5月以来，房(fáng)地产板块个股多出现小幅上(shàng)涨，截至5月10日收盘，中信房地产指数本月涨幅(fú)约为(wèi)2％。而以公募基(jī)金为代表的机构对于这一板块已经在悄然布(bù)局(jú)。数据显(xiǎn)示，以南方(fāng)和华夏的两只(zhǐ)老牌ETF基(jī)金为例(lì)，5月9日时所公(gōng)布的总份额(é)均较4月28日时有(yǒu)小幅(fú)增长。根据(jù)基金一季报统(tǒng)计，龙头(tóu)与地方国企央企获得增持(chí)，持仓数量(liàng)占(zhàn)流通(tōng)股比重增幅五(wǔ)只个股分别为华发股份+3.40％、滨江(jiāng)集团+1.71％、中(zhōng)新集团+1.49％、卧龙地产(chǎn)+0.97％、招(zhāo)商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地(dì)产或“底部(bù)回升”

　　行业红利时(shí)代已(yǐ)过 精(jīng)耕细作(zuò)成共识

　　从公募基金对房地产的配置看，2019年末(mò)，公募所持有(yǒu)的房地产行业标的市值约1188亿(yì)元，占其所持股票市值的4.66％左右；2020年市(shì)场(chǎng)表现(xiàn)出色(sè)，但公募所(suǒ)持房地(dì)产公司市(shì)值在股(gǔ)票资产(chǎn)中(zhōng)的占(zhàn)比却断崖式下跌至1.85％；2021年(nián)，这(zhè)一数值(zhí)更是进(jìn)一步降至(zhì)1.56％。

　　不过2022年终于出现了(le)三年来(lái)的首次回(huí)升(shēng)，年底这一(yī)数值从(cóng)1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房地(dì)产行业的持股比(bǐ)例也同步回升，从2021年(nián)底(dǐ)的6.94％提高到2022年(nián)末的7.03％。

　　这样的势头似乎在今年一季度得以延续。数(shù)据统(tǒng)计(jì)显示，公募重仓持(chí)有房地产(chǎn)板块一季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四(sì)季度提(tí)升6.71％。持仓市值前五个股分别为保利发展(zhǎn)、招商蛇口(kǒu)、万科A、华发(fā)股(gǔ)份、滨江(jiāng)集团，持(chí)仓市(shì)值占板块比(bǐ)重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发(fā)现，公募(mù)对(duì)于房(fáng)地产的投资愈发有(yǒu)集中于龙头的趋势。Wind显(xiǎn)示，在(zài)公募基金一(yī)季报(bào)汇总的重仓股中，房地产板块排名(míng)最高的是保利发展，在基(jī)金重仓(cāng)第33位。排名第二的(de)是招(zhāo)商蛇口，排在第78位(wèi)。而老牌龙头股万科A排(pái)在第96位(wèi)。对比去年四季报，变化(huà)之处首先(xiān)在于几只房地产龙头股从排(pái)位(wèi)上看均有退步，尤其是万科最为明(míng)显；其次是金(jīn)地集团(tuán)退出百(bǎi)大之列。但考(kǎo)虑到房地产是复苏(sū)链上最后(hòu)一环(huán)，且(qiě)首(shǒu)季并非行(xíng)业(yè)销售旺季，其(qí)传导到二(èr)级市(shì)场乃至机(jī)构(gòu)持仓上还(hái)需(xū)要时间周期。

　　形成共识的是，经济圈判断房(fáng)地(dì)产(chǎn)已经进入(rù)大分化(huà)时代，一二线城市(shì)好于三四(sì)线城市。而映射到二级市场(chǎng)投资上，配置(zhì)房地产行业轻松(sōng)收获行(xíng)业(yè)贝塔(tǎ)的红利期一去不返了。“如果按(àn)照产业周期来分类，包括房地产等几(jǐ)类行业在盖特纳曲线(xiàn)里属于成熟期(qī)或者衰退期(qī)的行业，传统认知上没有(yǒu)什么投资机会的。但在(zài)这几(jǐ)年特殊的(de)行情(qíng)里包(bāo)括(kuò)煤炭、电解铝等(děng)类似(shì)的行业也出现了一些机会，背后的逻(luó)辑是供给侧发生(shēng)了更(gèng)大的变化。”一(yī)不(bù)愿具名(míng)的上海公募基金经理(lǐ)指出。

　　不过也有(yǒu)公募人士持谨慎(shèn)乐观态度：“行业前几年17亿～18亿平方米的年(nián)销售面积很难再出现(xiàn)了，2022年光是居民存款数量增(zēng)加(jiā)了15万亿元。中国存(cún)量有400亿(yì)平方(fāng)米建(jiàn)筑(zhù)面积，考(kǎo)虑存(cún)量(liàng)地产(chǎn)的更新，也有(yǒu)近(jìn)10亿平(píng)方米。需求端还需要(yào)有一定的(de)政策出(chū)来去刺激购房。”

