文：任泽(zé)平团队　　

　　导读

　　是该取消预售制了。 1月17日召开的全国住房和(hé)城乡建设工作会议提出“有条件(jiàn)的可以进行现房销售”，不足一(yī)个月时(shí)间，已有山东、安徽、河南、四川、广东等地明确表态，试(shì)点现房销售。

　　1、是该(gāi)取消商品房预售制了，用你的钱，建(jiàn)你(nǐ)的房(fáng)子，还烂尾了，这(zhè)是对购(gòu)房者的(de)不公平。以后(hòu)谁有钱谁建(jiàn)房(fáng)，没钱(qián)没(méi)实力的别(bié)建了，不能把包袱甩给老百姓和社(shè)会，这是房地产(chǎn)从大开发时代步入高(gāo)质量发(fā)展阶段的必(bì)然趋势，也是对(duì)购房(fáng)老(lǎo)百姓的最大(dà)保护。98年房改时，全国缺房子，开(kāi)发商(shāng)缺钱，预售制是权(quán)宜之(zhī)计，现在(zài)全国(guó)套(tào)户比(bǐ)超过1，从大开发(fā)进入存量时(shí)代，对购房民众不(bù)公平(píng)的预售制已经过(guò)时了(le)，该取(qǔ)消了，改为现房销售。以后一手交钱，一手交房，天(tiān)经(jīng)地义。当然二次房(fáng)改是个技术活，兼顾化解停贷、复工保交楼、重(zhòng)组房(fáng)企(qǐ)债务、恢复市(shì)场(chǎng)信(xìn)心(xīn)以及长效机制，长效机制四(sì)大(dà)关键是推动城市群战略、人地挂钩、金融中性稳(wěn)定和房地产税。如果按照经济规律办事，中国一定能实现房(fáng)地产软着陆和长期平稳健康(kāng)发展，跨过这(zhè)道关，解好这道世界难(nán)题。

　　2、为什(shén)么要取消预(yù)售制、改为现房(fáng)销售？大(dà)家(jiā)想想，绝(jué)大部分(fēn)商品是(shì)一(yī)手交钱一手交货，预售制是对(duì)购买者的单方面不公平制度，购房老百姓(xìng)几(jǐ)乎(hū)承担了所有商品不能交付(fù)的风险。从个人层面看，预售制对(duì)购房者(zhě)非常不公(gōng)平，比如，交房等待(dài)期一般(bān)为两年，在此期间，购房者不仅(jǐn)承担银(yín)行利息，还要承(chéng)担延迟交房、房屋质量、房产证延期(qī)办理(lǐ)甚至不能交房的风(fēng)险。从行业层(céng)面看(kàn)，预(yù)售(shòu)制助推部分(fēn)房企过度举债、高(gāo)杠(gāng)杆扩张，若遇到下行(xíng)周期，会引发(fā)资(zī)金链断裂(liè)、项目(mù)搁置等系列风(fēng)险(xiǎn)。取消预售制，改为现房销(xiāo)售，这样(yàng)有助于落实中央房住不(bù)炒精神、有助于保障购房老(lǎo)百姓权益、有助于房企稳健发展，一举多得，谋(móu)划(huà)长远。

　　3、为什么(me)建(jiàn)议取消预售制度？预售制度怎么来的？国(guó)外什么情况？简单科(kē)普一下(xià)：商品房预售最早源于中国(guó)香港，俗称卖楼花，卖期房，是一种开发商放杠(gāng)杆的方(fāng)式。98年房(fáng)改(gǎi)，由于商(shāng)品房(fáng)短缺，房企缺(quē)资金，借鉴中国香(xiāng)港，引(yǐn)入了商品房预(yù)售制度。其实，当(dāng)前世界不(bù)少国家存在预售制。但(dàn)是(shì)，重点来(lái)了！发达国家一般有严格(gé)的监(jiān)管保障措施，开(kāi)发商在项目获(huò)得政府(fǔ)批(pī)准后才(cái)可以开始销(xiāo)售，买家在购买(mǎi)期(qī)房后并(bìng)非像中国一样在(zài)支付完首付款后从银行一次性贷(dài)款支付剩余(yú)全部(bù)房款(kuǎn)，而是根据开发商工程(chéng)进度在(zài)完全交房前进行分期支(zhī)付。所以，预售制度是需要严格的资金监管(guǎn)、分(fēn)期支(zhī)付以及(jí)违约处(chù)罚措施作为保(bǎo)障的，如果没有这些保(bǎo)障措施，一定会触发风险，对购(gòu)房(fáng)民众不公平，所以不(bù)如借机取(qǔ)消预售制度，以后改为现(xiàn)房销(xiāo)售。客(kè)观讲预(yù)售制(zhì)度(dù)有一定(dìng)历史阶段性，现(xiàn)在(zài)中国住房进入存(cún)量时(shí)代，取消预售制度有助于降负债降杠杆，不再把烂尾风险甩给老百姓和(hé)社会，当然这需要配(pèi)套(tào)房企债(zhài)务重组、复工保交楼(lóu)、恢(huī)复市(shì)场信心和房地产长效机制。这(zhè)是个技术活，只要坚(jiān)持市场(chǎng)化改(gǎi)革，中国(guó)一定能化解这个难题(tí)，让(ràng)房地产(chǎn)回归实体经济和居(jū)住属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如(rú)果取消预售(shòu)制，改为现房销售(shòu)，开(kāi)发商将拼的不是(shì)五花(huā)八(bā)门、眼花缭(liáo)乱、不知道能不能兑现的(de)营销(xiāo)手(shǒu)段，而是所见即所得的过硬的产(chǎn)品质量和诚信，这才是(shì)对购房民众的最根(gēn)本最(zuì)实(shí)质(zhì)的保(bǎo)障，这样将极大(dà)的提(tí)升开发(fā)商的建筑质量，实现良(liáng)币驱逐劣币。所有商业的本质是向(xiàng)善，是以(yǐ)客(kè)户为(wèi)中心(xīn)，房地产(chǎn)也不(bù)能例外，老百姓买房(fáng)子是天大的事(shì)，烂尾毁(huǐ)三(sān)代(dài)，好房幸(xìng)福一家人。从(cóng)这个角(jiǎo)度，取消预售制、实施现房(fáng)销售(shòu)是实现老(lǎo)百姓安居(jū)乐业、社(shè)会长(zhǎng)治久(jiǔ)安、行(xíng)业企业(yè)健康发展的(de)重大措施。在当前的情(qíng)况下(xià)，取消预售制要结合稳(wěn)楼(lóu)市、房地产软(ruǎn)着陆、打通金融支持当期三好生、新(xīn)模式等综合施(shī)策(cè)。

