导读

　　黄金二十(shí)年之后，当下中(zhōng)国地产步入大分(fēn)化时代(dài)而非停滞期(qī)。

　　要点

　　过去二十年是中(zhōng)国房地(dì)产市场黄金二(èr)十年。2019-2021年，连续(xù)三年商品住(zhù)宅销(xiāo)售面积(jī)超15亿平，足够4000万家(jiā)庭入住(zhù)。恰逢近年地产持(chí)续低景气，有关中国(guó)地产是否过(guò)剩(shèng)的(de)讨论日益热烈。

　　拨开迷雾(wù)，本文试图厘(lí)清中国(guó)城镇存量住(zhù)宅真实情(qíng)况，据此(cǐ)判断中国未来地产趋势(shì)。

　　有媒体(tǐ)渲染(rǎn)中国(guó)地(dì)产存量极度过剩，事(shì)实是否如此？

　　住建(jiàn)部披露全国有近6亿栋房屋(wū)建(jiàn)筑(zhù)，第七次(cì)人口普查调查数据显示城镇家庭户人均住宅间数(shù)为(wèi)1.06间。市(shì)场陷入怀疑，中国房子是否真(zhēn)的过剩？

　　事(shì)实上住建(jiàn)部披露的(de)近6亿栋城乡房屋(wū)建筑(zhù)中，城镇建(jiàn)筑(zhù)占比不到一成(chéng)，其(qí)中还包括大量城(chéng)镇(zhèn)非住宅建筑(zhù)，如商(shāng)业办公楼、学校等，因此6亿栋(dòng)房(fáng)屋中城镇住宅占比(bǐ)极低。

　　七普显示中国城(chéng)镇居民人(rén)均住宅间数为1.06间，但居住舒适不是(shì)人均一间(jiān)房所能满足，它与房屋(wū)质量、居(jū)住面积、配套设施(shī)等(děng)因素(sù)密切相关。中国(guó)的人(rén)均住宅间数较发达国家还有很大(dà)差(chà)距。人均住宅(zhái)间数大(dà)于1同样不意味(wèi)着中国住宅(zhái)市(shì)场已经饱和。

　　我们测算发现中国城镇居民户(hù)均1套(tào)房(fáng)，其中每户持有商(shāng)品住宅(zhái)仅0.64套。

　　目前并无直接(jiē)公布中国家庭户(hù)均住(zhù)宅的数据(jù)，我(wǒ)们根据商品住宅套数、商(shāng)品住宅占比和城镇家庭户数，计算出城镇(zhèn)家(jiā)庭住(zhù)宅套户比。

　　测算结果显示，目前城镇(zhèn)家庭户均拥有0.86套房，其中0.54套为商品住宅(zhái)。若期(qī)房顺利交付，直至(zhì)2024年，中国每(měi)户城镇家(jiā)庭才拥有1套住(zhù)宅，其(qí)中商业(yè)住(zhù)宅仅0.64套。

　　户(hù)均(jūn)一套房似乎意味着户户有房，然(rán)而事(shì)实上中国住宅市(shì)场供需并不平衡。

　　国际数据显示，成熟(shú)房地产市场(chǎng)的(de)住宅套户比(bǐ)会(huì)大于1，在(zài)1.1左右(yòu)。

　　之所以说不(bù)平衡，是因为户均一套(tào)房无法(fǎ)满(mǎn)足流(liú)动人口的租赁和置业需求。全国总(zǒng)人口的近三成都是流动人口(kǒu)，流动(dòng)人口会选择在大城市(shì)租房挣钱，在老家买(mǎi)房，从(cóng)而产生了(le)额外的住宅(zhái)需求。

　　即(jí)便(biàn)户(hù)均一套房，中国(guó)未来地(dì)产仍有(yǒu)四大新增(zēng)需求动力。

　　第一，户均人口规模缩小，一人户、两人户占比不断增加，导致家庭户数增多(duō)。小家庭化趋势将延续，带来新(xīn)户购房(fáng)需求增长。

　　第二，经济板(bǎn)块的(de)分化日(rì)益明(míng)显，区域经济资源(yuán)分(fēn)配的再集中吸(xī)引着(zhe)人(rén)口流(liú)入，人口净(jìng)迁入城市的新增住(zhù)宅(zhái)需求有望持续旺盛。