　　宝(bǎo)盈基金房地产研究员吕(lǚ)功绩也指出：“时至(zhì)今日，无论从城镇化的进程(chéng)，还是人均住房(fáng)面积(jī)（接(jiē)近30平/人），我(wǒ)国均已告别住房短(duǎn)缺时代(dài)，而目前居(jū)民的杠杆率和房价收入也不支撑每(měi)年(nián)18万亿(yì)元的销售额，以(yǐ)及过快上行的房价，因(yīn)而行业高增的时代已经(jīng)过去，未来行业的需求或将回落，在此过程(chéng)中，伴随着地产的高杠杆属性，就很(hěn)容易出现(xiàn)信(xìn)用风险问题（类似2022年的民营地产爆(bào)雷），行业进入到供给(gěi)侧(cè)出清的过程。这(zhè)个过程(chéng)中，综合竞争(zhēng)力强的公司就(jiù)能够(gòu)通(tōng)过大鱼吃小鱼的方式，获(huò)得(dé)市占率的提升。当行业需求见顶回落时，行业的贝塔(tǎ)已经过去了(le)，但不代表(biǎo)没有投资机会，机会在于城市、位置、产(chǎn)品的阿尔法(fǎ)，而(ér)对应到股(gǔ)票投资，就是(shì)强竞争力公司(sī)的(de)阿尔法。”

　　或(huò)许也(yě)是基于(yú)这样的认识转变，精(jīng)耕细作个股成(chéng)为公募乃至整体机(jī)构的务实(shí)之举。

　　机构配置(zhì)房地产“风物(wù)长宜放(fàng)眼量”

　　头部央(yāng)国(guó)企、优质区域性标的成香饽饽(bō)

　　5月以来(lái)，房地产板块个股多(duō)出现小(xiǎo)幅上涨，截(jié)至5月10日收盘，中信房地产指数本月涨(zhǎng)幅约为2％。从具体的个股来看，《红周刊》利用Wind统计申万房地产板块个股，在纳入统计的(de)124只房地产(chǎn)类标(biāo)的股中，本月以来实现股价上涨的(de)达到了81家。

　　其中(zhōng)，上述时间段恰(qià)好排(pái)名前五(wǔ)的(de)公司(sī)月内涨(zhǎng)幅超(chāo)过了10％，它们分(fēn)别是上(shàng)实(shí)发(fā)展、浦东金(jīn)桥(qiáo)、*ST泛海、华夏(xià)幸福、荣(róng)安地产。排(pái)名第一的上实发展，五一假(jiǎ)期归(guī)来(lái)后(hòu)日(rì)成(chéng)交(jiāo)量(liàng)明显放(fàng)大，4日(rì)、5日(rì)连(lián)续(xù)两个交易日收出涨停。从该(gāi)股的基本面来看，上(shàng)实发展的主营业务为房地(dì)产开(kāi)发与(yǔ)经(jīng)营。公司的主要产品及服务为房地产销(xiāo)售(shòu)、房(fáng)地产租赁(lìn)、物业(yè)管理服务、工程项目、酒店经营。从业绩数据来看(kàn)，2022年，其实现营业收入(rù)52.48亿元，比上期减少47.85％，归礼字五笔怎么打字，礼字五笔怎么打字五笔怎么打开(guī)母净利润1.23亿元(yuán)，同(tóng)比下降33.24％。2023年第一季度，其(qí)实现营业总(zǒng)收入27.87亿(yì)元，同比增长183.02％；归母净利(lì)润2.86亿元，同比(bǐ)扭(niǔ)亏。

　　不过从(cóng)十(shí)大流通股股东来看，各类机构都(dōu)有对其布局的例子。以3月31日时的首季十大流通(tōng)股(gǔ)股东来看(kàn)， 具体包(bāo)括(kuò)公募的上(shàng)银基金(jīn)、私募(mù)的迎水文龙(lóng)、中央汇金、长(zhǎng)城资产管理公司等都(dōu)跻身前(qián)十的行列。

　　巧(qiǎo)合的是，涨幅(fú)暂时排名(míng)第二的浦东金桥也是上海本(běn)地房企(qǐ)，其第(dì)一季(jì)度的收入利润规模大(dà)幅度复苏。究其(qí)原因，一方面是该(gāi)公司后疫情时代出租率复苏(sū)至近(jìn)年来最高，另一方面则是(shì)公(gōng)司拿地结算持续(xù)性向好，从数字(zì)上看(kàn)，一季度(dù)新增虹口135、138住宅地块，总建筑面积(jī)约54万(wàn)平(píng)方米(mǐ)。