　　作者十年前在国务院发展(zhǎn)研究中心参与财(cái)税改(gǎi)革(gé)方案研究时，对预(yù)售制(zhì)、房(fáng)地(dì)产税、人地挂钩、金融稳定、房(fáng)企杠(gāng)杆率等进行过长期(qī)系(xì)统的专项研究。（参(cān)考后来(lái)形成的专(zhuān)著《房地(dì)产周期》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国内(nèi)地商品(pǐn)房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花(huā)”模式

　　1.2 住房需求(qiú)大、供(gōng)给量少，引进“卖楼花(huā)”模(mó)式，形成(chéng)“中国内地版预售制”

　　1.3 预(yù)售(shòu)制(zhì)推动城市化(huà)进(jìn)程(chéng)，但背后(hòu)潜藏的风险确(què)实存(cún)在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预(yù)售资金第三方全程监管(guǎn)，交(jiāo)付时开(kāi)发商(shāng)凭验(yàn)收凭证取得房款

　　2.2 德国(guó)：可零(líng)首付购房，提(tí)供期房烂(làn)尾(wěi)险

　　2.3 英国：10％定金保险保护(hù)机制，55％-80％房款交(jiāo)房(fáng)时支(zhī)付

　　2.4 日本：为规范期房交易(yì)立法，设置期(qī)房(fáng)预付款保全措施

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享1年保修(xiū)期后(hòu)付尾款

　　3 启示

　　正(zhèng)文

　　1 中国内(nèi)地商(shāng)品(pǐn)房预售(shòu)制的(de)前世(shì)今(jīn)生

　　1.1 起(qǐ)源(yuán)：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　二十世纪(jì)五十年代(dài)在中国香港，楼宇(yǔ)出(chū)租(zū)是地(dì)产行业(yè)盛行的(de)方(fāng)式(shì)，但有着转(zhuǎn)让(ràng)难、出(chū)租资金周转(zhuǎn)期长等问题，分层销售孕育而生。20世纪(jì)50年代，中(zhōng)国香港还未(wèi)推行公共(gòng)房屋制度，许多(duō)人栖身于(yú)木屋或(huò)者其他临时(shí)住宅，住(zhù)房的需求是(shì)相当高，不过大多数居民的(de)储蓄很少。当时楼宇(yǔ)买(mǎi)卖多数以一整(zhěng)栋(dòng)楼为(wèi)单位，需(xū)要雄厚的资金实力才能(néng)购买。虽然楼宇出租是(shì)中国(guó)香港地(dì)产行业盛行的方(fāng)式，但有着转让难、出租资金周(zhōu)转期(qī)长等问题(tí)。针对这一系(xì)列问题(tí)，不少地(dì)产商开(kāi)始探求新的方式，如把楼宇契(qì)约切开(kāi)，即“分契(qì)”，然后(hòu)将楼宇分层出售。这模式一(yī)经推行，购买楼宇的市民数(shù)量(liàng)有所增加(jiā)，开(kāi)发商资(zī)金(jīn)周转加(jiā)快。

　　在分(fēn)层出售的基础上，将“按揭”模式引入房地产销售(shòu)，霍英东创造(zào)“卖(mài)楼花”模式(shì)。1953年底霍英(yīng)东创办立信置业有限公司(sī)，凭(píng)借商业直(zhí)觉(jué)和多年经营(yíng)杂(zá)货(huò)铺、海上驳运业务(wù)的经(jīng)验，对(duì)于商品流(liú)通、资金周转有着独到的(de)见(jiàn)解，在(zài)努力寻求方(fāng)法加快自身资(zī)金周转。当时其在购下九龙(lóng)的一块地盘后(hòu)，除了分层出售、还印发售楼说明书，上有文字详尽(jǐn)说明(míng)楼宇的(de)地势(shì)环境、建筑材料、分层(céng)价格、订(dìng)购方(fāng)法等。此外，“卖(mài)楼花(huā)”是另外(wài)一个亮点，即先收取买家的订金(jīn)，采用类似租金的分期付款(kuǎn)形(xíng)式，等(děng)新楼(lóu)落(luò)成时，收齐买家(jiā)的钱，买家就拥(yōng)有(yǒu)了自己(jǐ)的(de)房产(chǎn)。这(zhè)种方式减轻了(le)民众购(gòu)房的(de)资金压力，加速了房屋(wū)的建造和销售，也解决了制造商的资金问(wèn)题(tí)，降低投(tóu)资风险，在当时可谓是“双赢”的举措(cuò)。“预售楼花+分期付款”的销售模式成为当时中国香(xiāng)港房地(dì)产市(shì)场的一大特色，纵观中国香港房地产市场(chǎng)的改革，“卖(mài)楼花”模式(shì)高效率地解决了核(hé)心的住房供不应(yīng)求的问题，使房市(shì)发展进入新阶段。

