导(dǎo)读

　　黄金二十年之后，当(dāng)下(xià)中国地产步入大分化时(shí)代而非停滞期(qī)。

　　要点

　　过去(qù)二十年(nián)是中(zhōng)国房(fáng)地产市场黄(huáng)金二十年。2019-2021年，连续三(sān)年商(shāng)品住宅销(xiāo)售面积超15亿平，足够4000万(wàn)家庭入住。恰(qià)逢近年地(dì)产持(chí)续(xù)低景(jǐng)气，有关(guān)中国地产(chǎn)是否过剩的讨论日益热烈(liè)。

　　拨(bō)开迷雾，本文试图(tú)厘清(qīng)中国城镇存量住宅真实情况(kuàng)，据(jù)此判断中国未来地产趋势。

　　有(yǒu)媒(méi)体渲染中国地产(chǎn)存量极度(dù)过剩，事(shì)实(shí)是否如此？

　　住建(jiàn)部披露全国有近6亿栋房屋建筑，第(dì)七次人口普查调查数据显示(shì)城镇(zhèn)家庭户(hù)人(rén)均住(zhù)宅间(jiān)数为(wèi)1.06间。市场陷入怀疑，中国(guó)房子是否真的过剩？

　　事实上住(zhù)建部披露的近6亿(yì)栋城乡(xiāng)房屋建筑中，城镇建筑占(zhàn)比不到一成，其中还(hái)包括大(dà)量城镇(zhèn)非住宅建筑，如(rú)商业办公楼、学校等，因(yīn)此6亿栋房屋中(zhōng)城镇住宅占(zhàn)比极低。

　　七普(pǔ)显示中国城镇居(jū)民人(rén)均住宅间(jiān)数为1.06间，但居住舒适不是(shì)人均一(yī)间房所能满(mǎn)足，它与房屋质(zhì)量、居住面(miàn)积、配套设(shè)施等(děng)因素(sù)密切相关(guān)。中(zhōng)国的人均住宅间(jiān)数较发(fā)达国家还有很大差距。人均住宅(zhái)间数大于1同样不意(yì)味着(zhe)中国住宅市场已经饱(bǎo)和。

　　我们测算发现中国城(chéng)镇居民户均1套房，其中每户持有商品住(zhù)宅仅0.64套。

　　目前并无直接(jiē)公布中国家庭(tíng)户均住宅(zhái)的数据，我们根据商品住宅套(tào)数、商品(pǐn)住宅占比和城镇家庭户数，计算(suàn)出城镇家庭住宅(zhái)套户比。

　　测算结果显示，目(mù)前城镇家庭户均拥有0.86套(tào)房，其中0.54套(tào)为商品住宅。若期房(fáng)顺利交付，直(zhí)至(zhì)2024年，中国每户城(chéng)镇家庭才拥有1套(tào)住(zhù)宅，其中(zhōng)商业住(zhù)宅(zhái)仅0.64套。

　　户均一套房似乎意(yì)味着(zhe)户户有(yǒu)房，然而事实上中国住宅市场供(gōng)需并不平衡。

　　国际数据显示，成(chéng)熟房(fáng)地产市场的住宅套户比会大于(yú)1，在(zài)1.1左右。

　　之所以说(shuō)不平衡，是因为户均一套房无法(fǎ)满(mǎn)足流动人(rén)口的租赁和(hé)置业(yè)需(xū)求。全国(guó)总人(rén)口的近(jìn)三成都是流(liú)动(dòng)人口(kǒu)，流动人口会选择在大城市租房挣钱，在老家买房，从(cóng)而产生了(le)额外的住宅需(xū)求。

　　即(jí)便户均一套房，中国未来地产仍(réng)有四(sì)大(dà)新(xīn)增需求动力。

　　第一，户均人口规模缩小(xiǎo)，一人户、两人户(hù)占比不(bù)断增(zēng)加，导致家庭户数增多。小(xiǎo)家庭化趋势(shì)将延(yán)续，带来新户购房需求(qiú)增(zēng)长。