　　第(dì)三(sān)，30％左(zuǒ)右的家庭住(zhù)在2000年以前建成的住宅中，涉(shè)及超9000万家庭、81亿平(píng)方米的住宅(zhái)建筑(zhù)面(miàn)积。促成(chéng)“老破小”住宅的改(gǎi)造势在必行。

　　第(dì)四(sì)，中(zhōng)国的(de)人(rén)均住宅间数与人均住宅建筑面(miàn)积(jī)均较发达国家有着不小差距，“住上更大房子”的改善性(xìng)需求(qiú)正在不(bù)断增(zēng)加。

　　黄金二十年之后，当下中国地产(chǎn)步入大分化时代而(ér)非停滞期。

　　如果说过(guò)去二十年(nián)是中(zhōng)国地产黄金(jīn)发(fā)展(zhǎn)期，地(dì)产矛盾(dùn)更多(duō)体现为住宅供给(gěi)存(cún)在不足，这(zhè)是过(guò)去(qù)二十年房价(jià)快速上涨基石。那么当下房地产大分(fēn)化时代已至，大分化时代下地产矛盾则更多(duō)体现在住(zhù)宅质量供需冲突。

　　地产大分(fēn)化必将体现在不同能级(jí)城市之(zhī)间，不同区(qū)域板块之(zhī)间，不(bù)同品质住宅之间(jiān)。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不(bù)久前，官(guān)方披露全国已有近6亿栋房屋(wū)建筑(zhù)，引发(fā)热(rè)议。从2月(yuè)以来，各大(dà)城(chéng)市二手房挂牌量突(tū)然激增，引发一阵(zhèn)二手房的“抛售潮”。

　　让(ràng)市场不禁担心，中国的(de)房子是否已(yǐ)经过剩？

　　中(zhōng)国城镇住宅到底(dǐ)是(shì)供给过(guò)剩，还是供需平衡(héng)，或是(shì)仍然存在不足？可(kě)惜由(yóu)于住宅存(cún)量(liàng)数据并未公布，我们无法直接知晓具体情况(kuàng)。

　　拨开迷雾，我们测(cè)算出(chū)中国城镇家庭户均拥有(yǒu)住宅套数，回答(dá)当前的房子是(shì)否真的过剩了？据此判(pàn)断(duàn)未来房地产市场会如何发展。

　　一、如何有效观察中国户(hù)均拥有住宅(zhái)数量(liàng)

　　（一）中国住宅数量过剩的直观判断站不住(zhù)脚(jiǎo)

　　今年2月，在以全国自然灾害综合风(fēng)险(xiǎn)普查工(gōng)作情况为主题的新闻(wén)发布会上，负责(zé)人对外披露：“住宅城乡建设行业获(huò)取(qǔ)了全国近(jìn)6亿栋城乡(xiāng)房屋建(jiàn)筑数据以及80多(duō)万处市政(zhèng)设施数据(jù)。”

　　14亿人住(zhù)6亿(yì)栋房屋建(jiàn)筑，平均(jūn)每(měi)栋建筑住不到3人，住宅市场看似(shì)已经过(guò)剩。

　　在这近6亿(yì)栋(dòng)房屋建筑(zhù)中(zhōng)，农(nóng)村房屋占9成以(yǐ)上(shàng)，以栋数计(jì)算的城(chéng)镇房屋(wū)实际仅有4700多万栋，还包括了大量商业楼、写字楼(lóu)、学校(xiào)、医(yī)院(yuàn)等(děng)非住(zhù)宅。总的算下来，住宅占比并不大。

　　第七次人口普查数(shù)据公布了中国城镇(zhèn)家庭户人(rén)均(jūn)住宅间数为1.06间(jiān)，其(qí)中城(chéng)市家庭户(hù)居民(mín)人均(jūn)0.99间，乡镇家庭户居民人均1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看似意味着人人都有房(fáng)间居住。

　　居住水平不仅(jǐn)与房(fáng)间(jiān)数量有关，更与(yǔ)房屋质量、居住(zhù)面积、配套设施等因素密切相(xiāng)关(guān)。单单从人均住宅间数不能完全反映出城镇(zhèn)居民的居住(zhù)水平。