　　预售楼花模式(shì)推动了中(zhōng)国香港楼(lóu)市几(jǐ)十年繁荣，但期(qī)间也出(chū)现过(guò)“烂尾楼”的情(qíng)况，但监(jiān)管(guǎn)部(bù)门不断完善、规范化，建立健全的监管机制，促进市场(chǎng)健康发展。例如，1960年，位于大角咀(jǔ)的一个楼盘(pán)因(yīn)建筑(zhù)费用超(chāo)支停工(gōng)，出现“烂尾”情况。在1961年后，中国香(xiāng)港管理(lǐ)部门提升(shēng)了对于预售(shòu)楼花制度的监管，即要求开发商在预售(shòu)前，确保地价款(kuǎn)已经全部支付(fù)，还要证明自身(shēn)有资金等能力把项目(mù)完成，资金需放入律师所(suǒ)托管，支取(qǔ)时需(xū)律(lǜ)所和建筑(zhù)师的核准。为了防止开发商、律所、建(jiàn)筑师(shī)等造假(jiǎ)，套(tào)取监管账户资金，中国香港(gǎng)要求(qiú)律师行(xíng)在银行(xíng)开设的信(xìn)托账户（监管账户）、开发(fā)商操作等采取全透明化机制，且(qiě)银行的责(zé)任上升(shēng)，如(rú)出现房屋“烂尾”情况，银行将成最大风(fēng)险方，后续需自身(shēn)推动项(xiàng)目完工(gōng)。随着(zhe)监管(guǎn)体系逐步完善，出(chū)现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给量少，引进“卖楼(lóu)花”模式，形成“中国内地版预售制”

　　二十世纪(jì)九(jiǔ)十年(nián)代，中(zhōng)国内地面临住房需求大和供给量短缺问题，引入“卖(mài)楼(lóu)花”制(zhì)度。建国以来，中(zhōng)国内地优(yōu)先发展(zhǎn)重工业，强调基础建设，这一导向(xiàng)使前(qián)期发展工业化的(de)进程大于城市化(huà)进(jìn)程，唯有解决住(zhù)房(fáng)基础等(děng)城(chéng)市化配套问题，才能进一步推进城市(shì)化。但当时推行(xíng)的是“统一管理，统一分(fēn)配，以(yǐ)租养房”的(de)福利(lì)分房制(zhì)度，住(zhù)房市场发展(zhǎn)起步较晚、增速较慢，福(fú)利分房制度也(yě)出现(xiàn)了分配(pèi)不公、效率低(dī)、配(pèi)套差等问题，因此福利分房(fáng)制度(dù)不再适(shì)用于(yú)当时的国情。叠(dié)加房地产市场面临商(shāng)品房的需(xū)求量大，而(ér)社会缺(quē)少大(dà)型房地(dì)产开发商，商品(pǐn)房供(gōng)应量小的困境，此时引入中国香港的“卖楼花”模式无疑(yí)是对内地(dì)房地产市场的一(yī)针强心(xīn)剂。从1994年(nián)起(qǐ)，中国内地逐(zhú)步引进中国香(xiāng)港(gǎng)预(yù)售商品房制度，先后出(chū)台多(duō)项文(wén)件，大力支持(chí)国内房地产市场改革。例(lì)如，1998年(nián)，国务院出台《关于进一步深化(huà)城镇住房制度改(gǎi)革(gé)，加快住房建设的(de)通知》文件(jiàn)，决(jué)定停止住(zhù)房无偿实物分配，逐步实(shí)行(xíng)住房分配货币化、住(zhù)房供(gōng)给(gěi)商品(pǐn)化、社会化的住房新体(tǐ)制，从计划经济下(xià)的福利分(fēn)房转向市(shì)场经济(jì)的商品房。房地产市场(chǎng)采用预售制，允许开(kāi)发(fā)商卖期(qī)房，解(jiě)决了房企缺少资金(jīn)和开(kāi)发时间周期长(zhǎng)的两大难题，开发商以预(yù)售款撬动下一(yī)个项(xiàng)目的开发，形成滚动开发模式，住房供应(yīng)速度加快。自此(cǐ)中国内地开(kāi)始房改货币(bì)化，中国(guó)人(rén)民银(yín)行(xíng)等多方(fāng)迅速出台(tái)相(xiāng)关的(de)信(xìn)贷政策，支持购房(fáng)者，极大作用推(tuī)动(dòng)了房地产市场的发展。