　　第二，经济板块的分化日(rì)益明显，区域经济资源分(fēn)配的(de)再(zài)集中(zhōng)吸引着人口流入，人口净迁入(rù)城市的新(xīn)增(zēng)住宅(zhái)需求有望持续(xù)旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年以前(qián)建成的(de)住宅(zhái)中，涉及超9000万(wàn)家庭、81亿(yì)平方米的住宅建筑(zhù)面积。促成“老(lǎo)破小”住宅(zhái)的改造势(shì)在必(bì)行。

　　第(dì)四(sì)，中国的人均住宅间(jiān)数与(yǔ)人均住(zhù)宅(zhái)建筑面积均较发达(dá)国(guó)家有着不小差距，“住上更大房子”的改善性需求正在不(bù)断增(zēng)加。

　　黄金二十年之后，当下中国地产步入大分化时(shí)代而(ér)非停滞(zhì)期。

　　如(rú)果说过去二(èr)十年是(shì)中(zhōng)国地产(chǎn)黄金(jīn)发(fā)展期，地(dì)产矛盾更多(duō)体现为住宅供给存在(zài)不足，这(zhè)是过去二(èr)十年房价快速上(shàng)涨基石。那(nà)么当(dāng)下(xià)房地(dì)产大分化时代(dài)已至，大分化(huà)时代下(xià)地(dì)产矛盾则更(gèng)多体(tǐ)现在(zài)住宅质量供需(xū)冲突。

　　地产大分(fēn)化必将体现在不(bù)同能级城市之间，不同区域板块之间，不同品质住宅(zhái)之间。

　　目录

　　正(zhèng)文

　　引言

　　不久前，官方(fāng)披(pī)露全国已(yǐ)有近6亿栋房(fáng)屋建筑，引发热议。从2月以来(lái)，各大城市二手房(fáng)挂牌量突然激增，引发一(yī)阵二手房的“抛售潮”。

　　让市场不禁担(dān)心，中国(guó)的房子是(shì)否已经过剩？

　　中国城(chéng)镇(zhèn)住(zhù)宅到底是(shì)供给过剩，还(hái)是(shì)供需平衡(héng)，或是仍(réng)然存(cún)在不足？可惜由于住宅存(cún)量数据并未公布，我们无法直接(jiē)知晓具(jù)体情(qíng)况。

　　拨开迷(mí)雾(wù)，我们测算出(chū)中(zhōng)国城(chéng)镇(zhèn)家庭户均拥有住(zhù)宅套数，回答(dá)当前的房子是否真的(de)过(guò)剩了？据(jù)此(cǐ)判断未(wèi)来(lái)房地产市场会如何发展。

　　一、如何有效观察中国(guó)户(hù)均拥有(yǒu)住宅数量

　　（一）中(zhōng)国住宅数量(liàng)过剩的(de)直观判(pàn)断(duàn)站不住脚(jiǎo)

　　今年2月，在以全国自然灾害综合风险(xiǎn)普(pǔ)查工(gōng)作情况为主题的新(xīn)闻(wén)发布会上，负(fù)责人对外披露：“住宅城(chéng)乡建设行业(yè)获取了全国近6亿栋城乡房(fáng)屋建筑数据以及(jí)80多(duō)万处(chù)市政设施(shī)数据(jù)。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑(zhù)，平(píng)均每栋建筑住(zhù)不到3人，住宅市场看似已经过剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑中，农村(cūn)房屋占9成以上，以(yǐ)栋数计算的(de)城镇房屋实(shí)际仅有4700多万栋(dòng)，还包括(kuò)了大量商业楼、写字楼、学校、医院等非住(zhù)宅。总的算下来，住宅占比并不大。