　　中国主要是以家(jiā)庭为单位购买成套住宅，一(yī)套(tào)设(shè)施(shī)齐全的住宅才是(shì)城镇居(jū)民宜居的选择(zé)。

　　（二）中国(guó)户均住宅的测(cè)算思路、数据(jù)和方(fāng)法

　　中国城镇居民住宅主(zhǔ)要分(fēn)两大类，一类(lèi)是商品(pǐn)住(zhù)宅，另一类是保障房、原公有住宅、自建(jiàn)房(fáng)等非商品住(zhù)宅。

　　目前缺乏统计数(shù)据，并(bìng)没有直接公布城镇住宅数量(liàng)。居民住宅(zhái)相关数据有两处(chù)可以直(zhí)接公(gōng)布(bù)，一是每年商品住宅销售套数（统(tǒng)计局(jú)）；二是居民住宅来源（人(rén)口普查数据）。计算(suàn)中(zhōng)国居民(mín)户均(jūn)住(zhù)宅数量，我们主要用到上(shàng)述两组(zǔ)数据(jù)。

　　中国住宅改(gǎi)革始于1998年，1998年之前(qián)商品(pǐn)住宅数量极(jí)少，可忽略不计(jì)。估算城(chéng)镇居(jū)民(mín)户均(jūn)住(zhù)宅套数分三(sān)步走：

　　第(dì)一步，将1999年以来每年商品住(zhù)宅销售套数相(xiāng)加，我们就能够得到当前商(shāng)品住宅(zhái)总存量。

　　第二步，根据(jù)城(chéng)镇居民拥有的商品住宅和非商品住(zhù)宅(zhái)比例，推算得到居民住(zhù)宅总套数。

　　第(dì)三步，将城(chéng)镇居民拥有的(de)商品住宅总数除以(yǐ)家(jiā)庭户数，我们就(jiù)能够(gòu)得到城镇户均拥有的(de)住宅数量(liàng)。

　　具体计算公(gōng)式如下(xià)：

　　城镇家庭住宅套户比=住宅总套数/家庭户数

　　=（商品住宅套数(shù)/家庭户数）/（商(shāng)品住宅套数/住宅总套数）

　　=商品住(zhù)宅套户比/商品住宅占(zhàn)比

　　二、城镇家庭户均拥(yōng)有1.02套房

　　中国(guó)住宅存量到(dào)底有(yǒu)多少(shǎo)，目前缺乏(fá)一个准确统计。我们利(lì)用既(jì)有统计数据，大致测(cè)算得到中(zhōng)国存(cún)量房地产套数(shù)，并进一(yī)步推算中国城镇家庭(tíng)户均拥有的住(zhù)宅数(shù)量。

　　（一）城镇居民户均拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计(jì)算得到：

　　（一）中国商品住宅(zhái)累计销售1.97亿套(tào)。

　　（二）城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)户均拥有0.64套商品住宅（包含现房和期(qī)房(fáng)）。

　　中国的(de)房地产销售以期房为主(zhǔ)，从2019年(nián)开(kāi)始，新(xīn)房销售中期房占(zhàn)比近9成。本文去除商品住宅(zhái)累(lèi)计销(xiāo)售套数里的期房销售，得到商品住宅现房套数。

　　以2022年商品住宅现房套数计(jì)算为例：

　　2022年商品住宅现房套数(shù)=截止到(dào)2022年商(shāng)品住宅累(lèi)计(jì)销售(shòu)套数-过(guò)去三年（2020、2021和2022年）的(de)期房销售额。

　　主(zhǔ)流房企竣工(gōng)周期在2-3年，并考虑到交房后(hòu)装修的时(shí)间(jiān)，取(qǔ)最大值3年。

　　将商品住宅现房套数除以家庭户数，算出：

　　（三）目前中国城(chéng)镇家庭户均(jūn)拥有0.54套商品(pǐn)现房住(zhù)宅(zhái)。

　　（二）城(chéng)镇居民(mín)户均拥(yōng)有住宅1.02套(tào)

　　接下来我(wǒ)们需要(yào)进一步推算中国城镇居民拥有的户均住宅套数。

　　首先，七(qī)普(pǔ)数(shù)据显示(shì)中国城镇(zhèn)居民的住宅结构(gòu)特征(zhēng)如(rú)下：

　　73.8％的(de)城镇(zhèn)家庭拥有住宅。其(qí)中自(zì)建住宅占比(bǐ)21％，购买商品住宅(zhái)占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房占比(bǐ)3.8％、原公有住(zhù)宅占比(bǐ)6.1％，通(tōng)过继承或赠(zèng)与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的(de)家(jiā)庭租(zū)赁廉租房与其他住宅。