　　引入(rù)中国香港“卖楼花”模(mó)式后，经调整形成契合中国内(nèi)地的商(shāng)品房预售制(zhì)度。预(yù)售制的(de)初衷是为(wèi)了缓解房企资(zī)金(jīn)压力，加快城镇住房建(jiàn)设。具体来说，是指房(fáng)地产开(kāi)发企(qǐ)业将正在建设中的房屋预先(xiān)出售给购房者(zhě)，由购房(fáng)者支付(fù)定金或房款的行为。区别于(yú)中国香港，在中(zhōng)国(guó)内地(dì)实(shí)践过程中，商品(pǐn)房预(yù)售(shòu)流程(chéng)为：房(fáng)地产开发商办理(lǐ)预(yù)售许可证-签订(dìng)商品(pǐn)房(fáng)买卖合(hé)同-进行备案登记和预告登记-交付房(fáng)屋。在购房过程中，购(gòu)房者(zhě)需(xū)要(yào)一(yī)次性付清(qīng)首付款，并采用银(yín)行贷款的形(xíng)式(shì)一次性(xìng)付清剩余房(fáng)款，换(huàn)言之(zh蒋欣现任老公是谁 蒋欣是科班出身吗ī)，房屋未(wèi)建成(chéng)，开发商可能已(yǐ)拿(ná)到了全(quán)部购房款，这点与中(zhōng)国香港的按照工程进度付款有所不同。对中(zhōng)国内地的开发(fā)商而言，预售制商品房也开启了高周转、高杠杆(gān)的(de)运作模(mó)式(shì)。

　　1.3预售(shòu)制推动城市化进程，但背后潜藏的风险确实存在

　　作为中(zhōng)国内地(dì)商品(pǐn)房(fáng)销售的(de)最主要方式，预(yù)售制极大缩短(duǎn)房企现金回笼周期，同(tóng)时增(zēng)加市场商品房供应(yīng)，推动了城镇化(huà)发展进(jìn)程。预售制在过去20多年对(duì)中国内地房地产市场的(de)稳步发展(zhǎn)起(qǐ)到了重(zhòng)要(yào)作用，不仅解决了房(fáng)地产市场快速发展阶(jiē)段的资金需求，也(yě)提高了居民居住水平，中国内地城镇居民(mín)从筒子楼住到住宅小(xiǎo)区，从全民蜗(wō)居到基(jī)本适居，住房事业取得(dé)巨(jù)大进(jìn)步(bù)，数十年时间走完发(fā)达国家几百(bǎi)年城镇化路程。改(gǎi)革开放(fàng)以来，城镇化进程进入快速(sù)发展时(shí)期。1978-2021年，城镇人(rén)口由(yóu)1.7亿人增长至(zhì)9.1亿(yì)人，43年间增长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国城市(shì)建成区面积(jī)由7438平方公里增长至60721平方公里，增(zēng)长7.2倍。根据(jù)我们发布的《中国住房存(cún)量报(bào)告：2021》测(cè)算，1978-2020年中国内地城镇住宅存量从(cóng)不到14亿平增至(zhì)313.2亿(yì)平，城镇人均住房建筑面(miàn)积从8.1平方米增至34.7平方(fāng)米，城镇(zhèn)住房套(tào)数(shù)从约3100万(wàn)套增至(zhì)3.63亿套，套户比从0.8增至(zhì)1.09。预售制在当(dāng)前已(yǐ)成为中(zhōng)国内地商(shāng)品房销售最主(zhǔ)要方(fāng)式，2005年中国内地商品住(zhù)宅期房销售面积占总销售面积(jī)的(de)比重为63％，而2021年期(qī)房累(lèi)计销(xiāo)售(shòu)面(miàn)积达(dá)15.6亿平，比重上升(shēng)至(zhì)87％。

　　预(yù)售制(zhì)也推动了中(zhōng)国内地房地(dì)产行业的发展。中国内地房地产历经二十多年长(zhǎng)周期繁荣，行业各项指(zhǐ)标大(dà)幅增长。1999-2021年，房屋新开(kāi)工面积(jī)从(cóng)2.2亿平(píng)增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开发投资完成额从0.4万(wàn)亿元增至(zhì)14.8万亿(yì)元(yuán)，累计(jì)上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商(shāng)品房销售面积和(hé)销售(shòu)金额分(fēn)别从1.5亿平增至17.9亿(yì)平、0.3万(wàn)亿元增(zēng)至18.2万亿元，累计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复(fù)合增速(sù)12.1％、21％。伴随房(fáng)地产(chǎn)业的(de)快速发展，房地产企业从无到有、从(cóng)国企先行到民(mín)企崛起，队伍(wǔ)逐(zhú)渐壮大(dà)。2018年，房地产(chǎn)企(qǐ)业数(shù)量达9.8万个，比1998年的2.4万(wàn)个增(zēng)长3.1倍(bèi)。

　　二十年来(lái)房地(dì)产也成为拉动中国(guó)内(nèi)地经济高(gāo)增(zēng)长的(de)火车头。

　　1）从经(jīng)济增(zēng)长渠道，房地产(chǎn)带(dài)动的上下游产业(yè)链特别长，高(gāo)达50多个行业。2020年房地(dì)产及(jí)其(qí)产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其(qí)中房地(dì)产业增(zēng)加值(zhí)占(zhàn)GDP的7.3％（直接贡献），房(fáng)地产带(dài)动产业链占(zhàn)GDP的9.9％（间接贡献(xiàn)），其中房地产对金融、批发、建材的带(dài)动最为(wèi)明显。

　　2）从(cóng)投(tóu)资渠道(dào)，2020年(nián)房地产完全拉(lā)动的投资占全(quán)社会固定资产投(tóu)资的51.5％，其(qí)中(zhōng)，房(fáng)地产开(kāi)发(fā)投资占(zhàn)固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从(cóng)房地产贷款占(zhàn)银行各(gè)项(xiàng)贷款余额的比重看，2021年12月为27.07％，如果加上信托等通道业务，占比超(chāo)过三分(fēn)之一(yī)。从房地(dì)产融资(zī)存量占社融存量比重看，2021年12月占比为(wèi)18.76％。如果房(fáng)企大面积违约，将导致银(yín)行不(bù)良率大幅上升。