　　第七次人口普查(chá)数据公布了(le)中国城镇家(jiā)庭户人(rén)均住宅(zhái)间(jiān)数(shù)为1.06间，其中城(chéng)市(shì)家(jiā)庭户居民(mín)人均0.99间，乡镇家庭户居(jū)民人均1.18间(jiān)。

　　人均住宅间(jiān)数大于1，看似意(yì)味着(zhe)人人都有房间居住。

　　居(jū)住水(shuǐ)平不仅与(yǔ)房(fáng)间数量有(yǒu)关，更与房屋质量、居住面积、配套设施等因素密切相关。单单从人均住宅间(jiān)数不(bù)能(néng)完全反映出城镇居民的(de)居住水平(píng)。

　　中国主要(yào)是以家庭(tíng)为(wèi)单位购买成套住(zhù)宅，一套(tào)设施(shī)齐全的住宅(zhái)才是城镇居民宜居(jū)的选择(zé)。

　　（二）中国户均住宅(zhái)的(de)测算思路、数(shù)据(jù)和(hé)方法

　　中国城镇(zhèn)居民住宅主要分(fēn)两大类，一类是商品(pǐn)住宅，另一类是(shì)保障房、原(yuán)公(gōng)有住(zhù)宅、自建房等(děng)非(fēi)商品住宅(zhái)。

　　目前(qián)缺乏统计数据，并没有直接公(gōng)布城镇(zhèn)住宅数量(liàng)。居民住宅相关数据有两处可(kě)以直接(jiē)公(gōng)布，一(yī)是每(měi)年商(shāng)品住(zhù)宅销(xiāo)售套数（统(tǒng)计(jì)局）；二是居(jū)民住宅来源（人口普(pǔ)查数(shù)据）。计算中国居民户均住宅数量，我们主(zhǔ)要用到上述两组数(shù)据。

　　中国(guó)住宅改革(gé)始于1998年(nián)，1998年之前商(shāng)品(pǐn)住宅数量(liàng)极少，可(kě)忽(hū)略不计。估算城(chéng)镇居民户均住宅套(tào)数分(fēn)三(sān)步走：

　　第(dì)一步，将1999年以来每年商品住宅(zhái)销(xiāo)售套数(shù)相加，我们(men)就能够得到(dào)当(dāng)前(qián)商品(pǐn)住(zhù)宅总存量。

　　第二步，根据城镇居民(mín)拥(yōng)有的商品(pǐn)住宅和非商(shāng)品住宅比例，推算得到居(jū)民住宅总套数(shù)。

　　第(dì)三步，将城镇居民拥有的商品住宅总(zǒng)数(shù)除以家庭户(hù)数，我(wǒ)们就(jiù)能(néng)够得到(dào)城镇户均拥有的住宅(zhái)数量(liàng)。

　　具体计算公式如下：

　　城镇(zhèn)家庭住宅(zhái)套户(hù)比=住宅总套(tào)数(shù)/家庭户数

　　=（商品(pǐn)住宅(zhái)套数(shù)/家(jiā)庭户数）/（商品住宅套数/住(zhù)宅总套(tào)数）

　　=商品住宅套户比/商品住(zhù)宅(zhái)占比

　　二(èr)、城镇家(jiā)庭户均拥(yōng)有1.02套房

　　中国(guó)住(zhù)宅存量到(dào)底有(yǒu)多(duō)少(shǎo)，目前缺乏一(yī)个准确统计。我(wǒ)们利用既(jì)有统计(jì)数据(jù)，大致测算得(dé)到中(zhōng)国存量(liàng)房地产套数(shù)，并进(jìn)一步推算中国(guó)城(chéng)镇家庭(tíng)户均拥有(yǒu)的住宅数量。

