OPPO宣(xuān)布关停旗(qí)下芯片子(zi)公(gōng)司(sī)哲库(kù)科技(jì)，引发了公募REITs扩(kuò)募风波，如今，二(èr)级(jí)市场的影(yǐng)响仍未停歇。

　　Wind数(shù)据显示，5月15日，华安张江光大园REIT开盘(pán)继续延续此(cǐ)前几(jǐ)日(rì)的下跌(diē)走势，午后跌幅一(yī)度扩大，尾盘有所拉升，全(quán)天收跌6.22％，最(zuì)近3个交易日(rì)跌幅(fú)超过9.69％。

　　此前，华安张江光(guāng)大园REIT曾发布公(gōng)告，紧急回应称，哲库科技是(shì)其扩募(mù)拟新购入基础设施资产张润大厦的重要承(chéng)租方之一，目前未收到哲库科技及OPPO方面(miàn)关于(yú)停止执行已签租赁协议的通(tōng)知。同时，在公告中(zhōng)，华安张江光大园REIT进一(yī)步表示，原始权益人将(jiāng)继(jì)续密切关注(zhù)哲(zhé)库科(kē)技后续情况，积(jī)极(jí)做好相关应(yīng)对。

　　此(cǐ)外，张江REIT拟扩募购(gòu)入(rù)项(xiàng)目(mù)的原始权(quán)益人相关(guān)负责(zé)人也表示，近期已同步启动了应急预案，排摸储备租户，积极应对哲库提前退(tuì)租(zū)的可(kě)能事项。由(yóu)于张润大厦是(shì)全国首批REITs申(shēn)报扩募项目，公司领导高度重视，浦(pǔ)东(dōng)新区(qū)国(guó)资(zī)委也(yě)高度(dù)关注。

　　多位业(yè)内人士表示，华安张江光大(dà)园REIT近期市场波动较大，但其实不动产公(gōng)募REITs项(xiàng)目短期(qī)出租(zū)率下(xià)跌(diē)并不会(huì)从根本上(shàng)影(yǐng)响其内外价值，投(tóu)资者应理(lǐ)性看待。

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　　二级市场价(jià)格继续波动

　　本周，OPPO关停旗下芯片子公司哲库科技的事件(jiàn)继续扰动公募REITs市场。

　　Wind数据显示(shì)，5月15日，华安张江光(guāng)大园REIT以3.726元的(de)价格小幅低开，此后(hòu)二级市(shì)场价格开始震荡走低，午盘(pán)收(shōu)跌(diē)6.17％。午(wǔ)后(hòu)，华安张(zhāng)江光大园REIT跌幅一度扩大到8.30％，随(suí)后价(jià)格(gé)有所(suǒ)回升，最终(zhōng)报(bào)收3.512元，全(quán)天跌幅6.22％。

　　受近(jìn)期不(bù)利(lì)消息影(yǐng)响(xiǎng)，华安张江光大(dà)园REIT最近几(jǐ)个交易日二(èr)级市场价格表现欠佳，5月11日以来，3个交易日(rì)跌(diē)幅达到9.69％，今年以来跌幅7.76％。不过，自2021年6月21日上市以来，华安张江光(guāng)大园(yuán)REIT累计涨幅超过24％，在(zài)全市(shì)场(chǎng)公(gōng)募REITs中位居前列。

　　从5月15日公募REITs市场整体表现上看，目前(qián)上(shàng)市的8只产(chǎn)业园区基础设(shè)施REITs中(zhōng)，仅博时招商蛇口产业园(yuán)REIT微(wēi)幅(fú)上涨，其余7只均有不同程度(dù)下跌，8只产业园区基础设施(shī)REITs5月15日平均跌幅(fú)1.38％。今年以来平均(jūn)跌幅5.17％。

　　“此前(qián)，张(zhāng)江REIT一季报中(zhōng)已(yǐ)经披露张江光大园(yuán)项目(mù)出租率有(yǒu)所下降，如今拟扩募的项目又遭(zāo)遇突发事件，因此(cǐ)导致(zhì)二(èr)级(jí)市场(chǎng)价格出(chū)现波动。”一位业内人士分(fēn)析称。

　　不过(guò)，在上(shàng)述人士看(kàn)来，尽管出于风险规避的原因，最近(jìn)几个交易日(rì)场内资(zī)金有所(suǒ)流出，但是(shì)，不动产公募REITs项(xiàng)目短(duǎn)期(qī)出租率下跌并(bìng)不(bù)会从根(gēn)本(běn)上影响其内(nèi)外价值。