　　4）从居(jū)民(mín)财富效应渠道，根据我们的《中国(guó)住房市值测算报告》，2020年(nián)中国住房市值为62.6万亿(yì)美元(yuán)，大于美国的33.6万亿美(měi)元、日(rì)本的10.8万亿美元、英法德三国合计的31.5万亿美元。从住房(fáng)市(shì)值占股债房市(shì)值的(de)比例(lì)看，2020年中国为66.6％，高于(yú)美国(guó)的27％、日本的37％、英国的49％、法国的(de)56％、德国的(de)64％。中国住房市(shì)值与股债房市值的比(bǐ)例(lì)较高，主要是因为住(zhù)房市值高，以及(jí)中国资本市(shì)场发(fā)育尚(shàng)不成熟，直接融资比例较低，股票、债券市值(zhí)较低，居(jū)民投资渠(qú)道缺乏。

　　不可否认，预售制背后(hòu)潜(qián)藏的风险确实存(cún)在，当前的负面效应愈发凸(tū)显。

　　从个人层面(miàn)看，绝大部分商品是一手交钱一手交货，预(yù)售制是对购买者的单方面不公(gōng)平制度，购(gòu)房老百姓几乎承担了所有商(shāng)品不能交付的(de)风险。比如，交房等待期一般(bān)为两年，在此期间，购(gòu)房者(zhě)不仅(jǐn)承(chéng)担(dān)银行(xíng)利息，还要承(chéng)担延(yán)迟交房、“一(yī)房二卖”、房(fáng)屋质量、房产证延期办理(lǐ)甚至不(bù)能交(jiāo)房等风险。另外，购房者和(hé)开发商(shāng)之(zhī)间的购(gòu)房合同、购房者和银行的(de)按揭贷款合同是两个独立的合同关(guān)系(xì)，如(rú)果开(kāi)发(fā)商发生违约，购(gòu)房者只能根据购房合同向开发(fā)商主张(zhāng)权力，但依旧需要根据按揭贷(dài)款合同按时向银行(xíng)进行贷款偿还，因此购房(fáng)者承担的风险较(jiào)大。

　　从行业层面(miàn)看，预(yù)售制助推部分房企过度举债、高杠杆扩张，资金若遇(yù)到(dào)下行周期，会引(yǐn)发资金链断裂、项目搁置等系列风险，进行影响自身(shēn)信用(yòng)和(hé)购房者对行业的信(xìn)心。

　　从(cóng)金融层面看，银行作为按揭贷款的发放方，一旦房企因为(wèi)市(shì)场(chǎng)波动或经营(yíng)不善，出现资金链(liàn)断裂等一系(xì)列问题，导致“烂尾”等情况(kuàng)，而房(fáng)企(qǐ)通过与购房者签(qiān)订(dìng)的预售合同(tóng)和按揭合同(tóng)，已经从银(yín)行获得房(fáng)款，如果购房者(zhě)丧失还款能力(lì)或短(duǎn)期(qī)不能还款等(děng)，则风险完(wán)全由(yóu)银行承担，银行将(jiāng)面临较大的坏账(zhàng)压(yā)力。

　　从(cóng)监管角度看，购房者的预(yù)售监(jiān)管资金去(qù)哪了？楼盘“烂尾(wěi)”，归根(gēn)结底两个字那(nà)就(jiù)是“没钱”，即(jí)没钱付(fù)工程(chéng)款。在2004版的(de)《城市商品房预售管理办法》中明(míng)确规定(dìng)了开发企业(yè)预售商(shāng)品房所得款(kuǎn)项应当用于有关的工程建设，商品房预售(shòu)款(kuǎn)监管的具体办(bàn)法，由房地产(chǎn)管理(lǐ)部(bù)门(mén)制定。但多年以来全(quán)国(guó)并没有统(tǒng)一(yī)的预售资(zī)金监管(guǎn)规定，各地实行(xíng)“一(yī)城一策”。例如(rú)，太(tài)原、昆明、重(zhòng)庆、长(zhǎng)沙(shā)等城(chéng)市(shì)重(zhòng)点监管(guǎn)资金比例为总预售款的15-40％左(zuǒ)右，郑州、福州、合肥等城市则(zé)按照项目的建安成本乘以(yǐ)建筑面(miàn)积或者项(xiàng)目(mù)工程总额报(bào)价(jià)计(jì)算重点(diǎn)资金。而(ér)事实(shí)是，不少购房款(kuǎn)未(wèi)进入监管账户(hù)、或进入监(jiān)管(guǎn)账户(hù)后被挪(nuó)用，导致楼(lóu)盘没(méi)有资金继(jì)续建设。收楼(lóu)遥遥(yáo)无期，月供却(què)被迫(pò)继(jì)续(xù)还款。那(nà)么，监管账户资金如何被挪走(zǒu)的？实际上(shàng)，在(zài)过去房(fáng)地产大开(kāi)发时代的高周转(zhuǎn)背(bèi)景(jǐng)下(xià)，抽调(diào)预售款(kuǎn)监管(guǎn)账(zhàng)户资金，是行业“潜规则”。比如工(gōng)程总承包方(fāng)，以工程建设名义(yì)，获(huò)得监管(guǎn)账(zhàng)户拨付资金(jīn)，再由工程(chéng)方将资金转给(gěi)房企，而(ér)拨(bō)付(fù)的工(gōng)程(chéng)款(kuǎn)，远超工(gōng)程进(jìn)度(dù)所需。通过这些方式(shì)套取的资金，在(zài)房企(qǐ)各地项目间流动，变相加杠杆，这样做(zuò)提供了资金流动性(xìng)，房企抽调资金(jīn)统筹拿(ná)地、还款和楼盘建设，形成一种资金循环高周转模(mó)式，但一定程度上把风险甩给了购房者。