　　（一）城(chéng)镇居民户均拥有商品住宅0.64 套

　　截(jié)至2022年，我们计(jì)算得(dé)到：

　　（一）中国商品住宅累计(jì)销售1.97亿套(tào)。

　　（二）城(chéng)镇家庭户均拥有0.64套(tào)商(shāng)品住宅（包含现房(fáng)和期(qī)房）。

　　中国的房地产销售以期房(fáng)为主，从2019年开始，新房销售(shòu)中期房占比(bǐ)近9成。本文去除商品住宅累计销售套数里的(de)期房销(xiāo)售(shòu)，得(dé)到商(shāng)品住宅现房套(tào)数。

　　以2022年商(shāng)品住宅现房(fáng)套数(shù)计算为例(lì)：

　　2022年商品(pǐn)住(zhù)宅现房套数=截止到2022年商品住宅累(lèi)计(jì)销售(shòu)套(tào)数-过(guò)去三年（2020、2021和2022年(nián)）的期房销售(shòu)额。

　　主流房企竣工周(zhōu)期在2-3年，并(bìng)考虑到交房后装修的时间(jiān)，取最(zuì)大(dà)值3年。

　　将(jiāng)商品住宅(zhái)现房套数除以家庭户数(shù)，算(suàn)出：

　　（三）目(mù)前中(zhōng)国城镇家庭(tíng)户均(jūn)拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇(zhèn)居民户均拥有(yǒu)住(zhù)宅1.02套

　　接(jiē)下来我(wǒ)们需要(yào)进一(yī)步推(tuī)算中(zhōng)国城(chéng)镇居民拥有(yǒu)的(de)户均住宅(zhái)套(tào)数。

　　首先，七普数(shù)据显示(shì)中国城镇(zhèn)居民(mín)的住宅结构特(tè)征(zhēng)如下：

　　73.8％的城镇家(jiā)庭(tíng)拥有(yǒu)住宅。其(qí)中自建住宅占(zhàn)比(bǐ)21％，购买商品住宅占比31.9％、二手房(fáng)占比10.1％、经(jīng)济适用房(fáng)占比3.8％、原公有住(zhù)宅占比6.1％，通过(guò)继承或赠与占比0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的家(jiā)庭租赁(lìn)廉租房与其他住宅。

　　其次(cì)，我们假(jiǎ)定租(zū)赁其(qí)他住宅(zhái)和购(gòu)买二手房都是商品(pǐn)住宅，因此将租赁其他住宅、购买商品住宅与购买二手房加总，得到商品住宅占居(jū)民(mín)所(suǒ)有住宅的比例(lì)为62.8三公分是多少厘米 三公分是多少毫米％。

　　2020年(nián)商品住(zhù)宅占(zhàn)比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商(shāng)品住宅增幅为过去十年(nián)变化幅(fú)度的20％，计算2011年-2020年商品住宅的(de)实际变化(huà)比(bǐ)例，从而我们估(gū)算(suàn)出2022年(nián)商品住宅所(suǒ)占(zhàn)比例，为62.8％。

　　最后，截至(zhì)2022年末，中(zhōng)国(guó)平(píng)均每户(hù)城镇家(jiā)庭拥有0.86 套住宅。但考虑已(yǐ)购期(qī)房，中国平均每户城镇家庭拥有(yǒu)1.02套住宅(zhái)。

　　如果(guǒ)交房顺利，已购(gòu)期房(fáng)会在2-3年内陆(lù)续交付(fù)使(shǐ)用(yòng)，到2024年，中国平(píng)均每户城镇(zhèn)家庭都会拥有一套住宅。

　　三、城镇户均一套房的三点含义

　　既然城镇居民已经达到了户均(jūn)一套房的程度，“户(hù)户有房”是(shì)否意味着中国城(chéng)镇化(huà)进展(zhǎn)终结，甚至意(yì)味着中国地产存量供给绰绰有余？

　　（一(yī)）户(hù)均一套房并(bìng)不意味着住宅市场供需平(píng)衡

　　需要有(yǒu)多余住宅来满足因人口流动、居民换房(fáng)等因素产生的住宅需(xū)求。因此，成(chéng)熟房(fáng)地产市场的住宅套户比(bǐ)会在1.1左右。