　　在这样(yàng)的业绩势头向好背(bèi)景下(xià)，自然也吸(xī)引了知名机构在其中持续驻(zhù)足。从第一季度(dù)十大流通股股东(dōng)来看，知(zhī)名私募高毅邓晓(xiǎo)峰的两只产品依然在(zài)前十(shí)中，这(zhè)也是连续第三个季度(dù)他有(yǒu)的两只产品杀入前(qián)十。同时榜(bǎng)单中(zhōng)还(hái)有一支大名(míng)鼎鼎(dǐng)的QFII阿布扎(zhā)比(bǐ)投(tóu)资局，其(qí)当季(jì)还小幅增(zēng)加了持股。

　　除去上述两家上海区(qū)域(yù)性(xìng)地产公(gōng)司外，荣(róng)安地产则是主要布局在(zài)深圳的地(dì)产公(gōng)司，一季(jì)报(bào)交出的也是一份(fèn)报喜的成绩单：首季公司(sī)实现营业(yè)收入51.85亿元，同比增(zēng)长35.51％。归属(shǔ)于(yú)上市公司股东的净利(lì)润6.48亿元，同比增长(zhǎng)31.27％。

　　从机构态度来看(kàn)，《红周刊》注意(yì)到两只公募指基首季新杀入十大流通(tōng)股股(gǔ)东行列。具(jù)体说来， 南方(fāng)中证全指房地(dì)产ETF上榜(bǎng)排(pái)名第七位(wèi)，富国中证指数1000增强则排名第(dì)九位，此外(wài)联袂出(chū)现的机构还有(yǒu)QFII高盛国际(jì)和私(sī)募(mù)迎水聚宝(bǎo)。

　　接受《红周刊》采访(fǎng)时(shí)，兴证(zhèng)全球基金相关人士分析：“经历过(guò)行(xíng)业洗牌和兼(jiān)并重组(zǔ)后，龙(lóng)头(tóu)的价值更为笃定突出(chū)；从拿(ná)地(dì)端看，2022年土地市场大幅降温(wēn)，优质土地(dì)供给较多（券商测(cè)算对应(yīng)潜在(zài)毛利率(lǜ)在25％以上，目前房(fáng)企的利润(rùn)率仅(jǐn)20％），绝大多数房企受限于信用问题或者(zhě)资金紧张没法拿地(dì)，龙头房(fáng)企趁机获取低成本土地，龙头房企的拿地(dì)力度（拿地金额(é)/销售(shòu)金(jīn)额）基本在30％以上(shàng)；从融资(zī)上看，龙(lóng)头(tóu)房企杠杆率较低(dī)，净负债率基本在70％以下，而其他房企的(de)净负债率普遍(biàn)都在100％以(yǐ)上，加杠杆空间(jiān)有限，从融资成本看，龙头房(fáng)企的(de)融资成本不断下滑，基本在3％、4％左右；对应(yīng)到2023年的销售，龙头房企明显(xiǎn)跑赢行业，1～4月百(bǎi)强礼字五笔怎么打字，礼字五笔怎么打字五笔怎么打开房企的销售(shòu)额(é)增速为9％，而(ér)TOP14的(de)销售(shòu)额增(zēng)速为29％。”

　　需要强(qiáng)调的是，在当(dāng)前中特估(gū)的浪潮下，央(yāng)国企地产股或存(cún)在发展(zhǎn)的大(dà)好机会。中(zhōng)信证券指出：“房(fáng)地产(chǎn)行(xíng)业(yè)的(de)结构性机会(huì)依然存在，少部分公司尤其是央(yāng)企占据显著(zhù)优(yōu)势，其主要又体(tǐ)现为库存的优势。央企地(dì)产公司，现阶段表现出较低的(de)融资(zī)成本，优质的开发资源和良(liáng)好(hǎo)的不(bù)动产资产运营能力的多重竞(jìng)争优势。”

　　“即使(shǐ)没(méi)有中特估，国央企相(xiāng)较于民营地产公司也是更有优势的。”吕功绩强调，“对于减值、土地资(zī)源债权债务关系等(děng)问(wèn)题，市(shì)场对民营房开企业(yè)的(de)资(zī)产会(huì)有更多担忧(yōu)和质疑，所以在这一轮行业(yè)出清的过程中，央国企(qǐ)相较于民企来说(shuō)估值(zhí)的修复(fù)更明显。中特估的角度(dù)从(cóng)中长(zhǎng)期的维度看，行业(yè)的(de)逻辑在(zài)于集(jí)中度(dù)提升(shēng)后，行(xíng)业进入高质量(liàng)发展阶段，具备较(jiào)快速发展阶(jiē)段(duàn)更稳定且可预期的盈利和现金流创(chuàng)造能力(lì)，以此(cǐ)带来估(gū)值中(zhōng)枢的提升，应该(gāi)关(guān)注估值相对较低，企业自身资产的质(zhì)量好、运营能(néng)力强、可以创造持续现(xiàn)金流(liú)的企(qǐ)业。”

