)增住宅需求(qiú)旺盛(shèng)。

　　中(zhōng)国(guó)经济板块的分化日益明显，资(zī)源和生(shēng)产要素逐(zhú)步(bù)向经济带(dài)、都(dōu)市圈中心(xīn)城市流入，区(qū)域经(jīng)济资源分配的再集中吸(xī)引着人口流入。人口迁(qiān)移势(shì)必涉及(jí)到买房租房，给迁入地住宅市(shì)场(chǎng)带来(lái)新的增量。

　　以浙江省为例，2021年常住人(rén)口增量为72万(wàn)，而出生人口(kǒu)为44.9万人(rén)，死亡人口(kǒu)为38.4万(wàn)人，自然(rán)增加人口仅为(wèi)6.5万人(rén)，其(qí)人口(kǒu)增长(zhǎng)主(zhǔ)要受益于人(rén)口迁移(yí)。

　　第(dì)三，老旧(jiù)小区改善性需求依(yī)然庞大(dà)。

　　从2011年(nián)到2020年，自建住宅和原公有住宅的家庭拆迁改建(jiàn)最(zuì)多。自建房(fáng)家庭比(bǐ)例从31.5％到21％，下降了10.5个百分(fēn)点；原公有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降(jiàng)幅为6.8个百分点。二者和(hé)（27.1％），再加上其(qí)他住宅（5％）与家庭(tíng)住宅建造时间(jiān)为2000年(nián)以前的比例(lì)（31.3％）大致相吻合。

　　十年间(jiān)新增8473万家庭户，自建(jiàn)住宅和原公有住宅(zhái)减少(shǎo)了1282万户(hù)，住宅净需(xū)求增(zēng)加9755万户。49％的家庭购买商品住宅，21％的家(jiā)庭(tíng)购买(mǎi)二手房。在(zài)新增住宅需求(qiú)中，有(yǒu)7成家庭(tíng)购买(mǎi)了商品住宅。租房、购买经济(jì)适用房和其他分(fēn)别占(zhàn)比18％，3％和9％。未(wèi)来随(suí)着城中村(cūn)和(hé)旧城改造，商品住宅的占比势(shì)必会进一步上升。

　　2000年以前(qián)建造(zào)的住宅建筑面积还有约(yuē)81亿平，涉及城镇家庭约9000万户。破(pò)旧的城中(zhōng)村(cūn)、老公有住(zhù)宅，建筑(zhù)面(miàn)积小、质量低、基础设施配(pèi)套差、没有或少有物业(yè)管理，居民追求美好、宜居生活的环(huán)境，背后的改(gǎi)善(shàn)性需求有待(dài)释放(fàng)。

　　第四，“住上更(gèng)大房子”的改善性需求还将(jiāng)有所增加。

　　刚需购房受限于资金(jīn)，倾(qīng)向于中小户(hù)型(xíng)。已有住宅家庭(tíng)希(xī)望提(tí)高生活品质，以小换大(dà)、以旧换(huàn)新。2022年底的中央(yāng)经济工(gōng)作会议明(míng)确指(zhǐ)出(chū)支(zhī)持住宅改善等消费。

　　OECD国家的人均(jūn)住宅间数为1.71间，无论(lùn)是否(fǒu)考虑乡(xiāng)村(cūn)住宅因(yīn)素，中国的人均住宅间数(shù)较(jiào)其他国家依(yī)旧存在不小差距(jù)。

　　住宅(zhái)舒适度(dù)与经济(jì)水平(píng)有(yǒu)着密切正向联系。随着经(jīng)济发(fā)展水平(píng)的(de)提高，中国的人(rén)均住宅间(jiān)数与人均住(zhù)宅建筑面积(jī)将随之(zhī)增(zēng)长。

　　如果说过去(qù)二(èr)十年(nián)是中国地(dì)产黄金(jīn)发展期(qī)，地产矛盾更多体现为住(zhù)宅供(gōng)给存在不(bù)足，供需出(chū)现错(cuò)配，这(zhè)是过(guò)去二十(shí)年(nián)房价快速上(shàng)涨基石。那么未来(lái)将是住宅质量的供需(xū)冲(chōng)突。房(fáng)地产大分化时代已(yǐ)至，这种分(fēn)化(huà)不单局(jú)限于城(chéng)市(shì)能级之间差异，优质小区和老旧(jiù)二手(shǒu)房之间(jiān)的(de)差(chà)异(yì)也将越发扩大(dà)。

　　风险提(tí)示

　　人口普查数据调查的(de)是人，并不(bù)是(shì)针对住宅，因此可能(néng)存在统(tǒng)计偏差(chà)。商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)占比实际值可能偏低，其增速可能超预期。

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