　　国际经验来看，美国、英国和日本的住宅套户比均(jūn)高于(yú)1.1，其中(zhōng)，英国的住宅(zhái)套户(hù)比最高，为(wèi)1.19，日本(běn)为1.16，美国(guó)为1.11。德国和韩国分(fēn)别为1.02和(hé)1.05。

　　如果户均刚好(hǎo)一套房，就会造(zào)成(chéng)人口净流(liú)入(rù)地的住(zhù)宅市场供不应求，造(zào)成房价或房租迅速上涨。

　　七(qī)普指(zhǐ)出中(zhōng)国的流(liú)动(dòng)人口3.76亿，省内流动(dòng)人口和省(shěng)际流动人口(kǒu)分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会选择在大城(chéng)市租房挣(zhēng)钱，在老家县城买房。

　　暨南大学2017年的中国城乡人口(kǒu)流动调查(chá)数据显示(shì)，在上海、杭州(zhōu)以(yǐ)及(jí)南京工作的流(liú)动人口在(zài)老家拥有住宅比例分别为28％、21％和18％。大城市的高工资(zī)吸引(yǐn)打工人，但高房价(jià)迫使打工人(rén)回(huí)乡置业。

　　流(liú)动(dòng)人口(kǒu)实(shí)际上会(huì)占据两(liǎng)套(tào)房，在高(gāo)房(fáng)价的(de)大城市租赁一(yī)套房(fáng)，在房价较低的县城购买一(yī)套房(fáng)。所以说户(hù)均(jūn)一套房无法满足(zú)庞(páng)大流动人口的租赁与置业需求(qi三公分是多少厘米 三公分是多少毫米ú)。

　　（二(èr)）至少9000万户家庭住宅品质仍需(xū)改善(shàn)

　　目前，中(zhōng)国的城(chéng)镇住(zhù)宅中(zhōng)依然有不少老旧小区。

　　三成家庭，也就是约9000万(wàn)户城镇居民住宅是(shì)2000年(nián)以前(qián)建成，其中又有11.6％住(zhù)宅年(nián)龄(líng)至少在33岁以上。

　　这批存(cún)在着建(jiàn)筑结构松散、设施陈旧、安全隐患大等问题，如电线老化(huà)、管道等基础设施陈(chén)旧，给住户(hù)的生活带(dài)来了很大的不便和安(ān)全(quán)隐患，并且居住体验(yàn)较差。

　　2000年以前建成的老旧住宅(zhái)面(miàn)积小。占比为31.3％的家(jiā)庭户数(shù)拥(yōng)有(yǒu)的住宅面积占比(bǐ)仅为27.6％。仍(réng)然存在5％左右的家(jiā)庭没有(yǒu)独(dú)立卫浴和厨房。这类上世纪修建的老旧小区很难(nán)满足现代生活(huó)需求，在未来(lái)大都会(huì)被(bèi)拆迁重(zhòng)建。

　　近(jìn)五成的家庭住宅为(wèi)一居室和二(èr)居室(shì)，户型偏小。其中一居室占比(bǐ)为14.9％，二(èr)居室占比为(wèi)33％。对比镇，城市家庭住(zhù)宅户型更小(xiǎo)，当然这与(yǔ)城市土地资源紧张有关。

　　（三）人均住宅(zhái)面积扩张是(shì)未来地产的(de)需求驱动力

　　根据七(qī)普数据(jù)测算，2020年城(chéng)镇家庭户住宅存量总面积为(wèi)294.6亿平。暂不(bù)考虑(lǜ)两年间农(nóng)民带房进城和(hé)老(lǎo)旧小区拆(chāi)迁，加上2021年(nián)和2022年商(shāng)品住宅竣(jùn)工面积（7.3亿(yì)与6.3亿(yì)），得出2022年(nián)住宅存量(liàng)总面(miàn)积为308.16亿平，人(rén)均住宅建筑面积为39.45平方米。