　　他也同时表示，目前随着二(èr)级市场价格下跌，风险也得到一定释(shì)放，但(dàn)是价(jià)格涨跌会受到(dào)基本面、情绪面等多重因素影(yǐng)响，不(bù)好判断价格是(shì)不是已(yǐ)经完全(quán)触(chù)底。

　　此外，还有一位业内(nèi)人士表示，今年整体REITs市场(chǎng)表(biǎo)现低(dī)迷，不少产品年内二级市场跌(diē)幅(fú)较大，其实有些隐含(hán)收益率高的产品(pǐn)具备一定(dìng)的投(tóu)资价值，很(hěn)适合(hé)稳(wěn)健类(lèi)投资者。此外(wài)，伴随着经济复苏的步(bù)伐，产业园区、物(wù)流(liú)类等(děng)REITs产品具备一定的投资价(jià)值。

　　先锋瑞驰(chí)私募基金执行董事高如星(xīng)对此表示，若(ruò)张江园区最终能顺(shùn)利解决(jué)招冷藏柜1-7档哪个最合适，冷藏柜1-7档哪个最合适呢(zhāo)商，平稳过度对经营现金流(liú)没有造成大的影响，“事件性利空下调至得(dé)这(zhè)么急、这么深，加(jiā)上前期本身园区类资(zī)产就回调不少了，这(zhè)就是黄金坑。”不过，他也强调，最终还(hái)是落(luò)到(dào)租金收入受不受影响，影响多(duō)大，估(gū)计园区会最终解决。

　　张江REIT紧急回(huí)应

　　扩募路上再迎(yíng)接考验(yàn)

　　5月12日，OPPO宣(xuān)布(bù)关(guān)停旗(qí)下芯片子公司哲库(kù)科技。随后5月(yuè)12日晚，华安(ān)张(zhāng)江光大园REIT发布公告，紧急(jí)回应(yīng)称，哲库科技是其(qí)扩(kuò)募拟新购入基础(chǔ)设(shè)施资产张润大厦的(de)重(zhòng)要承租方之一，目前(qián)未(wèi)收到哲库(kù)科技及OPPO方面关于停止执行(xíng)已签租赁协议的通知。同时，在公(gōng)告中(zhōng)，华安张江(jiāng)光(guāng)大园(yuán)REIT进一步表示，原始权益人将继续密切关注(zhù)哲库科技后续情况，积极做好相关应对。

　　此前，张江REIT因其一季(jì)报中披露的(de)张江光(guāng)大园项目出租率下降事项，一度(dù)二级市场价格出现回落。在随后(hòu)召(zhào)开的业绩说明会中管理(lǐ)人就(jiù)相关事项进行(xíng)了解(jiě)释说(shuō)明，市场信心得到了(le)一定提振，二级市场价格表现也趋于平稳。据了解(jiě)，张江(jiāng) REIT在(zài)5月11日召开的(de)线上和线下的扩募(mù)说明会上，运(yùn)营团队(duì)表示了对张江光大(dà)园(yuán)项目的信心，预计签署意(yì)向书和(hé)合(hé)同谈判中的储(chǔ)备租户(hù)正常转化后(hòu)，项目出租(zū)率(lǜ)将(jiāng)得到回升。没想到仅过了不(bù)到(dào)三周的时(shí)间，张江(jiāng)REIT的扩募(mù)之路又迎来(lái)了新的考验。

　　因张江REIT的上述公告(gào)引起了(le)市场各方的广(guǎng)泛关(guān)注，张江REIT拟扩(kuò)募(mù)购入项目的原始(shǐ)权(quán)益(yì)人相(xiāng)关负(fù)责人坦言(yán)，事(shì)发突然确实(shí)始(shǐ)料未及(jí)，在获悉(xī)OPPO关停哲库科技消(xiāo)息(xī)的第(dì)一(yī)时间即(jí)奔(bēn)赴现场进行了沟通和(hé)核实工作，并同步启动(dòng)了(le)应急预案(àn)，排摸(mō)储备租户，积极应对哲库提前退租的可能事项。由于张润大厦是全国首批REITs申报(bào)扩募项目(mù)，公司领导高度重视，据悉新区国资委也高度关注。