　　2 国际经验

　　整(zhěng)体(tǐ)来说，国外商品房预售(shòu)制度(dù)呈现以下特点：

　　1）预付款保护：对于(yú)购房者预付资金，一(yī)般设有定金或(huò)预付款保护(hù)机制(zhì)，如英国、日本；

　　2）预付(fù)款比重(zhòng)：要求购房(fáng)者支付(fù)的(de)预付款比(bǐ)例相对较低，绝大部分房款在(zài)房屋(wū)交付后开始支付；

　　3）预付(fù)款支付方式：预付款(kuǎn)一般以(yǐ)定金方(fāng)式支付，或按工程进度分期支(zhī)付，或二者结合(hé)；

　　4）按(àn)揭贷款方式：一般(bān)采(cǎi)用两种方式发(fā)放按揭(jiē)贷款，一是(shì)按(àn)工(gōng)程进度付(fù)款，按(àn)揭(jiē)贷款按照工程进度逐渐发(fā)放(fàng)，购房者开始月供；二是房屋交付后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保(bǎo)护：为预售商(shāng)品房提供(gōng)期房(fáng)烂尾保(bǎo)险(xiǎn)，在商(shāng)品房出现重大延期(qī)或(huò)重大缺陷时，保障购房者权益；

　　6）房屋交付保护(hù)：房屋交付质(zhì)量的(de)保障有两(liǎng)种方式(shì)，一是期(qī)房由政府或(huò)第(dì)三方验收合(hé)格(gé)并(bìng)提供验收凭证后，开(kāi)发商凭验收凭证取得购房(fáng)者支付(fù)的房(fáng)款。二是开(kāi)发商为(wèi)购(gòu)房者提供一定的保(bǎo)修期(qī)，通常1-5年，保修期满，购(gòu)房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资(zī)金第三方全程监管，交付时开(kāi)发(fā)商(shāng)凭验收凭证取得房款

　　美国(guó)期(qī)房定金一定期(qī)限(xiàn)内无条件(jiàn)返还，最低首付比例为3.5％，交房前仅支付首付，其(qí)余房款交付后按揭(jiē)还款，交(jiāo)付前资金由第三方全程监管，交付时开发(fā)商(shāng)凭验收凭证取得房款。

　　定(dìng)金及首付环节，定(dìng)金比例一般(bān)为房款的1％-5％，首(shǒu)付(fù)比(bǐ)例最(zuì)低可低于(yú)3.5％，根据美国官方数据，2021年美(měi)国平(píng)均首付比例为12％。

　　余款支(zhī)付方面，除定(dìng)金或(huò)首付外(wài)，购房(fáng)者在房屋(wū)交付后通过按(àn)揭贷款支付剩余房款。

　　资(zī)金监管方面，美国为防止开发商挪用资金，购房者的定金(jīn)及首付款由第三方公证行或产权保险公司的信托账户监管。如果开发(fā)商倒(dào)闭导(dǎo)致楼盘烂(làn)尾，购房(fáng)者资金可(kě)通过申请(qǐng)仲(zhòng)裁取回，且不承担任(rèn)何责任与损(sǔn)失。而开发商在(zài)房屋建(jiàn)设过(guò)程(chéng)中的资金全部来自银行，银行根据(jù)工程进度向开发(fā)商(shāng)提供一(yī)定比例的贷款(kuǎn)，由(yóu)于开发商挪用(yòng)资金(jīn)直接(jiē)损害银行利益，银行有充分动机监管开发商(shāng)施工进(jìn)度。开发商在房屋交付时需取得由(yóu)政府相关部(bù)门经审(shěn)查(chá)后发放的验收(shōu)凭证(zhèng)，通过验收凭证向(xiàng)银行得到购房者支(zhī)付(fù)的房款。

　　2.2 德国：可零(líng)首付(fù)购房(fáng)，提供期房烂尾险

　　德国期房可零首付购房，房款按建(jiàn)造(zào)工期(qī)进度支付，按揭按工期放款后还贷，房贷(dài)利率采用固定利率，开发商或购房者可购买期房烂(làn)尾保(bǎo)险。

　　预售(shòu)门槛方面，德国开发商在项(xiàng)目获批后(hòu)即可预售房(fáng)屋。签署(shǔ)购房合同前，购房者需支付(fù)约(yuē)2000欧的定金并进行预(yù)约公证，签订合同后定金退还(hái)。如由于任何原(yuán)因不能(néng)购买，定金按照德国法律全部退还(hái)。

　　签署购房合同(tóng)后，购房者需支付公证费和土地交易税，分别为(wèi)房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用不包(bāo)含在购房款中，属(shǔ)于购房附加费(fèi)。

　　首付(fù)方面，德国没有(yǒu)规定最(zuì)低首付比(bǐ)例，可零(líng)首付购房。

　　余(yú)款(kuǎn)方(fāng)面，德国也采取按(àn)工(gōng)期支(zhī)付房款的制度，一般分7笔进(jìn)行支(zhī)付(fù)，具体支付节(jié)点、比(bǐ)例(lì)因项目而异。一(yī)般来说(shuō)，支付节点(diǎn)可(kě)分为(wèi)公证后(hòu)、主体完工、内部水(shuǐ)暖电路完(wán)工、窗户玻(bō)璃完工、室内清洁及(jí)墙面完(wán)工、地(dì)板完工、全部完(wán)工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面，购房(fáng)者(zhě)可(kě)在(zài)支付房款前申(shēn)请(qǐng)房(fáng)贷，房贷利率(lǜ)采用固定利率，银(yín)行按施(shī)工节奏分多次发放贷款，每笔贷款给(gěi)予(yǔ)购房者一定使用期(qī)限，期限(xiàn)结束(shù)后，购(gòu)房者开始(shǐ)还贷(dài)。