　　超过(guò)一半的家(jiā)庭人(rén)均住宅建筑面积小(xiǎo)于均值，近4成家庭(tíng)人均住宅建(jiàn)筑面积在30平米以下。

　　15％的(de)城(chéng)镇家庭人均住宅建筑面积不(bù)足19平方(fāng)米，不及全国人(rén)均水平(píng)的(de)一半。若(ruò)去(qù)除(chú)20％的公摊，可使用的住宅面(miàn)积仅为15.2平方米。上海市将人均住宅建筑面(miàn)积(jī)低于15平方(fāng)米(mǐ)的家庭界(jiè)定为(wèi)住宅存(cún)在困难，若按(àn)这个(gè)标准算(suàn)的话，中国有11.3％的家庭存在(zài)住(zhù)宅困难问题(tí)。

　　若(ruò)人均(jūn)可(kě)使用住宅面积为40平，即人均住宅建筑(zhù)面积为50平，只考虑家庭户人(rén)数，需要住宅总(zǒng)量约390.6亿平(píng)，较(jiào)目前(qián)至少新增82亿平。

　　对比发达国家人均住宅面积，美国为67㎡，瑞(ruì)士、日本、德(dé)国(guó)和英(yīng)国(guó)都高(gāo)于40㎡，中国(guó)的(de)人均住宅建筑面积为(wèi)39.45㎡，相差(chà)不(bù)大。但若去除公摊面积后，中国的人均可使用(yòng)面积为31.56㎡，这一差距将(jiāng)变得明显。

　　若(ruò)考虑(lǜ)约1.4亿(yì)的集体(tǐ)户(hù)人口，所需要的住(zhù)宅总量会更(gèng)多。

　　四、户(hù)均已然1套房，未来地(dì)产(chǎn)还(hái)会有需求(qiú)么？

　　我们测算得到(dào)中国城镇家庭(tíng)户(hù)均1套房，看似已经户(hù)户有(yǒu)房。即(jí)便如此，中(zhōng)国人口静态(tài)结(jié)构和动态趋(qū)势演绎，决定了中国未来地产(chǎn)仍有需求释放。户均(jūn)1套住宅现实之下(xià)，中国未来(lái)城镇住宅需求主要来自(zì)于四个方面。

　　第一(yī)，户(hù)均(jūn)人口缩(suō)小，家庭户数增多，新户购房需求(qiú)扩张。

　　过去(qù)20年我国城镇(zhèn)家(jiā)庭户均人(rén)口数不断下降(jiàng)，六普(pǔ)显示城镇户均(jūn)人口规(guī)模为2.85人/户，而(ér)七普显(xiǎn)示(shì)城镇户均人(rén)口(kǒu)规模为2.62人(rén)/户，一人户、二人户的占比(bǐ)明显上升(shēng)，人口小家庭化趋势将继续延续，导致(zhì)户数会因户(hù)均人口规模(mó)的缩小而(ér)增多。

　　第(dì)二，人(rén)口迁移导致经济发展带(dài)来的新增住宅需求旺(wàng)盛。

　　中国经济板块的分(fēn)化(huà)日益(yì)明(míng)显，资源和生产(chǎn)要素逐步向(xiàng)经济(jì)带、都市圈中心城市流入，区域经济资源分配的再(zài)集中吸引着人口流入。人口迁移势必涉及到买房租房，给迁入地(dì)住宅市场带来新的(de)增量。

　　以浙江(jiāng)省为例(lì)，2021年常住人(rén)口增量为72万，而出生(shēng)人口为44.9万人(rén)，死亡人口为38.4万人，自然增加人口(kǒu)仅为6.5万人，其人口(kǒu)增长主要(yào)受益于人口迁移(yí)。