　　其次(cì)，我们假定租赁其他住宅和购买(mǎi)二手房都是商品(pǐn)住宅，因此将租赁其他住宅、购买商(shāng)品住宅与购(gòu)买(mǎi)二手(shǒu)房(fáng)加总，得到商品住宅占居民(mín)所有住宅的(de)比例为62.8％。

　　2020年商(shāng)品(pǐn)住宅占比为(wèi)59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商(shāng)品住宅增(zēng)幅为过去十年(nián)变(biàn)化幅度的(de)20％，计算2011年-2020年商品住宅的实(shí)际变(biàn)化比例，从而我们估算出2022年商(shāng)品(pǐn)住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中(zhōng)国(guó)平均每(měi)户城镇家(jiā)庭拥(yōng)有0.86 套住宅。但考虑已购期房(fáng)，中国平(píng)均每(měi)户城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已(yǐ)购期房会在2-3年内陆续交付使(shǐ)用，到(dào)2024年，中国(guó)平均(jūn)每户城(chéng)镇家庭都会拥有一(yī)套住宅。

　　三、城(chéng)镇户均(jūn)一套房的三点(diǎn)含义

　　既然(rán)城镇居民已(yǐ)经达到了户(hù)均一套房的程度，“户户有房(fáng)”是否意(yì)味(wèi)着中国城(chéng)镇化进展终(zhōng)结，甚至意(yì)味着中国地产(chǎn)存量供给绰绰(chuò)有余(yú)？

　　（一）户均一套房并不(bù)意味着(zhe)住宅市(shì)场供需平衡

　　需要有(yǒu)多余住宅(zhái)来满足因人口流动、居民换(huàn)房等因素产生的(de)住宅(zhái)需求。因此(cǐ)，成熟房地产(chǎn)市(shì)场的住宅套户比会在1.1左右。

　　国(guó)际经验来(lái)看，美国(guó)、英(yīng)国(guó)和日本的住宅套户比均高于1.1，其中，英国的住宅套(tào)户比最高(gāo)，为1.19，日本为1.16，美国为(wèi)1.11。德国和(hé)韩国分别为1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户均刚好一套房(fáng)，就会造成人口净流入地的住(zhù)宅市场(chǎng)供不应求，造成房价或房租(zū)迅(xùn)速上涨。

　　七普指出中国的(de)流动人口3.76亿，省内流(liú)动人口和省际流动人(rén)口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动(dòng)人(rén)口会选(xuǎn)择在(zài)大城市(shì)租(zū)房挣钱(qián)，在(zài)老家县城(chéng)买房。

　　暨南大学(xué)2017年的中国(guó)城乡人口(kǒu)流动调查数据显示，在上(shàng)海、杭州以及(jí)南京(jīng)工作的流动(dòng)人口在老家(jiā)拥有住宅比(bǐ)例分别为28％、21％和18％。大城市的高工资吸引打工(gōng)人，但高(gāo)房价迫使(shǐ)打(dǎ)工(gōng)人回乡置业(yè)。

　　流(liú)动人口(kǒu)实际上会占据两(liǎng)套房，在高(gāo)房价的大城市租赁一(yī)套房(fáng)，在房价较低的县城购(gòu)买一(yī)套房(fáng)。所以说户均(jūn)一套房无(wú)法满足庞大流动人口(kǒu)的租(zū)赁与置业(yè)需求。

　　（二）至少9000万户家庭住(zhù)宅品质仍需改善

　　目前，中国(guó)的(de)城镇住宅中依然有不少老旧小区。

　　三成家(jiā)庭，也就是约(yuē)9000万户(hù)城(chéng)镇居民住宅是(shì)2000年以前建成，其中又有11.6％住宅年(nián)龄至少在33岁以上。

　　这批存在着建(jiàn)筑结构松散、设(shè)施陈(chén)旧、安全(quán)隐患大等问题，如(rú)电线(xiàn)老化、管道等(děng)基础(chǔ)设施陈旧，给住户的生活带来(lái)了(le)很(hěn)大的不便和安全隐(yǐn)患，并且居住体验较差。