　　“存量时代中(zhōng)行业普(pǔ)涨(zhǎng)的概(gài)率比较(jiào)低，行业内部(bù)将出现分化，要关注将受益于(yú)行(xíng)业集中度(dù)提升的头部公司。”星石投资首席研究官(guān)方磊也表(biǎo)示(shì)。

　　顺(shùn)应机(jī)构(gòu)这一思路的(de)话，或许还是保利(lì)发展、招商蛇口等国资背(bèi)景龙头(tóu)前途更为光(guāng)明。不(bù)过国投瑞银(yín)基(jī)金投(tóu)资部副总(zǒng)监(jiān)綦傅鹏表示：“需(xū)要(yào)客观地去持续观察(chá)国企央企在三个方(fāng)面(miàn)是否可以(yǐ)维持，首(shǒu)先(xiān)是融资成本保持低位，其次是销(xiāo)售份额持续(xù)提升，再次是拿地份额持续提升。”

　　复苏(sū)速度缓(huǎn)慢(màn)

　　机构(gòu)需要多给一些耐心

　　而《红(hóng)周刊》也根(gēn)据房(fáng)企一季(jì)报梳理发现，对于2022年的业绩出现的整体下滑，2023年一季(jì)度(dù)的业绩分化更趋明(míng)显，保利发展、滨江集(jí)团等(děng)房企营收、净(jìng)利均实现了业绩的(de)回正(zhèng)，甚至是较大增速的增长。而这些(xiē)公司也是(shì)机构的重仓对(duì)象(xiàng)。

　　对此，知(zhī)名房地产业(yè)内人士张宏伟(wěi)向(xiàng)《红周刊》分析表示，业绩出现明显(xiǎn)改善的房企，主要是因为过去两三年时(shí)间，尤其是在2021年(nián)下半年民营房企不怎么投资拿地之后，国有企业仍(réng)在持续(xù)性(xìng)地拿地，且主要集中(zhōng)在核心城市(shì)，投资力(lì)度较大。投资的驱动能够(gòu)推(tuī)动房企销售业绩(jì)的增(zēng)长，从而在(zài)2023年一季(jì)度市场(chǎng)恢复但仍处于调整的过程(chéng)中(zhōng)，能够保有(yǒu)一个(gè)正增长。<礼字五笔怎么打字，礼字五笔怎么打字五笔怎么打开/p>

　　不过张(zhāng)宏(hóng)伟同时也(yě)提(tí)醒表示(shì)，在(zài)房地(dì)产的复苏过程中，还面(miàn)临着一(yī)些不确定(dìng)性。其实整个市场从四(sì)月份开始又在(zài)往下掉。除了杭州、成都等极个别(bié)城市(shì)四(sì)月(yuè)环比三月相对(duì)表现较好之外(wài)，包括北京、上海在内的(de)绝大多数城市(shì)都(dōu)出现环比(bǐ)下(xià)滑的情况(kuàng)。而现在五月(yuè)的市场表(biǎo)现也不太乐观。按照(zhào)现在的经济状况、收入(rù)情况，以及市场(chǎng)的去(qù)库存压(yā)力(lì)、企业的资金面压力，可能(néng)会出现，到六月(yuè)份房企为了半年(nián)报(bào)冲业绩出现市(shì)场(chǎng)的短期反(fǎn)弹外的一个市场乏力现象。也就是说(shuō)，第二季度、第三(sān)季度增长不确定(dìng)性的压(yā)力仍旧较大。

　　上(shàng)海(hǎi)利檀投资董事长陈(chén)昊扬(yáng)也(yě)向(xiàng)《红(hóng)周(zhōu)刊》指出(chū)，现在整个(gè)房地产(chǎn)以及其(qí)上下游产业链的复(fù)苏速度都比(bǐ)想象(xiàng)的要(yào)慢很多，我们要多给一些耐心(xīn)，这个时候，在房(fáng)地产以(yǐ)及(jí)上(shàng)下游就不是(shì)赚快钱的时候，只能赚他基本面的钱。但这也意味着(zhe)，只有极为(wèi)少数的、做得比同行好(hǎo)得多(duō)的企业，会(huì)伴(bàn)随(suí)整个(gè)行业的弱复(fù)苏，业(yè)绩会(huì)逐步体(tǐ)现出来。所以(yǐ)只能耐(nài)心(xīn)地(dì)去等待它(tā)的(de)基本面不断地(dì)凸(tū)显(xiǎn)出(chū)来，这需要(yào)时间。

　　（本文已(yǐ)刊发于5月13日《红周刊》，文中提(tí)及个股(gǔ)仅为(wèi)举例分析，不做买卖(mài)推(tuī)荐。）

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