　　第(dì)三，老旧小区改善性需求依然庞大。

　　从2011年到(dào)2020年，自建住宅和原公有(yǒu)住宅的家庭拆迁改建最多。自(zì)建房(fáng)家庭(tíng)比例从31.5％到21％，下降(jiàng)了10.5个百分点(diǎn)；原公有住(zhù)宅家(jiā)庭比例(lì)从12.9％到(dào)6.1％，降幅(fú)为6.8个百分点。二(èr)者(zhě)和(hé)（27.1％），再(zài)加上其(qí)他住宅(zhái)（5％）与家庭住(zhù)宅建(jiàn)造时间为2000年以前的比(bǐ)例（31.3％）大致相吻(wěn)合(hé)。

　　十年间新增(zēng)8473万家庭(tíng)户，自建住宅和原公有住宅(zhái)减少了1282万户，住宅(zhái)净需求增加9755万户。49％的家庭购买(mǎi)商品(pǐn)住宅(zhái)，21％的家庭购买二(èr)手房(fáng)。在新(xīn)增住(zhù)宅需求中，有7成(chéng)家庭购买了商品住宅。租(zū)房、购买经(jīng)济适用房和其(qí)他(tā)分别占比18％，3％和9％。未(wèi)来随着(zhe)城中村和旧城改造，商品住宅的占比(bǐ)势(shì)必(bì)会进(jìn)一(yī)步上升(shēng)。

　　2000年(nián)以前建造(zào)的住(zhù)宅建筑面积还有约(yuē)81亿平，涉及城镇(zhèn)家庭约9000万(wàn)户。破旧的城(chéng)中村(cūn)、老(lǎo)公有住宅，建筑面积小、质(zhì)量低、基础(chǔ)设(shè)施配套差(chà)、没有或少(shǎo)有(yǒu)物业管(guǎn)理(lǐ)，居民追求美好、宜居生活(huó)的环境(jìng)，背后(hòu)的(de)改(gǎi)善性需求有待释放。

　　第(dì)四，“住上更大房子(zi)”的改善性需求还将(jiāng)有(yǒu)所增加。

　　刚需(xū)购房受限于(yú)资金，倾向于中小(xiǎo)户型(xíng)。已有住(zhù)宅家(jiā)庭(tíng)希望提高生活品质(zhì)，以小换大(dà)、以旧(jiù)换新(xīn)。2022年底的中央(yāng)经济工作会议明确指出(chū)支(zhī)持住宅(zhái)改善等消费(fèi)。

　　OECD国家的人均住宅间数为(wèi)1.71间(jiān)，无论是否考虑乡村住宅(zhái)因素，中国的人均住宅间数较其他国(guó)家依旧存在不小(xiǎo)差距。

　　住宅舒适(shì)度与经济水平(píng)有着密切正(zhèng)向联系。随着经济发展(zhǎn)水平的(de)提高(gāo)，中国的(de)人均(jūn)住宅间数(shù)与人均住宅(zhái)建筑面积将随之(zhī)增长。

　　如果说(shuō)过去二十年是(shì)中(zhōng)国地产黄金(jīn)发(fā)展(zhǎn)期，地(dì)产矛盾(dùn)更多体现为住宅供给存在不足，供需(xū)出现错配(pèi)，这是过(guò)去二十年(nián)房价快速上涨基石。那么未来将是(shì)住(zhù)宅质(zhì)量的供(gōng)需冲突(tū)。房地(dì)产大分化时代已至，这(zhè)种分(fēn)化(huà)不单局限于(yú)城市能级之(zhī)间差异，优(yōu)质小区和(hé)老旧二手房(fáng)之间的(de)差异也将越发扩大。

　　风险提(tí)示

　　人口普(pǔ)查数(shù)据(jù)调查的是人，并(bìng)不是(shì)针(zhēn)对住宅，因(yīn)此可能存(cún)在统计偏(piān)差。商品住宅占比实际值可能偏低，其增速可能(néng)超预期(qī)。

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