　　保(bǎo)险方面，德国保险公司针对(duì)期房设计了两种保险，保(bǎo)险的功能是当房(fáng)屋出(chū)现重大延期或重大缺(quē)陷(xiàn)时，保险公司保证开发商赔偿或修复，开发(fā)商破产，由保险公(gōng)司负责相(xiāng)应(yīng)赔偿。保险由开发商或(huò)购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付(fù)

　　英国预售(shòu)制设有(yǒu)10％定金保险保护(hù)机制(zhì)，交房前付款比例仅20％-45％，资(zī)金(jīn)由(yóu)买卖双方律师严格监管。

　　订立(lì)合(hé)同前，买卖双(shuāng)方均有一名律(lǜ)师，负责沟(gōu)通期房交(jiāo)易中的房产、资(zī)金、合同(tóng)等(děng)各(gè)个环(huán)节(jié)，各(gè)环节(jié)内容(róng)确认无(wú)误后(hòu)签订首付交(jiāo)换合同。

　　定金方面(miàn)，英(yīng)国设(shè)置了10％定(dìng)金保(bǎo)险保护机制(zhì)，当开发(fā)商(shāng)出现财务、经营问(wèn)题时，购房者10％的定金由保险公司赔付，而超出(chū)10％的(de)部分较难追(zhuī)回。

　　首付方(fāng)面，首付比例通(tōng)常为10％-25％，首付需(xū)要在合同签(qiān)订21天内支付。

　　余(yú)款支付环(huán)节，英国采取按工(gōng)程进(jìn)度(dù)付(fù)款的方式，但是(shì)交房前付(fù)款比(bǐ)例相(xiāng)对较低，一般会在合(hé)同签订6-24个(gè)月分(fēn)别支付两笔5％-10％的款项，即交(jiāo)房前付(fù)款比例在20％-45％之间(jiān)，剩余(yú)款项交房后(hòu)支付。

　　交(jiāo)付环节(jié)，英国规定(dìng)房屋必(bì)须经过房(fáng)产公(gōng)证(zhèng)公(gōng)司的检(jiǎn)验验收后才能交付，交付后方可按(àn)揭(jiē)还贷。

　　资金监管环(huán)节，英国期房预售资金监管极为严格，资(zī)金也由律师监管，在确认工程进度、支付相关款项过程中，由买(mǎi)房(fáng)律(lǜ)师将资金转给卖(mài)方律师，卖方律师转给(gěi)开发商，即资金在进入开发商(shāng)账户前经(jīng)过两(liǎng)道关口，有(yǒu)利(lì)于保障购房(fáng)者资金安(ān)全。

　　2.4 日本：为规(guī)范(fàn)期房交(jiāo)易(yì)立法，设置期房预(yù)付款保全措施(shī)

　　日本期房(fáng)交易立法，定金超(chāo)5％或1000万(wàn)日元(yuán)时，开发商(shāng)必须完成“预(yù)售(shòu)房定(dìng)金(jīn)保全(quán)措施”，交(jiāo)房前付款(kuǎn)比例不(bù)超(chāo)房款的20％，开(kāi)发商违约需返还定价并赔(péi)偿(cháng)约10％房款，交(jiāo)房后按揭(jiē)还款。

　　立法方面(miàn)，日本二(èr)战结束后由于房(fáng)屋(wū)供给严(yán)重失(shī)衡(héng)，叠加法律空白，社会上(shàng)“一房(fáng)二卖(mài)”现象普(pǔ)遍，为此，日本政(zhèng)府1952年出台《宅地建筑物交(jiāo)易法》，经(jīng)多次(cì)修订(dìng)，目前是唯一(yī)一部(bù)规(guī)范期房交易的(de)法律。

　　定金保护方面，根(gēn)据日(rì)本(běn)《宅地建物取(qǔ)引业法(fǎ)》，对购房(fáng)者支付定金超过5％或超1000万日元的部分，法律要求开(kāi)发(fā)商必须完成定金保全措施(shī)才可预售(shòu)。什么是定金(jīn)保(bǎo)全措(cuò)施？即买(mǎi)卖双方签订购房(fáng)合同时，开发商(shāng)向金融机构或指定保证机构(gòu)或(huò)保险(xiǎn)机构签订定金保证委托(tuō)合同，设置购房者(zhě)定金的(de)保证(zhèng)或保险，并(bìng)将相(xiāng)应(yīng)的保证金(jīn)证明书交付给购房者。除定金外，其他预先支付的购房款(kuǎn)也受该措(cuò)施(shī)保护。若开发商倒闭导(dǎo)致期房烂尾(wěi)，购房者蒋欣现任老公是谁 蒋欣是科班出身吗可凭保证(zhèng)金证明书向金融机(jī)构或保证(zhèng)机构或保险公司兑(duì)付，同时，开发商需向购房(fáng)者(zhě)赔付违约金，一般(bān)约为房价的10％。

　　房款支(zhī)付环节，交房前只需支付最多不超20％的定金，签订(dìng)购房(fáng)合同后，购房者即可向银行(xíng)申请贷款，但交(jiāo)房后才开始按揭贷款，除定(dìng)金(jīn)外的剩余房(fáng)款在(zài)交房后开始支付。