　　当谈(tán)及储备租户情况，相关(guān)负责人介绍(shào)说，目前储备租户还是比较丰富的，覆盖(gài)了(le)芯片测(cè)试、人工智能(néng)、航(háng)天产业(yè)、信息技术等产业(yè)客(kè)户(hù)，租(zū)赁意向面积超(chāo)过了2万方。从(cóng)意向储备转化为实际租(zū)户需要一些时间。

　　“我(wǒ)们正在(zài)着(zhe)手通过(guò)签署租赁(lìn)意向书来尽(jǐn)快锁定一(yī)些重要租户。虽然收了(le)三个月履(lǚ)约保证金给了(le)我们一些空间，但(dàn)本着对(duì)首(shǒu)批扩募、对市场负责的态度，我们肯定(dìng)要全力与时间赛跑，把这(zhè)些面积在短期内完(wán)成(chéng)去化。”相关负责人说道。

　　张(zhāng)江REIT已持有的(de)同区域的(de)张江光(guāng)大园项目一季度末也有将近(jìn)30％的空置率，原始权益人有那么(me)多(duō)储备租户，之前的空置率为(wèi)何未(wèi)能得到(dào)解决。

　　对此相关(guān)负责人解释(shì)，张(zhāng)江(jiāng)光大园一直(zhí)以来都坚持以市场(chǎng)化运营为(wèi)导向，历史运营表(biǎo)现稳定(dìng)，租户的调租(zū)和换租(zū)都属于正常情况，而这次项(xiàng)目的(de)大租户退租正好发生(shēng)在市场活跃度的短期低点，目前市场情况已有(yǒu)所(suǒ)好转。在(zài)看到出租率(lǜ)下(xià)滑情况没有得到及时修复(fù)后，张(zhāng)江这边也(yě)作了一定(dìng)的资源调配和(hé)倾斜，引入了(le)一(yī)些(xiē)储备租户。

　　另(lìng)外，张润(rùn)大冷藏柜1-7档哪个最合适，冷藏柜1-7档哪个最合适呢厦和张江光大(dà)园项目在给租户的分(fēn)隔空间(jiān)、交付标(biāo)准、租(zū)金水平等方(fāng)面也(yě)有(yǒu)一些(xiē)差异化，张润(rùn)大厦(shà)多是两千多平(píng)的大平(píng)层，楼的成(chéng)新度(dù)高(gāo)一些，单价也贵一些，张江光(guāng)大(dà)园单层(céng)以一千(qiān)平的面积(jī)为主(zhǔ)，还有(yǒu)一(yī)些独栋形态的物(wù)业。租户自身也会有诉求(qiú)，也会根(gēn)据自身需求和(hé)预算挑选区域内的不同物业。

　　“如(rú)果(guǒ)扩募完成以后(hòu)，新老资产的(de)管(guǎn)理人都变(biàn)成了一家，后续(xù)我们在资源共(gòng)享和联合(hé)营(yíng)销方(fāng)面能更加(jiā)充分(fēn)发挥协同效(xiào)应，相信(xìn)可以做得更好。”上述负(fù)责(zé)人补充说道。

　　最后谈(tán)及对于张江(jiāng)REIT的定(dìng)位和展望，相(xiāng)关负责人表示，张江集团和(hé)张(zhāng)江高科目(mù)前在管资产约五百万方，还有一些(xiē)其他在开发的储备项目，这些都将成为(wèi)张江REIT实现(xiàn)打(dǎ)造张(zhāng)江园区产业空间资产上(shàng)市平台目标的坚实后盾和储备资源。“我们非常重视张(zhāng)江REIT这个资本平台和它未来的发展。”相(xiāng)关负(fù)责人表示，“这次扩募是(shì)我(wǒ)们实现(xiàn)基金扩(kuò)容的第(dì)一步，也是至关重要的(de)一步，眼(yǎn)下(xià)我们(men)可(kě)能面临了(le)一些(xiē)突(tū)发情况需要(yào)解决(jué)，但是这(zhè)和我们在张江科学(xué)城这三十(shí)年建设(shè)发展过程中(zhōng)所(suǒ)经历(lì)的(de)相比，只能算(suàn)是一个(gè)非常小的插曲。我们有信心(xīn)排除万难，尽一(yī)切可能(néng)化解当前突发事(shì)件的(de)所有(yǒu)负(fù)面影响，维持(chí)预期(qī)和市场的信心。”

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