　　2000年以(yǐ)前建成的老旧住宅面(miàn)积小。占比为31.3％的(de)家(jiā)庭户数拥有(yǒu)的(de)住宅面(miàn)积占比仅为(wèi)27.6％。仍然存在(zài)5％左右(yòu)的家庭没有独立卫浴和厨房。这(zhè)类上世纪修建的老旧小区很难满足现(xiàn)代(dài)生活需求，在未来(lái)大(dà)都会(huì)被拆迁重建。

　　近(jìn)五成(chéng)的家庭住宅为一居(jū)室和二居(jū)室，户型偏小。其(qí)中(zhōng)一居(jū)室占比为(wèi)14.9％，二居室占比为33％。对比镇(zhèn)，城市家庭(tíng)住宅户型(xíng)更小，当然这与城市(shì)土(tǔ)地资源紧张(zhāng)有关(guān)。

　　（三）人均住宅面积扩张(zhāng)是未(wèi)来地(dì)产(chǎn)的(de)需求(qiú)驱动力(lì)

　　根据七普数据测算，2020年城镇(zhèn)家庭户住宅(zhái)存量总面(miàn)积为294.6亿(yì)平。暂不考虑两年(nián)间(jiān)农(nóng)民带(dài)房进城和老旧小区拆迁，加上(shàng)2021年和2022年商品住宅(zhái)竣(jùn)工面积（7.3亿与6.3亿），得出(chū)2022年住宅(zhái)存量(liàng)总(zǒng)面积(jī)为(wèi)308.16亿平，人(rén)均住宅建筑(zhù)面积为(wèi)39.45平方米(mǐ)。

　　超(chāo)过(guò)一(yī)半的家庭(tíng)人(rén)均住宅(zhái)建筑面(miàn)积小(xiǎo)于均值，近4成家庭人均住宅(zhái)建筑面积在30平米以下(xià)。

　　15％的(de)城镇家庭人均(jūn)住宅(zhái)建筑面积不(bù)足(zú)19平方米，不及全国人均(jūn)水平的一半。若去(qù)除20％的公摊(tān)，可使(shǐ)用的住宅面积仅为15.2平方(fāng)米。上(shàng)海市将人均住(zhù)宅建筑面积低于15平方(fāng)米(mǐ)的家庭界(jiè)定为住宅存在困难，若按这个标准算的话，中国有11.3％的(de)家庭存(cún)在住宅困(kùn)难(nán)问题。

　　若人均可使用住(zhù)宅面积为40平，即人均住宅建筑面积为50平，只(zhǐ)考虑家庭户人数，需(xū)要住宅总量(liàng)约(yuē)390.6亿平，较目前至少新增82亿平。

　　对比发达(dá)国家人(rén)均住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本(běn)、德(dé)国和英国(guó)都高(gāo)于40㎡，中(zhōng)国的人均住宅建筑面积为39.45㎡，相差不(bù)大。但若去除公摊面积后，中国的人均(jūn)可使(shǐ)用面积为31.56㎡，这一差距将变(biàn)得明显。

　　若考(kǎo)虑约1.4亿的(de)集(jí)体户人口，所需(xū)要的住宅总量会更(gèng)多。

　　四、户均已然1套房，未来地产(chǎn)还会有需求么？

　　我们测(cè)算得到中国城镇家庭(tíng)户均1套(tào)房，看似已(yǐ)经户户(hù)有房。即便如此，中国人口(kǒu)静态(tài)结构和动态趋(qū)势(shì)演(yǎn)绎，决(jué)定了中(zhōng)国未(wèi)来地产仍有需求释放(fàng)。户(hù)均1套住(zhù)宅(zhái)现实之(zhī)下，中国未来城(chéng)镇住(zhù)宅(zhái)需求(qiú)主要来自于四(sì)个方面。

　　第(dì)一，户均人(rén)口缩小，家庭(tíng)户数增(zēng)多(duō)，新户购房需求(qiú)扩张。

　　过(guò)去20年(nián)我(wǒ)国(guó)城镇家(jiā)庭户(hù)均人口数不断下降，六普(pǔ)显示城镇户均人(rén)口规模(mó)为2.85人/户，而(ér)七普显(xiǎn)示城(chéng)镇户均人(rén)口规(guī)模(mó)为2.62人/户，一人户、二人户的占比明显上升，人口小家庭化(huà)趋势(shì)将继续延续，导致户(hù)数会因(yīn)户均人(rén)口规模的缩小而增(zēng)多。