　　2.5 新(xīn)加坡：买方(fāng)资金由银行监管，享1年保修期后付尾款

　　新加坡期房购房者违约可返还相当于3.75％房款的(de)订金，首(shǒu)付(fù)比(bǐ)例20％，余款按工程进度支付，所有资金(jīn)进银行专门(mén)项目资金(jīn)账户(hù)，交房后(hòu)满1年(nián)保修期后支付15％尾款(kuǎn)。

　　订金支付环节，新加坡(pō)开发商有统一的选购权合同(tóng)以及订金返(fǎn)还(hái)机(jī)制，即OTP，签订OTP后(hòu)需支付5％房款(kuǎn)作为订金，OTP有效(xiào)期(qī)14天，执(zhí)行OTP则(zé)进一步(bù)签订购买合同，不(bù)执行OTP则退还(hái)3.75％的房款。

　　首付比例方(fāng)面，签订(dìng)购房合同后，购房者需支付(fù)15％的首付及印花税，同时购房者向银行申请按揭贷款。

　　余款支付(fù)上，新加坡期房同样采(cǎi)取按工程进度付款的方式，《发展商条例》对期房付款流(liú)程做了(le)统一详细(xì)规定，要求所(suǒ)有开发商(shāng)遵守，支付节点一般为合同签订后(hòu)、地基完工(gōng)、框架完工(gōng)、管道门窗等完工等，支付(fù)比例(lì)约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭贷款也依照(zhào)工程进(jìn)度放款(kuǎn)，月供(gōng)在此过(guò)程(chéng)中随着放出贷款的增加而增加(jiā)，未(wèi)放款部分(fēn)无需月供(gōng)。

　　资金(jīn)监管方面，购房者的(de)订金与付(fù)款会存入银行专门的(de)项(xiàng)目资金账户，账户资(zī)金提取须与房屋建设(shè)有(yǒu)关。房屋交付后，购房者享受1年的(de)房屋(wū)保(bǎo)修期，此后购房(fáng)者支付15％的尾款。

　　3 启示(shì)

　　一，短期(qī)来看，当前房地产(chǎn)到了(le)政策出手临界点，重点(diǎn)是保交楼(lóu)和房企重(zhòng)组。一方面，加大对刚需和改善型(xíng)需求的支持(chí)力度，长短兼顾妥(tuǒ)善应对局部停贷现(xiàn)象，重点是保(bǎo)交楼保(bǎo)复工保民生，给(gěi)予强有力的金融工(gōng)具支持(chí)。另一方面，从现在起，对还在正常(cháng)运(yùn)转(zhuǎn)的房企包括(kuò)民营企业，加大支持力度，由优质房(fáng)企牵(qiān)头并购重组整个行(xíng)业(yè)，为每个房(fáng)企配套(tào)AMC和财团，给予(yǔ)金融工具配套。

　　二，中期来看(kàn)，应充分估计(jì)形势复(fù)杂性和人性复杂性，兼顾化解(jiě)停(tíng)贷、复(fù)工保(bǎo)交楼、重组(zǔ)房企债务、恢(huī)复市(shì)场信心以(yǐ)及长效机制(zhì)。长(zhǎng)效机制四大关键是推动城(chéng)市(shì)群战略、人地挂钩(gōu)、金融中性稳定和(hé)房地产税。定金环节(jié)，建立开发(fā)商违约后定金保护机制(zhì)，如将已支付定金(jīn)冻结(jié)至房屋交(jiāo)付阶(jiē)段(duàn)，保障购房者定金安全。签(qiān)订(dìng)合(hé)同环节，鼓励保(bǎo)险公司介入，为房屋(wū)重大延期以及重(zhòng)大缺陷(xiàn)等情况提供充(chōng)分的(de)保障。余(yú)款(kuǎn)支付环节，建立按(àn)工程(chéng)进度(dù)付款机制或交房后按(àn)揭贷款机制(zhì)，充分保护购(gòu)房者(zhě)的权益。资金监管环节，引入独立于开发商、银(yín)行的第三方资金监管机构，或由政府(fǔ)相(xiāng)关部门直接监管，以此(cǐ)防(fáng)止资金挪用现象。交(jiāo)付环节(jié)，建立商品房保修(xiū)期制度(dù)。保修(xiū)期(qī)内，开发(fā)商应对房屋(wū)质量(liàng)问题(tí)全权负责(zé)、免费维修，购房者在保修期结(jié)束后支付(fù)尾款。

　　三，长期来看，取消商品房预售制(zhì)是大(dà)势所趋。一(yī)方面，98年房改时，全(quán)国缺(quē)房(fáng)子，开发(fā)商缺钱，预售制是权宜之计(jì)，现在全国套(tào)户比(bǐ)超过(guò)1，从(cóng)大开发(fā)进入存量时代，对购房民众(zhòng)不公平的预(yù)售(shòu)制已经过时(shí)了，该(gāi)取消了，改为现房(fáng)销售。另(lìng)一(yī)方面(miàn)，取消预售(shòu)制，改为现房销售，开发(fā)商(shāng)将拼的不(bù)是五(wǔ)花(huā)八门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营销(xiāo)手段，而是所见(jiàn)即所得(dé)的过硬的产品(pǐn)质量和诚信(xìn)，这才是对购房(fáng)民众的最根本(běn)最实质的保障，这样将极大的提(tí)升开(kāi)发商的建筑(zhù)质(zhì)量，实现良币驱逐劣币。

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