　　第二，人口迁移导致经济发展带来的新(xīn)增住宅需求(qiú)旺(wàng)盛(shèng)。

　　中国经济板块的分化日(rì)益(yì)明显，资源和生(shēng)产(chǎn)要素逐步向(xiàng)经济带、都市圈中心城市流(liú)入，区域经济资源分配的再集中吸引着人口(kǒu)流入。人口迁移(yí)势必(bì)涉及到买房租房(fáng)，给迁入地住(zhù)宅(zhái)市(shì)场带来新的增量。

　　以浙(zhè)江省为例，2021年(nián)常住人口增量为72万，而(ér)出生人口为44.9万人，死亡人口(kǒu)为(wèi)38.4万人，自然增(zēng)加(jiā)人口仅为6.5万人(rén)，其人口增(zēng)长主要(yào)受益于(yú)人口迁移(yí)。

　　第三(sān)，老旧小区(qū)改善性需求依然庞(páng)大。

　　从(cóng)2011年到2020年(nián)，自建住宅(zhái)和原公有(yǒu)住宅的(de)家庭(tíng)拆迁(qiān)改建最(zuì)多。自建房(fáng)家庭(tíng)比(bǐ)例从31.5％到21％，下(xià)降了10.5个百(bǎi)分点；原公有住(zhù)宅(zhái)家庭(tíng)比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百(bǎi)分点。二者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭住宅建造时间为2000年以前的(de)比例（31.3％）大(dà)致相吻合。

　　十年间新增(zēng)8473万家(jiā)庭户，自建住宅和原公有(yǒu)住宅减少(shǎo)了1282万户，住宅净需求增加(jiā)9755万(wàn)户。49％的家庭购买商品住宅，21％的家庭购买二手房。在新增住宅需求中，有7成家庭购买了商品(pǐn)住宅。租房、购买经济适用(yòng)房(fáng)和(hé)其他(tā)分别占比18％，3％和9％。未来随着城中村(cūn)和(hé)旧城改造(zào)，商品住宅的(de)占(zhàn)比势必会(huì)进一步上升。

　　2000年以前建造的住(zhù)宅建筑面积还(hái)有(yǒu)约81亿平，涉及城镇家庭(tíng)约9000万户(hù)。破旧的城中村、老公有住宅，建筑(zhù)面积(jī)小、质量低、基础(chǔ)设施配(pèi)套差、没有(yǒu)或少有物业管理，居民(mín)追求美好、宜居生活的(de)环境，背(bèi)后(hòu)的改(gǎi)善性需求有待(dài)释(shì)放。

　　第四(sì)，“住上(shàng)更大房(fáng)子”的改善性需求还将有所增(zēng)加(jiā)。

　　刚需购房受限于资金，倾向(xiàng)于中小户型。已有(yǒu)住宅(zhái)家庭(tíng)希望(wàng)提高生活品质，以小换大、以旧换新(xīn)。2022年底的中央(yāng)经济工作会议明确指出支持住宅改善(shàn)等消费(fèi)。

　　OECD国家的(de)人均住宅(zhái)间(jiān)数为1.71间，无论是(shì)否(fǒu)考虑乡(xiāng)村住宅(zhái)因素，中国的(de)enjoy可数吗，joy可不可数人均住宅间数较其(qí)他国家依旧存在不(bù)小差距。

　　住宅舒适(shì)度与经济水平有着密切(qiè)正向联系。随着经(jīng)济发展水平(píng)的提高(gāo)，中国(guó)的人均住宅间数与人(rén)均住(zhù)宅建筑面积将随之增长。

　　如果说(shuō)过去(qù)二(èr)十年是中国地(dì)产黄金发展期，地(dì)产(chǎn)矛盾更多体现为住宅供给存在(zài)不(bù)足，供(gōng)需出现(xiàn)错配(pèi)，这是过(guò)去二十年房价快速上涨基石。那么未来将是住宅质量的供需冲(chōng)突。房地产大分化(huà)时代已至，这种(zhǒng)分(fēn)化不单局限于城市(shì)能(néng)级之间差(chà)异，优质小区和(hé)老旧二手房之(zhī)间的差异也(yě)将越发扩大。

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　　风险提示(shì)

　　人口普查数据调查的是人，并不是针对住宅，因此可能存在统计偏差。商品住(zhù)宅(zhái)占比实际值可能偏低，其(qí)增(zēng)速可能超(chāo)预期。

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